建宁路C2-01地块控制性详细规划调整项目可行性方案研究报告

下关区地处市城区西北部，濒江依城，是市建设现代化城市的窗建宁路目前已初步建成为市第三商圈的核心区域。它位于城北，西邻下关长途汽车站和火车西站；东邻长途汽车站、火车站；向北则为通向长江以北地区的长江大桥。建宁路北面为居住、工业区密集的铁北地区，南面临高档住宅密集的路，是著名的市场一条街。该地区初具商业一条街的项目区位图项目位置卫星图本项目位于建宁路中段南侧。地块北面是建宁路，与建宁路隔街相对②规划方案应考虑A、B地块分期实施的可操作性，并充分考虑B地块A、B地块分区图A地块建筑用地围图①A地块的开发商建江投资开发公司自2005年取得该地块的土地使用权后，由于受地块面积狭小等因素的限制，虽然规划设计了多个方案，但一直未取得令人满意的效果，致使项目规划设计方案未获得政府有关部门地块统一规划，但由于开发商不同，开发时间不同，必然会对土地的有效利用带来限制；而且，由于A、B两地块交界处不规则，极大地影响了建筑物的布置，如通过产权调换，在实际操作中更是存在很大的困难。两地块统一开发，开发商可以进行科学、合理地规划，进行统一的开发建设，大后，开发主体变成了一个开发商，两地块开发时间会一致或相衔接，这样地块的开发时间大大提前，周边路网、景观得到极大地改善。同时大面积总之，从规划的角度来看，两地块统一开发经与建江投资开发公司、铁道职业技术学院两单位协商，双方均表示钟阜路以东区域，是目前建宁路商业发展较为成熟的路段，且商业物业正逐渐由东向西延伸。该路段有建宁路上最主要的两大综合性市场—金桥市场和玉桥市场。玉桥市场对面，为体量较大的华东国际鞋革城。金桥金盛国际家居中央门店、轮胎超市、博桥酒店用品市场、永乐生活电器等米兰假日大酒店、锦江之星连锁旅店、和平商务中心、海马宾馆、中投证金海市场、绿城新贵商业裙房等。主要配套物业有：西站货运营业厅、火明城大厦底层裙房、小型超市及迎街店面。配套它们以及本项目建成后，将对建宁路商业街进一步提档升级、很好地改变.金桥市场金盛国际家居易初莲花早期，建宁路商业的主流业态，是以金桥市场为代表的，批零兼营的大市场的零售业务，一般经营品种众多，总体上类似商场，只不过不批发市场，遍及全国各地，构成了我国商品流通的骨架和网络。然而自加入世界贸易组织以来，连锁超市、专卖店、购物广场等新型商品销售模式迅速发展，先进的经营方式和经营理念，已得到普遍认可，给我国发展相对落后的商品批发市场带来了强劲的冲击。如不进行大刀阔斧的改革，昔根本性的变化，连锁超市、专卖店等均已得到较大的发展，玉桥市场也逐大市场的商业业态，决定了建筑物的高度较低、容积率较低、土地利用效率较低。大市场的服务对象及经营方式，决定了其部硬件条件档次不酒店及酒店式公寓等相关配套的需求，更使得建宁路沿线土地开发利用强度的提高成为必要。第三商圈的建设，需要一批现代化的商业设施及高档块的编码为01，B地块的编码为03。项目西面，隔规划道路与本项目相望的，为占地7.46公顷的铁道职业现将本项目地块与周边规划建设状况为“未建”的地块的规划控制指规划管理MCb030-27MCb030-25MCb030-25现状建设建宁文化用品批发西站货场用地面积度40%建筑控制我们认为，原控规对于“市场用地”的土地开发强时条件下，建宁路的商业业态是以金桥市场为代表的、经营方式为批发兼配套的需求也逐步增加，这就要求土地开发强度提高。如果仍沿用原控规市商业、办公畸形地集中在新街口及路附近，其它地区的路附近的人流、车流，带来众多的城市问题，也给群众的生活、工作带来新街口车况路地区车况建宁路附近经过多年的发展，已形成了较好的商业及办公用房的市场条件。随着城市的扩展和经济活动的增长，周边对办公用房及大体量的综合性商业用房具有较强的市场需求。控规调整后，容积率的提高使项目具有一定的体量，使商场更具规模，将来对消费者更有吸引力，从而能有效地分流城北片区的消费者，使建宁路沿线形成更具吸引力的，功能更趋完如连锁超市、专卖店等，都得到了一定的发展，而大体量的百货商店却仍只有中央门附近的商厦。虽然玉桥市场逐步向商场化转变，但其档次、定该项目控规调整后，容积率增加，商场体量加大，这样能有效地解决本区域商业档次偏低，规模偏小的局面，达到大体量的商场与其它商业业态合理配置的效果，促进本地商业结构更趋合理，有利于区域商业的健康控规调整，用地性质增加了酒店及酒店式公寓，形成了区域商业的配本项目的控规调整，依据原控规的指标体系和编制基本原则，结合用地的实际状况和发展要求，综合考虑城市设计及景观、交通、配套设施及市政设施的承载能力以及对周边业主及已实施项目的影响，提出合理的控纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批的商业、办公体量均较大，所以，为完善项目的自身配套，更好地适应市场的需求，建议在项目用地性质中加入与商业、办公兼容性非常好的酒店及酒店式公寓。项目建成后，将成为集商业、办公、酒店或酒店式公寓于一体的建筑综合体，各功能之间互为补充、互为受益，并进而成为建宁路万平米，金桥、玉桥、金桥装饰城、金海市场、鑫桥、大方国际家居等六租用周边办公、住宅展示其产品的中小批发商。根据建宁路的市场发展规有形象的公寓进行临时居住，或展示产品。酒店或酒店式公寓是最适合他政府对建宁路沿线新建项目的用地性质，大多进行了调整，最典型的金盛国际家居地块原控规用地性质挂牌用地性质原控规用地性质挂牌用地性质市场（商业、办公）交通设施用地等市场、仓储、商务办公及酒店式公寓用地。其中酒店式公寓总量不得超过地上总建筑面积25%综上所述，根据项目特点及周边项目用地性质的调整情况，我们认为建筑控制高度容积率建筑密度用地面积建筑控制高度容积率建筑密度/40%/作为已建项目未作为已建项目未确定有关指标用地面积（公顷）用地面积（公顷）建筑密度我们认为，以上土地开发强度指标过低，这样会导出让时，市场条件还不够成熟，所以给出的指标虽比原控规有所提高，但土地区位效益（位置级差地租）理论在很大程度上支配城市各项用地的空间安排、土地利用效率及开发强度。建宁路作为市第三商圈，商业发展必然带动相关行业发展，引起地价上升。这就需要通过提高土地开发强建筑密度原控规指标实际开发的指标信息大厦地块位置图该项目的土地开发强度指标调整情况如下:4.0建筑密度40%原控规指标调整后的指标原控规指标调整后的指标原控规指标调整后的指标D1-02D1-03金盛国际家居地块位置图该地块位于一建公司以西，金桥市场以东，玉桥市场以北，沪宁铁路用地面积为9772.7平米，河道用地面积5924.6平米，实际出让面积为该项目的土地开发强度指标调整情况如下:建筑密度建筑控制高度（米）建筑密度建筑控制高度（米）原控规指标4.545%调整后的指标4.545%原控规指标45%调整后的指标45%...玉桥三期地块位置图另外，本项目东北方斜对面，是位于规划管理单元编码为MCb030-33，我们将以上各项目调整后的开发强度指标及苏浙公项目名称信息大厦地块金盛国际家居地块玉桥三期地块苏浙公司地块地块名称D1-02D1-034.04.54.5建筑密度40%45%45%建筑控制高度（米）///可根据《市城市规划条例实施细则》的规定，进行合理退让后，并根据项55%的标准进行形体布局模拟，结果证明，地块完全能够满足政府在建筑建《市建筑物配建停车设施标准与准则》20《城市道路交通规划设计规》依据以上指标所作的意向性方案与原控规条件下的意向性方案相比总用地面总用地面总建筑面总建筑面0建筑密度2000后，政府即可将土地使用权收回，重新挂牌出让。同时该公司认为将A、BB地块的土地使用权人为铁道职业技术学院。上文已述，该院同意将B价值得到极大地提升，该院迁移资金更能得到保证，因此，控规调整对该该项目对路北地块采光的影响与信息大厦类似。由于建宁路道路宽度达60米，项目沿建宁路进行退让后，不会对路北采光产生较大影响。参见项目控规调整后，建筑物高度增加，建筑面积增多，必将导致人、车流量加大，使周边交通受影响。可以通过合理组织交通，提高周边道路的项目控规调整后，将增大噪声对小区居民的影响。应做好本项目对东项目控规调整后，由于项目商业用房的体量增大，必将形成强大的集项目控规调整，项目体量增大，使周边的商业配套等增多，因而周边总之，该项目控规指标调整后，只要采取合控规调整后，该地块将形成现代化的，集商业、办公、酒店式公寓于一体的建筑综合体，将成为建宁路上，与第三商圈现代、繁华的整体形象相符的标志性建筑。只要在修建性详细规划及建筑单体设计阶段做好引导和控制，沿建宁路将形成现代化的街道景观和视线通廊，沿西面新规划道在项目的西北与东南角，将形成两个大面积的广场，它们以及项目沿道路而形成的退让，不仅为商业活动和居民休闲提供了大面积的、开敞的项目北立面景观模拟图项目西立面景观模拟图车流的出入口，因而只能通过降低项目的容积率来减少人流、车流量，所区域环形交通网，使通行能力得到极大地提升。现将控规调整后，项目对项目大城市人行道的最小宽度/m商业及大型商店5随着项目的开发建设，项目周边除了北面宽度为60米的建宁路外，西项目周边交通流线图城市规划条例实施细则》的要求进行合理布置，合理组织人流、货流、车根据《市建筑物配建停车设施设置标准与准则》，本项目应配备的机