房建项目管理手册

房建项目管理手册

•项目管理手册一房建分册•

目录

1总则................................................................1

2项目机构设置及人员配置..............................................1

3项目策划管理........................................................1

4项目经理责任制......................................................1

5项目合同管理........................................................2

XMGL-FJ-05-01联合体协议书.........................................2

XMGL-FJ-05-02合同责任分解表.......................................8

6项目进度管理.......................................................11

XMGL-FJ-06-01房建项目典型工作分解结构(WBS)表..................11

XMGL-FJ-06-02进度计划工作量表....................................30

XMGL-FJ-06-03项目总进度计划样表.................................33

XMGL-FJ-06-04项目年度进度计划样表...............................34

XMGL-FJ-06-05项目月度进度计划样表...............................35

XMGL-FJ-06-06项目单项进度计划样表...............................36

XMGL-FJ-06-07项目专项进度计划样表...............................37

XMGL-FJ-06-08主体结构形象进度图..................................38

XMGL-FJ-06-09装饰装修形象进度图..................................39

XMGL-FJ-06-10幕墙工程形象进度图..................................40

XMGL-FJ-06-11机电安装形象进度图.................................41

XMGL-FJ-06-12住宅楼工程主体、二次结构、粗装修形象进度图..........42

XMGL-FJ-06-13项目进度告警通知单样表..............................43

XMGL-FJ-06-14工期损失台账......................................44

XMGL-FJ-06-15工程分包计划表......................................46

XMGL-FJ-06-16人力资源计划表....................................47

XMGL-FJ-06-17主要物资(设备)计划表.............................48

XMGL-FJ-06-18主要施工设备需求计划表..............................49

XMGL-FJ-06-19项目进度报告........................................49

XMGL-FJ-06-20房建工程项目施工过程声像文件采集标准表...............51

7项目成本管理.......................................................58

XMGL-FJ-07-01项目标价分离书...................................58

XMGL-FJ-07-02项目成本盈亏测算汇总表.............................75

XMGL-FJ-07-03分包/分供结算评审表.................................77

XMGL-FJ-07-04竣工项目成本锁定预估表.............................78

XMGL-FJ-07-05工程竣工结算报审表..................................81

XMGL-FJ-07-06项目成本核算汇总表..................................82

I

•项目管理手册一房建分册•

XMGL-FJ-07-07项目成本复盘分析表.................................86

8项目QHSE管理......................................................88

XMGL-FJ-08-01质量风险管控清单....................................88

XMGL-FJ-08-02质量风险控制检查表..................................89

XMGL-FJ-08-04房建质量通病预防措施................................91

XMGL-FJ-08-05质量分析与改进方案..................................99

XMGL-FJ-08-06重要环境因素及控制清单..............................100

XMGL-FJ-08-07能源资源消耗统计表..................................101

XMGL-FJ-08-08安全风险管控清单....................................103

XMGL-FJ-08-09特种作业人员台账...................................104

XMGL-FJ-08-10安全施工许可作业票..................................105

XMGL-FJ-08-11安全旁站监督记录...................................106

9项目设计管理......................................................107

XMGL-FJ-09-01XXX项目设计管理计划模板.........................107

XMGL-FJ-09-02项目基础技术数据表................................109

XMGL-FJ-09-03资料接收记录表.....................................110

XMGL-FJ-09-04施工图纸会审记录表.................................111

XMGL-FJ-09-05到场图纸清册表......................................112

XMGL-FJ-09-06设计评审记录表......................................113

XMGL-FJ-09-07设计交流信息记录表..................................114

XMGL-FJ-09-08设计技术交底会议记录表..............................115

XMGL-FJ-09-09设计变更/变更设计申请表.............................116

XMGL-FJ-09-10设计变更/变更设计通知单.............................117

XMGL-FJ-09-11工程变更费用报审表.................................118

XMGL-FJ-09-12设计变更管理台账表..................................119

XMGL-FJ-09-13XXX项目设计管理工作总结模板.....................120

10项目采购管理......................................错误!未定义书签。

11项目物资管理......................................错误!未定义书签。

12项目设备管理.....................................................121

XMGL-FJ-12-01设备开箱验收情况记录表..............................121

XMGL-FJ-12-02设备开箱资料移交清单................................122

XMGL-FJ-12-03设备异常处理单.....................................123

XMGL-FJ-12-04设备移交入库清单....................................124

XMGL-FJ-12-05设备领用申请表.....................................125

XMGL-FJ-12-06设备出库单.......................................126

13项目分包管理.....................................................127

XMGL-FJ-13-01项目分包合同结算台账表..............................127

II

•项目管理手册一房建分册•

XMGL-FJ-13-02项目分包商信息台账..................................128

XMGL-FJ-13-03分包商退场申请表....................................129

XMGL-FJ-13-04专业分包商履约评价表................................130

XMGL-FJ-13-05劳务作业分包商履约评价..............................140

XMGL-FJ-13-06分包商竣工评价表...................................149

14项目财务管理.....................................................157

15项目科技信息管理.................................................158

XMGL-FJ-15-01项目技术管理工作清单..............................158

XMGL-FJ-15-02项目施工方案清单.................................161

XMGL-FJ-15-03房建危大工程专项方案清单............................165

XMGL-FJ-15-04房建项目重大工程技术方案清单......................167

XMGL-FJ-15-05技术优化项目效益计算书............................168

XMGL-FJ-15-06技术优化项目验收申请书............................169

XMGL-FJ-15-07技术优化项目效益确认表............................170

XMGL-FJ-15-08图纸会审要点.......................................171

XMGL-FJ-15-09技术复核记录表.....................................228

XMGL-FJ-15-10技术复核记录汇总表..................................229

XMGL-FJ-15-11技术复核主要内容.................................230

XMGL-FJ-15-12项目房间手册........................................232

XMGL-FJ-15-13智慧工地实施方案...................................235

XMGL-FJ-15-14项目BIM技术实施方案.............................237

16项目沟通管理.....................................................242

XMGL-FJ-16-01房建项目沟通实施计划表............................242

XMGL-FJ-16-02房建项目信息识别表................................247

17项目风险管理.....................................................256

XMGL-FJ-17-01项目风险识别表...................................256

XMGL-FJ-17-02项目风险评估清单..................................257

XMGL-FJ-17-03项目风险管理清单.................................259

XMGL-FJ-17-04重大风险专项方案/应急方案（模板）...................260

XMGL-FJ-17-05项目风险管控台账..................................261

XMGL-FJ-17-06项目风险季度监测清单..............................262

XMGL-FJ-17-07项目法律纠纷预警事项清单............................263

XMGL-FJ-17-08项目起诉（或仲裁）申请表.........................264

XMGL-FJ-17-09项目部法律法规及其他要求清单........................265

18项目收尾管理.....................................................266

XMGL-FJ-18-01房建工程项目竣工资料存档目录清单..................266

XMGL-FJ-18-02竣工资料归档工作计划................................270

III

•项目管理手册一房建分册•

XMGL-FJ-18-03工程竣工自查报告大纲................................273

XMGL-FJ-18-04工程质量回访保修处理单..............................274

19项目党建管理......................................错误!未定义书签。

20项目综合管理......................................错误!未定义书签。

21项目监督管理......................................错误!未定义书签。

IV

•项目管理手册一房建分册■

1总则

本章无附件及表单。

2项目机构设置及人员配置

参见《总论》。

3项目策划管理

参见《总论》。

4项目经理责任制

参见《总论》。

1

•项目管理手册一房建分册•

5项目合同管理

XMGL-FJ-05-01联合体协议书

***（以下简称“**”）和***（以下简称“**”）（成员人数可自行延伸），同意就***

项目（以下简称“项目”）组成联合体与***（以下简称“业主”）签署施工承包合同

（以下简称“项目合同”），并以联合体形式共同执行该项目合同。双方经过友好协

商，达成本协议。

一、合作原则

1.双方本着“强强合作、优势互补”的原则组成联合体进行项目合作。

2.联合体的名称是***与***联合体，联合体的目的是，且仅限于，根据与业主签署

的项目合同为***项目提供其工程服务。**作为项目联合体的牵头方，**作为项目联

合体的成员方。

3.双方将充分发挥各自在工程技术、采购、施工建设和项目管理等方面的优势，履

行好项目合同。

二、工作职责分工

1.联合体各方共同和业主签署项目合同。联合体各方对业主共同承担连带责任，联

合体各方内部将按照本协议规定的工作职责分工来确定各方的权益和应承担的责任、

义务和风险。

2.***作为联合体的牵头方合法代表联合体各成员负责项目合同的谈判活动，并代

表联合体提交和接收相关的资料、信息及指示，并处理与之有关的一切事务，负责

项目合同实施阶段的主办、组织和协调工作。

3.联合体双方内部的工作职责分工详见附件lo联合体双方将严格按照项目合同的

各项要求履行项目合同义务，联合体双方对各自的工作职责范围承担各自的责任，

并对业主方承担连带责任。未经对方书面授权或许可，联合体另一方不得以对方名

义对外开展经营活动。联合体双方对各自的工作职责范围在与其他单位签订分包合

同时，必须在分包合同中披露和明示其分包行为是不代表联合体的独立行为。

4.双方同意在与业主签署项目合同后，成立联合体项目管理部，作为履行项目合同

的常设机构，协调沟通项目合同执行事宜。联合项目管理部由双方按照分工派代表

参加。

5.联合体成员在执行项目合同过程中存在违约情形时，违约方应采取措施并承担所

有责任，另外一方因此遭受的损失有权向违约方追偿。保修事件发生时，根据联合

2

•项目管理手册一房建分册•

体双方分工的原则，各自承担工作职责范围内的保修工作。

6.联合体任何一方都不对另一方的间接损失承担责任。

7.联合体各方对各自负责范围内的现场质量、安全、健康、环保管理负全部责任。

如任何一方负责范围内发生质量、安全、健康、环保事件或事故，该方应承担全部

责任并全权负责和处理，该方应当免除另一方的全部责任，不对另一方进行追责，

除非前述事件或事故是由另一方故意或者重大过失造成的。

8.联合体双方各自委派一名代表，该代表将全权代表这一方在本协议项下行使权力

（出具授权委托书）。联合体不支付代表任何费用。

牵头方代表：***联系方式：***

成员方代表：***联系方式：***

三、财务事项

1.联合体各方根据各自工作职责范围内的工作涉及的款项向业主分别请款。

2.联合体各方负责其合同执行过程中的税务责任。每一方应负责其雇员和分包商的

税务，并不能向另一方索赔由此发生的任何费用或责任。

3.联合体牵头方根据项目合同要求向业主方开立的相关银行保函，联合体成员方根

据其施工份额部分同比例向联合体牵头方开具银行保函。

4.联合体各方负责按照项目合同的规定为其工作职责范围内的工作进行投保，并承

担所有的保险费和相关的费用，并承担由其投保保险的免赔额。

四、知识产权和保密

1.如果联合体任何一方在本项目中向联合体其它成员提供知识产权，或允许联合体

其它成员在本项目中使用知识产权，则该知识产权的提供方仍拥有该知识产权的所

有权等一切权利，联合体其它成员出于联合体的目的仅限于在本项目中使用。知识

产权的提供方保证其提供的技术不侵害任何第三方的知识产权。

2.联合体成员各方应相互合作，对在项目中获取的对方的保密信息，包括但不限于

商务和技术资料等文件应进行严格保密，不得向任何第三方提供、公开、发布、转

让、披露保密信息或将其用于本项目联合体目的以外的任何其他用途，否则应承担

因此给保密信息提供方造成的所有损失。

3.本协议所约定之保密期限为本协议生效之日起十年。

五、生效、有效期和变更

1.本协议经联合体双方签字盖章后立即生效。本协议书由委托代理人签字的，应附

3

•项目管理手册一房建分册■

法定代表人签字的授权委托书。

2.本协议遇有下述任一情况最早发生时即告失效：

a）经联合体双方书面协商一致终止本协议；

b）联合体一方行为构成实质性重大违约，并在另一方书面通知的期限内未能改正，

该违约方应退出联合体并承担所有的违约责任，赔偿联合体其它方和/或业主所遭受

的所有损失，由另一方继续执行联合体项下的工作；

c）项目被取消；

d）业主向联合体出具书面通知告知项目被无限期推迟；

e）项目合同履行完毕。

3.协议的变更

a）对本协议的任何修改补充均必须经过联合体双方共同协商达成一致的基础上，以

书面形式签署并盖章后方可生效；

b）签署的修改补充将作为本协议的一部分并与本协议具有相同法律效力。

六、其他

1.出于本协议之目的，同时依据本协议条件，双方特此达成非实体性联合体协议的

关系。本协议中的任何内容都不应构成一方是另一方的伙伴或代理。联合体没有独

立的雇佣，所有的人员都由每一方派出并支付。

2.没有另外一方的书面同意，联合体任何一方都不得转让本协议或本协议项下的任

何权利或义务。

3.在履行本协议过程所产生的或与本协议有关的一切争议，双方应通过友好协商解

决；协商不成的，任何一方可将争议提交合肥仲裁委员会按照该会的仲裁规则进行

仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方都有约束力。除仲裁委员会另有裁决外，仲裁费

用由败诉方承担。在争议处理期间，除争议部分外，联合体各方在其他约定事项方

面应继续履行协议。

4.本协议正本一式肆份，联合体各方各持贰份，具有同等法律效力。

本协议未尽事宜，联合体各方同意按照国家有关规定通过友好协商解决。

牵头方：***

法定代表人或其委托

代理人：

（签字盖章）

4

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地址：

电话：

成员方：***

法定代表人或其委托

代理人：

（签字盖章）

地址：

电话：

附件1:联合体双方内部的工作职责分工

1.联合体双方

联合体牵头方:***（以下简称“**”）；

联合体成员方：***（以下简称“**”）。

2.分工原则

双方将依据利用各自的专长服务于本联合体的原则，按如下原则确定分工：

**作为联合体牵头方，将负责制定项目执行统一规定、工程规定等执行文件。

牵头方负责范围：

成员方负责范围：

3.工作职责分工（示例，具体视项目情况自行调整）

▲主要负责△协助参与

序号工作范围牵头方成员方

投标阶段

1购买招标文件▲△

2投标保证金▲△

3制定投标策略▲△

5

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序号工作范围牵头方成员方

4组织报价、编制投标文件▲△

5打印、递交投标文件▲△

6合同谈判▲△

7签署项目合同▲△

执行阶段-总体管理

1组建联合体项目管理部▲A

2对业主层面和对联合体项目管理部内部的总体协调管理▲△

3为发包人提供现场办公室▲A

执行阶段-牵头方负责范围

1项目管理▲△

2采购▲

3施工、安装、调试、验收和其他相关内容▲△

4进度管理、质量管理和安全管理▲△

有关的所有手续、支撑性文件、专题、验收的办理及取得

5▲△

批复

与当地政府部门、业主协调项目实施等协调工作，包括不

6限于现有管线和地下设施的迁改和恢复、绿化补偿、清理▲△

及恢复等

7相关银行保函▲

工作职责范围内的工作进行投保，承担所有的保险费和相

8▲△

关的费用，并承担由其投保保险的免赔额。

9税务筹划和管理▲

10请款工作▲△

所有必需的施工现场设施及所有临时施工现场设施和配套

11

设施▲△

12退场清理▲△

执行阶段-成员方负责范围

1项目管理△▲

2采购▲

3施工、安装、调试、验收和其他相关内容△▲

6

•项目管理手册一房建分册■

序号工作范围牵头方成员方

4进度管理、质量管理和安全管理△▲

有关的所有手续、支撑性文件、专题、验收的办理及取得

5△▲

批复

与当地政府部门、业主协调项目实施等协调工作，包括不

6限于现有管线和地下设施的迁改和恢复、绿化补偿、清理△▲

及恢复等

7相关银行保函▲

工作职责范围内的工作进行投保，承担所有的保险费和相

8△▲

关的费用，并承担由其投保保险的免赔额。

9税务筹划和管理▲

10请款工作△▲

所有必需的施工现场设施及所有临时施工现场设施和配套

11△▲

设施

12退场清理△▲

7

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XMGL-FJ-05-02合同责任分解表

合同责任分解表XMGL-FJ-05-02

项目名称：编号：

合同名称

序号合同条款分解内容责任人配合人

1发包人

1.1发包人对发包人代表的授权范围

1.2施工现场、施工条件和基础资料的提供

1.3资金来源证明及支付担保

2承包人

2.1承包人的一般义务

2.2项目经理

2.3承包人人员

2.5禁止分包的工程包括

2.6工程照管与成品、半成品保护

2.7承包人提供履约担保的形式、金额及期限

3监理人

在发包人和承包人不能通过协商达成一致意见时，发包

3.1

人授权监理人对以下事项进行确定

4工程质量

特殊质量标准和要求

4.1

关于工程奖项的约定

4.2隐蔽工程检查

5安全文明施工与环境保护

5.1关于安全文明施工费支付比例和支付期限的约定

6工期和进度

因发包人原因导致工期延误的其他情形

因承包人原因造成工期延误，逾期竣工违约金的计算方

6.1

法

因承包人原因造成工期延误，逾期竣工违约金的上限

6.2异常恶劣的气候条件

6.3提前竣工的奖励

7材料与设备

7.1发包人供应的材料设备的保管费用的承担

8

•项目管理手册一房建分册■

需要承包人报送样品的材料或工程设备，样品的种类、

7.2

名称、规格、数量要求

7.3关于修建临时设施费用承担的约定

8变更

8.1关于变更的范围的约定

8.2关于变更估价的约定

承包人提出的合理化建议降低了合同价格或者提高了工

8.3

程经济效益的奖励的方法和金额

8.4暂估价

8.5合同当事人关于暂列金额使用的约定：

9价格调整

9.1市场价格波动引起的调整

11合同价格、计量与支付

11.1合同价格形式：

11.2预付款

11.3计量

11.4工程进度款支付

12竣工结算

12.1承包人提交竣工付款申请单的期限：

发包人审批竣工付款申请单的期限

12.2发包人完成竣工付款的期限

关于竣工付款证书异议部分复核的方式和程序

13缺陷责任期与保修

13.1缺陷责任期的具体期限

关于是否扣留质量保证金的约定

13.2承包人提供质量保证金的方式

质量保证金的扣留

工程保修期

13.3

承包人收到保修通知并到达工程现场的合理时间

15违约

发包人违约的其他情形

15.1发包人违约责任的承担方式和计算方法

因发包人违约解除合同

承包人违约的情形承包人违约的责任

15.2

承包人违约责任的承担方式和计算方法

9

•项目管理手册一房建分册■

关于承包人违约解除合同的特别约定

16不可抗力

16.1视为不可抗力的情形

合同解除后，发包人应在商定或确定发包人应支付

16.2

款项后，完成款项的支付期限

17争议解决

17.1合同当事人是否同意将工程争议提交争议评审小组决定

17.2仲裁或诉讼

18补充约定

编制审核批准

时间时间时间

注：1.本表对应《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)的序号和内容。采用

其它合同示范文本的，应做相应调整；

2.合同分解的形式及内容可根据合同实际情况灵活调整。

10

•项目管理手册一房建分册•

6项目进度管理

XMGL-FJ-06-01房建项目典型工作分解结构（WBS）表

XX项目工作分解结构（WBS）XMGL-FJ-06-01

项目名称：编号：

单位工

分部工程子分部工程分项工程

程

1.1.1地基1.1.1.1素土

1.1.2.1泥浆护壁成孔灌注桩基础

1.1.2基础

1.1.2.2干作业成孔桩基础

1.1.3基坑支护1.1.3.1灌注桩排桩围护墙

1.1.4地下水控制1.1.4.1降水与排水

1.1地基与

1.1.5.1土方开挖

基础

1.1.5土方1.1.5.2土方回填

1.1.5.3场地平整

1.1.6.1喷锚支护

1.1.6边坡

1.1.6.2边坡开挖

1.1.7.1主体结构防水

1.1.7地下防水

1.1.7.2细部构造防水

1.主楼

1.2.1.1模板

1.2.1.2钢筋

1.2.1混凝土结构

1.2.1.3混凝土

1.2.1.4现浇结构

1.2.2.1错砌体

1.2.2砌体结构

1.2.2.2填充墙砌体

1.2主体结

构1.2.3.1钢结构焊接

1.2.3.2紧固件连接

1.2.3钢结构1.2.3.3钢零部件加工

1.2.3.4钢构件组装与预拼装

1.2.3.5防火涂料涂装

1.2.4钢管混凝土结构/

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•项目管理手册一房建分册•

1.2.5.1型钢焊接

1.2.5.2紧固件连接

1.2.5.3型钢与钢筋连接

1.2.5型钢混凝土结构1.2.5.4型钢构件组装与预拼装

1.2.5.5型钢安装

1.2.5.6模板

1.2.5.7混凝土

1.2主体结构

1.2.6.1铝合金零部件加工

1.2.6.2铝合金构件组装

1.2.6.3铝合金构件预拼装

1.2.6铝合金结构

1.2.6.4铝合金框架结构安装

1.2.6.5铝合金空间网格结构安装

1.2.6.6铝合金幕墙结构安装

1.2.7木结构/

1.主楼1.3.1.1基层铺设

1.3.1建筑地面

1.3.1.2整体面层铺设

1.3.2.1一般抹灰

1.3.2抹灰

1.3.2.2装饰抹灰

1.3.3外墙防水/

1.3.4.1木门窗安装

1.3.4.2金属门窗安装

1.3.4门窗1.3.4.3塑料门窗安装

1.3.4.4特种门安装

1.3.4.5门窗玻璃安装

1.3建筑装

饰装修1.3.5吊顶1.3.5.1整体面层吊顶

1.3.6轻质隔墙/

1.3.7饰面板/

1.3.8饰面砖/

1.3.9.1玻璃幕墙安装

1.3.9幕墙

1.3.9.2金属幕墙安装

1.3.10涂饰/

1.3.11裱糊与软包/

1.3.12细部1.3.12.1护栏和扶手制作与安装

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•项目管理手册一房建分册•

1.4.1.1找坡层和找平层

1.4.1.2隔汽层

1.4.1基层与保护

1.4.1.3隔离层

1.4.1.4保护层

1.4.2.1板状材料保温层

1.4.2保温与隔热

1.4.2.2种植隔热层

1.4.3.1卷材防水层

1.4.3.2涂膜防水层

1.4.3防水与密封

1.4.3.3复合防水层

1.4建筑屋面1.4.3.4接缝密封防水

1.4.4瓦面与板面1.4.4.1玻璃采光顶铺装

1.4.5.1檐口

1.4.5.2檐沟和天沟

1.主楼

1.4.5.3女儿墙和山墙

1.4.5.4水落口

1.4.5细部构造

1.4.5.5变形缝

1.4.5.6伸出屋面管道

1.4.5.7屋面出入口

1.4.5.8设施基座

1.5.1.1给水管道及配件安装

1.5.1.2给水设备安装

1.5.1.3室内消火栓系统安装

1.5.1.4消防喷淋系统安装

1.5.1室内给水系统

1.5.1.5防腐

1.5建筑给1.5.1.6绝热

水排水及供1.5.1.7管道冲洗、消毒

暖

1.5.1.8试验与调试

1.5.2.1排水管道及配件安装

1.5.2.2雨水管道及配件安装

1.5.2室内排水系统

1.5.2.3防腐

1.5.2.4试验与调试

13

•项目管理手册一房建分册•

1.5.3.1管道及配件安装

1.5.3.2辅助设备安装

1.5.3室内热水系统1.5.3.3防腐

1.5.3.4绝热

1.3.5.5试验与调试

1.5.4.1卫生器具安装

1.5.4.2卫生器具给水配件安装

1.5.4卫生器具

1.5.4.3卫生器具排水管道安装

1.5.4.4试验与调试

1.5.5.1管道及配件安装

1.5.5.2辅助设备安装