定稿贵州六盘水市奥林匹克体育中心物业管理初步方案

定稿贵州六盘水市奥林匹克体育中心物业管理

初步方案28页（word版）

1、企业差不多情形，公司内部治理机制和特点。

2、对本项目物业特点的分析。

3、对本物业治理服务的整体治理的设想及策划。

4、拟采取的工作打算和物资装备设备情形。

5、治理人员的配备、治理及培训。

6、物业修理养护打算和实施。

7、各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施。

8、经费收支预算。

9、本项目资料档案的治理及有关规章制度。

10、本公司治理本项目的优势及要讲明的咨询题。

第一章企业差不多情形，公司内部治理机制和特点

贵州立华安物业服务有限公司是一家集住宅物业服务、商业物业服务、

保安、保洁、修理、园艺工程及物业服务顾咨询、咨询、策划业务为一体

的，具有独立法人资格的综合性物业服务企业。

立华安核心层是由一批深爱物业治理事业并在物业服务行业拼搏

实践5-15年，有物业治理专业知识和治理技能深度积存、年富力强的职业

经理人共同组成的物业服务团队。他们包括：国内数家知名物业服务企业

（一级资质）的资深人员和精英人才，我们一方面能在日常治理中带给职

员最新的思想理念、最前缘的体会指导，另一方面能为接管物业提供独到

的治理创意及专业的治理建议，并拥有国内大型体育场馆治理体会的专业

人才作治理技术支撑。

立华安在秉承“全心为客户制造价值服务”的经营理念基础上，树立

起“关心客户，确实是关心我们自己”的全员服务理念和“以严谨、细致

的服务持续为客户制造安全、优美、舒服的物业氛围，连续实现客户中意”

的质量方针。

立华安以优质服务为支撑，以国际IS09001质量治理体系为服务

品质保证，以“和谐居住、星级服务”为标准，主动倡导“和谐生活方式”,

从差不多生活方式、社会生活方式和精神生活方式三个层面关爱客户，为

客户制造一种完善的生活服务系统。

立华安作为学习性企业组织，在学习国外先进物治理念技术的基

础上，融汇国内物业治理实践体会，探究出独具特色的“立华安物业服务

模式”，配合“顾客中意系统”（CS）的运作，力争将物业治理服务达到尽

善尽美的境域。立华安倡导的“治理严谨化、服务优质化、客户亲情化、

理念超前化”差不多形成以“高档物业特点、优质服务标志、独具项目特

色、合理收费取向”为核心的物业服务品牌风格。

贵州立华安物业服务有限公司于2009年成立，凭借对物业服务的

专业懂得，现在管项目有位于贵阳市的众福家园、中央公园、美成名园、

涧桥泊林，清镇市的塞维利亚等五个高层住宅小区，与此同时代管银海地

产的嘉怡花园、银海大厦和银海元隆广场，并正主动接洽贵州省多个地州

名优楼盘。

质量方针：以严谨、细致的服务持续为客户制造安全、优美、舒服的

物业氛围，连续实现客户中意。

核心理念：把职员的个人追求融入立华安的长远进展规划之中。

立华安将秉承“舍得模式”来经营企业、经营人才，通过全员培

训、职务晋级等鼓舞制度，舍一时之小利，得长久之人心，创百年之品牌,

走辉煌之大道。

治理理念：人才、团队、互动、尽责

［人才］

物业治理属于服务业，服务业需要清晰头脑，人才就显得难能可

贵。尊重人才，爱惜人才，为人才提供进展空间是立华安对人才的使用原

则。

［团队］

团即团结，队即多人的集合。团队确实是靠一种信念凝集在一起

的斗争集体，具有团队精神才能打胜仗。立华安起步靠团队精神，走向成

功仍要靠团队精神。

［互动］

讲求杰出沟通，我们与客户需要杰出沟通，我们的团队内部更需要

杰出沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力，沟通也让我们彼此更加坦诚。

［尽责］

尽心尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺，有

尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。

治理理念

以质量立足市场、以品牌角逐市场、以信誉赢取市场、以实力拓

展市场。

［以质量立足市场］

质量上做到规范化、标准化，以高标准质量治理体系立足市场，

并持续突破与自我超越，使立华安获得市场的认同。

［以品牌角逐市场］

有优良品牌的企业才有永恒生命力和吸纳力。立华安精神内涵确

实是以品牌去占据、去获得市场。这种精神内涵确实是规范治理制造品牌、

实施创优进展品牌，自我超越升华品牌、塑造精品演绎品牌。

［以信誉赢取市场］

立华安以“管就高标准，干就创一流”，树立立华安良好市场口碑

和“有诺必践、一诺千金”的社会信誉。

［以实力拓展市场1

立华安对物业服务实行条块结合、以条为主的专业化治理和内外

并举、以绩为先的规模化、专业化经营，通过组建、磨合、扩充，形成独

树一帜的人才优势、技术优势和产业优势。

第二章对本项目物业特点的分析

六盘水市体育中心项目位于六盘水都市主干道凉都大道与钟山大道交

汇处南侧，东临钢城花园，南靠双龙路，西接消防指挥中心，是都市重要

的功能性建筑。

项目占地485亩，总建筑面积16.5万平米，项目包括体育场54511。2

2平方米，体育馆28744。2平方米，市民健身中心游泳馆等约50000平方

米，品牌餐饮3300平方米，网球中心约2200平方米，景观绿地4208397。

39平方米，活动广场15097平方米，入口集散广场19211平方米，附属运

动场地18563平方米，地下停车场10003.7平方米，地面停车场约9000平

方米，有关综合商业约38000平方米。

六盘水市体育中心其突出的专业功能决定了其不同于住宅、写字楼等

物业的特点：

一、物业特点分析

占地面积广、建筑规模大、功能综合性强、投资金额高

本体育场馆的建设标准除满足全民健身的需求外，还要兼顾大型赛事、

大型活动需要，差不多上差不多上按照满足大型国际、综合性赛事要求实

施建设的，同时建设选址充分考虑了交通便利。在项目及功能的设置上，

体育中心内都有：综合体育馆、游泳馆、足球场等配套的训练场及酒店、

餐饮娱乐等配套商业网点。

2.设施设备规模庞大、齐全、技术含量高

场馆内除了拥有写字楼的供电、给排水、空调、电梯等常规设备外，

专门配置有智能化的中央操纵系统、无线上网系统、广播扩音系统、照明

系统、制票检票系统及门禁身份识别系统，所有设施设备功能按国际赛事

场地标准设计施工，充分满足体育赛事、各类活动的要求。

3.所有功能多元化

本主、副场馆要紧功能是为体育竞赛提供专业化的场地，如田径、足

球、游泳、篮球、乒乓球、排球、羽毛球竞赛等，同时也可用于大型商业

演出、大型集会、会展等，出现使用功能多元化的势态。

4.人性化设计程度高

本场馆在建筑设计上完全实现以人为本的人性化设计。如仅供运动员、

观众使用的洗手间就有XXX个（男蹲位XX个、小便池XX个，女蹲位X

X个，残专蹲位XX个，能同时满足XXX人同时入厕）；为弱势人群考虑

的残疾人专用的通道及残疾人专用的看台分布在各入口；另外还有新闻公

布厅、记者工作室、裁判员休息室、运动员休息室、兴奋剂检查室、医务

室、播音室、电视转播间、球童休息室等供赛事使用的各类竞赛功能用房，

以及满足专门人群的需求设计的贵宾包厢等等，这些差不多上场馆人性化

设计的充分体现。

5.配套商业网点密度大、交通通讯设施容量大

作为对社会公众开放的现代体育场馆，商业网点、交通通讯设施大容

量的配置是现代体育场馆必备，专门是在举行大型赛事、大型活动时，要

满足数万人的购物、餐饮、停车、通信的需求，并需具备在短时刻内疏散

观众、车辆的能力。

6.新闻、传媒设施设备先进、完善

体育赛事的现场直播是传媒业的要紧业务，也是体育产业的重要的收

入来源，体育产业与传媒业差不多形成有关联产业，因此作为赛事活动载

体的现代体育场馆为传媒业提供先进、完善的硬件设施也是体育产业进展

自身的需要。

二、运营特点分析

1、日常商业活动频繁

本体育场馆的日常运营相对集中在赛时及大型活动时的商业活动方面

（如主场二楼小卖部、酒店、对外开放的羽毛球训练场、网球中心、篮球

场、乒乓球训练场、会所、足球场、健身馆等等，在场馆闲暇时刻，充分

利用开阔的场馆资源创收经营。

2、大型赛事、活动期的运营特点

1、活动预备期（7-15天）：在此期间，大型赛事、大型活动的举办单

位、参加单位、媒体单位的工作人员、服务人员以及各类物资器材大量进

场；专业训练场、各类办公用房使用预备，足球竞赛划线、球门挂网预备,

商业演出舞台搭建、草坪爱护盖板铺设等各类专业设施设备全面启用。

2、活动进行期：安全保卫、检票等工作人员及观众在1-2个小时内全

部进场，人员迅速达到数万人，体育场馆所有机电设备、强弱电系统、配

套功能用房、停车场等全面投入使用，配套餐饮、商业网点的经营活动亦

活跃起来。

3、大型赛事、大型活动终止时，为幸免围观，运动员、演职人员要迅

速离场，观众也要在短时刻内退场，同时，全部临时设施需连夜撤卸，各

类设施设备满负荷运转，充分发挥现代体育场馆强大的疏散功能。

3、现代体育场馆的客户特点分析

1、多元化的客户群体

现代体育场馆使用功能的多元化决定了其客户群体在知识层次、生活

环境、地域背景、民族习惯等方面的差异，从而形成了多元化特点。

1、体育竞赛时，客户群体是球星、运动员、教练、裁判员球迷、观众、

记者；

2、演出活动时，客户群体是歌星、演员、演出公司、记者、观众等；

3、商业活动时，客户群体是商人、购物市民等；

4、同时，作为大型社会公建项目，向社会公众开放的特性又决定了客

户群体的广泛性，从一般老百姓到国家政府机关官员，日常参观健身的人

群川流不息。

2、性质单一的业主

体育中心属政府投资国有资产，是体育场馆主管部门的下属事业单位,

单一业主的特点显而易见。

3、社会关系接触面广

体育中心作为大型社会公益项目，国家投资、为了公众利益、公众使

用，建筑本身代表着都市的政治地位。与社会各界充分接触并保持良好的

公众关系，同意社会各界对场馆使用监督，关于场馆有着深远重大的意义。

第三章对本项目物业治理的整体设想及策划

本体育场馆是大型社会公建项目类型之一，其属性最具大型社会公建

项目的特点。按照现代体育场馆的物业特点、客户特点，其物业治理要着

重做好以下几个方面的工作：

人力资源配备工作：现代体育场馆建筑规模大、设施设备多、科技含

量高、客户群体等一系列特点，要求专业物业治理企业必须在涉及的每个

领域差不多上专家，因此，要做好以下几个方面：

体育专业人才。体育场地使用的规范、体育器材的识别、体育运动的

各项要求，没有专业人才，无法实现现代体育场馆赛事服务。

专业场地爱护人才。足球草坪、田径跑道差不多上现代体育场馆的重

要设施，本身价值差不多上上百万，甚至数千万，爱护不当，不仅遭受庞

大经济缺失，而且在同行的竞争中造成专门坏阻碍，专业场地爱护专业人

才的引进与培养是关键的一环。

高科技专业人才。大型赛事、活动的大屏正常显示、音响设备的安全

播放、检票口的规范操作、运动员休息的热水供应等等每个环节工作，都

要求专业人才持证上岗、熟练排除故障。

全方位高素养的服务专业人才。现代体育场馆客户特点要求我们的接

待服务人员综合素养高，语言能力、沟通能力、接待礼仪、处事应变能力

等等，是高水准服务的直截了当体现，也是企业精神风貌的充分展现。

全民健身的带头人。是群众健身活动的组织者、倡导者，优秀的带头

人使公众活动朝健康化进展，对社会的安定团结起着至关重要的作用。

二、物业治理重点

在体育场馆的物业治理过程中，针对业务范畴不同，工作上也有轻重

缓急之分，我们将重点抓好以下两个方面：

1、做好差不多保证，专门要做好工程治理工作

所谓差不多保证，确实是把物业治理中的最差不多业务，如秩序爱护、

保洁、设备治理、修理养护、绿化美化、对客服务等做到位，为客户营造

一个安全、整洁、舒服、优美、便利的赛事、办公与商务环境。

在体育场馆的差不多物业治理工作中，工程治理是其中的重中之重。

工程设备治理是中心的心脏，能否保证主、副场馆各个系统安全、正常运

行十分重要。因此讲，工程治理是物业治理能否成功的关键之一。在对体

育中心的工程治理上，我们将重点把握以下几个原则：

①贯彻主管负责制的原则。即形成以工程部主管为核心的设备设施治

理组织机构，给予充分的责权保证，使其政令畅通，贯穿到位。

②实施精兵简政的原则。工程治理具有综合性和随机性的动态特点，

在技术力量配备方面，不宜样样俱全，而要求技术人员精干熟练，善于解

决实际咨询题，达到用人少而精、工作效率高的目标即可；

③实行治理、技术和经济三位一体的原则。即对设备修理、成本操纵、

材料购置等进行综合性的经济评判，突出以降低成本为中心。

④切合场馆实际的原则。

⑤落实“预防为主”的设备检修原则。按照季节性变化和运行规律，加

大修理打算治理，注重修理工作质量，做到急者先行，缓者放后，主次有

别，有条不紊。

2、需要持续创新

物业治理的目标是实现"二要"：A、要实现物业的保值增值；B、要持

续地满足客户的市场需求。实现上述二个目标，治理上靠单一满足物业的

差不多保证可能不行，还需要持续地进行治理创新。对体育中心的物业治

理，更需要不间断地上台阶、上档次、上水平，专门注重在提升形象和层

次上动脑筋、想方法。

三、物业治理设想

针对本体育场馆物业的特点及其对物业治理的总体要求，以及前期物

业治理工作将面临的难点和重点，我们认为本体育场馆的物业治理应围绕

“安全、保证”四个字展开。安全是指让客户在体育场馆里工作安全放心;

保证是指要全面完成各类赛事及大型活动的赛时保证任务，让客户感到中

意。为此，我们对体育中心的物业治理与服务提出以下几点设想。

（一）科学化、制度化、规范化、高起点

体育场馆技术含量高，治理范畴广，不能只凭体会办事。我们将按照

公司现有的治理制度，并结合体育场馆的特点，主动探究制定并持续完善

各项治理规章制度，使整个治理工作有章可循，有据可依，治理与服务走

上科学化、制度化、规范化的轨道，凭借高素养的职员队伍，高技术的治

理手段，高标准的治理要求对体育中心实施物业治理工作。

（二）加大秩序爱护防范，严格出入治理制度，建立客户档案。

（三）加大消防治理，做好防火工作

由于体育场馆是消防安全重点单位，对防火要求高，我们将专门加大

对消防工作的治理，教育职员、客户遵守用火、用电制度，明确防火责任

人，熟悉消防差不多知识，把握防火、救火差不多技能；加大防范措施，

定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发觉咨询题及时处理，排除事

故隐患。

（四）重视清洁治理

清洁好坏是物业治理服务水平的重要体现，关乎体育场馆的形象。由

于体育场馆是政府的窗口，且采纳了大量高级装饰材料进行装饰，因此清

洁难度大，专业要求高。为此我们将制定完善的清洁细则，明确需要清洁

的地点、材料、清洁次数、检查方法等。同时加大经常性巡视保洁，保证

大厅、办公室、楼道、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗洁净

明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒等。

（五）强化设备治理设施的修理保养

设备、设施的正常运行是体育场馆物业治理正常运作的核心。我们将

做好对水电设施（包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上

下水管道等各项设施）的全面治理和修理，注重对消防系统的检查、测试和

对空调系统的保养、修理。建立健全的检查修理制度，对公用设备、公共

场所，如大厅、走廊、楼道、景观灯等定期检查、修理爱护，对客户、租

户的设备报修及时处理，并定期检查。

（六）加大沟通和谐，持续改进工作

我们将加大与客户的沟通，主动征询、听取他们对治理服务工作的意

见与要求，认真同意、处理客户的投诉，及时反映、解决他们提出的咨询

题。慎重对待，和谐好各方关系，和谐配合好政府各部门的工作，持续改

进各项治理，使各项工作指标达到同行业先进水平。一流的物业需要一流

的治理，一流的治理出一流的质量。通过我们的服务，为“六盘水市奥林

匹克体育中心项目”制造价值，为业户营造一个“安全、舒服、温馨、亲

情”的健身、娱乐、休闲、办公及购物环境，让业户安心、放心。

四、总体治理服务目标

前期目标

成为业主的好参谋、好帮手、好朋友；

合同目标

在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好总管、好朋

友。

三年内达到IS09001质量治理体系第三方认证；（有无必要请考虑）

三年内达到ISO14001环境治理体系第三方认证；有无必要请考虑）

三年内达到OHSAS18001职业健康安全治理体系第三方认证；（有无必

要请考虑）一建议删掉！

建议改写为：我们将按照IS09001质量治理体系的标准来制定各项治

理工作标准，规范各项工作。

一年内通过“六盘水市物业治理优秀场馆”的考评；

三年内通过“贵州省物业治理示范场馆”的考评；

五、治理服务理念---------立华安物业让您更中意

让一一严格治理、规范服务、心心交流

您一一业户、进展商、行政主管部门、有关专业部门

更一一优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、持续超越

业户日益增长的需求

中意一一成为业户的好保姆、好总管、好朋友

成为进展商的好参谋、好帮手、好朋友

成为大伙儿认可的好企业、好伙伴、好朋友

六、保证体系

我公司自成立之日起便开展企业标准化工作，并制订了公司“企

业标准（Q/OAKH）”。我公司将三项体系、企业标准以及适合“六盘水市奥

林匹克体育中心项目”的三级操作文件贯穿于“六盘水市奥林匹克体育中

心项目”的物业治理之中。

第四章拟采取的工作打算和物资装备情形

一、拟采取的工作打算

为了使物业保值、增值，治理处在认真做好物业的接管验收工作的基

础上，拟定进一步的工作打算，加大二次装修治理，增强业主和物业公司

之间的沟通，以确保物业品质持续得到提升，同时为建设方提供一个后续

的优质的售后服务工作，使建设方与物业公司的品牌共同提升，达到“双

赢”的目的。

1,物业介入

针对实际情形，提早预备治理方案

我公司对物业进行现场查勘，力争在项目工程建设收尾时期前，从物

业治理的角度提出改进或布置措施，配合预备接管验收所需要预备的资料

及其他有关工作。

在前期介入工作中，我们一方面按照规划建设，另一方面，紧密结合

体育场馆的实际情形，提早预备治理方案、我们对体育场馆的物业治理进

行准确定位，并有针对性地完善秩序爱护治理方案、停车治理方案等。

2、接管验收

在我公司对体育场馆充分了解的基础上，通过接管这一工作程序，进

一步熟悉场馆物业整体的各项性能与状态，推测客户可能提出的咨询题，

预备相应的方案措施，提早向建设单位通报工程讯息，向业主提供建设性

改进意见，把可能发生矛盾的地点，消灭在萌芽状态，真正做到有备无患,

防范于未然。

协助处理工程遗留咨询题

(1)常见的非结构性工程质量咨询题包括：

——有防水要求的地面渗水；

----外墙面渗水；

——室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动；

——抹灰层、面砖、油漆、墙纸脱落残缺；

——门窗开关不灵、缝隙过大、缺件；

供水系统漏水；

——电器、电线漏电，灯具安装不牢；

——排水管道设计缺项、不合理、堵塞，道路沉陷：

——其他常见的咨询题。

(2)咨询题的处理程序

在保修期内发生保修范畴内的工程质量咨询题，由建设单位或建设单

位托付物业治理公司通知施工单位修理。

施工单位自接到通知之日起.应在约定的保修时限内到达现场与客户

确定返修内容，尽快修理、整改，对发生设计结构安全或者严峻阻碍使用

功能的紧急抢修事故，施工单位在接到通知后，应赶忙到达现场抢修。同

时，建设单位、物业治理公司或客户应当向当地建设行政主管部门报告，

及时采取安全防范措施，并由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位

提出整修方案，原施工单位实施，原工程质量监督机构监督，修理时，客

户应当配合。

施工单位非因专门缘故，未能在约定的时限内到达修理现场，建设单

位有义务再次通知施工单位限时修理，如施工单位再次违约，建设单位有

权在不提升工程标准的前提下，自行返修或托付其他单位修理，发生的费

用由原施工单位承担。

保修完工后，建设单位、业主及物业公司组织验收。

因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔

偿责任。

各政府职能部门的和谐

做好有关配套服务机构的和谐工作，如城管、供电、供水、电信（电

话、宽带等）等；

场馆开馆后

进入全面治理时期后，物业治理处将以公司企业标准为指导，要

紧开展以下工作（但不限于）：

房屋治理：建筑物以及其附属物的保养、修理；

设备设施治理；对物业范畴内的共用设备设施日常的运行、

保养、修理；

清洁治理：加大清洁职员的治理，爱护物业范畴内的清洁卫生；

绿化治理：物业范畴内的绿化建设和养护；

消防治理：建立消防队伍，对物业范畴内消防器材、消防设施等治理;

安全治理；加大保安队伍的建设治理，确保物业内安全、舒服；

车辆治理：爱护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

产籍治理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完

善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；

财务治理：对物业治理资金运作和治理；

和谐因场馆施工质量引起的业主与建设方之间的纠纷。

二、物资装备情形

1、物业治理用房

为制造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业治理条例的规定,

以及结合六盘水市奥林匹克体育中心项目的特点，除各类设施设备机房外,

物业治理用房还包括：

治理服务用房：治理处接待、办公用房；

保安、保洁、工程修理、摆放工具设备、修理材料、清洁物料和更衣

等的治理用房和仓库；

职员宿舍以及食堂

2、物业治理用房的配置要求

［治理处办公用房］

划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部有关文件执行。

［工程修理作业工作室］

需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。

［保安、保洁人员休息、更衣室］

放置床铺、更衣箱、凳子、保洁工具等。

以上配置除治理用房外，其他用房可利用车库等余外房间，以不侵占

正式办公用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提升我方人职

员作效率。

3、治理设施的配置要求

治理处开办物品表

名称数量/型号单价金额

一批（夏装、冬

工作服1200.00

装）

打印复印一体机（可网络

一套12000.00

连接操作）

笔记本电脑—•台5000.00

电脑八台3500.00

数码相机一'台2000.00

移动硬盘2个500.00

空调三台3500.00

食堂设备一批48000o00

一批（两电一充

对讲机1000.00

一耳麦）

办公桌一批580.00

办公椅一批300.00

接待台一台500/米

沙发一套

茶几两张

工作服一批1200.00

会议桌一台（圆形）3000.00

会议椅十二张300.00

水瓶两只35、只

网络杯一批

烟灰缸若干50.00

考勤打卡机1000.00

标识若干/

塑封机一台

饮水机三台400.00

传真机1500.00

分栏文件柜一批600.00

档案夹（盒）一批25.00

阅览架1/标准150.00

录音电话机1600.00

大货架3只/300/米

更衣柜一批600.00

高低床架一批400.00

床上用品一批350.00

衣柜一批600/个

数量现场确定/

伞架

定制

数量现场确定/

大雨伞

定制

数量现场确定/

小雨伞

定制

二、修理工器具开办物品单价金额

工作服一批（夏装、冬装）600.00

工作台（台式钻、床虎

3500.00

钳、）

电锤（进口）一把2500.00

电动疏通机两台2200.00

铝合金合页梯7米一架

管子钳一套800.00

龙门架一台

对讲机1000.00

数字式万用表三只180.00

指针式万用表三只300.00

数字式钳形表一只(5-300A)230.00

兆欧表500V/2000V160.00

砂轮机一台850.00

潜水泵4台1800.00

拖线板500米4500.00

切割机1500.00

电焊机两台（便携式一台）4000.00

敏弧焊机一套3300.00

氧气、乙焕一套1800.00

角向磨光机一把350.00

梅花扳手两套（公、英制各一）600.00

套筒扳手两套（公、英制各一）600.00

内六角扳手六套（公、英制）200.00

工具箱一批130.00

保险带六根100.00

组合工具一批2100.00

硅胶抢一把100.00

牛油枪一把100.00

管道工具一批1500.00

泥瓦、木工工具一批300.00

平板小推车2台600.00

保洁绿化开办物品配备

名称数量单价金额

工作服一批（夏装、冬装）600.00

洒水车一辆

高空作业平台一台

升降梯七米一架

多功能擦地机两台13000.00

吸尘吸水机两台

清洁打蜡机两台

高压水枪四台3000.00

2.5米铝梯两架

1.5米铝梯两架

多功能清洁车五辆12000.00

拖线盘300米

景观垃圾箱一批

垃圾桶一批

低值消耗品一批

黄鱼车（人力垃圾车）

四、保安器具开办物品

工作服一批（夏装、冬装）1200.00

大衣400.00

充电式探照灯120.00

警用巡逻车四辆

平稳电瓶车四辆18000.00

警用岗亭一批

雨衣/雨鞋套150.00

无限（蓝牙）耳机副

移动硬盘一个250.00

警棍根/30.00

挡车锥一批50.00

备注：以上物资配备均由甲方提供。

第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、治理

我们拟采纳“高效、精干、科学、有用”的治理机制，通过体育中心

项目经理，和谐处理各种治理事务。我们的差不多思路：严格治理，确保

各类人员的专业素养和综合素养；提供全方位专业化服务；严格法规和标

准制约、规范组织和个人的治理服务行为；运用现代科学治理手段，实现

办公自动化；实施品牌和形象战略。

我们的治理方式分组织系统、整体运作程序系统、信息反馈系统和鼓

舞系统四部分阐述。

拟建立的组织机构

客

绿

秩

环

工

户

化

序

程

境

治

治

技

服

治

理

理

术

务

理

部

部

部

部

部

主

主

主

主

主

管

管

管

管

管

(((一((

一121

人

人

人

人

人

)))))

(1)组织机构的设置原则是精干高效，一专多能。分公司实行公司领

导下的服务中心负责制。实行项目经理整体治理和各部门分块治理相结合

的治理方式。

(2)分公司内部实行垂直领导，减少治理环节，提升工作效率。

(3)分公司设经理一名，经理助理一名。

(4)客户服务中心是指挥、操纵的枢纽，24小时值班。负责行使信息

收集、归档、整理和日常指挥功能。

（5）治理公司负责后勤、人事、行政及财务等事务；贯彻、传达、监

督、检查规章制度、进展规划、指令决议执行情形，和谐各部门之间工作。

负责面对客户的公关、经营、物业宣传和广告工作。治理储备物资，定期

盘点，合理使用，加快存货周转，减少资金占用。狠抓成本操纵工作，降

低不合理消耗，促进增收节支等工作。

秩序爱护部是爱护“体育中心”正常办公、生活、经营秩序的重要职

能部门，负责秩序爱护治理、消防治理、道路与交通治理和突发事件处理

以及整体形象礼仪的展现等工作。

工程技术部是保证“体育场馆”正常运行的专业技能部门，负责房屋

建筑主体及共用设施设备的运行、修理、保养等治理工作。

环境治理部是“体育场馆”物业治理部服务工作的要紧职能部门，负

责体育场馆环境卫生治理、绿化治理。

（6）公司设客服中心“体育场馆”客服中心治理服务面向客户和所

有客户的重要窗口，是与客户直截了当接触和有效沟通的桥梁，负责接待

来宾、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、各类费用代收、收集和处

理各类信息并分别按其治理工作类别及时通报处理并将反馈信息按我司工

作程序汇编成册入档，为客户提供优质高效的全方位服务。

（7）人员素养上要求一专多能，职员起点要高，拥有智能化知识，会

电脑，提倡“高门槛进、高门槛出“，所有职员既是自己所在岗位的专家里

手，同时又是其他岗位的多面手。

二、整体运作程序系统

人员执行任务指令

执行结果-----------------------

(1)整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效、环环相扣、相互

制约，保证各环节紧密衔接，既无盲点、又无积淀。

(2)整体运作各个环节的详细工作分解流程将严格按照IS09001质量

保证体系进行运作。

(3)所有运作过程均有严格的监控保证，充分体现治理效率。整体运

作流程将实施电脑化治理，从任务下达到完成的检查都实现智能化、电脑

化。

三、信息反馈系统

(1)信息是我们重要的经营资源。信息源要全面，汇聚与体育中心物

业治理有关的所有信息，使反馈具有一定的范畴和频率，信息采集真实、

科学。

(2)保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇聚到服务中

心，通过分析整理，并由服务中心发出指令，跟踪检查。

(3)保持指令权、检查权和处理权的高度统一，幸免责任分离所导致

的治理失控。

(4)充分利用现代化治理手段获得处理和利用信息。

(5)在检查操纵的方式中，我们采纳行政检查、专项检查、交叉检查、

外部检查、外部监督、隐秘检查等方式。操纵的措施有预先操纵、现场操

纵、反馈操纵。

(6)质量操纵上，对不合格的服务制定了纠正偏差的处理措施。

四、鼓舞系统

(1)鼓舞是我们人性化治理的方式。尊重个体权益，保持团队精神。

服务客户和制造经济、社会双重效益是权衡考核的唯独标准。

(2)思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众

效能和工作主动性。引导职员动机，尊重个人情感。同时针对个性心理做

适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈、家访等等。

(3)奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖

惩分明。通过奖励职员往前走，通过惩处鞭策职员向前走。做到人人有动

力，人人有压力。奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。

(4)培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个

人进展的重要位置，培养的目标是使职员忠于企业，一专多能，精益求精。

在提升咨询题上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出

制造良性环境。方式有培养、培训、进修、提升等。

(5)工资福利系统重在考核，依据奉献大小进行工资决策。既考虑群

体效能，更重视个人利益。充分确信努力工作所应得的优厚酬劳，吸引人

才，鼓舞职员取得更好的工作绩效。

(6)文化活动系统是我司的进展之源。通过文化活动的开展，增强

职员的自信心和认同感。通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把职

员的目标和公司的目标紧密结合起来。方式有集体活动、旅行、生日会、

职员家属联欢会等。

(7)在以人为本的鼓舞系统中，我们还将结合全面质量治理模式，进

行适时治理，充分发挥每个职员的主观能动性，增强主人公意识和自我实

现意识，使其在授权范畴制造性地开展工作。

这种方式在我们的实际工作中差不多取得了较好的成效。

五、人员配备

随着治理方式、治理手段的现代化，物业治理队伍的结构也发生革命

性变化。体育场馆物业治理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化,

为此，我们在人员配备上坚持以贵州立华安物业治理有限公司的“精干、

高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品

德”的用人标准，严把人才选聘关。治理层差不多素养要求通过智能化、

电脑考核，学历上要求达到大专以上水平，工程技术岗位引进本科以上包

括运算机网络、通信技术的专业人才。人才来源上我们采纳内部选拔与外

部聘请相结合的方法，保证治理队伍的高素养和高水平。针对体育中心的

特性，我们要求治理人员必须是一专多能，实行一岗多职。在治理队伍建

设上，我们将采纳规范治理和人性化治理相结合的方式，运用鼓舞机制，

充分调动全体职员的工作主动性、严格考核，并实行10%的剔除率，确保

治理目标得以实现。

一、服务中心机构设置及人员配备

本着精简、高效原则，按照“体育场馆”实际服务、治理的需要，在

保证“体育场馆”高质量物业治理水平及治理职员素养的基础上。同时，

也为充分表明本公司对“体育场馆”物业治理的高度重视程度，经研究决

定成立“六盘水市体育中心”物业服务中心，负责“体育中心”各项物业

治理工作的开展，具体如下：

1、［人员配备］

人员配备人员配备

岗位设置岗位设置

（人）（人）

项目治理处经理1工程技术部

经理助理1设备及场地爱护部主管1

行政人事部主管1电梯、空调、锅炉工3

食堂工作人员4强弱电、2

客户服务部场地爱护1

主管1给排水房修2

业户服务员（接待/财务/贯标/档案

2值班电工3

/报修）

环境治理部部

保洁绿化部主管1

领班2

公共部位43

公共秩序爱护部

主管1领班（队长）3

门岗（俯视图显示出入口）18固定岗12

巡岗9活动岗6

停车场8监控3

合计124人

备注：公共秩序爱护部分岗位分部以及环境部岗位讲明：

1）门岗：按照提供俯视图显示出入口五处分别为1、2、3、4、5号岗

位，每岗位每班一人，三班倒；固定岗按照俯视图暂定五处，分别为东南

西北方个一处为6、7、8、9号岗位以及广场一处，每班一人，三班倒；巡

逻岗每班3人，三班倒；监控室每班1人，三班倒。请考虑有没有轮休的

人员？

2）环境部分为室外公共区域组和室内（场馆内）组：按照体育中心总

面积每位工作人员将负责各自治理区域内面积近10000皿左右。（室内组将

按照场馆的具体情形进行定岗定编）实际岗位与人员将视工程移交的进度逐

步配备到位。

2、治理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范畴

［岗位职责和工作范畴］

项目治理处经理

在公司的领导下，全面负责治理处内部治理、客户服务、房屋设备设

施运行与爱护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。

组织拟制、审核和贯彻体育中心治理服务的工作打算和作业文件。

负责体育中心治理服务的质量操纵和赛用操纵。

负责和谐与进展商、物业行政主管部门、地点有关治理部门及有关专

业公司之间的关系。

负责初审分承包方、分供方，审批小区治理服务公布文件和治理处作

业文件的发放。

负责组织小区公益性活动。

完成公司交办的其他任务。

经理助理

在治理处经理的领导下，负责客户服务的接待工作。

拟制体育中心的客户服务打算、费用预算，负责客户服务的质量操纵。

负责编制每日的《质量日报》，并向公司上报。

负责接待客户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责和谐处理

业户投诉、报修事宜。

负责建立客户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对客户档

案实现动态治理。

负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、

订购职员盒饭等事宜。

负责收集编排：治理信息、客户服务征询单，及时张贴和收回，对反

馈的客户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与客户的沟通。

负责治理处运算机应用和办公设备的爱护保养工作

具体组织社区公益性活动。

完成经理交办的其他工作。

工程技术部主管

在治理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务,

包括房屋设备设施运行的应急处理工作。

负责对设备部的日常治理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合

理安排每日工作。

负责体育中心房屋设备、设施运行与维保的质量操纵，拟制维保服务

过程中的赛用

预算、作业文件，并负责实施。

负责打算和购置维保材料及工器具。

负责公共设施能耗治理与节能工作。

编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。

负责对房屋设备（设施）修理、保养工作的打算实施和记录备案，对

一些隐藏工程中的更换要详细记录备案，记录文件长期储存。

完成经理交办的其他工作。

公共秩序爱护部主管

在治理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。

负责对当值队员进行岗位督导，发觉不合格操作当场予以纠正，对各

班队员质量记录进行初审。

负责对突发事故应急处理的现场和谐。

负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和治理。

负责职员的消防培训及小区消防安全知识宣传。

负责对队员考勤和请假审批及工作考核。

负责对装修施工队介绍小区《装修治理规定》并对现场进行安全监督

和现场治理。

协助完成治理处布置的业主特约服务。

环境治理部主管

服从治理处经理的领导，对区域内的清洁绿化负责。

负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。

负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。

负责安排人员完成业主提出的特约服务。

负责对职员考勤和请假审批及工作考核。

负责打算和购置保洁材料及工器具。

负责与绿化养护的业务联络。

完成治理处经理交给的其他工作任务。

客户接待员（出纳、投诉）

具体开展业户服务方面的工作，包括业户入伙、装修、联系、投诉处

理及接待工作；

负责治理费、能耗赛及其它服务费用的催缴工作；

负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业

户档案，登记产权清册与租赁清册；

保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；

完成交办的其它工作。

客户接待员（档案）

负责治理处文书档案治理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳

等工作；

负责治理赛的收缴工作；

负责治理处运算机应用和办公设备的爱护保养工作；

负责治理处治理、技术、业户档案与资料的治理工作；

负责与业户权籍资料的治理工作；

完成经理交办的其它工作。

门岗队员

对主管负责，服从上级命令；

在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；

验证《物品出门证》，施工人员《临时出入证》后放行；

发觉责任区域公物损坏向上级报告；

负责外来人员的登记，备用钥匙治理；

协助主管进行紧急服务处理。

巡岗队员

对主管负责，服从上级命令；

巡逻中遇业要紧求应及时提供服务；

巡逻中发觉可疑人员应进行询咨询、验证；

检查机动车辆、非机动车辆停放情形。

保洁、绿化

对主管负责，认真执行各项治理制度；

认真做好承包区域的环境保洁及绿化工作；

在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。

设备工（值班水电工）

对设备主管负责，执行治理处各项规定和制度；

负责变配电系统的运行治理和修理保养；

负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及操纵设备，公共区域电

气设备的修理保养及故障检修；

负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；

认真钻研技术，熟练把握电气设备的原理及实际操作与修理技术，做

到判定故障快捷准确，处理迅速及时；

按时按质保量完成设备检修工作；

定期巡视电气设备，紧密注意其运行情形，正确抄录各项数据，并填

写好巡视、运行、修理、保养记录；

做好给排水设备（设施）的运行操作和修理保养工作；

发生事故时，保持头脑平复，严格按操作规程及时排除故障，重大事

故及时上报，并与下一班当班职员共同排除故障；

负责责任区域的机房设备的保洁工作。

设备工（场地爱护工）

对设备主管负责，执行治理处的各项规定和制度；

负责房屋、设施的使用治理和修理保养工作；

负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常修理及查抢险工作；

努力钻研技术，熟练把握房屋建筑、设施的原理及实际操作与修理技

术，做到判定故障快捷准确，处理迅速及时；

发生事故时，应确保头脑平复，严格按操作规程及时排除故障。事故

未排除不进行交接班，并与下一班当班职员共同排除故障。

培训及治理

企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在企业是否最大限度地

开发人力资源。要实现治理人员素养的现代化，必须规范企业的培训制度,

把培训作为企业的进展战略，常抓不懈。我们确定了极具针对性的体育中

心物业治理人员培训目标，确立了全员中长期培训打算。全方位、多层次

地传输新理论，传授新技术。重点开展智能化培训、电脑培训和物业治理

“全员培训、全过程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。1、培训原

则和目标

我司职员培训的原则是：因需施教，学用结合，灵活多样，注重实效。

我司职员培训目标是：通过系统培训，使各级治理人员强化服务观念，丰

富专业知识，提升专业技能，统一行为规范，为体育中心提供规范化、专

业化的物业治理服务。

按照体育中心物业治理要求，我们将确定“全员培训、全过程考核”

的培训方针。培训指标如下：

培训承诺

各类服务人员上岗培训率达到100%；

各类专业人员持证上岗；

培训打算

源源持续的人员培训是立华安物业的治理水平持续提升的全然保证。

为此，公司按照自身进展的需要，建立了自己的“培训中心“培训中心”

每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训

班。培训师资由公司中级以上的专业治理人员和外聘一些专家、学者及境

外资深物业治理专家担纲，讲授市场的营销策划和各类物业的治理，从物

业治理的规范服务、运用运算机治理到物业治理人员的配备及物业治理经

费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止，已有多名人员通过经

理岗位培训差不多上岗，而且已得到了大伙儿的一致好评。

［新进职员培训方案］

培训目的：

使新职员了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的

习惯公司的运作模式，工作要求；提升工作效率。

培训内容：

公司差不多情形、组织机构、要紧领导介绍

公司治理理念和服务理念教育

企业文化、价值观的传递

《职员手册》、职业道德及有关制度教育

培训时刻：4课时

【治理处经理、副经理培训】

通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强

的公关意识与和谐能力，必须把握物业治理的法规政策，懂得各类物业权

属的手续办理，把握资金的运行原则和资金的正确使用，成为企业领导的

好当家。

培训时刻为3-4周

一

目

类别号培训科目课时授课内容

.

物业治理物业治理现行物业治理的现行法律、法规知识；社

16

法规政策法规会治安条例；案例分析；

物业治理概论；机构设置；人员配备；

物业治理

2物业治理常识8.5治理方案的制定；装修治理；入住须

基础知识

知；物业治理运作有关知识；

IS09001.IS01400K01ISAS18001贯

3质量治理2.5

标知识；

场馆治理、办公楼治理；公寓楼治理；

不同类型的物业

47.5别墅治理；一样住宅治理实务；国外

治理及运作模式

的物业治理；

设备工程治理；房屋（建物知识）；机

电设备；空调；电梯；管道；给排水