房地产标准化专题研究

1房地产开发标准化研究2013.12

江苏嘉城建设

地产研究员杨凡2房地产标准化专题-------环境、市场和客户三位一体的标准化要求环境：包括土地区位、面积以及所拥有的自然资源等.......市场：包括不同时间和空间状态下市场存在的差异状况；

客户：在进行产品线规划时，根据客户细分战略，对客户需求进行具体分析，并将其与土地、市场的情况结合起来，综合考虑。

3目录产品战略与企业开展12产品系列及转型升级3产品线与标准模块4产品反响与设计指引修正标准化前离散标准化中成核标准化后规那么4产品战略与企业开展四个前提两种策略六大模块五本手册案例：八大进化简述：未推行标准化开发模式问题产品标准化关键是落地

房地产行业正逐步走向成熟。产品也由粗放竞争向标准化竞争过渡，产品标准化带给企业效率、效益和本钱、工程、采购等相关领域更多的价值，标准化是企业多工程开发的必然结果，是企业开展壮大，实现跨越式、可续续开展的必由之路。“标杆地产”企业都根本确立了自己的产品模式，并通过推行标准化产品线复制、连锁开发，在全国“攻城略地”。要做大做强做优，必须进行多工程连锁开发，而形成标准化产品线是企业进行多工程开发的前提和根底。产品标准化一旦确定，推广周期相对较长，标准化的产品不仅要满足当前城市规划和客户需求，更要满足未来可能的需求演变。

5四个前提------标准化产品的成熟性、市场性、

通用性和领先性产品标准化有四个前提：其一，产品标准化的对象必须基于成熟产品，企业不能将不成熟的产品标准化后大力推广；其二，必须经过市场检验，不能只是设计师和企业自身满意的产品，更多应该是基于市场和客户等认可的商品；其三，标准化产品必须具有通用性和延展性，标准化的目的是通过产品标准实现工程快速复制，以及部件、材料等的通用性和标准化；其四，标准产品必须具有相对的领先性和适当前瞻性。6两种策略—规划复制“抽象理念”，

设计复制“具体细节”产品标准化策略强调有选择的标准化---从“道”与“术”两层面界定标准化的标的。“道”--产品规划方面的指导思想与准那么，“道”是指产品复制的规律理念与经验总结，如针对“产品规划”环节，由于土地先天的个性化和资源的差异化，不可能梳理“规划细那么”进行直接照搬，而应从规划理念与规划原那么这种规律法那么性的东西去指导后期产品规划，真正做到产品规划“形散而神不散”。7两种策略，道术结合

---规划复制“抽象理念”，

设计复制“具体细节”“术”属于产业设计模块的细那么，是标准化具体复制的对象，大多拿来即用。这种“道”与“术”策略有效解决了个性兼容和标准化的变通及有效平衡，既发挥了产品标准化的优势，又兼顾了区域一线可能的差异性。8例如，一些公司基于对自身历史产品的市场经验和各业务线反响，可以确定对叠加、洋房等低密度住宅实行组团复制模式，对小高层和高层那么采用单体复制模式，具体针对其他类似景观、会所〔售楼处〕、示范区那么实行模块、元素和景观节点“核心”复制。9两种策略，道术结合---案例房地产标准化的六大模块产品标准化在于产品成熟度、企业执行力等现实因素有效耦合，即不能眼高手低，也要防止四钻牛角。标杆企业产品标准化整体强调落地，在体系上更是务实的从六大模块去有效推进产品标准化。标准化范本是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。随着地产行业不断成熟，竞争不断深入，标准化已是行业开展的大势所趋。10产品标准化的六大模块

扩初和施工图纸标准化：产品配置标准化：本钱配置标准化：部品部件标准化：施工工艺标准化：稳定的战略合作方：11产品标准化的六大模块

扩初和施工图纸标准化：标杆企业对设计图纸的标准化推行到扩初和施工图，对不同地区的施工图不硬性强调标准化，给出一套参考施工图和做法说明，用于借鉴比照。针对“景观、会所、示范区”等，设计图纸那么统一标准化到标准模块图、元素和景观节点图。产品配置标准化：产品配置从整体格局进行了标准化，具体针对各工程公司擅长的高层、叠加洋房、别墅等业态进行配置比例的约束。本钱配置标准化：标准化产品针对各个本钱指标和本钱支出，进行一级科目的配置标准化。12产品标准化的六大模块

四.部品部件标准化：部品部件标准化是产品标准化的具体操作和整个产品标准化的根底。它的标准化程度直接影响工程本钱、施工工艺和供给商管理等一系列的标准化。五.施工工艺标准化：房地产工程开发周期不同，施工工艺在很多方面的标准化，对加快产品建造、保证产品质量有直接支撑作用。六.稳定的战略合作方库：整合优秀供给商并实现长期稳定合作，形成战略关系，尤其是对总包、设计以及关键分包商的长期稳定合作，这对产品标准化是最直接的支撑。13产品标准化的落地离不开五本执行手册

材料部品手册、合约采购手册、施工手册、

本钱手册和营销推广手册14通过这些手册实现产品设计建造的业务标准化、流程标准化和操作标准化。案例：某企业实现了产品不断换代升级和“八大进化”

15在产品线的复制、开发过程中，该企业不断根据客户、市场的需要对产品标准进行调整、创新。每一次创新都将形成知识和标准的沉淀，为新的产品线提供具有参考意义的借鉴。通过在标准化根底上的不断创新，才能实现产品不断修改，完善和创新的“八大进化”〔见上表〕。产品线研究的八个步骤和两项成果房地产企业研究、确定产品线八个步骤〔1-4〕第一步：制订企业产品战略和标准化战略规划，明确标准化体系的构成。第二步：分析企业核心竞争力和优势工程，对照产品战略和标准化战略，剔除不符合战略要求的工程。第三步：对符合集团战略要求的工程进行类型、规模、风格划分。第四步：通过系列矩阵组合，确定了企业重点开展的一个或几个产品线。最直接的支撑。16产品线研究的八个步骤〔5-8〕第五步：确定每一条标准化产品线连锁开发所必需的技术标准内容，包括产品设计标准〔分为规划设计、建筑设计、形象系统设计，以及精装修设计、景观设计等标准〕、部品标准、产品建造标准、产品交付标准、产品本钱标准等。第六步：确定不同风格、不同售价及本钱标准的产品线模式，包括城市选择、中观区位选择、工程规模选择、客户选择及工程开发模式和工程管理模式。第七步：设计、编制产品技术标准、开发操作标准等技术文件和管理文件。第八步：依照技术标准和开发操作标准实施产品线的复制、连锁开发。17产品线研究的八个步骤和两项成果【成果1】形成各个标准化产品线的《技术标准》。内容：产品设计标准〔分为规划设计、建筑设计、形象系统设计，以及精装修设计、景观设计等设计标准〕、部品标准、产品营造标准〔包括质量标准和交付标准〕、产品本钱标准等。【成果2】指导各个产品线开发的《工程开发操作标准》〔手册〕。包括：

◎产品线品牌价值，◎城市选择，◎工程选址〔城市区位选择〕

◎投资模式，◎土地获取模式，◎规划设计模式，◎工程建设模式，◎营销模式，◎商业物业运营与管理模式。18标准化1、快速复制2、保证操作水准均质化；3、减少犯错率4、降低管理本钱和建造本钱创新

1、增加产品附加值2、提升操作水准提升开发效率产品标准化意义总述·目的

管理策略管理标准化管理创新业务流程优化管控体系定型化产品创新机制技术应用模式业务操作IT化开发效率产品策略产品标准化产品创新标准化设计战略采购形态性能结合业务流程开展由人力资源部门牵头由工程公司主导√√√√标准化创新·途径

◎开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范围推行产品标准化◎设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多←没有大范围推行产品标准化◎工程本钱“实际＋预测”的偏差率较大←没有推行标准化的“工程本钱定额”21未推行标准化开发模式出现的以下问题〔1〕：◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程◎不同工程、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作标准◎个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大←没有标准化的输入、输出工作成果◎……22未推行标准化开发模式出现的以下问题〔2〕：23产品系列与转型升级住宅产品的标准化产品战略：企业产品开展方向，应对市场变化，提供相应的产品，保持企业优势。如某地产企业纷纷进军商业地产，就是一个重大的产品战略调整。产品系列：它是产品战略的具象化，是指企业涉足的产品业态，如住宅、商业、旅游地产等。产品线：是指企业产品系列中，基于成熟工程总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品。如万科金色家园系列、城花系列等。产品标准：是指某一产品线的技术标准和开发实施标准，包括产品建造交付标准，产品单方、部品部件标准，施工工艺工法等。24住宅产品的标准化1.工程分类管理2.标准化产品定型3.技术标准建立及应用目录成熟产品创新产品标准化产品保持万科产品的行业领导地位创新产品的根底，标准化产品的源头保证集团规模扩张的核心工厂化产品产品标准化根底上的工厂化技术应用1.产品分类管理---通过快速复制到达规模化，从而实现有质量增长的战略目标。成熟产品创新产品标准化产品工厂化产品淘汰检验成熟市场检验成熟产品目录同行产品标准化产品目录提炼完善工厂化产品生产方式升级〔产品分类〕〔相互关系〕〔产品策略〕技术研究推广应用鼓励提倡支持引导工作展开次序产品应用制定标准产品、部品产品、部品目录紧迫性迅速展开行动着手整理，逐步丰富开始建设，逐步完善逐项建立，长期积累低高现有产品整理同行产品借鉴产品库建立标准化产品目录成熟产品目录工程应用成熟产品、标准化产品机制初步形成成立机构确定指标产品体系建立客户导向产品研发产品筛选通用部品更多工程按照标准化指标执行〔产品〕〔产品库〕〔工程应用〕第一阶段第二阶段工厂化产品成熟工厂化产品目录工厂化产品工程第三阶段工作推进节奏示意工程产品以研发创新产品为主〔创新产品工程〕工程产品以借鉴成熟产品库产品为主〔成熟产品工程〕工程产品以复制标准化产品库产品为主。〔标准化产品工程〕工程产品以实践工厂化技术为主。〔工厂化产品工程〕分类工程定义成熟产品应用面积比率不低于总面积80%标准化产品应用面积比率不低于总面积70%操作方式均以《流程》与《标准》操作过程为根底投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段工程可行性研究报告概念设计规划设计施工图设计单体设计操作总体思路实施方案创新产品工程操作主体问题创新产品工程节点设置与现行方式相同。投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段工程可行性研究报告概念设计规划设计施工图设计单体设计实施方案成熟产品工程决策归属和节点设置与现有方式相同。成熟产品工程投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段工程可行性研究报告概念设计规划设计施工图设计单体设计实施方案区域需在概念设计阶段确定成熟产品选用方向。成熟产品库区域决策标准化产品工程投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段工程可行性研究报告概念设计规划设计施工图套用单体设计实施方案标准化产品库标准化产品最终决策归属问题。工程操作过程中单体相关节点均进行合并。以工程管理月报方式进行过程反响。区域选择周期和应用比率的工期指标创新产品工程周期要求：无特别要求成熟产品工程周期要求：A类9个月，B类12个月标准化产品工程周期要求：A类7个月，B类9个月产品比率：成熟产品应用比率不小于80%产品比率：标准化产品应用比率不小于70%第一级PDF产品简介产品根本信息典型平面资料产品形式资料第二级产品库框架产品根本资料产品根本信息产品平面资料产品形式资料成熟产品成果第一级PDF产品简介产品根本信息典型平面资料产品形式资料第二级第三级全套施工图部品清单及样板工程量清单销售资料模型产品库框架产品根本资料产品全套资料产品根本信息产品平面资料产品形式资料成熟产品成果标准化产品成果第一级PDF产品简介产品根本信息典型平面资料产品形式资料产品库内容以方便各一线公司迅速了解产品内容为目的。反映产品最根底信息，包括根底数据、典型平面示意、立面形式示意。开放程度较高，但不可下载。第二级产品根本资料产品平面资料产品形式资料产品库内容以方便操作成熟产品工程为目的。包含产品的根本资料，可为工程操作提供单体方案的支持。开放程度较低。产品根本信息第三级产品全套资料产品库内容以方便操作标准化工程为目的。包含产品的全套资料，可将标准化产品迅速复制到工程中，大大缩短工程运作周期。不开放。全套施工图部品清单及样板工程量清单销售资料模型全套施工图部品清单及样板工程量清单销售资料模型销售户型图合同附图产品说明书销售说辞独立别墅S001、…洋房Y001、…多层D001、…小高层XG001、…高层G001、…产品类型产品编号产品索引表联排别墅T001、…超高层CG001、...简要说明12层以上，且建筑高度不超过100m高的住宅。建筑高度大于或等于100m的住宅。7~12层的住宅。4~6层，且不具有层层退台形式的住宅。独户独院的住宅。3~6层，且具有层层退台形式的多层住宅。有天有地，建筑单元横向并列，花园面积经济适度的住宅。产品库产品分类成熟产品入库管理方法区域标准化工作组确定产品必选成果齐全区域设计第一负责人审核并批准入库区域标准化工作组将产品入库标准化产品入库管理方法确定原型总部确定的原型—反映总部的研发方向。区域确定的原型—反映区域的市场需求。整理成果区域标准化工作组对原型进行整理，完成标准化产品成果。集团审查集团标准化工作组对标准化产品成果进行审查，主要审查成果内容是否齐全。集团标准化工作组对技术标准执行情况进行抽查。集团标准化技术委员会通过。产品入库集团标准化工作组将产品入库。第一级PDF产品简介产品根本信息典型平面资料产品形式资料第二级第三级全套施工图部品清单及样板工程量清单销售资料模型产品根本资料产品全套资料产品根本信息产品平面资料产品形式资料一线公司设计部负责人〔具有查看权，也可授权他人查看〕区域设计第一负责人〔具有使用权，也可授权他人使用〕区域设计第一负责人审批后将邮件转至集团标准化工作组，集团标准化工作组设单独的文件夹共享后，区域设计第一负责人将资料拷贝出。产品库使用管理方法标准化管理委员会标准化技术委员会集团标准化工作组设计部工程、采购、工程部本钱部工程管理部规划设计部工程采购部本钱财务部区域及一线标准化工作组标准化工作组织架构示意图标准化产品定型标准化产品库就是这样炼成的。一.产品系列和产品线的标准化。二.是产品模块的标准化。三.是部品部件的标准化。

房企实施产品标准化的目的

缩短周期，提高收益率：实现房地产开发的快速扩张：统一采购、降低本钱：提高设计质量和产品质量：构成产品线，形成品牌效益：471、给设计带来方便产品统一做法统一减少了图纸层级图纸无重复表述图纸量减少出图效率提高定型图纸无修改图纸无修改有选用记录表，可反向追溯标准化实施——以设计把控为核心1.规划设计：在工程的整体规划层面，需要解决大环境与建筑之间的关系，造什么样的房子、如何布局配套，如何让土地的价值最大化。要根据土地自然条件及工程定位确定规划设计标准，如建筑采用排列式、围合式还是组团式。2.建筑设计：在建筑设计层面，解决功能尺度、空间结构平安、设施设备合理性、外观审美等问题。如外观审美方面，需要根据工程的定位决定采取哪种建筑风格。中惠的住宅建筑风格从总体上分为地中海建筑风格和现代风格，而地中海风格又分为西班牙风格和托斯卡纳风格两种等等。这一环节非常关键，直接关系到后面的设计、施工、采购等环节，因此需要迅速做出决策。3.户型设计：根据工程定位确定主打户型与衍伸户型，解决人居界面所要求的尺度、风格、功能匹配等问题。建立自己的标准户型库，户型面积一般在70-140平方米之间，在设计时根据不同地域自然条件及生活习惯的差异，进行适当微调。如北方人喜欢房间向阳，而南方人那么喜欢户型朝向景观；北方工程对于保暖、隔热的要求却更高。标准化实施——以设计把控为核心4.景观设计：在景观设计方面，要解决室内外空间交融以及环境审美要求，包括边界景观、园区景观、屋顶花园景观等，要入地、上墙，把每个通风口、下水道井盖都当成景观来设计。6.视觉识别系统：包括标准化卖场设计、样板区设计、标识和视觉识别系统设计，即所有文字符号化的审美设计，如门牌号、指引、宣传墙、小品等，都将其纳入统一的识别系统。5.装修设计：按照不同造价、不同风格，分别形成标准设计图案例：某一线企业制定的《技术标准》中的“产品设计标准”就包括五项标准。见左表。

CPX0201二线城市高层公寓产品线01产品设计标准01规划设计0201建筑设计—户型设计0202建筑设计—立面设计03形象系统设计04精装修设计05景观设计02部品标准03工艺工法标准04产品交付标准05产品成本标准0101规划设计01规划理念（导则）02规划布局（说明及图示）03空间形态（说明及图示）04道路交通组织，包括出入口设计、道路系统（说明及图示）05竖向设计和边界设计（说明及图示）06公共配套设施设计（说明及图示）每一项内容可以充分、细致地展开。以“规划设计标准”为例，该企业每一条产品线的“规划设计标准”都包括右边六个组成内容：材料、部品、设备定型定样、数量在规划方案确定后即可确定分批采购方案标准化部品统一标准定型过程中已经征得一线公司的认可部品标准，根据设计标准，确定各类材料、设备等10类部品的技术规格。图纸层级按照施工要求梳理，层级清晰图纸重新审查，根本无失误做法考虑了现场施工需求2、给工程与采购带来方便工程质量标准形成企业的质量标准，包括工艺工法标准，毛坯房和精装房的产品交付标准。标准化产品定型以单元为单位本钱定型方案决策阶段本钱测算只是简单的加法标准化产品的部品清单、工程量清单均有定型按照国家标准分类、编号，统一接口格式满足本钱、设计、工程各专业的对接3、给本钱测算带来方便本钱标准能形成4级科目、200多个本钱费用子项的产品本钱标准——类似于产品本钱标准化定额，确保本钱目标偏差率控制在±3%以内，本钱标准化不仅有利于控制本钱，而便于比较不同工程之间同一本钱科目的本钱上下。标准化产品有户型和单元二级定型库通过索引表使用方便从销售定型资料库内随时调出产品定型、资料定型信息准确、确定同时增加了《产品使用说明书》和“销售说辞”，提高了品牌的影响和营销人员对产品的理解，起到促进销售的作用4、给销售带来方便功能模块层级图纸：各功能模块放大平面图单元模块层级图纸1、各专业说明类文件2、各专业图纸：

1）建筑：平立剖面图、门窗表

2）结构：模板图、板配筋图、详图

3）设备：平面图、系统图、设备定位图3、单元模块成本类定型文件：

1）材料、部品、设备清单；甲供材料清单

2）分部分项工程量清单通用节点图纸：各类通用节点详图单元/户型选用库1、户型、单元面积指标2、单元模块成本估算表3、户型、单元平面简图4、单元模块规划轮廓线框图5、户型销售类资料：

1）户型单页；2）合同附图；

3）产品使用说明书；4）销售说辞方案设计阶段〔规划设计部〕〔本钱部〕〔营销部〕施工图设计阶段〔设计院〕工程招标阶段〔工程管理部〕〔本钱部〕销售阶段〔规划设计部〕〔营销部〕入库资料使用部门产品编号系统【HN-Z3b-3F】【WHCH1-MG-16C-0302】【DS-D5-〔Z3a+D3b'〕】定型成果〔文件〕编号系统DS-Z5-(Z3a+Z3a')-平面图.dwgDS-Z5-(Z3a+Z3a')-轮廓线框图.dwgDS-Z5-(Z3a+Z3a')-单元本钱估算表索引系统〔定型成果索引表〕定型成果库〔文件夹系统〕定型工作流程线成果使用流程线超级链接5、建库与使用的流程A总览〔文件库和索引表〕文件夹系统成果索引表定型库成果索引表.xlsB方案阶段——户型和单元选用文件成果索引表定型库成果索引表.xls户型选用1.户型选用及销售资料库单元选用2.单元选用库户型指标/特征户型特征：正入口多层公寓三房中间户型：

DS-Z3a-1F(110.03m2)

DS-Z3a-2F(109.43m2)

DS-Z3a-3F(109.43m2)

DS-Z3a-4F(109.43m2)

DS-Z3a-5F(109.85m2)

上述为套内面积DS-Z3a-平面图DS-Z3a’-平面图DS-Z3a-3F（平面布置）.jpg指标说明正入口多层公寓中间单元，户型组成及建筑面积指标：

DS-Z3a-1F(132.57m2)

DS-Z3a-2F(131.84m2)

DS-Z3a-3F(131.84m2)

DS-Z3a-4F(131.84m2)

DS-Z3a-5F(124.83m2)

DS-Z3a'-1F(132.57m2)

DS-Z3a'-2F(131.84m2)

DS-Z3a'-3F(131.84m2)

DS-Z3a'-4F(131.84m2)

DS-Z3a'-5F(124.83m2)

单元总建筑面积(1305.84m2)

上述均为建筑面积DS-Z5-(Z3a+Z3a')-平面图.dwg

DS-Z5-(Z3a+Z3a')-轮廓线框图.dwgDS-Z5-(Z3a+Z3a')-单元成本估算表C施工图设计阶段——定型图纸文件1成果索引表定型库成果索引表.xls单元层级图纸文件3.单元层级图纸库节点选用文件5.建筑通用图集功能模块图纸文件4.功能模块层级图纸库成果索引表定型库成果索引表.xls单元层级图纸文件3.单元层级图纸库节点选用文件5.建筑通用图集功能模块图纸文件4.功能模块层级图纸库建筑建筑设计总说明

工程装修做法表1-6层平面图

屋面平面图正.背立面图门窗表、门窗分格图1-1剖面图7大功能模块图节点通用图结构一-屋顶模板图一-屋顶板配筋图楼梯详图、楼梯配筋图节点详图（一）.（二）给排水一-屋面给排水平面图燃气1-5层燃气平面图电气一-五层电气平面图一-五层弱电平面图C施工图设计阶段——定型图纸文件1成果索引表定型库成果索引表.xls单元层级图纸文件3.单元层级图纸库节点选用文件5.建筑通用图集功能模块图纸文件4.功能模块层级图纸库功能模块类别编号图纸专业图纸编号电子文件（链接）选用本模块的单元记录厨房CF01建筑

功能模块层级图纸库DS-Z5-(Z3a+Z3a')CF02建筑

CF03建筑

CF04建筑J-CF04-01.dwgCF05建筑

CF06建筑

CF07建筑

7种功能模块层级图纸库CF厨房WC卫生间LT楼梯间DR单元入口XY小院KT空调位YT阳露台C施工图设计阶段——定型图纸文件1成果索引表定型库成果索引表.xls单元层级图纸文件3.单元层级图纸库节点选用文件5.建筑通用图集功能模块图纸文件4.功能模块层级图纸库节点详图图纸库：共7个分册：

VK-HZ-JT01屋面部分

VK-HZ-JT02外墙部分

VK-HZ-JT03外墙构配件部分

VK-HZ-JT04栏杆部分

VK-HZ-JT05门部分

VK-HZ-JT06窗部分

VK-HZ-JT07室外构配件部分节点分类/图集号

电子文件链接图纸编号图纸内容屋面部分

VK-HZ-JT011

2

3

4

5

6

71、井道1a、6aa-a剖面

2、井道2bc-c剖面8露台11-1剖面

C施工图设计阶段——定型图纸文件1D工程招投标阶段——本钱类定型资料成果索引表定型库成果索引表.xls工程量、成本资料COST材料/成本材料、部品与设备清单分部分项工程量清单措施项目报价分析表甲供材料设备清单甲方分包工程清单E销售阶段——销售类定型资料成果索引表定型库成果索引表.xls户型销售资料1.户型选用及销售资料库DS-Z3a-*F（销售单页）DS-Z3a-*F（合同附图）DS-Z3a-3F（产品使用说明书)销售培训资料技术标准建立及应用2个实例：各区域节能技术标准铝合金门窗选用技术标准各区域节能技术标准以xx区域节能技术标准为例制定各区域节能技术方案的目的目的是配合集团节能管理方法的实施，为一线建筑设计人员提供一套方便、实用的节能方案设计流程和设计指引。

简化建筑方案设计阶段的节能方案设计，提高方案设计满足节能要求的通过率，缩短节能方案设计周期；防止后期因节能报批问题对建筑设计方案造成较大的调整或本钱的大幅度增加。节能技术方案的组成华南节能技术方案节能部品企业推荐表遮阳图集加气混凝土砌块厂家节能玻璃厂家遮阳构件厂家供工程采购人员使用设计流程设计指引附录供设计人员使用设计流程建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY需要设计院计算需要设计院计算需要设计院计算需要进行本钱计算遮阳图集xx区域节能技术方案的应用举例某工程A户型模型图第1步判断天窗指标是否全达标强制性规定：建筑有天窗时，须同时满足以下条件：天窗面积不应大于屋顶总面积〔包括天窗面积〕的4％，传热系数应不大于4.0W/(m2K)，遮阳系数应不大于0.5。天窗各项指标的计算、判断及方案调整由合作设计院完成，并将结果知会一线公司设计部。示例A户型没有天窗，该步省略。建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY建筑设计方案N判断天窗面积及热工性能是否全达标第2步判断建筑类型高层12层以上，高度小于100m的居住建筑小高层7～10+1层普通多层3～6层情景洋房一般是4～6层，向阳面层层退台，户户都有露台联排别墅一般为2户，层数在3~5层之间示例A户型为9层建筑。建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY判断建筑类型示例A户型，通过计算各立面的窗户面积，得到东立面窗户面积最大，确定楼座朝向为正东。建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY第3步判断楼座朝向楼座朝向是指建筑物大面积开窗所对应的方向，一般和阳台所对应的方向相同。判断楼座朝向建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY第4步确认屋顶类型及做法确认屋顶类型及做法示例A户型，屋顶构造为：D型——不上人平屋顶传热系数为0.87

。建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY示例A户型平均窗墙比为0.32。第5步计算平均窗墙比平均窗墙比CM：某朝向平均窗墙比CM：这局部计算由合作设计院完成，并将完成的表格提交回一线设计部。建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY第6步确定居住空间外窗综合遮阳系数限值在指引表4中查找居住空间外窗对应的综合遮阳系数限值确定居住空间外窗综合遮阳系数限值示例A户型为小高层、楼座朝向为东；*平均窗墙比CM=0.32；*查表得居住空间外窗综合遮阳系数限值为0.5建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY第7步选择门窗及遮阳做法非居住空间的外窗采用无色透明玻璃普通铝合金窗居住空间门窗根据根据第6步查得的遮阳系数值，在表5中选择相应门窗构造做法。选择门窗及遮阳做法示例1、非居住空间的外窗采用编号1——

无色透明玻璃普通铝合金窗；2、居住空间门窗的外窗综合遮阳系数值为0.5，采用编号3遮阳型在线Low－e普通铝合金窗。SC设计指引表6查相应遮阳系数范围当居住空间外窗本身的遮阳系数不满足第6步的要求时，需采用外遮阳构件附录5遮阳图集查找相应遮阳形式SD建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY第8步计算外窗可开启面积强制性规定：外窗〔包括阳台门〕的可开启面积不应小于外窗所在房间地面面积的10％。这局部计算、判断和方案的调整由合作设计院完成，并将结果提交一线设计部确认。计算外窗可开启面积建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY第9步明确外窗气密性等级强制性规定：建筑1～6层的外窗及阳台门的气密性应满足如下规定：在10Pa压差下，每小时每米缝隙的空气渗透量不应大于2.5m3，且每小时每平方米面积的空气渗透量不应大于7.5m3；7层及7层以上的外窗的气密性；在10Pa压差下，每小时每米缝隙的空气渗透量不应大于1.5m3，且每小时每平方米面积的空气渗透量不大于4.5m3。设计部必须在建筑方案图纸上明确该条要求，并提交一线采购部。明确外窗气密性等级建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY一线公司设计部如果对采用上述流程设计的外窗和遮阳构件的本钱可以接受，那么直接提交节能计算单位进行节能验算；假设本钱不能接受，那么调整建筑设计方案，直至接受本钱。第10步判断本钱是否可接受判断本钱是否可接受Y建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY第10步判断本钱是否可接受判断本钱是否可接受Y例如本钱可接受本钱不可接受建筑设计方案阶段到此步已经完成。建筑设计方案完成后需由设计院或节能研究单位进行节能验算，并根据地方要求完成节能报批文件，以提交节能主管部门进行节能审批。建筑设计方案判断天窗面积及热工性能是否全达标选择门窗及遮阳做法计算外窗可开启面积明确外窗气密性等级节能方案可行确定居住空间外窗综合遮阳系数限值判断建筑类型判断楼座朝向确认屋顶类型及做法计算平均窗墙比NNYY判断成本是否可接受判断方案是否达节能要求NY节能方案可行判断方案是否达节能要求第11步判断方案是否达节能要求节能计算单位验算建筑设计方案是否达标时，有可能出现以下三种结果：〔1〕建筑设计方案各项指标均能满足《夏热冬暖居住建筑节能设计标准》规定限值，即到达节能标准，可提交审批机构审批。〔2〕建筑设计方案中有任一项无法满足《夏热冬暖居住建筑节能设计标准》规定限值，那么需模拟验算，验算结果到达节能标准，那么建筑设计方案提交审批机构审批；〔3〕模拟验算结果不能满足节能标准，那么返回第7步重新选择门窗及遮阳构件做法，直至满足节能标准方可提交审批机构审批。示例A户型通过节能验算，节能率为55.3％，符合节能要求，可以提交节能审批机构审批。铝合金门窗选用技术标准《铝合金节能外门窗选用指引》第一步：确定外门窗K值根据工程单体节能设计确定外门窗传热系数〔即K值〕。方法：1、根据节能计算或模拟，推算工程节能达标需要的外门窗保温隔热性能；2、根据当地的建筑节能设计标准，考察工程节能达标需要的外门窗保温隔热性能。第二步：根据K值选择门窗型材系列与玻璃种类的组合编号外窗K值①玻璃断热型材断面尺寸②系列号③隔热条宽度（mm）C1K=3.245+9A+543.84514.8C2K=3.235+9A+556.25514.8C3K=3.135+12A+543.84514.8C4K=3.095+12A+556.25514.8C5K=3.085+14A+556.25514.8C6K=2.925+9Ar+543.84514.8C7K=2.905+16A+5606018.6C8K=2.795+12Ar+5606018.6C9K=2.755+16A+5636524C10K=2.735+14Ar+5606018.6C11K=2.645+16Ar+5606018.6C12K=2.495+16Ar+5636524C13K=2.345+9A+4+9A+5636524C14K=2.155LOW-E+12A+5636524C15K=2.125LOW-E+14A+5636524C16K=2.095LOW-E+16A+5636524第三步：根据不同门窗分隔形式估算本钱编号门窗分格形式成本估算：玻璃+断热型材（表面粉末喷涂）+五金配件标准样窗（元/㎡）常用分格形式的门窗成本估算（元/㎡）ABCDEFG进口五金国产五金进口五金国产五金进口五金国产五金进口五金国产五金进口五金国产五金进口五金国产五金进口五金国产五金C1419402707665436420400382338311————————C2496479844802515498476458419413816713425349C3423406711668440424404386325320————————C4500483848805518501478460407401819716427351C5504487851809522505482464371356827726435360C6422405710668439423403385323320————————C7525508879836542526504486407401837734440364C8513496868826529513491473421415830725430352C9581564972930601584554536439430————————第四步：铝合金型材外表处理形式选择表面处理形式工艺描述相对价格指数说明粉末喷涂聚脂等粉末喷涂在铝材表面1.00缺点：3年后会稍有退色，耐候年限较差优点：颜色种类比较丰富，为目前较为常用的形式型材价格：2.6-2.7万元/吨阳极氧化铝及其合金在相应的电解液和特定的工艺条件下，由于外加电流的作用，在铝制品（阳极）上形成一层氧化膜0.85缺点：颜色种类有限；成品保护较不利优点：技术较成熟型材价格：2.2-2.3万元/吨电泳涂漆在铝的阳极氧化技术的基础上结合水溶性处理剂电泳技术而成0.96缺点：颜色有限，6-7种优点：耐久性强（20年以上），耐碱耐盐性好型材价格：2.5-2.6万元/吨氟碳喷涂氟碳涂层喷涂在铝材表面1.33缺点：价格较高优点：颜色保证10-15年型材价格：3.5-3.6万元/吨91产品线与标准模块建立覆盖各专业的产品技术标准〔51项〕、材料设备标准〔43项〕、做法标准〔41项〕、园林景观标准〔93项〕；撰写设计任务书、对设计院提出指导要求、确定目标本钱、确定采购技术参数、确定工程具体做法。

获取土地产品筹划标准产品筹划书标准组团设计图标准户型设计图标准构造通用部品定板概念规划实施方案施工图工程论证户型设计规划设计概念规划成果单体深化立面设计部品调研实施方案成果根底设计总图专业建筑专业结构专业设备专业配合设计施工图成果操作流程〔简图〕构造设计部品定型标准成果一般性操作规划调整基于对土地、客户、产品的不断细分，找到三者关系〔见上图〕，在适宜的地点，为适宜的客户，提供适宜的产品。将客户细分战略落地，形成客户细分模型。客户细分模型是产品标准化研究的起点、灵魂以及重要依据，以客户需求和市场导向来设计和完善产品的标准。93产品线标准研究模块在统一的产品理念下形成的相对稳定、可复制的产品属性组合，包括统一的产品概念、规划风格、产品配置等。按其成熟度，分为创新产品、成熟产品、标准化产品、工厂化产品四级。内容包括：土地、客户、产品关系、产品概念、性能附加值、规划要点、单体要点、内装配置档次及要点、工程部品标准等方面。94产品专项标准模块特指与工程实施相关的专业技术类研究，如单体研究、部品研究等，其中分为根底研究目录〔主要指导设计技术专业研究〕和工程实施标准化技术库〔主要指导工程实施中的标准化应用〕。专项研究是产品标准化研究的素材和要素；产品线标准是专项研究成果在某一类产品线中应用的组合，是产品标准化实施和产品复制的直接参照。9596成果标准集团技术部门制定模板工程公司营销部在产品筹划中应用实施方案成果标准施工图成果标准概念规划成果标准《产品配置标准建议书》《施工图设计指引》标准图成果通用部品技术标准及设计定板通用输入条件其他通用成果集团技术部门制定并公布工程公司执行集团技术部门制定并公布工程公司执行〔a〕构造设计地下室屋面墙身门窗顶板/地板/墙体防水施工缝、变形缝管道穿墙、预留洞口防水/保温/隔汽做法变形缝管道出屋面/雨水管接口防潮层外墙保温/隔热墙体留洞防火门/防火卷帘入户门/房间门铝合金门窗构造/立面详图室外雨蓬台阶/散水明沟/隐形井盖庭院围墙/院门道路断面标准化通用构造清单之一---构造设计；（b）部品选型、定板－－基本框架设定本钱目标构造设计招投标/战略采购拟定构造/部品清单现场制样/制版定标程序定板/定样材料寻样部品选型部品定板详细流程框架示意概念设计实施方案施工图设计规划设计单体设计部品选型部品定板总图/建筑/结构/设备专业配合整体流程框架示意部品结构建筑/装修/景观给排水设备暖通/空调/燃气设备电气设备一级分类按专业模块分为5大类〔b〕部品选型、定板－－部品分类建筑/装修/景观围护/分隔/防护材料室内外装修室外设施/硬景厨卫设备建筑附属机械设备二级分类101产品反响与设计指引修正产品标准化工作建议一、标准化开发成效预测1、设计周期缩短2、设计变更率降低3、采购本钱降低4、人均开发面积提高5、平均售价提高1、设计周期缩短以深圳金地集团各区域局部工程为例，其现状及历史数据统计注：1、拿地时间确实定根据地价款支付开始时间；2、施工数据及设计时间数据咨询子公司相关人员；3、历年拿地到开盘时间平均值：约300天，06年平均值：246天；最优值：210天；4、万科：拿地到开盘：多层工程9个月，高层工程12个月；项目容积率拿地时间

A开工时间B开盘时间C概念规划（天）实施方案（天）施工图（天）B-A天C-A天香蜜山2.026112060东莞小城一期1.803.404.604.912010025540450龙华3.005.205.1206.45112360420300增城一期0.3705.206.406.960+509050570420格林春岸1.2503.103.803.122103040330210格林春晓0.7102.803.703.113048450330三林1.403.304.1005.412018045750570云湖1.0005.106.306.8609060570420武汉小城A1.503.804.804.1110813042390330理想状态的标准化：项目中所有产品的户型平面、构造、部品均相同。注：1、预测参考了行业内现状数据，并考虑了行业的整体开展及企业的内部积累。2、周期均为自然天。概念规划（天）实施方案（天）施工图（天）总计（天）门槛值平均值挑战值门槛值平均值挑战值门槛值平均值挑战值门槛值平均值挑战值流程优化08年80756585807550454521520018509年75656080757045454520018517510年656055657065454040185170160标准化6560504540403030301401301201—3年内预测2、设计变更率降低深圳北京上海武汉香蜜山一期：3.3%二期：2%小镇一期：10-13%二期：5--6%国际花园：5.6%春岸一期：6.81%二期：3.48%春晓一期：12.68%二期：5.4%A地块一期住宅：4%公建/联排13%注：1、因各公司计算方法有异，此次统计分母以总包工程结算金额为准。

2、平均值为7.8%！注：参照了万科的有关数据，并结合开展趋势所做的预测。设计变更率：设计原因导致的签证总金额占总包工程合同金额之百分比门槛值平均值挑战值备注流程优化-16.04.53.0适用于各地区非标准化项目的各期流程优化-24.54.02.5流程优化-33.02.52.0标准化项目1.51.00.5以深圳金地集团各区域工程为例，其现状及历史数据统计1—3年预测3、采购本钱降低集团战略采购总量相对2004年，节省采购金额总值-万元相对2004年，单位建筑面积所节省采购金额-元/平方米项目采购金额总值-万元相对于项目采购，单项材料节省百分比备注05年3项6407.9485013%涂料、可视对讲、电梯06年6~8项126012.41260010%具体项待定。数据为预测07年9~12项376018.53760010%具体项待定。数据为预测08年13~17项585024.65850010%具体项待定。数据为预测以深圳金地集团各区域工程为例4、人工效能提高深圳北京上海武汉总计开工建筑面积-万m248.4412.520.212.293.34设计建筑面积万m2概念规划29.3132024.286.5实施方案43.171620079.17施工图01311024总计72.47425124.2189.67开发建筑面积万m2110.4142.571.236.4283.01总人数3426241397人均设计面积-万m2/人2.131.622.131.861.96人均开发面积-万m2/人3.562.102.972.802.92注：设计部总人数包括经理、秘书和各专业人员,及工程中及工程公司的建筑师、工程师。以深圳金地集团各区域工程为例，其现状及历史数据统计人均设计面积备注03年—万科南昌1。92万m2/人标准化启动公司，单项目操作04年—万科武汉12。92万m2/人标准化应用公司，单项目操作06年—万科上海约6.5万m2/人共15人同时操作9个项目，每个项目的建筑面积以10万m2为计06年—富力广州约10.0万m2/人共12人，商业地产面积32万m2，住宅面积88万m2；（另专属设计院90人）其他公司设计系统人工效能〔下表〕1---3年预测人均设计面积(万m2/人)人均开发面积(万m2/人)门槛值平均值挑战值门槛值平均值挑战值流程优化及操作IT化第1年2.02.53.03.54.05.0第2年4.04.04.54.55.56.5第3年4.55.06.06.57.59.0标准化7.58.08.59.010.011.0北京锋尚国际公寓—”住宅科技“理念；全球可持续开展联盟(AGS)组织在中国唯一提供技术支持和跟踪监测的房地产工程，在国内第一次执行欧洲兴旺国家住宅性能标准。低能耗公寓：保温隔热外建筑围护结构，配合置换式健康新风系统和混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统等三十余项建筑新技术。自02年4月26日开盘，其售价、均价创京城西部最高记录，均价10260元。5、平均售价提高花园洋房比普通多层售价提高万科普遍提高：30%；金地武汉小城提高：约500元；北京风气公寓万科武汉花园洋房综合一览表设计周期（天）设计变更率

（%）节省采购额万元元/M2人均开发面积（万M2)均值差值IRR均值差值总值单方均值差值现状值2507.82.9流程优化--06200-50+1.254.5-3.3126012.44.0+1.1流程优化--07185-65+1.624.0-3.8376018.55.5+2.6流程优化--08170-80+2.02.5-5.3585024.67.5+4.6标准化130-120+3.01.0-6.810.0+8.3注：1、差值均为与现状值的比较；2、周期缩短对IRR的影响与本钱支出周期有关，如：西安工程、东莞皇城、东莞小城工程设计周期提前30天将提升IRR0.6－1%。宁波公交工程，由于本钱支出周期较长，销售提前30天只有0.3%IRR的提高。上述IRR估算按西安工程、东莞皇城、东莞小城工程的平均值为准。以金地集团各区域工程为例

标准化工作建议

1、管理标准化---流程优化1)流程优化2)工作分解标准化是工业化的根本特征标准化执行

持续优化改进卓越流程再造完成全集团的业务流程优化文件成果编制；

完成集团范围内的业务流程的推广与执行；

建立一套全集团的业务流程监控体系；并完成全集团的流程审核工作；

建立产品设计创新机制和新技术应用模式；建立业务流程持续完善保障制度和全面的业务管理创新机制；

全集团根据执行与审核情况，进行流程文件体系的持续优化改进；形成具有自身特色的、卓越的标准业务流程。流程优化地产集团总部地产子公司协助各子公司完成的业务流程优化文件成果编制；协助子公司完成优化流程节点程序文件编制工作。提供产品创新机制和新技术应用模式的指引性样板牵头业务操作IT化完成业务流程优化文件成果编制；试点建立内部的产品创新机制和新技术应用模式，在集团内推广；配合流程IT化，各子公司应及时地完成相应的流程文件编写。流程完善与管理创新制定全集团的业务流程监控体系框架；集团总部内部的业务流程审核建立各子公司内部的业务流程监控体系；完成各子公司内部的业务流程审核工作。流程审核向各子公司培训和推介集团颁布的重要节点控制程序以及成果标准；（培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）各子公司内部组织培训子公司层面的流程文件及相关作业指导书;（培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）执行颁布的流程。流程推广与执行工作分解2〕重点工作设计关键节点管理系统（计划，配合，听证会，成果标准）设计变更与现场签证管理系统部品应用与供应商管理系统设计资源管理系统户型信息应用系统论证阶段户型运用概念规划阶段策划户型设计实施方案阶段部品清单和定板施工图阶段施工阶段招投标IT化设计管理系统专业网站将和工程网站结合，其中设计变更系统放入工程网站一、设计关键节点管理系统将集团目前的设计监控关键节点IT化，便于对工程操作的监控和及时跟踪根据各设计阶段的成果标准，控制设计操作水平，形成工程备案库。便于各公司操作经验和资料的积累，及全集团范围的知识共享。二、户型信息应用系统：积累户型资料，在筹划阶段提取运用，并在概念规划阶段创新性借鉴；三、设计变更与现场签证管理系统：根据流程提供统一的平台，提高工作效率，同时到达对变更涉及本钱等的及时跟踪和控制；四、部品应用与供给商管理系统：在设计各阶段提供部品选择，形成部品清单，并完成招投标和供给商管理的功能五、设计资源管理系统：完成对设计资源的管理工作，包括比选和评价以及积累等功能。2〕重点工作标准化是工业化的根本特征启动

推广普及3〕业务操作IT化设计关键业务流程IT化率：70％其它关键业