邯郸市房地产住宅市场分析

邯郸市房地产住宅市场分析

本报告旨在通过对邯郸住宅市场调查，形成市场数据结论，并以此根底进行分析、研究后形成的对邯郸市房地产市场研判及开展预期，旨在为广府旅游、溢泉湖旅游工程筹划提供根底支持。2邯郸市简介及经济状况邯郸市简介邯郸市经济状况邯郸市城市定位研究与开展战略邯郸市房地产住宅市场分析邯郸市房地产住宅市场调查邯郸市房地产住宅市场容量供给及竞争力调查邯郸市房地产住宅市场容量需求及价风格查邯郸市房地产住宅市场营销调查住宅市场预测住宅市场供给容量分析预测住宅市场销售潜力预测住宅市场主要竞争力分析住宅市场价格分析住宅市场销售推广策略分析住宅市场风险分析目录工程概况广府工程广府工程简介旅游开展规划SWOT分析工程开发模式开发借鉴3邯郸市简介及经济状况4邯郸市简介5区域交通便利境内有贯穿南北方向的京广铁路，东西方向有邯长铁路和邯济铁路。两支形成“8〞字形干线环形铁路穿绕境内,并与京广线相通。此外，京珠高速公路，107国道都从市内穿过。邯郸机场已经投入使用，已经开通到上海、海南、杭州等6条航线邯郸市市内交通也较为兴旺，各区间除了有较密的公交网络连接外，出租车行业也比较繁荣。邯郸市简介6邯郸市简介7邯郸市钢铁行业开展迅速。2006年，邯郸市工业第一大支柱行业──钢铁行业完成增加值245.9亿元，增长30.6%，增长速度高于规模以上工业5.7个百分点，占全市规模以上工业增加值比重为57.8%。07年5月，邯钢、宝钢正式签约，联手共建邯钢新区,在未来的开展中结成了密不可分的战略合作关系。预测：随着邯郸市钢铁行业的快速增长，为房地产业的健康开展提供了良好的经济环境与消费根底。邯郸市简介8邯郸市简介9邯郸市行政区位情况邯郸市主要行政区划复兴区邯山区丛台区高开区邯郸市简介10

复兴区位于邯郸市区西部，是邯郸市的重、化工业区，全区辖1个乡，6个办事处，15个行政村，人口24万，面积37平方公里。1996年被命名为“小康区〞，所辖彭家寨村被誉为“邯郸第一村〞。但由于其区域中存在邯郸钢铁厂等工业工程,存在一定程度的污染，客户普遍对此区域认知度不高。〔红色所示区域〕复兴区邯郸市简介11

丛台区,市府驻地，人口26.8万，面积26.3平方公里，辖10街道1乡。中华北大街周边地区是目前邯郸市经济比较兴旺的地区。〔绿色所示区域〕丛台区邯郸市简介12

邯山区邯郸市简介13东部高开区是政府批准的省级开发区，新区规划面积23.5平方公里。通过市场调研分析预计随着城市中心整体逐渐向东转移，高开区将逐渐成为城市的热点区域，目前该区域的楼盘均价在4100元/平米〔紫色所示区域〕

高开区邯郸市简介14邯郸市总人口数量稳步增长——市区人口在130万人左右邯郸市人口每年约增加10万人。随着城市化步伐的推进，预计邯郸周边农村人口将逐渐向城市转移，形成农村人口向中心城市集聚的趋势。此趋势意味着住房有效需求量将逐步提高。注：根据邯郸市政府多年数据统计所得邯郸市简介15

地区生产总值增长迅速。

近年,生产总值迅速增长，涨幅每年保持在15%到25%。根据其他城市经济开展的经验总结，认为邯郸市经济开展态势良好,开展速度将进一步加快。注：根据邯郸市政府多年数据统计所得邯郸市经济状况16城市人均可支配收入稳定增加。

根据实地探测性调查以及以上表格说明，邯郸市人均可支配收入水平逐年上升，涨幅保持在10%-20%,06年突破10000亿元。邯郸市城镇居民收入将继续保持一个较高的增长水平。随着人均可支配收入水平的提高，人们对居住的需求将进一步提高，这在一定程度上会刺激当地房地产业的开展。注：根据邯郸市政府多年数据统计所得邯郸市经济状况17地区社会消费品零售总额稳步增长。

社会消费品零售总额是反映人民生活、社会消费品购置力的指标。邯郸市这一指标的迅速增长反映出本市的消费能力较为旺盛，经济形势良好，为房地产的开发销售提供了良好的消费力根底。注：根据邯郸市政府多年数据及实地统计所得邯郸市经济状况18批发零售企业各类商品销售普遍增长

2006年增长情况值得关注的是，汽车类的商品销售上涨了93.4%,远远超过了其他类商品。根据其他城市的经验，认为城市当地汽车销售率加快，为城市范围扩大提供根底，同时住宅及商业房地产也将稳步增长。随着私家车数量的增加，必然拉动周遍地区旅游市场的开展，同时也将追求高品质的生活。注：根据邯郸市政府多年数据及实地调查统计所得邯郸市经济状况19

城市居民可支配收入总额与消费品零售总额增长趋势:注：统计所得邯郸市经济状况20

固定资产扩张有力注：根据邯郸市政府多年数据统计所得邯郸市经济状况21根底设施建设进一步完善。已建设中华大街南北延等16条城市道路。06年末主城区实有城市铺装道路长度630公里，铺装道路面积1290万㎡，建成区人均道路面积13.93㎡。

根据国内其他城市建设运营经验，城市根底设施建设进展迅速，良好的根底设施是房地产开发销售的有力支撑，必定为房地产工程提供了极大的升值潜力。邯郸市经济状况22

23邯郸市城市定位研究与开展战略邯郸市战略定位：历史文化名城新型制造业基地区域经贸中心在历史、现实和未来相联系，区域、功能和质量相统一的把握中，认为新时期邯郸市城市定位的根本表述为：“以名城、区位、资源三大优势为依托的中原最重要最具活力的新型制造业基地〞。简称“三优一地〞对一个城市的性质、地位和功能进行定位，邯郸市最常用、最具影响力、感召力和公信力的主要有三种：〔1〕国家历史文化名城；〔2〕晋冀鲁豫接壤区经济中心，或晋冀鲁豫接壤区经贸中心；〔3〕综合性工业基地，或新兴根底工业基地。24邯郸市城市定位研究与开展战略25历史文化名城〔1〕名城、区位、资源〔前有论述〕赵国都城、成语之都、太极等〔2〕国家历史文化名城这是城市对内对外多层次开放和制造业开发利用国际国内“两个市场、两种资源〞中最珍贵、最重要、最具影响力的文化资源和品牌资源，它将赋予邯郸以深厚而独特的城市文化背景、文化品格和文化内涵。邯郸市城市定位研究与开展战略26邯郸市城市定位研究与开展战略27邯郸市城市定位研究与开展战略28邯郸市房地产住宅市场分析29市场分析市场调查市场预测市场容量调查竞争力调查价风格查营销调查供给调查需求调查市场容量分析主要竞争力分析价格分析营销分析风险分析供给预测销售潜力预测工作进程30邯郸市房地产住宅市场容量供给及竞争力调查31注：统计住宅市场供给容量调查32施工面积逐渐增长,由04年的316.5万㎡增长到06年356万㎡.04至06年，新开工面积分别为151.6万㎡,134.7万㎡和164.3万㎡.04至06年，竣工总面积分别为90万㎡,82.8万㎡和78.2万㎡.其中,每年的竣工面积中,住宅局部的面积分别为78万㎡,75.5㎡万和70万㎡注：统计房地产施工面积表(单位:万平方米)住宅市场供给容量调查33邯郸的商品房交易面积整体呈增长态势.住宅局部04年到06年增幅明显,从04年65.6万㎡增长到06年101.8万㎡.办公局部的增幅明显加快,所占比例迅速提高,分别为0.2万㎡,1.4万㎡和6.7万㎡.商业局部分别为3.1万㎡,4.1万㎡和4.6万㎡.注：统计房地产交易面积(单位:万平方米)住宅市场供给容量调查34由图表可知，商品房总交易金额三种市场都在增长.住宅局部04年到06年分别为10.1亿元,15.1亿元和16.6亿元.办公市场交易总金额增长速度较快,分别为0.01亿元,0.6亿元和2.8亿元.商业局部分别为0.9亿元,1亿元和1.9亿元.注：统计房地产交易总金额(单位:亿元)住宅市场供给容量调查35商品房交易均价,住宅局部04年到06年分别为1540元,1513元和1631元.办公04年到06年局部分别为5000元,4286元和4179元.商业局部04年到06年分别为2903元,2439元和4130元.注：统计房地产交易价格(单位:元/平方米)住宅市场供给容量调查36注：实地调查统计甄选出有代表性重点工程11个并对其进行了深度调查，名称分别为拉德芳斯,创鑫阳光城,雅士名邸,香墅郦舍,鑫港国际(一期星城国际,二期融富中心),华煌·芯城,连城别苑,今日·佳园,鑫域国际,领秀城市，星城国际。目前在售住宅工程主要集中在丛台区〔绿色区域〕与邯山区〔蓝色区域〕,丛台区包括连城别苑,鑫港国际等。邯山区住宅工程包括领秀城市,今日·佳园等，其他区域的住宅工程并不多。位置分布住宅市场竞争力调查37户型比例目前邯郸市在售工程的户型中,三室两厅两卫所占比例最多,约占总数的54%,其次是四室两厅两卫和三室两厅一卫,分别占总数的15%和13%。注：对11个可比工程实地调查统计所得住宅市场竞争力调查38面积比例数据统计均将各种建筑形态修正可比到高层〔使用率：高层80%，小高层85%，多层90%〕二居的主力面积为90-100㎡,约占二居所有产品总数的52%三居的面积分布比较平均，主力面积为130-140㎡,约占总数的27%.四居的面积分布比较平均，主力面积为在210-220㎡,约占总数的27%.五居产品与复式结构的面积根本在200㎡以上注：对11个可比工程实地调查统计所得住宅市场竞争力调查39

产品类型可比在售工程中高层工程约占总数的46%,小高层约24%,多层及类别墅30%,在售工程中存在少量的叠拼别墅工程,如香墅郦舍.该工程定位于高端别墅工程,工程所处城市闹市区,总价高，该工程退出市场便销售一空.注：对11个可比工程实地调查统计所得住宅市场竞争力调查40

功能间二房2厅1卫二房2厅2卫三房2厅1卫三房2厅2卫四房2厅2卫五室(含)以上及复式客厅18-2219-2218-2117-2918-2927-35主卧12-1712-1814-1616-2219-2822-30主卫5-64-55-84-65-75-8客卧112-1612-1712-1412-1711-1717-25客卫15-65-86-89-12客卧28-1111-1610-1614-19客卧38-1514-17客卧414-16餐厅9-129--129-129-1812-1910-17厨房5-74-65-77-106-108-11阳台4-53-47-812-1812-1811-19功能间面积调查住宅市场竞争力调查41户内均为毛坯房.仅有鑫域国际可根据业主需要提供菜单式精装修效劳；局部工程的公共区间存在装修档次不高、效果欠佳的问题装修标准：绿化园林景观及品牌识别：建筑形式及外立面：存在投入大于效果；品牌识别差；没有做到因人而异、因地制宜；空间利用不高；景观与建筑的结合性不强等问题各工程之间外立面设计档次差异较大；存在空间层次感不强；建筑节点做法不够合理、美观；建筑的实用性和美观性结合的不够紧密；建筑材料使用不当；色彩搭配不合理；整体效果与案名、工程初衷有较大差异等情况户型布局及公摊设计：局部工程存在户型布局、功能间及公摊布局不合理、实用性差的问题建筑材料及设备：建筑材料〔装饰材料〕的投入与效果不成正比；存在设备选用与工程档次不吻合的状况；存在“小马拉大车〞的现象住宅市场竞争力调查42社区配套：物业管理：停车位及车库：70%的工程车位比只是按照标准比例设计，对未来没有前瞻性；整体及细部布局设置不合理，车位不够用路网及社区主入口设计：30%以上工程的路网设计未从“以人为本〞的角度出发，使用上存在很大的缺陷；已建成社区入口具备一定的独立形象性，动态下的整体性欠缺社区配套的主要效劳于社区及周边；存在社区配套与开发建设的衔接性不强，投入使用滞后；社区配套的概念性强于实际性的问题物业管理提供的效劳、水平与工程档次之间存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被动管理的层面品牌：开发商对公司和工程品牌打造效果不佳，未形成系统性、系列性的工程品牌住宅市场竞争力调查43邯郸市房地产住宅市场容量需求调查44邯郸市主要消费者来源地通过业内人士提供的客户统计数据资料得知，邯郸市场房地产消费客群包括60%本市中高收入者，其余来自于周边县市，主要包括以下行业从业者：煤，矿业，配件业。住宅市场需求调查45户型面积(单位:㎡)购买人群购买用途购买考虑因素付款方式80-100初次置业的年轻人(部分是父母购买),城市中等收入者作为第一套房产,主要是自住价格,位置,户型按揭贷款方式约80%120-140公务员,商人等城市中高收入者,周边县市的从业人员.主要是自住,也包含少量投资客.主要看重地块环境,周边配套设施,以及社区环境等.主要购买三居等适合家庭居住的户型位置,交通状况,周边配套设施,价格一次性付清(主要是小商贩,周边县市人员)/按揭贷款(主要是公务员等有固定月收入者)160以上邯郸市以及周边县市的高收入者.多为二次置业,看重住宅的品质,以及能否体现自己的尊荣感,追求住宅的舒适程度.购买户型主要是大户型位置,交通状况,社区环境,户型90%左右都是一次性付清主力购置人群类型及特征说明住宅市场需求调查46希望居住区域：邯郸市东部地区自然环境良好,居住密度比较低,是邯郸市民心中的宜居地带；30%的客户认为老城区地带靠近市中心,从交通便利、配套齐全的角度考虑,希望居住在该地区。希望购置的物业类型：考虑到土地资源的稀缺性、景观优势以及房地产开展的总体趋势，70%购房者接受高层、小高层产品。住宅市场需求调查47建筑风格：邯郸市民比较容易接受新鲜事物，对欧式和现代简约风格的建筑风格有一定的认可程度；同时在邯郸大的历史文化背景衬托下，邯郸市民更希望看到包含局部中式建筑风格或中国古老文化内涵的工程。对朝向的看法：90%的客户要求住宅正南正北的朝向。车库要求：近两年邯郸市家用轿车的购置数量不断增长，购房者对工程内部车位数量也有较高的要求，80%以上家庭要求有车库或车位，其中15%的客户要求有双车位住宅市场需求调查48居住面积：客户面积的主流要求在90㎡-140㎡之间〔三室两厅为优〕邯郸市区的消费者面积主要要求在120-140㎡经调查60—70%的中低收入者以及年轻人接受90-110㎡小户型；140㎡-150㎡的住宅由于契税节点的缘故接受度较低.65%的高端客户从舒适度、以及表达身份的考虑,需求面积在150-180㎡住宅市场需求调查49

对卧室的要求：出于居住功能与舒适度的考虑，大约60%的消费者认为三室以上为优对卫生间的要求：购房者根本要求三居室或100㎡以上住宅即配有双卫获取购房信息主要途径：朋友介绍，报纸广告，售楼处或工地现场。消费者购房关注因素：户型与面积，价格，交通住宅市场需求调查50邯郸市房地产住宅市场价风格查51

可比工程价格区间邯郸市目前在售工程均价集中在3400-3800元/㎡与3800-4500元/㎡，占到总量的54%。注：对11个可比工程实地调查统计所得可比工程价风格查52可比工程总价区间

主力总价区间为45-50万元，占总量的28%。其次为40-45万元，占总量的18%。注：对11个可比工程实地调查统计所得可比工程价风格查53期望房价：中低收入阶层接受房价约在3200元/㎡左右，60%消费者期望房价在3400-3800元/㎡。购房承受总价：中低收入阶层普遍认为可以接受总价为35-40万的住宅，中高水平客群可以承受总价约为50-60万。付款方式：90%客户(主要从事煤,矿,配件业等)由于收入来源的特点,一般选择一次性付清.邯郸市区的居民(含公务员)一般选择按揭贷款方式购置住宅.需求价风格查54邯郸市房地产住宅市场营销调查55工程营销市场定位80%工程市场定位明确工程包装策略住宅市场营销调查结论56工程推广策略广告宣传根本不做传统媒体，主要以市场口碑传播70%的工程推广策略单一，工程推广各阶段诉求不清晰、重点不明确工程行销策略60%的工程在未取得预售许可证既开盘进行销售开盘的随意性较强；销售方式为简单“坐销〞方式、团购公关、预订卡方式定价原那么主要为市场比较+本钱法定价；付款方式为一次性付款、简单分期及按揭方式付款住宅市场营销调查结论57住宅市场预测58住宅市场供给容量分析预测59住宅市场供给容量分析预测60预计08年商品房交易量在07年的根底上会小幅增长，主要市区内可开发用地的减少，旧城改造工程启动较难，主要热点集中在开发区，由于推出面积有限，该地区强大的购置力，将导致过多的货币追逐少量的楼盘，必然导致房价进一步上涨。住宅市场销售潜力预测61

注：实地调查统计所得70%购房者接受高层、小高层产品邯郸市在售工程物业类型集中在高层与小高层，高层所占比例到达总量的46%。住宅市场主要竞争力分析供给状况：需求状况：62产品类型趋势分析：住宅市场主要竞争力分析63邯郸市目前对于户型的需求主要集中在三室两厅.注：实地调查统计所得目前邯郸市在售工程的居室类型主要集中在三室两厅，只有少量在售工程存在主力面积过大的问题.供给状况：需求状况：住宅市场主要竞争力分析64户型比例分析：住宅市场主要竞争力分析65注:修正后数据实地调查统计所得对于面积的主流要求在100㎡-120㎡之间,三室两厅两卫为主。目前邯郸市在售工程的户型主要集中在130-140㎡的三室.供给状况：需求状况：住宅市场主要竞争力分析66面积分析：住宅市场主要竞争力分析67住宅市场价格分析9%8%18%15%27%28%27%26%5%3%15%20%0%5%10%15%20%25%30%3000-32003200-34003400-36003600-38003800-40004000以上单位:元/平方米原始数据修正后数据目前邯郸市住宅产品均价集中在3600-3800元/㎡,各地区单价差异不大,东部地区价格稍高.价格供给状况：68价格比照及趋势分析：住宅市场价格分析69

总价区间集中在40—50万元之间，占总比例的48%总价供给状况：住宅市场价格分析中低收入阶层普遍认为可以接受总价为35-40万的住宅，中高水平客群可以承受总价约为50-60万，70万以上承受的比例约在26%，假设按100平米计算，26%的客户可承受7000元/平米的单价。总价需求状况：70总价趋势分析：住宅市场价格分析71住宅市场风险分析主要风险风险起因风险结果后果影响主要对策户型风险政府规定住宅项目中90㎡以下户型需要占到总比例的50%以上预计未来一两年内大量小户型产品面市小户型产品竞争激烈；同时由于接纳量有限可能造成产品滞销建筑设计上综合考虑；提高产品附加值；调整营销策略价格风险价格随市场上涨总价上涨部分客户质疑制定合理的价格及付款策略；制定针对性的开发计划及营销策略政府宏观调控打压合理销售价格客户观望等待信心风险由于销售市场管理不规范实际产品与宣传落差过大客户信心丧失保证实际产品与宣传的同样性；设置接待中心、样板间、样板区；72小结73广府工程简介74广府旅游规划广府古城及周遍的功能规划

形成了以古城历史景点为中心，以水上自然湿地景观为环绕的休闲、旅游、度假、观光的旅游综合体，最大限度的挖掘历史、引入自然景观，充分利用优越的水资源。75广府旅游规划广府古城内部功能规划粉色区域为古城核心功能性产——品太极文化展示区，古城四个角为亲水休闲产品，红色路线为需恢复的古街〔商业，可拆迁出局部居民，安置在城外，通过改造恢复其古建筑的风韵，打造成古色古香的明清商业街，出售当地特色的旅游产品〕76广府旅游规划广府古城内部景点规划总体来说广府内部景点都为历史遗留古迹，看点较多，但分布较为散落，但通过良好的交通动线规划，实现景点与景点的串联，使其景点分布在主要干道上〔明清商业街〕，大大增加了商业街的商业价值和历史人文的价值。77广府旅游规划

广府及周边区域详细功能规划

为保护广府历史文化资源及周边环境资源，对古城进行适当改造，以观光、购物、体验文化为主，充分利用周边水资源及湿地资源打造休闲、旅游、度假及水上运动于一体的旅游综合体，从而实现土地增值及拉动房地产业的开展。78广府旅游规划广府周边用地规划

通过实地考察研究，周边资源景观丰富同时具有一定量的历史古迹有利于通过交通组织，将自然度假区域与文化古迹相结合，打造出古色古香的历史、文化、度假三位一体的旅游产品。

别墅用地首选地段79广府旅游规划水上旅游路线规划水上景点较为散落，但通过良好的动线规划将水上自然景观合理串联，形成一道亮丽的风景，未来的旅游规划中还可大力开展水上运动，如：皮滑艇、水上度假等80SWOT分析S:历史名城、景观资源丰富、历史传说景点多，可塑性强，能够便于打造形成文化与硬件景观一体的文化旅游产品。同时有利于推广，易于形成市场关注的焦点，引起市场轰动。目前黄圣依等知名演员已经拍摄了?广府太级传奇?及?神秘水中城?、?被遗忘的古城?，准备在央视播出，届时，必将引起市场的强烈关注，带动旅游业的开展，促进其土地增值，邯郸房地产的开展必将迎来新的基点和增长。中国太极城，国内外享有很强的号召力和感染力，每年举办一次国际太极文化交流，