德普置业-湖南长沙美洲故事项目东区营销思路

美洲故事【2021年东区营销思路】StrategyAd.Planning发展商：德普置业日期：2021年3月4/18/2025前言美洲故事工程在市场已获得了社会及客户的高度认可，也取得了良好的经济效益；那么接下来的工作，不仅需要我们及时完成销售任务，也需要通过本工程的“影响力经济〞为企业品牌进行远景设计，使德普置业在高端住宅市场开发过程中，开创出更高更强的“产品影响力，行业影响力，品牌影响力及社会影响力〞！4/18/2025Part1

营销方向分析

4/18/202501市场环境剖析Thespiritofmarketing①宏观经济及长沙房地产市场分析②长沙别墅市场分析③竞争对手锁定及竞争优势分析4/18/2025

日本GDP增幅在97年亚洲金融风暴后仅下跌1年即反弹，但直到第3年才反弹至97年水平

97亚洲金融风暴使香港经历3年下跌后反弹

受4万亿的经济刺激影响，经济可能出现反弹，但却非真正的好转宏观经济4/18/2025中国行业研究网09年6月19日得出如下调查结论：〔中国内地受访者均为30岁至55岁之间、月收入12000元以上或拥有50万以上流动资产的人士〕2、房产也继续受到内地富裕人士的关注，约三分之一的受访人士表示，他们在未来半年内有购置房产的方案，这也高于亚太区30%的平均比例4/18/2025宏观市场利空4/18/2025宏观市场利好4/18/2025宏观市场克尔瑞对2021年楼市预测：中国房地产经历了2021年的快速萧条，之后又演绎了2021年的楼市繁荣，2021年的房地产市场将在大落大起后进入一个平稳阶段，表现出“量稳价平〞的走势全国房市预测：2021年房市调控稳字优先，表现出量稳价平的走势，但不排除局部城市出现房价和成交量出现下降的可能预测4/18/2025中观市场长沙楼市：从成交量看，09年3月份以来长沙房地产市场开始回暖，成交量相比08年有较大上升，上半年于5月份到达顶峰期销售198.3万平米，下半年10月份最高销售达156.48平米长沙09年1-10月商品住宅网签成交量单月走势成交量4/18/2025中观市场长沙楼市：从成交价格看，从3月起呈逐步小幅度上升趋势，上半年于3月份到达高点4118元/平米，下半年10月份到达最高点4290元/平米，长沙09年1-10月商品住宅网签成交交割单月走势价格4/18/2025中观市场长沙楼市2021年预测：顺应全国房地产市场大势潮流，保持“量稳价平〞趋势预测刚性需求减少：经历08年萧条之后，09年长沙市场回暖，下半年“量价缓升〞刚性需求得到大量释放，预估2021年长沙房地产市场刚性需求有所下降，而主流产品二房、三房市场供给量大增，房价较大幅度上涨可能性较小4/18/2025板块之争：多年开展后，别墅工程遍布长沙，由市中心分散开展形成6大竞争板块，南城板块依规模及规划优势占竞争领先地位目前已经形成了六大别墅板块…潜在工程主要分布在望城市府、麓南含浦、暮云和南城板块，共有14个，占所有潜在楼盘的82.4%在售楼盘主要分布在金鹰星沙、南城、望城、麓南、暮云五大板块，占83.3%其中南城板块集中别墅工程共11个，形成规模效应南城板块市中心板块金鹰星沙板块麓南含浦板块望城市府板块北城板块别墅市场4/18/2025★格兰小镇橘郡米哈斯龙湾国际社区堤亚纳湾★★郡原美村二环线盈峰翠邸★东方大院★岳麓山公馆★迪亚溪谷★湘江一号★碧桂园威尼斯★别墅市场独栋产品工程分布：主要独栋工程18多个，二环以外，位置偏远，主要集中分布南城、麓南含浦及北城3大板块美洲故事★★玫瑰园★青竹园★麓山别墅★★阆峰云墅好望谷★汀香十里★天麓★4/18/2025长沙独栋总体消化量：2021年1-11月长沙主要在售别墅工程中独栋产品〔含少量双拼〕销售约399套项目名称独栋总量2009年1-11月销售独栋量阆峰云墅37282湘江壹号3120绿城青竹园23350美洲故事7550（独栋10，双拼40）好望谷15430岳麓山公馆25415卓越麓山别墅11530金科东方大院188龙湾国际260格兰小镇2522（独栋2，双拼20）碧桂园威尼斯25060郡原美村20017橘郡米哈斯15015合计1903399别墅市场4/18/2025长沙独栋面积区间及月消化速度：长沙在售独栋〔美洲故事双拼+独栋〕集中在350-500平米，大独栋消化速度较慢项目名称建筑面积（万平米）容积率户型面积（平米）实收均价（元/平米）销售速度（套/月）保利阆峰云墅140.35400-50094006-7绿城青竹园1300.25360-800105004-5美洲故事601.19330-60095003-4好望谷7.50.28300-45088002-3湘江壹号951.34350-600100002-3麓山公馆200.36300-700110001-2麓山别墅350.58260-50082002-3绿城青竹园湘江壹号保利阆峰云墅麓山公馆麓山别墅美洲故事好望谷别墅市场4/18/2025项目名称08年下半年报价（万/栋）08年成交折扣09年上半年报价（元/平米）09年上半年成交折扣09年下半年成交折扣保利阆峰云墅400万起9-95折390万起82-9折88-94折美洲故事双拼350万起独栋500万起9-96折双拼350万起独栋500万起85-9折9-96折绿城青竹园600万起9-95折450万起8折以上86-94折好望谷240万起9-95折280万起85折以上9-96折麓山别墅双拼250万起独栋350万起9-95折双拼250万起独栋350万起8折以上82-88折湘江壹号双拼260万起独栋350万起9-95折双拼260万起独栋350万起85折以上92-96折格兰小镇蓄客，无报价蓄客，无联排150万双拼280万独栋600万起94-96折97-98折岳麓山公馆联排300万起独栋500万起未开盘，无联排300万起独栋500万起98-99折98-99折09年独栋别墅成交价格走势：上半年独栋市场为翻开销售局面，开始实行较大优惠折扣以82-9折成交；下半年市场回暖折扣开始回收以88-94折以上价格成交，报价不变但实收价格有所上升别墅市场4/18/2025长沙独栋整体供给量：2021年长沙主要在售别墅工程中独栋产品〔含少量双拼〕多达1020套，供给量大，独栋产品竞争剧烈，双拼产品干扰独栋市场项目名称独栋总量2010年推售独栋量阆峰云墅372140湘江壹号3126绿城青竹园23380美洲故事7562（独栋+双拼）好望谷15480岳麓山公馆25452卓越麓山别墅115120金科东方大院189龙湾国际2619格兰小镇2580（独栋+双拼）碧桂园威尼斯250200郡原美村200102橘郡米哈斯15030合计19031020别墅市场4/18/2025南城板块独栋、双拼2021年供给量：独栋约332套，双拼约116套，板块内独栋产品竞争剧烈且双拼产品以较低总价及较低单价干扰独栋产品2021年10-12月2021年1-12月阆峰云墅龙湾国际橘郡米哈斯美洲故事郡原美村格兰小镇独栋56栋洋房60套、联排80套、独栋4套联排12套、双拼共约8套、独栋14套叠加别墅15套在售普宅双拼20套，独栋25套独栋140栋联排100套，双拼60套，独栋20套联排80套、独栋19套双拼46套，独栋16套联排40套、双拼10套、独栋30套独栋102套别墅市场4/18/2025独栋别墅市场2021年走势预估：受供给量远大于需求量、双拼干扰及市场大势因素影响，预估独栋市场对外报价仍然保持不变，但折扣可能进一步回收，实收价格稍有上涨别墅市场预测供需分析：2021年长沙主要在售别墅工程中独栋产品〔含少量双拼〕多达1020套，供给量大，而根据2021年消化约399套的需求量来看，供给量远大于需求量市场大势：2021年长沙市场将以稳为主，价格不会有较大幅度上升双拼干扰：2021年长沙双拼别墅产品供给加剧，将以较低总价及单价干扰独栋市场4/18/2025区域开展情景：南城及暮云板块——长株潭融城规划核心地段，该区域具有广阔开展前景，目前别墅楼盘多板块素质交通：目前芙蓉路、韶山路、湘府路、万家里路等多条公路相通，大脱机场具备一定的空运能力、交通体系较完善，未来地铁一号线的开通，交通更加完善。配套：该区域红星商圈较成熟，配套齐全景观：天际岭森林公园、省植物园代表楼盘及板块产品特征保利·阆峰别墅、比华利山、橘郡、托斯卡纳、美洲故事、格兰小镇、郡原美村、御邦、愿景暮云工程、中信新城以复合别墅为主，兼有保利·阆峰别墅纯独栋以及美洲故事纯别墅工程，别墅档次较高，同类别墅较多，别墅盘竞争较大板块主力客源分析红星商圈、东塘商圈的经营业主，株洲、湘潭市区的高收入群体，省政府、天心区等机关单位高级公务员南城-暮云板块4/18/2025区域开展优势：城南及暮云板块开展低密度产品的优势已经逐步凸显：区域、交通、环境的三重叠加，客户认可度高暮云距长沙、株洲、湘潭三市均为18公里，距省政府新址6公里

市中心湘潭株洲生态绿地中信新城生态动物园交通优势〔公路网及轻轨〕湘江风光带、万家丽大道、新韶山路等长沙市城市主干道均延伸至暮云镇，规划中的四环线绕镇而过，规划建设中的轻轨铁路、武广高速铁路及长株潭三市地铁均在暮云设站停靠。这些路网的规划上路，迅速为暮云地产开展提供了加速器。区域优势〔融城核心〕本工程处于长株潭一体化后的核心区域，区域优势明显南城-暮云板块4/18/2025竞争变化：09年本工程竞争对手主要为青竹园、阆峰云墅、好望谷及麓山别墅，2021年竞争面将扩大，郡原美村独栋产品入市加剧竞争，格兰小镇及龙湾国际双拼产品将进一步干扰独栋市场绿城青竹园湘江壹号保利阆峰云墅麓山公馆麓山别墅格兰小镇郡原美村美洲故事好望谷碧桂园威尼斯堤亚纳湾东方大院竞争分析龙湾国际2021年竞争分类：主要竞争对手——青竹园、阆峰云墅、好望谷、麓山别墅及郡原美村；次要竞争对手——其他含独栋产品工程；干扰型竞争对手——市场中面积较大、单价总价较低双拼产品4/18/2025项目名称郡原·美村开发商湖南中锴置业有限公司开盘时间待定（预计2010年初）建筑面积1000000㎡占地面积533336㎡地理位置位于雨花区时代阳光大道489号建筑类别联排、小独栋、洋房、山谷高层主力户型花园洋房80㎡左右两房、160-180㎡三房；别墅有四种户型：276㎡279㎡306㎡330㎡，2010年推出约102栋销售价格目前洋房5500，开盘后提升至7000左右；别墅开盘价格区间在10000-15000容积率1.8绿化率40%后期规划开发坡地别墅、流水别墅、山谷高层等产品一期小独栋一期洋房商业局部1、郡原美村——南城大盘总建面100万平米，含联排、小独栋、洋房、高层4类产品；独栋276-330平米面积较小，价格350-450万/栋，以环境、品质、山谷别墅为卖点，户型一般无优势小结：1、小独栋填补市场空白，山谷别墅/靠山形成良好居住环境为主卖点价值点：山谷别墅/环境/高品质展示4/18/2025项目开发商湖南嘉盛房地产开发有限公司项目位置天心区芙蓉南路与万家丽路交汇处项目规模总用地面积近33.3万平方米，总建筑面积近138万平方米；项目分2期开发：一期为别墅，含联排、双拼、独栋，二期为高层别墅类型联排，双拼，独栋风格苏格兰风情户型面积联排220-280㎡；双拼368㎡；独栋680-800平米价格开盘：联排130-150万，双拼260-280万，独栋600万以上加推：联排140-160万，价格微涨销售状况09年5月底解筹推出98套，其中78套联排、20套双拼；9月29日加推32套联排，联排产品热销，双拼独栋滞销；截止目前联排基本售罄，双拼独栋封盘客户联排客户主要以天心区、芙蓉区、雨花区公务员、教师及企业中高层管理人员为主，自住客户占80%，投资客户占20%小结：1、以苏格兰风情城堡别墅、大盘环境为卖点，总价较低价值点：苏格兰风情城堡别墅/大盘环境2、格兰小镇——本工程板块内大盘，苏格兰风情城堡别墅，有人工湖景；独栋产品25套580-800平米600万以上，双拼产品98套346-368㎡270-300万/套4/18/2025项目开发商湖南嘉盛房地产开发有限公司项目位置天心区芙蓉南路与万家丽路交汇处项目规模用地面积近62万平方米，总建筑面积近114万平方米；别墅类型联排，双拼，独栋风格苏格兰风情户型面积一期以洋房及联排为主要产品，洋房140-200㎡；联排200-260㎡价格洋房均价约4500元/平米，联排均价约6500元/平米（前期认筹，洋房交3万抵6万，联排交5万抵10万）销售状况09年8月线下解筹，推出300套洋房及联排，当天销售103套，销售良好客户联排客户主要以天心区、芙蓉区、雨花区公务员、教师及企业中高层管理人员为主，自住客户占80%，投资客户占20%小结：1、“山湖别墅〞，园林展示非常到位2、以内部资源及大盘环境为卖点，总价较低价值点：山湖别墅/大盘环境/性价比3、龙湾国际——大盘、山湖别墅：含洋房、联排、双拼及独栋产品，其中双拼20套260-300平米，独栋19套350平米，赠送面积大，价格待定4/18/2025项目开发商湖南保利地产开发有限公司项目位置位于天心省政府以南6公里(芙蓉南路暮云段)

项目规模占地面积583亩，建筑面积约20万平米；项目分4期开发：共372套，一二期209套，三期107套及四期56套别墅类型纯独栋风格北美建筑风格户型面积360-668平米价格在售别墅370-668㎡，430-1200万不等

销售状况一二期已基本售馨，09年共销售117套；目前三期M组团因总价较高而滞销，现准备推出Q组团共31套客户本市主要以天心区的客户为主，客户购买以自主为主，自住客户占到了所有客户的75%小结：1、南城仅有纯独栋社区、但工程周边配套欠缺，现场包装导示差，整体物业形象有待提升。价值点：纯独栋社区及工程品质4、保利阆峰云墅——本板块内高端纯独栋北美别墅社区，有人工湖景；独栋产品360-668平米总价350—1200万，附送私家花园赠送面积大，产品性价比较高4/18/2025开发商：湖南青竹湖国际商务社区开发楼盘地址：长沙市开福区青竹湖镇总建面：130万多平方米物业形态：独栋纯别墅容积率：0.25绿化率：60%主力户型:360-1000平米分期情况：3期主打概念：自然之中，完美之居主要卖点：青竹湖高尔夫球场、别墅采用轻钢结构开发商实力雄厚，经验丰富，在长沙有一定的品牌知名度；国际著名设计公司担纲建筑和园林规划设计，低密度、高绿化率，融入自然生态景观的大型楼盘。园区环绕已建成的青竹湖18洞高尔夫球场，自然环境优美；地处偏远，交通不便，生活配套更是缺乏。5、绿城·青竹园纯独栋别墅社区，凭借高尔夫球场的资源与极佳的环境展示，被长沙高端客户公认为“长沙第一豪宅〞，360-1000平米，但位置偏远、非城市住宅开展方向1000亩，只供280位尊者驰骋4/18/20256、好望谷纯独栋别墅社区，产品稀缺性高，但是缺乏强势的自然资源且位置一般，无区域优势且推广调性偏低开发商：楼盘地址：长沙市万家丽北路湘龙路贺龙体校侧总建面：7.5万平方米物业形态：独栋纯别墅容积率：0.28绿化率：40.2%主力户型:300-450平米分期情况：2期主打概念：城市别墅发现之旅主要卖点：城市纯独栋别墅圈定您的领地原始地貌为一座原生山体，山体中心怀抱一天然溪谷，呈双龙戏珠状，风水独好.工程充分借鉴地中海阳光、休闲和浪漫生活情调，融合西班牙和意大利浓郁的异域建筑风情。工程位居万家丽北路，到市区和星沙都非常便捷，具备做城市第一居所的生活别墅条件。周边配套根本成熟4/18/2025竞争工程主打资源、生态环境、产品、概念等，区位、开发商品牌、区域价值等空缺项目名称主题及形象优势劣势绿城青竹园“1000亩，只供280位尊者驰骋”、高尔夫别墅纯独栋别墅社区，凭借高尔夫球场的资源与极佳的环境展示，被长沙高端客户公认为“长沙第一豪宅”地处偏远，交通不便，生活配套更是缺乏美洲故事“如何让儿子对得起这天赋的姓氏”，家族别墅推广主打“家族别墅”概念，园林产品打造精细，展示到位周边环境差，临住交通要到噪音大好望谷“圈定您的领地”、“纯独栋真别墅”纯独栋别墅社区，产品稀缺性高缺乏强势的自然资源与展示亮点，推广调性也偏低，影响力不足湘江壹号“千里江山一岸藏”凸显江景资源及公园资源，原生态概念处于城市北边，配套缺少，区域价值不足岳麓山公馆“岳麓山中的别墅”岳麓山风景区红线内惟一别墅，资源独特，市场稀缺度高产品打造粗糙，园林较差，现场展示较差卓越麓山别墅岳麓半山唯此纯别墅5000亩白鹤生态自然保护区，岳麓书院、大学城人文环境位置较为偏远，项目口碑差；产品打造粗糙，园林较差，现场展示较差格兰小镇“每个王者都有自己的城堡”融城中心多物业类型组合楼盘，前期推广力度大，高举高大产品一般，现场形象与定位有一定差距碧桂园威尼斯“五星级的家”，“水岸别墅”，松雅湖水上公园完善配套，水景，2.5万亩松雅湖水上公园位置偏远，质量受怀疑橘郡米哈斯“西班牙国宝小镇——米哈斯”主打风情及区位价值质量不上档次，工程进度慢开发商实力受怀疑，推广调性低竞争优势4/18/2025目标实现的阻碍：目标实现的时机：市场分析小结4/18/20252021年工程与核心竞争产品走差异化路线，提升产品认知，扩大客源本工程核心竞力：竞争启示核心景观地段+别墅级成熟社区＋稀缺产品竞争对手点对点策略：竞争项目全年竞品阆峰云墅郡原美村好望谷绿城青竹园格兰小镇本项目竞争策略社区品质优势地段物业类型社区品质优势地段物业类型社区品质优势地段优势地段规划特点物业类型、社区品质、优势地段竞争对手点对点策略：依靠——核心地段及西区成熟的社区、区隔物业类型，提前蓄客，抢占市场先机竞争策略：4/18/2025客户分析1、本工程客户定位2、别墅市场客户分析3、本工程客户分析02Thespiritofmarketing4/18/2025工程竞争力市场吸引力功能享受者顶级购置者别墅梦想者重点主攻伺机开拓主动放弃谨慎开发置业能力低高别墅总价万元100200300400500600700800顶级购买者低高高501、本工程客户定位4/18/2025客户分析09年核心客户特征——社会中坚、

追求生活品质、注重性价比社会上层圈层重品质重品牌重性价比追求舒适度社会上层社会上层社会上层重品质社会上层4/18/2025客户分析高端客户普遍以地段为首要考虑要素，注重

圈层传播，对顶级物业价值区分度不高从市场已成交客户置业访谈问卷统计分析：4/18/2025补充说明：本工程客群分析

因没有相关确凿数据，所以本节略以后再做详细分析。4/18/202503案例借鉴Thespiritofmarketing①案例分析及案例借鉴4/18/2025成功案例选取原那么：成功定义区域价值，建立新的比价体系，实现价值突破工程成为区域领先者，“量价〞双赢成功塑造/提升工程〔开发商〕品牌营销实践案例借鉴4/18/2025规划中央公园东南向海景华侨城人文景观中信红树湾西南向海景和蛇口景观沙河高尔夫球场总占地面积：162653M2总建筑面积：650000M2其中：住宅建筑面积：505100M2会所建筑面积：6000M2幼儿园：6000M2中央广场：3000M2〔横跨市政路〕工程分四期开发，其中一期588套绿化率：65%容积率：3.18总车位：3500梯户比：二梯两户，二梯三户工程概况:中信红树湾：重新定义区域，改变比价体系的典型成功案例案例一4/18/2025工程成功模型研究工程背景完成效果区域识别性差：红树湾片区与周边片区无明显区隔，区域混淆现象严重；区域价值：红树湾区域具备成为豪宅片区的条件，但是其自身价值未得到客户的充分认知；区域成熟度低：红树湾区域属于陌生区域，尚未被开发，区域配套及成熟度低；工程核心概念：立工程高端豪宅形象；实现工程高溢价；工程整体的可持续销售；开发商品牌形象树立。红树湾区域价值得到大幅提升，成为客户广泛认可的深圳豪宅区域；工程一期开盘2个月实现4.5亿销售额。4/18/2025营销方向1：区域的重新定义，实现区域价值提升—湾区物业红树湾区域拥有良好的自然环境资源，但配套不完善，区域尚未开发区域特征区域开展阶段成功营销方向初期阶段重新定义区域价值，提升形象工程周边有深圳湾、沙河高尔夫球场、主题公园、待建的中央公园等资源，结合资源，重新定义片区，提出“湾区〞的概念；寻找国外同类型可借鉴案例模式，创立一种全新的物业类型——国际顶级湾区物业，锁定第一级别豪宅。4/18/2025营销关键2：改变比价体系——国际顶级湾区物业围绕“国际顶级湾区物业〞的关键词完成工程营销动作组织酒会、GOLF等上层社会的时尚活动，进行客户圈层的营销，扩大影响力，形成口碑传播。时尚感根据客户喜好旅游的特点，组织当下流行的自驾游活动，给客户新鲜体验。聘请著名样板房设计公司梁志天进行设计装修，充分表达现代的高尚生活品质。4/18/2025工程营销动作提出“湾区物业，比肩全球〞的口号，并将“湾区物业〞注册，成为工程的专署代名词，营造工程珍贵、稀缺的区域地位和形象。稀缺感身份感售楼处10米超高大门，气派、体面，表达工程高端的气质。现场效劳细致、周到，不仅表达工程效劳品质，更令客户体验到尊贵身份感。4/18/2025案例营销总结：营销方向营销动作时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品红树湾区域拥有良好的自然环境资源，但配套不完善，区域尚未开发客户圈层的营销活动梁志天设计样板间注册“湾区物业〞10米超高大门表达客户尊贵的细节效劳玻璃盒子售楼处组织自驾游提出“湾区物业〞的概念国际顶级湾区物业4/18/2025位置：贵阳市南明区四方河路，距贵阳市中心约6公里;规模：总建面约130万平米，其中森林占地50万平米；容积率：2；建筑形式：联排、独栋、小高层；户型：高层93~228m2，主力140~160m2，独栋800m2，联排333m2建筑风格：地中海欧陆风情开发商：贵阳市宏立城集团；工程概况:山水黔城：扩大区域影响力，实现全国营销的典范案例二4/18/2025工程成功模型研究销售情况：07年前三季度销售2001套，销售面积32.25万平方米，获2007前三季度全国销售双料冠军客户：贵阳以外客户超过了42%，其中深圳客户到达16%以上。区域形势：区域认知度低，位于城郊，原工业区，区域价值度低；但本工程的景观资源条件良好，1000亩山体与南明河；营销问题：工程所在区域对工程销售目标带来局限；遵循区域市场正常走势，仅依赖区域内拉动难以实现工程销售目标；工程核心概念：“用世界的眼光造房子——在这里与世界没有距离〞；推广侧重点：对外—贵州这个大区域的区域价值提炼〔文化的/民族的〕，对内—工程的国际化形象；工程背景完成效果4/18/2025营销方向1：扩大区域的概念——并非就区域论区域，而是改变区域的界定体系，将区域扩大到贵州省这样一个层级改变区域的评价体系——将贵州这个区域放到整个西部和整个中国来看，提炼其独特的文化特色和民族特色深圳中信城市广场，震撼上演原汁原味的绿色原生态贵州风情表演。深圳秋交会贵州风情浓郁的展位深圳一生之城——舞之黔城系列活动工程营销动作民族感文化感对外形象确定：“民族的贵州，文化的贵州〞区域的重新定义——“西部向黔看、中国向黔看、世界向黔看〞4/18/2025营销方向2：标签感对内形象确定：“国际感、标签感〞签约希尔顿酒店集团与上岛咖啡、海港大酒店、标榜等省内外多家知名品牌举行了品牌联盟启动仪式山水黔城中国黔菜代表团，问鼎中国美食节贵州多彩之窗内设有黔菜馆，250种黔菜精品尽可在此品尝。“情暖山水黔城——打造我们共同的理想家园〞活动，开发商与260多位业主们共同探讨、规划和完善山水黔城的品位生活。4万m2豪华会所展示园林展示样板房展示改变比价体系——工程代言城市，树立工程在城市中的领先地位4/18/2025德国莫扎特交响乐团在山水黔城奏响贵阳新年音乐会国际感迎奥运一周年倒计时盛典众多明星主场，沸腾全城亚洲时尚大典中日韩三国设计师，30余位冠军级模特，众多明星、大使、ceo嘉宾，现场展示贵州风情雕塑、绘画等工程营销动作庆祝建军节而举行的“大型恐龙化石展〞4/18/2025深度挖掘区域资源价值，站在巨人的肩膀上，形成区域价值的绝对高度。重新定义/放大区域价值，改变比价体系，成为领先者工程成为区域中的标杆或工程代言区域定义区域定义工程国际感身份感标签感民族感文化感深度挖掘区域和资源，赋予区域乃至工程全新的、超越的、领先的理念改变比价体系，让工程成为区域领先的产品成功KPI：成功KPI：营销案例总结4/18/2025案例三深圳公园大地——销售陷入困境，打造龙岗第一豪宅形象，少量多频次推售，年度回款15亿

工程背景：80万建筑面积，产品涵盖别墅到高层，2房到5房，分10期开发低密度大区.2021年3月推出的25席别墅，位于整个社区的正中央，拥有良好的景观资源，且环境纯粹；将到访客户必看的样板房的营销作用深化,展示具有稀缺性的东西，进行价值互证将客户已经看了一年的营销中心重新包装，常变常新，成为龙岗本地最高端的名利场别墅推广立势，同时重新包装样板间和营销中心，月月推新货效果：别墅推广立势后，4月推天珑郡39栋，5月推37栋，6月推天璟园，9月推高层，均取得比较高的销售率，最终完成全年销售任务4/18/2025案例借鉴名品配合展示，强强合作，扩大品牌效应同时增加别墅建筑标准和安全防范标准的情景样板房4/18/2025案例推导结论案例借鉴：极致展示，提升工程品质区域重新定义，改变比价体系新品频出，少量多推明星产品起势4/18/2025打响品牌问题一：如何再次树立工程顶级物业形象？策略推导解读：作为美洲故事工程在长沙关键的一年在高端别墅市场树立行业标杆的同时必须担负起为企业打响品牌的重任策略推导：借助工程明星产品起势，强势推广与千万级样板间开放制造市场强有力声势，实企业品牌价值最大化4/18/2025快速出货问题二：面对高总价的独栋别墅销售速趋缓，如何实现东区销售目标及西区尾清盘？策略推导解读：目前长沙市场供给量充足，而市场消化量缺乏以支撑此销售目标，客户认知度较低，必须强势宣传，扩大客源策略推导：线上强势宣传工程产品优越特性，与竞品形成有力区隔，通过媒体及渠道营销扩大客源，线下包装明星产品户型，借助千万样板间开放将产品价值极致展示，精准制导扩大圈层客源4/18/2025躲避竞争问题三：面对后期众多竞品入市，产品同质化日趋严重如何躲避竞争？策略推导解读：被众多工程分流，是否也能分流众多工程能否有效降低双拼以较低总价及单价干扰工程潜在客户策略推导：深度挖掘区域资源价值，形成区域价值的绝对高度；改变比价体系—依靠价格区隔及产品极展示使工程成为市场标杆或工程代言区域4/18/2025Part2

策略及执行

4/18/2025工程价值极致展示，强势宣传提升产品认识，精准制导抢占市场，少量多推结合工程及市场状况，制定本工程的主要策略：营销执行策略形象策略展示策略客户策略打造明星产品样板示范区，树立顶端豪宅形象；线上媒体组合推广；线下圈层营销，全方位锁定客户；营销执行策略打造城市顶级景观休闲住区，整合合城市最高资源，改变比价体系，成为区域价值标杆；推广策略扩大精准客源；树立客户置业标准4/18/2025品质重塑——借助千万级别墅样板间面世，强力建立顶级豪宅物业形象，产品价值极致展示形象策略关健词：品质升级：重塑美洲故事顶级别墅形象，产品价值极致展示，得到主流客户高度认可东风借势：借千万级别墅产品面世，引发市场对美洲故事高度关注别墅工程形象攻略长沙“千万级别墅〞顶级别墅=美洲故事4/18/2025差异化竞争：作为长沙稀缺地段独栋产品，对其低密度的舒适居住价值及产品特性强力宣传，树立客户对不同物业类型的直观认知，从而改变比价体系工程形象攻略差异化竞争——包装明星产品户型，宣传独一无二的产品特性，使客户认知其物业的类型的差异形象策略关键词“千万级别墅〞美洲故事稀世珍品，独一无二重塑>借势>差异化4/18/2025持续热销——精准定位，高调入市工程形象攻略形象策略关键措施：

极致展示差异化工程定位得业内得天下打造星级效劳典范形象策略关键措施：形象策略目标产品价值·高度认可跳脱竞争·引领市场举办业内高端酒会宴会邀请业内参观样板间预约参观样板间样板间设明星效劳大使制定八大愉悦购房体验4/18/2025展示配合：优展示区完美展示，工程导视系统、现场包装支撑高端形象营造高体验价值的产品和卖展示系统，

让客户实实在在感知顶级物业的未来生活展示策略核心价值展示卖场气氛展示关键物料展示会所园林样板房围墙看楼通道导视系统宣传片精装鉴赏楼书户型单体模型及户型折页体验式会所，最大限的表达尊贵价值4/18/20254月5月6月7月8月9月10月11月12月3月2月Ⅰ品牌起势阶段Ⅱ工程开盘热销阶段阶段营销诉求点：关键策略：相关活动：事件营销：将工程与热点话题嫁接，扩大工程影响力；高调造势：举办产品推介会，提升工程影响力与产品认知围绕区域价值及产品品质升级进行有力传播，快速打响品牌全球征名、样板间设计招标会、邀奥沙利文亲临举办世界斯诺克挑赛，再现100多年前汽车工艺——经典老爷车巡展及名车试驾活动结合工程规划、产品设计，充分传递工程卖点与价值；展示先行：开放园林及样板房示范区，做足展示，展现工程品质；媒体配合：多方位的媒体宣传，持续制造话题，保持工程热度；产品发布会、示范区开放、开盘仪式〔9月中旬〕阶段性形象提升策略美洲故事“千万级别墅〞工程价值挖掘，改变比价体系4/18/2025客户策略精准客户分级、扩大有效客源、维护老客户策略

措施新客户拓展关键点：2021重点客户渠道

1、继续维护09年工程的有效营销渠

2、开拓团购及重点开拓银行、各地商会、车行等渠道利用现有成交客户及上门客户资源，再次启动老带新，口碑载道传播工程信息老客户挖掘利用群众渠道，分众渠道，全面撒网，

重点捕鱼4/18/2025

推广策略

线上媒体广泛传播

线下圈层营销，锁定客户4/18/2025渠道策略点对点的DM直邮效劳；在高端场所等设置外展场联谊商会、银行、小众餐会等锁定传播力强的客户；线上、线下全方位锁定客户路牌广告、工地包装截流客户；在其他工程捷足先登及大规模推广的前提下本工程也将线上线下全方位锁定客户策略举措4/18/2025高调亮相，全方位吸引区内、长沙乃至全国过往的客户形式：相对大气的口号式的宣传方式；目的：高打工程形象，为之后工程宣传的生