商业地产住宅项目施工阶段控制操作指引

目录

电梯选型方案确定2

基坑支护、土方开挖、降水方案经济分析4

桩基选型方案经济分析6

地上、地下防水做法经济分析8

地上结构指标经济分析10

一版施工图（设计总包）与建造标准差异对比表12

保温做法经济分析14

立面方案成本测算（项目管理中心设计部管控）15

住宅景观及绿化工程招标18

导向标识方案成本测算22

夜景照明方案成本测算24

智能化成本测算44

市政道路修复工作45

绿化迁移工程施工单位确定48

地质灾害治理工程招标51

防火门、防火卷帘工程招标54

门窗工程招标56

防水工程招标60

人防设备、人防门招标62

钢结构工程招标65

外墙涂料采购招标68

内装招标69

住宅入户门供货及安装招标73

内墙涂料采购招标74

道路、广场、水景景观工程79

弱电（智能化）工程招标83

供电方案及外电源咨询89

热源方案确定92

供电方案论证

供电成本测算

机电设计成本指标复核

项FI现场视频监控系统集采申请

消防工程成本测算

消防工程招标

风机（国内品牌）供货（集采项）

水泵（国内品牌）供货（集采项）

电缆集采

配电箱招标

变压器招标

高低压配电柜招标

分体空调招标

红线内外给水管线铺设工程直接委托

红线内外排水管线铺设工程直接委托

电梯集采

室外雨工收集池招标工作

有线电视管线敷设工程招标

一户一表供货及安装工程招标

电话、网络管线敷设工程招标

（施工）地卜四大块重计量

（施工）地下四大块结算（二审）

设计、咨询服务类合同结算（二审）

材料、设备供应及指导安装合同结算（二审）

行政事业性收费类结算

外装类合同结算（二审）

总承包合同结算（二审）

消防工程合同结算（二审）468

夜景照明合同结算（二审）

景观合同结算（二审）

（施工）零星工程类合同结算（二审）

地下主体结构重计量

地上主体结构工程重计量

地下二次结构及粗装修重计量

地上二次结构及粗装修重计量

结算启动及管理要求

总包水电结算工作

结算详细计划编制

建立扣款台账

结算界面争议第一次会议

结算界面争议第二次会议

相互索赔、扣款专题会议

（施工）结算完成

电梯选型方案确定

项目阶段：设计科

目编码:SG0011

工作内容

电梯选型方案确定工作。

2工作时间

开始时间：开工日后185日

结束时间：开工日后215日

周期：30n

3责任部门

项目公司设计部。

4配合部门

项目公司工程部、施工图设计单位。

5对接部门

商业地产设计中心。

6工作要点

6.2前置条件：

电梯设计参数报市已完成。

6.2制度流程：

6.2.1审批流程：详集团审批流程（OA报审）

6.2.3操作要点：

1）操作要点：

a）责任人按确认设计技术参数表分别与集采厂家进行对接。

b）集采厂家针对项目情况提供深化设计图纸。

C）责任人按集采厂家确认的深化设计图纸报审。

6.3集团模板：无

7完成标准

电梯深化设计图纸确认完成。

8工作成果用途

移交:成本部、工程部及监理公司（实施）、总承包商、集采厂家；

9跟踪落实要点

跟踪：基坑深度、井道尺寸、机房土建条件、预留预埋执行情况。

10关注重点

电梯土建预留条件。

11工作教训心得

无

基坑支护、土方开挖、降水方案经济分析

项目阶段：施工科目

编码；SG-0021工作

内容

基坑支护、土方开挖、降水方案经济分析

2工作时间

开始日期：交地日后30天匚

作周期：15天

完成日期：交地日后45天

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司设计部、工程部

5对接部门

成本控制部南（中、北）项目组

6工作要点

6.1前置条件：项目初步开发计划完成、工程地质勘察报告完成、项目地块周边建

（构）筑物、道路及地下管线现状调查完成、项目场地的地形图完成、基坑支护设计

方案完成（三家单位独立完成的方案）施工总平面布置图完成；

6.2制度流程：经办人须在成本模块化节点日期之前完成申报，申报流程：

经办人一成本部经理一成本副总一设计副总一工程配套副总一项目公司总经理一

成本控制部项目组分管经理f成本控制部项目组分管副总。

63集团模板:无

6.4基坑支护方案进行分析须在基坑支护方案论证会前完成；土方开挖方案应结合

基坑支护方案进行分析；降水方案应结合支护方案和土方开挖方案进行分析,

7完成标准

7.1基坑支护经济性分析报告

7.1.1填写工程概况:包括工程名称、建筑面积、地下建筑面积、基坑周长、开挖

深度、土质、地质情况及项目初步开发计戈人

7.1.2根据不同的基坑支护方式，分析对成本影响情况；

7.1.3根据总包合同价估算支护工程总造价，计算单方造价。

7.2土方开挖经济性分析报告

7.2.1填写工程概况:包括工程名称、建筑面积、地下建筑面积、基坑周长、开挖

深度、土质、地质情况及项目初步开发计划。

7.2.2根据不同的基坑支护方式选择对应的开挖方案，分析不同开挖方案对成本影

响情况；

7.2.3根据总包合同价估算土方开挖工程总造价，计算单方造价。

7.3降水经济性分析报告

7.3.1填写工程概况:包括工程名称、建筑面积、地下建筑面积、基坑周长、开挖

深度、土质等情况及项目初步开发计划。

7.3.2结合不同的基坑支护方式、土方开挖方式选择对应的降水方案，分析不同降水

方案对成本影响情况；

7.3.3根据总包合同价估算降水工程总造价，计算单方造价。

根据以上三份经济分析报告，汇总提出基坑支护、土方开挖、降水方案经济分析总报

告，并提出优化建议。

8工作成果用途

用于指导选择基坑支护、基坑开挖、降水方案

9跟踪落实要点

9.1前置条件是否落实

9.2有哪些可选方案，是否遗漏更优方案

9.3各方案分析是否准确合理

9.4经济性分析报告是否完整、结论、建议是否符合逻辑，是否合理

10关注重点

10.1工程造价指标是否超可研成本；

10.2方案对工期是否影响；

10.3方案经济性比选；

10.4项目开发计划是否调整。

桩基选型方案经济分析

项目阶段：施工科

目编码：SG0031

工作内容

桩基选型方案经济分析

2工作时间

开始日期：交地日后30天匚

作周期：15天

完成日期：交地日后45天

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司设计部、工程部

5对接部门

成本控制部南（中、北）项目组

6工作要点

6.1前置条件：地勘报告已出；基坑支护设计单位已确认；设计部桩基、支护论证

及成果移交。

6.2制度流程：经办人须在成本模块化节点日期之前完成申报，申报流程：

经办人一成本部经理一成本副总一设计副总一工程配套副总一项目公司总经理一

成本控制部南（中、北）项目组分管经理一成本控制部南（中、北）项目组分管副总。

6.3集团模板：（桩基、支护经济分析模板）

7完成标准

7.1工程概况:包括工程名称、建筑面积、地下建筑面积、基坑周长、开挖深度、

土质情况、项目周边建筑物情况。

7.2根据方案选择对应的桩基形式、分析对成本影响情况；

7.3根据总包合同价计算桩基工程总造价，计算单方造价。

8桩基经济性分析报告

分析报告内容包括：

8.1项目概况及周边仄境

8.2桩基工程方案描述

8.3桩基方案经济分析

8.4分析结论及建议

9工作成果用途

用于指导选择桩基设计

10跟踪落实要点

10.1前置条件是否落实

10.2有哪些可选方案，是否遗漏更优方案

10.3桩基分析是否准确合理

10.4经济性分析报告是否完整、结论、建议是否符合逻辑，是否合理

11关注重点

11.1桩基工程造价指标是否超目标成本；

11.2方案对工期是否影响：

11.3方案经济性比选。

地上、地下防水做法经济分析

项目阶段：施工科

目编码：SG004

1工作内容地下、地上防水做法经济分析

2工作时间

开始时间：交地日后75天

结束时间：交地日后90天

周期：15天

3责任部门：项

目公司成本部4

配合部门：

项目公司设计部、工程部

5对接部门：

成本控制部、设计中心

6工作要点：

6.1前置条件：设计部总体设计文件移交

6.2规范要求

6.2.1地下工程防水技术规范GB50108-2008

6.2.22012年新版《屋面工程技术规范》GB50345-2012的实施。

6.3防水材料价格市场调研，结合总包合同价，测算各种防水做法的价格，根据估算

工程量得出地下室防水总价、单方造价等经济指标。

6.4与以往工程或类似项目的经验指标进行对比，对造价高低做出判断。

6.5如原方案经济指标过高，应分析造价偏高的原因，找出重点部位，防水构造做法

及材料选型替代方案。

6.6根据设计图纸防水等级，选择造合本项目且较经济的防水构造做法。

6.7根据选出的构造做法再选择较经济的防水材料

6.8根据最终选型结果测算经济指标，与原方案进行对比，确定经济合理的方案

6.9得出经济分析结论，形成经济分析书面报告。

7完成标准

完成地上、地下防水经济分析报告

8工作成果用途

8.1通过经济分析确定经济合理的防水构造及防水材料•，以达到成本控制的目的。

8.2通过成本测算核定地上、地下结构及粗装修科目目标成本。

8.3指导防水工程合约规划。

9跟踪落实要点

9.1通过经济分析优选的方案落实到项目设计图纸上。

9.2招标价格与方案分析测算对比。

9.3施工中跟踪防水施工节点做法和防水效果。

9.4竣工时进行后期评估。

10关注重点

10.1对本工程地卜室的防水等级、技术执行标准、所用到的防水材料种类等进行明

确，分析防水等级、防水标准是否过高。

10.2由于地下室底板防水施工比较早，基本上先定方案后出图，故要求该分析必须

提早进行，避免现场已实施后无法更改；

10.3在做防水经济分析前首先要对总体设计文件中的防水做法进行造价测算，作为

分析的基础数据；

10.4在做经济分析之前进行防水材料市场询价，得出的测算数据更有说服刀；

10.5不能一味的追求造价最低，需根据材料的特性（如有的防水材料适合北方，有的

适合南方）如：高聚物改性沥青防水卷材热熔法施工环境温度不低于TOoC；合成高分

子防水卷材现场施工不低于-5oC；合成高分子防水涂料一般不宜冬期施工，如确实急需

施工时，环境温度应大于OoC。必须结合以往工程的经验，以及项目所在地的市场行情

（必要时可做相关调瓷）在确保质量的前提下，俣证成本最优。

地上结构指标经济分析

项目阶段：施工科

目编码：SG-0051

工作内容

地上结构指标经济分析

2工作时间

开始时间：交地日后145日

结束时间：交地日后185日

周期：40日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司设计部、咨询公司、设计院

5对接部门

成本控制部

6工作要点

6.1前置条件：施工图设计完成并提交电子版图纸给项目公司成本部。

6.2制度流程：

6.2.1成果上报采用《通用业务流程（简》：

6.2.2流程：土建造价工程师一成本经理一成本副总一设计副总一工程副总一项目公司

总经理一成本控制部项目组项目经理一成本控制部项目组分管副总。

6.3集团模板：详见附件《地上结构指标分析表》及《地上结构指标分析报告》。

6.4实施程序：

6.4.1编制］工作计划，明确设计部提供图细时间、一审咨询公司提交测算成果时间，组织各参

与方确认工作计划。

6.4.2向一审造价咨询公司交底，明确测算时间要求，成果质量要求，要求咨询公司

按《地上结构指标分析表》模板要求拆分测算指标。

6.4.3组织一审造价咨询公司进行测算，由咨询公司项目经理具体分工，在计划节

点前10天提交成果给项目公司成本部。

6.4.4项目公司成本部经办人复核，与限额指标进行对比，与以往工程指标进行对比,

查看指标的差异性；抽取比较有代表性的单元块（如标准层）进行单独测算，比较指

标差异性。

6.4.5填写结构指标分析表，该表为商业地产下发模板，主要分为三块：

1）地上各业态基础数据：包括业态类型、层数、层高、建筑高度、结构形式、抗震

等级、抗震设防烈度；

2）限额指标：钢筋指标、混凝土指标、目标成本；

3）项目测算结构指标：综合钢筋、混凝土、模板指标，测算成本。

6.4.6编制《地上结构指标分析报告》，分析报告内容包括地上结构概况、地上结构指t示

分析、分析结论三部分，评列版明十指标是否困梯献计、是否超目桶林以及提出合理化建

议，将分析结论及优化建议反馈给项目公司设计部，并持续跟踪设计优化落实情况。

6.4.7按制度流程要求，上报地上结构指标经济分析成果，上报成果包括《地上结构

指标分析表》及《地上结构指标分析报告》。

7完成标准

完成经济分析报告，上报成本控制部并审批完成。

8工作成果用途

复核地上结构设计成果是否满足限额设计，发现问题要求设计部门及时优化，保证限

额设计管控落地，确保地上结构成本可控。

9跟踪落实要点

9.1提出的优化要求或建议，设计部门的落实情况。

9.2后续用于施工的图纸，是否与测算版图纸存在较大差异，如施工图较测算图变更

较大，及时组织再次测算，并及时预警并提出优化建议。

10关注重点

10.1计划编制、测算交底工作均需提前完成，不占用工作周期，过程跟踪，项目

公司设计部提交正负零以上土建图的当天就要把图纸转发给一审咨询公司进行测算。

项目公司成本部土建造价工程师同步复核图纸的完整性，保证测算边界条件与限额边

界条件一致，重点关注楼梯设计是否有甩项。

10.2地.上结构指标分析，内容包括各业态的柱、墙、梁、板、楼梯的混凝土含量、

模板含量、钢筋含量。

10.3由于该测算工程量大，时间紧，精度高，要求咨询公司采用电算化，方便后续

调整，为设计优化落地创造条件。

10.4测算时各业态划分应尽量细化，如写字楼塔楼和底商部分要分开测算，便于数

据的填报。

10.5需审核图纸设计说明，碎是否有使用总包合同约定以外的添加剂，如有需纳入

测算并提出优化建议；关注钢筋接头的设计连接方式，套用总包合同单价哪种连接方

式最经济。

10.6由于地下结构与地上结构分开计算，注意柱子预留插筋不能重复计算。正负零

处柱插筋，在测算指标时在正负零处划分，正负零以下指标归属于地下室结构指标,

正负室以上部分归属于地上结构指标。

10.7钢筋计算规则：按总包合同《工程规范和技术说明》执行。

一版施工图（设计总包）与建造标准差异对比表

项目阶段：施工科

目编码：SG0061

工作内容

1.1熟恕014版建造标准；

1.2申报确认的结构限额指标；

1.3方案会审，针对业态提出相关图纸疑问；

1.4一版施工图方案阶段分专业测算并核对建造标准及限额指标，无参考指标的核对

已结算未超支项目的结算指标；

1.5召开专项会议，出具优化意见；

1.6第一版施工图第二次核算各项指标满足建造标准及结构限额指标的要求。

2工作时间

开始时间：交地日后90天

结束时间：交地日后105天

周期：15天

3责任部门：项目公司成本部

4配合部门：项目公司设计部

5对接部门：

6工作要点

6.1前置条件：

第•阶段：方案图设计完成提交电子版与项目公司成本部；

第二阶段：用于报审的第一版施工图设计完成并提交电子纸给项目公司成本部。

6.2建造标准录入

分为土建工程和机电工程，再根据业态把业态名称、建造部位、建造标准做法进行录

入，该部分工作量较大。

6.3图纸做法录入

该过程相当于一个识图的过程，把图纸中相对应的做法进行录入。

6.4建造标准做法与图纸做法对比，得出结论。

6.5结构限额指标的对比确认。

7完成标准

完成对比，得出各细项是否超建造标准及限额指标的结论。

8工作成果用途

根据以往工程的经验，设计部施工图下发之后，无人关注设计图纸具体做法，导致最

终部分施工做法超集团下发建造标准，对成本管理不利，如一版图下发前，相关做法

直接与建造标准进行对比，选出超建造标准部分，让设计院进行更改，更有利于成本

管控。

9跟踪落实要点

9.1定期跟踪设计部反馈修改情况；

9.2核对一版施工图电子版是否超建造标准，如不超建造标准，方可出蓝图。

10关注重点

10.1表格应一目了然，有说服力，便于与设计、工程沟通；

10.2应召开专项会议，告知设计、工程整体情况，并要求设计院限期整改，通过设

计修改单或者在下发正式蓝图前更改；

10.3设计部一版施工图提交。

保温做法经济分析

项目阶段：施工科

目编码：SG0071

工作计划

开始时间：设计方案定稿后5天

结束时间：设计方案定稿后35天

周期：30日（工程招标前完成）

2责任单位：项目公司成本部

3配合部门：项目公司工程部、设计部、设计中心

4前置条件：

设计部提供本项目拟采用的各种保温体系的做法及参数，详见附表1.

5制度流程：

5.1保温做法经济分析对比表通过《通用业务流程》（含抄送）上报；

5.2流程:成本经理一一成本副总一一相关部门人员会签（工程副总、设计副总）

——项目公司总经理

6经济分析程序：

6.1基础资料的调研及收集：

包括但不限于确认以下内容：

（1）国内知名保温体系及施工单位；

（2）项目本地知名保温体系及施工单位；

（3）保温体系的主要材料及生产供应单位，如聚苯颗粒（EPG）膨蝶楸（EPS）,挤

塑群板（XPS1抗裂砂浆、耐碱网格布、热镀锌钢丝网和锚固件等；

（4）相关节能政策、标准及规范；

（5）集团下发的《定额标准》中有关保温做法。

6.2结合项目特点、调研成果及设计部提供本项目拟采用保温体系做法及参数，罗列

各种可能的具体保温做法；

6.3针对各种保温做法，进行经济分析比较；

6.4通过经济分析比较，明确提出适合本项目的具体保温做法，保证既安全又经济；

6.5将该成果按照相关流程会签上报，并反馈给设计相关部门，保证一版图按照该

成果的施工做法出图。

7过程资料：

7.1市场调研报告、工程相关的设计资料•；

7.2经设计部、工程部、成本部讨论确定的各种保温做法；

7.3各种保温做法的经济分析比较表

8完成标准

8.1不同保温做法的比较表；详见附表2

8.2不同保温做法经济分析比较表。详见附表3

9成果用途

为确定施工图的保温做法提供依据。

10持续跟踪

过程中与设计部、设“院a行J勾通，确保।嫄经济分析的保温做法a行施I图设计。

11关注重点

ii.i不同部位的保温做法是否进行了分区、分部位、分用途；

11.2地下室外墙保温是否采用与地上保温做法一致，如一致，要求优化；

11.3保温做法是否符合相关规范及集团定额标准。

12工作教训心得

12.1如当地政府部门如对保温无特殊要求，可以降低档次使用；

12.2为便于设计,外立而突出造型常规采用保温材料,应与其他方案经济对比分析,

并严控外凸造型材料费用。

立面方案成本测算（项目管理中心设计部管控）

项目阶段：施工科

目编码：SG-008

1工作内容

立面方案成本测算（项目管理中心设计部管控业态：住宅及其底商等）

2工作时间

开始时间：项目管理中心设计部OA移交方案测算资料后

结束时间：项目管理中心设计部0A移交方案测算资料后10日内周

期：10日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司设计部

5对接部门

项目管理中心设计部、成本控制部

6工作要点

6.1前置条件

6.1.1签批的项目规划总图指标及总平面图CAD版（总平面图CAD版中要明确标注业态，

并标注各业态不同层高部位屋顶标高，此资料用于计算建造成本投影面积工程量）

6.1.2各方案各业态效果图（效果图应能够显示各主要立面外观效果和材质;）

6.1.3各方案各业态主要CAD立面图（须标注立面各部位材质和大面外立面分格尺寸，

若有特殊造型、做法等，须提供剖面示意图）

6.1.4各方案单位设计概算（概算提供工程量作为方案测算工程量依据，提供的工

程量列项须与效果图及立面图标注一致，并应区分材质、施工工艺要求的不同分别列

项））;

6.1.5需经项目管理中心设计部总经理审批通过的0A移交资料。

6.2制度流程

6.2.1方案测算资料移交流程

6.2.1.1审批人（顺序审批）

项目管理中心设计部-项目管理中心设计部总经理，经项目管理中心设计部总经理审

批后同流程下发。

6.2.1.2联络人（同时审批）

批准后，移交：项目公司设计副总、项目公司成本副总。

6.2.2成本测算移交流程

采用工作联系单（含抄送功能）方式进行移交，在联络事项中简要说明测算结果，包

括限额成本、各方案测算结果及超支情况等。

6.2.2.1审批人（顺序审批）

项目公司成本部-项目公司成本副总-项目公司总经理。

6.2.2.2联络人（同时审批）

项目管理中心设计部-项目管理中心设计部总经理（即移交测算流程中相关发起及审

批人）

6.2.2.3抄送人

项目公司设计副总。

6.3集团模板

立面方案测算模板。

7完成标准

7.1形成立面方案成本测算报告；

7.2相关流程0A审批完成；

7.3满足建造成本要求，成本可控。

8工作成果用途

移交项目管理中心设计部用于确定立面方案依据。

9跟踪落实要点

9.1中标结果；

9.2设计各阶段成本复核；

9.3施工过程中设计变更及现场签证金额；

9.4结算结果。

10关注重点

10.1按立面方案测算模板编制测算，按标准流程规定审批和移交测算；

10.2执行集团建造标准规定，计算依据为按外立面正投影面积计算；

10.3关注外立面面积数据（含展开面积、投影面积、展开系数）并与建造标淮展开

系数规定进行比较及分析；

10.4降低外立面外立面的展开系数，减少外立面造型线条、控制凸出立面造成尺寸;

10.5突出重点部位（主入口、正立面）立面效果，弱化非重点部位（侧面及背面）立

面设计；

10.6合理选择外立面类型，以及合理搭配各类外立面占比；

10.7关注立面造型出挑尺寸，对于外立面与建筑之间挑出距离较大的，需明确出挑

钢结构图纸；确保设计满足钢材含量限额设计指标要求，合理降低外立面外立面龙骨

钢材含量；

10.8立面方案确定及成果移交后注意复核移交方案是否经测算；比较与测算方案相

比大面效果是否发生明显变化。如有问题，重新M核成本并反微戏皖优化调整。11工作教

训心导

11.1提前索取测算流程要求及测算模板等标准化资料并安熟悉掌握，确定测算工作

安排；

11.2在收到测算资料后1天内完成测算表编制，投影面积等须项目公司成本人员亲自

把关测算；

11.3根据图纸提出疑问之处，形成问题清单交项目管理中心设计部及方案单位答疑;

11.4根据方案测算模板5天内完成成本测算，并报成本副总审核；

11.5成本测算审定后，发起0A审批移交成本测算。将经审核确认的成本测算表及过程中

项目管理中心设计部和方案单位提供的补充资料、答疑及优化措施等作为OA流程附

件。

住宅景观及绿化工程招标

项目阶段：施工科

目编码：SG0091

工作内容

住宅景观及绿化工程招标。

2工作时间

开始时间：入伙前240天

结束时间：入伙前190天

周期：50天

3责任部门

A\B版住宅：成本控制部

C\D版住宅：项目公司成本部

4配合部门

设计部、工程部。

5对接部门

设计中心景观组、成本控制部目标组、成本管理中心供方管理部。

6工作要点

6.1前置条件：

6.1.1集团确定的方案图纸。

6.1.2设计材料封样（花岗岩、烧结砖、水泥砖、苗木图片、灯具图片等）

6.1.3主要材料市场询价。

6.1.4施工图测算，测算结果不超合约规划签约控制金额。

6.1.5施工图纸（含封面、目录、设计说明、材料表、总平面图、索引平面图、铺装

日丽、缄心科直TWI、胡性OflMelWI、题电气"Wk景观配电系统图、

灯具基础及电缆敷设大样图、通用做法详图、效果图、设计估算等）报设计中心完成

审批，并移交成本部。

6.1.6工程部提供住宅景观及绿化工程工期节点要求、界面划分、标段划分。

6.2制度流程：

6.2.1审批流程：见附件《招标'直委审批流程》

6.2.2操作要点：

1）标前会

详见附件《标前会、详评会及定标会标准流程内容》

2）招标计划：

重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化截至时

间）

正常情况下，发标至回标至少应保证15天。

3）成立招标小组（7J或人、单数）（举例）

序

姓名工作单位建议人员小组内职务备注

号

1项目公司总经理组长招标项目总体把控

负贡商务标函分析、判断

2项目公司成本副总商务组成员

报价是否合理

负责商务标函分析、判断

项目公司成本部景观工程师商务组成员

报价是否合理

技术标评审、项目经理答

3项目公司工程副总技术组成员

辩、主要材料封样确认

技术标评审、项目经理答

4项目公司设计副总技术组成员

辩、主要材料封样确认

技术标评审、项目经理答

5项目公司工程部景观工程师技术组成员

辩、主要材料封样确认

技术标评审、项目经理答

7项目公司设计部景观设计师技术组成员

辩、主要材料封样确认

4）入围单位选择

a.结合供方的区域优势特点（供方分公司分布以及材料设备等资源配置情况等）

b.结合当年度供方承揽的工程量；

c.结合项目难易程度和供方单位项目经理配备情况：

d.结合在施项目的履约情况。

5）招标文件编制

a）工程范围及施工界面

常规招标范围：

硬地铺装、平立面景观、小品工程、回填土（含种植土）树木种植、养护、草坪绿

丘、给排水、电气管线及灯具（品牌详见《集团合格供方品牌库》）景观构件基础［防

水的碎保护层及以下由总包施工并甩筋（若有）满足锚固长度，防水的碎保护层以

上由中标人施工畋标识等其它设计相关配套设施的基础含埋件及电气管线预留等、室

外台阶基层及面层（若有）景观设计图纸上反映的滤水层（若有）卵石层本身、回填土本身

及以上的做法包含的一切内容及与防水结构接合部位的处理、与底商外立面交界区域的封

堵处理、施工缝的处理；图纸范围内的沥青路面及路缘石。

不包括工作内容：

（1）导向标识供应及安装；

（2）市政路及路缘石；

（3）大商业及酒店屋面景观工程

关注点：

（1）使用招标文件范本；

（2）招标范围、工期、界面划分、主要材料品牌、样品、设计图纸等详细的技术

要求；

b）工程量清单

（1）各灯具清单描述中需有与灯具选型表对应的灯具编号，并保证清单描述内容

与灯具选型表一致；

（2）所有灯具单位为“套”；

（3）景观工程配电箱的工作内容中应包括基础槽钢制作、安装，不应单独列项；

（4）所有灯具的工作内容中都应包括支吊架制安，不应单独列项；

（5）清单中应包括接地装置，单位为“米”；系统调试，单位为“项”。

6）投标答疑

见附件《招标答疑工作内容》

7）开标及项目经理答辩

见附件《开标及项目经理答辩》

8）评标

见附件《评标工作流程》

9）详评会、定标会

见附件《标前会、详评会、定标会》

10）合同

f）合同上报时间：原则上应在中标之后30个工作日提交。

g）严禁定标后再次议价。

h）见附件《合同审核要点》。

6.3集团模板：无

7完成标准

合同签订完成，应在中标之后30个工作R内完成,

8工作成果用途

8.1移交:工程部及监理公司（实施）、财务部（备案）、行政部（备案）、总部成本控制

部（备案）；

8.2跟踪：样品及主要施工工艺、图纸和技术交底情况、与二版施工图的图差、签

证、变更的办理情况。

9跟踪落实要点

9.1样板、样品及主要施工工艺、施工标准执行情况；

9.2号苗情况；

9.3主要材料价格情况。

10关注重点

10.1招标封样项目设计中心签字确认；

10.2主要材料品牌是否为同•档次，是否满足供货要求；

10.3主要材料询价；

10.4施工图测算不超目标成本；

10.5二版施工图与招标施工图纸的图差。

10.6二版图差与建造标准的设计要求是否吻合；

10.7二版图差造价指标的合理性，与测算指标的对比，与目标成本的对比；

10.8景观的软景、硬景的变化布置，是否存在拆改；

10.9景观图纸与室外总体管网、室外照明矛盾部位，避免漏项；

10.10关注两版图纸是否存在界面划分差异，明确其他专业与景观工程界面划分；

10.11对小品类的两版图纸效果进行仔细对比。一般小品类设计往往只提供效果照

片，对尺寸、材质等要求不够详尽，仔细对比两版图纸差异进行调价；

导向标识方案成本测算

项目阶段：施工科

目编码：SG-010

1工作内容

导向标识方案成本测算

2工作时间

开始时间；交地日后200日

结束时间:交地日后210日（导向标识方案确定）周

期：10日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司设计部

5对接部门

商业地产规划院

6工作要点

6.1前置条件

规划院移交方案测算资料，含设计方案图纸、满足测算的设计说明、材料表、效果图、

设计概算等。

6.2制度流程：

6.2.1方案测算资料移交流程

规划院主管建筑所-主管副院长，经主管副院长审批后同流程下发移交项目公司设计

副总、项目公司成本副总。

6.2.2成本测算移交流程

项目公司成本部一项目公司成本副总一项目公司息经理一规划院建筑所-规划院主

管副院长，并抄送项目公司设计副总。

6.3测算模板

7完成标准

7.1导向标识方案成本测算报告；

7.2相关流程0A审批完成；

7.3满足建造成本要求。

8工作成果用途

移交规划院用于确定方案依据。

9跟踪落实要点

9.1设计各阶段成本复核；

9.2中标结果；

9.3施工过程中设计变更及现场签证金额；

9.4结算结果。

10关注重点

10.1关注标识数量及规格是否符合集团建造标准规定，避免超标；

10.2点位布置数量与位置，与类似项目对比及分析；

10.3关注选用材质及灯具类型等，并与类似项目对比及分析；

10.4对于特殊材质和造型做法等，做好询价工作，

11工作教训心得

11.1安排咨询公司在收到图纸后1-2天内完成审图，并根据图纸提巾疑问之处，

形成问题清单交规划院及方案单位答疑；

11.2根据答疑完成方案成本测算，反馈规划院成本情况及优化建议；

11.3成本超支及时通知规划院优化，必要时组会讨论形成优化结论，形成最终方案

测算成果。

夜景照明方案成本测算

项目阶段：施工科

目编码:SG-011

1工作内容

夜景照明方案成本测算

2工作时间

开始时间：建议交地日后115日

结束时间：建议交地口后175口

周期：600

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

成本控制部目标组

5对接部门

规划院建筑所、设计中心、成本控制部（项目组）

6工作要点

6.1前置条件：

规划院主管副院长（项目公司规划副总批准OA移交的夜景照明方案及相关资料.，包括内

容如下：

6.1.1签批的项目规划指标一览表；

6.1.2各方案的效果图及各业态、部位所用灯具种类；

6.1.3各方案所用灯具的灯具参数，包括灯具照片、光源种类、功率、色温、灯体

及透镜材质、IP等级等；

6.1.4各方案各业态所用灯具的数量；

6.L5方案设计单位的分业态概算（应与所标注的灯具数量、灯具参数一致）

6.2制度流程：

采用工作联系单（含抄送功能）项目公司成本部一成本副总一总经理一成本控制部

目标组一目标组主管副总（顺序审批J

联络人：设计中心相关负责人、规划副总（同时审批；）抄

送人：成本控制部项目组主管副总

6.3集团模板：夜景照明测算模版（附件一）夜景照明设计灯具标准选型库（调整

中）

7完成标准

7.1测算模版填报准确完整，灯具库内选型准确；

7.2联络事项中应详细描述各业态建造标准及地上面积指标，将各方案的测算结果

与成本指标进行对比，分析出优化方向和处理措施；

7.3按时完成测算并按流程上报。

8工作成果用途

避免夜景照明在方案阶段出现细项成本超支的风险，同时夜景照明方案成本低于建造

标准时提示规划院。并通过对后续各阶段性设计成果的成本复核，持续控制，直至结

算完成，确保夜景照明成本不超支。

8.1招标方案测算：移型划院（项目公司设计部用于确定夜景照明方案的依据；

8.2深化方案测算：移交规划院（项目公司设计部）用于深化中标方案的依据。

9跟踪落实要点

9.1关注夜景照明方案的调整、变化，及时测算；

9.2持续跟踪和复核各阶段成本是否超支，若超支须及时反馈规划院或项目公司设

计部，要求设计单位进行优化；

9.3关注夜景照明工程的施工合同及报价清单；

9.4施.匚过程中的设计变更及现场签证金额；

9.5夜景照明工程结算结果。

10关注重点

10.1确定各业态限额指标，须符合集团建造标准的要求，分业态控制；

10.2面积指标依据签批的项目规划指标一览表；

10.3严格依据签批的项目规划指标一览表划分底商及室外步行街；

10.4测算时灯具选型准确，主要核对光源种类、功率、色温、灯体及透镜材质、1P

等级等；

10.5原则上设计单位应优先在夜景照明设计灯具标准选型库内选用灯具，并应标注

灯具编号（ID）尽量避免采用特制型灯具；

10.6测算灯具数量为设计单位提供，一旦具备核算灯具数量条件，应立即核实灯具

数量，若复核后成本超支，请规划院或项目公司设计部要求设计单位『步优化，确保成本可

控；

10.7做好招标图纸成本测算，作为招标、评标和定标的依据

10.8做好前期控制后，应严格控制设计变更及签证；

10.9结算完成后，做好各业态经济指标的分析，积累数据指标，进而完善方案阶段

成本测算模板；

10.10成本控制部动态调整夜景照明测算模版、动态配合更新规划院调整夜景照明

设计灯具标准选型库。

附件一:测算模板（试行）

一、填报说明

1、汇总表中的业态名称依照2013版建造标准填写，不同业态、不同地块应分别测算，限

额指标按2013版建造标准的90%计入，景观按10%预留。

2、酒店业态只分文华、嘉华、嘉华（B）,若有其它版本酒店应新增行，并描述清楚。

3、汇总表中其它费用包含管线费用、控制系统费用、措施及税金等所有完成夜景照明

工程所需的费用（灯具供应安装除外）。

4、测算报告中的项目描述主要填写项目所包含的业态，并说明其建造标准，汇总表中

未体现的业态应详细描述建造标准参考的原则及依据。

5、电气单价表中未包含的规格型号，请在单价表中自行补充增加，各列内容填写完整。

6、各业态测算表格只需填写灯具编号（ID）及数量，灯具编号依据设计方案中灯具

选型表，在标准选型库中查找灯具编号，本表为自动链接生成表单，填写过程中不允

许变动链接公式。

夜景照明工程成本测算报告

项目概况：

1、项目名称：

2、项目描述：

二、方案名称：

三、测算依据：

1、

2、

四、编制说明：

1、

2、

五、成本测算结论：

六、优化建议：

1、

2、

夜景照明测算汇总

超支（+）

限额指标

地上建2）13罐签确的结余<->

序版<7U）（景供应安装其它其它其它生更测算

业态筑面枳造标准阮目标成本（测算）-结论

号本观按10%预价价费用m为用签证合计

（平米）/平米）《元）（限额指

留）

标）

1购物中心（含蜡烛塔楼）

2独立写字楼

3室外步行街

4酒店

5住宅

6住宅底两

7其它业态它》

8其它业态（2）

合计

灯具库

原单价

单

序号灯具编号(ID)灯具规格灯具名超：特征共应价安装价功率、尺寸备注

位

IIG

1第一章LED点伏灯具

灯体材质：压悌稻

1.1ZC-YJ-01001001000LD01-36LED蜥点灯0.31*120食3.6%080灯罩材质：亚克力，透明棱镜

LED表贴三合一5050

灯体材质：压铸铝

1.2ZC-YJ-01001002000LD01-54LED粗布点灯0.3I*18RGB5.1W.01OO灯跟材质：亚克力，透明棱镜

LED表贴三合一5050

灯体材侦：压坏惘

1.3ZC-YJ-01001003000LD01-72LED蜥点灯0.31*24RGB7.2%0120灯罩材侦：亚克力，透明棱镜

LED表贴三合一5。50

灯体材质：压铸铝

1.4ZC-YJ-01002001000LD02-03LED睇点灯0.3WRGB0.3%035灯里材质：亚克力，透明棱演

LED表贴三合一5050

灯体材质:压铸稻

1.5ZC-YJ-01002002000LD02-06LED触点灯0.31*200.6v,035灯罩材侦：亚克力，透明棱镜

LED表贴三合一5050

灯体材质：压铸铝

1.6ZC-YJ-01002003000LD02-12LED触点灯0.3I*4RGB(：1.2w,035灯罩材质：亚克力,透明核链

LED表贴三合一5050

原单价

单

序号灯具编号(1D)灯具规格灯具名称特征关应价安装价功率、尺寸符注

位

HG

灯体材质：压铸相

LED像素点灯0.3W*6P*141.8wxl4tI

1.7ZC-YJ-01003001000LD03-9010仁灯用材质：剂化玻璃.磨眇

条RGB60,1.Om

LED表贴三合一5050

灯体材质:压铸铝灯

ZC-YJ-01001002000-1LD01-30L印掰|i点灯0.3W10RGBf；3w,0125罩材质：粒镀水品

1.8

LED表贴三合一5050

灯体材质:压铸稻

蜥点灯灯罩材侦：或罩

ZC-YJ-01001004000-1LD01-75LED0.3V*25RGB7.5wr0146PVC

1.9

LED表贴三合一5050

灯体材质:塑料

LWft!拧点光

ZC-YJ-010020010001LD02-030.31*1RGBf：0.3w,035灯罩材质：灌胶

1.10源

LED表贴三合一5050

灯体材质:塑料

LED咖"点光

ZC-YJ-01002005000-1LD02-090.31*300.9w,039灯罩材质：海胶

1.11源

LED表贴三合一5050

灯体材明：塑料

LEDft!片点光

ZC-YJ-01002004000-1LDO2-180.3I*6RGBf：1.8%034灯罩材历：港胶

1.12源

LED表贴三合一5050

灯体材质：压铸裙

ZC-YJ-01001001000-1LD04-15LED也啦灯0.31*48015w,300*300灯第材质：磨砂安全玻璃

1.13

LED表贴三合一5050

2第二章LED缠灯具