某某某项目市场分析与定价建议

某某某项目市场分析与定价建议063季高端商品住宅成交份额为7%，以06290万㎡成交量预测，全年高端商品住宅成交量约为20一、高端商品住宅市场容量分析1、063季各价格段商品住宅市场份额临湖（外太湖、五里湖）高档别墅区惠山城郊别墅新区城郊别墅城市别墅代表楼盘二、高端商品住宅市场构成分析1、别墅产品：城市别墅、城郊别墅、沿湖景观别墅新梁溪阳光城市花园吉祥国际香梅花园华府庄园印象剑桥檀溪湾宝届山庄威尼斯花园.（.....）专业提供企管培训资料二、高端商品住宅市场构成分析2、热点板块的高档公寓产品湖滨一号阳光城市花园凯燕环球新梁溪人家代表楼盘

10月31各别墅项目存量

项目嘉德公园印象剑桥潭溪湾威尼斯花园二期宝界山庄江南景园新梁溪存量（㎡）6609.4337406.1628961.3826631.7718266.043880.984433.54价格（元）6800-75008k-10k10k-11k11k-12k10k-22k11k-20k8500-9000项目湖光山色金色水岸山水湖滨阳光城市花园吉祥国际金色江南香梅花园存量（㎡）19134.687680.82464510299.94353.472100013383.5价格（元）20k-33k8k-11k10k-18k8000-85006500-75007000-75006500-7500别墅项目10月底存量约20万㎡，占到三季度末23万㎡可统计高端产品存量的很大部分。二、高端商品住宅市场构成分析3、别墅项目市场存量.（.....）专业提供企管培训资料

主要非别墅项目10月底存量

项目阳光城市花园新梁溪湖滨一号凯燕环球建筑类型洋房叠加（类多层）高层（20层以上）酒店公寓存量（㎡）23683.6528710.89约26000约23000价格（元）6800-72006800-75007000-780012k-20k高端公寓产品存量约10万㎡，其中部分项目未被计入统计量。所以高端商品住宅的实际存量约30万㎡。4、热点板块的高档公寓产品存量二、高端商品住宅市场构成分析项目嘉德公园新梁溪阳光金色江南湖滨一号凯燕环球加总年初存量120005700002000000890001-10月销量5500240001300055003000290008000006年新增供应004700065002600053000132500其中未推量00130006500600002550010月底存量65003300034000210002300024000141500预计07年初存量50002800013000200001700018000101000到年底预计总销售约12万㎡，不计未推盘量的销供比0.61。与整体高端市场前3季0.36的销供比相比，城市别墅和高档公寓产品的市场表现要好得多。二、高端商品住宅市场构成分析5、城市别墅与高档公寓项目供求情况.（.....）专业提供企管培训资料05年以来中心区因没有供应导致需求无法释放。以02-04三年平均销售量计，中心区有年均7.8万㎡的潜在需求量。销售面积三、高端商品住宅市场潜在容量分析1、历年中心区商品住宅市场供求情况副中心区需求同样受到抑制。以02-05年均销售量计，副中心区约有年均38万㎡的需求量。目前年市场成交量约18万㎡，还有约20万㎡需求空间。销售面积三、高端商品住宅市场潜在容量分析2、历年副中心区商品住宅市场供求情况.（.....）专业提供企管培训资料综述：1、05、06年高端产品市场年成交量约20万㎡。2、中心区因为没有供应而被压抑的需求量有7.8万㎡，预计其中2/3为高端产品需求，则中心区有约5万㎡高端产品需求未被满足。3、副中心区有20万㎡未满足需求，预计其中1/2为高端产品需求，则有10万㎡高端产品需求未被满足。结论：1、高端产品市场的潜在年容量约在35万㎡左右。2、考虑中心区已无住宅用地可供，同时副中心区趋于“中心化”，副中心区潜在的的高端产品年需求量在15万㎡左右。对于市场的准确预判，我们需要加入客户情况分析予以验证四、高端商品住宅市场潜在容量分析——结论1、副中心区及附近未开发商品住宅用地分布五、副中心区及附近区域未来市场供应量分析国棉厂振新路机床厂虞湾里扬名镇政府六药厂蚊香厂.（.....）专业提供企管培训资料土地编号成交时间位置占地（万㎡）容积率总建（万㎡）开发商供地条件2004-222004.5.28清扬路虞湾里3.9311.7无锡南长区毛地2004-432004.8.18六药厂5.9211.9天安毛地2004-452004.10.29振新路两侧5.81.810.5无锡正大投资毛地2006-212006.5.10原扬名镇政府5.21946.9深圳茂业净地2006-322006.8.22蚊香厂地块6.122.515.3南京朗诗净地2006-582006.11.23一棉、四棉、太平洋集团等472.5、1.8113无锡国联集团毛地2006-602006.11.23机床厂、轴承厂等392.5、5.0102市开发毛地2、07、08年副中心区及附近高档公寓市场供应预测预计以上供应量的1/2在7000元/㎡以上计，则07、08年的高端商品住宅供应量分别约为10万㎡，18万㎡。07年预计供应量20万㎡08年预计供应量35万㎡五、副中心区及附近区域未来市场供应量分析六、高端产品客户分析（1）无锡平均住宅成交面积120㎡以上，则高端产品总价应在84万元以上。.（.....）专业提供企管培训资料务实家庭8%望子成龙家庭36%富贵之家、投资客14%老龄化家庭19%社会新锐23%时间财富6-20万6万以下20万以上80万以上40-80万30-40万30万以下六、高端产品客户分析（2）高端产品对应的客户家庭年收入购房总价无锡市客户细分图六、高端产品客户分析（3）无锡（%）

大连（%）深圳（%）全国数据（%）44111496143391013894115615141566738221614171613201615121913青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵投资务实中年之家无锡市场的富贵之家和投资客的比重占到市场客户总量的13%。六、高端产品客户分析（5）名称购房动机房屋价值土地属性需求富贵之家更好地享受生活想在无锡长期发展全家团圆的地方给我安稳的感觉1、空气质量好2、风水比较好3、周边道路好，交通顺畅4、周边良好配套投资客可以保值/增值是一种很好的保值方式是一种很好的投资渠道是未来生活的保障留给后代的一份财产1、所在区域具有发展2、周边道路好，交通顺畅空3、气质量好4、风水比较好5、方便的公交路线富贵之家的购房动机以享受型为主，对价格不敏感，有多次购房的财力。投资客更看重房屋的保值增值，多次购房是他们的潜在特征。（来自无锡客户细分结论）.（.....）专业提供企管培训资料六、高端产品客户分析（6）从魅力的情况来看，52%的富贵客户有投资保值目的。84%的富贵客户有2次以上的购房行为。出于增值保值目的富贵客户和投资客一般都有多次购房行为。所以总量13%的高端客户的高端产品消费潜力可能不止35万㎡（总市场容量的13%）。周边项目定价周边二手房价位新世纪花园7000元/㎡宗地嘉德时代广场6000元/㎡金色维也纳5800元/㎡中大颐和湾7200元/㎡嘉德中央公园6700元/㎡新梁溪人家（别墅）6800元/㎡凯燕环球中心12000元/㎡禾嘉国际酒店公寓8600元/㎡阳光城市花园（花园洋房）7200元/㎡深圳茂业首席（预计6600元/㎡

）世贸中心天安项目七、新项目定价建议（1）.（.....）专业提供企管培训资料根据周边竞品情况，未来周边竞品价格预计将达到7000-7300元/㎡左右，且未来缺乏同质性楼盘竞争根据二手房情况来看，区域内价格支撑力较强综上，可将本项目总体均价设定在7800-8300元/㎡，最终售价需通过具体的产品方案来确定。项目总体定价结论七、新项目定价建议（2）.（.....）专业提供企管培训资料神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。逆境给人宝贵的磨练机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。16:4616:4616:46:5716:46:57所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分之想，你必须尽力抓住那个机会。患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方才可以显出非常的气节;风平浪静的海面，所有的船只都可以并驱竞胜。命运的铁拳击中要害的时候，只有大勇大智的人才能够处之泰然。不放过任何细节。4月-254月-254月-254月-25惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。一旦做出决定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行动!如果通用公司不能在某一个领域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就会把它在这个领域的生意买掉或退出这个领域。我的宗旨一向是逐步稳健发展，既不要靠耸人听闻的利润，也不要在市场不景气时，突然有资金周转不灵的威胁。17-4月-2516:46:57在艰难时期，企业要想获得生存下去的机会，唯一的办法就是保持一种始终面向外界的姿态。若想长期生存，仅有的途径就是要使人人竭尽全力，千方百计让下一代产品进入用户家中。时间是一个伟大的作者，它会给每个人写出完美的结局来。自始自终把人放在第一位，尊重员工是成功的关键。让流程说话，流程是将说转化为做的惟一出路。4月-254月-2516:46:57在一个崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定会获得成功。微软离破产永远只有18个月。坚持是一种智慧，固执是一种死板。4月-254月-25命运是一件很不可思议的东西。虽人各有志，但往往在实现理想时，会遭遇到许多困难，反而会使自己走向与志趣相反的路，而一举成功。一个管理者如果不了解其下属的工作，那他就无法有效地管理他们。人们所认识到的是成功者往往经历了更多的失败，只是他们从失败中站起来并继续向前。16:46:5716:464月-25等待。我将要在这三块基石上建立我成功的金字塔。千方百计请一个高招的专家医生，还不如请一个随叫随到且价格便宜的江湖郎中。是员工养活了公司。2025/4/1716:46能用他人智慧去完成自己工作的人是伟大的。不满足让客户满意，要追求让客户感动，创造客户终身价值。新经济时代，不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼。路是脚踏出来的，历史是人写出来的。人的每一步行动都在书写自己的历史。17四月20254:46下午4月-25差错发生在细节，成功取决于系统。速度就是一切，它是竞争不可或缺的因素。管得少，就是管得好。17四月2025命运本来就不公平所以我要改变命运。投机取巧的人。4:46:57下午16:46