成都市摩根中心项目写字楼度营销策略

写字楼09年度营销策略2021.05二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略1.1、宏观市场研究

1.2、区域市场研究1.3、东大街竞品分析目录一、市场研究2021年成都写字楼市场供需情况放量持续递增长、成交有所下降2021年成都主城区写字楼新增供给体量共计77.12万平米，达历史最高点，较上一年增长36.5%，全年成交体量总计39.07万平米，较07年出现大幅下滑，较少了25.8%。〔数据来源：成都市房管局〕2021年成都写字楼市场成交价格销售价格继续看涨2021年，成都主城区办公物业的销售价格实现了跳跃式的增长，到达高水平。成都主城区办公物业全年成交均价达7900元/平米，达历史最高点。08年较上年增长41.27%，远远高出15.4%的平均年增长率。〔数据来源：成都市房管局〕2021年成都写字楼市场租赁价格租赁价格相对稳定成都主城区办公物业的租赁价格相对稳定。2021年，成都主城区办公物业的租赁价格全年维持在68-87元/平米.月之间，全年平均价格为78.5元/平米.月。〔数据来源：成都市房管局〕未来两三年成都甲级写字楼供给呈井喷行情由于2021年供给的巨幅放量和成交的大幅萎缩，导致留存到09年的体量较大，预计达37.47万平米左右。并且较多延缓到09年开发，至2021年年市场总供给量就将达160万平米，供给量相当充足。而随着国际经济形势下行，将造成甲级写字楼供给过剩的局面。成都写字楼市场开展趋势主城区写字楼进一步高端化、品牌化性价比高的中高档工程将受追捧近年成都写字楼逐步品牌化、高端化，然而任何行业市场的客群都呈金字塔型，高端的并非大多数，因此创新型、高性价比的中高档写字楼工程反而成为了市场供给的空缺。成都写字楼市场开展趋势二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略1.1、宏观市场研究1.2、区域市场研究1.3、东大街竞品分析目录一、市场研究开展潜力巨大，西部华尔街雏形初现目前整个东大街全长5.2公里，划分为金融商务起步区〔中环广场至锦江段〕、金融商务核心区〔锦江至二环路段〕、金融商务拓展区〔二环路至沙河段〕三个区域。先期将集中精力建设金融商务核心区。其中摩根中心就位于商务核心区。金融商务起步区

金融商务核心区摩根中心金融商务拓展区

东大街延线目前已经聚集了美国铁狮门、香港华人置业、香港九龙仓、爪哇控股公司、香港新鸿基地产、把戏年集团等众多国内外地产巨头，以及信德地产、国嘉地产在内的外乡老牌房企。共同促进东大街区域市场的开展。众多在建高端综合体促进区域市场开展花样年.喜年广场铁狮门项目天府时代广场明宇金融中心成都商会大厦摩根中心国嘉.新视界东方广场阳光保险在租或在售项目潜在项目存量土地较多，市场潜力巨大金融街的软件配套逐步完善2021年4月13日，成都市政府印发?关于进一步加快金融业开展的假设干意见?,将对进入“金融集聚区〞的金融机构总部、地区总部，购置、租赁、自建自用办公用房的给予补贴或优惠：成都市政府4月13日印发?关于进一步加快金融业开展的假设干意见?)，从开展壮大地方金融机构等九个方面提出了38条措施，支持金融业开展。其中，进驻东大街“金融一条街〞和南部新区金融总部商务区的金融机构总部、地区总部，购置自用办公用房享受1000元/平米补贴;租赁自用办公用房给予连续3年租房补贴，每月20元/平米;自建自用办公用房所需土地，可按照土地拆迁整理本钱挂牌出让。二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略1.1、宏观市场研究1.2、区域市场研究1.3、东大街竞品分析目录一、市场研究东大街2021年—2021年写字楼推售量分析据不完全统计，未来3年内，东大街区域将有10个工程70万方以上的供给量，尤其是2021年后，众多在建写字楼集中投放市场。随着成都经济的走强、政府招商引资力度的加大，会有越来越多的企业入驻东大街，推动写字楼需求的增长，对东大街的开展形成重要支撑。结论：区域市场内，众多品牌、高端写字楼集中放量，摩根中心将面临“前堵后追〞的局面。二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究2.1、根底分析2.2、SWOT分析根底数据根本配置：8.1米挑高大堂、12部国际品牌电梯、国际品牌中央空调、新风系统、通讯系统、消防系统、楼宇智能系统配套设施银行、会议中心、商务中心、健身中心、咖啡厅、便捷快餐店、便捷超市ARTDECO设计风格ARTDECO风格的5星级大堂及外立面装修与“摩根、金融〞气质浑然一体、独树一帜。二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究2.1、根底分析2.2、SWOT分析O1、众多甲级写字楼林立的东大街，中高档写字楼将弥补市场空缺O2、政府对华尔街的打造所带来的市场机会O3、灾后重建及政府给予的招商引资政策扶持-机会..W1、产品配置并不“甲级”W2、开发商品牌价值支撑不足W3、工程进度缓慢，入驻等待时间长，购买吸引力减弱-劣势..T1、南延线和东大街区域的高端写字楼集中供应，短期供大于求T2、全球经济形势下行，市场需求萎缩，企业拓展计划停滞，招商和销售更加困难-威胁..S1.东大街发展潜力巨大S2.周边配套完善S3.交通便利-优势..发挥优势，躲避劣势抓住机遇，消除威胁工程SWOT分析-时机..S1.东大街开展潜力巨大S2.周边配套完善S3.交通便利-优势..工程SWOT分析充分发挥工程区域优势，抓住东大街开展脉搏，树立工程在区域内的核心地位。工程SWOT分析强调摩根文化内涵与金融街关联性，形成差异化概念。利用形象包装，提升工程价值，吸附中高端客户关注，并把握好最正确入市时机。W1、产品配置并不“甲级〞W2、开发商品牌价值支撑缺乏W3、工程进度缓慢，入驻等待时间长，购置吸引力减弱T1、南延线和东大街区域的高端写字楼集中供给，短期供大于求T2、全球经济形势下行，市场需求萎缩，企业拓展方案停滞，招商和销售更加困难-劣势..-威胁..二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究3.1、客群分析3.2、客群定位按入驻企业区域分析〔数据来源：房管局、世家数据库〕在成都市中心区域有影响力的甲级写字楼中，川籍中小企业比例占到四成已经成为写字楼物业的绝对主力群体。〔数据来源：房管局、世家数据库〕成都市中心区域有影响力的甲级写字楼，在行业类别上IT信息业、金融、效劳业在入驻上占到了近一半的比例。按行业类型分析〔数据来源：房管局、世家数据库〕不同行业需求面积分析二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究3.1、客群分析3.2、客群定位二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究4.1、整体思路4.2、工程定位、slogan4.3、推售节奏甲级阵列精品路线销售：找准市场最正确切入点、打空间差，凸显超高性价比优势借力东大街开展势能，抢占先机，避开2021年后集中供给顶峰及品牌开发商竞争，结合工程工程节点，争取在2021年——2021年度内完成大局部销售。推广：强调精神内核，弱化物质实体以别具一格的装修风格、外立面设计为载体，充分挖掘摩根文化，利用差异化概念，提升工程价值，树立工程在华尔街的核心地位。二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究4.1、整体思路4.2、工程定位、slogan4.3、推售节奏●东大街绝佳地段、独特的设计理念、国际标准高品质商务空间及尊贵物管效劳。●甲级商务办公空间、东大街最“品〞写字楼●不仅拥有甲级写字楼区位、一流硬件设施等物理条件，更具备在精神层面与客户对接的高品质商务空间及商务尊贵效劳中国西部华尔街

BoutiqueOffice工程定位：

摩根中心，与资本同路Slogan：二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究4.1、整体思路4.2、工程定位、slogan4.3、推售节奏第一阶段工程导入期〔09年06月-09年12月〕第二阶段开盘强销期〔10年01月-11年01月〕第三阶段持续收尾期〔11年02月-11年09月〕小结：写字楼销售一般第一阶段很难到达预期的效果，所以第二阶段才是销售的重头戏。推广主要是为第二阶段效劳。二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究5.1、09年度推售策略5.2、09年度广告策略5.3、09年度媒体策略我们目标？正式售楼部开放后1个月完成〔28000平米×20%=5600平米〕的销售业绩。我们的对策？着力大客户行销，09年挖掘3-4个整层消化的大客户；临时售楼中心一名置业参谋接待自然来访。如何找到客户？依托政府搭车商会世家资源扫楼行销尤其针对周边二级城市需要建立成都办事处的单位，商会、协会活动是一重点媒介。世家机构拥有的数万个高端客户资源，可采用客带客的优惠手段激活有效资源；在售写字楼工程资源共享。1、高端写字楼，针对扩张型公司〔外地大型企业先遣人员，会选择在高级写字楼租用小面积单位，作为公司进驻成都前注册、寻找办公地点等前期筹备工作的场所〕。2、周边低端物业，针对升级换代型公司〔快速成长的中小企业、开始寻找与企业形象匹配的办公场所〕。向重点客户通知写字楼推广(不同阶段)的优惠措施；二是向客户发出邀请，参加工程举办的的各种活动，如置业说明会，或准业主同乐活动等等；三是为目标客户解答一些问题，促进其转入谈判阶段。++++二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究

5.1、09年度推售策略5.2、09年度广告策略5.3、09年度媒体策略广告目标？工程预热，引起关注，树立差异化形象，为大客户渠道销售及后期宣传做铺垫。对客户说什么？区域升值交通便利配套完善物业管理楼宇保值物业形象硬件配置物业管理商务气氛租金水平付款方式侧重地段、形象、配套等实用性自用他们关注什么？诉求点:关于区域——————与世界同步——中国西部华尔街成都金融聚集地，会聚国内外企业总部的世界级商圈与资本同路——铁狮门、九龙仓、新鸿基等10余个地产大鳄，亿万资本集聚便利交通辐射——20分钟对接机场地铁辐射全城，17条公交线路四通八达完善配套环境——政务中心、金融效劳、商务集群、星级酒店林立、商业繁荣关于工程——————甲级高效办公——8.1米挑高大堂、12部国际品牌电梯、国际品牌中央空调、新风系统、通讯系统、消防系统、楼宇智能系统独特设计理念——ARTDECO风格的5星级大堂精品商务空间——会议中心、商务中心、健身中心、咖啡厅、便捷快餐店、便捷超市等配套专业物管效劳——第一太平戴维斯二、工程分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究5.1、09年度推售策略5.2、09年度广告策略5.3、09年度媒体策略电子楼书、专题杂志式读物、写字楼专业网，百度、谷歌搜索引擎链接、DM直邮深入剖析工程价值点借势政府、联合东大街区域开发商，通过报媒、网络共同协作推广西部华尔街的核心地位通过专题研讨会、新闻发布会、活动赞助、新闻