资产评估（第二版-管伟）课件05第五章 房地产评估学习资料

第五章房地产评估本章目录第一节房地产评估概述第二节房地产价格的构成第三节收益法在房地产评估中的应用第四节市场法在房地产评估中的应用

第五节成本法在房地产评估中的应用第六节其它评估方法在房地产评估中的应用

第七节在建工程评估第五章房地产评估学习目标知识要求：了解房地产的概念理解房地产评估的特点及原则理解影响房地产评估的因素掌握房地产的价格构成和评估方法技能要求：会根据实际情况判断影响房地产价格的具体因素会根据实际情况选择恰当的评估方法，准确估算被评估房地产的价值第五章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地所有权归国家或集体所有，土地使用者仅拥有土地使用权，房地产市场上的土地转让是指土地使用权的转让，地价则是指土地使用权的转让价格。二、房地产的特点不可移动性区域差异性长期使用性影响因素多样性保值与增值性个体差异性第五章房地产评估第一节房地产评估概述三、房地产评估的原则合法原则最佳使用原则区位原则替代原则评估时点原则四、房地产评估程序明确评估基本事项，签订评估协议合理配备人员，制定评估计划实地勘察，收集资料选择评估方法确定被评估房地产价值第五章房地产评估第一节房地产评估概述五、房地产评估的方法房地产评估的方法体系剩余法（假设开发法）基准地价系数调整法路线价法衍生方法收益法成本法市场法基本方法购买年法残余法长期趋势法其它方法房地产评估方法第五章房地产评估第一节房地产评估概述五、房地产评估的方法常用的房地产评估方法评估方法适用范围不适用备注收益法有收益的房地产价值评估，如：商场、写字楼的商业地产。政府机关、学校等公用、公益性房地产。关键收益的预测和折现率的确定。市场法有适合的类似房地产交易实例即可，如城市土地转让。没有或较少有房地产交易的地区；很少有交易的房地产类型如古民居；公用、公益性房地产。与评估对象相类似的房产交易越多，市场法越有效。成本法新开发建造、计划建造或只针对个别用户的特殊需要建造的房地产项目；成交实例少，无法利用市场法、收益法进行评估的房地产；单纯的建筑物评估。如：政府办公楼、学校、医院等公用、公益性房地产；新开发土地。市场交易活跃地产项目成本法在土地评估中应用范围受到一定限制。第五章房地产评估第二节房地产价格的构成一、影响房地产价格的因素一般因素社会因素经济因素房地产政策区域因素个别因素影响土地价格的个别因素和影响建筑物价格的个别因素二、房地产价格的构成新建房地产的价格由取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用和开发利润组成。第五章房地产评估第二节房地产价格的构成三、房地产价格的种类土地价格土地价格（即地价）是土地使用权的价格，通常指空地的价格。国的地价体系，地价可具体分为基准地价、标定地价、出让地价、转让地价及其它地价。建筑物价格建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不含占用的土地价格。房地产价格房地产价格是土地(地产)价格和房产价格的统称。通常所称的房产价格或房价是指房屋建筑物连同其占用的土地的价格，即房地产价格。第五章房地产评估第三节收益法在房地产评估中的应用一、收益法的计算公式限期等额收益评估法有限期等额收益评估法二、房地产评估收益法的评估程序收集资料估算被评估房地产的年净收益确定折现率确定被评估算房地产的价值第五章房地产评估第四节市场法在房地产评估中的应用一、市场法的计算公式市场法的基本计算公式为：其中：P为被估房地产的评估价值，为可比交易实例价格，A为交易情况修正系数，B为交易日期修正系数，C为房地产状况修正系数，D为容积率修正系数，E为土地使用年期修正系数。第五章房地产评估第四节市场法在房地产评估中的应用二、房地产评估市场法的评估程序收集交易资料选择交易实例因素修正确定房地产的评估价值第五章房地产评估第五节成本法在房地产价值评估中的应用一、成本法在土地价值评估中的应用二、成本法在新建房地产评估中的应用第五章房地产评估第五节成本法在房地产价值评估中的应用三、成本法在旧建筑物评估中的应用贬值扣减法旧房屋建筑物的评估价值=重置成本－年贬值额×已使用年限成新率法旧房屋建筑物的评估价值=建筑物的重置成本×成新率其中：成新率根据旧建筑物的新旧程度按比例折扣。第五章房地产评估第六节其它评估方法在房地产评估中的应用一、假设开发法假设开发法的适用范围开发的土地价值的估算；将生地开发成熟地的土地的评估；拆迁改造的再开发土地的评估。假设开发法的评估程序假设开发法的评估程序分为六步，即收集被评估资产的相关资料；确定评估对象的最佳开发利用方式；预测房地产的售价；估算各项成本费用；确定开发商的利润；确定被评估对象的价值。第五章房地产评估第六节其它评估方法在房地产评估中的应用二、基准地价修正法基准地价的含义基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业住宅、工业厂房等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。适用范围基准地价修正法的适用范围包括：一是适用于完成基准地价评估的城镇土地评估；二是基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，特别是大面积、数量众多的土地价值评估。基准地价修正法基本思路基准地价测算的基本思路基准地价修正法的基本思路第五章房地产评估第六节其它评估方法在房地产评估中的应用二、基准地价修正法基准地价修正法评估的程序收集、整理土地定级估价成果资料确定修正系数表调查宗地地价影响因素的指标条件制定被评估宗地因素的修正系数确定被评估宗地使用年期修正系数确定期日修正系数确定容积率修正系数评估宗地地价第五章房地产评估第七节在建工程评估一、在建工程概述

在建工程的特点

在建工程范围广，情况复杂建设工期较长，进度差异较大在建工程的投资与实际完工程度存在一定差异第五章房地产评估第七节在建工程评估二、在建工程的评估工程形象进度法工程进度法完成工程量较少的在建工程对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行价值评估。第五章房地产评估本章小结房地产评估概述房地产价格的构成影响价格的因素：一般因素、区域因素和个别因素；房地产价格地构成：图5—3；价格种类。成本法在土地评估中的应用成本法在房地产评估中的应用收益法的计算公式市场法在房地产评估中的应用房地产评估的其它方法在建工程的评估剩余法：注意适应范围基准地价修正法：注意适应范围成本法在新建房地产评估中的应用成本法在旧建筑物评估中的应用收益法在房地产评估中的应用收益法的评估程序市场法的计算公式市场法的评估程序：收集交易