新天地荻泾花园项目分析

“新天地荻泾花园”

项目分析

2008年12月顾村板块位于宝山区中部，外环线的两侧，北与罗店镇为界，南临大场镇、庙行镇，东抵杨行镇，西与嘉定区接壤，总用地面积为41．6平方公里，距宝山区中心11公里。

根据十一五规划，顾村处在宝山区发展方向和重点规划的两轴“沪太路城镇发展轴”和“宝山新城综合发展轴”汇合处，未来将是宝山滨江新城三大组成部分之一，同时作为上海市配套四大商品房基地之一。顾村板块也被定位为最适宜居住的地区，并计划在未来五年内建成为一个上海北郊生态良好，配套完善，人文浓郁的宜人、宜居、宜商的现代新兴城镇。

宝山顾村板块概况生活配套：整体档次尚低

顾村板块目前生活配套主要集中在水产西路两侧，有建设银行、农业银行、华联超市、良友金伴等，以及一些小店铺，可以满足日常生活需求，但整体的档次不高；另外，在区域楼盘集中度比较高的的富联路、电台路附近，也有一些小便利店、小饭店、菜场，以及一些装修公司、五金商店等。医疗方面，有顾村地段医院；教育设施有顾村中学、小学以及一些幼儿园。所以综合来看，顾村板块现有生活配套虽较成熟，但是档次还不高，没有形成规模的商业街、也没有大卖场，但规划在沪太路、顾北路附近将建一个大型商业项目，这对改善整个板块商业配套将是极大利好。

交通配套：近地铁少公交，道路出行便捷

和其它多数郊区板块情况类似，顾村板块公共交通并不发达，最突出的亮点在于距离轨道交通1号线的共富新村站并不算很远，大致是公交2、3站路的距离，步行需要10分钟，出租车基本起步费就到了。除此之外，顾村板块内公交线并不多，最常见的就是宝山1路，另外也有702、701路、963路、北华线等。不过在地铁站附近虎南线、祁宝线、861、719、705等十余条公交线，也是相对来说比较方便可以乘坐的。长期来看，在建的轨道交通7号线在顾村板块纵向穿过，并规划设有潘广路站和刘行站两个站点，开通之后将使顾村居民出行又多了新的选择。道路交通方面，顾村靠近共和新路高架延伸段，板块内又有沪太路、外环线、宝安公路等几条主干道，所以很适宜驾车出行，不过这几条主干道上货运卡车和一些长途车较多，路面灰尘较大。

顾村目前在售楼盘主要集中在水产西路富联路附近和电台路安宝公路顾北路之间的区域。包括檀乡•湾、丽景花园、共富新家园、世纪飞凡•锦城、圣卡洛•铂庭、环绿•国际、宏润韶光花园、旭辉•依云湾等，价格大致在8000—15000元/平方米之间，总价控制的非常合理，所以总价低是几乎顾村所有楼盘都有的最大的卖点。

而在去年下半年，该板块楼价狂飙30%到40%，业内人士将这股城北冲动归纳为地铁七号线所带来的便利交通。其中，圣卡洛·铂庭2007年6月均价为5800/平方米，年底升至近8000元/平方米，涨幅超过30%；世纪长江苑2007年7月均价为5300元/平方米，三个月之后涨到7500元/平方米，涨幅超过40%。

不过经过新一轮的市场调整，目前板块内在售房源售价在8000元左右/平方米。板块内楼盘概况单从顾村楼盘的均价来看，的确是一个相对的价格洼地，这对一些暂时经济实力有限的购房者来说确实是置业顾村最实际的原因。虽然不能否认顾村无论从商业配套、交通方面来说，都还不够完美，但是随着大量动迁房居民的迁入以及商品房交房后大量人口的导入，不排除板块内有现有卖场和一些中高端商业配套的进入后，以及由7号线开通带来的轨道效应。当然这个过程可能不会在短期内就完成的，而是需要一个相对较长的时间，3年、5年甚至更长，但板块的成熟过程也是其价值得到提升的一个过程。项目概况项目名称新天地荻泾花园项目范围东靠顾荻路，北依沙浦路，西临沪太路，南近沙浦河规划总用地面积253亩（168，766平方米）总建筑面积260，003平方米容积率1.35绿地率51.03%建筑密度17.5%总户数1，910户其中一期已售面积45，036.04平方米二、三、四期剩余建筑面积198，314.82平方米地块现状地块内景况对面已建成但未售之二期地块内景况已销售之一期1期（已售）2期（已建未售）3期（未建）4期（未建）项目规划设计方案及现状本项目地块区域内住宅市场情况项目名称物业类型销售均价（元/M2）物业管理费（元/M2/月）备注新天地荻泾花园（一期）公寓80001.10二手价格绿洲花园公寓78001.20二手价格世纪非凡锦城公寓8200—86001.20宏润韶光花园公寓85001.33旭辉依云湾公寓联排双拼850016000210001.50—1.90圣卡洛铂庭公寓叠加别墅联排别墅82001000013000—140000.80—1.20圣卡洛铂庭8200元/M2荻泾花园（一期）世纪非凡宏润韶光旭辉依云湾8000元/M28200元/M28300元/M28500元/M2绿洲花园8000元/M2内在特质不利市场环境有利STRENGTH优势WEAKNESS劣势OPPORTUNITY机会THREAT威胁宜居潜质

：由于区域开发较晚，相关规划较合理实用，居住环境日渐成熟。区域配套：区域内顾村公园规划总用地434.5公顷，几乎是两个世纪公园那么大，将建设成为浦西最大的公园。小辣椒商业广场由购物中心、商业街、景观绿地以及广场组成的集商业、商办、文化娱乐于一体的综合性社区商业中心。环境欠佳：毗邻宝安公路的周边，平时只要货卡经过就尘土飞扬，附近还有顾村工业园区，钢铁、汽配企业很多，导致区域内噪音较多。距离区域3公里范围的宝安公路上还有使用中的宝山殡仪馆，对项目日后的销售不利