营区物业管理方案投标文件（技术方案）

营区物业管理方案投标文件（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****投标日期：****报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据.序号评审项目是否完全响应投标人填写响应1响应22.具有良好的商业信誉和健全的财务响应3响应4.有依法缴纳税收和社会保障资金的响应响应响应响应响应响应响应二12序号评审计分模型填写项目11指标12指标23指标3二项目21三项目3四项目4五项目5六项目6七项目7八项目8九项目9十项目10备注投标人按照《商务评审标准表》编制此表。投标人填写指标值或 第一节拟投入本项目物业团队及公司组织架构 一、项目经理 二、组织架构 第二节方案评审 一、针对本项目服务特点分析 二、针对本项目服务难点分析 35第三节针对本项目的接管、进驻方案 37二、进驻方案 42 一、重点道路服务方案 48二、建筑物死角服务方案 三、电梯服务方案 54五、水泵房服务方案 一、培训原则 58二、培训机构与职责 1二、员工职业发展通道 三、梯队人才之基本条件 62二、培训目标 三、培训计划制定 五、培训费用管理 六、其他事项 一、培训目的 85二、适用范围 三、培训机构与职责 一、新员工入职培训 二、企业文化培训 三、销售、售后服务技能培训 2一、培训计划种类 二、培训计划的编制规范 三、公司培训计划的编制审批备案流程 第四节培训费用管理 一、培训费用分类 二、培训费用的使用原则 三、培训费用的成本对象 五、培训费用的支付报销审批流程 六、培训费用支付报销的审核内容和依据 二、课堂纪律 三、考勤纪律 一、培训目的 二、培训原则 三、培训机构 3 一、考评目的 二、考评原则 三、考评周期 五、结果分级 六、考评结果 七、申诉及处理 八、工作现场考核机制 一、劳动安全 二、权利保障 第五章入职指引 第一节入职与试用 二、招聘条件 三、招聘内容 第二节考勤管理 一、工作时间 二、考勤 三、请假 4 一、调动管理 二、辞职管理 三、辞退管理 第一节职业准则 第二节行为准则 一、奖惩种类 二、奖励条件 三、惩罚条件 第四节员工工资发放管理制度 一、薪酬 二、福利 5 5三、月薪制 五、福利 第三节薪资调整 一、职位分类薪级等、职等和薪级的设置 二、薪等职等薪级的释义 三、薪资调整的主要内容 五、员工职位、职等、薪级的调整 第四节薪酬预算管理 二、薪酬预算的主要内容 三、薪酬预算的主要依据 五、薪酬预算的控制 一、薪酬支付方式 二、工资核算 三、考勤扣款 五、离职员工薪酬支付 六、薪资异动核算 6九、薪酬支付日 二、会议管理 二、档案管理 一、印章使用管理 二、传真机、复印机、计算机管理 三、机要文件要求 第五节会议管理计划 二、适用范围 三、会议管理要求 第一节员工管理制度 7五、辞职 六、解聘 七、考勤及假期 第二节员工培训制度 二、办公制度 三、员工出勤制度 五、员工的权利 六、员工的义务 七、奖罚制度 九、制服及工作牌 十、仪表、仪容、仪态及个人卫生 十一、拾遗 十五、会议规范 第十章物业管理制度 8三、安全疏散设施管理制度 五、消防设施、器材维护管理制度 六、火灾隐患整改制度 第三节考勤管理制度 一、保洁员岗位职责 二、保洁员工作流程 三、保洁员工作标准 五、监督、检查办法 六、保洁员奖惩办法 七、保洁员管理制度 第四节办公管理制度 一、保洁公司例会 二、办公用品管理规定 三、文件发放 五、材料申请单申报制度 第五节保密管理制度 一、总则 二、保密范围及密级确定 三、保密事项划定 9六、保密守则 七、保密措施 八、责任处罚 第六节物业档案部保密管理制度 第一节意外伤亡应急处理方案 第二节重大活动应急处理方案 第三节灾害性天气的应急处理方案 一、主要职责 二、自然灾害事件的预防 三、自然灾害事件的报告 五、责任追究 第五节保洁水管应急突发爆裂处置方案 第六节保洁应急突发停电处置方案 第七节员工突发晕倒处置方案 第八节针对本项目的疫情防控方案 一、组织机构与管理职责 二、员工管控情况 三、环境消毒情况 第一章总体服务方案第一节拟投入本项目物业团队及公司组织架构指企业建立以项目经理责任制为核心，对项目实行质量、安全、进度、成本管理的责任保证体系和全面提高项目管理水平设立的重要管理岗位。项目经理是项目团队的领导者，项目经理首要职责是在预算范围内按时优质地领导项目小组完成全部项目工作内容，并使客户满意。项目经理保安部主管↓管财务人员财务人员工(一)项目经理岗位职责1.制定本部门的年工作计划和年培训计划。2.检查、审核主管制定的月工作计划和月培训计划。3.检查保洁部的所有工作。4.建立制定各项工作的程序与标准，管理监督下属按公司标准化实施。5.出席项目召开的例会，通过例会了解项目对本部有无新的要求，根据实际情况调整工作计划。6.检查监督并保证各区域达到清洁标准，随时掌握标准化落实情况，要求达到高质量、高标准。7.检查监督所有清洁设备及工具维修保养规程落实情况，确保正常完好。8.协调与其它各部门的关系，加强横向沟通，保证部门之间密切配合。9.控制管理清洁用品、客用品及清洁剂的用量，降低成本。10.指定人员编制，安排员工培训，合理组织调配人员，提高工作效率，向下级传播新知识，并使之尽快得到运用。11.每月15日之前向项目经理递交关于本部门的采购计划。12.每月23日之前向项目经理递交关于本部门的员工考勤。13.每月月初向项目经理递交关于本部门的月报。14.与保安部配合，经常对员工进行思想教育及安全、消防培训，提高员工的政治和业务素质。15.能较好的和甲方相关人员做好沟通。16.圆满解决和处理客户投诉，保证公司的声誉。(二)保洁部主管岗位职责1.负责监督执行公司及项目的各项规章制度。2.负责检查员工的工作及标准化的实施，确保所有管辖区域的卫生、安全达到标准。3.负责每月对员工进行绩效评估及有关培训，并进行跟近检查和考核。4.负责每月月底前制定下月的员工排班，并报经理。5.传达执行经理下达的各项指令，合理调配资源、布置任务，并及时完成各项任务。6.负责检查员工的着装、仪表、礼仪礼貌及劳动纪律。7.负责处理员工的违纪行为，并及时向保洁部经理汇报。8.负责每月月底制定下月的月工作计划和月培训计划，报经9.负责检查员工到岗签到情况，合理分派工作。10.负责管理、控制消耗品及清洁用品的使用量，药剂的配比使用量。11.负责新员工的在入职培训及所有员工的标准化培训。12.负责做好安全防火工作，消除不安全隐患，随时掌握员工思想动态，确保客户及公司的利益不受伤害。13.负责各项记录的检查、签字、整理及存放。14.每日上交主管检查记录表。15.遇雨雪天气或各种突发事件，须第一时间到岗。(三)保洁部领班岗位职责1.督导员工仪容仪表、礼仪礼貌、行为规范。2.服从上级的调动，严格执行上级的指示。3.传达工作重点，强调责任化，督导带领员工按照标准化程序操作。4.及时向主管和经理报告所发生的各种情况。5.在主管不在情况下，行使主管权利。6.处理紧急事故、事件、客户投诉，并及时向上级汇报。7.当班结束后做好收尾、检查工作。8.协助主管做好管理、控制各类易耗品和清洁用品的使用。9.检查各种清洁设备、工具是否完好。10.每日上交领班检查记录表。11.协助主管做好员工的各项培训。12.每日向主管汇报当日工作情况。(四)日常保洁员工岗位职责1.按规定上下班，准时到岗，认真填写签到表。2.检查工具、药剂、卫生纸的情况。3.检查所辖区域设备设施状况，如发现损坏，及时填写保修单并交到工程部。4.清洁所管辖区域内的所有公共区域卫生及卫生间、开水间。5.严格执行公司标准化的各项程序和标准。6.负责统计、估算所辖区域易耗品及清洁用品使用量，认真填写“物品领用单”。7.严格服从及执行上级的调动和工作安排。8.下班前把自己的所在区域全面巡视，并保证干净、整洁。9.下班前把所有的工具、药剂清洁干净，并码放整齐。10.下班后无领导批准，不准在大厦内逗留。11.保洁工具、药剂应正确使用，如应使用不当造成损坏，照价赔偿。12.每个楼层的所有工具、药剂、卫生纸均由该楼层保洁员本人保管，如发现丢失照价赔偿。(五)水电维修工岗位职责1.负责设施、设备的维修、保养及安全检查。2.服从领班和上级的调度，按时、按质、按量、按规定完成维修保养工作。3.维修巡检记录详细，工作时穿工作服，带工作牌语言要美。4.定期对设备房内设备设施进行检修、保养、保证其工作正常、卫生清洁，注意防火、防水、防冻。5.水电维修人员是工作现场的第一安全负责人，应善于发现安全隐患并及时清除。6.发生突发情况时，应迅速赶往现场，处理故障。7.努力学习，提高自身素质，积极提出合理化建议。8.积极完成领导交办的临时任务。(六)财务人员职责1.严格遵守公司财务管理制度。2.及时办理各种转账、现金、支票，并交会计做账。3.配合项目经理做好业务单位相关费用结算工作，到账后及时通知项目经理。4.开票后，要定期督促项目经理及时收缴相关费用。5.负责核算工资，按时发放员工工资。6.做好公司日常收支的帐目明细。7.完成上级领导交办的其他事项。(七)绿化人员岗位职责1.在项目经理的领导下，全面负责园区绿化管理工作。2.参与制定绿化养护工作计划、资金计划并组织实施。4.负责绿化的巡查工作，发现问题及时处理，认真做好有关检查记录。5.组织安排对园区内的草坪、乔木、灌木、绿篱、花卉等进行浇水、施肥、修剪、松土除草、防治病虫害等日常工作。6.加强对绿化员进行培训，提高其专业技能和服务意识，确保公司的质量标准准确地传达到每一个员工，使所有绿化员工作服务质量都达到公司的要求。7.依据有关规定对绿化员进行考评。8.完成上级交办的其他工作。(八)保安人员岗位职责1.密切保持与上级管理人员及本班保安人员的通讯联络，严格管理本班保安人员的出勤及值班、巡逻、检查、登记、监装、监护等各项职责的落实。2.按时、如实填写保安交接班记录本，并且交班班长必须主动向接班班长解释交接内容，保证不遗漏资料的交接，并主动向上级汇报异常情况。3.严格管理安保、维稳器械(参见《警卫室物品交接清单》),并在《保安交接班记录本》上做好交接，如有无故。损坏、丢失、领用者负责照价赔偿，行政部将对相关保安人员按员工守则做严肃处理。4.确保监控电脑24小时不关机、不休眠、不锁屏，且能正常使用，监控显示器24小时能够正常显示，如遇监控器材无法正常工作的情形及时上报维修维护。5.随时关注新邮件内容，并向保安员准确传达信息，向上级及时反映相关信息。三、工作流程工作时间全天轮流上岗员顶岗的情况造成无人在岗的。2上午保洁工作1.道路、楼道、楼顶、停车场、墙壁、绿地、电梯厅等公共部位有杂物堆放、建筑垃圾乱堆放现象；生活垃圾未按规定标准分类，未做到日产日清。2.有明显的杂草、烟头、瓶盖、3上午水电维修工作1.维修接报后无正当理由延迟到达现场、未按规定时间完成维修服务的。2.因维修不及时或管理不善(如挖断、损坏管道等),造成停电、停水、引起事故或影响部队水电供应的。4上午绿化工作1.未按要求及时修剪。2.出现树木、草皮死亡及环境景观设施被破坏等情况，超过一个5上午其他1.配备的固定人员更换原则上以月为单位提前报甲方审批，未经甲方同意私自更换的。2.未按规定及时配备齐全各岗位所需物品的(通讯用品、警示用品、防身用品、保洁用具等);未按规定统一着装。3.工作中存在到办公场所闹事、4.未达到服务质量要求、未执行招标文件和合同规定的其他任务，或对部队要求整改的问题未在规定时间内完成整改的。1多功能洗地机2多功能结晶、打磨机3高速抛光机4吸水吸尘机5高压水枪6墩布、毛巾洗涤机打卡钟第二节方案评审一、针对本项目服务特点分析(一)家属院特点及要求(1)年龄30-55岁之间，身体健康；(2)所有保安着制式服装，服装整洁，标识明显；(3)每天24小时值班，值班室不得有其他闲杂人员，值班期间值班人员不得擅离职守，不得闲聊、玩游戏(看电影)、打瞌睡(4)每小时巡逻一次，路线按约定路线进行，如发现不文明行为，应及时制止；(5)所有进入院内的陌生人必须盘查，临时车辆必须登记，且留有联系方式，停放在车位内，不得越线及乱停；(6)未经审批的临时车辆不得过夜，不得将院内做停车场使(7)发生问题必须有理有力有节处置，及时向物业经理详细汇报，每个保安必须熟悉院内灭火器存放位置、消防栓、消防水带准确位置，并熟练使用灭火器等消防器材；(8)对快递送来的包裹及时进行消毒，以防其中夹带易燃易爆(9)每周五必须将下周值班室及巡逻保安名单、时间报物业经理备案，甲方适时进行抽查；(10)院内所设的巡更点不能漏巡；(11)给保安配发的器械必须妥善保管；(12)每天值班和交班必须有记录。2.保洁要求(1)清扫分三类区域一类区域：院内主干道、楼门口、住宅楼楼道走廊。一天三次，随时保洁；二类区域：院内所有花园、灌木丛及楼与灌木丛之间的路面，一天一次；月一次；(2)保洁人员年龄在55岁以下，必须着装整洁，工牌明显；(3)清扫保洁区为院内楼外楼内所有区域；(4)清扫保洁区域必须每天3遍，第一遍早上8点前结束，第二遍中午11点30分前结束，第三遍下午17点20分前结束，其余时间进行保洁；(6)院内广告栏及各单元公示栏，不得有除部队允许之外的任何广告、促销宣传、招租、招生等内容；(7)在院内捡拾的废品，必须集中存放，不得乱扔乱放；(8)保洁过程中，不得影响车辆及行人通行，不得有乱喊乱叫等影响住户及行人正常生活的现象；(10)楼道内的扶手、窗台不得有灰尘、杂物，楼道内不得有堆放的废品垃圾；(11)每栋楼配备1组分类垃圾桶，所有垃圾桶必须每月至少清洗1次，出现破损及时更换；(12)鼠药投放(包含鼠药投放器)、夏季除蚊除虫、灭鼠除害、院内消毒。3.水电维修要求(1)负责家属院日常水电维修、计划检修、保养、配电线路安装等工作，及时巡查，发现问题及时处理，负责内部所有电器设备的维护检修工作；(2)每周登记住户电表余额，发现问题及时告知住户，并向甲方管理部门汇报；(3)每月至少1次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并记录，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损、屋面瓦破碎等损坏及时向甲方管理部门汇报。4.绿化要求绿植修剪：每年不少于6次，定期对草坪、树木清扫杂草、施肥及病虫害防治，出现枯死情形应及时修复。5.垃圾清运要求垃圾桶内垃圾不能外溢，家属院的垃圾外运及时。6.其他要求(1)日常保洁所需物料例如扫帚、垃圾桶、手套、拖布抹布等，以及日常消耗品生活垃圾袋、洗衣粉、去污粉清洁剂等均由供应商自行解决；(2)各岗位员工的着装应统一，工服配备由供应商负责；(3)供应商须严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系，保证整个物业服务系统安全、高效、有序有计划的(4)供应商自行负责员工的一切工资福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由供应商全部负责；供应商应严格遵守国家有关法律法规及行业标准，全部人员的工作时间应严格按照国家有关法律法规要求执行，因工作原因产生的加班(含节假日加班)应按照国家法律法规要求由供应商支付员工加班薪资；(5)根据甲方要求，及时更换家属院内横幅及橱窗内展板，在国家法定节日期间，负责营造军队特色的节日氛围，实现家属院美化、亮化；(6)采购人不接受中标供应商因任何遗漏报价而发生的费用追加，因供应商违反劳动法等法律而造成采购人连带责任和损失全部由供应商承担；因采购人保洁范围、或人员配备变动，由双方协商(7)本次报价须包含所有物业服务人员的社保、福利、服装等一切相关费用。(二)招待所特点及要求(1)年龄30-55岁之间，身体状况健康；(2)所有保安着制式服装，服装整洁，号牌明显；(3)每天24小时值班，值班室不得闲聊玩耍、打闹、睡觉，除值班人员外不得有其他闲杂人员；(4)每两时巡逻一次，路线按约定路线进行，如发现不明人员，应及时询问、区分情况处理；(5)所有进入院内人员必须盘查，经总队招待所业务人员批准后方可进入，入住人员停放车辆必须登记，且有准确的联系方式，必须停放在车位内，不得越线及乱停，不得将招待所院内做停车场使用；(6)保安人员需与物业公司签订保密协议，对工作中各类事项不得拍照、拍摄传播，遵守保密要求；(7)发生问题必须及时、果断处置，事后向主管领导详细汇报，每个保安必须熟悉院内灭火器存放位置、消防栓、消防水带准(8)每周五必须将下周值班室及巡逻保安名单、时间报管理单(9)院内所设的巡更点不能漏巡；(10)给保安配发的器械必须妥善保管；(11)每天值班和交班必须有记录。2.保洁要求(1)保洁分四类区域一类区域：招待所门厅、各楼层楼梯楼道等公共区域，每日清扫一次；二类区域：客房内卫生随任务保障，入住前准备、退房后清扫及时；三类区域：操作间餐具清洁随任务保障，就餐前准备、餐毕后清洗归纳及时；四类区域：XX大厦楼内公共区域，每周清理3次，每月全面清理一次。(2)园林绿植修剪：暂无(3)保洁人员年龄在55岁以下，必须着装整洁，工牌明显；(4)保洁人员需与物业公司签订保密协议，对工作中各类事项(5)清扫区域不得有杂草、毛发、烟头、瓶盖、落叶、塑料袋及动物干结粪便等各类垃圾；(6)在院内捡拾的废品，必须集中存放，不得乱扔乱放；(7)保洁过程中，不得影响总队工作生活，不得有乱喊乱叫等(8)收集的垃圾必须堆放在垃圾桶内，视情况定期清倒，不得(9)每栋楼配备1组分类垃圾桶，所有垃圾桶必须定时清洗或更换；(10)鼠药投放(包含鼠药投放器)、夏季除蚊除虫、灭鼠除害、院内消毒。3.其他要求(1)日常保洁所需物料例如扫帚、垃圾桶、手套、拖布抹布等，以及日常消耗品生活垃圾袋、洗衣粉、去污粉清洁剂等均由供应商自行解决；(2)各岗位员工的着装应统一，工服配备由供应商负责；(3)供应商须严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系，保证整个物业服务系统安全、高效、有序有计划的运转；(4)供应商自行负责员工的一切工资福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由供应商全部负责；供应商应严格遵守国家有关法律法规及行业标准，全部人员的工作时间应严格按照国家有关法律法规要求执行，因工作原因产生的加班(含节假日加班)应按照国家法律法规要求由供应商支付员工加班薪资；(5)采购人不接受中标供应商因任何遗漏报价而发生的费用追加，因供应商违反劳动法等法律而造成采购人连带责任和损失全部由供应商承担；因采购人保洁范围、或人员配备变动，由双方协商(6)本次报价须包含物业服务人员的社保、福利、服装等一切相关费用。(三)机关新营区特点及要求1.保安要求(1)年龄30-55岁之间，身体状况健康；(2)所有保安着制式服装，服装整洁，号牌明显；(3)每天24小时值班，值班室不得闲聊玩耍、打闹、睡觉，除值班人员外不得有其他闲杂人员；(4)每两时巡逻一次，路线按约定路线进行，如发现不明人员，应及时询问、区分情况处理；(5)所有进入院内的陌生人必须盘查，经总队业务人员批准后方可进入，临时车辆必须登记，且有准确的联系方式，必须停放在车位内，不得越线及乱停；(6)临时车辆不得过夜，不得将院内做停车场使用；(7)发生问题必须及时、果断处置，事后向主管领导详细汇报，每个保安必须熟悉院内灭火器存放位置、消防栓、消防水带准确位置；(8)每周五必须将下周值班室及巡逻保安名单、时间报管理单(9)院内所设的巡更点不能漏巡；(10)给保安配发的器械必须妥善保管；(11)每天值班和交班必须有记录。2.保洁要求(1)清扫分两类区域一类区域：院内道路、楼门口、各个建筑一层公共区域，每周清扫一次；二类区域：各个楼内公共区域，一个月内全面清理一遍。(2)园林绿植修剪：暂无；(3)保洁人员年龄在55岁以下，必须着装整洁，工牌明显；(4)清扫保洁区为院内楼外楼内所有区域；(5)清扫区域不得有杂草、烟头、瓶盖、落叶、塑料袋及动物干结粪便；(6)在院内捡拾的废品，必须集中存放，不得乱扔乱放；(7)保洁过程中，不得影响车辆及行人通行，不得有乱喊乱叫等现象；(8)收集的垃圾必须堆放在垃圾桶内，至少每月清倒一次；(9)每栋楼配备1组分类垃圾桶，所有垃圾桶必须定时清洗或更换；(10)鼠药投放(包含鼠药投放器)、夏季除蚊除虫、灭鼠除害、院内消毒。3.水电维修要求负责日常营区水电管线、设施设备巡检、维修和保养，配电房、水泵房、中央空调机房每日巡查，楼内其他水电点位每3日检查一遍，并如实记录情况，发现问题及时处理。4.其他要求(1)日常保洁所需物料例如扫帚、垃圾桶、手套、拖布抹布等，以及日常消耗品生活垃圾袋、洗衣粉、去污粉清洁剂等均由供应商自行解决；(2)各岗位员工的着装应统一，工服配备由供应商负责；(3)供应商须严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系，保证整个物业服务系统安全、高效、有序有计划的运转；(4)供应商自行负责员工的一切工资福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由供应商全部负责；供应商应严格遵守国家有关法律法规及行业标准，全部人员的工作时间应严格按照国家有关法律法规要求执行，因工作原因产生的加班(含节假日加班)应按照国家法律法规要求由供应商支付员工加班薪资；(5)采购人不接受中标供应商因任何遗漏报价而发生的费用追加，因供应商违反劳动法等法律而造成采购人连带责任和损失全部由供应商承担；因采购人保洁范围、或人员配备变动，由双方协商解决(6)本次报价须包含物业服务人员的社保、福利、服装等一切相关费用。(四)东大营区特点及要求(1)年龄30-55岁之间，身体状况健康；(2)所有保安着制式服装，服装整洁，号牌明显；(3)每天24小时值班，值班室不得闲聊玩耍、打闹、睡觉，除值班人员外不得有其他闲杂人员；(4)每两时巡逻一次，路线按约定路线进行，如发现不明人员，应及时询问、区分情况处理；(5)所有进入院内的陌生人必须盘查，经总队业务人员批准后方可进入，临时车辆必须登记，且有准确的联系方式，必须停放在车位内，不得越线及乱停；(6)临时车辆不得过夜，不得将院内做停车场使用；(7)发生问题必须及时、果断处置，事后向主管领导详细汇报，每个保安必须熟悉院内灭火器存放位置、消防栓、消防水带准确位置；(8)每周五必须将下周值班室及巡逻保安名单、时间报管理单(9)院内所设的巡更点不能漏巡；(10)给保安配发的器械必须妥善保管；(11)每天值班和交班必须有记录。(1)日常保洁所需物料例如扫帚、垃圾桶、手套、拖布抹布等，以及日常消耗品生活垃圾袋、洗衣粉、去污粉清洁剂等均由供(2)各岗位员工的着装应统一，工服配备由供应商负责；(3)供应商须严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系，保证整个物业服务系统安全、高效、有序有计划的运转；(4)供应商自行负责员工的一切工资福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由供应商全部负责；供应商应严格遵守国家有关法律法规及行业标准，全部人员的工作时间应严格按照国家有关法律法规要求执行，因工作原因产生的加班(含节假日加班)应按照国家法律法规要求由供应商支付员工加班薪资；(5)采购人不接受中标供应商因任何遗漏报价而发生的费用追加，因供应商违反劳动法等法律而造成采购人连带责任和损失全部由供应商承担；因采购人保洁范围、或人员配备变动，由双方协商(6)本次报价须包含物业服务人员的社保、福利、服装等一切相关费用。(1)年龄30-55岁之间，身体状况健康；(2)所有保安着制式服装，服装整洁，号牌明显；除值班人员外不得有其他闲杂人员；(4)每两时巡逻一次，路线按约定路线进行，如发现不明人员，应及时询问、区分情况处理；(5)所有进入院内的陌生人必须盘查，经总队业务人员批准后方可进入，临时车辆必须登记，且有准确的联系方式，必须停放在车位内，不得越线及乱停；(6)临时车辆不得过夜，不得将院内做停车场使用；(7)发生问题必须及时、果断处置，事后向主管领导详细汇报，每个保安必须熟悉院内灭火器存放位置、消防栓、消防水带准确位置；(8)每周五必须将下周值班室及巡逻保安名单、时间报管理单(9)院内所设的巡更点不能漏巡；(10)给保安配发的器械必须妥善保管；(11)每天值班和交班必须有记录。(1)日常保洁所需物料例如扫帚、垃圾桶、手套、拖布抹布等，以及日常消耗品生活垃圾袋、洗衣粉、去污粉清洁剂等均由供(2)各岗位员工的着装应统一，工服配备由供应商负责；(3)供应商须严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系，保证整个物业服务系统安全、高效、有序有计划的运转 (4)供应商自行负责员工的一切工资福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由供应商全部负责；供应商应严格遵守国家有关法律法规及行业标准，全部人员的工作时间应严格按照国家有关法律法规要求执行，因工作原因产生的加班(含节假日加班)应按照国家法律法规要求由供应商支付员工加班薪资；(5)采购人不接受中标供应商因任何遗漏报价而发生的费用追加，因供应商违反劳动法等法律而造成采购人连带责任和损失全部由供应商承担；因采购人保洁范围、或人员配备变动，由双方协商解决；(6)本次报价须包含物业服务人员的社保、福利、服装等一切相关费用。(六)原省军区看守所营区特点及要求(1)年龄30-55岁之间，身体状况健康；(2)所有保安着制式服装，服装整洁，号牌明显；(3)每天24小时值班，值班室不得闲聊玩耍、打闹、睡觉，除值班人员外不得有其他闲杂人员；(4)每两时巡逻一次，路线按约定路线进行，如发现不明人员，应及时询问、区分情况处理；(5)所有进入院内的陌生人必须盘查，经总队业务人员批准后方可进入，临时车辆必须登记，且有准确的联系方式，必须停放在车位内，不得越线及乱停；(6)临时车辆不得过夜，不得将院内做停车场使用；(7)发生问题必须及时、果断处置，事后向主管领导详细汇报，每个保安必须熟悉院内灭火器存放位置、消防栓、消防水带准确位置；(8)每周五必须将下周值班室及巡逻保安名单、时间报管理单(9)院内所设的巡更点不能漏巡；(10)给保安配发的器械必须妥善保管；(11)每天值班和交班必须有记录。2.其他要求(1)日常保洁所需物料例如扫帚、垃圾桶、手套、拖布抹布等，以及日常消耗品生活垃圾袋、洗衣粉、去污粉清洁剂等均由供应商自行解决；(2)各岗位员工的着装应统一，工服配备由供应商负责；(3)供应商须严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系，保证整个物业服务系统安全、高效、有序有计划的(4)供应商自行负责员工的一切工资福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由供应商全部负责；供应商应严格遵守国家有关法律法规及行业标准，全部人员的工作时间应严格按照国家有关法律法规要求执行，因工作原因产生的加班(含节假日加班)应按照国家法律法规要求由供应商支付员工加班薪资；(5)采购人不接受中标供应商因任何遗漏报价而发生的费用追加，因供应商违反劳动法等法律而造成采购人连带责任和损失全部由供应商承担；因采购人保洁范围、或人员配备变动，由双方协商解决(6)本次报价须包含物业服务人员的社保、福利、服装等一切相关费用。二、针对本项目服务难点分析人流量大，人员庞杂，安防工作重在加大巡防频率与突发事件的快速反应能力，实行明岗与便衣巡逻、视频监控相结合，与当地派出所密切配合，重点打击偷盗、抢夺等违法犯罪行为；制定紧急治安事件的应急处理和临时紧急接待任务的操作规程，切实营造安全放心的生活环境。消防责任重于泰山，消防是事关人民生命财产的头等大事。消防工作应坚持“防消结合，重在预防”的原则，切实做好日常管理防范措施：消防设备设施定期检查、建立重点防火部位档案、严格客户装修审批与过程监督、建立公共场所火灾应急预案，一年内组织不少于两次消防演习。3.保洁消杀绿化管理洁净的公共环境，是管理服务水平、形象的重要衡量指标。开放时间内实行公共场所不间断循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保整洁的环境；定期开展公共环境的消杀工作，确保安全健康的生活、生活环境，做好内绿化维护，提升环境品质。4.公共部份、公共设施设备维保(1)公共部份维修养护公共部份的日常维修养护，是维护良好形象，延长物业使用寿命，避免意外伤害发生的重要手段。重在做好日常检查，及时修复、排除安全隐患，拟定中大修计划，分步实施。(2)公共设施设备维修养护设施设备的正常运行是正常营运的前提条件，是经营环境质量的重要保证。建立设施设备档案，更为仔细的做好日常维修保养，拟定详细的设备中大修维保计划，分步实施，确保重大设备正常运行尤其重要。加强重要设备日常检查、维保，即时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生，并拟定相关设备意外事故的应急处理预案，并将其制度化，重在日常检查与保养。第三节针对本项目的接管、进驻方案一、接管方案(一)接管方案具体内容根据本服务项目的特点，以提供一个洁净、舒适、优美、安全的生活环境为标准，以达到完善管理，节约投资、确保设备设施持续稳定运行、日常工作有序进行为目的，并以科学严谨的态度制定完善的物业管理接管方案，为指导今后的物业管理服务工作提供有效的依据，规范物业的接管工作，确保接管物业的质量合格，严格制定项目接管方案，指派专业技术人员及相关接管人员对物业进行全面接管，确保物业按时顺利交接，平稳过渡。2.适用范围适用于我公司接到的本服务项目的接管工作。(1)我公司接到贵方的通知后，项目经理负责指定主管人员，各智能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。(2)接管小组负责对原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备设施运行、巡检、维保记录、档案资料等技术检(3)验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按名称、规格型号、数量、基地及要求进行验收。(4)验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供配电及照明系统、电梯系统、给排水系统、有限电视系统、土建工程、空气通风系统及综合布线系统等。(5)由项目经理跟公司办理管理接管手续。4.工作程序(1)接管验收的准备工作1)接管前的准备接管工作开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：①与各方面接口人、原物业接口人联系好交接事项、日期、进度、验收标准等；②派出先头技术人员了解现场；③与原物业管理接口人协商，并组织人员同原物业管理人员进行并列上岗，熟悉岗位制度、操作规范及设备设施的操作方法；④准备好接管验收记录表格：——《公共设施设备接管验收表》——《资料接管登记表》——《绿化项目接管验收表》——《接管问题整改建议表》2)确定接管验收方式①与前物业公司协商并拟定的接管计划进度及做好室内外物品的移交及验收工作；②接管时采取房间逐一清点，验收完一个区域清场一个区域的做法，清点完后即接管，包括岗位、钥匙等，确保接管验收工作正常有序进行；③环境维护部、安保部、综合管理部等部门接管进驻时，依据接管验收标准，同时做好物品的清点以及物品的观感识别检查，并做好相关记录；④接管后立即对基地内相关问题进行严格检查，就验收中需要整改的问题以书面形式列出并及时上报；⑤做好各种钥匙的清点移交、整理编号及分类管理等工作；⑥更新标识及电话通讯，建立服务热线；⑦制定接管时间安排计划；⑧配置现场物业管理人员：根据物业现场和《物业服务项目招标文件》要求配备物业管理人员，具体按以下要求进行。⑨物资配备：做好物业管理物资工具的配备，并补充备品备件。⑩前期培训：进行人员的理论与实操相结合的培训，使员工了解并掌握各项规章制度、《物业服务项目招标文件》相关达标准备、岗位职责、操作及应急处理流程、礼仪礼节等。⑪后勤服务：落实员工生活安排及其他事宜。(2)接管验收阶段按既定计划，分项目、分专业进行接管。具体按如下项目进1)资料接管系统化、管理化、电脑化地建立物业档案与管理，是物业管理工作的重要组成部分，也是实施管理的有力依据。我司履行物业管理文件同贵公司物业管理档案建立的实行文本原始资料与电脑管理并举的方式，按照相关标准执行。将收集的管理资料细分，做到分类整理，易于查阅。使档案管理真正为管理服务。2)钥匙、工具接管公用工具(主要指万用表、钳表、测线仪、测试仪、压力表、内六角扳手等不在个人名下的工具类)和钥匙(主要指的是仓库钥匙、机房钥匙、配电柜箱钥匙、门禁控制器钥匙、电梯三角钥匙、UPS方通钥匙、消防备用钥匙)的交接完成质量的好坏，将直接影响到今后物业各项工作的顺利展开，我们接管人员将按以下要求来做。①接管中的工程技术人员要仔细对照相关区域位置和钥匙编号，确保交接钥匙与门牌编号一一对应，防止钥匙、工具损坏、丢②接管的绝缘工具和手持或电动工具，必须符合电气安全规程的有关规定，交接前必须仔细检查，确保安全。③接管公用工具和钥匙时，同时做好交接记录在表格上签字确认，后期分类造册登记，并设专人负责管理。④检查发现由公用工具和钥匙损坏的情况必须由交付方修复后再接收，不能修复的报废处理并报业主监管，按交接前三方约定，申请重新配置。⑤交接人员为确保物业交接过程中，基地教学及办公不间断性，有先办理运行人员钥匙和工具交接领用，交接完成后，后续管理方运行人员办理钥匙和工具借用手续后，即开始进行运行管理，钥匙借用人承担在借用期间设施设备安全责任，注意钥匙禁止外借，若交付方或其它人员需进入交接区域，必须报主管同意后，由管理责任人员全程陪同进行。⑥交接后的各类设施设备应定期检验，检验合格的应由专人负⑦做好钥匙交接一览表，做好钥匙领用归还登记表，做好工具领用登记表。3)物业用房其它物业接管4)岗位接管：做好岗位交接，做好岗位移交登记表，使各项工作平稳过渡，做到无缝交接，做好各种卡证的办理及管理。5)其它交接(3)检查遗留问题的讨论、处理1)服务方及业主三方接管标准执行，检查中发现问题直接记录下来，汇总后三方签字确认，召开遗留问题讨论处理会议，确定整改方案和限期整改日期。2)跟进遗留问题整改，定期向业主方监管汇报工作进展情况直到问题彻底解决。(4)接管验收注意事项1)在接管前，我司与前公司及业主监管协商接受的相关问题，如：交接双方的人员、各分类的时间、注意事项等，统一思想、统一标准、明确程序，明确交接双方的责任和权利。2)接管过程中要认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在交接报告签3)对交接查验中发现问题，属需要整改的，应形成书面报告，属于无法整改的项目，应与相互协商达成一致意见、形成备忘录备案 4)为保证整体物业服务的正常运行，对接受后的所有设施设备及相关工具进行试运行测试，并要求第三方人员在场。接管期后，工作重点应逐步由交接向正常运行转移，要注意人员的衔接和培训。(5)进入运行阶段1)人员到岗交接后，认真按照流程操作，担负起岗位职责；2)按预先制定的日常工作计划，规范操作规程操作；3)分专项制定工作计划，如：做好安保服务、保洁服务、仓库管理服务、秩序维护服务、应急预演等工作计划方面，做好各不同项目的运行服务工作；4)以招标文件要求及业主要求为标准，建立阅读考核制度；5)组建义务消防队，并建立义务消防队培训制度；6)做好各方面的工作检查，做好定期检查和整改；7)建立健全各类文档，认真做好各种记录报告；8)优化制度、工作流程，并持续改进。二、进驻方案(一)工作流程提交验收报告协助各个设(二)进驻前工作计划序号内容完成时间责任部门1与沟通前期准备1.收集整体分布，建立主要人员联系电话2.收集报纸、杂志发放清单3.收集、建立甲方车辆登记表4.收集、建立水、电、社区、派出所等市政部门电话，编制管理处通5.与协调有关事宜。正式进入两天内2管理处各个部门确定1.负责项目服务人员的确定。工作计划，并组织实施，既有各部门增派人员对安保服务、保洁服务、仓库管理、垃圾清运服务进行全面正式进驻前一周内实施。3.普查仓库内品种、数量及情况，制定管理、维护、整改计划，组织实施记，制定维护、维修和整改计划。3组建管理处1.跟踪落实人员到位2.分组现场跟踪，分清服务要点和细节。3.修订岗位职责，编制服务流程程序、标准。4.岗前培训。进驻前一周内项目经理4备1.拟制筹备、接管进驻计划。2.拟制进驻后的工作/排班计划。3.参加承接查验工作。内项目经理5驻1.各专业人员到岗2.管理物资、装备到位。3.妥善安排工作人员。4.与协调有关事宜。内各专业部门及组(三)内容要求1.项目管理工作前期培训内容要求(1)仪容仪表与言行规范。(2)客服维修岗位礼仪。(3)物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求、公司的承诺和标准。(4)客服类：员工的岗位职责、主要工作程序、表格的填写。(5)环境管理类：员工的岗位职责、清洁作业流程及注意事项、绿化作业流程及注意事项、垃圾清运工作流程及注意事项等(6)安保服务类：保安相关知识、消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应急突发事件处理和流程。(7)仓库管理类：岗位职责及注意事项；仓库管理制度及物资管理要求及标准等。(8)消杀服务标准和监管程序、各类表格填写规范。(备注：具体培训记录和考核记录会详细列入《培训记录》)2.关于进驻当天的有关要求(1)进驻当天上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。(2)承接查验小组提前准备检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后脚甲方签收并存档。(3)管理处负责人检查保安员、保洁员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。(4)管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资(四)常规期物业管理方案1.甲方物业管理需求说明(1)管理范围：区域内所有隶属于本单位管理的网页及周边10米范围内(正门到侧门见的人行道及车辆辅导)的物业管理及相关服务(2)配套设施设备、器材、器具的维修、养护、运行和管理。物业管理范围内的机电设备设施(包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明)的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修。(3)清洁卫生管理。包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品、室内办公用品及训练器材等等的保洁。具体保洁内容如下：每日上午07:30前、下午14:10前完成保洁服务，其它时间巡回保洁。2.管理主要工作措施(1)达到本市物业管理考核评比标准1)进驻当日即进行全面工作安排、交接，保洁服务，消除卫生2)建立各项管理制度，完善监督考核机制。3)制定创建实施计划，落实专人负责。4)实施效果与个人的薪酬待遇，年终考核挂钩；5.实施ISO9001、ISO14001管理体系，以及5S管理办法，保证目标的完成。(2)业主满意度1)实行公开透明管理，每季度向甲方领导提交工作报告，汇报服务内容、自查各项工作达到的标准，使物业管理始终处于甲方监2)设立服务电话，每半年向物业使用人做一次征询意见调查，并对信息进行分析，及时调整和改进管理服务方案；3)对出现的不合格提出纠正和预防措施，并对纠正、预防措施的实施进行跟踪，调查处理结果直接向业主汇报公布。(3)有效投诉率1)严格按ISO9001质量保证体系实施日常管理、质量控制；2)设立24小时值班室，受理投诉。各类投诉信息在3分钟内完成登记，按投诉内容传递至相关责任部门，并在登记本上注明信息传至何部门、何人。所有投诉须统一编号，以便跟踪检3)责任部门接到投诉后，应立即采取补救措施，在预定事件内向客户回复，回复事件不超过一个工作日。(4)专业人员持证上岗率1)管理人员经物业管理专业培训，合格后上岗；2)取得物业管理部门经理上岗证是项目经理竞争上岗的必备条件之一；3)维修人员、消防安全人员100%持证上岗。(5)公共配套设施完好率1)接管后1周内逐台对各类设备设施进行完好状况普查，发现隐患立即处理；2)制定达标整改计划，三个月内设备状况达到品质管理标准；3)根据设备的重要性，对设备实行分级管理；编制设备维修保养计划、工作标准，保证按计划执行，确保设备始终处于良好状4)实行目标责任制，日常巡查、维护、监督检查工作责任分解到人，严格考核；5)建立设备、设施检查评比制度，每季度检查，检查结果与管理处的考核挂钩；6)建立停电、停水、水浸、暴管、设备故障的应急处理预案，避免意外的发生，损坏设备。第四节针对本项目的重点区域服务方案一、重点道路服务方案(一)清洁标准：1.目视地面无杂物、无积水、无明显污渍和泥沙。(2)道路、人行道无污渍，每二百平方米痰迹控制在一个以(3)行人路面干净无浮尘、无杂物、无垃圾和痰渍。(4)路面垃圾滞留时间不能超过一个小时(非工作时间除(二)作业规定：(1)每天于8:00前派一名固定保洁员配合洒水车清洗小区马路。(2)每天于8:30、14:00、17:20前对道路及两侧行人路面定时清扫；除对主干路段定时清扫外，应安排固定人员进行巡回保洁。(3)下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。(4)每周五下午集中冲洗一次马路。(5)发现路面有油污应及时用清洁剂清洁。(6)用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。(三)管理办法：1.每日普扫两次，一级路18小时、二级路16小时、其他路段及小区10小时巡回保洁(无路灯区域保洁到晚上19:00点),保持路面干净，路面基本见本色，大街、大巷、横巷无卫生死角；2.每日(雨天除外)喷洒马路两次，小区一次；3.繁华路段要按期冲洗(要求每周冲洗三次),其它路段每周冲洗不少于一次，保持路面干净；4.每日普扫作业在早上7:00前完成，中午12至14时前完成；5.普扫作业要达到六净六无一通标准。六净：路面净，路缘石净，人行道净，墙基净，落水口净，果皮箱净。六无：无积水，无果皮，烟头等废弃物，无人畜粪便，无漏收垃圾堆，无往落水口、明沟、绿化带扫倒垃圾污物，无乱张贴广告纸和乱涂画。一通：下6.人行道与道路路面的保洁质量要求相同，桥栏杆保持整洁；7.道路路面、人行道、立交桥面(匝道)、隧道、人行天桥面(人行隧道)保洁率要达100%,保洁时间为18小时(即早上5时30分至晚上11时30分);8.果皮箱清掏应及时(每天不少于两次),外壳及内胆每天擦洗一次，保持清洁；9.保洁人员必须统一标志服(需经甲方审定)上岗；10.对发现道路设施包括交通标志、涂写、刻画笔迹及其他残留物现象的，要及时做好清理工作。(四)注意事项：(1)在清扫、保洁路面的过程中，应做到清洁工具随人走，不(2)扫集成堆的垃圾应及时倒入垃圾车内，不得滞留在路面。(3)工作操作中，遇见客人咨询或其它类似情况，交谈时间应控制在5分钟之内，不准在工作时间内与他人闲谈。二、建筑物死角服务方案建筑物的清洁保养有一定的标准，达到了这个标准，也就达到了清洁保养的目标，而且这个标准是实实在在的，通过一定的检查方法，可以明确清洁保养的目标是否达到。质量监督检查法就是由上而下，对各个岗位、各个环节进行质量监督与检查，并针对监督检查中发现的问题及时采取纠正措施。质量监督检查法按检查周期分类有日检查、周检查、月检查、季检查、抽检等；按检查等级分类有：班组检查、部门检查、管理处检查、公司检查等。1.高层建筑物上部外墙立面的清洁保养(1)质量标准高层建筑物上部外墙立面清洗后应达到大部分色泽光亮、鲜明，无灰尘覆盖的感觉，具体的清洁保养质量标准包括：1)外墙玻璃明亮，无明显污垢。2)外墙面砖装饰表面应无明显污垢，色泽光亮。3)金属结构的平面无明显污垢，有金属光泽。4)花岗岩光面石料的纹理清晰，有光泽。5)花岗岩毛面石料无灰尘感，色泽凝重。6)涂料墙面应无明显污垢，色泽整体一致，无污垢引起的变色7)外墙面金属结构平面上的排水孔通畅。8)避难层、设备层的百叶窗平面无污垢，铝合金有光泽。(2)检查方法：1)从整个建筑物中每五层取一个层面。每个层面取4个检查点，从可开启的窗户、阳台检查清洁保养的实际情况。2)直观外墙表面有无污垢。3)直观外墙的装饰材料表面有无折光、质感、光泽，色泽有无4)检查外墙面金属结构平面的排水孔是否通畅，并手摸排水孔下侧是否有污垢存留。2.建筑物底层外墙面、柱面的死角清洁保养(1)质量标准建筑物底层外墙面的清洁保养属于日常常规保养的范围。装饰材料的表面经清洁保养后应达到以下标准：1)外墙玻璃清洁明亮，无污垢、水迹、水渍及其他印迹。2)不锈钢镜面装饰板表面无污垢、水迹、水渍及其他印迹，有清晰的反光和金属光泽。3)花岗岩、大理石外墙光面石料色泽光亮，纹理清晰，有质感。4)花岗岩外墙毛面石料无灰尘感、纹理清楚，质感凝重自然。5)涂料外墙面无污垢存留，无擦痕印迹，色彩绚丽。6)铝合金装饰板表面无污垢、水迹、水渍及其他印迹，有金属7)外墙面砖表面无污垢，色泽光亮。(2)检查方法如下：1)直观外墙面、柱面的装饰材料表面有无污垢。2)直观外墙面、柱面的装饰材料表面有无折光、质感、光泽、擦痕、损伤。3)手持白色柔软纸擦拭外墙面、柱面各死角处，查看有无污垢4)手持白色柔软纸擦拭外墙面、柱面装饰材料表面的拼接缝隙，查看有无污垢。三、电梯服务方案电梯轿厢的清洁和保洁工作主要包括电梯门、轿厢内壁、轿门内槽、轿厢地面的清洁等，一般为每日清洁一次，并进行每日的巡回保洁，每日巡回保洁次数可根据人流量的大小和具体标准要求而1.清洁程序准备工作+清洁轿厢内壁一清洁轿门内槽、轿厢地面一清洁电梯轿厢门+检查、整理。在电梯轿厢的清洁过程中，一般应从上到下，从里到外依次进行。2.清洁方法电梯轿厢的清洁工作应安排在晚间或人流量较少的时间内进行，一般应在相连的楼层清洁前进行，操作方法如下：(1)准备工作1)准备好所需的工具和用具，如抹布、干毛巾、水桶、清洁剂、扫把、拖把、吸尘机和按要求需要更换的地毯等。2)通知电梯工停止电梯运行，切断电源。(2)清洁轿厢内壁1)将抹布浸入配制好清洁剂的水桶中，拿起后拧干，沿着轿厢内壁从上往下用力抹擦。2)若壁上沾有较顽固的污垢或污迹，可用铲轻刮或直接喷上清洁剂后用抹布用力来回抹擦。3)用另一块抹布浸透清水后，拧干抹擦。将抹布过清永后用力拧干，再彻底清抹一遍。4)用半干湿毛巾抹净电梯按钮及显示屏。5)轿厢天花板可每周清洁一次，除照明灯饰镜面和摄像探头要用半干湿毛巾轻轻清抹外，其他部位的清洁方法与轿厢内壁清洁方法相同。(3)清洁轿门内槽、轿厢地面1)用铁钩将轿门内槽的杂物勾起，亦可用吸尘机吸净轿门内槽的沙粒。2)若轿厢地面铺有每天更换的地毯，则只需将旧地毯掀起，用半干湿拖把将轿厢地面拖净，待湿气挥发后再铺上干净的地毯。3)若轿厢地面为固定地毯，则可用吸尘机吸干净地面的沙粒、杂物，每周一次用洗地机(地毯机)配合清洁剂清洁一遍。4)若轿厢地面为木质或合成塑料，则可先用湿地拖配合清洁剂拖抹，再用清水拖抹，最后用干地拖将水迹抹干。(4)清洁电梯轿厢门1)电梯轿门材料一般是不锈钢，清洁时先喷上少许不锈钢喷剂，然后用棉质软布由上而下抹净，使电梯轿门洁净光亮。2)清洁作业完毕，应环视整个电梯轿厢一遍，检查是否有遗漏和清洁不彻底之处，如有应立即补做，最后通知电梯工重新启动电梯3)巡回保洁方法在电梯正常运转的情况下，用夹子夹起电梯间地面上的垃圾或杂物，用于毛巾抹擦按钮、显示屏及脏污印迹。四、高压配电室服务方案(一)管理办法：1.盘柜整体进行清扫、检查。2.检查各位置指示灯与开关实际位置是否相符。3.检查外部电线电缆连接是否牢固，绝缘层有否破损。4.检查接地装置是否牢固。5.检查柜内的二次接线接触是否良好、可靠。6.检查二次回路工作是否正常。7.检查接触器各触点是否可靠动作。8.检查各断路器合、分闸、储能及机械机构工作是否正常。9.检查各断路器、接触器的触点工作表面是否良好，有无烧伤等异常现象。10.对高压母线维保。11.检查高压电缆有无老化。(二)维护清洁组织机构项目负责人、安全负责人、技术负责人(三)维护清洁质量要求1.维护应符合下列要求1)检查维护记录，确认维护内容是否均完成，无遗漏项。2)确认工作现场是否整洁，是否存留物件等。3)电气的接零、接地可靠。4)电气的连接线排列整齐、美观。5)绝缘电阻值符合要求。6)活动部件动作灵活、可靠，联锁传动装置动作正确。7)标志齐全完好、字迹清晰。8)电气的外观检查完好，绝缘器件无裂纹。9)维护记录齐全、准确，按规定办理验收手续。10)维护结束，各运行参数符合标准，投入使用。2.通电后，应符合下列要求：1)操作时动作应灵活、可靠。2)电磁器件应无异常响声。3)线圈及接线端子的温度不应超过规定。4)触头压力、接触电阻不应超过规定。(四)安全、质量保证措施安全，必须了解作业场所安全隐患，各配电室每次开始作业都要确患，必须佩带好防护措施的情况下作业。2.现场检修作业存在的风险：作业前必须办理电气检修作业票，必须佩带好劳动保护用品。离现场。4.手持工具检查确认完好，防护设施齐全。5.作业人员严格佩戴好劳动防护用品。6.所有作业票证完成审批程序，落实相应检修安全措施，并得到相应领导许可，确认许可工作时间，方可作业。五、水泵房服务方案1.认真学习国家和市、区卫生行政职能部门对二次供水的法规和要求，切实做好二次供水机房的卫生管理工作。2.做到高、低水箱(池)周围10米内、无工业、生活污染，确保水质卫生符合国家标准要求。3.每天对供水设施进行两次巡查和现场余氯测定，有记录备查，并做好环境清洁卫生。4.每天对供水设施和水质进行检查，保持环境卫生，排水通畅，防护安全，发现问题要及时处理，重大问题要及时报告主管领导，并做好详细记录。5.供水设施的清洗、消毒工作，请专业清洗队伍，每年清洗两次并对水质检测合格取得合格检验报告，并接受区卫生监督部门的抽样检测，确保水质安全卫生。6.积极、主动配合区卫生监督职能部门、加强对本单位供水设施的管理，并接受监督检查。7.生活饮水卫生许可证要按期进行审核，并悬挂在显著位置。8.负责生活饮用水的人员必须认真学习相关法律法规和卫生知识培训。每年必须进行健康检查和卫生知识培训，在取得健康证和卫生知识培训合格后方可上岗。9.采购涉水产品要严格索证，任何人不得采购和使用国家明令禁止的涉水产品及部件。10.当供水水质受到污染时，应立即采取措施，并及时向当地卫生、供水部门报告。第二章人员管理方案建立和完善公司员工培训与开发机制，通过制定有效的员工培训与开发计划，合理地挖掘、开发、培训公司战略后备人才队伍，实现企业和员工的可持续共同成长。公司员工的培训与开发目标始终坚持“专业培训和综合培训同步进行”的人才培训政策，即培训综合型的管理人才和专业型的技术人才。综合型管理人才指在本单位或本部门工作领域具备全面知识，有较高管理水平的人才。专业型的技术人才指在某一工作领域内掌握较高技术水平的人才。第一节培训原则与培训机构职责1.坚持“以人为本，全面提升工作效率和生产安全”的培训原2.系统性原则：以公司战略为导向，结合公司人力资源规划系统设置，从“计划-实施-反馈”全流程进行循环管理，并与其它人力资源管理模块(如绩效考核)有效结合。3.针对性原则：培训体系针对公司员工特点及需求设计，符合岗位工作特有要求。按照不同岗位层级及类别的人才制定个性化的4.过程控制原则：对培训的全过程进行跟踪评估，记录培训过(一)培训机构(1)负责公司培训体系的建立，培训办法的制定与修订；(2)依据公司人力资源状况、各部门的培训需求及公司的全年(3)负责培训教材制作、教具设施的申购、保管；(4)负责组织开展公司级培训；(5)对公司各部门的培训予以督导、检查和考核；(6)负责协助公司各部门培训师的培训，并对培训师统一管理及考核(7)负责编制、汇总各部门提交的培训报告等材料，并进行整理及归档。2.其他部门(1)负责本部门年度培训报告的撰写、呈报、培训需求的调研及年度培训计划的制订；(2)积极配合企管部门实施培训工作；(3)负责本部门参训员工的组织与管理；(4)负责本部门员工的上岗、在岗培训及其考核；(5)负责本部门培训工作总结与培训资料的汇总、整理、上报及归档。(二)集团公司人力资源部的培训管理职责1.集团公司培训制度的制订；2.集团公司年、月度培训计划的制订；3.集团共性培训课程的教材选编与培训实施；4.培训评估及其改善对策的制订；5.外部培训讲师的联系聘请管理；6.对子公司员工培训工作的检查与指导；7.本制度规定由人力资源部审核审批培训事项的审核审批。第二节员工职业发展方向一、员工岗位序列(一)公司员工职业发展岗位序列1.中高层管理序列，在各单位部室从事经营管理工作并有一定2.基层管理序列，对本单位部室的员工工作完成情况承担直接3.职能序列，从事某个方面的职能管理等职能工作且不具备或不完全具备独立管理职责的岗位；4.技术序列，需要一定的技术，并从事技术研发、设计等工作5.操作序列，从事生产作业类工作且技能专业化程度较高的岗二、员工职业发展通道公司通过设立相对开放的职业发展通路，给予员工职位上的晋升和薪资的提升。如下图所示：三、梯队人才之基本条件1.管理型梯队人才(1)认同企业文化，品德端正，责任心强，纪律性强，团队意(2)知识面广，业务技能较强，考核成绩优异；(3)学习能力突出，思维有逻辑，工作有条理；(4)善于沟通交流，善于抓问题要点，善于给出解决方案。2.技术型梯队人才(1)认同企业文化，品德端正，考核优异，业绩显著,业务娴(2)具备从事本专业(行业)的专门知识和技能；(3)有较好的沟通能力和团队意识；(1)认同企业文化，品德端正，责任心强。3.一线员工(1)认同企业文化，品德端正，职业道德素质高，能吃苦耐(2)具有良好的操作技术和动手能力；(3)较好沟通交流能力和晋升期望；公司从员工中选拔梯队人才，坚持上述基本条件，每年进行一次，其选拔程序为：各单位部室推荐----公司企管考核----公司总经理确定。被选拔的员工将被纳入公司的梯队人才培训实施计培训方式流程如下所示：成长发展培训中高层培训新员工入职成长发展培训中高层培训新员工入职公司企管部课程培训职能各部门导师制岗位轮训定期考核深度轮训专项技能培训骨干员工管理技能培训后备人才培训转正定岗拓展培训(一)入职培训入职培训，主要是公司对每一个初入公司的新员工介绍公司历史、基本工作流程、行为规范，组织结构、人员结构和处理同事关系等活动的总称，目的是为了使员工融入这个团队。(二)课程培训公司领导及部分优秀员工对新进员工进行公司近年来发展状况、未来发展趋势的讲解以及相关专业技能、工作技巧、管理经验的传授，使新进员工基本了解公司的概况、业务及规章制度等。原则上由企管部按照培训需求及培训计划组织实施。(三)导师制通过为新进员工指定培训导师，以“传帮带”的形式构建一种良好的工作学习氛围，提升其专业技能、组织融入能力和团队协作精神，培育满足企业发展所需要的人才。(四)拓展培训公司每年统一组织新进员工及部分老员工参加户外拓展训练，通过精心设计的活动达到增强团队凝聚力、发掘个人潜力，最终提升企业整体竞争力的目的。(五)专项技能培训针对对岗位任职资格和专业技能有一定需求的员工，公司每年定期组织相应的专项技能培训活动，以内部培训或外聘内训等形式，提高员工的专项技能水平。(六)梯队人才培训把根据公司人才选拔流程确定的梯队人才纳入公司的后备人才培训体系，通过管理技能培训、后备人才培训、成长发展培训等方二、培训目标(一)试用期培训2.培训期限：原则上为3个月，具体时间由企管部根据实际情况3.培训实现效果：原则上各职能部室新进员工不参与深度轮训。(二)入职培训1.培训方式：企管部内部讲师授课，包括课程培训。2.培训期限：1个周左右。3.培训内容：公司创业史及公司业务，公司组织机构及公司管理制度，拟任岗位的工作情况、业务知识，不分类别，公司所有新进员工参与，使他们对公司有一个大致的了解，认同公司文化，以帮助其真正地了解公司、融入公司，能够较快胜任未来工作。4.培训考核：新进人员的培训，人事部门应事先制订日程安排计划表，培训进度记录及工作技能评定标准表。(三)在岗培训1.培训方式：内部培训、外部学习等。2.培训期限：1-3年。3.培训实现效果：岗前培训期结束后，依据员工自身特点和公司工作需要，划分培训岗位类别，如下表：岗位类别培训效果目标培训内容培训周期管理人才1.培养职业化素养及行为.2.提升管理能力和专业水3.提高工作的效率和处事的技巧方法水平。1.管理知识及技能2.专业知识和技能1-3年专业人才2.熟练掌握提高专业技术水平的方法及工具。1.高层级技术知识及技2.提高技术水平的方法及工具1-3年三、培训计划制定(一)培训需求确定1.对于常规性培训需求，由公司企管部开展培训需求调查、需求分析，最终确定培训需求。(1)需求调查：结合公司发展战略及对员工培训的指导意见，企管部定期组织员工进行培训需求调查，拟制《员工培训需求调查表》(见附表一),发送至各单位部室，并收回汇总。(2)需求分析确定：企管部将汇总后的需求调查表进行分析，确定最终需求，作为制定年度培训计划的依据。2.对于临时性培训需求，由各单位部室负责人根据需要填写《培训需求申请表》(见附表二),提出需求申请，经企管部报总经理审核后最终确定。(二)培训计划制定1.年度培训规划制定：针对不同岗位层级及类别的人才，根据人力资源规划及培训需求分析确定结果，制定年度培训规划。根据年度培训规划以及年度培训预算，制定《年度培训计划表》(见附表三),包括培训时间、培训内容、培训方式、考核方式、培训经2.具体培训计划制定：公司企管部针对每个培训方式制定具体培训计划，在实施前应确保与各用人单位部室协调沟通一致。四、员工培训评估与反馈(一)培训评估目的对培训效果进行评估，有助于企管部及时了解掌握培训信息，提出对培训课程、培训方式、培训组织等的修订与完善建议，不断改进和提升培训工作水平，促进员工通过培训有效提升自身综合素(二)针对培训导师评估1、企业内部培训导师培训结束后，企管部及被培训人针对培训效果进行评估，被培训人填写《培训效果调查表一》(见附表四)并交由企管部汇总分析，评估结果将作为培训导师获得相应激励的依据。2、外部培训师培训结束后，企管部负责组织满意度调查，组织参训者对培训效果进行评估，填写《培训效果调查表二》(见附表五),评估的结果将作为考核外部培训师的重要参考依据。(三)针对被培训人评估1.公司统一组织实施的内部培训活动培训结束后，由企管部组织各单位部室培训导师及相关人员对被培训人进行评估，并填写《员工培训情况反馈表》(见附表六)。2.内部培训活动由企管部和各部门负责人通过测验、面谈、考核等多种形式组织培训导师、直接领导人及相关人员对培训的效果进行评估，并填写《培训效果记录表》(见附表七)。培训效果评估的结果将作为被培训人绩效考核、岗位晋升以及接受再培训的重要参考依据，具体内容见下表：被培训人成绩分数备注A优秀，有效培训B良好，有效培训C一般D需改进，无效培训公司鼓励员工自学，以形成公司良好的学习氛围。对取得相应资质资格证书的人员给予一定的物质奖励。(四)企管部评估1.年度培训计划执行情况针对年度培训计划，企管部对培训整体执行情况进行回顾与总结，撰写培训工作报告，并提交公司总经理和直属领导审阅。培训工作报告的内容要点如下：(1)上半年培训工作计划执行情况(2)下半年培训工作改进计划培训结束后，企管部组织参训人员对培训组织情况、课程设计情况和培训讲师选择等情况进行评估，填写《培训实施评估表》(附表八)。五、培训费用管理(一)内部学习经费管理类似课程培训、内部导师培训等公司内部统一组织的培训项目，企管部初步审核后，报总经理审核。(二)培训内容公司员工的培训体系由两部分组成，即内部培训和外部培训。内部培训指由公司组织师资力量，在公司内部进行的培训。外部培训指经公司同意，员工在公司外部参加的的各种培训。内部培训包括新员工入职培训，新员工入职培训旨在使新员工了解公司概况和规章制度，认同公司企业文化，明确岗位职责，掌握业务技能，更好地适应未来工作。新员工入职培训分为一般培训和专业技能培训：(1)公司发展的历史、现状、前景；(2)公司经营业务范围；(3)公司短、中、长期发展战略；(4)公司组织结构和规章制度；(5)公司经营理念和企业文化。2.专业技能培训包括员工的岗位职责及流程培训、岗位业务技能培训及任职能力：(1)岗位职责及流程培训的内容包括：员工所在岗位的职责、权力，业务及管理流程关系，岗位工作关系(2)岗位业务技能培训包括员工所在岗位开展工作所需的业务知识及技能的培训，如门卫部的安全维护、环保部的卫生绩效考核等方面的技能培训(3)任职能力：指公司为更新/扩展员工知识面、提升任职能力和晋升职务准备、增进工作效率所组织的各项培训。主要包括：1)中高层管理人员：管理技能、领导力提升、决策思维能力2)后备干部培训：角色转变、职业技能提升、管理技能培养3)研发人员：电梯维修人员、物业管理人员培训等；4)售后服务培训：优质业主服务培训；5)其他部门：职业精神与职业素质；6)技术培训、安全培训、岗位业务技能培训有公司各部门、各事业部组织，报人力资源部备案。六、其他事项1.新进员工的入职培训由人力资源部负责，专业技能培训可授权各部门负责。新进员工必须参加公司组织的入职培训，不参加者，取消试用资格。2.第二本制度的制定或者修改由公司企管部负责，报总经理审核，董事长批准后执行。3.本制度由企管部负责解释。4.本制度自发布之日起实施。附表1:员工培训需求调查表为了更好的达成公司预期绩效，并满足公司员工的培训需求，公司将根据实际情况组织培训活动，在此前将作一调查。您的意见对我们很重要，请您实事求是地填写本征询表交企管部。姓名部门姓名部门入司时间性别任职时间学历他"请在空格内简要表述)1□观念□技能口态度口知识2您认为自己最适合的培训方式?□课堂讲授口岗位轮训口导师制□现场实际操作口游戏□竞赛□研讨会口其他3本部门(或本人)近期工作的工作目标是什么?4您觉得现在的哪些工作缺陷可以通过培训解决?5您觉得要完成所在部门的全年目标，还需提升那方面的技能?6您认为为了完成自身工作目标，哪些技能应该通过培训得以解决的?7您希望通过培训达到什么样的效果?8您认为本次培训时间安排的建议?9附表二：培训类型□公司内部培训□外聘内训口送外培训课程题目培训单位培训时间培训地点培训内容参训名单培训费用 元申请部门：申请时间：单位人填表日期序