法学专科毕业论文-论房地产开发商欺诈行为的法律对策

摘要随着我国房地产业的高速发展，房地产纠纷日益增多，而房地产开发商的欺诈行为是导致房地产纠纷不断增长的重要原因。首先分析房地产开发商欺诈行为的表现形式和生成原因，然后针对房地产开发商的欺诈行为提出相应的法律对策，以期加强对商品房购买者的法律保护。关键词：房地产开发商；欺诈行为；法律对策

引言随着我国住宅商品化政策的推行，购买商品房已成为大多数城镇居民解决住房问题的重要方式。但由于我国房地产市场发展不够成熟，商品房交易不十分规范，因此购房者在商品房买卖中遭遇房地产开发商欺诈行为的现象屡屡发生。甚至有人把房地产开发商的欺诈称为“房地产黑洞”，意为被骗者防不胜防。中国消费者协会认为“房屋质量(包括附属设施)投诉，近几年明显增加，而且解决这类消费者权益纠纷的难度较大”。因此，分析研究房地产开发商欺诈行为的表现形式和生成原因，提出防范房地产开发商欺诈行为的法律对策以保护商品房购买者的权益十分必要。房地产开发商欺诈行为及其表现形式房地产开发商，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。目前，我国房产开发商主要有专营企业、兼营企业和项目公司三类。“欺诈行为”是指当事人一方故意制造虚假或歪曲的事实，或者故意隐匿事实真相，使表意人陷入错误而做出意思表示的行为。房地产开发商的欺诈行为是指开发商利用资金、身份、信息、人员各方面的优势地位，通过广告、宣传、告知等手段，故意向交易相对人即购房者隐瞒商品房用地、规划、面积、设施、权属等方面的真实情况，诱使购房者与其建立交易关系，订立商品房买卖合同的欺诈行为。在现实生活中，房地产开发商的欺诈行为有多种表现形式，依商品房交易时欺诈行为的具体实施方式不同，可主要分为以下几种：虚假广告宣传误导购房者这主要是指开发商在媒体及售楼宣传品中虚构商品房的环境条件、道路条件、其他规划条件等，诱使购房者与开发商进行交易。虚假广告是一种有悖于诚实信用的行为，虚假广告对其界定比较困难，对此，我国相关的行政规章和司法解释规定，建设部《商品房销售管理办法》第15条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。无证或缺证开发并隐瞒购房者根据《城市房地产管理法》第44条和《城市房地产开发经营管理条例》第23的规定，开发商售房时必须具有以下许可证件：建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、建设用地规划许可证和商品房预售许可证。开发商如果没有依法取得开发工程所需的各种许可证件且没有如实告知购房者，在合同约定的期限内又不能补办相关手续，这就违反了房地产开发和销售的有关行政法规，同时因没有履行自己的告知义务，构成了对购房者的欺诈。一房多卖并隐瞒购房者这是指开发商将商品房出售给特定购房者后，又再次或多次将该房售卖给其他购房者的行为。在该行为实施过程中，开发商既向前手购房者隐瞒将该房再售予他人的事实，又向后手购房者隐瞒了商品房已售予他人的事实，应构成欺诈。房地产开发商欺诈行为的生成原因房地产开发商欺诈行为的生成原因有多种，与房地产行业本身特点相关联的主要有以下几种：房地产行业的诚信经营理念尚浅中国房地产行业起步较晚，到20世纪80年代之后，房地产业才重新在经济生活中出现，并逐步发展成国民经济生活中的主要部门。但在这一过程中，由于相应的法律制度不健全，一些房地产开发商的行为没有受到应有的约束，以追求企业利益最大化为目标，而不兼顾社会公众利益，并且没有因此受到国家相关法律法规的制裁。房地产开发商实施欺诈行为的成本过小，难以形成诚信经营的理念，因而开发商就不断出现严重违反诚信原则的欺诈行为。现行法律规制之不足目前，我国已有一些调整房地产行业的法律规范，如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《合同法》、《品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。但商品房交易的法律规定仍不全面和具体，还没有真正建立起商品房交易中的信息公开披露制度、商品房交易面积的公正测评制度、不良经营开发商的市场强制退出制度等。特别是对如何有效地防范房地产开发商的欺诈行为，在法律上仍然存在着缺陷。政府职能部门监管不力在房地产开发实践中，商品房交易存在着开发商与购房者主体地位实质的不平等性。相对于开发商，购房者处于弱势地位。同时，商品房交易是否公平关系着社会公共利益。因此，政府职能部门应对开发商依法进行及时、全面的监管，对其欺诈行为给予必要的行政处罚。但近年来，房地产行政主管部门对商品房交易活动明显监管不力。防范房地产开发商欺诈行为的法律对策措施商品房交易主要作为平等主体间的民事法律行为，适用民法的规定，同时也适用房地产行政管理法及刑法的相关规定。现行商品房交易法律制度在程序和实体两方面存在着不健全和不完善，急需有针对性地予以修正和补充，以便从法律制度上防范房地产开发商的各种欺诈行为。严格落实《消费者权益保护法》第49条我国《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加其赔偿受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。”该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“损一赔二”的民事责任。在商品房买卖过程中，就房地产开发商欺诈行为是否适用《消法》第49条的问题，在理论和司法实务上都存在争议。我认为，房地产开发商的欺诈行为应该适用《消法》第49条即惩罚性赔偿制度。首先，商品房是商品。商品房是经过了人的加工物，是为了进行交换而生产出来的产品，因此，没有理由认为商品房不是商品。其次，房地产开发商是经营者，商品房购买者是消费者。购房者购买商品房的目的主要是为了居住，而不是用来作为生产经营的场所，商品房购买者是消费者；同时，房地产开发商是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，在性质上房地产开发商应是经营者。再次，适用该制度符合《消法》保护消费者弱者利益的立法精神。随着社会经济的发展，消费者与生产者、销售者日渐分离，以及社会化商品生产条件下的经济垄断的产生发展，客观上消费者已逐渐成为市场交易中的弱者。因此，制止房地产开发商的欺诈行为，对购房者给予《消法》的特殊保护，符合《消法》的立法精神。应当注意的是，在房地产交易过程中有的开发企业与购房者发生的纠纷只是基于一般的履行合同的瑕疵，并不存在欺诈的故意。对于这类行为，我认为房地产开发企业只应当承担一般的违约责任，而不采取双倍赔偿的办法。完善商品房买卖合同违约责任条款目前，在商品房交易实务中使用的是统一的格式合同，但涉及到违约责任方面的内容则早已被开发商填满。开发商拒绝与购房者商讨关于违约责任的约定事项，购房者若想买卖成交，其唯一的选择就是接受开发商单方确定的双方违约责任承担方式和比例等不平等条件。这种不平等条件不仅包括买卖双方在违约责任约定方面形式上的不平等，还有隐含的不平等条件。例如在有的商品房买卖合同中，购房者逾期付款向开发商按日支付万分之二的违约金；开发商逾期交房向购房者按日支付万分之一的违约金。在现实中开发商违约责任承担已兑现的案例少之又少，而延迟付款的购房者承担违约责任的例子则司空见惯。在商品房买卖合同中已明显地呈现出了“卖方市场”的特质，这是一种极不正常的交易规则。在商品房买卖当中对于双方违约责任的约定必须始终保持平等的状态，这种平等状态相关平衡机制的引入将会有效地维护处于弱势地位购房者的实体权利，当务之急应由建设部在统一制定的商品房买卖合同中，就同一种违约行为明确规定买卖双方应承担同等的违约责任。建立健全购房相关合同的规范目前社会上采用的各式房产交易合同，大部分是一方提供的，而这样单方提供的合同不论在内容，还是在形式、效力等各方面，都只能极大的保证其中一方，尤其是合同提供方的利益。保证单方利益，而忽视甚至危害另一方利益直接会出现产生欺诈行为的漏洞。对此，相关部门应该本着公平、公正、有效的原则，尽快完善制定相关房地产合同，并建立健全法律法规强制各房地产开发商统一执行和运用。这种房地产合同应该尽可能详细的列举双方的每项义务及权利，杜绝房地产开发商发生欺诈行为产生的可能性。建立健全房地产买卖定金的法律担保制度在房地产交易的过程中，房地产开发商可以对购房者提前收一定数额的定金。定金一旦交付，房屋购买者就失去了交易中的主动性，而任由房地产开发商随意改变房屋条件及交房时间、房产证等相关手续办理时间等问题。如果房屋购买者就这些问题提出异议，则会遭到房地产开发商以合同违约为理由，克扣定金，甚至不予退还相应定金。一方面是房地产开发商已经收取定金的既定事实，另一方面是房屋购买者毫无合同及相关法律法规的保护，致使房屋购买者要求退还定金的权利得不到合法的支持，进而大大伤害房屋购买者的权利。对此，在有关合同或证明中，建议强制房地产开发商明确标明，不可因为双方尤其是开发商的责任而只是房屋买卖未成功时，房地产开发商应该无条件返还给房屋购买者全部定金。

结束语随着房地产开发产业的发展，各种欺诈行为在房地产的交易过程中越来越普遍、形式越来越多样化，危害也同样越来越严重，这不仅对建立良好的房地产产业秩序起到了破坏作用，也对整个经济社会的发展产生了消极的阻碍作用。尽管产生欺诈行为的原因是多方面、多渠道的，但是总体而言，运用法律手段来实现对房地产行业欺诈行为的规范是行之有效的对策。

致谢在此论文完成之际，谨向我尊敬的导师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。还要感谢我的好友在论文写作期间对我的鼓励与关怀，谢谢你们。求学多年，即将走入社会参加工作之时，最最需要感谢是我的亲人，感谢你们的无时无刻不在的鼓励和支持，焉得谖草，言树之背，养育之恩，无以回报，你们永远健康快乐是我最大的心愿。

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