易居-海宁集团长沙海宁皮革城项目定位策略报告完全版

[易居中国]长沙金岳房屋销售【海宁皮革城工程】定位策略建议〔一〕序受融海宁集团的委托，我司对海宁集团下属所提供的地块，有目的、有针对性地进行了前期的市场分析工作，分析报告结合土地自身情况及市场现状，并结合开发方所提设想进行了相关分析。为地块的运营提供建设性意见。项目、市场状况项目研判项目产品线定位建议项目定位项目发展建议产品规划湘浙经济对比附件思考路径简述1全案分析框架工程分析工程自身工程研判区域市场住宅市场商业市场工程研判234附件工程定位建议产品规划建议工程资源分析区域市场分析住宅市场商业市场工程研判工程分析武广客运站体育新城本案工程位于新南城板块，与长沙中心区的直线距离约10公里，在行政区划上属于雨花区，潜在置业者的心理属于正在开发中的未来城区。现代城市的开展定律是居住区向城市外围辐射，因此本案的区位优势却显露无遗处于城市规划中居住区的“核心地带〞。地块概况地块范围：位于长沙市雨花区黎托乡，东、南临黎托村土地，西邻黎托村、粟塘村土地，北邻湖南长沙文化产业园开展公司规划用地。土地性质：住宅，商业用地土地状况：未拆迁土地面积：宗地总面积212482.03㎡地块容积率：住宅＜3.0;商业＜4.5地块根本信息：北南西东地块现场周边实际情况本案地块所在区域特性地块所在区域为长沙市重点开展区域。目前区域内所开发楼盘根本集中在体育新城周围成点状分布。地块周边环境地块西南侧为国中新城。地块现阶段周边休闲娱乐和餐饮配套资源极其匮乏，弥补本区域的缺乏还需时日。地块形状及外表情况：地块形状较为规整，面积能得到充分利用，紧挨地块东侧的京珠高速将会是本工程最大的一个潜在影响源。地块根本信息分析：地块地理性质决定了其工程收益能得到保障；地块周边大型楼盘林立，其地块价值表达将会随着区域的整体提升而进步攀升。工程地块交通状况地块环临交通地块东侧为京珠高速，地块周边道路根底设施建设相当完善，但其公共交通不兴旺。地块区域主要道路地块现区域主要道路依靠劳动东路，长沙大道。此两条路均为市级主干道交通优势张现，因此能对本地块起到有效的支撑。长沙大道劳动东路工程分析工程资源分析区域市场分析住宅市场商业市场工程研判本案体育新城边缘生活区——该区域以绿城·桂花城为带动楼盘，其品质得到提高，该区域紧贴长沙大道，处在体育新城与市中心的交接地带，随着体育新城板块的日益繁荣，以及市中心与体育新城的交接，其必然也会开展起来。体育新城高尚住宅生活区——该区域是受体育新城和一馆三中心影响最大的区域，其开展速度也是最快的，众多开发商的追逐，市场的高度认可，充分表达了出这些特征。这些也是城市规划合理扩张的必然结果。体育新城政务生活中心区——该区域主要为雨花区政府所在地，政务功能相当明显，目前开发程度比较低，位置比较偏，但路网建设正逐步到位，市政配套尚需较长时间完善，其开展前景值得关注。区位/交通/配套/环境区位/交通/配套/环境浏阳河雨花区武广专线火车站本案东塘2.9KM3KM1KM3.3KM汽车东站本案位于劳动东路与沙湾路交汇处，处于体育新城板块，是雨花区的热点，03年五城会场馆，地理位置优越，交通便利，距市中心直线距离3公里，距黄花机场18.5公里，距株洲、湘潭均为40公里，有利于资源共享，对两型社会的开展将有极大的促进作用。区域内规划建设大型体育场和一馆三中心、酒店公寓、金融商贸中心、运发动村等。工程有着得天独厚的区位优势，是长沙市的东南门户，占据了长沙市东南两个方向出城口的主通道，有足够的开展空间和广阔的开展前景。区域的升值前景非常可观。区位/交通/配套/环境东二环劳动东路万家丽路武广专线火车站长沙大道本案人民路浏阳河大桥圭塘河大桥汽车东站京珠高速区位/交通/配套/环境万家丽路华雅高尔夫高桥商圈马王堆商圈市一中华夏学校德雅医院本案体育文化休闲公园黎托商圈万家丽沃尔玛市二十六中一馆三中心浏阳河风光带“体育新城〞板块的形成和开展，成为长沙房地产业的一大特色区域。高桥、黎托商圈，以及众多高档楼盘的集群效应，使区域无论是市政配套还是生活配套的上升速度都是其他区域所难以比较的。区域以绿城·桂花城为带动楼盘，其品质得到提高，随着体育新城板块的日益繁荣，以及市中心与体育新城的交接，围绕着区域高档住宅开发，伴生了上河国际的商业配套、华雅高尔夫的星级酒店配套、四通八达的路网配套和日益完善的公交系统。圭塘河风光带的配套即将开工，市一中名校就在咫尺。

这些配套正将体育新城以万家丽路为中心的学校、酒店配套注入生活化元素，片区也由单一体育休闲功能为主变成以居住生活功能为主。本案武广新城浏阳河文化公园奎塘河休闲风光带劳动东路京珠高速区位/交通/配套/环境以迅速延伸的劳动东路为纽带，以体育新城为核心的规划，已经初步形成作为一个高尚住区的生态内核。2021年规划建成的圭塘河风光带，更成为工程生态价值的点睛之笔；而倚靠以体育休闲、生态规划为开展重心的体育新城版块，也使工程具有了快速向上的生态开展潜力。工程的生态环境框架已根本成型，随着浏阳河公园等重点景观设施的完成。工程周边的生态环境已逐步完成从“点〞到“面〞的层次过渡，形成对工程周边的规模化、特色化、多元化的多层次生态覆盖。经济指标区位条件交通条件配套条件环境条件地块条件具有一定限制地形具备可塑性潜力板块路网兴旺公交不便捷未来开展使得配套完善生态资源链缺乏塑造纯住宅社区的根底内部布局上具有一定发挥空间武广新城建设带来的利好出行本钱较高目前不能完全满足生活的需要拥有塑造中高端产品的根底产品规划需要合理地结合区位条件出行条件缺乏生活配套待加强产品可依托区位具备一定提升空间资源回忆工程分析工程资源分析区域市场分析住宅市场商业市场工程研判雨花区简介武广客运站区域细分市场黄色区域：雨花区市中心板块红色区域：雨花区武广新城板块绿色区域：雨花区红星洞井板块蓝色区域：雨花区植物园板块

雨花区区域楼市板块的划分：本案工程分析工程资源分析区域市场分析住宅市场商业市场工程研判白色路段：二环线

红色路段：人民路

蓝色路段：东三环紫色路段：万家丽路

绿色路段：劳动路

黑色路段：湘府路本案左岸右岸星城世家江河双水岸一品东庭西子花苑锦湘国际上河国际高桥财富水云间泊爱蓝湾美丽星城华凌机场高速大东门商业广场绿城桂花城融科檀香山茂华国际湘三江花中城中隆国际玉玺嘉盛华庭新城新世界致雅花苑中城丽景香山山水城市风景他城时代公寓中天馨园樱之谷东一时区本案项目名称占地面积建筑面积物业类型开盘时间销售均价销售率销售周期东一时区0.6万方3.6万方小高06年5月3800售罄1年一品东庭1.5万方6.1万方小高07年2月3600售罄半年高桥财富0.6万方3.2万方小高07年4月3500售罄半年嘉盛华庭2.4万方6.9万方小高05年9月3200售罄1年半水云间14万方16万方多层03年9月6000售罄3年半樱之谷7.8万方5.2万方多层04年5月4500售罄3年左岸右岸（一期）0.5万方3万方高层07年1月3400售罄半年星城世家（一期）5.9万方10.7万方多层，小高04年9月4200售罄2年半绿城桂花城（一期）8万方14万方多层，小高06年6月4700售罄1年半西子花苑（一期）5.4万方16万方小高06年11月4200售罄1年上河国际（一期）1.7万方10万方小高06年3月3650售罄1年半售罄工程项目名称占地面积建筑面积物业类型开盘时间销售均价销售率星城世家（二期）5.3万方9.5万方多层，小高07年11月600028%西子花苑(二期)3.9万方13万方小高07年11月500032%上河国际（二期）3.4万方20万方小高07年11月450034%锦湘国际38万方80万方小高，多层04年6月420068%茂华国际湘6.3万方18万方小高，高层07年10月470042%三江花中城7.5万方17万方小高，多层07年9月450056%中隆国际玉玺12万方42万方高层07年10月500036%新城新世界（一期）2.6万方8万方小高07年11月530064%中城丽景香山（一期）9万方4万方多层，小高06年5月480093%山水城市风景5万方18万方小高07年7月450068%在售工程从以上图表中可以看出该板块平均售价主要集中在4500-5500元/M2这一区间，造成这一现象主要原因在售楼盘中将近50%的楼盘大多集中在今年第四季度左右开盘，正好赶上整体市场上涨态势因而顺势拉高。较高的房价虽然显示出市场的利好，但从某种意义上来讲也直接影响到楼盘的销售进度与态势。07年度在售楼盘价格区间区域内售罄楼盘销售均价价格区间主要集中在4000元/M2以下，这种局面主要是售罄楼盘入市时间较早，大多于2006年开盘，从而致使此区间价格在销售均价区间所占比例较大。从在售楼盘价格区间与售罄楼盘价格区间比照中我们可以明显感觉到此板块价格迅猛的上涨势头，在证明了此板块被市场热捧的同时我们也注意到价位的急速上升对各楼盘销售态势的抗性也越发的明显。07年度售罄楼盘价格区间武广新城板块根本为中大户型主导，导致这种状况原因有二：1.因本板块所处城市新型开发地区，用地本钱能得到很好控制，中大型产品需在较大规模工程内发散集聚效用情况下可以实现单位面积收益的最大化。2.中大户型虽总价高但相对市中心居高不下的房价而言其性价还是比较高的，又由于地理位置靠近市中心地带，是住家首选之地。在售主力房型从武广新城板块在售与售罄楼盘体量比照中我们可以感受到售罄和在售楼盘主力体量前后有相当大的差异，售罄主要是以10-15万方以上为主力区间而在售楼盘那么主要以15万方以上体量为主，这种差异化主要是跟开发商开发策略有关，我们从在售楼盘中可以看到大型开发商在经过前两年的土地开发战略“屯地〞期后土地价值的稀缺性得到充分的表达。必将促使大型开发商所储藏的土地将不断的冲击市场。雨花区武广新城板块在售与售罄工程体量比照雨花区武广新城板块本年度售罄工程销售周期雨花区武广新城板块售罄楼盘销售上来看，区域楼盘根本能在2年的时间内被市场接受并予以消化，也可从侧面看出本板块持续被市场看好，从而使本板块房源一直得到市场较高的认可度中。但本区域市场后续楼盘供给量的销售速度由于工程体量较大，再加上日益被各种因素不断推高的房价，将直接影响该板块后续的去化速度，整体清盘周期将会被拉长，而开发商回款的压力将不断增大。项目名称占地面积建筑面积容积率预计上市左岸右岸（二期）0.5万方3万方608年年底江河双水岸7万方17万方2.408年年底泊爱蓝湾4.7万方16万方3.3808年年中美丽星城10.5万方25万方2.3808年年底华凌机场高速7万方22万方308年年中大东门商业广场5万方25万方508年年中融科檀香山12万方30万方2.508年年底致雅花苑2.6万方6.8万方2.608年年中他城时代公寓0.7万方2万方308年年中中天馨园1万方5.8万方508年年中绿城桂花城（二期）7万方17万方2.508年年初预计上市工程区位市场状况：位于长沙城市新兴开展城区中心区域，整个板块受到的关注超过其它区位。区位市场潜在供给量：而本板块整个楼市的“大象的竞争〞格局越演越烈，工程规模呈明显放大趋势。20万方以上的工程占整个潜在供给工程总数的60%，而建筑形态以小高层为主！工程的同质化竞争日趋剧烈大规模直接导致产品同质化开展雨花区武广新城板块长沙老市中心区〔城市旧城改造〕1，区域土地供给日趋放量，大型开发企业纷纷启开工程。2，潜在供给量可观，明后两年本区域供给将到达170万方，其中15万方以上的工程数将近占整个区域潜在供给工程数的70%。良好的交通条件与具规模的中高档住宅区的迅速开展使得本区域市场成为承接市中心板块与远郊板块的重要桥梁。作为今后长沙开展的重点区域，本板块在长沙市整个经济推动的作用将日趋凸显。板块趋势区域内住宅市场判读立地条件工程区域资源区域市场住宅市场商业市场工程研判区域市场解读武广客运站本案红星商圈：大型批发、零售、仓储商圈，以五金、石材、农产品、建筑产品、家具装饰等为主要经营载体。

高桥商圈：大型批发零售综合商业体系，涵盖家电、装饰装修、日化等多个领域，中南地区最大的交易市场。二环线周边商业区域主要商圈两大商圈沿城市环线布局，在过去一度成为南城商业支撑点。随着时间的推移，城市外扩，其设备开始老旧，交通情况日趋繁忙拥挤。同时两大商圈也面临更新换代问题。与株洲、湘潭两市融城在即，长沙南移的脚步也逐渐加快。诸多问题让长沙市政府开始考虑片区整体南移问题，以其与两市的商业承接，同时空出土地以供城市根底设施建设。武广新城--未来城市“次中心〞毋庸置疑，武广长沙新站所处的位置是一个战略性的地理节点，黄花机场、京珠高速，以及规划中的长沙轻轨，都属于这一区域内。规划中的长沙轻轨将采用与武广长沙新站无缝对接的方式。

这种纵横交错的立体交通网络形成了一个最快速进出长沙、出入湖南、连接国内外的大通道，必将深刻地改变长沙目前的城市格局，并给长沙东城地产带来千年一遇的腾飞时机。眼下，长沙市委、市政府已规划将武广长沙新站周边的8平方公里区域，打造成一片具有地标性质的新城区。2007年11月5日，备受各方关注的武广新城核心区首个向市场推出的地块([2007]挂094、095号)正式在长沙市国土交易中心拍卖厅开拍。最终，这两幅相邻地块均被由阳光100携手湘诚房地产公司合作成立的湘诚壹佰公司收入囊中。随着这一被命名为“阳光100武广国际〞的超级大盘浮出水面，“武广核心区第一盘〞也横空出世。阳光100武广新城市位于劳动东路与红旗路十字路口，综合面积近800亩，建筑面积将达130万平方米。形象定位为“新世纪长沙之门〞。工程建成后，将成为新片区最具代表性的建筑群，提升片区的形象品质，带动片区的商业气氛，拉升片区的经济开展。以其为核心形成新的城市次中心，将集商、住、休闲、物流仓储等为一体，成为未来开展重点之一。在“武广新城〞这一全新崛起的地产板块上，聚集了粤港、江浙、闽南、京城及外乡五大“地产豪门〞的精品楼盘，高端楼盘的集中亮相，将给“武广新城国际新区〞的房地产开发带来新一轮品质升级的强劲冲击波，它们的集中发力将对“武广新城国际新区〞居住品质及商业幅员产生深刻影响。

在武广铁路客运专线的带动下，长沙大东城城市格局将会发生深刻变革，一个依托武广客运专线，以武广长沙新站为中心新城即将崛起。而现阶段武广新城还只是处于初级阶段开展起，那么从板块商业而言，整个商业规划还只是停留在规划图纸之上，很难型成实际意义上的商圈。“武广新城〞现阶段所处开展位置体育新城板块商业开展趋势Ø大规模、品牌商业将逐渐将杂牌及小型卖场吞并。Ø由于本板块正在经历高速化开展的过程，商业化进程速度将逐步启动。Ø随着商业的开展，因其开展而聚集起来的商业需求将逐渐增加。Ø随着路网改造，其辐射面将从长沙向长株潭核心中部扩张，而品牌化运营需要专业的强势支持。而本区域商业幅员是属于城市次级商圈？物流繁重，日趋饱和；还是未来城市次中心？开展仍需时日……处在城市结合部的承接处的区域商业市场，是存在开展机遇的。商业承接与开展，给工程所在区域位于可填补片区的空缺，可承接新老两大商圈的商、物资中转的中心地带……也恰恰正是这样一个地理位置使工程对区域内商业圈的开展拥有着相当大的优势！区域内商业市场判读工程资源分析区域市场分析住宅市场商业市场工程研判工程分析通过对工程外在价值的挖掘和产品特点概括可以得出工程的直观素描印象——武广新城版块50万平米包含商，贸，娱，住的大型综合项目。身材身价内涵长相城市规划和发展的重心地带，在区位、交通、生态、配套方面具有无可比拟的先天优势土地平整，易开发。土地形状方正无浪费面积。地处武广新城“核心”地带，前景看好。工程具有区位优势，商住一体的大型综合体工程。居家空间社交空间工作空间按照城市人群一天的时间分配构成一座城市的三大根本功能空间当这些根本功能空间整合于一个特殊地理特征的地点一个城市综合体就诞生了……居家类时间工作类时间社交类时间关于城市综合体社交空间居家空间工作空间2134全案分析框架工程研判附件工程定位建议产品规划建议工程资源划分商业功能商业地产商务功能住宅地产工程整体定位建议主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE工程整体定位工程资源划分商业功能产品商务功能产品酒店皮革城沿街商铺28万平方米住宅容积率＜住宅3.022万平方米商业容积率＜商业4.5工程总体量：51万平方米我们通过工程自身体量配比可以看出来，工程自带商业的量相当可观。商业总体量占到整个工程总体量的43%，而商业容积率相对而言较高，因此本工程的商业地产局部不可能只靠一种功能产品进行支撑，必须设置能内部产生循环的商业链条来拉动本工程商业地产高效运转。50主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE工程整体定位工程资源划分商业功能产品商务功能产品酒店皮革城沿街商铺28万平方米住宅容积率＜住宅3.0二、区域内购房人群年龄结构分析：25-35岁的人群是购房的主力，合计约占总人群的一半。40-49岁的人群合计比例不到10%。这一年龄段的人群往往是二次购房的主力，他们的缺席说明目前市场不成熟的现状，也为后续本区域房地产业未来向高品质开展预留了空间。三、区域内家庭年收入分析：家庭年收入中3-6万是主流人群，约占四成；其次是6-10万的家庭，占27%。以这样的收入水平而言，本区域内房价未来仍有一定的上升空间。四、区域购房目的分析：五、局部对应关系：〔1〕面积与年龄，婚姻状况和家庭收入的对应关系面积年龄婚姻状况家庭收入90平方米以下50岁以上已婚并且孩子年龄在16岁以上3万元以下90-110平方米N/A已经结婚，但还没有孩子3-610-15万元110-130150平方米以上25-30岁之间通常未婚，或已婚但还没有孩子N/A130-150平方米30-40岁之间孩子还不超过5岁收入上无明显特征〔2〕户型与总价、家庭收入的对应关系房型总价家庭收入两居室低于35万元6万元左右三居室35-50万元之间6-15万元之间10-15万元多选择三室两厅6-10万元人群通常选择三室一厅，但大多喜欢2个卫生间四居室50万元以上15万元以上〔1〕25-35岁的品质家庭是本案所处片区的主要客户群体，大多数为一次置业和准二次置业者。〔2〕从户型需求的交叉分析，两房、三房的需求覆盖面是最广的，面积适中的四房两厅也应成为户型配比的次局部，另外，客户对户型的要求越来越高，除了布局合理外，更增加了对入户花园等健康化生态空间的需求。〔3〕虽然跃式房实用性有所降低，但应在户型设计中有所考虑，给人更多空间上的变革需求。〔4〕在辅助局部，目前双阳台是主流产品，但30岁以下的消费者普遍呈现出对新型户型的兴趣，错层阳台设计可以进行尝试。〔5〕局部中低收入者对总价在25-35万元以内的户型需求量比较大，面积需求在70-110平米左右的户型面积是比较受中等收入者和中高等收入者所青睐的。区域住宅产品需求特征工程住宅产品定位建议→新都市享乐主义精品住区工程核心优势呈现——处在雨花区体育新城板块的优越的位置，是武广新城与中心区最接近的区域，特质表现得最有上升潜力的地方。区域主要客户群年收入3-10万元。区域内部中高档住宅工程林立。综合型商住工程，商业配合住宅，生活配套设施可以得到支撑。工程周边环境较好，体育新城能给本案住宅工程提供有力的环境保障关键词：组合居，紧凑三房主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE工程整体定位工程资源划分商业功能产品商务功能产品酒店皮革城沿街商铺商业地产开展趋势长沙商业地产市场分析

长沙商业地产现状

1、长沙市商业格局：根据二OO五年七月通过我省专家评审会的?长沙市商业网点布局规划?，确定了长沙未来15年城市商业开展总体目标：

到2021年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业开展战略与开展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。21345长沙主要商圈分布图商业格局特点：1、

现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈——五一商圈向外扩散。2、

随着城市的不断扩张，外来大开展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。3、

商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；业态特征1〕

各业态开展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的开展滞后；2〕

传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代；3〕

步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；4〕

超市相对是最普遍适合的业态：根本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有开展空间；5〕

电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群；6〕

批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及根底配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。商圈分布过于集中，新兴商圈崛起尚需时日长沙大型综合性批发市场布局红星建材大市场红星农副大市场高桥大市场万家丽建材广场马王堆陶瓷建材新城中南汽车世界三湘南湖大市场湘浙小商品批发市场郁金香建材大市场广大环球家具超市市场名称市场规模使用年限商铺总数商业业态平均租金（元/月/M2）万家丽家居建材大市场6万方7年600多个零售130-150元三湘南湖大市场37万方14年2300多个批发零售70-80元高桥大市场67万方10年6000多个批发零售主临街100元中南汽车世界133万方3年3400多个批发零售主临街40-50元马王堆建材大市场13万方5年500多个批发零售主临街100-150元郁金香建材市场5万方2年600多个批发零售40元广大环球家具市场3万方2年220多个批发零售100元湘浙小商品批发市场6.5万方2年450多个批发零售100元红星建材大市场12万方2年1200多个批发零售40元红星大市场87万方1年13000多个批发零售55元长沙批发零售市场总结2、专业批发市场成功的前提首先，要得到政府的支持，加之市场的定位准确，布局要合理，周边的配套设施要完善，统一规划管理，交通便利，市场内应设有大型停车场，进入市场的道路要宽。还要注重广告宣传，提高业主的经营信心。3、长沙市专业批发市场的开展趋势按照目前长沙市制定开展的规划：100亩以上的大型批发市场，原那么上不能建在二环线内，已经建设的将要逐步搬迁；同一经营类型的市场，必须与邻近同类市场相距5公里以上。4、市场的时机点寻找空白市场或建设大型的物流配送中心：起点高，管理先进。5、专业批发市场对区域经济的影响随着专业批发市场的不断成熟和开展，带动着城市就业，政府财政收入稳步上升，包括金融房地产、人流、物流、仓储、餐饮休闲娱乐业等产业，形成一个以市场为中心的产业链。22万平方米商业容积率＜商业4.5而本案商业体量较大，商业容积率到达＜商业4.5

因此我们将会把本案商业产品进行多种功能物业设置。商务功能产品OFFICE酒店商业类地产产品，从产品功能上来进行区分可分为：

商贸功能产品和商务功能产品。商贸功能产品皮革城主题商业街区沿街商铺主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE工程整体定位工程资源划分商贸功能产品商务功能产品酒店皮革城沿街商铺专业商贸市场沿街商铺主题商业街区123

下面就本工程商贸功能产品提出以下局部建议：核心构件1皮革城作为本工程开发方：海宁皮革城对大型专业批发市场管理与经营有相当成熟的经验，因此，针对本案商业地产板块的皮革城专业市场，我们不做深入探讨。整个湖南缺少一个专业的皮革市场区域内市场相隔距离较为合理自身具备条件并拥有不可复制资源整个湖南都缺少一个专业型皮革市场，这就意味着本工程在市场中有较大机遇，市场中缺乏的也就越发的显得可贵，区域内暂无其他大型专业批发市场。工程自身却拥有着开发商多年对市场管理与经营的经验。而最珍贵的是海宁皮革城在浙江的成功运营，在运营期间积累下来的珍贵的人脉与人气！本案设定为专业皮革商贸市场的支撑：中等规模，中等档次的专业皮革批发市场根据长沙本地市场状况中等规模的专业批发市场体量：4万方—6万方核心构件2主题商业街1大区域消费特色典型新兴城区主干道旁成长型商业周边大都是新兴中高档住宅区。因新城区的兴起，使该片区域具有良好的城市根底设施。但所在区域的物业入住率相当低，直接导致该片区域商业气氛较为薄弱。随着城市商业的开展、革新。周边商业市场将会逐步得到完善。1、工程地段属兴起高尚居住区工程紧临主干道万家丽路，位于省游泳馆旁边，处于雨花区体育新城中心地段。具有非常便利的交通，加上省政府南迁带来南城的快速开展，大量中高档楼盘扎堆开发。2、工程地段交通便利韶山路是目前长沙南北向的主要交通干道之一，车流量巨大，多路公交线路通过，加上未来地铁1号线规划，贯穿韶山路，区域内的交通将更加兴旺。2大地域性优势左岸右岸星城世家江河双水岸一品东庭西子花苑锦湘国际上河国际高桥财富水云间泊爱蓝湾美丽星城华凌机场高速大东门商业广场绿城桂花城融科檀香山茂华国际湘三江花中城中隆国际玉玺嘉盛华庭新城新世界致雅花苑中城丽景香山山水城市风景他城时代公寓中天馨园樱之谷东一时区本案凑建楼盘在售楼盘售罄楼盘170万方230万方100万方从以上图表中我们可以推算出未来10年当地家装市场将会存在着巨大的需求，而现在工程所处区域内高档家居商业街区还是个市场空白。易居观点——主力商业街区业态建议本工程商业必须形成热点，建议在进行商业业态规划时，可以考虑安排一个“时尚生活家居广场〞主力商业街区即满足业主及周边人群的相关需求，又填补区域市场对此类商业强烈的潜在需求。主力商业街区1、年龄跨段：26-40岁；2、学历构成：大专以上居多〔包括本科在内占到59%〕；3、家庭构成：多为已婚〔占到60%〕；4、收入分布：6-10万元/年〔占到48%〕；商业模式商铺形式商铺面积段选择综合性商业中心和特色商业街的人数比例最大。选择独立商铺的人数比例较大。选择商铺的面积段集中在30-50平米之间。以独立商铺为主，商铺面积段划分为30-50平米的综合性商业中心或特色商业街。

那么该商业街体量３－４万方为宜。核心构件3沿街商铺所在区域描述目标客群分析——经营户关于经营户的根本描述1、年龄跨段：20-30岁，整体年龄段偏向年轻；2、学历构成：高中居多〔占到40%〕，其次是中专和职高〔占到20%〕；3、家庭构成：多为新婚三口之家〔占到46%〕；4、收入分布：3-6万元/年〔占到81%〕；经营户对于商业经营模式需求高达50.6%的人建议做成社区商铺，这一点是考虑到和工程的住宅局部相结合，是可以对外开放的半开放型社区商铺，经营有固定客源的保证。另有24.7%的人建议做商业广场，10.1%的人建议做购置物中心，7.9%的人建议做商业街。经营户对于商铺形式需求从上表中可看出，独立铺面是选择人数比例最高的，超过了半数，这种商业模式的自由度较大，不受其它方面的限制，自行出租或经营皆可，因选择面较大，所以降低了经营风险。经营户对于商铺面积段的需求对商铺需要面积段主要集中在30平米到70平米之间，其中30平米以下的需求有25.6%，31-50平米的占到29.6%，51-70平米的占到18.4%，面积越大，需求量越小。对商铺所需求的面积段根本为独立商铺的面积段，也说明了前面消费者对独立商铺的偏好。[易居中国]长沙金岳房屋销售【海宁皮革城工程】定位策略建议〔二〕商业模式商铺形式商铺面积段选择社区型商业模式的人数比例较大。选择独立商铺的人数比例较大。选择商铺的面积段集中在30-70平米之间。以独立商铺为主，商铺面积段划分为30-70平米的社区型商业。该沿街商铺体量２－３万方为宜。从对经营户的分析得出的商业定位主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE工程整体定位工程资源划分商业功能产品商务功能产品酒店皮革城沿街商铺OFFICE酒店12本工程商务功能产品提出以下建议：主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE工程整体定位工程资源划分商业功能产品商务功能产品酒店皮革城沿街商铺我们先来看看OFFICE市场状况通过对整体市场的分析寻找答案——我们要不要做OFFICE？1、九十年代初的萌发期：这一阶段写字楼市场尚未成熟，大局部产品与真正的写字楼差距较远。2、九十年代末的成长：顺应当时大中型企业的需求，优良的硬件设施以及完善的物业管理效劳在以银华大厦等为代表的楼盘中得到了表达。3、千禧年初的创新——SOHO商住的时代。4、2002-2004年：酒店式公寓席卷星城。5、2005年以来：步入高档专业写字楼时代，向国际化大都市看齐。长沙写字楼市场开展阶段1、区域布局特征〔1〕沿市区三横两纵5条主干道呈“日〞字形分布。〔2〕在不同区域形成各具特色的商圈。2、规模特征其单体建筑规模一般在30000㎡-70000㎡左右。这主要因为政府在土地出让时严格控制了市中心地段。长沙写字楼市场开展特征项目名称交付时间总层数总套数空置率租金（元/平方米/天）恒隆国际大厦20052818216.4%2.2联合商厦19983314230%1.4平和堂1998地上28层1893.2%2.4蓝色地标2003162534%2.3三重大厦20023010450%1.2华侨大厦1998313243%1.1新世纪大厦20052034014.7%1.8新时空NO12005291199.2%1.2佳天国际20072923075%1.7名汇达商住楼200212724.2%1.15维一星城2005312640.4%1.7保利文化大厦20052730510%2.2海东青大厦20002820035%0.9和府20012932430%0.92财富中心20023230020%0.88建鸿达现代城20042826412%1.7第一大道20041624011%2.4顺天国际财富2002342074.3%2.8在售、售罄写字楼项目名称总套数主力面积段销售均价销售率湘域中央

192

40-80平方米7000100%华美欧

143

120-140平方米750078%标志·麓谷坐标

189

80-160平方米3800100%标志·长沙商务中心

118

145平方米680048%中天广场

364

95-190平方米7500

95%汇富中心

147

128-170平方米

5600

90%定王大厦

312

138平方米720095%岳麓一号36246-482平方米

580064%长沙写字楼开展趋势2、区域开展趋势：目前长沙写字楼主要集中在CBD区域及周边，但随着星城南拓，省府南迁，经济中心将发生南移。在东塘商圈和体育新城、天心生态新城等新兴城区，经济开展动力强劲，未来几年长沙的写字楼市场的剧烈竞争场景也将在劳动路以及湘府路沿线精彩上演。新火车站新市政府新省政府3、套型设计及消费特征〔1〕套型建筑面积区间差距很大，从30平米到2000平米的套型都有。〔2〕中小企业或民营企业偏好小面积的中低档写字楼作为过渡，而逐步向中高档写字楼迁移。大型企业或国有企业那么通常会选择整层买断或自建商务楼来满足办公的需求。4、硬件配套特征以办公户数：停车位按照1：0.9的比例设置停车位，根本能满足写字楼停车的需要。电梯普遍采用进口品牌电梯，电梯数量也增多，更好的满足了办公人员上下班的需要。5、软件效劳特征无论是产品设计方面，还是物业管理方面都越来越偏重人性化效劳。消费主力:随着长沙市社会经济的迅猛开展，众多外来企业的涌入、本地一批企业的成长壮大，为专业写字楼创造了广阔的开展空间。据调查分析，目前支撑长沙市写字楼市场开展的三大主力是：〔1〕跨国公司、省内生产型企业与本地大型民营企业；〔2〕民营中小型企业；〔3〕政府加大招商引资力度，吸引的一批外地企业。需求市场租价：已投入使用中的高档专业写字楼，2006年租金在1.5元-2.0元/平米/天之间，而今年上涨至1.7—2.8元/平米/天之间。处在中端的亚专业写字楼租金相应稍低一些，在元/平米/天之间，今年仍保持在这个范围之内，可见高端写字楼走俏市场，低端写字楼租金价格上不去，空置率还加大。2000以前老写字楼的租价呈现不同的态势，有的因其建筑设计的超前性和物业的合理效劳，在现在仍能保持不错的租金水平，而另一些那么走向衰退，只能以低于1.0元的价格吸引租户。酒店式写字楼〔通程酒店和金源酒店〕由其星级酒店的效劳、先进的设施和良好的形象支撑其相对较高的租金水平，租金大致在元之间。售价：2006年在售写字楼的均价在5000元/平方米到6000元/平方米左右，而2007年普遍到达7000元/平方米以上，有些工程如中天广场、华美欧等个别销售价格超过8000元/平方米，可以看出长沙高档写字楼价位正在稳步上升。

写字楼租售市场写字楼地产专题附：长沙写字楼空置调查长沙市2006年办公楼空置面积（单位：万平方米）项目总空置面积其中待销房屋（一年以内含一年）滞销房屋（一年以上至三年）积压房屋（三年以上）办公楼10.576.341.233百分比100%61.73%22.95%15.33%长沙市2007年上半年办公楼空置面积（单位：万平方米）项目总空置面积其中待销房屋（一年以内含一年）滞销房屋（一年以上至三年）积压房屋（三年以上）办公楼9.254.192.322.74百分比100%45%25%30长沙写字楼市场存在的问题：1．长沙现代化的甲级写字楼过少以新出现的中天广场、华美欧、汇富中心为代表，写字楼正处飞速开展阶段，智能化、产品创新、新设计理念，各个都在向专业型开展，但是总体数量过少。目前使用中的写字楼出现的最大的问题就是电梯不够用、有些没有中央空调、物业管理不到位。2．商住楼占有率过大目前在长沙市场，商住楼占据了写字楼市场的50%的比重，大量商住楼的开发，导致长沙无法形成真正有质量有品位的高档写字楼。3．突显出企业的个性不够专业写字楼的个性化在兴旺地区已经开始了有关的摸索。长沙在这方面做的还远远不够，大多数本地开发商仍较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面，但是需要指出的是已经有一些工程开始做有关尝试。4．写字楼配套不合理主要是硬件和软件配套上都存在不同程度的不合理性。写字楼市场存在问题根据调查，区域3公里范围内影响力较大的商业地产工程有华菱·新城地标、茂华·国际湘、新城新世界、嘉盛华庭。但没有一家专业写字楼。随着省内外人士陆续进入长株潭融城区，武广新城片区常住人口的增加，片区的商业和商务气氛将日益浓厚。武广铁路新站建设使用后，片区每年新增上百万的流动人口。一个全新的城市CBD区域将在这里逐渐形成。

综上所述：今后片区对于专业商务写字楼需求较大目前的片区的专业写字楼市场空白区域内市场本工程的商业、住宅业态建设成型后，对于商务写字楼的需求增加。1、皮具批发市场的经营者需要一个除仓库功能外的，有一定形象和品味的写字楼作为办公区域；2、住宅工程建成后，有局部业主在创业初期，将优先考虑租赁工程自身的写字楼；我们根据以上几点得出结论OFFICE设置可行，既然设置合理那么我们就要搞清楚另一个就是“工程OFFICE该怎么做〞？工程内需求写字楼客户的主要来源长沙写字楼市场正呈现差异化竞争的格局，客户细分的程度加剧。一般而言，写字楼的客户群体可以分为以下四类：(1)实力雄厚、开展历史悠久的大公司：资金充裕，注意形象的维护，高档写字楼通常是他们的购置或租赁目标。

(2)开展中的中小型公司：处于事业开展阶段，需要档次较高的写字楼来为其开展提供较好的平台。形象好、品质高的写字楼仍然是他们的首选。(3)刚刚起步的小型公司：因为资金的限制,人员对空间的需求也不是很大，为求公司立足生存，所以价格实惠的中低档写字楼是这类公司的购置或租赁对象。(4)个人工作室或部门承包人：对办公面积需求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。入驻市场的开展中的中小型公司“内〞循环：市场内部因商务直接导致的需求“外〞循环：由“武广新城〞迅速开展带来的巨大的商务需求市场中刚刚起步的小型公司个人工作室或部门承包人实力雄厚、开展历史悠久的大公司板块中刚刚起步的小型公司板块内的开展中的中小型公司本工程写字楼客户的主要来源本工程的办公写字楼因自身自带商业而且综合商业量较大，因此将会自我消化局部办公产品。与此同时外部的商务需求将会很好的弥补内部消化的缺乏。“内〞循环：市场内部因商务直接导致的需求“外〞循环：由“武广新城〞迅速开展带来的巨大的商务需求“内，外〞循环合力产生的商务需求。产品配套分析：〔1〕电梯、车位、物业管理名称层数车位数货梯客梯电梯品牌物管费（元/平米/月）维一星城3125016FUJITEC2.6恒隆国际大厦28400110三菱2.3湖南信息大厦3213014西子奥的斯2.28顺天国际财富中心3020016三菱2.8湘域中央3072015蒂森克虎佰1.38华美欧国际2125816未定未定三重大厦276012FUJITEC2联合商厦3315012三菱1.5明汇达商务楼128013三菱2.5佳天国际新城29350每层1每层4三菱2.6名称层数车位数货梯客梯电梯品牌物管费（元/平米/月）新时空大厦2438024OTIS1.8新世纪花苑2040022OTIS2曼哈顿大厦2416212蒂森克虎佰1.6第一大道2030015三菱2.32亚大时代2812013奥迪斯2.48财富中心299012通力1.6中天广场2770018奥迪斯4建鸿达30180

5中航南光2.15嘉顿新天地2316235日立2银华3012014三菱3汇富中心2437914芬兰通力2OFFICE体量建议名称总建面m2楼层名称总建面m2楼层中天广场14000027*2定王大厦9155133顺天财富中心7800034佳天国际新城6000029华美欧国际6000025恒隆国际5000028联合商厦3598833保利文化大厦3280027蓝色地标3000025和府2000029通过数据可以看出，长沙专业OFFICE体量区间在6-8万方之内为多〔2个超级5A写字楼中天广场为双子楼，定王大厦超过33层且占地面积较大〕。作为填补市场空缺的专业商务写字楼，本工程体量不能偏小，也不能过大。

〔1〕片区内未来开展潜力较大，今后将有所需求；

〔2〕为满足工程本身专业性市场的写字楼需求，保持一定量的写字楼是较为合理的。

〔3〕一般写字楼辐射范围为3—4公里，而工程所在片区市场的空白使得本工程可以辐射整个武广新城，辐射范围将扩大到5公里左右。

综上所述，建议本工程OFFICE体量在5——6万平方米上下是比较适宜，也是符合商务市场的开展需求的。主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE工程整体定位工程资源划分商业功能产品商务功能产品酒店皮革城沿街商铺长沙四星级及以上酒店的详细调查

１、酒店数量五星级酒店8家、到达五星级标准尚未评级的8家，四星级酒店13家、到达四星级标准尚未评级的7家。2、分类商务／旅游：运达喜来登酒店、皇冠假日酒店、紫东阁华天、华美华、鑫都、湖南华天、通程、湘泉、君逸康年、金源、五华、神农、天玺、和一。休闲／渡假：浏阳神农山庄、湖南天园假日酒店、普瑞温泉大酒店、通程同升湖山庄、湖南国际影视会展酒店、华雅大酒店作为休闲/渡假酒店，浏阳神农山庄只有３层；天园假日、同升湖、影视会展都只有４层。而其它各商务型大酒店均在２０层以上，只有华美华仅９层。营业面积及客房数

酒店名称星级主楼层数房间数标准间面积（平米）华天大酒店五星3065626通程大酒店五星5145029神农大酒店五星2534726佳程大酒店五星3223826影视会展五星别墅型22528同升湖山庄准五星421545五华大酒店四星2713732南方明珠四星1826622金源大酒店四星2935437天玺大酒店四星2921621各酒店价格比较〔二〕四星级酒店酒店名称星级标间门市价标间（折后价）套间（折后价）紫东阁华天四¥518¥288¥738浏阳神农山庄四¥538¥328¥528万代大酒店四¥498¥358¥600南方明珠酒店四¥668¥308¥408富丽华大酒店四¥688¥328¥398鑫都大酒店四¥738¥328¥488金源大酒店四¥688¥378¥518君逸康年四¥880¥388¥608新东方大酒店四¥498¥198¥688五华大酒店四¥368¥288¥718天园假日酒店四¥488¥228¥500金惠锦江四¥838¥318¥458同天四¥358¥248¥278芙蓉华天四¥518¥288¥348天玺大酒店准四¥876¥368¥658和一大酒店准四¥368¥198¥528入住率比较名称华天通程影视佳程金源五华神农湘泉天玺君逸康年比例85%68%45%65%65%75%55％50%75%70%收入构成酒店名称客房餐饮会议娱乐及其它华天大酒店32%38%18%12%通程国际大酒店29%30%22%19%神农大酒店36%35%14%15%影视会展酒店18%13%48%21%天玺大酒店45%36%12%7%君逸康年43%34%14%9%长沙酒店现状分析华雅国际大酒店区域内酒店总建筑面积:96000平方米建筑形态:主楼十九层，分为A、B座；豪华别墅3栋停车场：3个，总面积8200平方米，车位340个房间：主楼有各类客房共537间/套。从7F-19F，共有13层。其中17F-19F为商务楼层。除6FB区为行政办公室，17FA为商务会所之外，含总统套房、主席套房、大使套房各1间，无障碍房〔残疾人用房〕1间，商务套13间，豪华套10间，高级套7间，高级单间108间，高级双间220间；豪华单间46间，豪华双间86间；商务单间50间，商务双间16间。单间共计204间，双间共计300间，套房33间。会议室四间，分布在7F、9F、11F、13F。造型特点：主体造型高空俯视凸现太极图，立面造型个性鲜明，拥有100000平方米城市高尔夫练习场地。本工程所在区域内，仅有一家五星级酒店，华雅国际大酒店，距离本工程直线距离1.1公里，车行距离1.4公里。定位目标客户为高端客户。数据说明：未来3至5年，预计将有近40万省内外人士陆续进入长株潭融城区，而武广昕城片区常住人口将到达10万以上，将成为片区酒店业的庞大消费群。在武广铁路新站建设使用后，片区每年新增上百万的流动人口。公务员、企业来长公务人员、政务会议人员、企业骨干、旅游人士、长沙休闲度假人士为片区酒店经营提供强力支撑。随着体育新城的利用率提高，各种比赛的运发动、官员下榻，各种行政会议的召开，也将为片区的酒店带来稳定的回报。区域内需求此定位是基于片区市场未来的强大需求、本工程所在片区的市场空缺、基于工程本省的稳定客源根底之上的。普通综合型星级酒店已经趋于饱和，鉴于本案所处地块特性，我们建议本案酒店定位于：商务型精品酒店法国雅高国际酒店集团是全球规模最大的酒店及观光事业集团。经过三十多年的不懈努力，法国雅高国际酒店集团建立了一个拥有4,000多间酒店的全球酒店网络。从经济型到豪华型，雅高根据每一位客人的需要提供周到的效劳。根据它的定义，它把酒店行业分为各个阶层，同时也建立起适宜不同市场的众多品牌：Sofitel索菲特(豪华型)——具世界一流水准的酒店，追求完美的索菲特集商务与休闲为一体，为游客们提供一流水准，环境舒适，效劳优良，气氛高雅的私人休闲场所。

Novotel诺富特(高级)——具有国际一流水准的现代化商务酒店。

提供汽车旅馆式效劳。

Mercure美居酒店(多层中级市场品牌)——包括三种标准的酒店、旅馆。其环境舒适，价格合理，主要针对商务游客，同时包括公寓式酒店。

Ibis宜必思酒店(经济型)——以其简朴，效劳质量高，经济实惠而享誉欧洲，其声誉在正迅速开展的亚洲太平洋地区有极强的品牌效应。

Formule(群众化旅馆)Formule1汽车旅馆坐落于城市的交通、餐饮和其它效劳的中心。以创新的管理方式和低廉的价格雅高在全球共有20多家诺富特酒店，在中国地区最知名的为紧邻香港国际机场的诺富特东荟城酒店。该酒店供有28层，为满足商务功能，专门设立了可分成4间小型会议室及容纳多达400人的高科技多功能会议设施，由商务会议提供全面的支持效劳。根据市场分析，参照雅高模式，本片区适宜修建一个以中端客户为主体的中档精品商务酒店：

诺富特商务模式酒店1、长沙星级宾馆以成为消费者入住的一个尺度。但更多的普通星级宾馆空置率高，经营较差，更无特色可言；我们应该合理躲避；

2、片区未来开展潜力巨大，但在短时间内聚集较大人气支持酒店的营业存在一定难度。而特色商务酒店的出现，目标客户定位明确，可在一定程度上躲避市场风险；

3、本工程商业、商务功能齐全，定位商务酒店比定位星级酒店更加适宜；酒店的设置对整个工程住宅局部而言：一个定位中高档走精品路线的四星级酒店将会迅速改善整个居住环境，并将提升整个小区形象。酒店销售资本化运作将会使整个工程的经济收益提升一个新的台阶，必将使工程的潜在价值将以更好的以资本收益加以表达。酒店的营业将聚集相当大的人气从而促进整个工程商业气氛的尽快成熟，也将带来不菲的商业营业收入。酒店的设置对工程具有重大意义资本价值最大化—

产权式销售自营产权式销售委托管理酒店资本运作策略酒店通常有三种经营方式：

1，自营。

2，委托管理。

3，产权销售，酒店经营模式。本钱太大自有资产风险过高较为适合本工程的酒店销售及经营模式？长沙已建的产权酒店

产权酒店在长沙的开发案例并不多，目前有华雅华天、中银华天、时代帝景等。华雅华天、国中星城、芙蓉国豪廷大酒店为五星级，时代帝景四星级。项目规模经营方销售价格华雅华天51000平米对外销售310套华天集团7800元/平米中银华天28000平米，212套华天集团6400元/平米时代帝景36000平米，248套香港康年4800元/平米美林·银谷15000平米茉莉花酒店5000元/平米芙蓉国豪廷大酒店6—28层，约40000平米豪廷酒店9680元/平米付款方式首付实际首付月回报年收益回购10年总收益按揭20万167280元2727元5184元40万251836元一次性40万332000元2833元34000元40万340000元〔3〕吸引点

华天管理有保证，收益大，开发商与担保公司双重担保。

〔4〕返租率

按揭税前8.18%，一次性付款8.5%易居观点——酒店的售卖方式产权售卖酒店体量建议酒店层数总建筑面积m2华天迎宾楼30141788通城大酒店51100000运达喜来登31104500神龙大酒店2660000湘泉大酒店3634000酒店层数总建筑面积m2好来登酒店3145000同发合一3040000五华大酒店2739000君逸康年2836153大成华天2930000长沙五星级酒店长沙四星级酒店目前，长沙五星级酒店总建筑面积平均为10万平方米左右。〔存在地域差异性〕四星级酒店总建筑面积平均为4万平方米左右。根据这些数据，我们建议本工程酒店体量控制在5万平方米之内。

〔1〕考虑到工程建设为四星级宾馆，根本满足日常入住率只需4万方体量；另可推出特色酒店式公寓；

〔2〕由于要保持市场与OFFICE的体量，酒店体量必须控制在5万方内；

〔3〕本工程酒店只需做出特色做好效劳即能占据市场，并不需刻意追求量大。现阶段对此区域而言，暂时未有凑建酒店。而酒店物业不管是对本工程的商业还是住宅产品的形象以及价值都会有相应的提高。工程酒店定位四星级，精品商务酒店建议体量：3-5万方主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE工程整体定位工程资源划分商业功能产品商务功能产品酒店皮革城沿街商铺“新城中心〞成长型城市综合体2134全案分析框架工程研判附件工程定位建议产品规划建议住宅规划建议皮革城规划主力商业街区沿街商铺规划工程整体规划OFFICE规划酒店规划建议工程规划实施标准工程整体规划建议总建筑面积（㎡）511400.796容积率＜商业4.5＜住宅3.0绿地率＞40%商业建筑面积（㎡）228498.228住宅建筑面积（㎡）282902.568商业住宅因本工程地块成规整长方形而且紧邻土地东侧〔蓝色区域〕为京珠高速公路为躲避其对工程带来的不利影响特做以下分割：北〔红色区域〕作为商业用地；〔绿色区域〕南边土地作为住宅用地。

这样划分既可保证住宅景观又可使商业与住宅进行有效区分。此规划图仅供参考此规划图仅供参考酒店OFFICE专业市场酒店规划，安排在工程西北角。能有较好的昭示性，同时酒店的良好形象对整个工程不管是工程档次还是价值提升都会有相当大的帮助。OFFICE布局安排在中部位置，接近酒店。可使OFFICE能有更好的景观和更好的物业效劳。商业此规划图仅供参考住宅小区景观设置分析工程整体规划遵循原那么：

道路系统:包括小区内环路、楼前尽端路；机动车、行人的流线组织。

宅间景观系统：充分考虑住宅组团间绿化、隔离、停车等因素，尽量利用高架桥的停车场地，为进一步的景观设计打好根底。保存区域内现有树木，在景观上加以利用。

竖向设计：应结合市政设计确定合理的建构筑物标高、场地标高。

其它辅助设施：按照工程整体设计标准合理布置市政站点〔开闭站、变配电室、中水处理站、燃气调压箱、交接间〕及设施等。

具体布局可考虑：考虑开敞式小区设置，设置一个主入口，两个副出入口。住宅产品规划建议1、开发类型：小高层社区开发层数为16F\18F\22F

目前区域内的大局部楼盘以小高层、高层开发为主，长沙市场也已经适应了带电梯的住宅，目标市场不存在高层的抵触情绪。而同时为了让出更多的地块面积营造园林绿化，降低建筑覆盖率，提升工程综合素质，建议工程以高层主进行开发,以保证工程的容积率,同时不同的层数使工程有错落的天际线.2、建筑风格建议：后现代风格的建筑群建筑风格尽量利用简洁的新理性主义建筑语言,采用简单的几何形，将理性和情感的结合.外立面颜色建议采用西方国家80年代以后流行的naturalcolour〔自然色，即非人工调制〕，是泥土系列自然颜色，稳重而不耀眼。主要利用大面积玻璃窗及精心设计的错层阳台，做适当处理以提供趣味性的几何立面元素.楼与楼之间的连廊成为美丽的风景!错层阳台的设计大面积玻璃窗和阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还可将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一局部，使室内空间、景观更加丰富多彩。本工程的户型应以两房、三房为主，面积控制在70-100平米以内，控制总价，以充分符合年轻型置业者“户型需求紧凑、实用、个性化〞的特点。户型设计时要充分利用面积针对市场不同需求拼合成组合居的形式进行销售。单位房型面积比例一房单位一房一卫45-50平方米约30%二房单位二房二卫/2+1房约72-82平方米约40%三房单位三房二卫/3+1房约90-100平方米约30%3、房型配备建议：四种规格的户型安排实用型满足功能性居住，每一个局部的功能完全满足，但很紧凑，没有空间是空闲的，但已经能满足生活；舒适型：实现各局部的功能，一定程度上满足享受和惬意的要求；浪漫型：创意空间，每一个局部都别出心裁，舒适的空间里进行合理的安排；豪华型：〔为控制总价，在本案以组合居的形式表达〕享受型物业，阔绰大方，倍显尊贵；居住功能——舒适度——新颖性——享受性物业类型户型特征分析一房浪漫型南北通透，方正实用，入户花园，明卫两房紧凑型南北通透，方正实用，明卫，270度凸窗赠送舒适型南北通透，入户玄关、凸窗赠送，大面宽，弹性空间浪漫型入户花园、错层阳台三房紧凑型南北通透，凸窗赠送，明卫舒适型主人套房（主卫、衣帽间、化装间/书房）主卧观景阳台或者凸窗、错层阳台浪漫型入户花园、错层阳台[易居中国]长沙金岳房屋销售【海宁皮革城工程】定位策略建议〔三〕性价比挖掘说明：为舒适型两房、紧凑三房设置入户花园以入户花园为特色，为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用。预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。可将入户花园隔成一个开敞的书房或阳光室三级功能弹性说明：为舒适型三房设270度景观阳台与空中院馆空中院馆可改成一书房空中院馆270度观景阳台工程户型设计与创新方向户型设计原那么：提供从紧凑型两房到浪漫四房的多种选择〔70平米-140平米〕常规动作：多凸窗附加值赠送舒适性打造：明厨明卫、270度凸窗、阳台、入户玄关、主卧、客厅超南等引入创新元素：错层阳台、入户花园、空中院馆物业类型入户花园凸窗大露台空中院馆270度观景阳台错层阳台主卧带书房两房紧凑型√√√舒适型√√√√√三房紧凑型√√√√√舒适型√√√浪漫型√细节局部创新——可拆卸凸窗，赠送面积停车库高层半地下阳光车库：自然通风采光、局部绿化，突出人性化通过地下车库的楼梯，直接到达社区庭院室外空间与外部连通的局部，通风、绿化亲水广场社区入口广场，作为社区名片，结合广场、园林、水景，制造惊艳感；Boutique主题广场充满温馨情调的社区公共空间景观意象以手压泵使积存雨水流入的小水沟随处可以放松的坐下来休息可以亲手栽种植物的公共花坛可配合儿童游戏区建设儿童游乐转换层顶部作为空中花园/城市客厅商业上盖的屋顶花园，配合主体建筑风格，辅以休闲体验设施住宅绿化带：疏林草坪为主，节省本钱，视野开阔，景观价值佳绿化带建议形成工程DIS系统：丛丛簇簇、自然分布的花丛和林间小路充分展示慢城的悠闲自得将绿化带公园做成社区景观的自然延伸，成为路人和车辆的注意点公园除铺设草皮外，还不规律的四散种植高度较低的树丛，设小道，安放休憩桌椅，独成体系，几个装修独特玉器古董小店散落其间，为行人和业主一个停留休息、赏玩和人气聚集的地方

专业市场规划建议1、开发类型：中型商业广场开发层数为6F\10F

中大型商业工程根本都是保持较大占地面积.商超企业根本都遵循便捷、舒适、美观、卫生、平安的总体原那么，较大楼层自身情况对影响购物环境的诸项因素进行改进和提升。2、建筑风格建议：现代风格建筑风格组成的现代购物场所通过门店内外装修、商品陈列、灯光照明、橱窗广告等方面的规划、布局以及各种效劳设施及效劳内容的安排，为消费者营造的整体人文环境。外立面大堂设置楼层商铺沿街商铺规划建议主题商业街区规划建议OFFICE规划建议1、开发类型：中型写字楼开发层数为16F\20F

2、建筑风格建议：现代简约风格本工程建议1、电梯：长沙写字楼客用电梯配置最少都有3台，最多的是6台。考虑到体量，建议仓运1台，客运4台即可满足。品牌客选用质量较好的国产品牌。2、空调：长沙目前有部份写字楼不带中央空调，租金水平越高的写字楼，空调配置越高档且24小时都开放。因此建议为中央空调。3、停车位：考虑到交通状况，建议总户数与车位比例为1：1。4、物业收费：合理即可5、商务功能：商务功能尽量越全。6、水电：建议独立电机房和高压送水系统或楼顶水箱软启动或降压启动系统给水。以应付紧急事件。7、消防：严格按照相关标准实施。8、智能化：具备一定的智能化功能，包括电子监控、数据传送、网络入户等。项目名称主力面积段湘域中央

40-80平方米定王大厦

138平方米华美欧

120-140平方米标志·长沙商务中心

145平方米标志·麓谷坐标

80-160平方米汇富中心

128-170平方米中天广场

95-190平方米岳麓一号246-482平方米根据工程长沙市场的租赁需求及习惯，再参考来企业〔主要是江浙〕的租赁习惯，建议我们的主力户型面积区间在90—160平方米之间，户型多样，满足不同需求。OFFICE面积设置酒店产品规划建议1、开