文案-中山黄圃某项目发展定位报告

中山北，会展旁，尊尚名宅——××地产中山黄圃工程开展定位目标沟通利润最大化中山北部标杆工程短期目标长期目标实现企业战略布局的重要一步合富辉煌对本工程目标的认识：报告目录Part1：宏观市场研究Part3：工程分析Part5：工程营销推广方案Part2：区域市场研究Part4：工程开展定位Part6：合富辉煌介绍及操作优势宏观市场研究

即宏观状态和趋势，研究分析传统的房地产宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。宏观市场研究

中山市整体经济开展迅猛资料来源:中山市统计局数据来源:中山市统计局2007年全市GDP产值1215亿元，同比增长14.7%，其中第一、二、三产业增加值分别增长2.58%、13.51%和17.70%。2007年全市城镇居民年人均可支配收入20317元，首次突破2万元,增长7.5%.近几年来，全市GDP产值年增幅量在15%左右，国民经济总体保持平稳开展态势。经济稳步开展，居民收入逐渐提升。城镇、农村居民人均可支配收入同比增长较快。2007年中山市CPI情况07年中山市CPI紧跟全国CPI水平水涨船高07年市场物价继续上涨，与去年同期相比，居民消费价格总指数CPI累计上升4.2％。其中，效劳工程价格下降1.0％，消费品价格上涨6.0％〔其中食品类和居住类价格涨幅居前，分别上涨10.9％和6.0％)。宏观市场研究

中山市2007年CPI增幅明显数据来源:中山市统计局2007年，中山住宅市场在新一轮大势中持续走高近年来，全市住宅销售面积均保持在20%以上的增幅，其中2006年销售面积同比升幅到达33%，而2007年这种趋势在延续，全市累计住宅累计销售面积496.27万平方，同比上升18%。2006年，全市住宅均价为2961元/平方米，较05年同期上涨6.9%。而2007年，房价在新一轮大势下走高，全市累计住宅均价3865元/平方，同比上涨31%。数据来源:中山市统计局宏观市场研究

中山市住宅市场在新一轮大势中持续走高数据来源:中山市国土资源局镇区均价增长速度拉大近几年，全市楼价增长速度较快，特别是07年，全市楼价增幅为30.49％，全市楼房均价接近4000元/平方米的水平。07年镇区的增长率高达34.91％，增长速度明显比城区快，近几年以来镇区的特色经济开展较快，从而拉动了镇区地产的开展。宏观市场研究

镇区住宅均价增速拉大07年房贷五次加息＋10次存款准备金率上调次数公布时间执行时间调整前调整后调整幅度11月5日1月15日9%9.50%0.50%22月16日2月25日9.50%10%0.50%34月5日4月16日10%10.50%0.50%44月29日5月15日10.50%11%0.50%55月18日6月5日11%11.50%0.50%67月30日8月15日11.50%12%0.50%79月6日9月25日12%12.50%0.50%810月13日10月25日12.50%13%0.50%911月10日11月26日13%13.50%0.50%1012月8日12月25日13.50%14.50%1%07年存款准备金率不断提升，并于11月首次超过98年水平，达历史高位9.27新政影响显著，中山成交量明显减少中山市房地产未来开展趋势二、三线城市“稳健〞价值得到有效表达，区域外资本扩充着中山地产市场。同时“扩散效应〞开始显现，价格的“洼地效应〞促使外来购房者介入市场，中山市场迎来新的开展期。“楼市离心〞现象，镇区地产风光无限随着中心城区开发日趋成熟，不少开展商决定“弃城入乡〞，从而产生了所称的楼市“离心现象〞。从城郊到镇区内部，城乡结合部区域凭借区位优势抢占了开展先机。

品牌地产商引领中山楼市新时代随着市场竞争的逐步升级，住宅产品的规模化、精品化成为开展主流。雅居乐、中信、远洋、万科、中海、新鸿基将给中山房地产市场带来新的开展契机，促使产品更新换代。外来资源撼动中山“稳定〞格局大环境变化促使资金流进入，中山地产迎来新的开展期区域市场分析了解市场供给、销售状况及特征，把握工程未来市场竞争环境和竞争对手，作出对应的竞争战略。黄圃镇房地产市场分析黄圃镇地理位置黄圃镇经济开展汇东酒店黄圃镇政府食品工业示范基地黄圃镇名片黄圃镇楼盘分布情况顺景状元居奥城花园阳光假日翡翠半岛本工程重点工程分析——奥城花园发展商中山市汇佳实业有限公司位置黄圃镇新沙区南三公路侧小区规模分三期开发，一期占地70亩，二三期未知容积率2.95户型二房二厅三房二厅四房二厅面积约90平方米约115平方米约134平方米销售均价3300元/㎡目前销售状况2008年1月份开盘，首期首推单位销售状况较好目标客户本地私营企业主；本地公务员；少数广州、顺德投资客户项目劣势现时周边生活配套不完善；首期单位靠近黄圃镇主干道南山公路旁，噪音影响较大主要卖点在南山公路旁，交通便利；位于黄圃镇未来行政中心区域，升值发展潜力大；黄圃镇第一个人车分流的东南亚风情大型社区重点工程分析——阳光假日发展商中山市康城房地产开发有限公司位置黄圃镇新明南路（黄圃镇镇中侧）小区规模总占地83951平方米；总建筑192529平方米容积率2户型三房二厅四房二厅面积105～113平方米122～134平方米销售均价3150元/㎡目前销售状况06年第一期多层单位开售，现正销售第三期小高层电梯洋房目标客户本地私营企业主；本地公务员；少数广州、顺德投资客户项目劣势楼距较小，密度高，感觉拥挤；园林绿化少主要卖点位于镇区中心位置，周边生活配套完善；户型实用率高达90％重点工程分析——翡翠半岛发展商中山市尚高置业有限公司位置黄圃镇新甫路29号（镇政府北侧）小区规模共5栋单位规模小总231套单位户型二房二厅三房二厅四房二厅面积约85平方米约113～119平方米约135～146平方米销售均价3200元/㎡过程进度第一号第二号楼正在施工，交楼时间是2008年年底前

目标客户本地私营企业主；本地公务员；少数广州、顺德投资客户项目劣势

楼盘规模小，小区内没有任何配套；项目周边环境较差交通状况欠佳

主要卖点

近旧镇区中心，周边生活配套完；纯住宅小区；三面环河

黄圃镇房地产市场小结黄圃镇属于中山市房地产开展起步较晚的镇区之一，目前在售的楼盘只有翡翠半岛、奥城花园、阳光假日等楼盘素质较差的楼盘，但黄圃镇在工、农业的带动下，特别是腊味食品工业带动下，经济开展较好，也带动房地产的开展，碧桂园、樱雪集团都在黄圃拿地，其他本地房地产开发商也瞄准黄圃市场，纷纷进入参加竞争行列。房地产市场起步较慢，但开展势头良好黄圃镇房地产受到周边镇区经济开展的影响购房客户类型狭窄，以本地富人为主中低端洋房产品占据着区域市场的主导，高端洋房产品缺乏，现实区域房地产档次较低，黄圃镇目前在售的楼盘只有翡翠半岛、奥城花园、阳光假日等楼盘，以二房二厅、三房二厅、四方二厅为主，主力户型在85～140平方米之间，产品类型较为单一，均为多层和小高层。总体楼盘素质较低，产品类型单一黄圃镇是中山市的大镇之一，土地储藏资源充足，大大支持了今后房地产的开展。区域土地储藏资源丰富周边镇区房地产市场分析三角镇——东润华庭、国宇豪庭项目名称东润华庭发展商中山市东润房地产有限公司

小区规模占地面积：135000㎡；总建面积：210000㎡容积率1.5户型三房二厅四房二厅面积113～130平方米157～178平方米销售均价3600元/㎡目前销售状况现正销售第三期小高层电梯洋房，三期多层单位正在施工项目劣势小区密度较大;小区配套较少

主要卖点项目位于镇区中心位置，交通便利，生活配套齐全；在三角镇来说，规模最大的楼盘；户型跃式设计

项目名称国宇豪庭发展商国宇地产

位置中山三角镇福源南路

户型三房二厅四房二厅面积110～118平方米176平方米销售均价3200元/㎡项目劣势小区配套较少；周边环境较差

主要卖点项目位于镇区中心位置，交通便利，生活配套齐全；建筑外立面色彩鲜明活跃

三角镇房地产市场小结南头镇——蔚蓝天紫、把戏年华项目名称蔚蓝天紫发展商中山市天紫房地产有限公司

小区规模占地24000㎡，建筑面积66000㎡；容积率2.3户型二房二厅三房二厅面积76～85平方米96平方米销售均价未定，现在接受内部登记项目劣势整个项目位于旧居民住宅区，周边环境较差

主要卖点户型阳台错层式设计，赠送的面积比较大；广珠轻轨南头出口站太澳高速的有力影响

项目名称花样年华发展商中山市广融房地产开发有限公司小区规模占地11962.5平米、总建16000平米；容积率1.3户型一房二厅二房二厅面积35平方米45～48平方米销售均价现销售第二期，均价2750元/㎡（带400元/㎡的装修）

项目劣势一二期单位均为两梯二十多户的小面积单位，外立面设计不好，有厂企员工的宿舍形象；项目规模较小，没有配套

主要卖点周边配套交完善；广珠轻轨南头轻轨站和太澳高速公路

南头镇房地产市场小结周边区域——顺德容桂房地产市场分析容桂区域特性〔一〕：

容桂镇区域板块划分东区容奇旧区桂洲旧区振华区板块定义核心功能资源配置东区高新工业中心高黎公园容奇旧城区行政、居住、商业、文化花溪公园、狮山公园、区政府、邮政分局、汽车站、南环广场振华区休闲商业、旅游、居住文塔公园、大凤山公园、天佑城、亚加达中英文学校、文华中学等学校桂洲旧区旧工业中心较为欠缺容桂区按105国道分东西、桂州大道划分南北形成：东区、容奇区、桂洲区、振华区。容桂产业定位：中国百强经济重镇、珠三角重要的工业制造基地、区域性的物流中心、休闲新经济中心未来开展方向：稳固“一个基地，三个中心〞地位，大力升级开展“总部经济〞，加速与大良片区融合商贸物流区陈村北滘伦教大良容桂勒流乐从龙江杏坛均安老城区居住区域容桂楼盘分布图新幸福家园海伦堡信德上城华厦新城活力盈居文海花园名尚轩尚都豪庭天佑城新东方花园盈岚居香格里拉豪园半山雍景台粤顺豪庭容桂楼盘分布图新幸福·家园地理位置：顺德容桂桂洲大道西6号开展商：佛山市顺德新幸福房地产开展楼盘规划：总用地面积：80000平方米，总建筑面积：约40万平方米，容积率：6.64.绿化率：20%销售情况：一期第一批单位在2007年11月9日开卖，共推出202套，均价4000元/㎡。主力户型85~110㎡为主，全南北向。开卖当天销售率达99%。户型间隔户型面积(平方米)栋数比例三房二厅二卫86—895628%三房二厅二卫93—955628%三房二厅二卫101—1053718%三房二厅二卫（带入户花园）112—1144120%四房二厅二卫129—130126%总套数202100%一期户型配比及主力户型容桂——桂洲中心板块信德·上城地理位置：佛山市顺德区容桂容奇大道183号开展商：佛山市顺德区信德商业广场楼盘规划：总用地面积：约30000平方米，总建筑面积：约16万平方米，容积率：4.61绿化率：13.8%销售情况：一期第一批单位在2007年11月25日公开出售，共推出100套单位，主力户型98~117㎡三房两厅为主，均价5100元/㎡。开卖当天到现时销售率已达80%。面积户型套数配比75㎡两房两厅1414%98㎡三房两厅2424%107㎡三房两厅1010%110-111㎡三房两厅1010%116-117㎡三房两厅3030%156-220㎡五房两厅（复式、错层设计）1212%总套数100100%一期户型配比及主力户型容桂——容奇街板块海伦堡开发商广东海骏达房地产有限公司位置顺德容奇大道169号占地面积总占地约20000平方米总建筑面积约9万平方米容积率4.5绿化率35%销售情况一期已销售完，2007年9月开售二期，共370套单位，主力户型面积70-140平方米。均价4300元/㎡，现时估计剩余280套单位左右。二期户型配比及主力户型面积户型套数配比60㎡一房一厅82%93-120㎡三房两厅20455%119-135㎡四房两厅15843%总套数370100%容桂——容奇街板块活力盈居开发商佛山市顺德新振华房地产有限公司位置容桂文星路与文明西路交汇处占地面积总占地约30000平方米总建筑面积约14万平方米容积率4.5绿化率35%外围配套鹿茵酒店、天佑城、文塔公园、易初莲花、容洲中学、容桂瑞英小学。小区配套露天泳池、羽毛球场、健身室、桌球室。销售情况2007年1月开售一期,约500套单位，17、18层小高层，现已销售完。二期即将在2008年1月中推出，约600套单位，16层小高层。一期户型配比及主力户型面积户型套数配比60㎡两房两厅5010%89-92㎡三房两厅15030%100-108㎡三房两厅15030%111-117㎡四房两厅15030%总套数500100%容桂——振华街板块华夏新城开发商佛山市顺德新振华房地产有限公司位置顺德容桂振华路盈翠居首层占地面积总占地约100000平方米总建筑面积约48万平方米容积率3绿化率40%外围配套鹿茵酒店、天佑城、文塔公园、易初莲花、文华中学、振华路商业街小区配套露天泳池、羽毛球场、会所销售情况一期已入住，2007年11月开售二期2区，共314套单位，18层小高层，主力户型面积109-140平方米，部分带双套间及主人房观景阳台。均价5000元/㎡，现时估计售出130套单位左右。二期2区户型配比及主力户型面积户型套数配比73-74㎡两房两厅165%76-77㎡两房两厅165%91-100㎡三房两厅3210%109-119㎡三房两厅9631%135-140㎡四房两厅8025%157-159㎡四房两厅3210%164-165㎡五房两厅3210%280-285㎡复式103%总套数314100%容桂——振华街板块名尚轩开发商佛山市顺德区海业房地产有限公司位置顺德容桂红星文华路容桂地税分局旁占地面积总占地约10000平方米总建筑面积约3.5万平方米总户数261户容积率3.18销售情况一期已销售完，2007年12月1日开售二期单位，共推出150套，均价4700元/㎡。开卖到现时估计售出5套单位左右。二期户型配比及主力户型面积户型套数配比67㎡两房两厅149.5%88-89㎡三房两厅4228%91-94㎡三房两厅3221%99-101㎡三房两厅3221%109㎡四房两厅149.5%116㎡四房两厅1611%总套数150100%容桂——振华街板块项目名称目标客户华夏新城本地：外地约为1：1，生意人、高级白领一族为主尚都豪庭本地：外地约为1：1，周边教育工作者及公务员名尚轩本地：外地约为1：1文海花园本地：外地约为1：1活力盈居本地：外地约为1：1海伦堡本地：外地约为1：1，生意人、高级白领一族为主分析：区域楼市目标客户群是容桂本地及外地中高收入者，一方面容桂本地居民追求小区住宅的生活；另一方面为外地中高收入者对区域环境的认同，置业程度高。目标客户概况价格与主推产品矩阵分析表大中小低中高面积价格4500-5500元/㎡

3500-4500元/㎡3500元/㎡

以下名尚轩80㎡以下80至100㎡100至120㎡120㎡以上5500元/㎡

以上新幸福家园信德上城海伦堡华夏新城价格与主推产品矩阵分析市场主力户型为三房两厅单位，面积集中在100—120㎡；容桂整体房地产价格体系约在4000元/㎡间徘徊；据我司对容桂房地产市场长期观察，80—100㎡为主力户型的工程较具市场竞争力。竞争力区间容桂是佛山次中心城区组成局部，经济开展强劲及知名企业云集所产生楼市中高端消费力群体庞大，其中又以新移民为突出群体。消费群主力为中产，对洋房工程接受度高，向往城市生活。目前容桂房地产开展水平低，工程规模细，高端产品缺乏，尤其表达为高端洋房产品缺乏。容桂拥有大量待开发土地，以吸引全国品牌开发商关注容桂房地产市场。随着轨道交通的完善，经济将会持续强劲增涨，与当地低价的房地产价格产生巨大的落差而形成价格“洼地〞现象明显。容桂市场小结区域市场总结区域市场总结——客户篇黄圃镇根底薄弱，区域优势并不明显，但经济开展较为迅速，特别是作为腊味食品名镇，工业带动经济的开展，黄圃镇房地产开展的空间较大，镇区内的消费潜力较大。周边镇区南头镇、三角镇经济开展和镇容镇貌都比黄圃镇好，加上中山本地人区域情结比较重，所以跨镇区购房的几率较低，工程首期还需立足本镇区，先开拓镇区内客户，待小区成熟后，逐渐吸引周边镇区的客户。容桂房地产市场相对于佛山市场来说，还是处于“价格洼地〞的角色。虽然相对于黄圃市场来说，黄圃镇具有价格优势，但是短期来说，要吸引容桂客户还不太实际，但是从中、远期来考虑，容桂镇的客户可以加以引导。区域市场总结——档次篇理想的楼市模式：从“楼市三段论〞看区域地产市场：业界一般认为，一个成熟而完善的片区房地产市场，将具备“高地住宅·高端豪宅〞、“中坚住宅·居家大盘〞、“中转住宅·经济住宅〞这样的三级有机结构，片区的房地产市场才有长久的活力和激情，这就是“楼市三段论〞。工程“生于此，长于此〞，个体的开展必须迎合区域长远开展的需求方能使个体得到更好的开展。到底区域需要档次如何的产品？黄圃镇房地产市场还处于起步阶段，目前拥有了以“奥城花园〞为代表的中端居家工程，有阳光假日、翡翠半岛代表的低端经济工程，那么高端产品在哪？碧桂园？樱雪工程？还是……工程分析工程SWOT分析工程的市场突破口工程概况本案镇政府壹加壹新丰路会展中心工程根底数据占地面积：213,333㎡总建筑面积：730,414㎡住宅建筑面积：539,770㎡容积率：3.0建筑密度：29.9%绿地率：38%车位数：4232个工程位于黄圃镇新开发区，邻近会展中心，距离镇中心黄圃镇政府5分钟车程地块方正平整，东南侧为自然村，北侧为待开发用地，东侧靠近新丰公路工程SWOT矩阵WOTS市场先机：黄圃及南头镇目前缺乏大型住宅小区，同时，在售工程档次均不高，本案具有先声夺人的市场机遇；竞争时机：竞争工程短期内无法到达现场展示的条件，有利于工程后发制人，留住客源；客户群体：黄圃及周边镇区近年房地产兴起，居民购房意识日渐强烈；产业开展：黄圃镇处于产业快速开展期，带来巨大的物流、人流和资金流，产生巨大的市场时机配套：工程周边缺乏生活配套，区域成熟度较低；景观：工程南侧、东侧均为自然村，规划杂乱无序，对景观和档次造成不良影响；噪音：西侧紧贴新丰公路，有一定的噪音干扰；

强化工程的特有价值，利用会展概念提升区域和工程的形象档次，将工程的价值聚焦在“会展新区〞、“规模大盘〞和“品质社区〞上；利用工程的规模优势，完善工程自身的生活配套，以提高产品附加值;充分利用90/70优势，优化产品组合，打造市场最优产品；通过对产品的设计创新能力，新型材料的运用〔如双层真空玻璃〕，能有效躲避噪音污染的影响。工程SWOT分析——充分发挥优势，躲避劣势SW配套：工程周边缺乏生活配套，区域成熟度较低；景观：工程南侧、东侧均为自然村，规划杂乱无序，对景观和档次造成不良影响；噪音：西侧紧贴新丰公路，有一定的噪音干扰；工程SWOT分析——利用时机，更好地发挥优势OS市场先机：黄圃及南头镇目前缺乏大型住宅小区，同时，在售工程档次均不高，本案具有先声夺人的市场机遇；竞争时机：竞争工程短期内无法到达现场展示的条件，有利于工程后发制人，留住客源；客户群体：黄圃及周边镇区近年房地产兴起，居民购房意识日渐强烈；产业开展：黄圃镇处于产业快速开展期，带来巨大的物流、人流和资金流，产生巨大的市场时机借助工程的规模和地段优势，竭力将工程打造成镇区大型标杆工程，以大盘形象引领市场；品牌先行，抢占市场，通过前期的品牌导入，提高市场关注度，留住客源；相对较低的楼价是吸引外地客户的重要因素，对外交通的进一步完善将有利于跨市的地产消费，为工程拓展外地市场提供了必不可少的条件，通过利用工程的规模优势丰富产品线，可以满足客户的多元化需求；针对目前竞争对手众多的情况，在定位上应表达差异化，拔高工程形象，并努力拓展外地市场；ST交通的便利性以及食品工业示范基地的建设，对工程所在区域价值有较大的拉动，使工程具备与其他区域竞争的优势；工程SWOT分析——借助优势，削弱威胁影响思考：工程的想象空间？地段竞争客户价格地段的想象空间目前整体市场状况：不成熟的镇区市场市场描述：二线城市镇区镇区间形成各自相对独立的微观市场客户市场相对封闭产品业态单一市场信息不对称营销手法滞后“〞地段的想象空间大趋势：未来中山房地产开展的布局中山市黄圃大雁工业园是中山市四大工业园区之一马鞍是黄圃规划的行政和居住中心区，其中包括1916亩的马新工业园黄圃镇食品工业园，是中山市唯一一个以加工食品批准立项的工业园，总规划面积1660亩中山市住房建设规划〔2006-2021〕将五桂山地区、沿西江地区、沿岐江河地区、南朗沿海、紫马岭片区、三乡镇、横栏镇、三角镇、黄圃镇和古镇作为新增住房建设重点开展的地区黄圃镇是中山市未来居住规划开展的重点区域，工程所在的区域虽然不是黄圃镇未来的行政、居住新城，但是是重要的食品工业基地，新的经济形态和经营业态也将随城市布局的调整而展开，为工程提供了广阔的开展空间。大雁工业区大岑工业区食品工业区新行政、居住中心马新工业园顺德容桂三角镇客户的想象空间目前，黄圃的私营业主、公务员、厂企中高层管理人员是住宅工程的消费主力黄圃本地人城区本地人城区外来人黄圃外来人港澳人多为第二产业工人、收入一般，局部中层管理人员收入较高阶层众多、贫富不均中山城区原住居民泛公务员〔公务员/医生/教师等)、厂企中层管理人员从外地来中山城区分配就业或自行务工的人口公务员、私营企业主多、农业人口少，多数较富裕黄圃镇原住人口从外地来中山镇区务工的人口普遍支付能力强香港、澳门因亲缘/血缘/工作缘等来中山置业人口其他镇区本地原居民和外来就业人口多数选择在本地或城区置业外市地区顺德、广州、深圳黄圃本地人大多数有自建房，但一局部有城市化要求，希望迁进小区房，尤其关注小孩教育配套。黄圃外来人随产业迁移而产生购置需求。南头镇客户是黄圃物业的第二消费群，地域邻近及本地物业选择面窄，是促使南头居民前来黄圃置业原因地域较远、产品和配套欠优导致城区客户占极少比例顺德客户占一成左右比例，外市客户主要看中楼盘的升值潜力少量，且客户群数量固定，度假型为主客户的想象空间本工程未来客户主要是：本地客户为核心，外地客户是重要客源本工程规模大，因此我们必须核心客户重要客户偶得客户属性：本地人为主，在黄圃工作3～5年以上的外地人置业目的：改善居住环境，二次或屡次置业，局部首次置业文化程度：参差；职业类型：私营业主，政府公务员，泛公务员〔教师、医生、银行、通讯〕、厂企中高层管理人员经济状况：较好，拥有或方案购置汽车黄圃、南头客户以市场的主流客户为主同时要面向周边镇区和外市，积极扩大客户层面以及辐射范围，城区、其他镇区和港澳竞争的想象空间目前的竞争状况是封闭型的，竞争面单一的顺景状元居奥城花园阳光假日翡翠半岛本工程竞争区域主要集中在本镇，形成封闭的市场产品雷同，配套重叠，竞争焦点集中在价格和环境上竞争的想象空间工程面对的是开放的市场，竞争对手来自四面八方由封闭的市场竞争，走向开放的市场竞争，是市场开展的要求，也是工程的要求！因此，工程面临的挑战将是非常剧烈！价格的想象空间目前的价格水平：处于中山的第三梯队第一梯队第二梯队第三梯队中山城区兴旺镇区开展中镇区9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,000三乡镇小榄镇东区石岐区南区西区开发区古镇镇黄圃镇三角镇南头镇坦洲镇价格的想象空间刷新价格标杆的动力：产业带动和外地市场的拉升产业开展带动外地市场拉升三大产业体系：以金属为主体的工业原材料产业为支柱产业，以家电五金产业为重点产业，以腊味为代表的食品产业为特色产业〞。产业开展必然带来区域价值的提升以及更多的物流、商流和人流，促进房地产的进一步开展。优越的地理位置和便利的交通，促使区域市场的进一步整合，来自中山城区、顺德、广州的扩散效应直接刺激本地房价走高前景和困难时机与风险并存，具有冲击高价的条件，前景谨慎乐观地段想象空间处于政府重点发展的北部组团/三市交汇/食品工业园区，但目前地段价值未能体现客户以市场主流客户为核心，但本地市场容量有限，必须积极发展异地客户竞争走向开放的区域市场/竞争惨烈价格具备刷新价格标竿的条件“〞出路本工程实现高价的三大根本策略产品全面领先扩大工程所辐射的客户范围形象高于产品〔概念和定位表达差异化)“〞形象及功能定位客户定位产品建议价格定位工程开展定位工程定位的思考立足中山北区，打造差异化的高端物业品牌市场客户工程定位？高端物业在周边镇区是市场空白点具备高端物业的消费需求具备开展高端物业的条件会展区域、规模优势立足中山北区，打造差异化的高端物业品牌我们总结和推导出本工程形象统领为：形象统领诠释比肩会展——利用会展概念突出了本工程的定位高度，表达先进的居住理念，而工程的城市感与区位价值也得以彰显；名宅——“名牌住宅〞，表达工程的档次和居住者的身份地位；大区——突出工程的规模，彰显工程的大盘风范。比肩会展，名宅大区工程形象定位——形象统领形象定位——档次定位由形象定位，我们有信心对本工程的档次定位为：中山北，会展旁，尊尚名宅档次定位阐释中山北——中山北部镇区，表达工程不是局限于黄圃本地，而是立足中山北部镇区的标杆工程；会展旁——表达工程的区域价值，通过会展概念提高工程档次；尊尚名宅——表达工程所打造的是高贵的、名牌的、令人羡慕的生活方式；功能定位会展旁，大型综合性品质生活社区由形象和档次定位，本工程的功能定位为：功能定位阐释综合性——产品多样化，涵盖多种户型的洋房产品和局部别墅产品；品质生活社区——表达工程在硬件打造上以人为本，注重产品品质；初步案名建议：会展名城备选案名建议：会展上东工程初步案名建议客户定位属性：本地人为主，在黄圃工作3～5年以上的外地人置业目的：改善居住环境，二次或屡次置业，局部首次置业文化程度：参差；职业类型：私营业主，政府公务员，泛公务员〔教师、医生、银行、通讯〕、厂企中高层管理人员经济状况：较好，拥有或方案购置汽车核心客户：黄圃、南头客户重要客户：顺德、广州、港澳一带客户其他客户：城区、其他镇区客户价格定位——工程核心均价推导确定市场可比工程确定影响价格的各因素并赋予权重工程销售情况修正得出可比工程综合系数得出可比工程比准均价得出本案静态比准均价综合市场增长率和溢价因素，得出工程市场均价步骤说明工程均价推导——可比工程选取奥城花园总占地面积：70亩容积率：2.9主力户型：90-135M2两房至四房在售均价：3300元阳光假日总占地面积：83951平方米容积率：2主力户型：105-134M2三房至四房在售均价：3150元翡翠半岛总占地面积：--容积率：--主力户型：85-146M2二房至四房在售均价：3200元选取地理位置、景观资源、生活配套等影响价格的因素作为比照项，并视其对价格的影响程度给予不同的权重；针对各个可比工程的各个比照项，分别给出不高于10分的评判值；各可比工程均价都一概减除装修价格，按毛坯价格计算；本案静态市场比准均价=比准均价1×权重1+比准均价2×权重2+······工程均价推导——静态市场比准价格的制定原那么工程均价推导——静态市场比准价格的计算在不考虑市场价格增长和溢价因素的情况下，通过市场比较法，得出本工程的静态比准均价为：3,345元/㎡可比项目毛坯均价（元/㎡）比准系数比准均价权重权重均价（元/㎡）奥城花园33000.9892326540%1,306阳光假日31501.0455329330%988翡翠半岛32001.0952350530%1,051工程均价推导——溢价因素溢价因素溢价比例备注自然增长溢价率12%-15%预计到项目面市时的市场增长情况产品溢价3-5%产品、形象等溢价营销溢价2%-3%合富历史溢价水平溢价因子r=〔12%~15%〕+(3%~5%)+(2%~3%)=17%~23%动态市场比准均价=静态市场比准均价×〔1+溢价因子〕工程均价结论=3345×〔1+17%～23%〕=3913～4114手动修正后，最终工程核心均价建议为：4000元／㎡产品定位——户型配比推导在售工程户型主要集中在110-135㎡之间80平方米90100110120130140工程奥城花园阳光假日翡翠半岛四房134四房122~134三房115三房113~119四房135~146两房90三房105-113两房85产品定位——户型配比推导在售工程单套总价主流区间为35-45万单套总价3040506070工程奥城花园阳光假日翡翠半岛三房38万两房30万四房45万20三房33-36万四房38-42万两房27万三房36-38万四房43-47万市场主流供给面积段以110~120平米三房和135平米四房为主；总价在35~45万区间范围内为主；客户工程综合性大盘；中山北标杆名宅工程；总价？另外，考虑价格增长及客户承受能力变化等因素，最终将工程总价定位为45-55万产品定位——户型配比推导工程单套总价敲定在45-55万之间户型面积单价变化3,9004,0004,100总价变化600,000154150146550,000141138134450,000115113110400,00010310098总价/单价关系可以承受总价预期均价需求面积÷户型面积区间的确定主力户型面积段产品定位——户型配比推导户型区间推导得出工程户型配比方下：户型面积房型套数比例135～1404房30%120～1253房40%80-902房30%产品定位——户型配比推导结论产品定位——建筑群体平面组合建议现有方案存在较大缺陷TH区现有建筑群体平面组合示意N现有方案的平面组合方式是属于点群式，通过高层塔式的住宅布局，形成了每栋南北朝向，并围绕公共绿化带排列的建筑群体。点评：优点——形成每栋朝南的较好朝向；缺点：1〕缺乏较好的景观效果；建筑单体的朝向并非正对公共绿化带，造成住宅景观资源的缺失。2〕景观绿化带的可参与性不强；大面积的公共绿化显得中看不中用，住户的参与性不高。3〕缺乏对营造邻里交流空间的考虑，对小区社区气氛的打造造成难度。4〕中心别墅区形成“坐井观天〞的形态，别墅的私密性和景观要求无法表达，档次大打折扣。5〕沿街面较大，受到一定程度的噪音影响。6〕客户对高层住宅接受程度不高，存在一定抗性，为工程带来一定风险。参考的案例根本的行列式围合的行列式产品定位——建筑群体平面组合建议建议的形式：围合型的行列式平面组合，并形成多组团的景观绿化围合的行列式组合优点：保证了良好的建筑朝向\形成了围合的邻里空间\景观绿地得到充分利用\别墅产品可自成独立的区