地产企业会计核算与税务处理概述

第一章房地产企业会计核算与税务处理概述

第一节房地产开发经营的主要流程

房地产开发企业将自有资金投资于具体的房地产项目，其主要开发流程包括土地

使用权取得阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售（预售）阶段、项目清算

阶段、自持物业阶段。

（-）取得土地使用权阶段

取得土地使用权阶段的主要工作是通过各种方式获得开发性质的用地，以拿到土

地使用权为目标。

（二）前期准备阶段

前期准备阶段的工作包括房地产项目的立项及可行性分析、项目设计等。同时，

房地产开发企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的

规划和战略决策，战略决定成败，前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是房地产

开发项目成功与否的关键。

（三）建设施工阶段

在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托

代建、发包等方式完成开发产品的建造过程，并使其达到以验收标准。该阶段是房地

产项目开发的中心环节，决定着开发项目的质量与档次。

（四）房产销售（预售）阶段

在该阶段，房地产开发企业通过出售房产，回笼资金、获取利润。这个阶段一般

会采取房产预售方式获取现金流。

（五）项目清算阶段

项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴工作。这一

阶段是形成最终财务、税务结果的阶段，其过程比较复杂。

（六）对于自持物业，房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得

租金或经营收入。

第二节房地产开发业务的财税特征

1、多元化业务需要精细的财税管理

房地产开发企业的开发、经营活动主要包括：规划设计、征地拆迁、工程建造、房产

销售、物业管理、自持物业经营等。房地产横跨生产和流通两个领域，其经营范围广，

经营业务多元化，投资主体复杂，需要精细的财税管理流程与之相适应。

2、融资需要及财务风险很大

项目前期开发现金开支大，现金流入发生在中后期，资金融资需求大，贷款利息支出

相应也大。为此，保持现金流稳定，合理调配现金流房地产企业财务管理的重要内容。

3、开发产品成本核算复杂

房地产企业开发产品种类多，成本组成项目复杂，开发成本占销售收入的比重较大。

再加上成本核算的时间跨度长，成本核算及分摊方法对成本结果、会计利润以及税负

产生重大影响。

4、存货和预收账款核算具有特殊性

房地产开发企业的开发经营周期长，一般土地使用权计入开发成本，在竣工之前作为

存货核算，未完工的开发成本投入部分也全部计入存货价值。房地产开发企业采取预

售制度，在确认收入之前会形成较大的预收账款余额，且税款采取预缴方式，造成收

入与税款核算的不同步。

5、房地产周期长，会计方法对损益的影响直接且明显

由于房地产开发周期长的特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入和成本的确

认、费用的摊销直接影响着各期损益的计量。

6、房地产开发企业涉及税种繁多，税务风险大

房地产开发企业涉及的税种有增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、

契税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。房地产开发企业在取得预

售房款时，应按预售房款预先计算缴纳增值税、税金及附加、企业所得税、土地增值

税；项目交付时确认房地产销售收入及利润，并清算项目各种应交税金。在开发期间

要缴纳土地使用税，自用、出租时要缴纳房产税等。

税率（额）/

序号涉税环节税种纳税对象计税依据纳税时间

征收率

前期准备转移不动发生不动产权

1契税不动产的价格3%~5%

阶段产权属属转移的当天

建设施工城镇土地实际占用的土地实际占用土地

2城镇土地0.6~3。元

阶段使用税面积的次月起

销售预收款及与

销售有关的款项

取得预收款的

3预售阶段增值税预收款（如：定金、订3%

次月

金、VIP卡、看

房费等）

全部价款和价外

费用，减去向政

府部门支付的使

增值税用权价款和在取

确认销售额的

（一般计房产得土地使用权时11%

次月

税）向其他单位和个

4销售阶段

人支付的拆迁补

偿费用的余额计

算销售额

增值税

确认销售额的

（简易计房产销售额5%

次月

税）

自营：房产余值房产余值的

房产投入使用

5自持阶段房产税房产出租：房产租金1.2%,租金

的次月起

收入收入的12%

生产经营分月或分季预

企业所得

6所得和其应纳税所得额25%缴，年度汇算

税

他所得清缴

预缴、清未达到清算条

算阶段件前预缴，符

土地增值转让房地转让房地产取得

730%~60%合清算条件

税产的增值额

的，进行土地

增值税清算

（1）房地产企业除了缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税外，还要缴

纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，即以增值税为计税依据，依所在

地区分别适用7%（城区）、5%（县城、镇）、1%（城区或者镇以外的地区）的税

率征收城市维护建设税，依3%的比率征收教育费附加、2%的比率征收地方教育费附

加。

（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地主管税务机关缴纳。《国家税务总

局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定,

出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(3)土地增值税采用四级超率累计税率(见下表)，计算公式为：

应纳土地增值税额=增值额x适用税率一扣除项目金额x速算扣除系数

其中，增值额=转让房地产总收入一扣除项目金额

土地增值税计算表

级次增值额占有扣除项目金额的比例税率速算扣除数

150%以下部分30%0

2超过50%,未超过100%部分40%5%

3超过100%,未超过200%部分50%15%

4超过200%60%35%

第三节房地产开发企业的会计科目设置及核算内容

一、房地产开发企业的会计科目设置

根据《企业会计准则一应用指南》和《河南能源化工集团有限公司会计核算制度》的

统一规定，并结合房地产开发企业经营的特点和会计核算需要，房地产开发企业设置

以下五大类会计科目。

1、资产类科目

资产类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括流动资产

和各项长期资产。

2、负债类科目

负债类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括各项流动

负债和各项长期负债。

3、所有者权益类科目

所有者权益类科目用来核算各项所有者权益增减变化的科目。

4、成本类科目

成本类科目只包括“开发成本"，这个科目是房地产开发企业特有的会计科目，主

要用于房地产开发项目的成本核算。

5、损益类科目

损益类科目是用于计算企业损益的会计科目。损益类科目在会计期末都要转入“本

年利润"科目，不留余额。

二、主要会计科目的核算内容

(-)开发成本

该科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发

生的各项成本。该科目借方登记开发过程中发生的各项成本，贷方登记开发完成已竣

工验收的存货的成本。借方余额反映未守开发项目的实际成本。该科目下设置二级明

细科目如下：

(1)土地征用及拆迁补偿费：土地使用权出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费。

(2)前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文

地质勘察、测绘、场地平整等费用。

(3)基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排

洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

(4)建安工程费:指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费

(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气

管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。

(5)公共配套设施费:指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有

偿转让的公共配套设施费用，如水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公

厕等设施支出。

(6)开发间接费用：指房地产开发企业内部独立核算单位及直接组织和管理开发

现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折

旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和资本化利息等。

在实际工作中，一定把握好"直接组织和管理开发项目所发生的“这一要点。有的

企业将工程部门或其他部门人员报销的所有费用都计入"开发间接费用"，如招待费、

电话费、差旅费、汽油费、过路过桥费等，这些费用在土地增值税清算中都将被剔除。

(二)投资性房地产

该科目主要核算已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出

租的物业或建筑物。投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式，通常采用

成本模式计量，满足条件时可采取公允价值模式计量。

按照《企业会计准则第3号一投资性房地产》第四条的规定，作为存货的房地产不

属于投资性房地产。房地产开发企业的开发产品，在资产负债表中反映为存货，因此，

房地产企业自行开发的开发产品，在未销售之前临时性的出租行为，不作为投资性房

地产核算。

（三）应交税费

该科目核算增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、房

产税、土地使用税等税种的发生额和全额。本科目借方登记预交税金（按预收账款计算）

或已交税金（按土地和房产等计算），贷方登记计提应交税金项目预售取得预售房款时,

按实际收到的预售房款计算预缴增值税、企业所得税土地增值税。实际测量后按实际

结算房款计算应预缴的增值税、企业所得税、土地增值税需要提醒的是，预售房款收

到后，必须预交土地增值税、增值税和企业所得税。

（四）主营业务收入

该科目下根据需要在二级科目"其他"项下设"土地转让收入""普通住宅销售收

入""非普通住宅销售收入""商铺销售收入""写字楼销售收入""项目名称”等

三级明细科目。房屋销售收入应按已销售商品房实测面积结算收入登记贷方。

房地产开发企业，销售未完工产品取得的收入，在"预收账款”科目核算，待满足

完工产品的确认条件后，将未完工产品收入从“预收账款”科目结转到"主营业务收

入"科目。

（五）其他业务收入

该科目核算开发产品出租或固定资产出租收入、其他服务收入等。

第二章企业设立阶段的会计核算与税务处处理

第一节企业设立阶段的会计核算

一、会计科目的设置

房地产开发企业在注册成立时，为了对设立阶段的业务进行核算，应当设置"实收

资本（或股本）""资本公积"科目。

（一）实收奥本（或股本）

(1)实收资本是指企业按照章程规定或合同、协议约定，接受投资者投入企业的资

本。实收资本的构成比例即投资者的出资比例或股东的股权比例，是确定所有者在企

业所有者权益中份额的基础，也是企业进行利润或股利分配的主要依据。

该科目核算投资者投入资本的增减变动情况。本科目的贷方登记实收资本的增加数

额，借方登记实收资本的减少数额。

(2)本科目可以按不同的投资者进行明细核算。

(3)实收资本的主要账务处理：

①投资者以现金投入的资本，应以实际收到或存入企业开户银行的金额，借"银行

存款"科目，按投资者应享有企业注册资本的份额计算的金额，贷记"实收资本"科

目，按其差额，贷记"资本公积一资本溢价"科目。

②投资者以非现金资产投入的资本，应按投资各方确认的价值，借记有关资产科目；

按投资者应享有企业注册资本的份额计算的金额，贷记"实收资本"科目，按其差额,

贷记"资本公积一资本溢价"科目。

③企业按时法定程序报经批准减少注册资本的，借记"实收资本"科目，贷记"库

存现金""银行存款”等科目。

(4)本科目期末贷方余额，反映企业实收资本或股本总额。

(二)资本公积

"资本公积"科目，核算企业收到投资者出资额超出其在注册资本或股本中所占份

额的部分，以及直接计入所有者权益的收益和损益等。

本科目代言登记房地产开发企业接受投资者投入资本形成的资本公积"昔方登记房

地产开发企业用资本公积转增资本；期末贷方余额反映房地产开发企业的资本公积。

本科目一般应当划分"资本公积(或股本溢价)""其他资本公积"进行明细核算。

二、注册奥本的核算

注册资本的核算包括对设立登记出资、增加注册资本的核算，以及减少注册资本的

核算。

(一)设立登记时出资的核算

房地产开发企业接受投资者出资，借记"银行存款""固定资产""无形资产”等

科目，贷记"实收资本（或股本）”等科目，具体按照投资者不同的出资方式进行不

同的会计处理。

L投斐者以货币出资

房地产开发企业收到投资者投入的货币资金，应在工商登记手续办理完毕后，依据

银行加盖受理章的现金缴款单，或者银行进账单回单的金额，借记"银行存款"科目；

按投入资本在注册资本或股本中所占份额，贷记"实收资本（或股本）"科目，按其

差额，贷记"资本公积一资本溢价"或"资本公积一股本溢价”等科目。

在设立登记时采用货币出资的，需要把出资人的出资先转入临时账户（即验资账

户），待公司成立后开立基本存款账户。

【例2-1]2018年3月1日，甲、乙、丙三公司出资设立能源房地产开发有限公司,

注册地址在郑州市郑东新区XXX号。公司注册资本为6000万元，甲、乙、丙持股比

例分别为55%,25%和20%,各投资者于2月15日一次性缴足款项。

根据上述资料，工商登记手续办理完毕后，依据银行进账单回单，能源房地产公司

应作以下账务处理：

借：银行存款——-XX银行（验资户）60000000

贷：实收资本——甲公司33000000

——乙公司15000000

——丙公司12000000

代公司成立后，开立基本存款账户，需要将临时存款账户的资金转入基本存款账户。

借：银行存款——XX银行（基本房）60000000

贷：银行存款——XX银行（验资户）60000000

2.投费者以非货币财务出资

以非货币性资产出资，一般是以各种类型的实物资产出资，如固定资产、无形资产、

存货等。以实物资产出资，应在办理财产转移手续时，按照评估确认的价值或合同、

协议或公司章程约定的价值，借记“固定资产""无形资产”等有关资产科目；按投

入资本在注册资本或股本所占有份额，贷记"实收资本（或股本）"科目，按其差额，

贷记"资本公积一资本溢价"或"资本公积一股本溢价"等科目。

例如投资者以土地使用权出资

【例2-2】甲、乙、丙三公司出资设立能源房地产开发有限公司，公司注册资本为

10000万元，甲、乙、丙持股比例分别为50%,30%和20%。甲以土地使用权出资,

土地使用权经评估，价值为5000万元，乙、丙以货币出资。在乙、丙投资者一次性缴

足款项的同时，甲办理财产转移手续。

能源房地产公司应作以下账务处理：

借：开发成本50000000

银行存款50000000

贷：实收资本一一甲公司50000000

——乙公司30000000

•一丙公司20000000

（二）注册资本增加的核算

房地产开发企业增加资本一般有三种方式：

第一，所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入。

第二，将资本公积转为实收资本或者股本。

第三，将盈余公积或未分配利润转增资本。

需要注意的是，资本公积、盈余公积和未分配利润均属于所有者权益项目，转为实收

资本或股本时，应按原投资者所持股份同比例增加各股东的股权。

（三）实收滨本减少的核算

房地产开发企业实收资本减少有两种原因：一是资本过剩；二是企业发生重大亏损。

公司减少注册资本，应当符合《公司法》规定的程序。

第二节企业设立阶段的税务处理

一、企业设立阶段的纳税计算

房地产开发企业在设立阶段，取得营业执照等权利许可证照后，还需要按照会计制度

的规定建立会计账簿，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（以下简称《印花税暂

行条例》）及其相关规定，应当缴纳印花税。房地产开发企业在接受出资者土地使用权

或者房产等不动产出资时，还会涉及契税。

（-）印花税

1.营业账簿

营业账簿指房地产开发企业记载开发经营活动的财务会计核算账簿。营业账簿按其

反映内容的不同，可分为记载资金的账簿和其他账簿。记载资金的账簿是指反映生产

经营单位资本金数额增减变化的账簿。记载资金的账册应按"营业账簿"税目中"记

载资金的账册"，按照实收资本和资本公积合计金额的0.5%。在账簿启用时贴花。计

算公式如下：

记载资金的账簿应纳印花税额=（实收资本十资本公积）x0.5%。

其他账簿是指除上述账簿以外的有关其他生产经营活动内容的账簿，包括日记账簿

和各明细分类账簿其他账簿适用定额税率，在启用时按件贴花，每件5元。

2.权利许可证照

权利许可证照主要有工商营业执照等。为实行"五证合一"更换营业执照正本，为

新领营业执照正本，应按规定纳税。工商营业执照在证照领受时缴纳印花税，适用定

额税率，按件贴花，税额为5元。房地产开发企业在设立阶段如果涉及房屋和土地使

用权出资的，房屋产权证、土地使用证也应按件贴花，每件5元。

3.土地使用权合同

在房地产开发企业设立阶段，如果接受出资人的土地使用权出资，还应按照《财政

部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税［2006）162号）的规定，对土地使

用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的

0.05%贴花。

在缴纳印花税时，借记"税金及附加"科目，贷记"库存现金"或"银行存款"

科目

（二）契税

在房地产开发企业设立阶段，如果接受出资人的土地使用权等不动产出资，根据

《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）及其实施细则的规定,

接受出资的房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买

卖成交价格的3%~5%适用税率缴纳契税,契税的适用税率,由省、自治区、直辖市

人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总

局备案。

说明:契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，在中国境内取得

土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。

第三章取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理

第一节取得土地作用权阶段的会计处理

一、房地产开发企业取得开发用土地使用权的会计处理

房地产开发企业取得的用于开发的土地使用权，设置"开发成本一土地征用及拆迁

补偿费"科目，归集取得土地使用权发生的全部支出，计算其总成本和单位成本，项

目开发完成时，将土地成本结转到“开发产品”科目。

(-)通过竞拍取得土地使用权的会计处理

通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费，相关税

费指涉及的契税、印花税，属于征用耕地的还涉及耕地占用税，印花税在缴纳时计入

营业税金及附加。

【3-4】能源房地产开发有限公司2017年3月18日按储备中心的拍卖公告要求支付

竞拍保证金5000万元，3月20日竞拍成功，支付拍卖佣金20万元，通过招、拍、挂

方式取得一宗8000平方米的土地,该地方为非耕地，净地出让，出让金12000万元,

依据拍卖确认书规定，保证金5000万元抵缴出让金，剩余出让金7000万元于3月25

日支付。4月10日缴纳该笔交易的契税和印花税，契税税率为3%。

(1)2016年3月18日支付竞拍保证金，依据土地储备部门开具的收据和银行付款凭

证，乐嘉房地产开发有限公司进行会计处理。

借:其他应收款——竞拍保证金50000000

贷:银行存款50000000

(2)3月20日，竞拍成功支付拍卖佣金，依据拍卖公司开具的服务业发票和付款凭证

进行会计处理。

借:开发成本——土地征用及拆迁补偿费一土地征用费200000

贷:银行存款200000

(3)3月25日，取得土地使用权，依据财政部门开具的土地出让金专用收据和付款

凭证进行会计处理。

借:开发成本一土地征用及拆迁补偿费一土地出让金120000000

贷:银行存款70000000

其他应收款一竞拍保证金50000000

(4)4月10日缴纳契税和印花税，依据完税凭证和付款凭证进行会计处理

借:开发成本一土地征用及拆迁补偿费一契税3600000

营业税金及附加一印花税6000

贷:银行存款3660000

【例3-5】例3-4中，若通过竞拍的土地状态为现状(毛地)，出让合同规定拆迁补偿费

用由房地产企业负担，2016年10月拆迁补偿完毕，发生拆迁补偿费2000万元。则：

(1)参加竞拍及支付土地使用权出让金等业务的会计处理同上。

(2)支付拆迁补偿款以及支付委托拆迁单位拆迁费的会计处理为:

借:开发成本——土地征用及拆迁补偿费一拆迁补偿款20000000

贷:银行存款20000000

(3)补缴契税。

借:开发成本一土地征用及拆迁补偿费一契税600000

贷：银行存款600000

(二)在建项目收购的会计处理

在建项目收购有两种模式：

一是通过收购其他公司股权获取该公司开发的在建项目。该种方式的优点是操作简单,

较少受到政策影响。例如，《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得

土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程

的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，开成工业用地或者其他建

设用地条件。对于不符合该条件的开发项目，可以通过股权转让的方式实现项目转让。

缺点是股权收购成本不能在计算土地增值税和企业所得税时扣除，造成税务成本较高。

二是土地或在建项目转让。该种方式的优点是收购方支付的价款可在开发产品出售

时扣除，未来税务成本较低。缺点是前期投入较多，受政策影响较大。

企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，难

以分配的，应当全部作为固定资产。房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房

屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。

(四)自用土地使用权的会计处理

从会计处理角度看，房地产企业在取得土地使用权时，判断土地使用权自用还是开

发的主要依据是立项文件。《企业会计准则第6号无形资产》应用指南规定，企业取

得土地使用权通常应确认无形资产，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权

与建筑物应当分别进行处理。房地产开发企业取得自用的土地使用权，在“无形资产"

科目核算其发生的成本，项目完成时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计

算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提

取折旧。

【例3-6】能源房地产开发公司于2015年1月1日竞拍取得一块土地使用权，用于建

造办公楼,按出让合同规定，该土地使用权总价款为700万元，1月15日土地出让金

已付，契税税率为4%,土地使用年限为40年。2015年12月工程完工,发生建筑工

程支出800万元，同月移交使用。办公楼的使用年限为20年，无残值。

(1)支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地出让金专用收据和付款凭证进行会计

处理：

借:无形资产一土地使用权7000000

贷:银行存款7000000

(2)缴纳契税时，依据契税完税凭证和付款证明进行会计处理：

应交契税=700x4%=28(万元)

借:无形资产——土地使用权280000

贷:银行存款280000

(3)缴纳印花税时，依据印花税完税凭证和付款证明进行会计处理：

应交印花税=700x0.5%=0.35(万元)

借:税金及附加一印花税3500

贷:银行存款3500

(4)发生建安成本时，依据建筑安装发票和付款证明进行会计处理

借:在建工程——办公楼8000000

贷:银行存款8000000

(5)办公楼达到预定可使用状态，进行移交使用时，依据竣工结算报告等进行会计处

理：

借:固定资产一一办公楼8000000

贷:在建工程一办公楼8000000

(6)每年计土地使用权系计摊销和办公楼累计折旧的会计处理：

土地使用权每年摊销颗=728+40=18.2(万元)

办公楼每年折旧额=800+20=40(万元)

借:管理费用一折旧、摊销582000

贷:累计折旧——办公楼400000

累计摊销一一土地使用权182000

第二节取得土地作用权阶段的税务处理

房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有出让、划拨和转让。目前我公

司取得土地主要以出让为主。

一、契税

（-）纳税义务人

《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位

和个人为契税的纳税人。转移土地、房屋权属是指下列行为：（1）国有土地使用权出

让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（3）房屋买卖；（4）房屋交换。

（二）税率

契税税率为3%~5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的

幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

（三）计税依据

《契税暂行条例》中契税的计税依据为：（1）国有土地使用权出让、土地使用权出

售、房屋买卖，为成交价格；（2）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用

权、房屋的差额。上述成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土

地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格

核定。

（四）征收管理

（1）契税的纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者

纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

（2）契税的纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋

所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。纳税人应

当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理

有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、

房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

（五）契税的会计处理

房地产开发企业由于契税是在办理土地使用权证之前一次性缴纳的，并且作为取得

土地使用权所支付全部经济利益的组成部分，因此房地产开发企业按规定缴纳的契税，

可以不通过"应交税费"科目核算。

【例3-1】某房地产开发公司以公开竞价方式取得了一块4000平方米的国有土地使

用权。成交的竞拍价格为10000万元，契税税率为4%。

应缴纳契税额=10000*4%=400万元

实际缴纳时的会计处理如下：

借：开发成本一土地征用及拆迁补偿费一契税4000000

贷：银行存款4000000

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，取得土地使用权所支付的金额是指

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税计入"取得土地使用权支付的金

额"，准予扣除。

二、耕地占用税

（—）纳税人

占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人。

（二）征税范围

《耕地占用税暂行条例》第二条规定，耕地占用税征税范围为国家所有和集体所有

的耕地。耕地是指用于种植农作物的土地；占有用园林、林地、牧草地、农田水利用

地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或从事非农业建设，比照占用耕地

征收耕地占用税。

（三）计税依据

《耕地占用税暂行条例》第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为

计税依据。经申请批准占用耕地的，一般以农用地转用审批文件中标明的用地面积计

征耕地占用税。但纳税人实际占地面积大于批准占地面积的，按实际占地面积计税；

实际占地面积小于批准占地面积的，按批准占地面积计税；未经批准占用耕地的，则

应以实际占地人为耕地占用税的纳税人，以纳税人实际占用耕地的面积计征耕地占用

税。

（四）税率

耕地占用税实行定额税率，按照省政府核定的各县（市、区）适用税额执行。

（五）征收管理

（1）纳税义务发生时间：经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳

税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。

（2）纳税期限:获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起

30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有

关文件发放建设用地批准书。

（3）纳税地点：纳税人占用耕地或其他农用地，应当向耕地或其他农用地所在地主

管税务机关申报纳税。

（六）耕地占用税的会计处理

房地产开发企业缴纳的耕地占用税可否作为房地产开发项目土地的成本，目前没有

明确的文件规定，这就导致了在实际工作中房地产开发企业财务人员的困惑，即耕地

占用税可否作为土地增值税的扣除项目。但实际工作中普遍认为，房地产开发企业缴

纳的耕地占用税，是房地产开发企业为取得土地使用权所发生的直接相关的费用支出，

应该作为土地成本的组成部分，因此，将耕地占用税记入''土地征用及拆迁补偿费'科

目，不通过''应交税费'科目核算。一般在实际缴纳时进行会计处理。

[3-2]郑州市某房地产开发企业在白沙区，经申请批准占用渔业养殖水面6000平方

米土地使用权进行房地产开发。郑州市城区耕地占用税的平均税额为38元/平方米。

应纳耕地占用税额=6000*38=228000（元）

会计处理如下：

借:开发成本一土地征用及拆迁费一耕地占用税228000

贷:银行存款228000

三、城镇土地使用税

（-）纳税义务人

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《城镇土地使用税暂行条

例》）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为

城镇土地使用税的纳税人。

（二）征税范围

房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。

（三）计税依据和税额

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

《城镇土地使用税暂行条例》规定，土地使用税每平方米年税额如下：

(1)大城市1.5~30元；

(2)中等城市1.2~24元；

(3)小城市0.9~18元；

(4)县城、建制镇、工矿区0.6~12元。

省、自治区、直辖市人民政府，应当在上述规定的税额幅度内，根据市政建设状况、

经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度市、县人民政府应当根据实际情

况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度

内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、辖市人民政府批准执行。

(四)征收管理

L纳税义务发生时间

《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税

(2006)186号)规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同

约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税：合同未约定交付土地时间的，由受

让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业应自取得建造商品房

用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。

《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》

(国家税务总局公告2014年第74号)规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用

地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土

地使用税有关政策的通知》(财税(2006)186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间

的次月起缴纳城镇土地使用税：合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴

纳城镇土地使用税

2.纳税义务截止时间

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税(2008

52号)规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城

镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态

发生变化的当月末，即将开发产品交付给购买者并办理权属转移登记手续的次月，看

似简单的规定，在实际操作中确理解不一，操作不一。

''实物或权利状态发生变化“以什么时间为标志?以下是几个常见的时间点：

(1)商品房买卖合同签订时间；

(2)预售发票开具时间；

(3)房管部门备案时间；

(4)商品房买卖合同约定的房屋交付时间;

（5）房屋实际交付使用时间;

（6）契税缴纳时间；

（7）房产证、土地使用权证中记载的发证日期。

这七个时间点都有不同的支持者，各地税务机关对城镇土地使用税纳税义务截止

时间有不同的理解，导致各地城镇土地使用税的政策差异很大。在实际工作中，税务

机关与企业基本都认可的时间点为房屋实际支付使用的时间。

对于扣除的已销售房屋的占地面积，房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可

从房地产开发企业的计税面积中扣除。

已销售房屋的占地面积计算公式如下：

已销售房屋已销售房屋开发项目房屋、

的占地面积=（的建筑面积+总建筑面积）工总占地面积

（五）税收优惠

《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的

通知》（财税（2008〕24号）规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造

廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关

材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳

的城镇土地使用税

（六）城镇土地使用税的会计处理

《财政部增值税会计处理规定》（财会（2016）22号）规定，企业按规定缴纳的城

镇土地使用税不再管理费用中列报，调整到营业税金及附加科目。

四、印花税

（-）税目和税率

房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权

转让合同。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权征收印花税，税率为

0.5%oo

（二）征收管理

印花税实行据实征收和核定征收两种方式。

财务制度健全、账簿资料完整、应税凭证保存齐全、印花税应税凭证登记簿管理规

范的纳税人可采取"三自"纳税，即自行计算应纳税额，自行购买印花税票和自行划

销。

同一种类应纳税凭证需频繁贴花的，由纳税人提出申请，经县以上地方税务机关核

准，发给"印花税汇总缴纳专用章"后，可汇总缴纳印花税。

（四）印花税的会计处理

《财政部增值税会计处理规定》（财会（2016）22号）规定，企业按规定缴纳的印

花税不再管理费用中列报，调整到营业税金及附加科目。

五、个人所得税

《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税（2005）45号）

规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,

免征个人所得税。如果房地产企业在城镇拆迁补偿中超过当地政府规定的补偿标准进

行补偿，应按《个人所得税代扣代缴暂行办法》（国税发（1995）65号）第五条规定扣

缴个人所得税，该条规定：扣缴义务人向个人支付应纳税所得（包括现金、实物和有价

证券）时，不论纳税人是否属于本单位人员，均应代扣代缴其应纳的个人所得税税款。

【例3-3】某房地产开发公司通过竞拍获得一块待拆迁地块，为推进拆迁进程，该公司

发布拆迁公示，对于前100户签订拆迁补偿协议的居民处按《XX市城市房屋拆迁补偿

安置暂行规定》规定的标准进行补偿外，每户另外奖励5000元。奖励共支出50万元。

拆迁奖励属于偶然所得或其他所得，性质,应代扣代缴个人所得税。

应代扣代缴个人所得税额=50x20%=10（万元）

奖励资金支付时，代扣个人所得税的会计处理

借:开发成本一土地征用及拆迁补偿费一补偿费500000

贷:银行存款400000

应交税费一一应交个人所得税100000

缴纳个人所得税时

借:应交税费——应交个人所得税100000

贷:银行存款100000

六、土地增值税

在土地使用权取得环节，房地产企业不会涉及计算缴纳土地增值税问题，但土地成

本是房地产开发成本的重要部分，约占开发产品总成本的30%,是土地增值税计算扣

除的主要项目。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、

费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不

予扣除。

该阶段应获取的主要票据有：土地出让金收款票据和支付出让金的付款凭证；拆迁

补偿支出应取得具备对方签章的收据、补偿合同、身份证复印件、付款凭证，补偿款

项应直接转账至补偿人银行卡中。

如在二级市场上取得土地使用权，应取得销售不动产专用发票或税务机关代开的发

票并附付款凭证。

第四章开发建设阶段的会计核算与税务处理

房地产开发企业通过公司设立并取得土地使用权以后就进入到开发建设阶段，该

阶段是房地产开发的重要阶段。在此阶段，房地产开发企业要在土地上完成房地产产

品的开发，形成开发产品，因此，涉及房地产开发成本的归集、分配和结转，经济业

务和会计处理都相对复杂。

房地产开发建设阶段不仅包括项目策划设计、报批报建、施工建设、竣工验收等多

个环节，而且还包括开发完成后的初始产权登记过程。主要工作包括项目开工建设许

可证办理、报批报建手续、项目的施工组织及项目竣工验收和备案。

一般情况下，房地产开发企业在开发建设阶段涉及的税种主要有城镇土地使用税和

印花税。另外，房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同形

式不同，工程价款的结算可能不同，涉及的增值税涉税处理和会计处理也有所不同。

一、开发建设阶段涉及的主要税种

（一）城镇土地使用税

房地产开发企业在开发建设阶段需要以实际占用的土地面积为计税依据，按照《城

镇土地使用税暂行条例》的规定计算缴纳城镇土地使用税。

城镇土地使用税的基本税额见下表：

级别人口税额（元/平方米）

大城市50万以上1.5~30

中等城市20万~50万1.2~24

小城市20万以下0.9~18

县城、建制镇、工矿区0.6~12

（二）印花税

房地产开发企业在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按照《中

华人民共和国印花税暂行条例》的规定缴纳印花税。在开发建设阶段，需要缴纳印花

税的合同有购销合同、加工承揽合同、仓储保管合同、建筑工程勘察设计合同、货物

运输合同、借款合同、建筑安装工程承包合同、财产保险合同等。以上各类合同的具

体税率（额）见下表：

序税目范围税率（额）纳税说明

号义务人

1购销合同供应、预购、采购、购按购销金额万立合同人

销结合及协作、调剂、分之三贴

补偿、易货等合同

2加工承揽合同加工、定作、修缮、修按加工或承揽立合同人

理、印刷、广告、测收入万分之五

绘、测试等合同贴

3建设工程勘察勘察、设计合同按收取费用万立合同人

设计合同分之五贴

4建筑安装工程建筑、安装工程承包合按承包金额万立合同人

承包合同同分之三贴

5财产租赁合同租赁房屋、机动车辆、按租赁金额千立合同人

机械、器具、设备等分之一贴税额

不足人按

元贴

6货物运输合同民用航空、铁路运输、按运输费用万立合同人单据作为合同

公路运输等分之五贴使用的，按合

同贴花

7仓储保管合同仓储、保管合同按仓储保管费立合同人仓单或栈单作

用千分之一贴为合同使用

的，按合同贴

花

8借款合同银行及其他金融组织与按借款金额万立合同人单据作为合同

借款人签订的借款合同分之零点五贴使用的，按合