中式高层+叠拼+合院规划设计投标方案

溶溶今

阀

几

乡

田何

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翠带

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长

叫把钓人未

未

淉漓DFL西宁海东河湟新区项目概念方案设计所具备的优势：需克服的问题：1.1.2.3.地处紧邻湟水、景观资源丰宫用地相对规整，

土地利用效率高近郊楼盘，

如何提升产兄竞争力场地南北高差大，

地块内部如何转化北临高速，

东临机场，

睬音干扰较大2.3.

周边多个别墅盘，

区位资源优质项目研究规范解读

建筑间距一、平行向建筑间距二、山墙建筑间距(一)住宅建筑平行布置时1.多层、低层住宅建筑的山墙间距应满足消防要求，多层住宅建筑最小间距≥6米，低层住宅建筑≥4米。朝

向建筑日照间距系数南北向或偏东向0°—15°（含）15°—30°（含）30°—45°（含）45°—60°（含）>60°旧城区规划新区1.622.高层建筑与高、多、低层住宅建筑垂直布置时的间距不宜小于13米。山墙间距按防火间距的规定控制，但山墙有居室的，其间距不宜小于13米。1.431.291.141.291.361.461.301.46高层建筑1.54多层建筑低层建筑(二)住宅建筑垂直布置时1.南北向的间距，在旧城区≥南侧建筑高度的0.6倍，在规划新区≥0.7倍。2.东西向的间距，垂直建筑位于南端的，在旧城区其间距≥垂直建筑高度的0.6倍，在规划新区≥0.7倍；垂直建筑位于北端的，在旧城区其间距≥垂直建筑高度的0.4倍，在规划新区≥0.5倍。3.垂直布置的住宅建筑的山墙宽度不得大于15米，山墙宽度大于15米的，其间距按平行布置的住宅建筑控制；小于15米的，应进行日照阴影分析，保证受遮挡的住宅建筑有效日照时间满足规范要求。(三)其他1.高层建筑（含高层住宅建筑）与住宅建筑的间距应进行日照阴影分析，保证受遮挡的住宅建筑的居室旧城区有效日照时间不少于大寒日日照一小时、规划新区有效日照时间不少于冬至日日照一小时的标准。设计策略任务解读用地面积容积率150370.3幼儿园占地商业占地配套占地1300250010004800幼儿园面积商业面积配套面积40034900230011203用地面积容积率150370.3幼儿园占地商业占地配套占地13002500幼儿园面积商业面积配套面积400349001.011.2130%建筑密度计容面积30%建筑密度计容面积100048002300151874.003181948.06311203住宅占地40311住宅理论面积140671住宅占地40311住宅理论面积170745建筑类型

套数占比

面积段

分项套数

单价总面积

单位容积率

总占地总货值建筑类型套数占比

面积段

分项套数

单价

总面积

单位容积率

总占地总货值小高（15F）小高（15F）叠加（4F）35%35%10%95483.7483.7138.20.55

45951.50.55

60462.514.514.53.463169.14169.85392.225273.3333254.3816791.3三叠（6F）两叠（4F）40%31%1101354040.80.9444405.423.468199.335552125135313.142268.512216.3

38041.650.91.31865711056联排双拼11%6%160180160180350111.160.660.650.510.110101.31.61.81.82177761090896962.22.22.12.128080.04958.24617.14328.61767.523108.817452.817452.816362联排5%5%16018069.169.12.22.25025.55653.614372.819900.8双拼3F1.61.812438110566%5%4%1%16018035069.155.2813.822.12.125264.84738.32418.519900.817910.729674合院3F合院3F5%90901.8

9950.4独栋3F24837独栋3F1%35357070合计100%138217万35831.7

15.7亿合计100%14万44167.0

15.3亿1.01容积率情况下，根据提供的户配，按照常规产品的单位容1.21容积率情况下，货值基本一致，建筑成本增加约4万方（含地下）积率，密度超出设计条件要求设计策略单位容积率图示：露台52㎡赠送地下室？11M11M11M11M88㎡客厅挑空36㎡40㎡露台8M8M8M8M10.590.45以最小户型180联排或合院户型为例，不考虑地下室赠送，占地面积88㎡，实际面积215㎡，单位容积率值为2.04。值越高容积率越大，但赠送越少，竞争力降低。设计策略单位容积率传统别墅类产吊六层叠加四层叠加双拼合院、、、--，，夕＾，,,,、、、、、III、、、、,I，4z占地：

so占地：

80而占地：

85可占地：

85可计容面积：

400而户型：

140+130+130单位容积率：

5.0计容面积：

275

可户型：

145+130单位容积率：

3.46计容面积：

1单位容积率：

2.

1计容面积：

180可单位容积率：

2.

1设计策略强排测算沿地块法线排布比正南北排布效率高全6F叠加全5F叠加全4F叠加套数：1026套数：864套数：940容积率：1容积率：0.85密度：0.26货值：10.5亿容积率：0.92密度：0.23货值：10.2亿密度：0.21货值：10.5亿全6F叠加全4F叠加全5F叠加套数：1496套数：1194套数：920容积率：1.12密度：0.22容积率：1.03密度：0.24容积率：0.9密度：0.26货值：11.2亿货值：12.6亿货值：11.5亿产品4层叠墅5-7层叠墅合院单价9000全合院全联排8000套数：650套数：7161800016000130005500容积率：0.85密度：0.4容积率：0.86密度：0.39货值：15.4亿双拼联排货值：21.1亿小高层设计策略货值推导极限强排

平均单容积

单栋占别墅容积率（平均层数）3.46产品总面积

单价货值总占地

密度套数920套面积135率结：六叠+合院4叠5叠1242001432801570801170001181400.90.80.81.81.3111780

0.90114624

1.03125664

1.12210600

0.85153582

0.86345003184028985552505370026%24%22%40%39%119414966501204.50产品最出量，货值最高6叠1055.42合院联排15F1802.12716165752.202035112.5

228937.5

0.55

125915.6

1.60118

16008.67

14%14.3建筑类型

套数占比

面积段分项套数单价0.550.551.31.61.81.81.82总面积

单位容积率

总占地总货值小高（15F）小高（15F）联排41%41%0%95792792075251.414.514.52.22.22.12.12.105189.8

41388.276828.6

54458.25理论极限值（容积率1.6）125135160180160180350990150000000小高+合院双拼0%0000%0合院3F9%174174027820.831298.4013248.0

50077.4414904.0

56337.129%0%00100%1932233385.640170.4

202261建筑类型

套数占比

面积段分项套数单价0.80.91.31.61.81.82总面积

单位容积率

总占地总货值16287.6

70623.170.02023.2

5786.352三叠（6F）两叠（4F）联排74.8%0%105135165180160180350841088278.9605.423.462.22.22.12.12合理极限值（容积率1.0）02.4%0%2704451.040六叠+合院+联排+双拼双拼0.00.0000%00合院3F独栋3F合计22.2%0.6%100%250744915.042360.4140005.421388.1

80847.071180.2

4720.840879.1

1619771124设计策略方案一总图建筑类

套数占

面积单位容积率套数

单价

总面积总占地

总货值型比段三叠（6F）74.8%

105

841

0.8

88278.962.4%

165

27

1.3

4451.045.42

16287.6

70623.17联排2.22.122023.2

5786.35221388.1

80847.07合院3F

22.2%

180

250

1.8

44915.04独栋3F

0.6%

350合计

100%722360.41180.24720.81124140005.440879.1

16.2亿设计策略单位容积率综合用地：150370.3㎡综合容积率：1.01建筑密度：30%最大建筑占地面积：45111.1别墅最大占地面积：X最大建筑占地面积：45111.1别墅最大占地面积：X最大建筑占地面积：45111.1别墅最大占地面积：X计容面积：150370.3㎡住宅占地：39811.09㎡住宅理论面积:140671.003㎡叠加最大占地面积：Y叠加最大占地面积：Y叠加最大占地面积：YX+Y=39811.09㎡X*2.0+Y*5.42=140671.003㎡X=22400.24㎡X+Y=39811.09㎡X*2.4+Y*5.42=140671.003㎡X=25367.15㎡X+Y=39811.09㎡X*2.8+Y*5.42=140671.003㎡X=29240.01㎡以上货值测算为极限货值，不考虑日照、间距、土地使用效率，测得Y=17410.85㎡Y=14443.94㎡Y=10571.09㎡别墅最大建筑面积：22400.24*2.0=44800.47㎡占比32.19%别墅最大建筑面积：25367.15*2.4=60881.17㎡占比43.75%别墅最大建筑面积：29240.01*2.8=81872.09㎡占比58.83%别墅单位容积率每增加0.4理论货值对应增加约1.9亿叠加最大建筑面积：17410.85*5.42=94366.83㎡占比67.81%叠加最大建筑面积：14443.94*5.42=78286.13㎡占比56.25%叠加最大建筑面积：10571.09*5.42=57295.29㎡占比41.17%理论最大货值：理论最大货值：理论最大货值：4.48万㎡*1.8万元+9.44万㎡*0.8万元=15.62亿6.09万㎡*1.8万元+7.83万㎡*0.8万元=17.23亿8.19万㎡*1.8万元+5.73万㎡*0.8万元=19.33亿设计溢价点合院占地对比;，z,4560/、;、z/35/、、

、、/、I'、，、III

lI'6555

:、`/、、，＇，，、、

,，占地最大，

多客厅挑空，

大露台赠送占地减小，

挑空和露台赠送减小占地最小，

小露台，

无挑空占地：单栋90占地80占地

65单栋面单栋单位容积率2.0单位容积率

2.4单位容积率

2.8、/65,

I

I

I

I

I

I

I/密度拔高度别墅占地最小，

赠送内庭院、

露台及四层阁楼占地面积：计容面积：2.8单位容积率：设计溢价点合院策略3.5F合院体块示意3.

5F露台赠送面积合院策略：L偷密度：在占地65可的基础上，

虐加两层挑空面积，

赠送面积加大的同时密度保持不变。3F露台赠送面积2.

拔忘度：

竖向拔恋，

做到3.

5层，

—四层赠送露台，

虐加产品溢价。2F挑空部分偷密度IIlF挑空部分偷密度设计策略分析结论通过拔掉一个单元，形成合院组团内部的小组团用足间距与密度设计溢价点6F叠

策略墅6+1层8户6.5F客厅挑空5F客厅挑空6F叠墅策略：6.5F1.

6—66F叠做8户：常规6叠产昂

个单元四面宽

户，我们突被传统户型，

优化为四面宽8户，

并压缩户型面积，

单位容积率由5.0提升至5.46。5F2.

忘赠送：最大化客厅挑空，

露台赠送4F3F客厅挑空2F客厅挑空3F2FIF下叠中叠中上叠上叠设计策略货值推导住宅最大占地面积：398111.01容积率住宅最大计容面积：1391673F别墅计容面积：X

单位容积率：2.83F别墅占地面积为：X÷2.8我们的目标6F叠拼计容面积：Y

单位容积率：5.426F叠拼占地面积为：Y÷5.423层别墅最大化X+Y=139167

㎡X/2.8+Y/5.42=39811㎡别墅计容面积

X=81872㎡占比58.83%货值接近19.33亿叠加计容面积

Y=57295㎡占比41.17%理论极限货值：8.19万㎡*1.8万元+5.73万㎡*0.8万元=19.33亿规划方案设计生成，，容积率1.0＇,'，丿气，、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，，I，，2.

落位幼儿园、

商业、

售楼处3.

沿北侧及西侧布置叠加L场地条件分析4.

交通景观轴布置5.

细化合院组团6.

概念方案生成规划方案方案总平面经济技术指标单位项目总用地面积总建筑面积容积率数量备注(计算规则等）1.0＜R≤1.6150370.3231327.291.01㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上计容总建筑面积住宅151874.00140980.0066400.009200.002400.0017820.0045160.004664.004000.002230.00310.00合院双拼其中

独栋4层叠加6层叠加商业幼儿园社区配套其中其中

物业管理用房社区管理和服务用房按地上建筑面积的0.2%比例配置20平米/百户

≥150㎡200.00300.00㎡㎡社区居家养老涉及公厕20平米/百户

≥300㎡50.0050.001200.00100.0020.0079453.2965725.091978.2011750.0045045415803465㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%消控弱电配电房来及收集站门卫地下非计容总建筑面积普通车库面积其中非机动车库面积人防车库面积建筑占地面积1.8㎡/辆按照规划总建筑面积的5%修建住宅占地面积商业及配套占地面积其中其中可售面积住宅可售面积145644.00140980.004664商业可售面积可售比绿地率建筑密度62.96%30（地上可售面积/总建筑面积）%≥30≤3029.96%93633%住宅总户数4层叠加6层叠加户台台-电梯数其中4810%地上机动车位占比机动车总停车位地面停车数量地下停车数量其中

非人防区人防区地面停车不大于总车位10%102230辆辆辆辆辆992682309限高不大于45米数量

非机动车停车位：机动车停车位：住宅计算规则计算规则0.5车位/户6车位/100㎡1车位/户0.7车位/100㎡1.0车位/100㎡93616468134467配套用房商业4710车位/100㎡20车位/100教职工，3车位/100学生20车位/100教职工，3车位/100学生幼儿园合计233010221099规划方案方案总平面户型配比表面积段（分类别）产品合院套数套数比甲方要求比例差额户型面积面积比180200160200400130140135110110115合计360838.46%0.85%648001600045.96%1.13%0.00%6.53%1.70%6.09%6.55%9.22%7.49%7.49%7.83%100%10%29.32%联排双拼独栋00.00%10%5%-10.00%-0.09%4664.91%9200240085809240130001056010560110401409800.64%4-6套

根据需求定制6666969696969367.05%4叠40%30%-25.90%7.05%10.26%10.26%10.26%10.26%100.00%6叠11.03%3.42%规划方案鸟瞰图规划方案鸟瞰图设计溢价点规划结构地块规划结构

：

—轴三带两心规划分析业态分析6F叠加4F叠加3F合院3F双拼3F独栋（6套）商业幼儿园及配套规划分析组团间距分析＿．组团生成．一＿＿••

一1肌理提取巨］已B三已三组团肌理生成提取简化规划分析竖向设计21302134南北高差较大，

台地主要集中与北侧与西侧规划分析方案二总平面（1.21容积率）经济技术指标项目总用地面积总建筑面积容积率数量单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注(计算规则等）1.0＜R≤1.6150370.3275510.511.21地上计容总建筑面积住宅181948.06170895.0064255.008800.007980.002280.0017820.0020200.0049560.004713.064000.002340.00370.00合院双拼联排其中

独栋4层叠加6层叠加高层商业幼儿园其中社区配套其中

物业管理用房社区管理和服务用房按地上建筑面积的0.2%比例配置20平米/百户

≥150㎡250.00300.00㎡㎡社区居家养老涉及公厕20平米/百户

≥300㎡50.0050.001200.00100.0020.0093562.4577531.552250.9013780.0044280408153465㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%消控弱电配电房来及收集站门卫地下非计容总建筑面积普通车库面积其中非机动车库面积人防车库面积建筑占地面积1.8㎡/辆按照规划总建筑面积的5%修建住宅占地面积商业及配套占地面积其中其中可售面积住宅可售面积175608.06170895.004713.0663.74%30商业可售面积可售比绿地率建筑密度（地上可售面积/总建筑面积）%≥30≤3029.45%121533%住宅总户数4层叠加6层叠加户台台台-电梯数其中2122高层地上机动车位占比机动车总停车位地面停车数量地下停车数量其中

非人防区人防区10%1302地面停车不大于总车位10%辆辆辆辆辆301272909363限高不大于45米数量

非机动车停车位：机动车停车位：住宅计算规则计算规则0.5车位/户6车位/100㎡1车位/户0.7车位/100㎡1.0车位/100㎡121517608141472配套用房商业4710车位/100㎡20车位/100教职工，3车位/100学生20车位/100教职工，3车位/100学生幼儿园合计233013021251规划分析方案二总平面（1.21容积率）户型配比表比例差额面积段产品套数套数比甲方要求户型面积面积比（分类别）185343428.23%0.33%3.62%0.49%5.43%5.43%3.46%3.46%3.46%3.46%3.13%24.69%14.81%100.00%6345580037.13%0.47%5.15%1.33%5.02%5.41%3.22%2.95%2.83%2.83%4.67%17.20%11.80%100%合院10%18.56%-1.38%200双拼独栋20038013014013012011511521098445%880022808580924055005040483048307980294002016017089564-6套

根据需求定制664叠10%0%0.86%6642426叠13.83%4242联排高层3810%70%-6.87%3001801215-30.49%112合计规划分析业态分布分析＼03F独栋(6套）0

3F双拼LI

3F合院呵四叠广0

3F联排D15F商层D六叠商业D

幼儿园及配套规划方案方案二鸟瞰图产品篇

02产品设计设计思考产品分析西宁海东河湟新区项目产吊设计合院

l

户型分析三t乒乒91009100才寸t400034003400400000削畜心畜@®u门］畜心畜了「

广7-11,走廊@心I77）｝'llI®®心绕I匕＿」�I

I管翠/门l厂］勹厂n11蒂二尸l卧室���r�丿［厂6「丿令已岱守CODjljll48004300430048001191009100实施版报批版—层平面UNIT

AREA=180m•4房2厅2卫18

030.

16。49.5650.04报批面积(m')

挑空面积(m')

阳台面积(m分露台面积(m分庭院面积Cm分实得面积309.7赠送比例72.7%9100—9100产吊设计双拼

l

户型分析，1400032001900190031004000＿

，，I1-,,篇篇篇、、、、、、器器��毯毯客厅11I

II11

I，二

I�I一l』、、—---r一产—嘈扁』—、、穴E庭陕庭院4300170031003100170043009100实施版报批版—层平面UNIT4房2厅5卫报批面积Cm分200露台面积(m分51.

78赠送比例76%产吊设计，1从心，，1

户型分析邓,,,6F叠墅1妞,，，．，1妫，妞'，．．．．．．上叠庭院．．．．aj篇�!!篇Ig已只卧宣ig一U、茗茗I、茗冉�ll、一只爸呈爸、、爸§、｀'',

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AREA=135m2下叠—层I挑空面积(m')3房2厅2卫I『了石�积(m')赠送比例61.

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(m分24.69产品设计六层叠加叠加产品通过屋顶退台减少建筑间距，增加叠加总套数。多层建筑间距要求建筑南北向或者偏东向15°—30°（含），45°—60°（含），规划新区建筑建按照建筑高度的1.46倍控制5.6m顶层退台，减少间距，增加赠送6.2m地下室地下室30.7＞7X3X1.46=30.66m车位车道5.3m5.5m7F6F5F4F3F2F1F7F6F5F4F3F2F1F5.1m5.1m车位车位27.0m5.5m5.3m车道车位27.0＞5X3X1.46=21.90m5.6m6.2mB1B1地下室地下室5.3m5.5m5.1m

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