社区物业设施维护保养制度手册

社区物业设施维护保养制度手册The"CommunityPropertyFacilitiesMaintenanceandRepairManual"isacomprehensiveguidedesignedforpropertymanagementcompaniesandcommunityassociationstoensurethepropermaintenanceandrepairofcommunalfacilities.Thismanualisapplicableinresidentialcomplexes,apartmentbuildings,andtownhouses,wheresharedamenitiessuchasswimmingpools,gyms,andplaygroundsrequireregularupkeeptomaintainsafetyandfunctionality.Themanualoutlinestheresponsibilitiesofpropertymanagersandmaintenancestaff,includingscheduledmaintenanceroutines,emergencyresponseprotocols,andguidelinesforequipmentmaintenance.Itservesasareferencetoolforbothprofessionalsandresidents,fosteringawell-maintainedcommunityenvironmentthatenhancesresidents'qualityoflife.Therequirementsstipulatedinthemanualincludedetailedchecklistsforroutinemaintenance,clearproceduresforhandlingemergencyrepairs,andregularinspectionschedules.Propertymanagersareexpectedtoadheretotheseguidelinestoensurethatallcommunalfacilitiesaresafe,efficient,andmeetthestandardsofthelocalregulatorybodies.社区物业设施维护保养制度手册详细内容如下：第一章：总则1.1物业设施维护保养的目的和意义1.1.1目的物业设施维护保养的目的在于保证社区内各类设施的正常运行，延长设施使用寿命，提高设施使用效率，降低故障率，为居民创造一个舒适、安全、和谐的生活环境。1.1.2意义（1）提高设施使用率：通过定期维护保养，保证设施始终处于良好的工作状态，降低因故障导致的停机时间，提高设施使用率。（2）保证居民安全：对社区内各类设施进行定期检查、维修，保证设施安全可靠，避免因设施故障导致的安全。（3）延长设施使用寿命：通过合理的维护保养，减缓设施的老化速度，延长设施使用寿命，降低更新换代频率。（4）节约成本：通过预防性维护保养，减少突发性故障，降低维修成本，实现成本控制。（5）提升物业管理水平：完善的物业设施维护保养制度，有助于提升物业管理水平，增强业主满意度。第二节物业设施维护保养的基本原则1.1.3预防为主，维修为辅物业设施维护保养应以预防为主，通过定期检查、保养，发觉潜在问题并及时处理，降低故障率。1.1.4全面覆盖，重点突出对社区内各类设施进行全面覆盖的维护保养，同时针对关键设施和易发生故障的部位进行重点保养。1.1.5科学合理，规范操作遵循科学合理的维护保养方法，严格执行操作规程，保证维护保养工作的安全、高效。1.1.6技术创新，持续改进积极引进新技术、新方法，不断优化维护保养方案，提高物业设施维护保养水平。第三节物业设施维护保养的组织架构1.1.7组织架构设置（1）设立物业设施维护保养部门，负责社区内设施维护保养的全面工作。（2）设立专业维护保养团队，分为水暖、电气、绿化、清洁等专业小组。（3）设立维护保养调度中心，负责协调、监督、指导各专业小组的工作。1.1.8岗位职责（1）物业设施维护保养部门负责人：负责制定维护保养计划，组织协调各项工作，保证设施正常运行。（2）专业维护保养团队负责人：负责本专业范围内的维护保养工作，保证设施安全、高效运行。（3）维护保养调度中心负责人：负责维护保养工作的调度、监督和指导，保证各项工作按时完成。（4）各专业小组负责人：负责本小组的维护保养工作，保证设施正常运行。（5）维护保养人员：负责具体实施设施维护保养工作，保证设施处于良好状态。第二章：物业设施维护保养计划第一节维护保养计划的编制1.1.9编制原则物业设施维护保养计划的编制，应遵循以下原则：（1）安全性原则：保证设施设备安全运行，防止发生。（2）经济性原则：合理利用资源，降低运行成本。（3）可行性原则：保证维护保养计划具备可操作性。（4）持续改进原则：根据实际情况，不断优化维护保养计划。1.1.10编制内容（1）设施设备清单：明确物业项目内的设施设备名称、型号、数量、位置等信息。（2）维护保养周期：根据设施设备的运行情况，确定各类设施设备的维护保养周期。（3）维护保养内容：详细描述各类设施设备的维护保养项目、方法、技术要求。（4）维护保养责任单位：明确各设施设备的维护保养责任单位及责任人。（5）维护保养费用预算：预估维护保养所需的费用，合理分配资金。（6）维护保养计划表：制定详细的维护保养计划表，包括维护保养时间、地点、人员等。1.1.11编制程序（1）调查分析：收集物业项目设施设备资料，了解设备运行状况。（2）制定初步方案：根据调查分析结果，制定初步的维护保养计划。（3）征求意见：征求相关部门及人员的意见，对初步方案进行修改完善。（4）审批：提交审批，保证维护保养计划的合理性和可行性。（5）发布实施：将维护保养计划发布至相关部门及人员，保证计划的实施。第二节维护保养计划的实施与监督1.1.12实施要求（1）严格按照维护保养计划执行，保证设施设备得到及时、有效的维护保养。（2）维护保养过程中，要保证安全，防止发生。（3）维护保养人员应具备相应的资质和技能，保证维护保养质量。（4）做好维护保养记录，以便跟踪检查和持续改进。1.1.13监督措施（1）设立监督小组：由物业项目负责人、工程技术人员、安全管理人员组成，对维护保养计划实施情况进行监督。（2）定期检查：监督小组定期对设施设备维护保养情况进行检查，发觉问题及时整改。（3）接受投诉：设立投诉渠道，鼓励员工及业主对维护保养工作中存在的问题进行反馈。（4）考核评价：对维护保养工作实施情况进行考核评价，对表现优秀的部门及个人给予奖励，对存在问题的部门及个人进行整改。（5）持续改进：根据监督过程中发觉的问题，及时调整维护保养计划，不断优化设施设备维护保养工作。第三章：物业设施日常维护保养第一节日常维护保养的基本要求1.1.14目的与意义物业设施日常维护保养是指对物业设施进行定期或不定期的检查、清洁、润滑、紧固、调整等，以保证设施的正常运行，延长使用寿命，降低故障率。日常维护保养的基本要求旨在为居民提供安全、舒适、便利的生活环境。1.1.15基本要求（1）严格执行国家和行业的相关法律法规，遵循物业设施维护保养的技术规范和标准。（2）建立完善的物业设施维护保养制度，明确责任分工，保证各项工作落实到位。（3）定期对物业设施进行检查，发觉隐患及时整改，防止发生。（4）提高员工素质，加强培训，保证员工具备相应的专业技能和操作水平。（5）加强设施维护保养过程中的安全管理，保证人员安全。第二节日常维护保养的操作流程1.1.16检查与评估（1）定期对物业设施进行检查，包括设施的外观、功能、运行状态等。（2）对检查过程中发觉的问题进行评估，确定维护保养的优先级和方案。1.1.17清洁与润滑（1）清洁设施表面，去除污垢、灰尘等。（2）按照设备说明书或技术要求，定期对设施进行润滑。1.1.18紧固与调整（1）检查设施连接部位，发觉松动现象及时紧固。（2）对设施进行必要的调整，保证其正常运行。1.1.19维修与更换（1）对发觉的问题进行维修，保证设施恢复正常运行。（2）对损坏严重的设施进行更换，提高设施的整体功能。1.1.20验收与反馈（1）维护保养完成后，对设施进行验收，保证达到预期效果。（2）对维护保养过程中发觉的问题及整改措施进行记录和反馈。第三节日常维护保养的记录与反馈1.1.21记录（1）对每次维护保养的时间、地点、人员、内容等进行详细记录。（2）记录设施运行状态、故障原因、维修措施等，便于分析和追溯。1.1.22反馈（1）将维护保养过程中发觉的问题及整改措施及时反馈给相关部门和人员。（2）定期汇总分析维护保养数据，为设施管理提供参考依据。通过以上措施，保证物业设施日常维护保养工作的顺利进行，为居民创造一个良好的生活环境。第四章：物业设施定期检查与评估第一节定期检查的基本内容1.1.23检查目的定期检查物业设施是为了保证设施的正常运行，预防潜在的安全隐患，提高物业服务质量，满足业主需求。1.1.24检查范围（1）住宅小区内的公共设施，包括供水、供电、供气、供暖、排水、通信、绿化、照明等。（2）住宅建筑本体，包括主体结构、屋面、外墙、门窗、楼梯、电梯、给排水、供电等。（3）公共服务设施，包括停车场、健身器材、儿童游乐场、休闲场所等。1.1.25检查内容（1）设施运行状况：检查设施是否正常运行，有无异常情况，如漏水、漏电、故障等。（2）设施安全隐患：检查设施是否存在安全隐患，如松动、破损、腐蚀等。（3）设施维护保养情况：检查设施维护保养是否及时，保养记录是否完整。（4）设施使用状况：检查设施使用是否符合规定，有无违规使用现象。（5）环境卫生：检查设施周围环境卫生是否达标，有无垃圾、杂物堆放。第二节定期检查的操作流程1.1.26检查计划（1）制定年度定期检查计划，明确检查时间、检查范围、检查内容等。（2）将检查计划通知相关部门和人员，保证检查工作的顺利进行。1.1.27检查实施（1）按照检查计划，组织相关人员对设施进行检查。（2）检查过程中，发觉异常情况及时记录，并采取措施进行处理。（3）对检查结果进行汇总，形成检查报告。1.1.28检查结果处理（1）对检查报告中发觉的隐患和问题，及时通知相关部门进行整改。（2）对整改情况进行跟踪，保证整改措施落实到位。（3）将检查结果和处理情况反馈给相关部门和人员。第三节设施评估与改进1.1.29设施评估（1）对设施运行状况、安全隐患、维护保养情况等进行评估。（2）评估设施的使用寿命，预测设施更换周期。（3）结合评估结果，提出设施改进意见和建议。1.1.30设施改进（1）根据评估结果，制定设施改进计划。（2）改进计划应包括设施更换、维修、升级等内容。（3）对改进计划进行论证，保证改进措施的可行性和经济性。（4）实施改进计划，提高设施运行效率和服务质量。第五章：物业设施维修管理第一节维修申请与审批1.1.31维修申请（1）物业服务中心应设立专门的维修服务窗口，接收业主或住户的维修申请。（2）业主或住户需填写《维修申请表》，详细说明维修项目、原因及联系方式。（3）维修申请表需由业主或住户签字确认，并提交至物业服务中心。1.1.32维修审批（1）物业服务中心收到维修申请后，应在2个工作日内进行审批。（2）审批内容主要包括：维修项目的合理性、维修费用的估算及维修期限。（3）审批通过后，物业服务中心应通知业主或住户维修安排及注意事项。（4）审批未通过时，物业服务中心应向业主或住户说明原因，并建议采取其他措施解决问题。第二节维修实施与验收1.1.33维修实施（1）物业服务中心应根据维修申请，制定维修方案，明确维修内容、工艺、材料等。（2）维修人员应按照维修方案进行维修作业，保证维修质量。（3）维修过程中，物业服务中心应派专人进行现场监督，保证维修进度和质量。（4）维修人员应严格遵守安全操作规程，保证作业安全。1.1.34维修验收（1）维修完成后，物业服务中心应组织验收，保证维修质量符合标准。（2）验收合格后，物业服务中心应向业主或住户出具《维修验收合格证》。（3）验收不合格时，物业服务中心应要求维修人员进行整改，直至合格。第三节维修费用管理1.1.35维修费用估算（1）物业服务中心应根据维修项目、材料、人工等成本，进行维修费用估算。（2）维修费用估算应遵循合理、透明的原则，保证业主或住户的权益。（3）维修费用估算需经物业服务中心负责人审批。1.1.36维修费用收取（1）维修费用收取应根据《维修费用收费标准》进行。（2）物业服务中心应在维修完成后，向业主或住户开具正规发票。（3）业主或住户应在规定时间内支付维修费用。1.1.37维修费用结算（1）物业服务中心应定期与维修供应商进行费用结算。（2）维修费用结算应遵循合同约定，保证双方权益。（3）物业服务中心应建立健全维修费用管理制度，保证费用合理使用。第六章：物业设施安全管理第一节安全生产责任制1.1.38目的与意义本节旨在明确社区物业设施安全管理中的安全生产责任制，保证物业设施安全运营，预防和减少安全的发生，保障业主的生命财产安全。1.1.39安全生产责任制内容（1）物业公司应建立健全安全生产责任制，明确各级管理人员、技术人员和操作人员的安全生产职责，实行逐级负责制。（2）物业公司应设立安全生产管理部门，负责组织、协调、监督、检查物业设施的安全管理工作。（3）各级管理人员应按照职责分工，认真履行安全生产职责，保证物业设施安全运行。（4）技术人员和操作人员应严格按照操作规程进行作业，保证设施设备安全运行。（5）物业公司应对安全生产责任制进行定期检查、评估，发觉问题及时整改。1.1.40安全生产责任追究（1）对于违反安全生产责任制的人员，物业公司应按照相关规定进行处罚。（2）对于发生安全的责任人员，物业公司应依法承担相应责任。第二节安全教育与培训1.1.41目的与意义本节旨在明确社区物业设施安全管理中的安全教育与培训工作，提高员工的安全意识，增强安全操作技能，预防和减少安全的发生。1.1.42安全教育与培训内容（1）物业公司应定期组织安全知识培训，提高员工对安全生产重要性的认识。（2）培训内容应包括安全生产法律法规、安全操作规程、安全案例分析等。（3）物业公司应定期组织安全技能培训，提高员工应对突发事件的能力。（4）培训内容应包括消防设施操作、急救知识、应急预案演练等。1.1.43安全教育与培训要求（1）物业公司应制定年度安全教育与培训计划，保证培训内容全面、系统。（2）培训应采取理论与实践相结合的方式，注重培训效果。（3）培训结束后，物业公司应进行考核，保证员工掌握所学知识和技能。第三节应急预案与处理1.1.44目的与意义本节旨在明确社区物业设施安全管理中的应急预案制定与处理程序，保证在突发情况下迅速、有序地应对，减少损失，保障业主生命财产安全。1.1.45应急预案制定（1）物业公司应结合实际情况，制定针对不同类型的应急预案。（2）应急预案应包括预警、应急响应、救援处置、恢复重建等环节。（3）物业公司应定期组织应急预案演练，提高应急预案的实用性和可靠性。1.1.46处理程序（1）发生后，物业公司应立即启动应急预案，组织相关人员开展救援工作。（2）物业公司应迅速向上级报告情况，按照处理程序进行处置。（3）处理过程中，物业公司应积极配合相关部门进行调查，查明原因。（4）物业公司应根据调查结果，制定整改措施，加强安全管理。（5）对于责任人，物业公司应依法进行处理，并按照相关规定进行赔偿。第七章：物业设施环境保护第一节环境保护的基本要求1.1.47总体要求物业设施的环境保护工作应遵循国家相关环境保护法律法规，坚持预防为主、综合治理的原则，保证物业设施的环境质量符合国家标准，为居民创造一个舒适、优美、和谐的居住环境。1.1.48具体要求（1）加强环保意识教育：物业管理部门应定期组织员工进行环保知识培训，提高员工的环保意识和责任心。（2）完善环保制度：建立健全环保管理制度，明确环保责任，保证各项环保措施得以有效实施。（3）节能减排：物业设施应采用节能型设备和产品，提高能源利用效率，降低能源消耗，减少污染物排放。（4）绿化养护：加强物业区域的绿化养护工作，提高绿化覆盖率，改善生态环境。（5）噪音控制：对物业区域内的噪声污染进行监测和控制，保证噪声排放符合国家标准。第二节环境保护设施的管理1.1.49设施建设（1）物业设施建设应充分考虑环境保护要求，选用环保型材料和设备，减少对环境的影响。（2）环保设施建设应与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。1.1.50设施运行与维护（1）物业管理部门应定期对环保设施进行检查、维修和保养，保证设施正常运行。（2）对环保设施的操作人员进行专业培训，提高操作技能，保证设施安全、稳定运行。（3）加强环保设施的监测，及时掌握设施运行情况，发觉问题及时处理。第三节环境污染的防治1.1.51大气污染防治（1）严格控制物业区域内大气污染物排放，保证空气质量符合国家标准。（2）加强对物业区域内焚烧、扬尘等污染源的治理，减少污染物排放。1.1.52水污染防治（1）严格执行污水排放标准，保证物业区域内水环境质量。（2）加强对污水排放设施的监管，防止污水泄漏、溢流等发生。（3）鼓励使用再生水、雨水等非传统水源，减少对地下水的开采。1.1.53固废处理（1）加强对物业区域内固废的分类收集、处理和处置，提高资源利用率。（2）严格执行国家和地方关于固废处理的法律法规，保证固废处理符合环保要求。（3）鼓励开展固废减量化、资源化利用，降低固废处理压力。第八章：物业设施绿化管理第一节绿化规划与设计1.1.54绿化规划原则（1）遵循生态优先、美观实用的原则，充分考虑社区环境特点，实现人与自然的和谐共生。（2）结合社区总体规划和布局，合理划分绿化空间，提高绿化覆盖率。（3）注重绿化景观的层次感、色彩搭配和空间布局，创造优美的社区环境。1.1.55绿化设计内容（1）根据社区地形、地貌、气候等自然条件，选择适宜的植物种类。（2）合理配置乔、灌、草、花，形成多样化的植物群落。（3）考虑绿化与建筑、道路、水体等元素的协调性，实现景观的和谐统一。（4）设计合理的绿化设施，如座椅、廊架、景观照明等。1.1.56绿化规划与设计程序（1）收集社区现状资料，包括地形、地貌、土壤、气候等。（2）分析社区环境特点，明确绿化目标。（3）设计绿化方案，包括植物配置、绿化设施等。（4）征求相关部门和居民意见，修改完善设计方案。（5）审批绿化方案，组织实施。第二节绿化施工与验收1.1.57绿化施工准备（1）确定绿化施工队伍，审查其资质、业绩等。（2）制定绿化施工方案，明确施工流程、工艺和质量标准。（3）准备绿化施工所需材料、设备和技术人员。1.1.58绿化施工过程（1）按照设计方案，准确放样，保证绿化布局合理。（2）严格按照施工方案进行施工，保证施工质量。（3）加强施工现场管理，保证施工安全。1.1.59绿化验收（1）施工完成后，组织专业人员对绿化工程进行验收。（2）验收合格后，交付使用。（3）对绿化工程进行定期检查，保证绿化效果。第三节绿化管理与养护1.1.60绿化管理（1）制定绿化管理制度，明确绿化管理责任。（2）加强绿化设施的管理，保证设施正常运行。（3）定期对绿化工程进行检查、维护，保证绿化效果。1.1.61绿化养护（1）制定绿化养护计划，明确养护周期、养护内容等。（2）对绿化植物进行修剪、施肥、浇水等养护工作。（3）预防和控制病虫害，保证绿化植物健康成长。（4）加强绿化景观的日常保洁，保持环境整洁。1.1.62绿化培训与宣传（1）定期组织绿化培训，提高绿化管理水平。（2）加强绿化宣传，提高居民绿化意识。（3）积极开展绿化活动，营造良好的社区环境。第九章：物业设施卫生管理第一节卫生管理制度1.1.63目的与意义本节旨在明确物业设施卫生管理的目的、意义及具体要求，保证社区环境整洁、卫生，为居民营造良好的居住氛围。1.1.64卫生管理原则（1）遵循国家及地方相关法律法规，保证卫生管理工作合规合法。（2）坚持预防为主，防治结合，保证卫生问题及时发觉、及时处理。（3）强化责任意识，明确各级管理人员及员工职责，保证卫生管理工作的有效开展。1.1.65卫生管理制度（1）建立完善的卫生管理组织架构，明确各部门职责。（2）制定卫生管理计划，包括卫生清扫、消毒、垃圾处理等环节。（3）设立卫生管理基金，用于卫生设施更新、维护及员工培训。（4）加强卫生宣传教育，提高居民卫生意识，共同维护社区环境。第二节卫生设施的管理1.1.66卫生设施配置（1）依据国家及地方相关标准，合理配置卫生设施。（2）保证卫生设施数量充足，满足居民需求。（3）定期检查卫生设施，保证其正常运行。1.1.67卫生设施维护（1）制定卫生设施维护计划，定期对卫生设施进行清洗、消毒、维修。（2）建立卫生设施档案，详细记录卫生设施的运行状况及维护情况。（3）对卫生设施故障及时进行处理，保证其正常运行。第三节卫生环境的维护1.1.68卫生清扫（1）制定卫生清扫计划，明确清扫时间、范围及标准。（2）按照清扫计划，组织员工对社区公共区域进行定期清扫。（3）对重点区域进行重点清扫，保证卫生死角得到有效处理。1.1.69消毒防疫（1）制定消毒防疫计划，针对不同季节、疫情特点进行合理调整。（2）定期对公共区域、卫生设施进行消毒，保证卫生安全。（3）针对疫情发生时，及时采取应急措施，保证社区卫生安全。1.1.70垃圾处理（1）制定垃圾分类及处理规定，提高垃圾处理效