xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns

xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns2025/4/7本报告解决的主要问题及其结论关于入市时机的选择——与四期搭接目前50万总价产品的市场空白是不是真机会？五期和四期的关系“小户豪宅”的可行性——非目前条件下的最优选择投资客过渡居住我们为什么建议发展高科技住宅？项目区位优势的发挥和资源劣势的规避技术风险、成本投入与技术实用性市场环境、房价水平户型xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns一、项目定位xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目定位第一部分：项目概况第二部分：项目开发背景研究第四部分：项目定位第三部分：项目目标市场分析xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目位于大连市沙河口区，软件园的东入口，背山面海项目位置交通通达性行政区划上位于大连市沙河口区；距软件园数码广场2KM，是软件园的东入口；北侧背靠大顶山，南向距海2.5KM左右；距中山广场和机场均为8KM左右；位于城市主干道五一路和西南路交叉口的西北侧。►►项目区位大连软件园机场星海湾景区大连老城区8KM8KM2.5KMxx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns中等规模城市住宅项目，交通通达性好，负面资源集中陵园

拟迁移规划中的生态公园，

实施时间未定老居民区待迁移戒毒所规划中的高架桥控制线500KV高压走廊66KV高压走廊500KV高压走廊与大连云山塑料包装有限公司老居民小区500KV高压走廊与戒毒所五一路西南路总建面6.6万平米，容积率2左右，无限高；紧邻城市主干道和规划中的高架桥；高压线不可改变的客观现状；陵园迁移和生态公园建设均已规划，但时间未定；四期：17万平米左右，定位为大户型豪宅。►►地块条件大顶山和台山陵园xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns发展商背景：多年的本地开发经验，市场潮流的引领者，实力雄厚房地产业是亿达集团的主导产业，具有房地产开发一级资质和17年的开发经验，年开发能力100万平方米，累计开发面积470万平方米。开发建设的亿达广场、亿达新世界、亿达世纪城、亿达国际新城、青云林海、青云映山等项目，领导着中国北方楼市的新潮流。From:►►发展商背景亿达广场东北首座智能化小高层住宅小区国际新城2002年荣获建设部“住宅设计示范楼盘”2003年被评为“辽宁省明星楼盘”2003年获“中国名盘50强”称号亿达新世界1999年获国家建设部达标“平安杯”大奖2000年被评为“新世纪理想居住区”2001年被评为“十大理想家园”、“十佳房地产品牌”亿达世纪城2002年被评为“辽宁省放心物业小区”2002年被评为“辽宁省明星楼盘”2002年被评为“中国住宅创新夺标经典示范楼盘”2002年获第四届中国住交会“中国楼盘”称号2003获“住在大连”精品楼盘评选最佳规划设计奖xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目资源评价——区位条件优越、但负面资源集中项目区位条件项目资源条件交通通达性好；软件园的东门户，昭示性强；良好的山、海自然资源；高压线、陵园、高架桥等负面资源集中；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目目标与约束条件项目开发目标项目约束条件实现7500元的单价；与四期项目形成互相支撑的良性关系楼面地价2200元/平米；综合建安成本投入与四期相同（2100—3000元/M2）；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目定位第一部分：项目概况第二部分：项目开发背景研究第四部分：项目定位第三部分：项目目标市场分析xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns在明确项目的基本情况和开发目标之后，开发背景是我们进行定位的依据项目开发背景研究宏观市场环境研究区域价值分析xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns房地产进入高速发展期，市场需求表现为数量与质量并重近5年来，大连市GDP保持快速增长，按照GDP增长与房地产发展的一般关系，大连市的房地产正处于高速发展阶段；固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃；房地产开发投资从2003年后开始爆发性增长；大连市人均GDP已经超过4000美元，房地产市场的需求表现为数量与质量并重发展的阶段；人民收入稳步增长，生活水平逐渐提高；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns销售面积稳步上升，土地紧缩导致供不应求，价格上涨住宅销售量稳步小幅上升，受04年土地紧缩的影响近两年供应量下降；市场表现为明显的供不应求，单价上涨。03年土地集中放量，04年土地供应紧缩，05年有所回升；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns中心区“地荒”和房价持续攀升形成市场高卖压，消费者心理底线被迫“水涨船高”大连拥有丰富的山海资源，特殊的地形条件使城市的可发展方向受到限制，可开发用地有限；随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少；近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns新房的供应不足引爆三级市场，二手房成交量高速增长，需求以中低端为主由于新房单价高、供应量不足，大量需求转向三级市场，二手房销售量大幅增长，价格攀升；二手房套均面积为80平米以下，可见三级市场需求以中小户型为主；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns依靠城市实力和优美环境成为东三省中心城市，外地客户撑起住宅市场四分之一强2003年，中央做出振兴东北老工业基地的战略决策，为大连带来了千载难逢的发展机遇。大连提出了“大大连”发展规划，拓展城市发展空间、扩大经济总体规模、提升城市综合功能、营造更好的城市环境，创造最适合创业、最适合人居的环境；零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制的《2005中国城市宜居指数报告》中，大连排名第一，北京排名十三；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns宏观市场环境研究结论——目前是进行房地产开发的大好时机社会经济高速发展，房地产进入高速发展期，数量需求和质量需求并重；需求总量稳步上升，土地供应紧缩导致供不应求，价格快速上涨；滨海城市的特点显现，缺地和涨价形成了市场高卖压；大量中低端需求转向三级市场，二手房交易火爆；城市地位和居住环境形成城市吸聚力，外地客户撑起住宅的四分之一强；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns在明确项目的基本情况和开发目标之后，开发背景是我们进行定位的依据项目开发背景研究宏观市场环境研究区域价值分析xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns甘井子区成交量大，但单价最低、套均面积最小，是大连市房地产的中低端市场；中山区和西岗区单价高户型大，但未来供应量少，中高端项目将向外扩展；沙河口区供应量大，价格适中，是中心区客户（尤其是中高端客户）外溢的承接区域；甘井子和沙河口区由于在市场中定位不同，区域之间不存在直接的竞争。随着中山和西岗开发逐渐饱和，沙河口区成为中心区客户外溢的自然承接区域►►区域价值分析均为2005年数据xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目位于城市西拓的第一站，绿色硅谷的门户，城市最具发展潜力的区域大连城市规划——西拓北进城市规划使本项目处在城市西拓的第一站产业规划使本项目处在一个很高的发展平台——绿色硅谷核心区到2010年，大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”本项目处于由家村软件园和七贤岭高新技术产业基地这一“绿色硅谷”的门户产业规划——建设绿色硅谷处于城市西拓第一站带给本项目的利好：使本区域成为中高端项目向城市外围扩展的主导方向城市西拓带来的大量迁移人口为本项目提供大量的潜在客户处于“绿色硅谷”核心区带给本项目的利好：高新产业的发展带来区域环境和氛围的持续改善高新产业带来大量有购买能力的产业人口高新产业带动区域知名度和接受度的迅速攀升高新产业带来区域价值的持续、大幅提升老市中心北进西拓产业环境西拓到高新区、旅顺高新产业海景、山景和绿化北进到甘井子加工制造业污染严重结论在城市扩张的两个主导方向中，本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边►►区域价值分析xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns软件园一期渐入成熟，市场对区域房地产价值有明确的认知，溢价能力强阶段起步期成熟期高速发展期时间1998—20022002—20042005年之后房价走势5000住宅项目国际新城康派Cityone学清园知音园30006000国际新城书香园康派硅谷假日Cityone幸福E家软件园年产值高速增长，区域前景被广泛看好。园区内的住宅项目价格攀升快；对比同期上市的项目，软件园内的项目溢价在1000元/平米左右，客户主要认可区域的居住环境、学院氛围，产品品质和亿达品牌。►►区域价值分析xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns软件园一期开发基本结束，本项目和四期为压轴大戏，是选择“软件园生活”的最后机会占地2.97平方公里的软件园一期从1998年开始开发建设，截至2003年底，完成50万平米的产业用房和20万平米以上的住宅开发。本项目和四期项目是大连软件园开发有限公司在软件园一期内进行住宅开发的压轴戏，项目本身在区域内有稀缺性。学清园

知音园国际新城四期五期学苑广场数码广场由家路旅顺南路五一路中山路软件园路数码路东北财大大连理工东软信息学院大连海事西南路后山项目CITYONE康派►►区域价值分析xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns区域价值分析总结——城市规划和软件园的发展带来区域价值的腾飞项目紧邻两条交通干道，占据大连市西拓战略的门户，高新产业规划和城市面貌的更新带来区域价值的腾飞；软件园一期发展渐入成熟，居住价值被市场认可；项目为软件园一期开发的压轴戏，具有稀缺性；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目定位第一部分：项目概况第二部分：项目开发背景研究第四部分：项目定位第三部分：项目目标市场分析xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns在对开发背景进行研究后，我们对项目的市场站位有了初步的认识，并据此进一步研究目标市场项目目标市场分析项目市场站位考虑城市中高端城市住宅研究xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns基于市场环境、区域价值和开发目标，确定项目在市场中的基本站位——大连，向西看——和海保持冷静的距离——高知高产——人文宝地把握城市西拓的战略时机瞄准中高端市场充分兑现区域价值xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns在对开发背景进行研究后，我们对项目的市场站位有了初步的认识，并据此进一步研究目标市场项目目标市场分析项目市场站位考虑大连中高端城市住宅研究xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns大连市房地产板块格局——不同的资源决定了各板块的价格平台区域价格平台核心资源产品类型中高端顶端东部区域8500海景高层、小高层城市核心区域8000城市、商务高层、小高层星海区域8000海景高层、小高层高端西安路区域7500城市、商业高层、小高层软件园-台山-南沙7000产业、山、海小高层、高层中低端中端西南科教区域5000教育、人文小高层、多层西山区域4500/小高层、多层低端华南泉水区域4200/小高层、多层机场新区区域4000/小高层、多层华南泉水区域机场新区西山区域东部区域城市核心区域星海区域西南科教软件园-台山-南沙西安路目标市场研究范围界定：大连市中高端城市住宅市场。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns大连市中高端城市住宅根据所依托的资源不同可以分为三类分布板块特征代表楼盘城市核心公寓城市核心区域以高层和小高层为主，功能多元化价格在8000以上产品品质较高主要依托核心地段的城市资源、商务资源等中山九号、伊景华园、花样年华海景公寓东部区域以高层公寓为主价格在8500以上产品品质较高依托海景资源帝泊湾、滨海阳光星海区域以高层公寓为主价格在8000元以上建筑形象突出，整体品质一般主要依托海景资源一品星海、世纪经典、星海假日、半岛听涛非核心区中高端城市住宅西安路区域以高层、小高层为主价格在7500元以上产品品质一般依托城市资源和商业资源华邦上都、德源、福佳新天地广场软件园-台山、南沙以小高层、高层为主价格在7000左右产品品质较高主要依托产业、城市资源康派、幸福e家xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns城市核心公寓：依托核心地段价值，高容积率，小规模，投资、商务、外销名称中山九号伊景华园花样年华2期图片基本情况6万平米、2栋高层、容积率1210万平米、1栋30层高层、容积率11.16万平米，1栋30层，容积率4.5主力户型110-130两居、130-160三居、50-90一居44-69一居、90二居、100以上三居30-50一居价格均价9000元/平米均价8800元/平米均价8000元/平米客户地缘性和外地客户；办公40%投资20%自住20%投资客和商用投资客，一期老业主销售情况04年推出，已售80%，尾盘新盘新盘由于土地稀缺，城市核心区公寓整体规模小、单体体量大、容积率高，其居住舒适性差，其客户以投资客和商用客户为主，主打地段与城市配套。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns海景公寓：海资源成为压倒性资源，外地客户占50%以上，度假和日常居住兼有名称帝泊湾半岛听涛图片基本情况12万平米、7栋30层、容积率3.85万平米、5栋高层、3栋小高层、容积率2.5主力户型120-228三居、108二居、220-520四居和跃层140-160三居价格均价8500元/平米均价8500元/平米客户中山区金领、私营企业主、企业高管销售情况新盘未开盘高层小高层公寓为主，户型尺度舒适，外地客户（度假、养老、投资）超过50%，依托一线海景资源。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns非核心区中高端城市住宅：本地中高端客户为主，日常居住高层小高层为主，户型尺度正常，以本地中高端客户日常居住为主，外地客户占15～30%，依托完善的城市资源和良好的居住环境。名称华邦上都德源康派AC栋图片基本情况6.83万平米，4栋高层，容积率9.64.2万平米、高层、多层、小高层、容积率1.62栋高层、497套主力户型88-120两居、60一居、141三居130-160三居130平米以上的三居价格均价7200元/平米均价8500元/平米均价6800元/平米客户沙河口、西岗区政府公务员为主地缘性客户为主外地客户15%1/3沙河口区、1/3市内其他区、1/3外地客户本地客户自住和外地客户养老、投资销售情况30～40套/月，尾盘05年10月开盘，目前销售80%截至3月份，售出20%，房交会后上门量上升xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns中高端城市住宅市场分析结论——板块格局形成，各板块特征鲜明海景为第一强势资源，本地购买力有限，外地人购买占据50%以上份额，建筑形象好，但产品整体品质一般，靠资源取胜；城市核心公寓依托强势的城市资源，客户多元化（商务、投资、居住），高容积率小规模，产品居住舒适性差，靠地段取胜；中高端普通住宅客户以本地为主，日常居住，分布在城市环境、区域认知、基本配套和教育人文等各方面均较好的区域，产品品质成为重要的竞争力；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目定位第一部分：项目概况第二部分：项目开发背景研究第四部分：项目定位第三部分：项目目标市场分析xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目定位竞争分析关于入市时机的探讨产品定位形象定位客户定位对目标市场进行研究后，我们准确的找到了本项目的定位项目定位xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns通过城市中高端住宅市场的分析，我们将本项目定位为日常居住型中高端城市住宅类别核心资源本项目资源条件拟合度海景公寓强势海景三线海景X城市核心公寓核心地段一般城市建成区X非核心区城市中高端住宅居住环境区域认知配套人文教育较好的山、海资源城市最具发展潜力的区域一般城市建成区、配套较好人文氛围浓厚，教育资源丰富√把握城市西拓和中心区客户外溢的时机全面引领大连品质居家潮流xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目定位竞争分析关于入市时机的探讨产品定位形象定位客户定位对目标市场进行研究后，我们准确的找到了本项目的定位项目定位xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目核心竞争力分析——以产品力为核心引领品质居家全面升级『客观性』被动式『主观性』3142产品服务人文资源（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）主动式在大连海景为压倒性自然资源（帝泊湾、一品星海）；本项目拥有较好的山资源和三线海景，自然资源非核心竞争力。3核心地段的城市资源是大连最强势的人文资源；本项目拥有浓厚的人文氛围和丰富的教育资源，人文资源突出，但不具备核心竞争力优势。4大连顶端产品主要依靠地段和资源制胜，产品品质一般；本项目在不具备强势资源的情况下，产品力是项目取胜的机会，产品力是核心竞争力。1亿达品牌在市场上有一流的知名度和美誉度，品牌资源是本项目的巨大优势，应当发挥而不是依赖。2►►区域竞争xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns中山区和西岗区未来供应量少，甘井子区为低端市场，本项目将主要面临沙河口区内部的竞争项目名称建筑面积价格(元/平米)典型在售项目星海国际4.7万6400-8398康派(AC)497套6800典型潜在供应项目半岛听涛5万8500均价宏都筑景18万8000均价幸福彼岸15.6万7000-8000参照2005年分区域实际成交比例，沙河口区目前供应比例明显不足；本项目周边目前在售楼盘少且基本处于尾盘状态，主要分布在星海区域；本项目的目标价格处于目前可比项目（非星海区域）的高位；5314212345►►区域内竞争xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns区域存量土地分析——项目周边土地存量大，未来一到两年内将集中放量区域周边存量住宅用地建筑面积达到80万平米，加上幸福e家等项目的后续供应，未来供应量将超过100万平米，竞争激烈五一路以南的项目主要依托海资源，属于泛星海区域，预计单价将高于8000元/平米；五一路以北的项目预计价格在7000左右；13.1/1.42/1652210.2/0.72/2498613.2/1.3/2311818.7/1.85/273270.92/1.27/272031.7/1.16/2372414.6/1.5/15726建面/容积率/楼面地价515.5/2.3/2201区域存量土地一览表编号价格预计16500-700027000以上36500以上450005、7、88000以上67500以上部分项目的价格预计根据访谈得到，其他根据周边二手房市场交易价格推测。►►区域内竞争xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns典型在售和潜在供应项目分析项目名称建筑形式规模

容积率价格

(元/m2)户型

(平米)套数比大华台山项目高层60%；小高层12%；洋房23%；联排别墅5%14.7未定一室(45-58)17%二室(67-116)27%三室(110-133)15%1.46四室(119-137)31%五房(150)1%联排(126-176)9%幸福e家四期1栋高层；13栋小高层；3栋多层；短进深板楼；15.67000-800090-170二居10%三居50%四居40%1.66在售项目销售接近尾声，户型尺度偏舒适，中大户型为主；可见潜在供应项目产品线较长，以三居和四居为主，户型尺度正常；►►区域内竞争xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns竞争分析总结——主要竞争风险来自潜在供应本项目站位于大连中高端市场，产品力是本项目立足区域竞争的核心竞争力；目前在售的可比项目少，但周边潜在供应量巨大，区域出现短暂供应缺失后将进入激烈的市场竞争；和本项目直接竞争的是五一路沿线及以北的潜在供应项目；本项目的目标价格目前处于可比项目的高位，未来将属于区域平台价格略高；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目定位竞争分析关于入市时机的探讨产品定位形象定位客户定位对目标市场进行研究后，我们准确的找到了本项目的定位项目定位xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns关于入市时机的探讨问题提出的背景近两年整体市场供不应求，2006年大连春季房展会反映出目前市场两极分化比较严重，高端产品和低端产品供应量大，竞争激烈，而总价50万左右的中端产品供应出现短暂缺失；本项目周边土地存量大，未来可能出现激烈的市场竞争；因此，本项目是否可以通过抓住目前的市场空白来实现目标价格？

xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns世联观点——单价标定档次、总价决定客户7500元/平米在大连意味着什么？——单价标定档次，市场的中高端价格目标决定了本项目在市场中的中高端站位。50万的总价空白能带来什么样的机会？——按市场上正常的两居室80～90平米计算，单价在5500～6200元/平米，属于市场的中低端价格，50万总价的客户是中低端的价格敏感型客户。因此，抓住市场空白就意味着让价格敏感型客户来承受高单价！我们认为将面临巨大的市场风险。或者，我们能否再压缩面积——投资型产品实现高单价？xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns区域条件不支持发展中高档公寓，投资型产品难以实现目标价格本项目不属于商务区或者酒店聚集区，离海远，无特殊景观资源；软件园内部已有投资型公寓产品供应，其终端使用者数量有限，且区位优于本项目；决定投资者投资决策的主要因素为升值空间和为投资回报率，因此在缺少认知的区域发展投资型公寓产品需要将升值空间让利于投资者，难以实现目标价格。中高端公寓分类依托条件功能举例商务型公寓中心商务区或酒店聚集区中心区位、交通便利城市配套齐全取代酒店长包房中山区资源型公寓占有稀缺景观资源城市高尚居住区度假星海xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns关于入市时机的选择1.目前中端产品缺失对本项目来说不是真正的市场机会；2.本项目的目标价格目前处于可比项目的高位，未来将属于区域平台价格略高；3.潜在供应量大，竞争激烈；4.四期定位为大户型豪宅，将成为本区域的价值标杆；先期入市与四期搭接优点竞争小通过差异化发展与四期形成互相支撑价格风险小，溢价空间大风险实现高单价的风险大，溢价空间小面临较激烈的市场竞争综合考虑，入市时机与四期搭接将有利于本项目的目标实现，同时有利于整个区域的价值提升，可以通过其他手段来规避竞争。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目定位竞争分析关于入市时机的探讨产品定位形象定位客户定位对目标市场进行研究后，我们准确的找到了本项目的定位项目定位xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns介于与四期搭接将面临较为激烈的市场竞争，合理的竞争策略是项目制胜的关键区域竞争策略区域内竞争策略在自然资源和城市资源处于劣势的情况下，通过产品力的打造和亿达品牌的效应跻身中高端市场；和竞争项目在大区域价值趋同的情况下，突出软件园的价值（主要通过营销解决）；和四期形成整体关系；通过极致产品力消减项目地块资源条件的弱势，产品超越竞争。因此，极致产品力是本项目的核心竞争力，是实现价格目标的关键。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns以极致产品力为核心打造中高端项目的模式研究建筑UHN国际村配套珠江帝景材料设备锋尚国际公寓园林规划顺驰领海方向案例xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns案例1：UHN国际村——通过夸张的建筑造型实现区域高价项目位于朝阳东北三环国展桥北300米；分三期开发，一期：1#；二期：7#、9#；三期：2、3、4、5、6、8、10建筑主体以28层的短高板式为主，“高桥”与“低桥”交相辉映，构成极富造型感的“U”型、“H”型和“N”型。该项目以追求现代感、国际感，舒适而优雅、时尚而有格调的白领阶层为目标客群。一居60平米，二居100～120平米，三居130～160平米一二期售完，三期“名堂”均价9900元/平米持续实现区域高价xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns案例2：珠江帝景——通过高档配套设施标定档次，提升项目价值精装修公寓，塔楼均价9300元/平米，板楼均价11000元/平米，实现了明显高于区域价格平台的价值。2.5公里长，10万平米欧陆风情商业街五星级酒店会所5A级写字楼星级酒店式商务公寓通过顶级的公建配套标定项目的档次，符合目标客户彰显身份的心理。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns3.8万平米超大水面案例3：通过极致的园林规划规避劣势，实现超额溢价——顺驰领海地理位置：大兴区黄村，南五环外，属于认知差的北京南部郊区。规模：总建筑面积近52万平米，综合容积率1.41。产品：高层，小高层。园林规划：北京独一无二的3.8万平米的超大水面；楼座形态挺拔，配合超大水面，极具震撼力；较周边项目单价高出1500-2000元/平米，承接了金融街外溢的中高端客户，实现了快速销售。12435671089121113141516临水高板xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns案例4：锋尚国际公寓——凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值位于海淀万柳居住区;经典城市豪宅，建筑面积8万，容积率3，四栋塔楼和两栋板楼组成;颠覆板与塔的比较体系;欧洲居住标准，新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统;周边价格平台7000～8000元/平米，本项目实现均价10500元/平米；“告别空调暖气时代”引起北京市场的轰动。整体规划外部看板裸体样板间xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns以极致产品力为核心打造中高端项目的模式总结方向特点限制条件客户感知价值本项目拟合度夸张建筑容易被客户感知新增成本最少受众相对较小过犹不及，尺度较难把握新颖、个性昭示性与形象标签大连中高端项目的建筑形象已经比较突出，进一步创新难度大，且不易把握，建筑突出品质即可高档配套作为形象标杆提升住宅价值配套能够独自实现较高的市场价值整体区域认知较为高尚高档形象规模小，难以设置高档配套鉴于软件园配套比较缺乏，可以适当设置配套，但不作为项目竞争力重点建材设备差异化效果强烈，溢价空间大成本投入较高高科技应用的选用应该符合目标客户的生活习惯生活舒适、便利高科技、时尚大连市场目前尚未有应用，有巨大的创新空间，易于成为市场的亮点，高科技切合软件园区域价值，是本项目打造极致产品力的核心方向。园林规划容易被感知和接受溢价空间大项目规模和地形限制居住环境社区形象本项目规模小，地块狭长，负面资源集中，不适合以园林规划作为核心竞争力建材设备是本项目极致产品力的核心，可以适当设置配套增强竞争力。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns确定高科技建材设备是产品力的方向后，我们通过案例研究了其在大连市场和对本项目的适用性高科技产品方向需要回答的问题大连属于副省级城市，高科技住宅是否适用？什么样的高科技适合本项目？发展高科技住宅是否能起到规避负面资源劣势的作用，在激烈的市场竞争中胜出？案例研究南京朗诗国际街区北京当代万国城xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns南京朗诗·国际街区——通过高科技创新，差异化发展从竞争中脱颖而出项目简介物业地址河西大街与庐山路交汇处规模占地240亩，总建面30万㎡，目前已开发9万㎡产品形式多层、小高层（精装修）户型面积两居104㎡，117㎡，69㎡；三居150㎡；四居150㎡，200㎡；以两居为主项目卖点高科技创造的舒适居住空间客户私企业主；海归人士；其他城市中高端客户；项目背景：项目所属河西奥体板块由于市政建设不到位等原因在市场处于下滑状态；2005年南京市全年住宅销售量为570万㎡，其中河西奥体板块供应量达到240万㎡，中端产品供应量大，市场竞争激烈；本案无优势资源，按常规思路开发将会遭遇激烈的市场竞争；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目销售状况——区域“备受质疑”的市场环境下的“叫好又叫座”项目名称总体量销售均价月销售速度万达华府10万58004～5套万科光明城市20万650010～15套拉德芳斯20万500010～15套嘉业阳光城20万53005～6套顺驰滨江奥城40万590030～40套金马郦城26万620020～30套紫鑫中华广场20万560040～50套朗诗国际30万800020～30套截至2005年初对比本案所在奥体板块各项目销售状况。实现了高于板块平台价格30%以上的单价（溢价2000元/平米），后期多次提价，最高单价突破万元；销售速度处于区域的中上水平；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns成功关键举措——南京首个高科技住宅项目赚足名利1高科技概念在市场中独树一帜，科技带来的舒适性符合普通中高端客户需求。朗诗国际街区使用的十大建筑科技系统地源热泵技术系统混凝土顶棚辐射制冷制热系统新风系统排水噪音处理系统隔噪驱声系统外遮阳系统外窗系统吸尘排污系统外墙系统屋顶地面系统目前科技住宅从技术角度来说，分为三种：智能化：社区智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗帘及家电全方位远程控制系统等；舒适性：恒温系统，恒湿系统，新风系统、隔音系统等；节能：太阳能遮阳板，中水回用系统等；目前智能化在部分社区已经开始应用，但由于技术使用门槛较高，住宅内部智能家居系统在国内尚未出现。朗诗国际街区：“十大建筑科技系统，告别严寒酷暑黄梅天”十大建筑系统的使用，使住宅能够“恒温、恒湿、新风、低噪、防污、低能耗”，可以在夏天不用空调冬天不用暖气的情况下，使住宅内常年温度保持在22-26摄氏度，湿度在30-70%。朗诗国际街区采用了第二类科技住宅技术，尊重最广泛的中高端客户的生活方式和生活习惯，通过高科技手段实现住宅舒适性的同时，避免因为过高的技术使用门槛而造成客户流失。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns成功背景——城市地位和房地产发展阶段是成功的基础2房地产阶段：市场进入细分化发展阶段从经济水平和居民收入来看，南京房地产已经进入细分化发展阶段，传统的粗放式开发逐渐被市场抛弃；市场上已经出现了各种档次、不同物业类型的产品，产品的附加值（例如人文、景观、配套、科技等）得到市场和客户的认可；城市地位：经济快速发展和区域向心力强，城市对新事物的接受能力高2004年南京城市经济处于快速发展期，GDP年平均增长率13.4％，人均GDP29705元，城镇居民人均可支配收入接近10000元，比上年增长11％。人民生活水平不断提高，城市高收入人群增多。南京为区域级中心城市，对周边城市有很强的辐射力。城市开放、时尚、包容，是前卫事物的兴起地。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns案例成功因素总结有较高经济水平和较强辐射能力的区域中心级城市，是“高科技住宅”成功的城市条件。房地产市场产品形式已足够丰富，进入细分市场阶段，出现主打人文氛围、自然资源、城市景观等不同产品创新形式的竞争，是本案成功的房地产发展条件。采用高科技手段进行产品创新在市场上独树一帜，差异化路线规避了激烈的市场竞争。产品创新所带来的居住舒适性契合了城市普通中高端客户对住宅品质的需求。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns北京当代万国城项目概况区位：东直门香河园路规模：占地12.13万㎡，总建筑面积约66万㎡，共分四期开发物业形式：高层、小高层资源条件：区位价值高，北京内城区，紧邻东直门使馆区和北京CBD周边为危旧房，城市面貌陈旧，脏乱差交通节点，流动人口大交通节点二环路一期二期12一期12xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns当代万国城一期和二期（MOMA）对比分析——高科技战略实现价值飞跃开发进度开发时间资源条件项目卖点均价

(元/m2)销售速度一期万国城2002紧邻地块西面现状绿地；享有社区大规模水景；通过建筑规划、园林景观常规手段打造豪宅品质。1万30-40套/月二期MOMA2003社区边角位置，园林景观条件差；12号楼紧邻东直门立交桥和规划中的机场高速，噪音污染大；恒温恒湿舒适性高科技豪宅。1.5万100套/月东直门桥是北京市的公共交通枢纽、长途交通枢纽和快速交通枢纽，全天候车流量巨大；与可比楼盘价格对比项目名称均价时间本项目价格和平新城8800元/㎡2003年15000元/㎡雍和家园9800元/㎡2003年15000元/㎡海晟国际公寓20000元/㎡2006年22000元/㎡发展高科技住宅实现了价格和销售速度的大幅提升。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionnsMOMA通过发展高科技住宅规避了劣势，实现了高价和快速销售；形成MOMA技术品牌，成为企业核心竞争力；2003.10当代万国城二期（MOMA国际寓所）以“高科技”形象出击，打造生态科技住宅，吸引了CBD区域高知客户的广泛关注，实现市场热销（100套/月），以均价1.5万元/㎡迅速完成销售。2004年11月28日，POPMOMA10号楼开始接受预约认购。2小时43分之内，100余套户型全部认购一空，创造了北京豪宅销售的一大奇迹。随后的9号楼和8号楼认购场面同样火爆。当代万国城二期（MOMA国际寓所）的成功开发，形成了一定的市场影响力，使MOMA成为当代置业的技术核心竞争力，并在各个城市各个地区大量复制，市场效果良好。当代MOMA，万万树MOMA、上第MOMA，长沙MOMA……MOMA利用高科技手段在技术上实现了室内居住环境的舒适性，建立起新的舒适性住宅的价值体系，使客户的关注点不再仅仅停留在住宅的外环境，而是开始关注在自己的家里怎样生活。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionnsMOMA核心技术系统恒温恒湿新建筑包括十大系统：恒温天棚辐射系统；恒湿型全新风系统；外墙优化系统；外遮阳及窗优化系统；屋面优化系统；厨房及地漏优化系统；防噪音优化系统；中央除尘优化系统；智能化电梯系统；水处理优化系统；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns当代万国城各期项目基本资料与销售状况开发进度项目名称楼座户型面积电梯开发时间均价销售速度一期当代万国城1、2、5、6、7三居150-220㎡两居90-130㎡少量一居1、2、6号楼户型面积较大，1梯2户和2梯4户；5、7号楼为小户型公寓，4梯8户和4梯12户；20021万元/㎡一般二期MOMA国际寓所3、12240㎡，305㎡1梯1户（电梯直接入户）20031.5万元/㎡较快三期POPMOMA8、9、10100㎡150㎡240㎡100㎡150㎡2梯4户，240㎡1梯1户20042万元/㎡较快四期当代MOMA北区150㎡（目前在售）2梯4户20062.2万元/㎡较快xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns当代万国城案例总结项目成功点：采用从高科技入手突破项目劣势的影响，十大高科技系统打造“恒温恒湿新建筑”，适当规避噪音影响，重新定义住宅舒适度，实现了产品的快速销售和溢价。成功关键因素：外在因素——城市及区域（CBD、使馆区）存在大量高收入和高知人群城市房地产进入细分发展阶段，产品创新的价值易于被市场接受内在因素——高科技舒适性住宅建筑形象、户型面积和功能空间等满足高端客户基本舒适性需求；十大优化系统的全面使用，大大提高了居室的舒适性。恒温：20-26度；恒湿：30%-70%；声环境：35-45分贝；取自80米高空的新风所营造的舒适环境在北京东部独一无二。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns通过案例研究，我们可以回答之前提出的发展高科技住宅的疑问高科技产品方向需要回答的问题大连属于副省级城市，高科技住宅是否适用？——大连属于东三省中心城市，城市发展速度快，经济水平高，对新事物的接受能力强，具备发展高科技住宅的城市背景；大连房地产高速发展，已经进入细分化发展阶段，具备发展高科技住宅的条件；什么样的高科技适合本项目？——从国情和市情来考虑，目前的中高端客户中的“知富”阶层比例还比较小，本项目发展高科技应避免为客户的使用设置过高的技术门槛，应该尊重中高端客户的生活习惯，因此，建议以增强住宅内部舒适性的高科技系统为投入重点，辅以社区智能化；发展高科技住宅是否能起到规避负面资源劣势的作用，在激烈的市场竞争中胜出？——高科技住宅发展方向具备极致的差异化竞争优势，易于成为市场的明星；另外，高科技住宅通过对住宅舒适性的重新定义能够规避劣势，超越竞争；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns产品定位根据世界卫生组织的建议，“健康住宅”的标准是：①尽可能不使用有毒的建筑装饰材料装修房屋，如含高挥发性有机物、甲醛、放射性的材料。②室内二氧化碳浓度低于1000PPM，粉尘浓度低于0.15mg/m3；③室内气温保持在17℃-27℃，湿度全年保持在40%-70%；④噪音级小于50dB；⑤一天的日照要确保在3小时以上；⑥有足够高度的照明设备，有良好的换气设备；⑦有足够的人均建筑面积并确保私密性；⑧有足够的抗自然灾害的能力；⑨住宅要便于护理老人和残疾人。东三省首席高科技健康舒适居所以增强住宅内部舒适性的高科技系统为投入重点，辅以社区智能化。恒温恒湿系统、新风置换系统、中央除尘系统、防噪音优化系统、社区智能识别系统、安防系统……高科技系统的成本包括两个部分：设备费用和专利使用费用；北京锋尚国际公寓和MOMA高科技系统的总成本均为800元/建筑平米左右，综合建安成本可以控制在3000元/平米以下。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns根据中高端客户的年龄和家庭结构，户型以三居为主；针对市场上中高端住宅户型尺度偏大的特点，将户型面积控制到能保证居住舒适性的正常尺度，控制总价来克服项目资源劣势，争取尽可能广泛的客户群；物业类型与户型配比户型比例面积总价二居40%90平米68万三居50%120平米90万物业类型户型大小与配比高层、小高层住宅适当规模的商业配套（见商业定位部分）xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目定位竞争分析关于入市时机的探讨产品定位形象定位客户定位对目标市场进行研究后，我们准确的找到了本项目的定位项目定位xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns形象定位——健康舒适的、领先的、国际化的亿达在用明天的理念建今天的房子科技地产登陆大连，软件园的又一创举东三省首席高科技健康居所引领二十一世纪大连地产的科技革命xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns项目定位竞争分析关于入市时机的探讨产品定位形象定位客户定位对目标市场进行研究后，我们准确的找到了本项目的定位项目定位xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns发展高科技住宅，我们面对的是否是小众群体？通过案例我们看到，高科技住宅的客户的背景和区域内其他中高端项目并没有明显的差别，而是捕捉到了其中那群更易于被新事物打动、更关注居住舒适性的人。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns客户来源分析——沙河口人口密集，外地客户占有1/4的市场份额统计层面：1.沙河口区人口数量最大，密度最高；2.在大连市的住宅市场中，外地人占有四分之一强的份额，主要为高端置业者、投资者和养老人士；3.康派AC栋成交客户中37%来自沙河口区，市内其他区域37%，外地人占26%；xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns软件园区域客户——中高端客户置业需求被基本满足，追求海资源的高端客户流失国际新城１—３期客户变化软件园区域客户构成2002年学清园2期2003年弘基书香园2004年国际新城2005年CAMPIN园内企事业管理人员技术人员大学教职工10％软件园人士60％的教师园内企业管理人员技术人员高校教师园内企业管理人员技术人员高校教师软件园区域客户主要有三大来源：软件园、周边高校、高新区；随着中高端项目的持续供应，区域内中高端客户的置业需求被基本满足；访谈发现，部分区域内的高端客户流向城市中心区和星海区域；访谈发现，园区经过8年开发，部分中高端客户的换房需求已经显现；软件园区域中高端客户是认可亿达品牌的忠实客户，但数量较少，不是项目的主力客户。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns本地中高端客户具有较为明显的地缘性特征，私营企业主为主力客户城市中高端住宅市场客户分析板块本地人比例来源区域职业构成置业用途核心驱动因素东南板块70—80％中山西岗沙河口私营企业主、企事业单位中高管、权力公务员居家度假城市自然资源居住环境市中心板块70％中山西岗沙河口少量甘井子企事业单位中高管、权力公务员、高级白领、商人居家投资城市资源升值前景星海板块50％中山、西岗、星海广场附近，少量开发区和高新区私营企业主、企事业单位老总、生意人度假投资城市海景资源升值前景西安路80%以上沙河口中山、西岗少量甘井子私营业主企事业单位管理人员权力公务员居家投资城市资源商业资源软件园-台山-南沙70%以上沙河口甘井子中山、西岗私营业主金融教育行业居家投资居住环境升值前景本地中高端客户总结来源：中山、西岗为主其次是沙河口开发区和高新区甘井子区少量职业背景：私营企业主企事业单位中高层管理权力公务员、高级白领置业动机：改善居住投资度假xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns本地中高端客户与本项目的拟合度分析投资度假改善居住客户置业关键驱动因素升值潜力投资门槛一线海景资源区域认知高尚居住环境居住舒适性区域认知好，城市配套完善本项目条件居家型定位总价较高、单价已处于城市高位区域认知好，但未形成豪宅片区的认知离海距离较远，资源不具备稀缺和强势性良好的山、海资源区域发展潜力大，认知高尚交通通达性好，配套较完善丰富的教育资源、浓厚的人文氛围拟合度一般低高由于中山区和西岗区未来的供应少，且多为大体量塔楼，居住舒适性差，本项目在区位上能够自然承接城市中心区域的居家型中高端客户，在居住舒适性方面对这些客户更是巨大的吸引力，因此是本项目主要的客户来源。本项目在单价和户型尺度上均低于四期，与四期不存在直接竞争，本项目能够承接四期因购买力不足而流失的客户。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns外地客户占据整体市场的四分之一强，可以分为三类职业构成老板及企业主技术创业阶层养老人士用途商务暂住度假投资居家退休养老驱动因素商务氛围浓厚城市配套齐全一线海景资源区域认知高尚升值保值潜力巨大占有稀缺资源良好的居住环境良好教育资源环境良好生活便利总价适中本项目条件缺少商务氛围城市配套逐渐改善但现在还不具有竞争力资源不具备稀缺和强势性离海距离较远，资源不具备稀缺和强势性资源不具备稀缺性，但区域发展前景看好本区域生活配套齐全，生活便利本区域具有良好的教育资源居住环境好生活比较便利总价和单价均处于城市的中高位拟合度低低一般高一般外地客户中，本项目主要吸引的是技术创业阶层，其次是养老人士和投资者。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns客户定位——主要面向市域内的对新事物敏感、关注居住舒适性的中高端置业者中心城区缺少供应，本项目是自然承接外溢中高端客户的区域；本项目的地理位置决定了对需要往两端通勤的家庭是巨大的吸引力；城市地位决定了客户的复合性，市域内的中高端客户是核心客户，软件园的中高端客户是重要客户，外地客户是边缘客户。核心客户重要客户边缘客户市域内中高端客户：私营企业主、企事业单位高管、权力公务员和高级白领置业目的：改善居住软件园内中高端客户：企业中高管、高级技术人员、高校副教授以上置业目的：改善居住外地客户：技术创业阶层、投资者、养老人士置业目的：落户、投资、养老他们是社会的精英，对进步和创新的事物敏感，关注居住的舒适和健康，追捧品牌。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns二、物业发展建议xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns物业发展建议总体原则和策略竞争原则Competition针对竞争对手形成产品力差异。在控制成本的前提下，集中火力，突出卖点．减弱和规避地块劣势，降低项目风险。经济原则Economy风险原则Hazard打造东三省首席高科技健康舒适居所。合理选择高科技系统，使总成本控制在3000元/㎡内。通过规划和科技手段的使用，合理减弱和规避地块存在的劣势。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns物业发展建议第一部分：规划设计要点建议第二部分：建筑单体设计要点建议第四部分：园林和会所设计要点建议第三部分：高科技系统建议xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns规划布局原则和要点做足容积率，拔高楼层，降低建筑密度，远离陵园、高压线等不利因素；建立领地感和边界感；具有文化情趣的可参与性开放空间；凸显高科技楼盘的现代气质；通过规划布局适当弱化地块劣势条件的影响；以规划平面的气势、序列、边界感等体现楼盘档次；原则要点xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns地块资源条件分析与平面规划12西侧紧邻高压走廊；虽有未来生态公园的景观资源，但是时间表未定；此处资源条件欠佳北侧紧邻高压走廊；西北与陵园相望；此处资源条件欠佳5位于整个地块的中心与各劣势条件相距均较远此处资源条件最优，适宜布置住宅编号④地块适宜布置商业，编号⑤适宜布置住宅，其他地块宜安排会所、公共空间及园林景观等陵园

拟迁移规划中的生态公园，

实施时间未定老居民区待迁移戒毒所规划中的高架桥控制线500KV高压走廊66KV高压走廊132544南侧紧邻五一路，交通方便，昭示性好；此处资源条件有利于发展商业西侧位于高架桥下；东北方向是高压走廊此处资源条件欠佳3xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns平面布局意向南10o~15o楼座集中在道路一边，空出大片集中绿地，使景观集中、开阔；为保证居住的私密性和舒适度，需要在住宅和商业之间设置一定的分隔带。在小区主要展示面最前方布置一栋最高的楼座，使其成为小区的标志考虑到陵园可能给客户带来的不良心理暗示，建议楼座的方向向东南偏转100~150，使建筑山墙面向陵园，阳面尽量避开陵园。楼座采用均好性布局，展开式沿街布置，楼体外观相同，体现韵律感。商业住宅xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns交通组织建议陵园

拟迁移规划中的生态公园，

实施时间未定老居民区待迁移戒毒所规划中的高架桥控制线500KV高压走廊66KV高压走廊商主次商紧靠五一路，昭示性强，可达性强建议在绿化隔离带设置开口作为商业街的入口主规划中有一条路再此位置与五一路相连本位置是未来公园的入口建议作为社区的主入口次建议在社区北部开一个次入口，方便车行在路口设置标志性雕塑指引进入主入口xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns入口建议：主入口通过标志性建筑展现项目定位与风情通过标志性建筑树立形象入口处采用简洁、抽象、现代的建筑体现项目高科技主题。保证建筑的尺度，使其有较强的昭示性，起到项目标志的作用。66KV高压走廊商主次xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns边界建议：用栅栏与树丛作为本项目的边界区隔物做出边界，使本项目与外界区隔，保证项目的私密性与安全性。边界区隔范围：除商业所在地外的其他边界线。使用栅栏与树丛的组合能够达到区隔的效果，同时不会产生生硬的感觉，使社区与外界的交流不会完全隔绝北京的山水文园，采用灌木丛与铁栅栏相结合的方式深圳天鹅堡采用了树丛包围在栅栏两侧的方式，将社区与外界区隔开来，既自然又起到安防的作用。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns物业发展建议第一部分：规划设计要点建议第二部分：建筑单体设计要点建议第四部分：园林和会所设计要点建议第三部分：高科技系统建议xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns外立面——简约主义，彰显科技感和现代感简洁、时尚的现代简约风格立面挺拔，高耸，体现时代气息外墙材料以石材和面砖为主，选择有深度感的深色系xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns户型比例——保证居住舒适度，同时能够保持总价的吸引力户型比例套数面积总价二居40%24785~95㎡64~71万三居50%309110~120㎡83~90万大户型10%61130~140㎡以上98~105万根据中高端客户的年龄和家庭结构，户型以三居为主；针对市场上中高端住宅户型尺度偏大的特点，将户型面积控制到能保证居住舒适性的正常尺度，控制总价来克服项目资源劣势，争取尽可能广泛的客户群；与四期在产品上形成差异，避免内部竞争；设计少量大户型，吸引一定高端收入人群。建筑面积：6.6万㎡户均面积：107㎡/套共计617套xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns户型设计原则原则一：保证舒适性，布置成板楼，一梯三户或四户原则二：户型方正、规则，尽量南北通透原则三：具备一定的功能空间原则四：功能分区合理：动静分离，干湿分离户型不构成高科技住宅的关键竞争力，按照市场主流产品的要求，保证基本居住舒适度即可。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns户型设计原则（1/4）原则一：保证舒适性，布置成板楼，一梯三户或四户二居，85~95m2三居，110~120m2二室二厅二室二厅二室二厅二室二厅电梯及楼梯间电梯及楼梯间三室二厅二室二厅二室二厅三室两厅一室一厅二室二厅xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns户型设计原则（2/4）融科橄榄城两室两厅一卫94平方米全部南向明天第一城两室两厅一卫88平方米南北通透原则二：户型方正、规则，尽量南北通透xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns户型设计原则（3/4）储物间星河城三期三室二厅一卫119.14平方米户型

玄关良工佳苑三室二厅二卫118平方米户型

原则三：具备一定的功能空间xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns户型设计原则（4/4）厨房与餐厅相连书房瑞都•公元世家三室二厅二卫户型149.87平方米厨房与餐厅相连，方便；并被放置在西北角，与卧室通过书房隔开，达到动静分离的效果活动区DBC加州小镇三室二厅二卫户型124.97平方米居住区活动区与居住区自然分开，动静分隔；同时次卫与次卧不相对，达到干湿分离的效果原则四功能分区合理：动静分离干湿分离xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns物业发展建议第一部分：规划设计要点建议第二部分：建筑单体设计要点建议第四部分：园林和会所设计要点建议第三部分：高科技系统建议xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns大连与北京气候条件对比——气温与日照时数相差不大，大连气候明显湿润由上表可以看出大连与北京气温相差不大，全年气候仍然是冬天寒冷夏天炎热；大连日照时数比北京略短，日照时间仍较长；大连气压明显比北京低，由于靠海大连空气湿度较大；鉴于北京和大连气候条件的相似性，大连高科技系统的选择可以参照北京经验。年极端气温：大连35.3ºC~-17.5ºC；北京38.8ºC~-13.2ºCxx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns冬暖夏凉，除湿防噪是本项目主打科技亮点系统作用系统作用置换式新风系统提供新鲜的空气；保持空气合适的湿度；去除空气中有害气体；天棚采暖制冷系统利用顶棚水循环进行采暖和制冷，比普通采暖方式舒适、节能、环保中央除尘系统使日常除尘工作更加便捷，避免了垃圾的二次污染外墙保温系统减少通过墙体流失的室内热量，对寒冷的北方冬季有很好保温效果屋面雨水系统快速排放屋面雨水，防止屋面积水，造成渗水食物垃圾处理系统通过厨房的管道直接将垃圾排放，避免了二次污染排水噪音处理系统减弱排水噪音智能社区系统安全防范系统、设备管理系统和信息管理系统，使生活便利、安全外窗保温系统留住日光照射进屋内热量，降低室内热量损失外遮阳系统减弱夏季强烈阳光的热量辐射北京、南京都出现了高科技住宅，获得了很好的市场反应，其高科技系统和卖点类似，均以“恒温恒湿”为主，附加其他增加生活舒适度、便利性和生态环保的子系统。鉴于大连的气候条件和地块临主干道的位置，冬暖夏凉，除湿防噪对目标客户有很强吸引力。本项目将打造成“东三省首席高科技健康舒适住宅”，要求其科技含量较高，系统较为全面。考虑到成本和实现性，经过筛选，本项目适合以下十大系统（技术成熟，在北京均已应用）。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns高科技住宅在一二线城市发展已见明显趋势，专业公司已有成熟的操作经验目前全国已建成或在售高科技住宅不超过5家，高科技住宅在国内尚属前沿产品。但2006年将有10多个高科技住宅项目进入设计建设阶段，各种高科技系统将在各大中型城市得到应用。五合国际是目前国内掌握高科技技术较为成熟的公司。五合国际目前已签约的高科技节能住宅项目已达十余个。南京首个高科技项目朗诗国际街区，杭州首席高科技豪宅西湖8号公馆，济南太阳树，南京锋尚等高科技项目均出自五合国际之手。部分开发商也可熟练进行高科技住宅的开发。当代置业（开发商）成功开发了万国城MOMA，并将MOMA的高科技理念在上第MOMA、MOMA万万树、长沙MOMA等项目中不断复制。五合国际高科技建筑设计简介：五合国际作为国内领先的高科技节能设计机构，与欧洲No.1生态节能设计公司德国超日（Transsolar）合作完成一系列影响深远的生态智能建筑。

五合国际在中国各大院校以及政府规划部门大力推广生态节能4年多，至2005年随着政府的倡导与市场的成熟，五合国际现已签约设计十几个高科技项目。产品类型包括写字楼、大型公建、公寓及别墅，分布于北京、上海、南京、杭州、济南、郑州等地。其中，南京锋尚成为中国第一个零能耗住宅，实现了采暖、制冷、基本照明和新风方面不耗电。目前国内高科技住宅多数由专业公司进行建筑设计，他们同时对高科技系统设备的选择、购买、安装、调试、使用等进行全程指导性服务。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns采用十大高科技系统增加的成本约为800元/㎡，可使项目成本控制在3000元/㎡内

五合国际经过在国内几年的探索与实践，现已能精确地控制不同类型住宅产品的成本，对于高层公寓类住宅，全套采用高科技实现高舒适度与低能耗的产品，成本增加只要每平米800元左右。对于本项目则可以使全部建安成本控制在3000元/㎡内。

高科技系统的成本包括两个部分：设备费用和专利使用费用；北京锋尚国际公寓高科技系统的总成本约800元/㎡，南京朗诗国际的成本也约800元/㎡。南京朗诗国际南京朗诗国际北京锋尚北京锋尚地源热泵技术系统外遮阳系统混凝土采暖制冷子系统防噪音子系统混凝土顶棚辐射制冷制热系统外窗系统健康新风子系统垃圾处理子系统新风系统吸尘排污系统外墙子系统水处理子系统排水噪音处理系统外墙系统外窗子系统屋面及地下子系统隔噪驱声系统屋顶地面系统xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns健康舒适十大系统天棚采暖制冷系统置换式新风系统排水噪音处理系统中央除尘系统外墙保温系统外窗保温系统外遮阳系统食物垃圾处理系统屋面雨水系统小区智能化系统12345678910xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns天棚采暖制冷系统将高性能工程塑料管铺设在混凝土楼板内，冬天采暖进水水温33ºC，回水30ºC，夏天制冷进水18ºC，回水温度21ºC，通过冷热水的控温，夏天制冷，冬天采暖，室内温度恒定在20-26ºC。冬天楼板会均匀地散发出28ºC到29ºC的热量，室内的温度使人们觉得温暖舒适，人体的温度30ºC左右，所以不会有烘烤的感觉；夏天楼板温度19º到24ºC，可以把室内过多的热量带走。工作原理北京万国城采用了此项技术。在进行室内温度测试的时候，离屋顶0.5m，1.0m，1.5m的高度进行测试，温差在0.2-0.3，人体一般不易觉察到这个温差，所以低温辐射采暖制冷的方式是目前民用建筑里最舒适的制冷采暖方式。人和环境的热交换方式以辐射形式所占比例最大，并且约一半的热量从头部散发。天棚采暖系统以顶部辐射的形式进行采暖和制冷，比普通方式更健康、舒适、有效。1xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns天棚采暖制冷系统天棚采暖制冷系统优势冬夏两用实现采暖和制冷系统材料的寿命与建筑寿命一样长久不依靠室外机箱，不会破坏建筑外观冷热交换的媒质为水，绿色环保辐射散发的温度调节方式，无风感、无气流感系统自身能自动调节室内温度采暖制冷与新风置换系统完全分离，健康而高效辐射采暖和制冷效率高，温度均匀从上至下的辐射方式更舒适不占用室内有效使用面积系统设置在顶棚混凝土，不占用室内洞见辐射温度低于人体皮肤温度，不会有烘烤的感觉xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns有效调节室内空气湿度，使居室时刻保持干爽、舒适的状态，对大连夏季潮湿的空气有很强的除湿作用。不用开窗即可获得新鲜空气，减少室内热损失，节省能源。驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体。置换式新风系统工作原理和作用取自高空的新鲜空气，经过滤、除尘、灭菌、加热/降温，加湿/除湿等处理过程，以每秒0.3米的低速，从房间底部送风口不间断送出，低于室温两度的新风，在地面形成新风潮，层层叠加，缓缓上升，带走人体室内污浊气体，最后，经由排气孔排出。2xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns不同通风方法对室内空气质量的影响比较置换式新风系统xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns新风系统三大原则原则一：定义通风路径——新风从空气较洁净区域进入，由污浊出排出。一般污浊空气从浴室、卫生间及厨房排出，而新鲜空气则从起居室、卧室等区域送入。原则二：定义通风风量

——以满足人们日常工作、休息时所需的新鲜空气量。按国家通风规范，每人每小时必须保证30立方米。原则三：定义通风时间——保证新风的连续性，一年365天，一天24小时连续不间断通风。置换式新风系统新风系统三大原则xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns排水噪音处理系统3一般房屋传入室内的噪音有以下几类：1.室外的噪音透过外墙和窗户传入室内；2.楼上活动透过楼板传入楼下室内的噪音；3.下水管道流水撞击管壁产生的噪音；本项目解决方案：1.外遮阳系统和外窗系统可有效阻隔室外噪音；2.楼板垫层下加隔音垫,防止楼上传入室内的噪音；3.排水噪音处理系统;同层排水解决了排水噪音困扰排水噪音系统——同层排水同层排水系统来源于欧洲，至今已有四五十年的历史，虽然该系统进入中国市场不长，但发展迅速，在北京、上海及广东区域都有较多应用。xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns排水噪音处理系统

隔层排水：排水支管穿过楼板，在下层住户的天花板上与立管相连。（如图）

同层排水：同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上。（如图）系统组成

1、HDPE管道系统。

2、隐蔽式系统安装组件。

3、与同层排水相配套的卫生器具。

4、存水弯。同层排水与隔层排水xx代理大连软件园五期项目定位及物业发展建议jionns排水噪音处理系统与传统的隔层排水系统相比，同层排水系统具有下列优势：隔音：采用墙前安装方式，假墙能起到隔音和增强视觉效果的作用。独立：在卫生间，管道不穿越楼板，享受真正的产权独立，即使维修也无需跨层修理。自由：房型设计和室内空间布置更加灵活，只需调整排水支管，就可实现个性化装修。节水：采用内表面光滑的HDPE管道及独特的水箱设计，提高了系统的排水效果，实现真正的节水功能。经济：采用同层排水技术，大大减少系统的力管、支管及配件数量，材料与施工较少，性价比高。连接可靠：选用的PE管道采用热熔连接，不但连接强度高，而且杜绝泄漏问题，保证安全使用50