第三章 影响房地产价格的因素教学课件

第三章影响房地产价格的因素

本章学习目的

熟悉影响房地产价格因素的分类方法，重点掌握影响房地产价格的一般因素，即经济因素、社会因素、行政因素；掌握影响房地产价格的区域因素、个别因素、以及供求因素；对影响房地产价格的因素有一个总体的认识。本章关键概念

产业结构土地制度城市规划建筑规范交通管制区域因素影响房地产价格的因素第一节影响房地产价格因素的分类

第二节影响房地产价格的一般因素第三节影响房地产价格的区域因素第四节影响房地产价格的个别因素第五节影响房地产价格的供求因素第六节对影响房地产价格因素的认识第一节影响房地产价格因素的分类根据影响范围

根据影响因素层次房地产价格影响因素根据内外因素宏观因素区域因素微观因素自身因素外部因素一般因素区域因素个别因素国际因素根据影响范围经济因素社会因素人口因素交通条件基础设施区域环境条件行政因素商服繁华程度第一节影响房地产价格因素的分类

宏观因素心理因素区域因素微观因素微观环境条件：空气质量、水环境质量等物理因素：土地、建筑物、房地产根据影响范围一、根据影响范围根据内外因素实物因素权益因素制度政策因素经济因素社会因素区位因素人口因素第一节影响房地产价格因素的分类

自身因素外部因素国际因素心理因素其他因素二、根据内外因素根据房地产价格影响因素的层次，不同学者对各类因素有不同的细分。第一节影响房地产价格因素的分类

三、根据房地产价格影响因素的层次国际因素根据影响因素层次行政因素经济因素社会因素供需因素（一）根据层次对房地产价格影响因素的划分Ⅰ一般因素人口因素区域因素个别因素权益：（1）房地产权利；（2）土地权利实物：（1）土地；（2）建筑物区域繁华程度区域交通条件区域基础设施区域位置区域公共设施区域环境质量区域城市规划限制根据影响因素层次经济因素行政因素商业区域因素工业区域因素社会因素住宅区域因素一般因素区域因素个别因素建筑物条件：用途类别、结构、层数及质量等土地条件：自然条件、局部条件、环境状况（二）根据层次对房地产价格影响因素的划分Ⅱ第二节影响房地产价格的一般因素

一、经济因素

二、社会因素

三、行政因素

指影响所有房地产价格的一般性、普通性、共同性的影响因素，对整个地区具有全方位的影响。一、经济因素

（一）经济发展状况

（二）储蓄、消费及投资水平

（三）财政与金融状况

（四）物价、居民收入及就业水平

（五）税收状况（六）技术革新

（七）产业结构变化

（八）国际经济状况

（一）经济发展状况经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。当经济增长时，引发房地产价格的上涨，反之则会导致房地产价格的下降房地产价格变动基本上与经济发展趋势相一致。（二）储蓄、消费及投资水平储蓄水平的高低间接决定了投资能力的高低当国民储蓄率较高时，代表国民具有较强的购买能力，此时，消费者往往会使用闲置的资金购置具有保值增值性物品以抵抗通货膨胀等情况当居民具有购买房地产进行投资的意愿时，往往容易造成房地产价格上涨的情况。（三）财政与金融状况财政与金融状况反映了国家的综合经济实力，经济稳定时，金融市场秩序较为稳定，银行存、贷款利率下降，一方面减少开发商建设成本，另一方面减轻消费者贷款压力，增加了房地产的需求。金融市场秩序混乱、金融市场流动性过剩时，往往出现房地产投机，推动房地产价格不正常上涨，不利于房地产市场的健康成长。（四）物价、居民收入及就业水平房地产价格与一般物价的关系非常复杂居民收入水平反映了居民可用于实际生活消费支出的收入水平，直接决定消费者购买力水平，居民收入水平高，则购买力强。而就业水平反映了社会劳动力的利用状况，间接反映了了居民生活的收入水平。而居民收入水平的提高，随之而来的是生活水平的提高，对于居住条件的改善需求也应运而生，引起居民对房地产需求的增加，从而导致了房地产价格的上涨。（五）税收状况税收对房地产价格的影响是多方面的：1.正向影响。高税收可增加国家财政收入，国家将这部分资金用于基础设施的建设，包括医院、学校、交通道路等，改善房地产的区位经济条件，从而使得房地产价格相应升高。2.

负向影响。高税收使得企业利润、国民实际收入下降，经济组织和个人的投资意愿也随之减少，导致房地产需求下降，房地产价格自然也随之下降。（六）技术革新房地产领域技术的革新进步极大地促进了房地产质量的提高、功能的增加，同时也降低了房地产开发成本。技术革新改变人们对房地产需求类型的变化，例如，电子商务技术使人们将视线从城市商业中心转移到近郊的仓库及配送设施上。（六）产业结构变化随着我国经济建设发展，我国的产业结构从以第一、第二产业为主转换为逐渐加大建设第三产业的力度，各种用途的房地产需求也随着明显上升，导致了房地产价格的相应上涨。（七）国际经济状况当国际经济发展良好时，各国之间进出口交易活跃，而出口量的增加往往会使企业家扩大自身生产规模，各类厂房、仓库的建设导致房地产需求量的增加，提高了房地产价格。二、社会因素

（一）人口状况

（二）城市化进程

（三）教育与福利状况

（四）心理因素

（五）社会安定程度

（六）房地产投机

（七）国内、国际政治状况

（一）人口状况房地产的需求主体是人人口增长人口密度文化教育水平、生活质量和文明程度

一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况

1.人口数量2.人口素质3.人口结构（二）城市化进程大量的农村人口进入城市，不仅带动住宅的需求也同时带动了工业和商业房地产的需求，造成了一些城市的用地紧张导致了房地产价格的上涨。（三）教育与福利状况

教育与福利状况主要指公共设施、治疗设施、教育设施等，这些都会影响居住者的居住环境和生活水平。随着社会文明程度的上升，居民在选择住宅时都会将教育与福利状况考虑进去，从而影响了不同区域的房地产价格。（四）心理因素

经济学上有“理性人”的概念，但在实际房地产市场中心理因素对房地产价格的影响作用往往也不容小觑。影响房地产价格的心理因素主要包括：购买或出售的心态、价格预期、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码心理、讲究风水心理、价值观的变化等。（五）社会安定程度

社会秩序良好的地区，人们更愿意购置或租赁此处的房地产，有可能造成房地产价格的上涨。（六）房地产投机

1.当房地产价格不断上涨时，购进，造成的虚假需求促使房地产价格的进一步攀升；

2.当房地产价格不断跌落时，抛售手中原有的投机房子，造成房地产价格的进一步跌落；

3.当房地产市场处于供不应求时，投资需求增加则有利于房地产价格的稳定。（七）国内、国际政治状况

当国内政治局势安稳时，经济贸易市场都比较稳定，微观经济组织和个人的投资意愿较高，从而增加了对房地产投资和置业的需求，引起房地产价格的上升。国际因素军事冲突

政治对立

国际竞争

世界经济

三、行政因素

（一）土地制度

（二）住房制度

（三）城市规划和土地利用规划

（四）建筑规范

（五）交通管制

（六）税收

（七）行政隶属变更（八）房地产价格政策

（九）其他因素对房地产价格影响最大——中国土地制度和住房制度改革（一）土地制度：我国实行土地有偿使用制度，国有土地使用权与所有权分离，国有土地所有权归国家所有，集体建设用地所有权归农民集体所有，但可以通过征收方式变为国家所有。（二）住房制度：住房制度的改革之后，各地纷纷取消福利分房，改为实行货币分房制度，居民住房由房地产开发商建设供给，居民购买商品房为主，政府提供其他供应为辅。因此，现行的住房制度刺激了居民购房的欲望，增加了居住住房的需求，促使了房地产价格的上涨。（三）城市规划和土地利用规划

城市规划是指城市人民政府为了实现一定时期内城市经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。土地利用规划是指对一特定地域内各类土地的供应与需求、开发、利用、保护、整治等进行统筹安排，确定各类土地的用途及其合理利用的目标、规模、结构与利用方式，整治和保护的重点及步骤。（四）建筑规范建筑规范对住宅建设的建筑结构、户型、施工、外部环境、公共服务设施、道路交通等都进行了规定，将直接影响房地产开发商的建设成本，从而影响房地产价格。（五）交通管制

一宗房地产的位置看似交通便捷，但受到严禁某类车辆通行、单行道等交通管制的限制后，往往会造成该处的出行不便，致使房地产价格的下降与此同时，该宗房地产由于受到了交通管制，整体周遭噪音下降，增加居民步行的安全性，这又会引起房地产价格的上涨。（六）税收

税收会对房地产的供求关系产生影响：以获取房地产者为赋税对象的契税会影响房地产的需求量；以转让房地产者为赋税对象的增值税会影响房地产的供给量；以房地产所有人为赋税对象的房屋税会对房地产的供求量都有影响。（七）行政隶属变更

第一种是级别不变，但辖区权从原地区划归到另一地区。当将经济发展较落后地区规划到较为发达地区管辖时，有利于带动较落后区域的经济发展。第二种是级别上升，造成房地产需求的增加，促进了该地区的房地产价格上升。（八）房地产价格政策

政府对房地产价格采用相应管制或干预方式和措施，主要包括对房地产市场实行市场调节价还是政府指导价、政府定价。值得注意的是，所谓的高价格政策并不意味这房地产价格的绝对水平较高，低价格政策亦然。（九）其他因素

其他因素其他特殊优惠政策重要政治人物的健康状况第三节影响房地产价格的区域因素

区域因素是指房地产所在区域内对房地产价格产生影响的外部因素。区位因素外部配套设施环境景观交通位置第三节影响房地产价格的区域因素

一、住宅区域的影响因素

二、商业区域的影响因素

三、工业区域的影响因素

一、住宅区域的影响因素1.日照、温度、湿度、风向等自然地理状况

2.街道幅宽、构造的状态

3.离市中心距离及交通设施状况4.附近商店配置状况5.上下水道、煤气供给、污水处理、环卫设施状况6.学校、医院、公园等公共设施的配置及状况7.噪声、污染等公害的发生程度

8.地块面积、方位、配置及利用情况9．周围景观、绿地等自然环境状况

10.洪水、地震等自然灾害发生的可能性、频率11.土地利用的管理制度12.区域周围的治安环境

二、商业区域的影响因素1.商业及业务种类、规模、商业集聚状况

2.商业近邻地域状况，顾客群体数量及状况

3.顾客及工作人员的交通工具及状况

4.商业繁华程度及兴衰动向

5.商品进出运输的便利程度

6.临街道路（往复）可及性及通行能力

7.营业类别及竞争状况

8.地域内经营者的创造性及资本实力条件

9.停车设施状况

10．土地利用的管理制度

三、工业区域的影响因素1.干线道路、铁路、港湾、机场等对外交通设施的便利程度

2.商品销售市场及原料采购市场与厂区的位置关系

3.动力资源及排放设施有关费用

4.关联产业的位置关系

5.水质污浊、大气污染等公害发生的可能性及危害程度

6．劳动力资源状况及生活条件

7.有关法律、法规对产业发展的有关规定

8.行政上的辅导与管理制度

第四节影响房地产价格的个别因素个别因素是指由于房地产个体之间的微观差异而对房地产价格产生影响的因素，主要是由于房地产的独一无二性所决定的。一、与土地有关的个别因素

二、与建筑物有关的个别因素

一、与土地有关的个别因素

（一）位置（三）周围环境

（五）土地形状

（七）地基

（九）自然灾害发生的频率和严重程度（二）交通

（四）土地面积（六）土壤

（八）土地的开发程度

（一）位置

一宗房地产的位置包括坐落、方位、距离等几个方面。方位（二）交通

交通主要是指进出该地的便捷性，具体可分为从其他地区到达该地的可及性和从该地去往其他地区的便捷性。（三）周围环境

周围环境主要是指该地周围的自然景观、人文环境和景观等，自然环境主要包括大气环境、水文环境等方面而人文环境则包括所在地区的治安状况、居民素质、相邻土地用途等方面。周围环境的差异往往也会影响土地价格。（四）土地面积

同样两块土地，当其面积不同时，土地价格往往有所差异的。这种差异并不是说面积小的土地价格就低，面积大的土地价格就高，而是从土地面积是否合适利用来衡量的。土地形状主要有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等，土地形状是否规则对土地价格具有较大的影响。（五）土地形状

（六）土壤

土壤的污染情况、肥力等因素都会对土地价格产生影响。（七）地基

地基是指建筑物下面支承基础的土体或岩体。地基有天然地基和人工地基两类。

（八）土地的开发程度

土地的开发程度对土地价格也有影响作用，根据开发程度可将土地分为“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”。（九）自然灾害发生的频率和严重程度

凡是自然灾害频发且严重的地区，其土地价格往往都非常低，因为该地区的土地利用价值极低，即使强行开发利用，遭遇自然灾害的高可能性使得生命财产安全都无法得到保障。二、与建筑物有关的个别因素

（一）建筑规模

（二）建筑物外观

（三）设施设备、材料和施工质量

（四）装修

（五）完损程度和维修养护情况

（六）层高和朝向（一）建筑规模

建筑规模过大或过小，都会使房地产价格下降（值得注意的是，不同地区、不同用途对建筑规模的要求不尽相同）（二）建筑物外观

建筑物的外观主要包括建筑物式样、风格、色调等。（三）设施设备、材料和施工质量一般情况下，设施设备齐全、建筑材料品质优良、房屋施工质量好的房地产，其价格就高。（四）装修建筑物的装修程度对房地产价格具有影响作用，根据房屋的装修程度可将房屋分为毛坯房、粗装房和精装房。（五）完损程度和维修养护情况根据建筑物结构、装修、设备共三个部分的实际完损程度来确定，可分为五类：（1）完好房屋（2）基本完好房屋（3）一般损坏房屋（4）严重损坏房屋（5）危险房屋（六）层高和朝向层高和朝向会影响到居住的舒适感。建筑物的朝向会影响到房屋的通风、采光。当这些条件状况良好时，房地产价格就比较高，反之，价格则下降。第五节影响房地产价格的供求因素

一、房地产的需求与供给二、房地产需求与供给弹性

三、弹性类型

一、房地产的需求与供给

（一）房地产需求与需求曲线

（二）房地产供给和供给曲线

（三）房地产均衡价格（一）房地产需求与需求曲线

1.房地产需求

指当其他因素保持不变时，消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对房地产所意愿且能够购买的数量。

2.影响房地产需求的非价格因素

消费者的收入水平、消费者的偏好、消费者对未来的预期、相关商品（替代品和互补品）的价格

3.房地产的需求曲线

（二）房地产供给和供给曲线

1.房地产供给

指当其他因素保持不变时，房地产开发商和拥有者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对房地产所意愿且能够出售的数量。2.影响房地产供给的非价格因素

房地产开发商和拥有者对未来的预期、生产成本（劳动、资本、原材料、技术等）

3.房地产的供给曲线（三）房地产均衡价格

房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交的价格，当房地产价格处于均衡价格时，房地产的市场需求量与市场供给量相等。二、房地产需求与供给弹性

（一）弹性

（二）房地产需求弹性

（三）房地产供给弹性（一）弹性

弹性是指函数的因变量变动幅度与自变量变动幅度之比，计算公式为：

（二）房地产需求弹性1.房地产需求弹性的类型

2.房地产需求的价格弹性

3.房地产需求的收入弹性

4.房地产需求的人口弹性

5.房地产需求的交叉价格弹性

6.房地产需求的价格预期弹性

1.房地产需求弹性的类型主要包括需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性和需求的价格预期弹性2.房地产需求的价格弹性3.房地产需求的收入弹性4.房地产需求的人口弹性5.房地产需求的交叉价格弹性6.房地产需求的价格预期弹性（三）房地产供给弹性

1.房地产供给弹性主要包括供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。

2.房地产供给的价格弹性

3.房地产供给的要素成本弹性

三、弹性类型（一）在经济学上可将弹性分为富有弹性、缺乏弹性、单一弹性、完全弹性、完全无弹性五类。

（二）弹性值大小和图（一）在经济学上可将弹性分为富有弹性、缺乏弹性、单一弹性、完全弹性、完全无弹性五类。

（二）弹性值大小和图

当弹性|E|>1时，称为富有弹性，见直线a。当弹性|E|<1时，称为缺乏弹性，见直线b。当弹性|E|=1时，称为单一弹性，见曲线c。当弹性|E|=∞时，称为完全弹性，见直线d。当弹性|E|=0时，称为完全无弹性，见直线e。第六节对影响房地产价格因素的认识一、影响方向不同

二、影响程度不同

三、影响变化不同

四、影响表达不同

一、影响方向不同

（一）影响因素的不同对房地产价格的影响方向也不一定相同，有的导致房地产价格的上涨，有的导致房地产价格的下降

（二）相同的影响因素对房地产价格的影响方向也不一定相同，一方面可能造成房地产价格的上涨，而另一方面也可能造成房地产价格的下跌二、影响程度不同影响因素的不同对房地产价格的影响程度也不一定相同。三、影响变化不同有些影响因素对房地产价格的影响与时间、地区、房地产类型等有关，随着时间、地区、房地产类型的变化，这些影响因素对房地产价格的影响程度会发生变化。四、影响表达不同房地产价格的影响因素既有定性的又有定量的，大多数影响因素对房地产价格的影响都是定性的，难以用公式表达出来，只有少数可以完全定量表示。各个因素之间往往相互影响。本章小结

房地产估价，指专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学且适宜的估价方法，充分掌握房地产的资料，综合分析影响房地产价格因素，并借鉴估价实例的基础上，对特定的时点上房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格。即评估估价对象的真实所值，价格波动的中心。房地产的价值是客观的、相对稳定的，价格是价值的外在表现，是实际发生并且会围绕价值上下波动的。价值和价格的内涵在理论上有着严密的区分，但是在实际操作中由于习惯等原因，有时并不做严格的区分，是交换使用的。本章小结

房地产估价的内容主要包括：估价对象、估价目的、估计人员、估价程序、估价方法、影响房地产的价格因素、估计时点、客观合理的价值或价格。房地产估价人员简称估价人员，是指通过房地产估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员。其要求具有扎实的房地产专业知识、丰富的实践经验、要具备市场信息分析能力、良好的职业道德、要具备较强的社交能力；估价目的，是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。房地产的估价原则有：独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，时点原则，替代原则，谨慎原则，收益与分配原则，需求与供给原则，贡献原则，竞争原则，变动原则，预测原则。本章小结（1）

影响房地产价格的因素数量众多且十分复杂。由于研究角度的不同，因素分类方式也有所不同。根据房地产价格影响因素的影响范围将其分为三大类，为宏观因素、区域因素和微观因素。根据房地产价格的影响因素的内外因先分为两大类：自身因素和外部因素。根据房地产价格影响因素的层次分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。本章小结（2）

影响房地产价格的一般因素是指影响所有房地产价格的一般性、普通性、共同性的影响因素，对整个地区具有全方位的影响，包括经济因素、社会因素、行政因素。区域因素是指房地产所在区域内对房地产价格产生影响的外部因素，一般包括：区域特性、周围环境质量、道路通达度、交通设施便捷度、基础设施完善程度等。不同用途的房地产，影响房地产价格的区域因素也可能不尽相同。本章小结（3）

影响房地产价格的个别因素是指由于房地产个体之间的微观差异而对房地产价格产生影响的因素，主要是由于房地产的独一无二性所决定的。个别因素主要包括位置、交通、周围环境、土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地基、开发程度等。从经济学上来讲，房地产价格的波动本质上是由于房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。习题

一、选择题1、根据房地产价格影响因素的影响范围将房地产的影响因素分为三大类，即宏观因素、微观因素和（）。A、物理因素B、一般因素C、个别因素