博思堂-苏州中惠项目整合推广方案

目录

第一部分市场调研分析...................................4

第一节:苏州市年度房地产市场评析........................5

一、苏州市房地产市场分析（2004年全年）............5

二、苏州市房地产政策分析..........................11

三、苏州市二手房市场概况及分析....................13

第二节：苏州市年度房地产数据分析.....................14

一、总体市场分析...................................14

二、供应量分析....................................15

三、需求量分析....................................16

四、价格变化趋势分析...............................17

五、供需结合分析...................................18

第三节：相城区市场分析...............................19

一、相城区区域概况................................19

二、经济发展......................................21

三、相城区的规划发展..............................23

四、相城区房地产市场现状及发展分析................24

五、主要竞争板块分析..............................37

六、区域竞争楼盘调研分析..........................41

第二部分项目综合分析..................................55

整合推广方案

一、项目地理位置.....................................56

二、项目总体区域地位.................................57

三、项目街区功能.....................................57

四、项目周边状况.....................................58

五、项目地块区位配套分析.............................61

六、项目地块基本经济技术指标.........................62

七、地形地貌.........................................62

八、项目S.W.O.T分析.................................63

第三部分项目定位......................................67

一、市场定位..........................................69

二、目标客户群定位....................................71

三、项目物业定位.....................................76

四、项目功能定位.....................................77

五、项目形象定位.....................................78

第四部分物业发展建议..................................79

一、整体规划概念设计.................................80

二、环境概念设计.....................................82

三、景观营造、场所、街区设计概念.....................85

四、建筑风格与建筑立面设计...........................91

五、户型面积配比建议.................................92

六、会所设计建议.....................................96

七、商业配套建议.....................................98

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司I

整合推广方案

八、智能化系统建议...................................99

九、物业管理建议....................................103

十、交楼标准建议....................................104

第五部分营销推广策略.................................106

第一节：销售方案....................................107

一、大盘操作营销策略..............................107

二、销售策略创新.................................112

三、其他销售模式的运用...........................118

四、特别提示.....................................119

五、价格策略.....................................119

六、全案推广.....................................124

七、销售进度控制.................................128

八、入市原则及时机...............................129

九、项目销售前提条件..............................131

第二节：企划方案....................................132

一、营销主线.....................................132

二、推广总精神...................................133

三、推广名建议...................................134

四、企划包装建议.................................137

五、广告传播策略.................................141

六、媒体策略.....................................142

七、SHOW稿.....................................144

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司2

整合推广方案

第三节：品牌推广策略................................165

一、“中惠”品牌战略..............................166

二、“中惠”品牌参考..............................167

三、“中惠”品牌支持..............................168

四、“中惠”品牌发展..............................168

第四节：推广费用预算................................170

第六部分选择博思堂...................................172

一、优秀团队强强联手的专业优势.......................173

二、“博仕会”客户资源优势...........................173

三、媒介购买和网络平台的运用优势....................174

四、拥有良好的各级政府关系和社会关系................175

五、拥有众多房地产领域战略合作伙伴..................175

六、专业细分、精工细作、资源共享....................176

七、丰富的中高档住宅楼盘操作经验....................176

八、全程服务、完美服务的团队作战优势................177

九、面向市场和目标客户群的聚焦优势..................177

十、快速制胜的核心竞争服务优势......................178

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司3

整合推广方案

第一部分市场调研分析

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司4

整合推广方案

第一节:苏州市年度房地产市场评析

一、苏州市房地产市场分析（2004年全年）

1、苏州市房地产供应市场分析

2004年全年房地产开发投资分析

T一房地产开发投资（万元）T-开发投资中：住宅（万元）

2004年，苏州市房地产开发继续在快速、稳健的轨道上发展，

投资额在新开工程明显增多的促动下保持了持续上升走势，竣工房屋

放量增加；同时，商品房屋也持续热销，商品房屋供需基本保持平衡。

随着苏州城市化进程的加快，由固定资产投资放量增长带动了房

地产业的快速发展，房地产开发投资呈现出持续、稳定的发展走势。

房地产开发投资额在。4年5月和8月各出现了一次下降态势之外，

博耳塞苏州市博思堂投资顾问有限公司

整合推广方案

经过两轮的调整态势，继续快速上升，势头良好。

随着续建工程的陆续竣工，苏州市房地产项目新开工程也逐步进

入快车道，施工形势持续向好，全部商品房屋施工面积不断扩大。04

年全年，苏州市商品房施工面积3843.9万平方米,比03年同期增长

44.4%,商品房竣工面积为1129.1万平方米,同比增长50.6%。

2、苏州市房地产需求市场分析

2004年商品房销售面积变化

口商品房销售面积（万平方米）・#住宅（万平方米）

从2004年全年的市统计局数据表明，苏州市整体的房地产去化

形势良好。受银行金融政策因素以及政府房地产政策的影响，苏州市

5月份的市场吸纳量达到了谷底，各大新盘的销售速度明显放缓。从

6月伊始，市场吸纳量止跌有小的上升，但并没有年初的涨势，7、8

博耳塞苏州市博思堂投资顾问有限公司”

整合推广方案

月份仍是苏州房地产市场的低迷期，但9月份以后，有了新的变化，

直到今年11月市场再一次达到了全年的最高位57.57万平方米销售

量。

由于目前客户对于苏州楼市的整体看空，以及结合了政策性因素

的影响，包括提高房地产公司资本金率和进一步严控房地产项目信贷

等政策的陆续出台，已经让发展商的资金压力进一步加大了。各大发

展商为了能使楼盘得以顺利销售，从而不得不在价格上有所下降。这

种现象在园区的湖东尤为明显。（湖畔天城、高尔夫花园都有不同程

度的降价）但9月份以来，随着人们对园区认知度的增加，以及园区

湖东配套设施的逐渐全面，以及开发商销售策略的改变，园区市场开

始回暖，预计园区回暖的势头将持续到2005年中旬。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司7

整合推广方案

从投资额与销售额对比来看，基本上住宅的销售额是随着投资额

的变动而变动，但是由于房地产开发投资的时滞效应，住宅的销售额

始终是滞后于住宅的开发投资额。

从变化的曲线上可以看到，商品住宅的销售额是呈波浪状上升趋

势,这也是和本年度的市场吸纳量状况相吻合的，在7月达到了高点,

在9、10月份又有新的上升趋势，在11月达到了市场最高点。这也

表明目前市场上的潜在需求确实存在，压抑在购房者心中的需求并没

有得到完全释放，预计后市的需求将会更加旺盛。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司8

整合推广方案

3、苏州市房地产市场价格分析

进入2004年，随着以高层、小高层为主的大批商品房竣工交付,

带动了商品房价格的进一步上涨，以下是2004年1-7月统计数据：

售价分类价格（元/平方米）增长率

全市商品房平均销售单价305223%

全市住宅销售单价294023.7%

苏州市区商品房平均销售单价402136.1%

苏州市区住宅销售单价388935.7%

苏州市区商品房预售单价438234.9%

苏州市区住宅预售单价426133.4%

2004年以来，苏州的房地产投资延续了高速发展的势头，前两

年拍卖的土地陆续开工，促使房地产开发规模进一步扩大，旺盛的销

售为开发投资提供了资金保障，同时市场体现的新特点也反映出，购

房者开始回归理性，03年的连夜排队购房、抢房现象已不复存在，

新开楼盘的增多为够房者提供了更多选择空间。

整个苏州市房地产市场逐渐走向成熟，2004年房价涨幅虽然仍

旧较大，但涨势有所回落，商品房的实际销售单价与预售单价之间的

差距逐渐缩小。从房地产交易市场提供的商品房预售价格看，2004

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司9

整合推广方案

年二季度，商品房预售成交单价为4256元/平方米,比一季度上涨

8.1%,但是速度却比一季度下降了一个百分点。同时2004年七月，

商品房预售成交单价为4382元/平方米,环比增长量达到了34.9%,

这和本月市场吸纳量达到高点有莫大的关系，被引爆的市场需求，进

一步吸收目前市场上的存量房屋，同时也导致了房价的进一步上升。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司10

整合推广方案

二、苏州市房地产政策分析

2004年上半年的房地产政策都是围绕着“房地产降温”这一主

线展开，主要从土地政策和金融政策两个方面对房地产市场进行调

控：

1、土地政策

>2004年以来，国家继续加大对土地市场的调空力度，农业用

地转建设用地受到严格的控制，土地开发面积增幅回落，土地

交易价格持续上涨。

>土地市场趋于成熟，04年频繁制定与实施的土地政策为土地

市场的运行提供了良好的市场环境，保证房地产开发过程公开

化和房地产市场的健康发展。

>八•三一大限促使许多的开发商加快了推量速度，同时也整顿

不规范的土地市场，使一些没有势力的小开发商受到打击甚至

被淘汰。

2、金融政策

>提高个人住房按揭贷款门槛，遏制了一部分投资客对房地产市

场的炒作，持币观望的客户增加。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司11

整合推广方案

＞二手房住房贷款额度的下调严重打击了二手房市场，给从事二

手房交易的中介公司带来很大的冲击力。

＞提高房地产开发固定资产投资项目资本金，使小的开发商资金

压力过大，造成开发商面临大洗牌的格局，强者越强，弱者将

被淘汰出局。

＞随着金融政策的进一步调整，个人房贷审查日趋严格使得房贷

速度大幅放缓，从而使典当作为新型的融资方式，以其快速、

短期、便捷的特性开始渐入人们的视野。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司12

整合推广方案

三、苏州市二手房市场概况及分析

苏州市近年来二手房成交过户面积走蟹49

自1999年苏州市房地产二级市场的开放和房改房上市办法的实

施以来，苏州市二手房的年成交面积每年以300—500%的速度大幅

度提升。由1999年的5.23万平米发展到2003年最高点304.49万

平米，2003全年成交额41.27亿元，其增长势头不断。

综述：随着苏州经济的快速发展，将来苏州市房地产市场会持续稳定

地发展下去。同时，人们收入的不断上升，以及物价水平的下跌，居

民的恩格尔系数会不断下跌，人们对于住宅的消费观念将逐步由居家

型到享受型过渡，因而改善居住环境将成为头等大事；随着中国经济

的快速发展，城市化进程在加快，大量的非城市人口入住城市，同时

苏州经济的快速发展每年吸引的大量外来人口，都将极大促进苏州房

地产市场的发展，但需要对其进行积极的引导。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司13

整合推广方案

第二节：苏州市年度房地产数据分析

一、总体市场分析

年度房地产开发投资分析

从1999年度以来的数据可以看出，苏州市房地产开发投资基本

上呈逐年上升趋势，总体市场发展势头良好。从1999年开始，市场

经过2000年的盘整，房地产市场正式进入了快速发展的轨道。经由

2001年至2003年的梯度发展，在2004年实现了飞跃，总投资额度

超越330亿元，是前三年的总和。这与上海、浙江和深圳等地的房地

产大鄂以及知名地产企业如栖霞建设、中海发展和顺驰置业全面进入

苏州不无关系。同时展望未来，2005年苏州的总体市场将在前市发

展的后劲带动下进入新一轮快速发展阶段。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司14

整合推广方案

二、供应量分析

年度供应形势分析

[=1商品房施工面积（万平方米）T-房地产开发投资（亿元）

整体而言，苏州市房地产市场的供应量呈阶梯上升趋势,在2004

年年度供应量达到了自1999年以来的最高点——3843万平方米。为

了顺应苏州市经济大发展，同时解决市场的供需矛盾，以及抑制房价

上升过快，苏州市的房地产供应量一直在增加，并且结合最近园区、

新区和市区的最近土地拍卖形势，预计这样的增长势头将继续持续下

去。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司15

整合推广方案

三、需求量分析

年度需求形势分析

匚二1商品房销售面积（万平方米）--商品房销售额（亿匹）

整体的需求量上升比较平稳，从1999年的谷底326万平方米上

升至2003年的高点，之后再跃升至2004年的最高点707万平方米。

2004年相对于2003年的增幅较大，合计约超过100万平方米的增

幅，这和整体经济形势继续走强是分不开的。同时，苏州市楼盘的品

质也随着市场不断成熟而不断提高，这也给消费者带来了更多的选择

余地，很大程度上促进了消费者的购房意愿。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司16

整合推广方案

四、价格变化趋势分析

行，到了2004年商品房的销售价格达到了3203元/平方米的高峰。

房地产销售价格明显增长过快。近年以来苏州市房地产开发产销两

旺，但由于受市场需求旺盛、有效供给不足、配套设施的完善、土地

拍卖招标后价格攀升和市场炒作等因素的综合影响，房地产销售价格

始终居高不下，尽管宏观调控后供需的矛盾有所缓和，但商品房销售

价格还是保持上升的势头。

全市商品房平均售价为3203元/平方米,增长24.4%o全市商

品住宅平均售价为3127元/平方米,同比增加646元/平方米，增长

26.0%,全市商品住宅平均售价已居全省第一位。其中市区高达3948

元/平方米,同比增加849元/平方米，增长27.4%。目前，全市预售

商品住宅的价格3910元/平方米,市区已达4691元/平方米。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司17

整合推广方案

五、供需结合分析

年度供需量对比分析

口商品房施工面积（万平方米）口商品住宅销售面积（万平方米）

从年度供应量来看,增长势头很猛，增长幅度每年以8.6%〜49.2%

的速度提升。而需求量的增长势头就较为平缓，增长幅度每年以

0.5%〜27%的速度在提升。在2004年达到了最高点633.79万平方米,

但此时的需求量与供应量之间的差距拉达到了3210.11万平方米，这

3200多万平方米的需求空缺如何填补，以及后市的房价走势究竟何

去何从，将由后市的发展态势来决定。

苏州的新区、园区和相城区大量民营企业和外资企业的进驻以及

大量外地人才的引进，必然会对房地产市场产生刚性需求，但是从理

论上而言，供应量在短时间内大幅上升必然对整个市场发展不利，就

目前的苏州市场吸纳量而言还远远不够，需要合适的销售策略以及适

当的产品策略来引导客源。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司18

整合推广方案

第三节：相城区市场分析

一、相城区区域概况

1、地理位置

苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻中新合作苏州工业园区,

西接苏州高新技术产业开发区O总面积496平方公里，仅次于吴中区,

在区域面积中排名第二。

相城区地理位置图

2、气候条件

相城区属于亚热带季风海洋性气候，四季分明。全年气候温暖湿

润，平均气温度，年降水量looo毫米,年相对湿度叁%，全年

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司19

整合推广方案

无霜日300天,日照充足，雨水适宜，生态环境良好。

3、历史沿革

相城，曾是吴国最早拟建都城的地方。公元前514年，吴王命伍

子胥选址造筑吴国都城。伍子胥曾在此'相土尝水，象天法地’，相城因此

而得名。

4、行政区划及人口

相城区下辖1。个镇1个省级经济开发区:元和镇（蠡口、陆慕）、

渭塘镇、太平镇、湘城镇、阳澄湖镇、黄桥镇、黄城镇、北桥镇、东

桥镇、望亭镇、相城经济开发区。目前总人口38.3万。

5、总体规划

水和绿是相城区规划自始至终贯穿的主线。规划建设中的绿化辅

以阳澄湖生态区、三角湖生态区、漕湖生态区和太湖湖滨生态区，三

片组团之间规划两条生态绿带，集中开发城市绿色公园，打造绿色通

道，全力营造绿色长廊绕相城的绿地生态环境。

6、区位优势

相城区地处最具活力和最具发展前景的长江三角洲经济区腹地，

区位交通优势得天独厚。东距上海85km,西距无锡30km,北至南

京198km,南至杭州150km。京沪铁路、312国道和沪宁高速公路

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司20

整合推广方案

横贯东西，苏嘉杭高速公路、京杭大运河、205省道、苏虞张一级公

路、苏州绕城高速公路纵贯南北，是苏州市东西向和南北向的交通节

点。

二、经济发展

1、工业分布

相城区工业经济基础雄厚，传统的机械、电子、建材、纺织、化

工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、

新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。

2、特色农业

水产、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，组成了相城区城郊型农业产

业的“四朵金花”。以科技、环保、无公害为先导的水产、珍禽、葡

萄、芦荟、玫瑰花茶等各类新品种养殖蓬勃发展。相城区已成为新兴

的苏南奶业基地，光明、英特尔、全佳、天香等乳业集团纷纷来区投

资置业。

3、民营经济

相城自古为商贾云集、集市繁华之地。古代经商鼻祖陶朱公越国

大夫范蠡曾在今天的蠡口渔牧为业，由此携美女西施泛舟五湖。“金

荡口，银黄壕”，其中“银黄城”指的就是商贩曾经盛极一时的黄壕

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司21

整合推广方案

镇。古今往来，经商之气在相城大地上蔚然成风，世代相传。民营企

业明星乡镇黄桥镇每三天就新增一个营企业。今天，以有逾10亿民

资纷纷涌入相城区的会展、度假休闲、房地产、污水处理等行业。

4、外向型经济

相城区正全力开发、建设省级苏州相城经济开发区，为中外投资

者打造新的投资载体。建区一年多来，世界500强日本“住友”电装

株式会社、台湾佳能等10。余家外资企业已欣然落户。至2003年6

月，全区注册外资逾13亿美元。相城区已成为苏州市外向型经济发

展的一个新亮点。

5、专业化市场

相城区专业化市场发展繁荣。江苏蠡口国际家具城是综合性的家

具城，占地10平方公里，建筑面积120多万平方米，云集全国各地

2400多家客商，年销售额达30亿元，规模和影响位居全国第二、华

东第一。中国珍珠城客商遍及日、美、俄、东南亚、港澳台等国家和

地区，年成交量达780吨以上，占全国淡水珍珠交易的三分之二，成

交额超10亿元。华东最大的家具装饰材料市场中翔家具装饰材料城

以及家电城，湘城、阳澄湖蟹王、青虾市场等一大批市场，共同壮大

着相城区的市场和物流行业。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司22

整合推广方案

三、相城区的规划发展

以苏州市城市总体规划为依据,确定了以新205省道为城市发展

轴，中心城区徐图港为景观发展轴;确定了东至205省道分流线，西

至苏虞张一级公路，南至沪宁高速公路，北至新蠡太公路，面积35

平方公里的城区规划建设范围；构成了中心城区,树山高效生态农业

示范区、潘阳工业园、盛泽塘湿地保护区、阳澄湖休闲度假区“一城”

“二轴”“四区”的功能分布。

♦中心城区约34.12平方公里。东部、西部为新城、中部为老

镇改造。其中，东部新城共9.46平方公里,以蠡塘河为界,

以北为工业区，南为居住和商贸区；西部新城共13.3平方

公里,北部为工业区，南部为居住区；中部老镇区将逐步改

造成居住区和行政商贸区。近十年考虑集中力量建设20万

平方公里的区域。

♦相城区中心城区的建立，为整个相城区的发展提供了良好的

铺垫，同时，中心城区作为其未来的发展重点，会有大量的

市政设施、重大项目的投入，区内各项生活、商业、工作配

套水准均将摆脱当前落后的局面，走上一个新的台阶，也为

房地产的发展提供了良好的平台。

♦本项目正是处于中心城区，将来的发展潜力不可限量。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司23

整合推广方案

四、相城区房地产市场现状及发展分析

1、相城区市场现状分析

相城区位于苏州的北端，中心区域的房地产发展最快，而且比较

集中。区域面积不大，但是房地产特征差别较大，我们可以把相城区

分四个小型的区域来讨论。如下图所示：

北区：

该区域是相城区价格最高的区域，达到3900元/肝，道路系

统比较发达，但交通不方便，配套设施不完备。主要吸引的是蠡

口和陆慕镇的有钱客户。

中心区：

该区域是相城区中心区域，配套设施比较完全，区域价格

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司24

整合推广方案

3700元/平方米。区域客源以本地和市区相结合。

开发区：

该区域是相城区政府所在区域，道路、景观等都优于其

他区域，目前在售楼盘不多，但具有较大的发展潜力。

南区：

该区域是本案所在区域，目前是相城区新发展区域，区域价

格上升最快，小高层达到3850元/肝，区域客源以市区和园区东

5巷为主。

2、价格分析

相城区现在的平均价格在3700元/平方米左右，受土地价格、经

济水平影响预计在将来一段时间里将保持平稳的增涨，涨幅不会太

大。目前价格最高的公寓为嘉和丽园，平均价格达到3900元/平方米,

2004年初价格最低的为香城花园均价3400元/平方米左右，目前该

案小高层价格已经涨到3850元/平方米,二期推出的量体还有上涨的

趋势。

从相城区小区域分析，陆慕镇以北方向价格最高，该区域楼盘除

了嘉和丽园，还有锦绣江南、苏州之音别墅，该区域平均价格为3900

元/平方米左右；陆慕镇以南目前以香城花园为代表，区域价格上涨

最快，将来仍有较大的发展潜力；陆慕中心区域的代表楼盘是阳光名

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司25

整合推广方案

邸，均价在3700元/平方米左右，代表相城的整体平均价格；相城区

区政府区域，将来是相城区的高档住宅区，该区域目前以有的楼盘有

静湖别墅、南亚花园，其中南亚花园2004年中旬前开出多层350。

元/平方米的均价，目前在售剩下的叠加别墅，均价在4500元/平方

米左右。这跟相城区的规划有一定的出入，但考虑到目前该区域仍处

于开发前期，配套难以同步，类似金鸡湖以东，该区域将来的发展潜

力最大。

区域简概如下：

目前价格最高区域：北区

价格上涨最快区域：南区

价格平稳区域：中心区

最具发展潜力区域：开发区

3、产品分析

2003年相城区的产品以多层为主，2004年以来，小高层、高层

逐渐进入市场，目前相城区产品形态慢慢被小高层、高层所代替，多

层产品淡出，别墅市场则显得比较低迷。

从销售现场了解的情况来看，在小高层、高层崛起的时候，多层

成了该区域的稀缺产品，区域客源对多层的需求比较大。因此多层从

2003年的主力产品演变成了区域的空缺产品。锦绣江南看到是市场

的机会，预留了部分多层，在等到现房高价出售，这也是开发商在产

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司26

整合推广方案

品无法改变的前提的下进行的销售策略之一。

从现有楼盘个案来看该区域产品，从外立面到户型仍存在很大的

缺点，具体表现在高需求的户型供应少，导致好的户型在短的时间快

速去化，滞留较差的户型，长时间难以动销；面积方面，以110平方

米的户型为主，缺少小户型公寓；产品外立面目前评价较好的只有锦

绣江南，其他给人的感觉不尽人意；区内景观粗糙是该区域楼盘的通

病，没有值得欣赏的区内景观配套。好的景观配套是区域内的市场空

白点。

4、去化分析

从现有楼盘的销售情况来看，相城区是苏州市房地产销售比较成

功的区域之一，一方面得意于他的价格，另外从侧面也可以反映该区

域的需求，以及区域的关注度。2004年开盘的楼盘，在开盘一、两

月来都能达到30%以上的销售率，个别的能达到50%以上，在前段

时间苏州楼市低迷的日子里能保持如此旺的销售业绩，是苏州的一大

壳点°

相城区的销售进度与区域的客源的特性联系密切，区域内的客源

对面积需求较大，而区域外的客源则需求经济型房源。因此当一个楼

盘的经济型房源销售完毕，则会吸引本地的客户来购买大面积的房

源，这样达到一个区域客源的互补，也推动了区域销售的增快。我们

要抓住现有的机遇进行本案的定位和推广，以期在该区域创造更大的

奇迹。

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司27

整合推广方案

5、土地拍卖

1)土地拍卖情况资料

表一：2002年拍卖的土地资料(以居住为主)

元和镇阳澄湖千禧路南侧、相城区渭塘镇

地块位置千禧路南侧地块

中路南侧地块齐陆路北侧渭塘中学南侧

苏地苏地

编号苏地2002-B-4苏地2002-B-5

2002-B-202002—B—21

面积(m*)699811047936617054100

用途居住二类居住二类居住居住

出让年限70年70年7070年

容积率W1.4WL8WL2WL4

建筑密度<28%W28%W28%

绿化率240%240%N40%

起报价500元/平方800元/平方500元/平方米500元/平方

中标价1172元/平方1.18亿3300万元1071元/平方

625.6元/平

楼面价837元/平方415元/平方米765元/平方

方

苏州市工业园区

苏州德鑫房地

宁波荣盛房产杭州三江置业房地产开发有限

中标单位产开发有限公

股份有限公司有限公司公司、苏州市众

司

联置业有限公司

2002年12月2002年8月19

成交时间2002年8月9日2002-12-26

26日日

开发楼盘荣盛阳光名邸三江锦绣江南丽晶星河苏州知音

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司28

整合推广方案

表二：2002年至2003年拍卖的土地资料(以居住为主)

日益路南北侵1、205

元和镇齐陆路相城行政中心地千禧路南侧、

地块位置省道西侧，铁西路东

东侧地块块205省道西侧

西两侧

苏地苏地苏地苏地

编号

2002-B-162003-B-152003-B-172003-18-1/-2/-3

189468/157996/165

面积(m2)11820015049078939.3

863

用途居住居住商业、居住居住

出让年限70年70年40年、70年70年

容积率WL6<1.4《1.5WO.6/W1.0/W1.2

建筑密度W28%W28%W35%<18%/W28%/W28%

>50%/>40%/^

绿化率240%240%>30%

'40%

起拍价560元/平方1125元/平方1200元/平方1020元/平方

中标价1108元/平方1125元/平方2.1亿52600万

楼面价693元/平方804元/平方1774元/平方—

苏州鸿越房地

苏州南亚企业集相城区国际服苏州海发置业有限

中标单位产实业有限公

团装城有限公司公司

司

2002年8月192003年7月112003年7月11

成交时间2003年6月27日

日日日

苏州国际服装

开发楼盘嘉和丽园南亚花园香城花园

城

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司29

整合推广方案

表三：2003年至2004年拍卖的土地资料似居住为主)

相城区元和

相城区205相城区阳澄相城区元和招商局地产

镇阳澄湖中

地块座落省道东、外国湖东路北侧、镇日益路南、控股股份有

路南、相城大

语学校北徐阳路西侧香城花园西限公司

道西

苏地苏地苏地苏地苏地

编号

2003-B-342003-G-392004-B-312004-B-302004-B-29

面积(mJ)1930315896421033.868895225676

用途居住/商业居住居住,商业居住居住

出让年限70/407070\407070

容积率<5.0<0.2522.0W5.02L5W2.0<1.0

建筑密度

绿化率

起拍价2500元/m?8857G/m22500元/m之1600元/布1500元/才

中标价13000万元24500万元5258万元11023万元33851万元

楼面价1347元/m?6165元500元800元/m”1500元/m'

苏州江南华苏州市相城苏州中惠房招商局地产

中标单位李刚庭房地产开房地产开发地产开发有控股股份有

发有限公司有限公司限公司限公司

成交时间2003-10-262004-1-102004-8-252004-8-252004-8-25

开发楼盘未开发未开发未开发未开发未开发

2)土地拍卖综述

从以上相城区拍卖地块相关数据可以看出，几块地的容积率

范围在0.25—5.0,其所推出的楼盘规划形态比较多基本上涵盖

了各种物业形态。相城区作为苏州“五大组团”的最后开发的地

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司30

整合推广方案

块，将是未来几年苏州市政府投资开发的重点，也是属于苏州新

的经济增长点。京沪高速公路途径相城区以及未来将建的火车站

商业圈的辐射，相城区的发展潜力不可限量。

3）相城区房地产市场发展趋势有以下几点

•产品由当初单一的规划形态向多元化发展，小高层、高层

和别墅的出现；

•城市化进程的加速为相城房地产创造了一个良好的发展

环境；

•市场的竞争加剧必将使产品的升级换代,提高产品的性

价比；

•大苏州概念的形成，相城已经融入市区版图；

•利用自身阳澄湖的优势，沿湖房地产的开发将会日益成

熟。

6、相城区房地产发展潜力分析

1）购买力资源增加

据调查资料显示，相城区城区人均年收入达到6000元,城

镇人口人均年收入达到了8000元。通过政府的拆迁补贴以及灵

活轻松的付款方式，在近年里，居民置业总房款的承受能力应该

会有一定的提升，预计通过按揭或分期付款形式，承受能力达到

40万-45万左右的置业都比例会达到50%。也就是说，相城区本

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司31

整合推广方案

地居民具备较强的购买实力。

2）政府配套、区域建设完善

随着区域内的政府配套工程将在近年内相继完工，完善的配

套以及占据中心区的优越地理位置，必将激活一片沃土，房价提

升也是必然。

3）中心区的人气指数上升

根据调查资料预计，中心区推出的住宅面积约有35万平方

光，再加上政府公务人员以及外来人口，预计新中心区建成后，

居住人口将达4万人,中心区的人气指数会激增，吸引部分购买

力。

4）周边楼市价格上涨大势

据调查统计，目前苏州周边几大城市的住宅平均售价水平呈

上涨之势。相城区作为苏州市下属的一个政区，其地理位置、经

济地位具有明显优势，随着相城区经济发展、投资环境进一步优

化、城市水平提高以及区域形象与人均收入水平的进一步提高，

在未来两年里，相城区的房地产价格水平将随着城镇的建设逐步

上涨。

5）相城区战略发展目标的影响

博w菱苏州市博思堂投资顾问有限公司32

整合推广方案

相城区“十五”经济社会发展主要预期目标：到2005年，

国内生产总值接近160亿元,年均增长超过20%,人均国内生

产总值接近5000美元,全区财政收入年均增幅高于国内生产总

值的增幅，城镇居民人均可支配收入年均增长逐左右，农民人

均纯收入增长维。相城区“十五”期间发展目标，将直接加快

相城区房地产市场规范化的进程。

7、相城区未来两年住宅的供给与需求状况评估

1）供给

博思堂市场部通过对相城区系统的调查和了解，对相城区未

来两年内的土地出让量、在售楼盘的出售面积以及可开发土地量

等相关方面的情况进行了分析和判断如下：

＞相城区国土局控制的土地有2