公司房建项目实体精细化实施指南图文解析

房建项目实体精细化实施指南

目录

第一部份读图.........................................................2

第一章主体结构与初装修易发生冲突的部位........................5

第二部份标识........................................................16

第二章结构标识................................................16

第三章建筑标识................................................17

第四章物资标识................................................18

第五章安装标识................................................18

第三部份样板........................................................20

第四部份固化........................................................24

第六章建筑平面固化............................................24

第七章立面固化................................................25

第八章安装平面固化............................................26

第九章室内净空尺寸............................................30

第十章门窗洞口抹灰尺寸、门窗框尺寸...........................30

第十一章外墙线条尺寸（根据项目实际情况选用）...................33

第十二章尺寸编制依据............................................33

第十三章建筑细部处理统一做法（根据项目实际情况增减）..........36

——、基础与主体结构...........................................36

二、建筑装饰装修.............................................52

三、建筑屋面..................................................82

四、某高层住宅建筑部分统一做法实例...........................88

第五部份计划........................................................99

第十四章主体结构工程............................................99

第十五章砌体工程量.............................................100

第十六章抹灰工程量.............................................101

第十七章楼地面饰贴工程量.......................................102

第十八章墙面饰贴工程量.........................................102

第十九章地面保温工程量.........................................103

第二十章楼地面工程量...........................................103

第二十一章屋面工程量..........................................104

第二十二章栏杆计划............................................104

第二十三章门窗计划............................................104

第二十四章烟道材料计划........................................105

第六部份管控.......................................................106

第二十五章项目实体观感质量管理办法（根据各项目实际情况可作适当改

动）106

第二十六章项目工序报验程序...................................Ill

第二十七章T程质量问题整改通知单.............................113

第二十八章违约金扣款单.......................................114

第二十九章建筑工程实体观感质量图示操作标准...................115

第七部份交接......................................................136

第八部份验收......................................................140

第三十章观感质量...............................................140

第三十一章分户验收标准：详重庆市相关文件（其它分公司按各省、市分

户验收标准执行）................................................146

第一部份读图

熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，查看建筑结构与各专业图纸本身

是否有差错及矛盾；结构图与建筑图的平面尺寸及标高是否一致；建筑图与结构

图的表示方法是否清楚；是否符合制图标准；预埋件是否表示清楚；有无钢筋明

细表或钢筋的构造要求在图中是否表示清楚等等。想想怎样改后有利于保证质

量、便于施工、节省工期和节约造价。

建筑工程施工平面图一般有三道尺寸，第一道尺寸是细部尺寸，第二道尺

寸是轴线间尺寸，第三道尺寸是总尺寸。检查第一道尺寸相加之和是否等于第二

道尺寸、第二道尺寸相加之和是否等于第三道尺寸，并留意边轴线是否是墙中心

线。识读工程平面图尺寸，先识建施平面图，再识本层结施平面图，最后识水电

空调安装、设备工艺、第二次装修施工图，检查它们是否一致。熟悉本层平面尺

寸后，审查是否满足使用要求，例如检查房间平面布置是否方便使用、采光逋风

是否良好等。识读下一层平面图尺寸时，检查与上一层有无不一致的地方。如图

纸有电子版时，利用复制、粘贴命令，将结构图与建筑图粘贴在一张图上，查看

有无矛盾之处。

建筑工程建施图一般有正立面图、剖立面图、楼梯剖面图，这些图有工程立

面尺寸信息；建施平面图、结施平面图上，一般乜标有本层标高；梁表中，一般

有梁表面标高；基础大样图、其它细部大样图，一般也有标高注明。通过这经施

工图，可掌握工程的立面尺寸。正立面图一般有三道尺寸，第一道是窗台、门窗

的高度等细部尺寸，第二道是层高尺寸，并标注有标高，第三道是总高度。审查

方法与审查平面各道尺寸一样，第一道尺寸相加之和是否等于第二道尺寸，第二

道尺寸相加之和是否等于第三道尺寸。检查立面图各楼层的标高是否与建施平面

图相同，再检查建施的标高是否与结施标高相符。建施图各楼层标高与结施图相

应楼层的标高应不完全相同，因建施图的楼地面标高是工程完工后的标高，而结

施图中楼地面标高仅结构面标高，不包括装修面的高度，同一楼层建施图的标高

应比结施图的标高高几厘米。这一点需特别注意，因有些施工图，把建施图标高

标在了相应的结施图上，如果不留意，施工中会出错。

熟悉立面图后，主要检查门窗顶标高是否与其上一层的梁底标高和一致；检

查楼梯踏步的水平尺寸和标高是否有错，检查梯梁下竖向净空尺寸是否大于2.1

米，是否出现碰头现象；当中间层出现露台时，检查露台标高是否比室内低；检

查厕所、浴室楼地面是否低几厘米，若不是，检查有无防溢水措施；最后与水电

空调安装、设备工艺、第二次装修施工图相结合，检查建筑高度是否满足功能需

要。

熟悉建筑工程尺寸后，再检查施工图中容易出错的地方有无出错，主要检查

内容如下：

1、检查女儿墙碎压顶的坡向是否朝内。

2、检查砖墙下有梁否。

3、结构平面中的梁，在梁表中是否全标出了配筋情况。

4、检查主梁的高度有无低于次梁高度的情况。

5、梁、板、柱在跨度相同、相近时，有无配筋相差较大的地方，若有，需

验算c

6、当梁与剪力墙同一直线布置时，检查有无梁的宽度超过墙的厚度。

7、当梁分别支承在剪力墙和柱边时，检查梁中心线是否与轴线平行或重合,

检查梁宽有无突出墙或柱外，若有，应提交设计处理。

8、检查梁的受力钢筋最小间距是否满足施工验收规范要求，当工程上采用

带肋的螺纹钢筋时，由于工人在钢筋加工中，用无肋面进行弯曲，所以钢筋直径

取值应为原钢筋直径加上约21mm肋厚。

9、检查室内出露台的门上是否设计有雨蓬，检查结构平面上雨蓬中心是否

与建施图上门的中心线重合。

10、当设计要求与施工验收规范有无不同。如柱表中常说明：柱筋每测少

于4根可在同一截面搭接。但施工验收规范要求，同一截面钢筋搭接面积不得超

过50%。

11、检查结构说明与结构平面、大样、梁柱表中内容以及与建施说明有无

存在相矛盾之处。

12、单独基础系双向受力，沿短边方向的受力钢筋一般置于长边受力钢筋

的上面，检查施工图的基础大样图中钢筋是否画错。

13、结构图上楼梯间出屋面处门槛的高度是否满足屋面建筑做法的要求。

审查原施工图有无可改进的地方

主要从有利于该工程的施工、有利于保证建筑质量、有利于工程美观等方面

对原施工图提出改进意见。

1、从有利于工程施工的角度提出改进施工图意见

①结构平面上会出现连续框架梁相邻跨度较大的情况，当中间支座负弯矩筋

分开锚固时，会造成梁柱接头处钢筋太密，捣碎困难，可向设计人员建议：负筋

能连通的尽量连通。

②当支座负筋为通长时，就造成了跨度小梁宽较小的梁面钢筋太密，无法捣

碎，可建议在保证梁负筋的前提下，尽量保持各跨梁宽一致，只对梁高进行调整,

以便于面筋连通和浇捣碎。

③当结构造型复杂，某一部位结构施工难以一次完成时，向设计提出：睑施

工缝如何留置。

④露台面标高降低后，若露台中间有梁，且此梁与室内相通时,梁受力筋在

降低处是弯折还是分开锚固，请设计处理。

2、从有利于建筑工程质量方面，提出修改施工图意见。

①当设计天花抹灰与墙面抹灰相同为1：1：6混合砂浆时，可建议将天花抹

灰改为1：1：4混合砂浆，以增加粘结力。

②当施工图上对电梯井坑、卫生间沉池，消防水池未注明防水施工要求时,

可建议在坑外壁、沉池水池内壁增加水泥砂浆防水层，以提高防水质量。

3、从有利于建筑美观方面提出改善施工图

①若出现露台的女儿墙与外窗相接时，检查女儿墙的高度是否高过窗台，若

是，则相接处不美观，建议设计处理。

②检查外墙饰面分色线是否连通，若不连通，建议到阴角处收口；当外墙与

内墙无明显分界线时，询问设计，墙装饰延伸到内墙何处收口最为美观，外墙突

出部位的顶面和底面是否同外墙一样装饰。

③当柱截面尺寸随楼层的升高而逐步减小时，若柱突出外墙成为立面装饰线

条时，为使该线条上下宽窄一致，建议对突出部位的柱截面不缩小。

④当柱布置在建筑平面破墙的转角位，而砖墙转角少于900,若结构设计仍

采用方形柱，可建议根据建筑平面将方形改为多边形柱，以免柱角突出墙外，影

响使用和美观。

⑤当电梯大堂（前室）左边有一框架柱突出墙面10〜20cm时，检查右边柱

是否出突出相同尺寸，若不是，建议修改成左右对称。

按照“熟悉拟建工程的功能，熟悉、审查工程平面尺寸，熟悉、审查工程的

立面尺寸，检查施工图中容易出错的部位有无出错，检查有无需改进的地方”的

程序和思路，会有计划、全面地展开识图、审图工作。

第一章主体结构与初装修易发生冲突的部位

主体结构与初装修的关系，在主体施工时，必须考虑初装饰的一些做法，结

构工程师设计依据建筑设计的尺寸进行设计，他不考虑外墙装饰的厚度。在结构

施工过程中，如不考虑外墙装饰厚度，有可能就造成某部位大面积返工。

在施工过程中没引起各项目的重视，看来是小问题，花去的返工费用成万上

升。有些结构问题已无法改变，只能留下缺陷。既简单，在施工过程中又难办到

的事，女儿墙不绑扎压顶钢筋，过梁不绑分布筋，构造柱不完全绑扎钢筋，构造

柱与梁接触碎不密实等。杜绝返工，主体结构施工时应考虑以下问题。

1.地下室强弱电刚性预留套管，应设止水环，线管及电览从刚性预留套管中穿

过，中部止水难度大，套管应高于室外自然水平面，低于室外自然水平面的刚性

套管，宜在室外做低于刚性套的排水井。

2.楼梯在主体施工时应考虑楼梯的装

饰材料，如是抹灰或贴地面破，楼梯休息

平台减25mm,两楼止步尺寸加50mm。如

是贴石材，楼梯休息平台减50nm1,两楼

止步尺寸加lOOmmo此问题是楼梯装饰美

观的缺陷，是项目长期无法解决的问题。

3.楼梯结构梯间中缝不得小于

100mm,梯间中缝设计小于100mm按

100mm施工，或（为保证楼梯井的宽度

及使用功能，在支设模板时，每楼梯段

宽度应比设计尺寸缩小3cm）o此问题

在楼梯装饰时才发现楼梯中部的尺寸

冲突，楼梯栏杆扶手U角搬不到位。

4.楼梯中部隔墙尺寸长于梯步

30mm一50mm,便宜梯踏步装修，抹灰、贴

地面砖梯步立面加30mm,贴石材梯步立

面加50mmo此问题不提前预知梯步装饰

厚度，墙端头立面就会返工。

5.消防管井待消防管安装后再砌破。

此问题必须先安管后砌墙，不然就会返

工。

6.空调搁板应与外墙装饰面平，空调

搁板长宽应增加尺寸，例如：外墙抹

灰20mm、保温40mm＞贴面砖15mm,总

厚度为75mm,空调搁板在做结构时长

宽应+外墙装饰厚度-20mm,外墙属干

挂石材，空调搁板在做结构时长宽应+

干挂石材厚度-20mm。此问题是项目返

工的重点，引起项目管理班子重视。

7.卫生间完成面应低于楼面30mm,在结构浇筑睑时有意向下压20mm。

8.电梯井门洞设计无预留按钮盒及机

房预留洞，应与设计及电梯生产厂家沟

通，预留按钮盒、机房预留洞的位置及

大小。

9.窗台压顶按设计绑扎钢筋浇筑压

顶碎。

结构900窗台高度=设计尺寸+初装楼地

面厚度+30mm-20mm。结构900以下窗台

高度=设计尺寸+初装楼地面厚度

+30mm-20mm。结构1000mm以上窗台高度

-1000mm（1000mm以上）-20mm。

10.小干100mm的校门垛应植筋绑扎浇

筑C20细石碎。

11.构造柱不完全绑扎纲筋，按图下插

筋、上植筋，搭接长度，加密区符合设

计要求。

12.过梁不按设计要求绑扎过梁分布

筋。

结构户内门洞尺寸二宽（设计尺寸

+10nim）*高（设计尺寸+初装楼地面厚

度）。

13.屋面女儿墙返沿宜与结构屋面同标

号碎浇筑200nun-300niin高，宽度同墙厚。

此问题属屋面渗水的重点。

14.中间单元两户卫生间的排气孔无位

置安装，排气孔是安在窗上还是安在墙

上，宜与设计沟通。

15.空调通百页，空调搁板应退

lOOmnio

16.长度大于1500mm的过梁,高度过梁底与KL梁底小于150mm，宜与结构梁一

起现浇，现浇过梁底标高应加地面装饰厚度。

（要整体考虑同一面墙上的窗，比如建施图上几个窗的窗顶标高一致，其中

一个窗顶上为碎结构梁，则其他窗高度宜相应调整）

整层全预制过梁1、窗过梁底标高二窗洞口尺寸+窗台高度+初装楼地面厚度+30mm。

门过梁底标高二门洞口尺寸.+初装楼地面厚度+30mn。

预制梁与结构梁顶相平2、窗过梁底标高二窗洞口尺寸+窗台高度。门过梁底标高二

门洞口设计尺寸。

17.外墙线条必顺考虑外墙装饰厚度，

在结构施工线条时，结构线条尺寸应加

外墙装饰厚度尺寸-20加，为结构线条

施工尺寸，外墙装饰属干挂石材的，线

条宜在干挂石材上造型。此问题是项目<1

返工的重点，引起项目管理班子重视。

1、线条结构尺寸宽度:设计尺寸+外墙

装饰厚度。2、外墙干珪，线条不宜施工0

■F飞小18.外墙门窗凸线条在结构施工时应+

）外墙装饰厚度-20mm为外墙门窗凸线条

1•施工尺寸。此问题是项目返工的重点，

引起项目管理班子重视。

二h

19.此阳光窗及空调搁板宜与结构板一

起浇筑。

上阳光窗台高度二设计尺寸+初装饰地面

度+30nrni-20mni。

下空调搁板的标高按结构设计标高施

工。

20.卫生间管井宜做高于本层搂池面

200nlmc20细石碎倒墙。此问题属卫生

间渗水问题.

21.露台、阳台栏杆返沿宜与结构板一

起浇筑碎。此问题露、阳台渗水问题。

露、阳台栏杆返沿高度尺寸二设计尺寸+

初装楼地面尺寸+30画

22.管道井检查孔，设计一般没有，在

施工过程中留设150mm*150mm

23.砖砌体、碎女儿墙压顶设计无线条

的，宜增加线条，防止墙面抹灰开裂,

雨水渗进防水卷材底层。设计无要求

时线条按宽50mm*高50mmo女儿墙高

度不得低于六层以下1050mm,六层以

上1100mm,o

24.墙体防潮。设计一般为20厚防潮砂

浆，但在施工过程中很难监督到位，水

泥砂浆与防潮砂浆很难分辨，在不增加

成本的情况下，见议用塑料薄膜在防潮

层部位铺一层，有很好的防潮效果，因

防潮层未做而造成的维修费用己很多

的案例。

25.回填土地面防潮：地面没有设计防潮或开发商节约成本取消防潮，为了不丢

后贩，减少维修，见议不增加太大成本，增设塑料薄膜一层。预制空心板与回填

土的空度不够返潮。入户的楼梯间、私家车库、一层的跃层，低于土0.000地面

150mm以上的应考虑在回填土前，做高差部份的防潮。当墙身两侧的室内地坪有

高差时，应在高差范围内的墙身内侧做防潮层。

26.无箱基的地下室，地下室按防潮施

工，地下水做排水沟，限位泵排水。设

在地下室的开闭所、电览沟，图纸会审

时，给甲方、设计院见议开闭所、电览

沟的底部要高于水沟的高度，以免配电

箱的沟槽渗水。

27.屋面栏杆，栏杆拦水返沿碎不得低

于屋面完成面200mm高。栏杆安在墙体

的中部，栏杆高度不得低于六层以下

1050mm,六层以上1lOOmm,。

28.管道井的封堵，管道安装完成后,

按设计封堵管道井。

29.斜屋面结构浇筑碎时，檐边模板按

设计尺寸+盖瓦底层厚度（结构层至瓦

底的厚度）+瓦的厚度+20mm为檐边模板

制作尺寸，板的厚度按设计尺寸浇筑，

檐边一次性收平压光。檐边模板控制了

尺寸，浇筑碎时碎会向外流，在制檐边

平面模板时，平面模板加宽，形成自然

的卸碎平台。

30.屋面刚性层施工时，分格缝不得大

于6000mm*6000mm,分格缝宽度20mm,

不得用切割机切割单线分格缝,屋面女

儿墙倒R圆角时宜铺①0.7镀锌钢丝

网。

31.卫生间排气孔百页，结构施工时按

设计尺寸长宽各加40mm,铝合金百页

加工尺寸按设计尺寸。

32.车库自动卷链门安装在墙的内边，根据设计尺寸、地面、抹灰厚度编制车库

自卷链门的尺寸，车库自动卷链门门垛不得小于100mm,如门垛角有PVC落水管,

应从PVC落水管算起不得小于100nlm,在此部位必顺浇碎或砌实心砖，不得砌空

心砖，另一种情况PVC落水管未落地，顶棚下直接从外墙穿出，也影响车库自动

卷链门的安装，早检查车库自动卷链门与安装有没有冲突，如有冲突尽早提出整

改方案。

33.侧排地漏的安装平外墙装饰面，管口

出水处低于露、阳台、屋面装饰面层

lOmmo

第二部份标识

第二章结构标识

1.桩井圈标识：轴线用红色、桩中心

线用蓝色标识，等腰直角三角形，直角

边60mmo

2.质量验收标识：长、宽，

320mm*500mmo

3.轴线、标高标识样板，三角直角边长

为：短边60mm、长边105mm,轴线字

体由各项目统一。

4.承降观测点标识，字体由各项目统一，沉降观测点的做法：预理100*100*2

铁件，外焊16钢筋,钢筋弯头50mm,外露装修面50mm。

■沉6降观测点2］

-J

5.结构标高移交点，与建筑标高移交点相同。

6.楼层标识牌：铝塑板加工200mm*300mm,挂人

货电梯处。空

第三章建筑标识

7.标高移交点,三角为等边直角，等

边为60mmo

室内净空、门窗洞尺寸上墙标识

表1*******工程室内净空尺寸

设计净空尺寸长实际净空尺寸长

房间名称误差允许误差

X宽X高X宽X高

长、宽土5,

高士10

评定结果

质监员:

监理：

表2*******工程室内门洞尺寸

设计门洞尺寸宽实际门洞尺寸宽

房间名称误差允许误差

X高X高

宽、局土5

评定结果

质监员:

监理：

抹灰样板完成，标识贴在墙上，对产品的核查，固化的准确性，其它楼层不

再贴此标识。

第四章物资标识

8.物资标识牌：钢筋、水泥、河沙、石子、

红砖、空心砖、模板、木方、钢管等大众

材料标识铝塑板加工尺寸300mm*400mm,

小型材料标识贴标签。

第五章安装标识

8.安装标识尺寸30nlmX70mm,用不干胶打印，粘贴在各指定位置。

安装标识安装标识

弓虽弱电线槽

电视插座穿梁洞

安装标识安装标识

电话插座电视插座

安装标识安装标识

强电插座户概明开关

安装标识安菜标识

强电配电箱厨房排水套管

安装标识安装标识

多媒体箱理间污水管

安旌标识安装标识

网络插座阳台雨水管

安装标识安装标识

主卧报警空调落水管

安状标识安长梅3尺

可视对讲理间等部盒

安装标识

空调套管

第三部份样板

事前策化、样板引路、过程控制、一次成优。工程施工实行样板引路制，包

括重要的部位、关键的节点、新工艺新材料的应月等，一般每个分项工程的第一

次施工，都应当成样板来做，既解决施工问题，又是后续工程的基准。通过实施

样板引路的管理办法，对工程质量作到事前控制、统一标准，为大规模施工提供

验收依据。样板引路，主体结构完成，砖砌体以同一种户型做一个样板，样板完

成项目内部作样板点评，砌体点评内容：墙体的位置、组砌方法、构造柱、拉接

筋、过梁、窗台压顶、砌体的净空尺寸、垂直、平整等。砌体位置与设计有误差

时，邀请甲方、监理、设计院对样板再次点评，与设计误差要求设计院出变更通

知，以样板户型出平面图（尺寸）固化，按平面固化图砌体方能大面积施工，砌体

完成室内做抹灰样板，抹灰样板完成再次点评，点评内容：抹灰的垂直、平整、

净空尺寸、层高、门洞尺寸、窗洞尺寸、窗台高度、标高移交点、阴阳角顺直、

顶棚阴角顺补、顶棚打磨、防火、防盗门的留洞等，进行数据、观感点评。有实

物就有样板，地面工程：配合比、厚度、暖气管槽、平整度、玻璃条、外墙保

温：保温板容重、胶泥涂层、面层涂料、面层瓷甚。窗户安装：型材与钢衬、

安装牢固、位置准确、发泡填充、成品保护。内外打胶：用胶品种、打胶观感。

厨卫防水：找平层、防水层厚度、管根节点措施、保护层、厨卫内墙。屋面防

水：屋面保温、找平层、防水工程、老虎窗等出屋面节点。坡屋面瓦：横竖楝

条安装、牢固、观感、屋脊与檐口瓦、天沟安装。室内腻子：垂直平整、色泽

均匀、裂缝、阴阳角平直、窗台面层。空调挑板：空调板材质、厚度、坡度、

滴水檐与鹰嘴、表面涂料。百叶栏杆：材质、防锈处理、焊接点、表面油漆、

垂直整齐。项目样板要有实物样板展示区，样板图示窗。样板点评会议由生产经

理组识，参会人员：施工员、质量员、劳务管理人员，参建单位相关人员，对做

得不好的，在会上点名批评，再次重做样板、直到做好为止。样板点评、交底会

议要求会议签到，以便综合考评备查。

施工样板验收审批表

编号

表3•

致：______________________________

我劳务已完成了施工样板的验收，现申请全面铺开大

面积施工，请予以批准。

附件：

第

一

联

劳

劳务项目经理：务

单

位

日期：________(____

第

二

联

施

工

审批意见：

项目经理：______________

H期：______________

样板工序会验单

表4

合同名称合同编号

工序名称验收时间

单位名称

参加人员签名

工程部

工程技术部

参

加质量监督部

验劳务单位

收

劳务班组

验

收

意

见

施

存

在

问

题

及

整

改

措

样板工序验收台帐

劳务单质量工项目生

样板工序名定板相关人

序号部位位负责程师签产经

称日期员签名

人签名名理签名

1户型砌体

消防楼梯步

2

级

消防楼梯扶

3

手

4室内抹灰

5阳台栏杆

6入户防火门

7水泥砂地面

8厨卫间地砖

9厨卫间墙砖

10外墙砖铺贴

10.1阴阳角拼缝

10.2飘板、饰线

10.3窗台排水

10.4窗楣鹰嘴

10.5细部处理

10.6滴水线（槽）

11天面构造

12裙楼饰面

项目名称:项目经理:

样板工序名称不齐全可增加，样板工序验收台帐后附样板实物照片。

第四部份固化

固化分为建筑平面固化、立面固化、安装固化。最好是建筑、机电固化在同

一张图上便于土建施。

第六章建筑平面固化

建筑图施工平面固化，建筑与结构图的对比，确定建筑施工图的准确性，先

做样板再画固化图，可以以户型固化，也可以楼层固化。固化的目的：消除设计

缺陷，杜绝过程返工，门窗框尺寸定性。当技术经理接到安装固化图时，要把配

电箱、消防箱和套管平面固化图与土建有关联的，移画到建筑平面图里来，各项

目强制推行平面固化。

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