某地产公司度营销安排

提纲一、市场表现二、营销推广方案三、企业开展策略一、市场表现市场供求走势总结工程动态竞争个案情况从上表可以看出，在供给量保持平稳情况下，下半年全市商品房成交量明显萎缩；但房屋售价一路看涨。房价在今年7月到达顶峰，而成交量却跌至谷底。从今年的成交情况来看，售价与成交量成反比，反响出高价房源的去化速度相对较慢。市场表现--市场供求走势市中心青云谱

从上表中可以看出，与区域内楼盘相比，蓝天郡的价格明显偏高，魏玛峰尚因为低总价的优势，去化速度较快，区域内其他楼盘处于尾房销售，月成交量较少。本案与市中心个案相比价格处于中上水平。调查显示，该价位楼盘近期成交情况为20-35套/月左右。蓝天郡至10月2日开盘后共成交房源50套左右，去化速度在市中心楼盘中算较快速度。市场表现--竞争个案情况

市场表现—工程动态市场表现—工程动态市场表现—工程动态○水岸观邸推出时间：10月11日推出房源：共400余套房源，主力户型：90-120㎡两房、三房，销售均价：4600元/平方米销售情况：开盘当天所有房源根本售罄。关键词：地段、低价、周边庞大客群。市场表现—工程动态1、当前市场处于供小于求的态势，市场上的存量房体量正在逐步减少。2、当前楼市在量价关系上呈量跌价涨的趋势，在成交量下滑的情况下，开发商选择弃量保价的策略。3、低价、蓄客周期长、产品附加值高的楼盘销售态势良好，在集中蓄客后均能在开盘取得不错的销售额。4、全市高总价楼盘成交态势平稳，集中蓄客开盘的效果并不明显。

综上，我司认为蓝天郡已推房源的销售策略应为延续当前的续销策略，在促销活动和房源包装上进行变更以吸引更多客户。市场表现—总结

提纲一、市场表现二、营销推广方案三、企业开展策略住宅局部公寓局部第三阶段第一阶段促销策略销售策略活动策略媒体策略销售策略推广主题活动策略媒体策略二、营销推广方案第二阶段住宅局部〔〕营销推广方案—住宅局部11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月第一阶段第二阶段第三阶段续销3、4、10、11#楼房源推出12#楼第一批房源2、3单元推出12#楼第三批房源4单元推出12#楼第二批房源1单元营销推广方案—住宅局部营销推广方案—住宅局部第一阶段〔〕推广主题：15分钟都市生活圈

销售目标：完成已推房源80%的销售一、销售策略：

1、保持当前的续销策略，通过促销的包装制造噱头，吸引来人。

2、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。

3、价格稳定，成交势头稳定，销售压力大，我司建议在价格

上不做大的调整。营销推广方案—住宅局部第一阶段二、促销策略

11月12月1月2月延续现有的直减2万元房款优惠新婚两房方案“团圆一家亲〞三房方案恢复至直减2万元房款优惠营销推广方案—住宅局部第一阶段营销推广方案—住宅局部第一阶段活动目的：促进不通透两房房源的去化，通过提价逼定前期未成交意向客户。活动房源：3、4#楼85-87㎡两房房源活动内容：所有活动房源单价上调40元/㎡。所有购置活动房源的客户均可在以下2款优惠中任选一款。〔广告主推优惠一，优惠二只在现场由销售员给客户推荐〕优惠一：1、送双人海南蜜月旅行。2、赠送价值25000元的新婚套餐：珠宝，家电，家纺，家具，酒席，蜜月套房等。以上套餐中各赠送物品以开发商指定购置地点的提货券形式赠送给客户，各类型提货券价值由客户自定，但总价不得高于25000元。优惠二：1、送双人海南蜜月旅行。〔同上〕2、房价直减20000元。3、送欧亚达〔徐坊店〕购物优惠、机票、民航酒店酒席等优惠。备注：所选购的商家靠近本工程，契合本阶段“15分钟都市生活圈〞的推广主题。12月：新婚两房方案文字表现：给她的，总是最好的。蓝天郡·[新婚两房方案]浪漫推出营销推广方案—住宅局部第一阶段营销推广方案—住宅局部第一阶段把新房安在市中心。蓝天郡·[新婚两房方案]浪漫推出营销推广方案—住宅局部第一阶段活动目的：促进三房高总价的去化活动房源：3、4、10、11#楼剩余三房房源活动内容：优惠一：赠送价值25000元的全家团圆套餐：家电，年货，年夜饭，新年出游等。以上套餐中各赠送物品以开发商指定购置地点的提货券形式和指定旅行社的跟团出游赠送给客户，各类型提货券价值由客户自定，但总价不得高于25000元。优惠二：1、房价直减20000元。2、送欧亚达〔徐坊店〕购物优惠、机票、民航酒店酒席等优惠。备注：所选购的商家靠近本工程，契合本阶段“15分钟都市生活圈〞的推广主题。1月：“团圆一家亲〞三房方案文字表现：三代同堂，中国人的亲情观蓝天郡·[团圆一家亲三房方案]温馨上市营销推广方案—住宅局部第一阶段2021年12月—2021年2月，每周推出3套“一口价〞房源，所选房源为抗性较大房源，且原那么上不与当月活动冲突，如：12月选择三房房源为特价房。2月份春节期间推出看房送礼品活动。营销推广方案—住宅局部第一阶段三、活动策略：客户影响力----------圣诞联欢活动口碑影响力----------业主回馈活动

11月12月1月2月12月25日圣诞联欢会1月16日业主答谢会营销推广方案—住宅局部第一阶段营销推广方案—住宅局部第一阶段活动策略营销推广方案—住宅局部第一阶段业主答谢会活动时间：1月16日晚活动地点：南昌大剧院邀请媒体：南昌晚报、江南都市报、南昌搜房活动内容：包场1月16日晚南昌大剧院贺岁片电影。1月8日起通过报纸、短信、等通知业主到售楼部领取16日晚电影票2张和奖券1张。电影开场前先播放蓝天郡广告片，表达对老业主的谢意；并对业主进行抽奖，分别提供“海南全家游〞、“微波炉〞、“抱枕〞等奖项。活动费用：约10万元活动策略营销推广方案—住宅局部第一阶段活动策略活动费用约为：130000元营销推广方案—住宅局部第一阶段媒体策略群众媒体为主、增加户外长效广告阶段总策略：营销推广方案—住宅局部第一阶段媒体策略1、报纸广告〔1〕报媒选择：以发行量和影响力最大的?江南都市报?和?南昌晚报?为主，以?信息日报?等其他报纸媒体为辅，全面覆盖市场。〔2〕发布频次：?江南都市报?、?南昌晚报?每周一次的根本量，保证连续性的广域市场刺激；?信息日报?等其他媒体主要配合房源加推时配合。〔3〕版式安排：主要以含金量较高的A头、A底广告为主，在重要节点使用整版广告。〔4〕软硬搭配：硬广配送的软文以软广形式来做，提高阅读率。2、短信广告〔1〕目标受众：东、西湖区话费在200元/月以上的中高端人群和青云谱区域的企事业单位员工，均为工程目标客群。〔2〕频次诉求：充分发挥短信广告的即时优势，对应发布相关优惠信息，主要集中在12月和1月销售冲刺阶段。保持每两周一次根本量。3、网络广告能够及时反映工程近况，对工程进行口碑传播有一定的作用。营销推广方案—住宅局部第一阶段媒体策略营销推广方案—住宅局部第一阶段媒体策略报纸广告营销推广方案—住宅局部第一阶段媒体策略媒体日期形式主题费用（元）信息日报11.27B内跨版促销+在售+推广已签12.4B内整版促销+在售+推广南昌晚报11.27A内半版促销+在售+推广赠送江南都市报12.11A头整版促销+在售+推广+圣诞活动17640012.25A内整版促销+在售+推广+圣诞活动赠送南昌晚报12.18A头整版促销+在售+推广+圣诞活动18360012.30A底整版促销+在售+推广赠送江南都市报1.8A头整版促销+在售+推广+业主活动1728001.15A头半版促销+在售+推广+业主活动赠送1.22A头半版促销+在售+推广赠送南昌晚报2.5A头半版在售+推广918002.22A头半版在售+推广+看房有礼赠送2.26A内半版在售+推广+看房有礼赠送合计624600报纸广告网络广告发布时间：11月27日-2月28日发布媒体：江西搜房发布类型：看房团〔针对公寓〕+顶部旗帜〔2周〕+新房详情小折页〔2周〕+图片资讯发布内容：活动信息，促销信息，活动报导费用：约12000元〔总价5万元已签〕电台广告发布时间：11月27日-2月28日发布媒体：交通新闻频道时长：30秒频次：20次/天时段：6特+7A+7B发布内容：产品优势+推售信息费用：约40000元〔已签10万元合同〕营销推广方案—住宅局部第一阶段媒体策略短信广告发送时间：12月11日、12月18日、12月25日、1月9日、1月23日、2月23日发送数量：各15万条，共90万条发布内容：特价房信息费用：30000元户外广告前期已签户外+后续户外费用：约350000元〔全年总价约140万元〕公交车身广告选择路线：15路长班、16路长班各2辆发布时间：2021年12月-2021年11月发布内容：形象+促销信息本阶段费用：66000元〔全年总费用：264000元〕营销推广方案—住宅局部第一阶段媒体策略本阶段媒体总费用约为：1122600元

营销推广方案—住宅局部第一阶段推广费用本阶段营销推广总费用约为：1252600元推广主题：楼王面世

销售目标：前期房源根本售罄，本批次

房源销售60%营销推广方案—住宅局部第二阶段〔〕

3月4月5月6月升级园林公开12#楼样板房公开3月5日12#楼开始蓄客4月3日推出12#楼2、3单元5月1日推出12#楼1单元3月20日全球通车友会拉力赛6月上旬少年网球赛营销推广方案—住宅局部第二阶段〔〕绝对城市绝对领衔定位语：双城之尚·峰层私属空间推广语：营销推广方案—住宅局部第二阶段文字表现一、销售策略：

1、高调蓄客，对外称集中开盘，实际客户可随时购置。

2、延续老带新的优惠。

3、价格上涨，12#楼为本案楼王，户型、通透性俱佳，且有挑高

6米露台赠送。营销推广方案—住宅局部第二阶段销售策略二、推广策略：

事件炒作+卖点解析

工程结点配合：

1、2021年3月4日前，园林升级完成。

2、2021年3月4日前，12#楼135㎡样板房开放。〔建议将赠送露

台在样板房内做成书房〕营销推广方案—住宅局部第二阶段推广策略事件炒作：园林升级完毕通过业主和客户的反响建议，蓝天郡潜心提升社区品质；坚持“像造飞机一样造房子〞的开发理念，对工程园林进行全面升级。现升级工程已完毕，欢送业主和社会各界前来参观指导。够自然，自然就活了文字表现：营销推广方案—住宅局部第二阶段推广策略事件炒作：楼王样板间公开蓝天郡楼王尊贵样板间公开，板式高层+拓展使用空间。欢送全城品鉴。开舱！验证城市鉴赏力文字表现：营销推广方案—住宅局部第二阶段推广策略高端影响力----------全球通车友会拉力赛活动时间：3月20日活动地点：蓝天郡现场、城市外环路邀请媒体：南昌晚报、江南都市报、南昌搜房、江西3套活动内容：邀请南昌市高端车友会成员参赛。起点、终点均设在蓝天郡现场，参赛选手用等量的汽油，按照赛事组办方所规定的路线进行驾驶，用时最短者为获胜者，媒体全城跟踪报导。所有参赛选手均能获得蓝天郡提供的加油卡一张〔价值1000元〕，获胜者可获得额外奖励。活动费用：约8万元营销推广方案—住宅局部第二阶段活动策略社会影响力----------少年网球赛活动时间：6月的前2个周末活动地点：蓝天郡网球场邀请媒体：南昌晚报、江南都市报、南昌搜房、江西3套活动内容：以“青少年健康运动为主题〞，提升工程的社会形象。且多数少年网球爱好者的家庭条件较为优越，该活动旨在吸引该类家庭到蓝天郡现场，并挖掘潜在客户。活动费用：约2万元营销推广方案—住宅局部第二阶段活动策略群众传媒轰炸，小众传媒渗透营销推广方案—住宅局部第二阶段媒体策略投放媒体费用报纸约55万元户外约46万元网络约6万元电台约4万元短信约5万元车身约9万元合计约115万元本阶段推广费用约为：1250000元营销推广方案—住宅局部第二阶段媒体策略推广主题：住宅收官之作

销售目标：住宅房源根本售罄营销推广方案—住宅局部第三阶段〔〕

7月8月9月10月逢周末举行水果节或冷饮节推出12#楼4单元住宅尾房促销当住宅最后一批房源推出后，项目住宅局部那么开始扫尾促销，争取在10月底完成住宅的销售。营销推广方案—住宅局部第三阶段〔〕一、销售策略：

1、高调宣传，推出后客户可随时购置，国庆节开始扫尾促销。

2、延续老带新的优惠。

3、价格上涨，全案收官房源，且为楼王的最东侧房源。营销推广方案—住宅局部第三阶段销售策略淡季中增加现场人气----冰凉水果〔冷饮〕节活动时间：7月17日-8月15日逢周末活动地点：蓝天郡现场邀请媒体：南昌晚报、江南都市报、南昌搜房活动内容：楼市的暑期淡季，利用水果、冷饮等降温食品吸引客户上门。活动费用：约2万元营销推广方案—住宅局部第三阶段活动策略群众传媒轰炸，小众传媒渗透营销推广方案—住宅局部第三阶段媒体策略投放媒体费用报纸约30万元户外约46万元网络约4万元电台约2万元短信约3万元车身约9万元合计约94万元本阶段推广费用约为：960000元营销推广方案—住宅局部第三阶段媒体策略营销推广方案—公寓局部公寓局部〔〕营销推广方案—公寓局部案名民航国际

营销推广方案—公寓局部销售总策略点面结合，渠道创新营销推广方案—公寓局部媒体策略营销推广方案—公寓局部销售模式坐销与行销的结合○结合点一：坐销人员和行销人员站在统一起跑线，统一考核，提成，促使内部竞争。○结合点二：内、外销售的人员配置必须符合当地市场需求，例如：内——必须有高操的销售技巧，符合楼盘气质与形象等等；外——必须了解当地民情〔甚至比筹划人更了解〕，有较为丰富的客户资源等等。○结合点三：无论是通过坐销还是行销来的客户，双方都应相互配合，逼定成交。○结合点四：利益分配上，必须考虑到行销与坐销的联系与矛盾，合理利用联系而躲避矛盾。○结合点五：行销无非是上门派单、讲解，派完讲完就走人，这样的情况应该是行销的监督和人员素质的问题，应该在第一次走访完之后，进行屡次跟踪，组长可收集某个特定区域内的意向客户资料，把他们组织在一起，然后针对性的宣传与促销；营销推广方案—公寓局部销售模式IT城商圈火车站商圈八一大道八一广场老福山商圈大学城中山路、步行街商圈沿江路休闲娱乐圈老城区蓝色区域：办公区红色区域：商业区营销推广方案—公寓局部行销区域

4月5月6月7月4月9日公寓推广5月2日公寓认筹5月8、9日立体三维绘画展6月19日公寓开盘公寓首批推出量根据认筹情况而定，认筹量比推出量到达2.5：1。此后采取小步快跑的策略，每累计满60组客户便进行一次加推。营销推广方案—公寓局部推广期蓄客期强销期持销期阶段划分营销推广方案—公寓局部推广阶段时间：4月9日-5月1日阶段内容：“民航国际〞形象入市，用区位优势和前期12#楼楼王的势头引起市场关注和讨论。推广主题：加深工程在市民中的认知度。营销推广方案—公寓局部推广阶段文字表现推广主题：城市SOHO新主角定位语：双城核心·全能优+空间营销推广方案—公寓局部推广阶段媒体组合报纸+网络+户外+电台+短信+电梯轿厢+电影随片广告+央视插播媒体费用：约35万元营销推广方案—公寓局部蓄客阶段时间：5月2日-6月18日阶段内容：深化“双城核心·全能优+空间〞的概念，让本案从市场的认识度提升到知名度的推广和稳固阶段。引起市场追捧，出售VIP卡。推广主题：工程利益点打动客户，促销利益点打动客户，开展线下营销。营销推广方案—公寓局部蓄客阶段销售动作●出售VIP卡〔5月2日〕由于是工程公寓在重新包装后的首次亮相，我司建议先采取集中蓄客、开盘的形式以引爆市场，吸引更多客户的关注。公寓采用单独的VIP卡，与住宅局部区分开。客户5000元购卡，开盘选房可抵10000元房款，购卡客户可享受优先选房的权利〔购卡顺序为选房顺位〕。全城影响力--立体三维绘画展〔参观样板房新模式〕活动时间：2021年5月8、9日活动地点：工程社区内、蓝天假日广场活动目的：通过活动进一步提升工程形象，用立体画的点缀增加工程的独特性，增加市民对公寓的认知度，增加来人量为公寓的蓄客效劳。活动内容：聘请专业立体画制作公司在指定地点事先做画或现场做画，吸引市民前来欣赏、合影留念。并用立体画的模式展现公寓样板房，可做事件炒作。费用预算：约10万元营销推广方案—公寓局部蓄客阶段活动策略营销推广方案—公寓局部蓄客阶段媒体组合报纸+网络+户外+电台+短信+电梯轿厢+电影随片广告+央视插播媒体费用：约35万元营销推广方案—公寓局部强销阶段时间：6月19日-6月30日阶段内容：开盘强销推广主题：开盘信息告知销售动作营销推广方案—公寓局部强销阶段●集中开盘〔6月19〕开盘当日优先接待VIP客户，选房顺位为购卡顺序。开盘优惠：1、VIP卡冲抵10000元房款2、开盘7天内下定可享受98折〔按揭〕或97折〔一次性〕优惠营销推广方案—公寓局部强销阶段媒体组合报纸+网络+户外+电台+短信媒体费用：约10万元营销推广方案—公寓局部持销阶段时间：7月1日-10月30日阶段内容：开展促销活动，加速余房去化推广主题：加推信息，促销主题营销推广方案—公寓局部持销阶段销售动作●小步快跑，频繁加推由于明年市场上公寓产品可选择性较多，各案间拦截客户竞争较大，我司建议在第一次集中开盘后便选择小步快跑的销售策略，尽量减少客户被竞争工程拦截。●主题促销如老带新客户给与现金奖励；每天前3位定房客户给予减免1年物管费优惠等。营销推广方案—公寓局部持销阶段媒体组合报纸+网络+户外+电台+短信+电梯轿厢+电影随片广告+央视插播媒体费用：约18万元投放媒体费用报纸约55万元户外本阶段住宅已包含网络本阶段住宅已包含电台约2万元短信约5万元电梯轿厢约10万元电影随片广告约9万元央视插播约8万元合计约98万元营销推广方案—公寓局部媒体总费用本阶段推广费用约为：1080000元整案推广总费用约为：4574580元营销推广方案营销推广总费用提纲一、市场表现二、营销推广方案三、企业开展策略三、企业开展策略销售周期：二期：2021.8—202