【营改增对房地产企业财务影响研究-中海地产为例12000字（论文）】

营改增”对房地产企业财务影响研究—中海地产为例摘要“营改增”，即将要交税的应税项目，调整为交纳增值税，从2012年开始试点工作，至2016年5月1日全国范围内全面推行。该政策的实行目的在于减少重复交税，这对企业减少税收负担、促进社会健康发展具有重要意义。那么该政策是否对企业真正发挥积极作用，房地产业作为纳入“营改增”范围中的重要行业，对于该政策带来的变化和影响值得探究。本文通过引用实际案例中海地产的情况对“营改增”政策的实施效果进行评估，并运用对比分析法，结合中海地产税改前后年报数据，从税务和财务绩效两个方面说明“营改增”对中海地产带来的积极影响，并总结了中海地产成功应对“营改增”的相关经验，给那些遇到“营改增”困难的企业提供参考，让同类型房地产企业也能一起真正享受到税改红利，更健康长远地发展。关键词：营改增；房地产企业；中海地产；财务影响；目录TOC\h\z\t"一级标题1,1,二级标题2,2,摘要样式,1"一、序言 6（一）研究背景 6（二）研究意义 6（三）研究思路及方法 7（四）创新与不足 8二、文献综述 8（一）国外文献综述 8（二）国内文献综述 9三、相关理论基础 10（一）营业税概念及特征 10（二）增值税概念及特征 10（三）“营改增”政策概述 10（四）房地产企业概念 11四、房地产企业“营改增”发展历程及现状 12（一）房地产企业“营改增”发展历程 12（二）房地产企业现状 12五、中海地产概况 13（一）公司简介 13（二）公司近阶段经营状况 14六、“营改增”对中海地产的财务影响 14（一）“营改增”对中海地产的税负影响 14（二）“营改增”对中海地产财务绩效的影响 15七、中海地产应对“营改增”的积极措施 17（一）针对企业税负方面 17（二）针对企业财务管理方面 18八、结论与展望 19参考文献 21一、序言（一）研究背景截止到2016年5月1日，我国实行的是营业税和增值税并行的税制，该制度不仅导致对企业的重复征税，给第三产业的相关纳税人增加了税收负担，而且在某种程度上制约了产业结构的优化升级。为了进一步完善增值税其中的抵扣环节等，避免营业税重复征税的现象，减轻企业税收负担，于2012年1月开始对部分行业、部分地区试点“营改增”。最先推开试点的是上海地区的包括水陆空及管道运输服务在内的交通运输业和部分生产性服务业，由此拉开了“营改增”的序幕。之后四年内“营改增”的进程逐渐加快，试点地区和行业范围逐步扩大，到2016年5月1日，全国范围内全面推行“营改增”政策，生活服务业、房地产业、金融业等都在最终调整范围之内，并实行11%的增值税率。此时，“营改增”税制改革循序渐进得在我国所有行业和区域中得到了全面贯彻落实。房地产行业在经历了两次税率调整后，现实施的是9%的增值税。根据国家统计局的数据，2021年，房地产开发总投资147602亿元，比去年增加4.4%，占GDP的12.9%。通过对GDP和财政收入的统计分析，可以发现房地产业在国民经济中占有举足轻重的位置，对国家、企业、居民各方面都有着相当大的影响力。随着“营改增”的逐步深入，“营改增”给企业的经营和税务筹划造成了巨大的冲击，如何更好地适应新形势，是当前我国企业需要处理的一个重要课题。（二）研究意义“营改增”旨在有效地解决商品在流转过程中出现的重复征税问题，有利于企业减少税负，降低营业成本，促使社会形成更好的良性循环。在那时的税制背景下，我国的经济还处于持续低迷的状态，因此，如何调动市场和企业的活力，推进供给侧结构的改革，就显得尤为重要和紧迫。在这种情况下，“营改增”就成了我国经济体制改革和发展的重要举措。那么该政策是否对企业真正发挥作用，通过对“营改增”政策的实施效果进行评估，用实际案例情况对这个问题进行分析至关重要。作为我国的支柱性产业，房地产业是我国经济发展进程中十分关键的一环。本文选取具有央企背景的中国房地产行业领导品牌中海地产为案例，其上市多年，信息较全面，财务制度健全，具有规范的财务操作，品牌优势明显，在房地产开发企业中极具代表性。本文收集和参考了国内外关于“营改增”的大量文献，许多学者在全面实施这一政策的过程中，从不同的视角出发进行了研究，不过总体来看理论研究多于实证研究。因此，对中海地产进行案例分析能得出房地产企业在“营改增”政策下受到影响的方向性结果，这个结果与对应的对策可以给其他企业一些启示和借鉴，使“营改增”方面的案例研究更加充实，同时也可以让房地产企业税收管理更加规范，国家财政部门的监管也更快捷有效。（三）研究思路及方法1、研究思路首先，本文开头介绍了文章的选题背景及意义，接着阐明了本文的思路、研究方法，并指出了本文的创新与局限性。接下来是就国内外有关“营改增”对企业的影响等方面的研究成果撰写相关文献综述。第三部分对“营改增”相关概念、政策内容进行说明，同时，本文还对房地产公司的相关概念进行了论述，并将它们结合在一起，为以后的研究提供了理论依据。第四章介绍了房地产公司“营改增”的发展过程及其现状，从这两方面入手，昭示了房地产企业“营改增”的意义，为后文展开作铺垫。第五部分为中海地产概况。介绍中海地产的基本情况和公司近阶段经营状况，并基于内部资料和外部资料分析中海地产的现状。第六部分为“营改增”对中海地产的财务影响。通过对中海“营改增”前后的财务数据进行对比来直观说明征收营业税与增值税的税负差别和财务绩效差别。第七部分为中海地产应对“营改增”采取的积极措施。最后给出结论与展望，供其他同类型企业参考。2、研究方法1、文献借鉴法在阅读了近年来与“营改增”相关的资料和文献之后，针对房地产企业如何应对税收制度改革、提升企业管理效能等问题进行研究和思考，并基于房地产行业增值税税率的最新变化，分析研究了“营改增”所带来的财务影响。2、案例分析法本文以中海地产为案例研究对象，分析了企业税制改革前后税负和财务绩效的数据变化情况，分析其如何靠自身的积极应对措施平稳度过税改。并对类似企业如何更快、更有效地适应“营改增”带来的变化提出了可行性建议，给到遇到困难的企业供借鉴，真正享受到税收改革带来的好处。3、比较分析法通过对中海地产“营改增”前后税负、财务业绩的变化进行对比，总结得出税收制度改革对房地产开发企业带来的影响。（四）创新与不足1、创新本文基于“营改增”政策理论对中海地产产生了什么影响，是否得益于该政策进行了分析，并总结了中海地产成功应对“营改增”的相关经验，给其他房地产企业一些启示和借鉴，同时促进了该政策与实际相结合。2、不足由于中海地产增值税征收实际情况无从获知，本文只是结合基本的计算公式对其增值税额进行了演算，计算结果可能与实际有一些差异。还有一点是本文的研究案例中海地产是一般纳税人，因此本文的研究结论对其他小规模纳税人的房地产企业可能没有很大的参考价值。二、文献综述（一）国外文献综述“营改增”是我国所提出的特有政策，外国研究者更多的是侧重于对增值税制度的研究，但对本文也有一定的参考价值。EmranM.S,StiglitizJ.E（2005）在研究中提出，一些国家在初期施行增值税制度时，主要是由于货币政策的变化而导致商品价格上涨，增值税影响较小。但增值税对一个国家而言仍有许多优点，除了可以避免重复征税带来的成本上升，还能对促进不同行业税负公平、优化产业结构升级等有着积极意义。UbesieMadubukoCyril（2019）研究结果表明，一个国家对增值税采用什么样的征收方式会对国家的方方面面将产生不同程度的影响，增值税对国内生产总值的长期收入和短期收入有显著影响，因此或将成为国家宏观调控经济的一个很好的方式。增值税具有它独特的优点，但也不是十全十美的。而企业要想在税收与成本之间达成平衡，应采取适当的增值税税率以保证纳税的公平，这同时需要政府采用正确的策略与监管模式。国外一些学者也发现了增值税存在的弊端。KeenM,LockwoodB.（2010）指出，由于一些公司规模较小或经营策略不当，一些企业在经营过程中税收负担会增加而不是减少，因而管理人员会不认可增值税的存在，从而对增值税制度的改革进程产生影响。他认为增值税应该与投入和产出挂钩，避免上下端公司违反规章制度，产生偷税漏税的情况。国外也有学者对增值税对房地产业的影响进行研究。自20世纪50年代法国创设增值税以来，增值税已发展成为绝大多数国家和地区流转税制中的主要税种，对各国政府增加财政收入起到了不可替代的作用。国外学者大多支持国家实行增值税税收政策，并提议政府应持续完善该政策，使其在促进国民经济的长远发展上发挥更好的作用。（二）国内文献综述在我国于2012年开启的“营改增”税制改革进程中，房地产业是最后一批纳入范畴的，其重要性和困难度尽数体现。“营改增”是否真正顺应了经济发展需求和税制改革方向，国内学者对这一变革进行了广泛的学术研究，有学者认为这项改革对房地产企业及各行各业的发展都有促进作用。肖春明（2022）通过具体的案例对比了增值税与营业税的不同处，他认为一般纳税人的税负增加是营业税无法抵扣所导致的。对不同的行业实行适合的征收制度将促进制造业和服务业均衡发展，因此“营改增”势在必行。尹益红（2021）认为全面实行“营改增”是行之有效的，深化税制改革可以消除重复征收税款的弊端，促进房地产企业的效益，同时维护市场的公平，提高社会整体利益水平。而有些学者则认为对房地产企业进行“营改增”会增加企业的压力。谭昕（2018）指出当2016年房地产行业实行新的税收政策时，国家也实施了严格的宏观调控政策，几家房地产龙头企业面临着巨大考验。叶钦（2021）指出房地产企业在“营改增”变革过程中存在如下两个主要问题：一是“营改增”增加了建筑业的税收负担，这部分之后会转移到与建筑业密切相关的房地产企业，最终使得房地产企业的成本上升；第二，由于中国房地产企业的规模和发展水平参差不齐，一些企业短时间内不能适应“营改增”，这些企业就出现了税负不降反增的情况。总结而言，国外对增值税的研究起步较早，许多国家实行增值税有很长的历史，增值税制度也趋于完善，给我国增值税的研究与发展提供了参考。各位学者根据我国自身特点采用各种研究方法分析了“营改增”对我国房地产的影响，总体来说都是认可“营改增”的合理性，但是由于房地产业自身的特征，“营改增”可能会让企业面临一些难题，但积极采取应对措施可以平稳度过“营改增”挑战。三、相关理论基础（一）营业税概念及特征营业税是指对在我国境内从事应税服务、无形资产转让、房地产买卖的单位和个人所得的营业额征税。隶属流转课税的范畴。营业税发源较早，从明清时期的门摊、铺间房税等就已经显现出营业税雏形。《中华人民共和国营业税暂行条例》于1993年12月13日由国务院发布，当时全国共有九项营业税税目，其中包含交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业、金融保险业、服务业、无形资产转让、不动产及娱乐业，自1994年1月1日起施行。我国的营业税征收范围广泛、普遍，计算方法简单，但由于两种税收并存现象不但破坏了增值税的抵扣链条，而且也给税收管理带来了困难。因此于2017年10月30日，营业税正式废止。（二）增值税概念及特征增值税是对商品或者劳务在流转过程中所产生的新增价值额部分进行征收，在设计理念上解决了重复征税的缺陷，是在当今市场经济中为政府筹集收入的一个十分理想的税种。它也属于一种流转税。增值税如今已是我国最大的税种，收入达到我国全部税收的60%以上，我国目前对一般纳税人实行税率是13%、9%、6%、0%等。与营业税的差异在于，根据WTO的规定，实行增值税的国家可以退还商品出口增值税，我国实行后降低了商品和服务的价格，增强了我国出口产品在国际上的竞争力，因而征收增值税能扩大国际贸易往来。增值税还有公平税负、合理生产经营结构等特点。（三）“营改增”政策概述“营改增”即营业税改为征收增值税的简称，是我国税收制度历史上的一次重大变革。从2012年1月1日开始，上海的交通运输业和一些现代服务业将实行营业税改为增值税，这是我国实施“营改增”计划的第一个步骤，随后将“营改增”行业的范围扩大到了全国；最后，将金融业、房地产业、生活服务业和建筑业都纳入了“营改增”，也就是说，营业税自此将会从历史中消失。“营改增”以前，对商品征收增值税，对服务征收营业税，但实际情况下，纳税人的劳动所得收入一般都是包含商品和服务的，两者很难区分，有时候甚至连商品还是服务都很难区分，税收征管于是面临了很大的困难。为此，国家税务机关在“混合销售”、“兼营”等方面都采取了一系列的措施，这就使得征收单位和企业之间的经营压力大增。全面实施“营改增”，使“增营并征”现象完全消失，使纳税人在销售商品或提供服务时必须交纳增值税，既使我国的流转税体系得到了简化和优化，又从制度上解决了商品、服务税制不统一等问题，同时打通了增值税的抵扣链条，是党中央国务院根据当前的经济发展形势，深化改革总体部署的角度做出的重要决策，实现了优化整合我国税收制度结构，减轻企业税负的目的。此外，由于“增营并征”，税收抵扣链条的断裂也会导致企业的成本和支出的增加，从这一点上说，“营改增”让企业在经营过程中的税收成本的减少并促进企业可持续发展，而减税部分通过价格传导可以降低消费者的负担，从而提高消费者的可支配收入，消费需求也一并增长，形成良性循环，让社会经济水平得到了进一步的提高，所以它也是落实供给侧结构性改革的一项具体措施。同时，在商品和服务领域，建立出口退税政策，有利于优化投资、消费和出口结构，使出口税收境况得到全方面的改良。因此在“营改增”全国范围内全面推行的过程中，不仅有利于使得增值税其中的抵扣环节变得完善，减少税收的重复交纳，促进国民经济的良性循环，同时也可以调动社会各界的积极性，促进供给侧结构改革的深入。（四）房地产企业概念房地产企业是指从事房地产开发、经营、建设等活动，具有自主经营、独立核算功能并以获利为目的的经济组织。从所有权的观点来看，由于各种不同的经济要素并存，现阶段我国房地产企业的性质可以分为全民所有制、集体所有制、私营、股份合作制、股份制、外资企业等。与其他行业的企业相比较，房地产企业由于其经营产品和服务的特点，具有以下特点：首先，其经营对象是不能流动的，而不动产与周围环境因素关系密切，只有把握好本地市场的供求关系和他的变化趋势，抓住当地市场才能使房地产企业的经营绩效得到有效提升。二是开展业务的服务特征，房地产开发企业主要开展的活动内容有：征收地块、房屋拆迁、地块开发、销售房屋等，并在房地产建设过程中势必产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，从这些业务活动的服务性质体现出房地产企业应注重服务态度和服务质量。三是经营活动的资金和人才密集性。房地产项目通常周期较长，且项目几乎都包含很大的价值，因此房地产企业在开发房地产项目时不仅需要大量的资金来维持项目运作，还需要大量专业人才提供技能和知识，使房地产企业能够长远发展。对于消费者而言，不了解房地产行业的无法快速了解与房地产相关的专业知识，也需要专业人士的协助顺利完成交易。四是行业特征会对其产生的限制，具体表现为：竞争范围以本地市场为主，以区域为导向。资本的流动是促使国内和国际竞争的首要来源。竞争对手多，但实力强的企业数量少。市场竞争激烈，企业在经营过程中面临着较强的不确定性。房地产用户市场广阔，主要是一般的房屋使用者和其它有需求的购房者。但是，房地产业的准入门槛也比较高，因为要想进入房地产业，必须要有足够的启动资本，所以会有很高的风险，只有经营的好，才可以获得很高的收益，而且由于房地产的固定特征，使得撤出的费用也很高。四、房地产企业“营改增”发展历程及现状（一）房地产企业“营改增”发展历程经国务院批准，2016年5月1日起，全国范围内全面采用“营改增”，试点范围扩大到生活消费的各个行业，确定了房地产业的增值税税率为11%。2018年5月1日，国务院将当时的增值税税率调低了1%，包括制造业在内的一些行业的增值税税率从17%降低到16%，房地产业等的增值税税率从11%降低到了10%。2019年，李克强在政府工作报告中建议，要实施更大规模的减税，进一步下调各产业的增值税税率，把目前制造业等行业16%的税率降低至13%，把房地产业等行业现行10%的税率降低至9%，保证主要行业的税负有显著减少。自“营改增”政策实施后，不断推进了房地产行业减税降费的力度和进程。（二）房地产企业现状经过近5年来的高位运行以及持续调控，市场已迎来理性增长时代。随着房地产长效机制不断完善，2022年房地产企业投资有望平稳健康发展。根据国家统计局最新数据显示，2021年房地产开发投入达到147602亿元，较上年同期增加4.4%。其中，住房投资111173亿元，同比增长6.4%；办公建筑投资5974亿元，同比下降8.0%；商业用房12445亿元，同比下降4.8%。中国房地产开发商在2021年的土地购买面积创十年来的新低，为21591万平方米，比去年减少3946万平方米，同比下降15.5%；土地成交价格突破十年新高，为17756亿元，同比增长2.8%。中国房地产企业在2021年的投资总额为201132亿元，同比增长4.2%。其中，国内贷款23296亿元，同比减少12.7%；外商直接投资107亿元，下降44.1%；自有资金65428亿元，增长3.2%；预付和预收款73946亿元，增长11.1%。2021年末中国城镇常住人口比2020年末增加1205万；特别是流动人口38467万，比去年末增加了885万，会带来新的住房需求。目前，我国房地产市场供应结构不断优化，多主体供应、众渠道保障、租赁和销售同时进行的住房供应格局逐渐形成，新的发展方式也在不断探索和完善。同时，对房地产市场的调控对促进房地产市场的健康发展和满足居民的日常生活需求具有重要的意义。我国经济基本面较好，城市化进程持续向前，居民对居住环境的追求日益提高，房地产公司的发展空间还很大。五、中海地产概况（一）公司简介中海企业发展集团有限公司（以下简称中海地产）是中国建设集团有限公司的前身，隶属中国建筑集团有限公司，1979年在香港成立，1992年在香港证券交易所挂牌。1998年，随着中国大陆住宅市场化的改革，公司的房地产开发中心逐渐转向大陆。从2002年到现在，是公司的高速发展阶段，实现了向全国性房地产商的转型，逐渐成为中国房地产行业的龙头。公司拥有42年不动产开发及物业经营管理经验。凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展，资产规模庞大，业务遍布港澳及内地80余个城市，在美国、英国、加拿大、新西兰等多个国家和地区均有地产开发建设，并连续18年荣获中国蓝筹地产公司，连续17年获中国房地产行业领导品牌，连续10年获恒生可持续发展企业指数成分股。公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，具备行业领先的设计、开发、建造、运营、物业服务等全产业链整合联动能力，是中国内地最大的写字楼发展运营商。公司获取土地质量较高，主要布局于经济发达地区，区位优势明显，是中国内地房地产行业的开拓者、引领者。获得惠誉A-、穆迪Baa1、标准普尔BBB+的国际信用评级，保持行业一流水准。（二）公司近阶段经营状况根据最新更新的2021年上半年中报报表数据显示，中海的营业收入增长21.7%，达到1078.8亿元；净利润为207.8亿元，净利润率19.3%，继续保持行业领先地位。尽管近两年来，房地产业的盈利水平一直在下降，但中海地产的净利润在2021上半年依然保持在19.3%的高位。该公司的资产负债率为60.2%，比2021年行业平均资产负债率79.1%要低得多。这十多年来，中海地产资产负债率一直维持在60%左右，净借贷比率也不到40%，一如既往保持稳健。集团贷款总额达2284.5亿元，银行存款余额1174.3亿元，净借贷比率保持在业内较低的33.8%。“三条红线”均不触及，仍维持在“绿档”。截至到2021年6月30日，集团流动资产净值为3498.3亿元，流动比率为2.1，利息倍数比率为7.9倍，加权平均融资成本为3.6%，在行业内属于优秀水平。房地产销售收入增加20.5%，达到2072.1亿元，相当于1050万平方米的销售面积，同比增加10%；公司股东应占溢利为人民币207.8亿元，同比增1.23%。扣除税后投资资产的公允值变动收益人民币15.5亿元后，股东应占溢利为人民币192.3亿元，较上年同期增长10.9%。公司依旧保持稳健增长，多个核心财务指标稳健良好。六、“营改增”对中海地产的财务影响（一）“营改增”对中海地产的税负影响“营改增”实施以前房地产企业按照营业收入的5%缴纳营业税。税改后，假设按营业税缴纳，即2016-2020年营业税=主营业务收入*（1+增值税率）*5%（表8-1计算公式）。房地产企业在一开始适用11%的增值税率，后来经过两次税率调整后，如今适用9%的增值税税率。表8-2计算公式：增值税=销项税额-进项税额，销项税额=主营业务收入*增值税率，进项税额=主营业务成本×增值税率×可抵扣率（借鉴以前学者的研究，可抵扣率用70%来计算），税负变化=“营改增”前营业税-“营改增”后增值税。表8-1单位：万元主营业务收入营业税2016138637917694402017142798677925322018144027297921502019163650959000802020185789531012553数据来源：中海地产各年年度报告即计算表8-2单位：万元主营业务成本税率销项税额进项税额应交增值税税负变化2016957734811%1525017737456787561-1812020171013765211%157078578059979018623462018932876710%1440273653014787259489120191085708410%1636510759996876514235662020129968689%1672106818803853303159250数据来源：中海地产各年年度报告从表8-2根据中海地产年报数据计算得出的数据可以看出，除2016年企业还未较好适应新政外，2017年起企业应交增值税金额均低于营业税金额，最新的2020年应交增值税相比2019年也迎来了回落。税负变化可以表明“营改增”后中海地产税负除2016年外均得到减轻，并且减税效果逐年递增，房地产企业税收负担有一定程度的降低。（二）“营改增”对中海地产财务绩效的影响1、“营改增”对中海地产盈利能力的影响盈利是公司经营的首要目标，奠定公司正常运作的基础，是投资者能否获得投资收益的重要保证，也是债权人收回债务的根本保障。本文认为公司的净利润率和净资产收益率能够代表上市公司的盈利水平。从表8-2-1可看出近六年来中海地产的盈利水平稳步上升，2016年较2015年提升三个百分点至23.4%，出现较大增幅，或为“营改增”产生的影响。2020年中海地产盈利水平再上一个台阶，净利润率达到25.5%。净资产收益率在2015—2020年间维持在16%左右，最高于2016年上升至17.33%，总体来看较为稳定。历年来中海的净利润率在同行业中都维持在较高水平。表8-2-1201520162017201820192020净利润率20.9%23.4%24.6%25.24%25.4%25.5%净资产收益率15.45%17.33%16.82%14.80%15.67%16.53%数据来源：整理自中海集团各年度合并报表2、“营改增”对中海地产偿债能力的影响通过分析上市公司的偿债能力可以看出该公司是否有能力偿还贷款，给投资者带来稳定的收益。本文选取流动比率和资产负债率来反映中海地产长短期偿债能力。从表8-2-2来看，中海地产的流动比率平均值基本维持在2.2左右，于2015-2016和2018-2019年间呈上升趋势，表明“营改增”期间，公司的短期债务偿还能力得到了提高。一般认为，流动比率在2：1以上为更好，这意味着流动资产是流动负债的两倍。公司的流动比率越高，公司的变现能力越强，相反则弱。六年间中海地产资产负债率的数值偏高但总体呈下降趋势，这反映出该公司的长期偿债能力正在不断提高。也反映了公司现金流稳定，债务风险可控，财务状况稳定，短期内无流动性风险。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多开发机遇，为未来扩张打下基础。表8-2-2201520162017201820192020资产负债率63%60%58%60%57%60.1%流动比率1数据来源：整理自中海集团各年度合并报表3、“营改增”对中海地产营运能力的影响房地产企业属于重资产类公司，存货在总资产中占有很大比例。从存货周转率的角度来看，可以从某种程度上反映房地产公司的开发速度和商品房的销售情况，所以在进行房地产企业的营运能力分析时，对于存货周转率的分析十分重要。从表8-2-3来看，中海地产在“营改增”时期的存货周转率由2015年的0.47下降十个百分点到2017年的0.37，出现较大降幅，这说明税改时期企业销售情况受到影响。在之后两年存货周转率基本稳定在0.30左右，2020年由0.30回升到了0.32，说明2020年企业销售状况出现回暖。虽存货周转率整体呈下降趋势，但中海地产在行业中存货周转速度较快，销售情况较好，企业的竞争能力较强。反映了企业存货并未占据大量现金流，企业经营状况较好。表8-2-3201520162017201820192020存货周转率0.470.420.370.320.300.32数据来源：整理自中海集团各年度合并报表七、中海地产应对“营改增”的积极措施（一）针对企业税负方面1、深入解读税收政策中海平稳度过“营改增”的背后没有什么未卜先知，而是因为有“一朝被蛇咬十年怕井绳”的经历在先。1997年亚洲金融风暴时，中海曾吃过税负过高的亏，面临资金链断裂、甚至破产的风险。渡过危机后，中海在经营上开始针对国家出台的各项新政深入研判，在公司内部设立相关几条红线标准，对于此次“营改增”亦是如此。房地产企业相较于其他行业的企业有很多独有税种，需要进行纳税的业务类型较多。只有深入了解、积极学习新税收政策所包含的目的、实施细则等内容并运用到实际操作中才能够使房地产企业的决策者在进行管理的过程中更规范地开展经营，制定合理的税收策略，防止企业违反相关税法规章制度。在严格遵守相关税收政策的基础下获取税收补贴，帮助企业降低税负，拓展企业市场，提升企业在同行间的竞争力。2、规范企业税负筹划行为税负筹划是企业在经营管理中十分重要的一环，他的实行效果会对企业产生的经济效益有直接影响。中海的税负筹划方针一直是精准施策，适合自己的才是最好的，坚持稳健审慎的税务策略，在采购程序中，对供应商的资质进行了严格的审核，最好是与具备一般纳税人资格的供应商进行合作，以获得足够的增值税专用发票，保证充足的予以抵扣的进项税额。不为避税而漏交税，要求有质量的降低税负，更加注重正确的价值创造。因此在税收制度出现变化时，同类型企业最好顺应税改对市场的整合效应，根据新政策将实际纳税情况当作基础原则，结合自身税负实情，强化运营成本管控，积极地筹划相应的改善措施。至于充分了解“营改增”对企业的重要性，通过合理的税负筹划进行避税才能够很大限度降低企业经营中的开发成本，制定具有前瞻性的筹划。（二）针对企业财务管理方面1、优化公司经营结构企业的发展是一场马拉松，要在严控风险的前提下努力实现又好又快的发展，对成本有更好的把控是公司经营结构进行优化的基础条件。隶属于中国建筑的中海地产骨子里继承着建筑基因，多位高管都有过在中国建筑的工作经历，熟谙控制成本的必要性和实现路径。中海地产的成本管控部用以把控设施、建安、景观、精装工程等环节的成本。最终这些成本仅占收入的较少一部分，为后续公司的经营打下坚实的基础。同类型房地产企业同样应合理安排成本，适时调整项目开发运转周期，以降低企业资金流转压力。去挖掘适应市场需求的优质项目，优化产品开发结构，提升产品质量，以提高企业核心竞争力为目标，进一步完善企业自动申报增值税管理系统，对政策的改变在短时间内做出正确的调整。2、加强员工培训为帮助员工更好地理解和执行“营改增”政策，中海地产特邀税法领域知名专家举办主题为《“营改增”背景下的企业机遇与挑战》的专题讲座。在政策简析部分，专家着重分析与讲解了增值税抵扣原理、计税方法、涉税风险等内容。在企业如何适应新政策方面，提醒中海员工规范财务核算、做好发票管理和税收筹划的基础上，应特别注意不同税率项目分开核算等细节，并就现场参会人员提出的房地产项目总包、分包、建筑材料采购费、等实际操作中的问题进行了详细解答。对于房地产企业而言，财务经理的职业素养将直接关系到公司的经营绩效。随着“营改增”的实施，增值税的会计核算范围不断扩大，税收计算有了相应的调整，非常考验财务管理人员的专业性。因此其他企业也可以像中海地产一样组织开展有关政策理解的员工培训活动和讲座等，提高企业财务人员的税收知识，对公司可能遇到的风险有更高的防范能力，财务管理人员的服务意识也能够得到进一步提升。站在企业财务管理人员自身立场上，可以努力提高自身的专业能力，深入学习“营改增”政策，加强税收政策在工作上的应用。3、加强税务部门沟通企业税负筹划方案的实施成效与税务部门职能的发挥息息相关，作为企业的经营决策者与税务部门建立良好的交流关系是企业管理的过程中是十分必要的。管理人员应积极主动地去了解掌握我国税收政策最新方向，充分了解税务部门的具体工作流程。当面对新政策有困惑不清的地方的时候，应与税务部门主动地进行交流，提出税务部门认可方案，这样才能将新税收政策贯彻并予以落实到位。八、结论与展望中海地产的例子说明了“营改增”理论上确实能一定程度实现企业税负的降低，并对企业盈利和偿债能力带来较好影响。而中海地产能平稳度过税改不是一蹴而就的，这背后与公司对利润、规模的前瞻性调整密不可分，靠的是对税收政策的透彻掌握、坚持稳健谨慎的财务战略、健康的公司经营结构。在我国全面推行“营改增”这项新税收政策之后，各行各业都因此受到或多或少的影响。“营改增”给企业带来的不仅仅是机遇，还有许多挑战。但随着制度的不断优化，长远来看，“营改增”将对房地产企业的长期发展呈利好态势。近两年中国房地产企业迎来史无前例的挑战。从2020年初的“抗疫”，到国家宏观调控政策的陆续出台，如融资管理规则“三道红线”和税收端“两道红线”。对房地产金融的监管力度在持续强化。个别房企出现资金链危机、开发项目中断，房地产企业长期高杠杆、高负债运行的潜在的风险开始显现。房企如何在金融审慎管理当中求得更进一步的发展？又将如何排兵布阵、调改方向，开启充满新可能的发展道路？有鉴于此，经营状况不好的房地产企业有必要总结标杆房企过去在税收政策改变之下的应对之道，并就对于整个行业的影响力进行判研，借鉴中海地产成功实现降税的可行经验。在面对竞争愈发激烈的房产市场，只有企业深入解读税收政策，积极开展税负筹划，才能提升企业竞争力，推动税收政策的有效施行，实现企业自身健康长远的发展。参考文献[1]陈维霞.基于营改增后的房地产企业税收筹划分析[J].质量与市场,2021,No.291(16):46-47.[2]夏侯传润.“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].财会学习,2021,No.294(13):125-126.[3]张璇、张计宝、闫续文、李春涛.“营改增”与企业创新—基于企业税负的视角[J].财政研究,2019（3）.[4]孟杰.“营改增”对房地产企业的影响及应对策略[J].中国集体经济,2021,No.674(18):78-79.[5]季雨禾.浅析“营改增”对企业财务管理的影响及策略[J].纳税,2019（17）.[6]葛岩惠.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].中国集体经济,2019（13）:143-144.[7]周广仁.中国增值税改革发展四十年实践与思考[J].税务研究,2018(12):27-32.[8]孙丽.营改增对房地产开发企业财务管理的影响[J].财会学习,2020(05):215-216.[9]赵秀迪.“营改增”背景下我国房地产行业税收负担问题研究[D].山东大学,2020.[10]常舒婷.“营改增”对房地产企业财务绩效的影响[D].苏州大学,2020.[11]尹益红.“营改增”对房地产行业的影响及对策分析[J].财会学习,2021,No.308(27):147-148.[12]谭昕.新常态下营改增对房地产企业财务管理的影响[J].审计与理财,2018（2）.[13]孙雅洁.“营改增”对S房地产公司财务影响及应对措施研究[D].河北地质大学,2020.[14]曹越、易冰心、胡新玉、张卓然.“营改增”是否降低了所得税税负—来自中国上市公司的证据[J].审计