张家界市物业服务收费管理实施细则

张家界市物业服务收费管理实施细则一、总则（一）目的为规范张家界市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《湖南省物业服务收费管理办法》等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本实施细则。（二）适用范围本细则适用于张家界市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或使用人收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。2.物业服务企业可在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体收费标准。（二）市场调节价1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。三、物业服务收费标准（一）住宅物业服务收费标准1.普通住宅前期物业服务收费标准按照不同的服务等级设定，具体如下：一级服务标准：综合管理、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等方面均达到较高水平。收费标准为[X]元/平方米·月（具体价格根据实际情况在政府指导价范围内确定）。二级服务标准：各项服务指标处于中等水平。收费标准为[X]元/平方米·月（具体价格根据实际情况在政府指导价范围内确定）。三级服务标准：基本满足物业管理基本要求。收费标准为[X]元/平方米·月（具体价格根据实际情况在政府指导价范围内确定）。2.保障性住房、房改房、老旧住宅小区的物业服务收费，可根据实际情况适当降低标准，但不得低于三级服务标准对应的收费标准的[X]%。（二）非住宅物业服务收费标准1.写字楼、商业营业用房等非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、市场行情等因素协商确定。2.物业服务企业为业主或使用人提供的特约服务，收费标准由双方另行约定。四、物业服务费用构成（一）物业服务成本1.人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用。3.绿化养护费用。4.清洁卫生费用。5.秩序维护费用。6.办公费用。7.物业服务企业固定资产折旧。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9.经业主同意的其它费用。（二）法定税费物业服务企业应按照国家规定缴纳的税费。（三）合理利润根据物业服务企业的经营状况和市场情况，合理确定的利润水平。五、物业服务费用的收取（一）计费方式1.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.业主与物业服务企业可以在物业服务合同中约定物业服务费用的计费方式。（二）收费起始时间1.新建住宅物业交付后，业主应当自交付之日起按月交纳物业服务费用。2.已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）费用调整1.实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门应当根据经济社会发展状况、物业服务成本变动等情况适时调整基准价及其浮动幅度，并向社会公布。2.实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业应当在调整收费标准前，将调整理由、内容、标准等在物业管理区域内显著位置公示，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。六、物业服务收费的相关规定（一）停车服务收费1.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。2.利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。3.物业服务企业收取停车费，应当按照规定明码标价，在物业管理区域内显著位置公示收费标准、收费依据、收费方式等内容。（二）装修管理收费1.物业服务企业可以向业主或使用人收取装修保证金（押金），用于约束业主或使用人的装修行为，防止破坏物业共用部位、共用设施设备。装修结束后，如未出现违规装修行为，应如数退还。2.物业服务企业可根据实际情况收取装修垃圾清运费等费用，具体标准由双方协商确定，并在装修前告知业主。（三）代收费用1.物业服务企业接受委托代收水、电、气、通讯、有限电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。2.物业服务企业应当按照规定将代收费用单独列账，定期公布收支情况，接受业主监督。七、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.会同房地产行政主管部门制定物业服务收费政策。2.对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。3.受理业主、业主大会、物业服务企业关于物业服务收费的投诉和举报。（二）房地产行政主管部门职责1.负责对物业服务企业的服务质量进行监督管理。2.指导业主大会、业主委员会的成立和运作，协调处理物业服务纠纷。3.配合价格主管部门做好物业服务收费的监督管理工作。（三）其他部门职责其他有关部门按照各自职责，共同做好物业服务收费的监督管理工作。（四）监督检查措施1.价格主管部门和房地产行政主管部门有权对物业服务企业的收费情况进行检查，物业服务企业应当如实提供相关资料。2.对违反本细则规定的物业服务企业，由价格主管部门或房地产行政主管部门依法予以处罚。八、争议处理（一）协商解决业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，双方应当首先通过协商解决。（二）调解解决协商不成的，可以向业主委员会或当地物业管理协会申请调解。（三）仲裁或诉讼经调解仍不能解决的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。九、附则（一）实施时间本细则自发布之日起施行。（二）解释权本细则由张家界市价格主管部门会同房地产行政主管部门负责解释。以上实施细则旨在规范张家界市物业服务收费行为，确保物业服务市场的健康有序发展，维护业主和物业服务企业的合法权益。在实际执行过程中，各相关部门应严格按照细则要求履行职责，加强监督管理，促进物业服务行业不断提升服务质量和水平。同时，业主和物业服务企业应增强合同意识，依法依规履行各自的权利和义务，共同营造和谐、舒适的居住和工作环境。在实际操作中，物业服务企业应严格按照规定进行收费公示，明确收费项目、标准及服务内容等，让业主清楚了解费用去向。业主也应积极参与物业管理，监督物业服务企业的服务质量和收费行为，如发现问题及时通过合理途径反映解决。相关部门要加强沟通协作，形成监管合力，不断完善物业服务收费管理机制，推动张家界市物业服务行业持续健康发展。例如，在某小区，物业服务企业按照细则要求，在小区显著位置公示了物业服务收费标准、服务内容等信息，让业主一目了然。同时，定期公布费用收支情况，接受业主监督，赢得了业主的信任。业主们也积极配合物业服务工作，按时缴纳物业费，小区的物业服务质量得到了有效提升，形成了良好的互动局