中外主题公园类综合体案例分析研究报告

中外主题公园类综合体案例研究

公司介绍国内外代表案例

中原典型案例1

2

321。国内代表案例 哈尔滨〞万达城〞 成都国色天乡 广州长隆旅游度假区 成都海昌海洋公园22哈尔滨市中心33公里工程占地80公顷，总建筑面积90万平方米，可同时容 纳5万名游客，日接待量10万人次，方案年接待游客 2000万人次。工程位于哈尔滨市松北新区，距离中心城区15公里， 距离机场33公里。万达集团凭借多年在商业、文化、旅游产业积累的丰 富经验，创新的世界首个特大型文化旅游商业综合项 目，具有工程创意世界唯一、设计团队大师组合、万 达拥有知识产权三大特点。工程规划有文化、旅游、商业、酒店四大功能主题， 以室内工程为主。核心理念：不争第一，只做唯一 。工程集酒店群、大型会议中心、商业中心、世界最长室内滑雪道、主题公园为一体的特大型文化旅游商业综合体工程工程简介案例研究——哈尔滨万达文旅城23。哈尔滨万达文化旅游城的功能结构是一个全方面的复合体，能满足城市居民旅游、商业、文化、人居等各种生活娱乐需求功能布局案例研究——哈尔滨万达文旅城文化旅游功能：有文化、旅游、商业、酒店四大主题功能，充分改变冬季严寒对市民文化娱乐的影响居住功能：工程除文化旅游功能外还有联排、多层、高层、超高层等多种住宅物业24工程主要打造了六大旅游功能区，实现游、居、乐与一体的旅游综合功能旅游产品案例研究——哈尔滨万达文旅城黑龙江唯一大型室外主题公园 占地40公顷，有过山车等大型户 外游乐设施，世界级主题乐园 电影娱乐公园 引进世界最新电影科技娱乐工程，投 资20亿，体验身临其境的美妙体验 设有15个厅，3000个座位，是东北地 区规模最大，档次最高的电影城

国际比赛标准室内滑冰场

按照冬奥会标准建设，既能供人

们休闲健身，又能举行国际大赛

黑龙江最大酒店群

占地14公顷，规划9个度假酒店，

包括1个超五星级酒店、1个五星级

酒店、2个四星级酒店和5个主题酒

店，共有4500间客房25案例研究——哈尔滨万达文旅城

住

宅。商

业 商业人气的根底商业提供住宅的根底配套 与品质开发模式26国色天乡新城位于成都近郊，涵盖了主题旅游、休闲度假、高端商务居住的旅游地产工程2005年由成都置信开发，工程方案总投 资约人民币40亿元，建设周期约5年。占地6232亩，位于成都市西贵之地城西 温江区万春镇国家级生态示范区

包括四座由国际顶级娱乐集团设计的一流 的主题乐园；2300余亩规模的高尚住宅 区，1.5公里主题商业风情重镇，1座大型 五星级酒店，一座聚集各类时尚运动的户 外运动主题乐园全面兼容“食、住、行、游、娱、购、疗、 学〞等功能业态，创新形成全球风情商业 建筑群区以“花文化〞为主题的国际化游乐胜地， 打造中国第一个“国际花文化中心〞 。案例研究——国色天乡工程概况成都市

中心温江区国色天乡3公里鄯县国色天乡成为温州区的旅游名片27。国色天乡功能结构与功能布局强调功能复合型，坚持以旅游、休闲、餐饮和居住等多功能复合开展功能布局商业用地

595亩

沿河商业用地

110.48亩国际双语学校香颐丽都四期

305.77亩

香颐丽都一期

120亩

国色天乡乐园一期

987亩

香颐丽都五期

860亩国色天乡乐园二期

五星级酒店

100亩

住宅占地2000余亩，分5期开发，入住人口将达数万人之巨是小规模楼盘的数倍乃至数十倍。

高达3000余亩的主题公园+欧洲风情三大商业小镇+五星酒店+高尔夫练习场+国际教育机构

香颐丽都三期

331.38亩案例研究——国色天乡国色天乡联合韩国三星爱宝乐园进行娱乐主题开发，形成主题游乐、主题演艺与主题商业连接起九大主题游乐区域主题公园案例研究——国色天乡28。国色天乡在花博会六国风情会馆根底上进行观光主题开发，形成了9个具有异域风情的商业园区西班牙馆

法国馆中国馆意大利馆德国馆比利时馆旅游产品案例研究——国色天乡2930

开放

重新开放

国色天乡乐园一期总占地面积近600亩，由中国馆、西班牙馆、美国集市、日本馆、意大利馆、比利时馆、德国馆、法国馆、魔幻岛九大主题游乐区域和主题游乐、主题商业与主题演艺三条主线构成。每个场馆根据不同国家的风情划分不同的商业形式。 开盘 开盘 一期别墅香颐丽都占地126亩，包括叠拼、联排、独栋别墅。坐拥10万亩原生态森林，3.5公里江安河自然河段紧邻1107亩国色天乡主题公园，打造纯粹的意大利风情社区。价格区间7200—18000元/㎡均价

11000元/㎡2021年4月1日开工 二期水上乐园 以国际化的定位开展思路及 营运管理模式，正式开启中 国主题旅游的新纪元。 占地超10万平米，全部购置 国际最新的水上游乐设备， 是国内第一座完全按照国际 标准建设的水上主题乐园。 方案在2021年开园，预计年 接待游客150万人次。高端住宅物业开发娱乐主题开发区域价值提升物业价值增加观光主题开发

。开发模式整个工程通过旅游与地产相结合的模式成功开发，工程先通过旅游工程提升项目知名度，以及高端住宅实现工程的资金回流，确保整个工程的后期运作案例研究——国色天乡31

全国首批，广州唯一，国家级AAAAA景

区

长隆香江野生动物世界1997年开业，日

接待游客8万；广州鳄鱼公园2004年开业；

马戏城2005年开业；欢乐世界2006年开

业，水上乐园2007年开业工程由九大旅游版块联动，满足游客“巅峰游乐、亲近动物、品味吃住、时尚运动、合家赏乐〞的多元化旅游度假需求工程概况广州市长隆旅游度假区

番禺区约15公里

约9公里案例研究——长隆旅游度假区32。商店、综合效劳于一体的国际先进超大型世界顶尖主题游乐园。自2006年4月正式开业，单日接待游客5万人之多。工程主要以欢乐世界、野生动物世界、水上乐园、国际大马戏、鳄鱼公园为主产品组合

长隆欢乐世界占地面积约2000亩，斥资20亿打造的集乘骑游乐、特技剧场、巡游表演、生态休闲、特色餐饮、主题人。

长隆野生动物世界占地2000多亩，拥有华南地区亚热带雨林大面积原始生态，是目前国内最大的原生态动物园。拥有全球首创实景式马戏舞台，2000年开业，引领着世界马戏潮流，成为了世界马戏标杆。长隆国际大马戏园区坐拥2000余亩苍翠绿地，是广州少有的大型的湿地生态动物公园。长隆鳄鱼公园野生动物园

水上乐园

马戏城

长隆酒店

鳄鱼公园

欢乐世界案例研究——长隆旅游度假区33。丰富的产业链多元化推广策略产品更新

休闲于一体的欢乐体验大联合的旅游王国不断的以度假区为场地与香港无线合作电视剧，同时打造“营销盛事〞等推广策略坚持不断创新，创造了中国主题公园开展的神话，创造了国内同行独一无二的新的旅游概念丰富的产业链、不断的产品更新以及多元化的推广策略等手段使得工程成功运作 长隆已形成集旅游景点、酒店餐饮、娱乐运营模式案例研究——长隆旅游度假区34。周边开发衍生品效劳体验时机出让合作收益提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的效劳体验本身如：提供餐饮、住宿效劳。在地价收益的其它商业开发如：景区、旅游目的地的房地产开发。一般主题功能能极大地带动区域的人气，使周边土 出让、出售具备知识产权特 点的商品，如：玩具，旅游 工艺品．纪念品等。获取资本投入后在旅游工程所提供初级体验〔经历〕的时机出让，比方：出售门票工程盈利属于复合型盈利模式，门票和效劳体验是最初级的盈利来源盈利模式案例研究——长隆旅游度假区35工程位于四川成都，是中国西南地区唯一集旅游、休闲、餐饮、娱乐、购物、居住等多种功能于一体的大型开放式海洋主题商业乐园工程概况工程地处四川省成都双流天府大道南端华 阳；工程占地600亩，2021年6月正式开业；工程匠心独具地将纯洁、神奇的极地风情 不断融入成都外乡休闲旅游特质中，其 “休闲之都梦想城南〞的品牌内涵，将再 添城市新名片。工程是成都乃至大西南首个以及唯一集极 地海洋动物展示、互动表演于一体的极地 海洋公园，是神秘大海的体验基地工程目标欲打造国内规模最大、海洋生物 最齐全、体系最全、设施最先进的海洋公 园，也是中国西南地区唯一集旅游、休闲、 餐饮、娱乐、购物、居住等多种功能于一 体的大型开放式海洋主题商业乐园 。双流县

成都市

约17公里约16公里

海昌海洋公园案例研究——海昌海洋公园产品组合工程主要以极地海洋公园、海立方、主题酒店、文化广场、旅游大道、板道大街为主板道大街主题酒店海立方彩缤纷，内容涵盖极地动物展示馆、极地动物表演馆、极地科普馆、海兽馆、珊瑚馆、贝壳馆、热带鱼类馆等，据估计游客体验园区所有工程至少需要6小时。 极地海洋公园占地68170㎡，供游客欣赏、体验的工程五旅游大道

旅游大道

极地海洋公园

海洋文化广场

板道大街以欧洲小镇码头文化元素结合加勒比海洋风格建筑，聚合高端商务娱乐休闲业态，沿8000㎡内湖景观构成一个相对独立的环湖商业街区。

。

引入美国第五大道商业气息，结合欧式建筑基

调，是进入成都极地海洋世界的必经之路，是

人气旺盛、极具时尚气息的商业街区。

主题酒店

在海洋主题的公园中融入时代城市商务元素，

为极地海洋公园增添一道道靓丽风景线。

海立方酒店式公寓，与海洋文化广场、旅游大道、板道大街、主题度假酒店构成商业板块，与极地海洋公园紧密结合吸引人流

36案例研究——海昌海洋公园37。地产与商业启开工程：出售地产局部地块，获得前期启动资金；随后旅游工程和商业工程同期开始开工建设，商业部分到达预售条件后，以其巨大的客流量吸引客户购置运营模式 商铺，回流资金。 地产旅游反哺商业：极地海洋世界开业后，催熟商业，招商和销售同时发力，快速完成去化，实现工程回款，最终将工程各局部全部盘活，使得工程商业价值最大化。旅游旅游+商业+地产商业工程充分发挥“旅游带动商业、引导消费〞的魅力，让各种业态既相互竞争，又差异互补，由此形成立体的“商业生态圈〞案例研究——海昌海洋公园38。盈利模式工程充分发挥“旅游带动商业、引导消费〞的魅力，让各种业态既相互竞争，又差异互补，由此形成立体的“商业生态圈〞利润来源招商销售管理

经营支撑点产品市场经营者消费者后期管理前期主要利润来源点后期利润持续来源案例研究——海昌海洋公园39。国外代表案例

迪士尼主题公园

韩国乐天世界

好时巧克力世界

乐高乐园40。公司简介华特·迪士尼公司是世界第二大传媒娱乐企业，旗下有4家电影公司；5个主题公园和度假区；衍生消费品；媒体网络主题公园简介目前有奥兰多、洛杉矶、巴黎、香港、东京5个迪士尼乐园〔上海迪士尼在建〕迪士尼主题乐园是集童话故事、自然风光和现代科学为一体，寓知识于娱乐，各个年龄层次都能在此找到乐趣的休闲度假主题乐园工程简介案例研究——迪士尼主题公园奥兰多迪士尼世界

洛杉矶迪士尼乐园巴黎迪士尼乐园

东京迪士尼乐园香港迪士尼乐园41。

维多利亚王朝时代式街景的世界市集冒险和传奇的探险乐园西部开拓时代的西部乐园动漫天地、梦境和童话的梦幻乐园卡通城、未来、科学宇宙的明日乐园中心主建筑“灰姑娘城堡〞

围绕灰姑娘城有多主题的游乐场和灰姑娘城堡以主题城堡为核心，利用特色迪斯尼游行工程为纽带，穿插融合七大主题乐园，细分主题游乐市场，扩大产品受众面产品布局案例研究——迪士尼主题公园42

种类、档次丰富

价位不同

产权和运营方式不同

特色不同：卡通、运动、音乐、电影、海滨生活、高尔夫、SPA等等，各具特色

。

迪斯尼公司自己拥有的5类酒店：

性价比型酒店：价位较低，没有什么室外主题类配套，价位在80－150美元

中档酒店：价位适中，有一定小环境打造，价位在145－225美元

高级豪华酒店

野营地：有露营场地和小木屋

分时产权酒店：迪斯尼假期俱乐部经营，1991年开始出现

位于迪斯尼世界内但不属于迪斯尼公司持有的酒店

私人度假酒店：不属于迪斯尼公司，但共享迪斯尼世界内的交通系统

迪斯尼镇的度假酒店：相对独立于迪斯尼世界，现有一家因海啸破坏而停止营

业入住酒店的多为迪斯尼世界的游客，入住迪斯尼公司拥有的酒店还可以把在主题公园的消费计入酒店的帐单一并结算，并可享受夜晚游园或清晨提前入园、免费巴士到园区各地等待遇。考虑不同游客的需求和支付力，提供种类、档次丰富的度假酒店度假酒店案例研究——迪士尼主题公园43。

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•••••SafeCivilityShowefficiency保证我们的客人舒适平安保证我们的职员彬彬有礼保证我们的演出充满神奇保证我们的业务具有高效率通过自身的品牌与动画产品优势提供注重体验感的游乐产品，运用具有归属感的情感营销，并不断创新，增添新设施来提高重游率运营模式案例研究——迪士尼主题公园44盈利模式30%30%20%20%门票商业购物酒店其他迪斯尼营业收入迪斯尼的营业收入主要来自门票、餐饮、商业、旅游纪念品销售、酒店住宿、度假休闲效劳等；门票收入已不是主要的收入来源迪斯尼主题公园，为了可持续开展，运用多种商业手段、来源来降低单靠门票收入的经营风险

迪士尼乐园大酒店。购物商店动画衍生品餐饮案例研究——迪士尼主题公园45。乐天世界位于首尔市中心，是已被载入吉尼斯世界纪录的世界最大室内主题公园工程简介案例研究——韩国乐天世界46。乐天世界拥有室内外主题公园、购物中心、民俗博物馆等九大功能区，是一座名副其实的城中城功能布局案例研究——韩国乐天世界探险世界&魔幻岛

溜冰场

民俗博物馆

世界城购物中心&乐天百货

乐天大酒店47。乐天世界通过打造娱乐主题公园作为吸引全世界游客的旅游吸引物，带动其商业市场的整体销售运营模式案例研究——韩国乐天世界15%60%10%15%旅游娱乐购物酒店其他营业收入占比情况40%60%一次消费者二次以上消费者旅

游消费者重游率情况商

业从上两张图表可以看出，旅游是作为吸引全国乃至全世界的游客来此的主要功能，但其营业收入不高，工程以商业收入为主 其运营模式为：典型的旅游娱乐推动商业开展48。案例研究——好时巧克力世界工程简介49案例研究——好时巧克力世界好时巧克力世界通过强烈的感官体验，让游客直面巧克力的制作过程，并可亲手制作，让人们身临其境的感受巧克力的魅力产品简介

参观小轨车巧克力自动化流水线进入巧克力世界

巧克力商店

位于宾夕法尼亚州的好时巧克力世界，

参观者可以通过小轨车参观巧克力的

自动化流水线，最后是包装精致美味

的巧克力产品。参观完毕，还能观看

3D电影，亲手制作糖果巧克力，最后

能在巧克力商店选购你所喜欢得的巧

克力产品

其他娱乐

。50工程概况乐高：是著名的积木玩具商标，又称乐高 积木。来源于丹麦的乐高公司，乐高公司 创立于丹麦的比隆。乐高集团是世界著名 的玩具制造商，其销量始终列于世界十大 玩具之列；乐高主题乐园：以乐高积木为主题，是默 林娱乐公司旗下业务的一局部；默林娱乐公司：是欧洲第二大的旅游景点 营运公司，世界范围内有36处景区公园， 公司的股东是黑石和乐高公司，集团股份 包含了乐高、海洋生物、地球探险家等品 牌；乐高乐园有用5000多万乐高积木拼成的近五十处景点、逼真的建筑复制品、动物和人物造型，兼具娱乐性、创造性、趣味性、游戏性和知识性等功能，是家庭度假的理想之选。

。美国加州美国佛罗里达马来西亚柔佛德国冈兹堡以乐高积木为主题，在全球拥有六家，兼具娱乐性、创造性、趣味性、游戏性和知识性等功能案例研究——乐高乐园51。乐高学院乐园入口乐高王国产品组合

创力想象区乐高探险世界乐高城市乐高迷你区 型的乐高迷你城市通常会有代表该地区的著名建筑和场景。此外，也有积 木创造学习区，幼儿积木专区，还有驾驶区，城镇区等。2021年9月开业的马来西亚柔佛乐高乐园占地31公顷〔31万方〕，每年客 流量在100-200万人，成人门票〔日票〕约140元 乐园入口两座七彩缤纷的高塔构成乐高乐园的大门，是每座乐高乐园的标志，其中的纪念品店当然是不可或缺的一局部。 乐园学院教你制作不同的LEGO模型，让小朋友用乐高积木砌出机械人，再用电脑控制它造出不同的动，还可以体验乐高过山车等游乐工程。

乐园王国布满滑梯和隧道的多层游乐园

，有城堡剧场、过山车、探险森林等游乐项目。马来西亚柔佛乐高乐园 创力想象区可在此创立自己的大厦，看它是否经得起天灾的考验。同时还有儿童乐园，乐高4D电影。

乐高探险世界可以探索失落的宝物、滑浪飞船以及法老的报复等等游乐设施

。

乐高城市有城市剧场、以及驾驶区，享受飞机、电动船等的驾驶乐趣。

乐高迷你区位于乐园中心的小人国，以超过3千万的积木模型重现亚洲各大地标。根本以乐园入口、乐高学院、乐高王国、创力想象区、探险世界、乐高城市、乐高迷你区构成 乐高乐园根本都有内局部区，其中迷你城市建筑区往往是热门的区域，典案例研究——乐高乐园52，具体分成以下几类：核心产品型辅助产品型模式分类

。代表案例哈尔滨万达文旅城、迪士尼主题公园、好时巧克力世界、长隆旅游度假区、乐高乐园代表案例国色天香、海昌海洋公园案例研究总结 根据以上案例，按工程的开发模式分类，可根据模式不同53。 核心产品型 依靠区域成熟的经济人口背景，借助极具吸引力的元素塑造出工程核心主题或精神，以特色旅游产 品为核心驱动，开发休闲旅游类产品，打造成集多功能、高复合型的旅游综合体开发模式。如哈尔滨万达文旅城、迪士尼主题公园、长隆旅游度假区、好时巧克力世界、乐高乐园、韩国乐天世界。54。开发背景开展地区整体经济兴旺、成熟度高、富有活力、城市现代化水平高，旅游人口基数大，交通环境兴旺核心产品型工程总结55。开发模式集中在一、二线城市，对开发企业的资源整合能力和资金要求较高，在主题公园的根底上实现产业链延伸运作，实现多样化盈利模式核心产品型工程总结

核心的旅游产品不断创新

的产品成功开发+=+配套、 效劳56。运营模式工程多为多元化复合型盈利模式，前期以门票收入为主要收益点，后期以周边衍生产品及配套为持续盈利点盈利要点前期以时机出让，即门票、效劳等为根底收益点，后期以配套产品、周边衍生品等为持续收益，最后以旅游带动周边商业、酒店、住宅等开发。核心产品型工程总结时机出让效劳体验衍生品提供初级体验〔经历〕的机会出让，比方：出售门票提供有助于丰富体验(经历)的相关效劳以及相应的效劳体验本身，如：提供餐饮、住宿效劳出让、出售具备知识产权特点的商品，如：玩具，旅游工艺品．纪念品等在旅游产品吸引大量人流之后，开发与旅游配套的特色商业、酒店等产品，不断更新、创新产品线，为工程持续收益提供根底前期收益点持续收益点

配套开发 合作收益出让围绕旅游者〔潜在旅游者〕的消费能力所带来的可能的收益时机。比方：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助57。 辅助产品型工程内的旅游产品作为吸引物，提升周边土地的地产价值，在此根底上开发住宅、商业等产品作 为主要盈利点，打造的复合型旅游地产工程，如成都国色天乡、海昌海洋公园。58。由于辅助产品型的旅游产品主要吸引当地客户，所以对区域内的经济、人口、交通等配套设施要求较高开发背景辅助产品型工程总结59。主题公园〔旅游产 品〕 住宅、商业〔地产运作〕成功开发+=旅游产品只是作为提升住宅、商业等地产产品价值的相关配套，所以前期对开发、宣传、营销等要求较高开发特征工程旅游产品开发规模不用太大〔一般在150~1000亩之间〕，但前期品质感要强、突出旅游功能，借此开发打造住宅、商业等产品来快速回笼资金与到达最终收益等特征，主要集中在较为兴旺的二、三线城市郊区或城市新区。客群辐射范围：主要为当地市内客户，其次为市外旅游客户功能特征具有居住、商业等生活气氛，同时拥有一定的体验性、休闲性、娱乐性、互动性等旅游多功能复合的特征。开发要点最大特点是以旅游与地产相结合的开发模式，实现区域房地产价值的升级，实现工程利益最大化。开发模式辅助产品型工程总结60。旅游产品开发住宅、商业等

地产开发后续配套产品收入来源：门票、酒店、地产物业销售、租金收入来源：门票、酒店、地产物业销售、租金、后续衍生产品收入来源：门票、酒店运营模式辅助产品型工程总结以地产运作为核心，旅游产品辅助开发。在此过程中，两者相互相辅相成，从单一的旅游收入向地产物业实现工程整体收益开展 地产工程反哺前期旅游工程开发的资金与实现工程整体收益主题公园等旅游产品帮助提升工程地产价值收入来源从前期较为单一的旅游收入向地产销售、租金等多元化收入转变。61。代表案例 中国·株州汽车世博园区域产业开发参谋 昆明嵩明新城旅游地产开发参谋 连云港市海州区产业开发参谋汽市一手商/住研发物流酒店+旅游集散地

汽服+汽

车二手+

商业奥特莱斯高铁站效劳内容：区域产业开发参谋工程背景：在株洲规划千亿汽车产业集群的背景下，高科集团受株洲市政府委托，在整合株洲汽车产业链的根底上，实现区域开发。工程特点：工程区域属于株洲栗雨工业园区，拥有有北汽、南车等较好的汽车产业根底，工程总用地规模约10000亩，属于典型的城市远郊新兴区域的产业大盘开发

纳斯卡咨询价值：以产业组合为驱动的开发模式，打造1+2+X的汽车世博园开发模式，1即汽车赛事，2即汽车商贸/展览，X即以汽车文化、运动、旅游、商业为核心的无限衍生功能，工程以汽车赛场作为引擎、汽车商贸为核心，实现旅游、商业、汽车相中国·株州汽车世博园区域产业开发参谋关衍生产业共同开展，最终形成千亿产业集群 定位：汽车文化旅游目的地、现代城 市标志地、现代效劳业聚集地工程属性：汽车赛场主题公园、汽车商贸、旅游、商业、汽车相