DB11 T 107-1998 商品房面积测量方法

I随着我国市场经济的发展，住房改革的深化，商品房作为一种特殊商品进入流通领域。商品房面积计量问题已成了社会关注、群众关心的热点问题，迫切要求规范商品房市场的计量行为。由于目前没有商品房测量的国家标准，现行的商品房面积计算规范不尽完善，为了保证北京地区商品房的公平交易，切实维护消费者和商品房销售商的合法权益，标准的制定过程中，引用了有关的国家行业标准和规范。本标准由北京市技术监督局提出。本标准起草单位：北京市计量科学研究所崔振霄 4测量要求 5测量项目与测量设备 6测量准备 8测量结果的处理 附录A:商品房建筑面积计算(标准的附录) 附录B:共有建筑面积的分摊计算(标准的附录) 附录C:非矩形房屋建筑面积计算(标准的附录) 附录D:房屋面积测量草图(标准的附录) 1本标准规定了商品房面积的测量要求、测量项目、测量设备、测量方法和测量结果的本标准适用于本市商品房交易中各类房屋建筑面积和使用面积的测量。下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最CH5001-91房产测量规范建设部建房(1995)517号商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则GBJ96-86住宅建筑设计规范国家经委(1982)经基设字(58)号建筑面积计算规则建标〔1995〕736号建筑面积计算规则3.1销售面积3.1.1商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积与应分摊的幢外共有建筑面积之和。(地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除)。3.1.2商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。3.2整幢房屋建筑面积整幢房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的建套内建筑面积是指套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积之和。3.4套内使用面积套内使用面积是指户内全部可供使用的净面积，按房屋的内墙线计算。3.5套内墙体面积商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用两种。商品房各套(单元)之间的分割墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。3.6阳台建筑面积阳台建筑面积是指阳台地面底板外沿在水平面的投影，套内阳台面积是指套内各阳台3.7共有建筑面积共有建筑面积是指幢内各产权户共有部位房屋建筑面积与为各产权户共有的幢外房屋共有建筑面积按幢进行计算，分户进行分摊计算。北京市技术监督局1998-09-30批准1998-10-15实施23.8应分摊的共有建筑面积应分摊的共有建筑面积是指套内建筑面积与分摊系数之积。4.1房屋边长测量应连续测量两次取平均值，两次测量读数之差不超过表1规定。表1△L'=0.001L(L≤10m),△4.2房屋分段边长之和与房屋总边长之差△L不超过(1)式规定：式中：n—房屋分段边长数4.3商品房面积测量标准不确定度u如(2)式所示其扩展不确定度U=2u5测量项目与测量设备5.1测量项目如表2所示序号测量项目代号1套内使用面积2阳台建筑面积3套内墙体面积4套内建筑面积5应分摊的共有建筑面积6房屋销售面积7整幢商品房的建筑面积序号123扩展不确定度：5mm(P=95%)4J2级536测量准备6.1商品房测量前应参照购房协议实地调查，对分户权界线及房屋公用共有部位进行确认，按附录A(标准的附录)对应计入建筑面积的部位进行确认。6.2房屋面积测量平面草图应实地绘制，房屋周界及套内隔断墙，均绘单实线，楼房要分层绘制。按标准几何图形分块；并编写序号。房屋面积测量平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据，其式样见附录C(标准的附录)。7测量7.1测量点位的选取7.1.1套内房屋边长测量测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的两个长边、两个短边的1/6和5/6位置7.1.2墙体厚度测量测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距门(窗)框(左、右两点)0.2m位置。7.1.3阳台边长测量参照7.1.1,阳台的长、宽，每边选取两个测量点。7.1.4整幢建筑物外围尺寸测量测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m±0.2m的高度紧贴墙面的位置。当无法选取上述测点位置时，可选取尽可能靠近上述测点的位置为测量点位，或用刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线土选取等效测量点位，进行测量。7.2当房屋外廓的全长与室内分段测量之和的差值(含墙身厚度)满足第4.2条要求时，以房屋外廓数据为准，分段测量的数据按比例配赋。超差须进行复测。7.3测量方法7.3.1套内使用面积(S₁)以矩形房屋面积测量为例,用钢卷尺(或测距仪)测量套内各矩形房间长边、短边的边长，在每个测点上，使测量线与被测量边尽量保持平行，两次测量值之差应不超过表1规定。取测量值的平均值作为一个测量点的测量值，以各测点的测量值的平均值作为边长的套内房间边长测量时，对已进行墙面装饰的，应加上装饰面厚度1。装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明，按墙面材料种类、原料配比计算。套内第i个矩形房间的使用面积Sii=(Lii+21)(Di+21)7.3.2套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积S2为套内各阳台建筑面积之和。其中矩形阳台建筑面积按7.2.1测量方法测量阳台栏板外沿的长、宽，对有共用墙体的，应计算一半墙体面积。7.3.3套内墙体面积靠近门窗部位的墙体厚度可直接测量；其他无法直接测量的，测量内外尺寸，计算差值求得。对于已进行墙面装饰的，需减去装饰面厚度。4对于砖墙结构，按设计图纸的标准说明，取实测值最接近的设计值作为墙体厚度；对于其他不属于标准厚度的墙体，按实测值计算。套内墙体面积S3等于各墙体长度乘以墙体厚度之和。共用墙的墙体面积应按墙体水平设计面积的一半计入套内墙体面积。7.3.4套内建筑面积套内建筑面积也可实测求得。沿各套建筑结构外围，用钢卷尺往返测量各部分的长边、短边，推算或核实各外墙墙体厚度。分别计算出长边的平均值与两端外墙墙体厚度一半的差值，短边的平均值与两端外墙墙体厚度一半的差值，则两个差值的乘积加上各套阳7.3.5各套应分摊的共有建筑面积对于共有建筑面积，应实地全测。按附录B给出的共有建筑面积分摊的原则、方法和计算公式，得出各套应分摊的共有7.3.6套房销售面积7.3.7整栋房屋建筑面积用钢卷尺在房屋外侧勒脚以上处直接测量房屋外围的两个长边、两个短边时，应符合7.2.1,7.2.4的要求。并应使钢卷尺的两端在同一水平面上；当测量距离大于30m时，在钢卷尺零刻线端，钩上拉力计，当拉力计示值达到50N时，读取边长测量值。量距时现场温度与检定时温度相差±15℃以上时，应按下式进行温度修正。α1——钢卷尺的线膨胀系数；用测距仪测量时，测距仪的前沿要紧贴被测边长的起点，激光束应投射到被测边末端的目标板上。光束两端应在同一水平面上.在高原地区使用手持激光测距仪，应按(9)式计算空气折射率对被测距离的修正。△Lp=Lo[0.929(t-ta)-0.268(p-po)]×10⁶to—仪器设计时给定的标准温度，有12℃,15℃,20℃三种，按说明书选当修正量超过5mm时，应对测量结果进行修正。使用红外测距仪时，按说明书规定进57.3.9非矩形房屋面积测量按附录D进行，并将其面积分别加在套内建筑面积S₄和应分摊的共有建筑面积S₅之9测量结果的处理8.1所有面积计算过程中保留到小数点后3位，分摊系数保留到小数点后不少于4位。8.2所有面积计算结果保留到小数点后两位。8.3出具《测量报告》6商品房建筑面积系指层高在2.20m以上(含2.20m)的房屋外墙(或柱外围)水平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面至楼面、楼面至屋面(不包括隔热层)的垂直高度。A1计算全部建筑面积的范围A1.1永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层外墙水平面积的总和计A1.2自然层内的附层、技术层，按其层高在2.20m以上部位的上口外围水平投影计算建A1.3多层房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部A1.4楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算建A1.5突出房屋屋面，有围护物且层高在2.20m以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其维护结构外围水平面积计算建筑面积。A1.6封闭阳台、挑廊，按其外围水平面积计算建筑面积。A1.7有上盖和维护物的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。首层有墙柱支承(包括独立柱、单排柱)的，按其梯面水平投影面积计算建筑面积。A1.8与房屋相连的柱廊、廊房，按其柱外围水平面积计算建筑面积。A1.9.两幢房屋之间有上盖的架空房屋，按其水平面积计算建筑面积。A1.10-净高在2:05m以土的地下室或半地下室，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算建筑面积。A1.11有柱雨蓬或有维护物的门廊、门斗，按其柱或维护物外围水平面积计算建筑面积。A1.12玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。A1.13天棚不论其高度，按一层计算建筑面积。A1.14位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其高度超过2.20m以上部位的水平投影面积计算建筑面积。(应具备通风，采光条件)。A1.15有伸缩缝的房屋，若其两边室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。A2.1与房屋相连有上盖的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其水平投影面积一半计算建A2.2独立柱的门廊、门斗等按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。A2.3不封闭的阳台，挑廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积。A2.4无上盖的室外楼梯，按房屋各自然层水平投影面积总和的一半计算建筑面积。A3.2突出房屋墙面的结构构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。A3.3两栋房屋之间无上盖的架空通廊。A3.5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。A3.6骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋底层用作街巷通行的部分。A3.7房屋内用作通风采光的天井、通天。A3.8房屋自然层内的阁楼。A3.9消防、检修等用途的室外爬梯。A3.10构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池、罐、地下人防干、支线。A3.11两边室内不相通的房屋中的伸缩缝。7附录B1应分摊的共有建筑面积B1.1各产权户共有的电梯井、楼梯间、垃圾道、配电、设备间、公共门厅、过道、地下室，以及其他功能上为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面B1.2套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积B2不应分摊的共有建筑面积B2.1从属于人防工程的地下室、半地下室。B2.2供出租或出售的固定车位或专用车库。B2.3幢外的用作公共休憩的设施或架空层。B3共有建筑面积分摊原则B3.1产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊。B3.2无权属分割文件或协议的，可按相关面积比例进行计算分摊。B4.1多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各套内建B4.2多功能综合楼，须分别求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内各套内建筑面积比例分摊。B5共有建筑面积分摊计算公式B5.1多层商品住宅楼本套分摊的共有建筑面积=本套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数(幢)本功能区分摊的共有建筑面积=本功能区自有建筑面积×共有建筑面积分摊系数(幢)B5.4.同功能区内某户(套)=同功能区内某套建筑面积×共有建筑面积分摊系数(功能区)分摊的共有建筑面积8附录CC1对于非矩形房屋面积，将其分割成矩形、梯形、三角形、弓形、扇形、圆形和椭圆形 m——分割块数.C2.1梯形面积d、D、H用钢卷尺或手持式测距仪测量。在上、中、下三个位置进行。测量梯高HC2.2三角形面积H—一三角形底边上的高，mD、H用钢卷