张家口山地叠拼洋房居住区规划设计方案

北京金茂-河北张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计ZHANGJIAKOU

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BLOCKCONCEPTUAL

DESIGN2020/10金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGNCONTENS

目录一、张家口·印象IMPRESSIONBACKGROUNDCASE二、前期分析三、案例展示四、愿景畅想五、规划详解六、方案成果七、产品研发八、立面设计VISIONPLANPROGRAMMEPRODUCTFACADE张家口·印象GAOCHUN·IMPRESSION文化印象城市记忆文化印象Culture

Impression人文历史丰富大境门黄帝城鸡鸣山（距项目基地约5.5公里）张北坝上草原鸡鸣山位于下花园区，山势突兀，草木繁茂，孤峰插云，秀丽壮观，有“参天一柱”之称，被誉为塞外小泰山。金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN城市记忆City

Memory文化底蕴深厚2022年第二十四届冬季奥林匹克运动会（奥运场地距项目基地仅48公里）拜灯山打树花剪纸北京携手张家口获得了2022年第二十四届冬季奥林匹克运动会的举办权，张家口市将可承办除雪车、雪橇大项和高山雪以外的所有雪上项目比赛，承办的赛事将超过冬奥会项目的半数。金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN前期分析BASIC

ANALYSIS区位分析交通分析周边配套上位规划用地条件梳理场地现状原始地形分析用地价值分析SWOT分析区位分析Location

Analysis张家口宁远机场Zhangjiakou

AirportSITE下花园北站Xiahuayuan

North

Station下花园区下花园区政府Xiahuayuan

Gobernment河北省张家口市下花园区下花园站Xiahuayuan

Station怀来县涿鹿县基地位于下花园区，距区政府仅1.5km，约5分钟车程，离下花园站3km，约15分钟车程，离下花园北站2.5km。地块位于下花园北部新区,属于规划新区范畴金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN交通分析TrafficAnalysisSITETraffic

Analysis戴家营河道项目四周为规划路，南侧有国道G110，同时临近高速出入口，铁路站等，交通体系相对完备，同时距张家口宁远机场37km。交通体系趋于完善金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN配套分析Facility

AnalysisSITE戴家营小学戴家营卫生室下花园北站瑞士公馆下花园区人民政府燕洞山北大金秋高级中学苏宁易购下花园站下花园矿区子弟学校项目东南部，配套资源较丰富，集医疗、商业、休闲等优质配套，但邻近基地一公里范围内配套资源相对匮乏。邻近项目周边配套资源相对匮乏金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN上位规划Superior

PlanningSITESITE本项目位于张家口市下花园区北部新区，周边规划条件趋于完善未来发展前景可期金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN用地条件Land

Use

Conditions规划设计要求A1-1(155亩)用地面积：103091.11平方米用地性质：二类居住用地容积率：1.0≤容积率≤1.9地块限高：≤54米用地红线建筑控制线道路中心线建筑密度：

≤20%A1-2(44亩)A1-1(155亩)A1-2(44亩)用地面积：28906.41平方米用地性质：二类居住用地容积率：1.0≤容积率≤1.9地块限高：≤54米建筑密度：

≤20%建筑退让及间距：南侧：≥

10m；北侧：≥

10m东侧：≥10m；西侧：≥

10m两地块合宗考虑，整体规划设计金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN场地现状Site

Status田园郊野公园田园郊野公园北侧地块-田园郊野619.35629.75613.00613.00公园绿地田园郊野公园608.50SITE602.50600.52规划二类居住用地600.00规划体育用地596.00商业用地规划二类居住用地西侧地块-浅山铭筑现状地形较复杂，场地内部高差较大（约30m），南侧、北侧、东侧邻规划道路，西侧邻住宅用地金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN原始地形分析Analysis

Of

Original

Terrain坡地（陡坡以1~2m高差呈阶梯状递减分布）谷地台地（平均高度在602左右）（平均高度在629以上）田园郊野公园田园郊野公园619.35629.75629.76629.72613.00629.27629.25613.00629.39629.22624.82626.19628.59626.02625.32625.47公园绿地624.65615.06614.57田园郊野公园625.98623.46623.75621.31619.29622.02620.36619.56621.23621.14616.57613.19617.29619.53608.50615.07618.83616.39615.17SITE612.37611.82608.25610.01608.12612.98612.72608.24611.03608.39607.05606.16602.50610.34609.65605.62601.20602.48606.88606.69606.51603.93601.32605.61604.36600.52规划二类居住用地606.52606.01600.00规划体育用地596.00商业用地规划二类居住用地结论：场地原始地形复杂，高差变化大，可分为台地、坡地、谷地三大部分，同时场地内部与周边规划道路高差较大金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN用地价值分析Land

Value

Analysis高低高低景观价值分析居住价值分析➢

南、北、东侧临绿化景观资源，视野开阔，适合布置高端产品➢

东侧临近住宅小区，景观视野较稀缺➢

南、北、东侧临绿化景观资源，视野开阔，居住条件优越➢

东侧临近住宅小区，景观视野易受阻挡，居住空间较压抑金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGNSWOT分析优势Strength劣势Weakness建筑密度低（≤20%）难于规划高低配产品，现状地形高差较大，土方平衡压力较大区位优势：坐北朝南，景观资源丰富，地块规模大，可打造区域大盘形象威胁Threats本区域原住民较少，主要依托环京客流群体，市场经济体量较少机遇Opportunity区域低密产品空缺，通过“降容增密”规划思路打造区域差异化产品优势片区规划好，未来发展前景可期！金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN案例展示CASE

PRESENTATION案例分析总结分析案例分析Case

Goods

Analysis阳光城翡丽府容积率：1.80中式合院、高层院落式布局：东西朝向，南北拉结（80m）金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN案例分析Case

Goods

Analysis万科京城上方容积率：1.90中式合院、花园洋房、高层院落式布局：东西拼接，长度约108m金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN案例分析Case

Goods

Analysis中国铁建林语上院容积率：1.01中式合院院落式布局：南北向拉接，组团布局金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN案例总结规划：低密产品形态组合方式有多种如何通过设计实现价值提升？金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN愿景畅想VISION

IMAGINATION项目定位项目愿景规划目标项目定位产品：金茂悦系叠拼产品缔造区域精品客群：北京北部及东部地缘性改善型客户改善度假型产品格调：反映属地文化精髓现代中式美学典范不可复制的

享受公园里

体验别样的

独自收藏的自然人文

的生活气息

品质生活

绿川小院望山

游园

轻奢

旅金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGNVISON项目愿景望山-意悠闲坐北朝南，悠然望南山金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGNVISON项目愿景赏园-公园里与四周公园相容一体造生态景观大盘金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGNVISON项目愿景轻奢

–

叠墅院低密园院景，轻奢叠墅院金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGNVISON项目愿景旅归–

绿川园拥一亩小院，享绿色满园金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN利用周边资源，结合场地属性，融合自然，利用自然通过内向造园，塑造公园里、园中院的低密轻环公园，面南山，小家大院等标签，打造轻文金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN规划详解DETAILEDEXPLANATION

OF

PLANNING基础规范分析幼儿园落位分析提案一提案二提案三提案分析基础规范分析Analysis

Of

Basic

Specifications间距要求：根据《张家口城乡规划管理技术规定》及任务书答疑回复，下花园区划为二类建设区域，其新建低、多层居住建筑间距≥1.7H的遮挡建筑高度，若大于0.5m高差关系，应计入高差计算间距，同时需满足视觉卫生间距的要求6m楼栋A楼栋C低多层建筑低多层建筑满足规划间距满足规划间距楼栋A楼栋B≥1.7H的遮挡建筑高度≥1.7H的遮挡建筑高度6m楼栋B楼栋C高差大于0.5m可折减间距金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN基础规范分析Analysis

Of

Basic

Specifications

造型要求：根据《张家口市自然资源和规划局下花园分局规划设计条件》要求多层建筑屋顶需做成坡屋顶、瓦屋面

立面要求：根据《张家口市下花园区控制性详细规划》城市设计要求居住建筑以新中式建筑风格为主

地下室计容规定：根据《张家口城乡规划管理技术规定》地下室顶板面高出室外地面1.5m，需计容

架空及设备层计容规定：根据《张家口城乡规划管理技术规定》公共用途功能建筑，不计容

露台计容规定：根据《张家口城乡规划管理技术规定》非屋顶露台按阳台方式计容

阳台计容规定：根据GB/T

50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》阳台需计容金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN营销条件分析Analysis

Of

Basic

Conditions

客户定位:

本项目住宅定位改善度假产品，做区域和环京标杆产品

项目定位:

叠拼定位于悦系，低配毛坯交付（零改造）

两种叠拼产品及户型配比要求控制总价金额（万元）建筑面积（㎡）套数占比面宽

标准层层数

高（米）交付标

单价区间（元/类型户型溢价手段梯户比车位配比准㎡）下叠不小于130㎡，上叠不小

三居叠拼120㎡（毛坯）上下叠送花园、上叠送露台，赠送客厅挑空。下叠花园面积不少于30㎡，上叠不少于20㎡，上叠露台面积不小于20㎡90%10%2开间2开间3.23.21T2/2T21T2/2T2毛坯185-2251：11：1于120㎡15500-17500下叠不小于155㎡，上叠不小

四居于145㎡叠拼150㎡（毛坯）毛坯225-270

产品赠送诉求：爆品户型设计、客厅挑空、大露台、大宽厅等

规范及任务书要求：根据GB50180-2018《城市居住区规划设计标准》及任务书要求对应相应用地与建筑控制指标任务书规划设计建议：“降容增密”规划思路金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN条件分析Conditional

Analysis基于初步分析之后，我们的思考及关注点有哪些BASEDONTHE

PRELIMINARYANALYSIS,WHATAREOURTHOUGHTS

ANDCONCERNS

降容增密

——

容积率降低多少，是货值与产品的临界值

货值

——

降容后，如何实现货值最大化

幼儿园

——

幼儿园的落位在何处才是不降低项目品质与合理位置

竖向土方

——山地项目土方如何平衡，竖向如何做合理

成本

——如何在满足货量的前提下，做大节省及利润

赠送

——

在控制成本的情况下，如何提升产品的附加值金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN条件分析Conditional

Analysis基于携带的问题，我们的技巧及原则有哪些BASEDONTHE

PROBLEM

OFCARRYING,

WHATAREOURSKILLS

AND

PRINCIPLES

原则一

：货值最大化

——货值是项目的生命线

原则二

：成本最优化

——成本价值的合理管控

原则三

：土地价值最大化

——充分挖掘土地利用价值，物尽其用

原则四

：空间形态最优化

——整体布局，打造区域大盘形象

原则五

：产品有爆点——在同质化的市场产品竞争中，脱颖而出

原则六：满足现行规范

——守护成果价值的最后一根稻草金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN带着这些思考和原则我们的提案金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN幼儿园落位分析Analysis

Of

Kindergarten

Placement幼儿园落位分析（原则：土地价值最大化、货值最大化）需配建12班幼儿园，占地约7000㎡，建筑面积4550㎡，日照冬至日3小时幼儿园幼儿园幼儿园落位一:东南角落位二：西北角落位三：东北角落位结论落位一：落位二：落位三：强排栋数：220单元强排栋数：225单元强排栋数：232单元常规选择，兼顾A2地块，不节地违背货值最大化及用地最大化原则地势存在一定高差，无日照影响较节地，北侧沿街面侵占过大，结构不佳地势存在一定高差，无日照影响节地，规划结构合理结论：通过强排测算，落位三最为节地，住宅用地利用最大化;优选落位三推进金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN幼儿园落位分析Analysis

Of

Kindergarten

Placement配套落位分析（原则：土地价值最大化、货值最大化）需配建约2245㎡场地平整不与道路齐平节省成本629.27破题策略相差10M619.35设置少量有日照要求配套开挖部分场地设置配套落位一:侵占住宅用地，落位东南角落位二:节省场平成本，无日照要求配套结合地形设置于北侧有日照要求配套，结合南侧社区大堂设置落位结论落位一：落位二：强排栋数：222单元强排栋数：226单元常规选择，兼顾A2地块，不节地常规选择，兼顾A2地块，不节地违背货值最大化及用地最大化原则违背货值最大化及用地最大化原则结论：落位二合理结合配套用房解决北侧场地比道路高的问题，场平成本可控不侵占住宅可排布用地，用地价值最大化金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN提案一：方案初排Proposal

One常规间距强排测算全四层方式全六层方式四、六层组合方式排布结论容积率：0.92容积率：0.93密度：17.60%容积率：1.001密度：24.97%密度：24.45%平均层数：3.73（不满足）方案特点：全6层方案容积率不满足违背原则：1/3/4平均层数：5.55平均层数：4.18方案特点：全6层方案容积率不满足违背原则：1/3/4/5方案特点：6F户数占比33%，指标达标，但28%密度没用足违背原则：1/3结论：常规按H*1.7退距，方案一、二容积率均不满足1.0；方案三基本满足营销述求金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN常规排布弊端容积率受间距影响,如何提升货值？金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN突破创新—减少间距，多排楼栋借天Borrow

the

sky偷露台借借地

策略借间距Borrow

spaceborrow

apieceofland高差密度拉结金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN提案二：突破创新Proposal

Two一借·天4F4F4F4F露台露台L=3.2M*4F*1.7≈21.76ML≈3.2M*3F*1.7

≈16.32M与规范要求卫生视距＞20M冲突借天：利用退台，减小计算高度，缩小楼栋间距；4F折减后与卫生视距冲突，需寻求突破金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN提案二：突破创新Proposal

Two二借·地4F4F4F4F高差大于0.5可折减间距楼栋A楼栋B楼栋A楼栋BL=3.2M*4F*1.7≈21ML≈（3.2M*4F-2）*1.7=18.36m借高差：通过场地高差关系，当大于0.5m高差时，可折减间距不计基底面积阳台悬挑不落地的阳台、平台不计入基底面积（可利用此条增加赠送，减小基地面积）未有规范明确室外钢梯基底面积可以按照半面积计算，按照当地征询结果，钢梯为有柱构筑物，需要按照全面积计算密度，计容可算一半。借密度：减少单栋占地面积，在密度受限情况下，可增加楼栋数。金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN提案二：突破创新Proposal

Two三借·间距常规楼栋排布形式侧向叠院拉接楼栋竖向拉结楼栋竖向拉结-南北朝向楼间距大，套数少满足空间感受和日照要求及考虑地库积极性前提下，压缩间距，套数多竖向相连，减少间距，套数多南北镜像，减少间距，套数多4F4F9.7M9.7M10M满足空间感受和日照要求同时考虑地库经济性≥14.3M满足规划间距≥23.54M（13.85M*1.7）4F4F10M万科云间传奇万科京城上方阳光城中国铁建林语上院借间距：通过三至四组叠拼通过侧向叠墅连接，规划认定为一栋楼，减少间距用足密度，增加叠墅套数金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN提案二：突破创新Proposal

Two创新形式-全四层强排测算横向排布侧面拉结排布结论竖向拉结-全南向竖向拉结-南北朝向容积率：1.144容积率：1.056容积率：1.159密度：32%密度：29.05%密度：31.05%平均层数：3.59（不满足）平均层数：3.73（不满足）平均层数：3.73（不满足）方案特点：容量可控、密度超规范要求中叠2层日照不可过方案特点：容量可控、密度超规范要求

方案特点：容量可控、密度超规范要求违背原则：1/3/4

中叠2层日照不可过违背原则：2/3/4/5违背原则：2/3/4/5结论：竖向拉结栋距间距较小，下叠二层日照不可过；主推横向排布侧面拉结形式金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN初步排布明确横向拉结排布最为合理容积率1.144货值非最大化，是否有极限可能？密度32%密度超28%规范要求，是否有极限可能？平均层数：3.59在研规范·寻求突破金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN提案三：突破极限Proposal

Three规划条件要求：满足居住区规范4.0.2要求高密度排布时：满足居住区规范4.0.3要求征询+项目经验容积率由1.1-1.4增加至1.4/1.5密度由28%增加至32%突破点：当住宅建筑采用低层或多层高密度布局形式时，居住街坊用地与建筑控制指标应符合4.03表的规定,密度控制32%总用地13.2万方28%密度反推占地面积36959.3㎡32%密度反推占地面积42239.2㎡占地面积可增加5279㎡，按4F叠拼理论建筑面积增加5279㎡x4F=21116㎡，货值增加3.59亿目标：无限接近32%密度，保证货值最大化金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN提案三：突破极限Proposal

Three强排测算6F6F6F6F6F6F6F6F6F28M高差关系3.8M间距(6*3.2+1.05-3.8)*1.7=27.9M排布24栋6F产品排布24栋6F产品4面宽4F+6F排布（6F集中布置）排布结论4面宽4F+6F排布（6F分散布置）容积率：1.178（218栋4F）容积率：1.190（221栋4F）密度：31.41%密度：30.56%平均层数：3.94（不满足）方案特点：6F产品集中北侧布置平均层数：3.93（接近4F的平均层数，后期可控）方案特点：局部4F变6F结论：6F集中布置于北侧，退距较大，向南侵占用地；整体结构不规则分散至各组团最后一排布置，利用高差解决视线、日照对4F影响；规划结构均衡金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN方案一：密度最大、中叠最少彩色总平面图Color

General

Layout总建筑面积;185010.24㎡住宅面积：150160.98㎡容积率：1.190密度：31.41%平均层数：3.93总户数：1142户四面宽占比：90.02%L型叠拼占比：9.98%中叠户型占比：4.20%金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN经济技术指标EconomicAnd

Technical

Indicators199亩地块经济技术指标表(方案一)序号项目名称数量单位备注1一、总土地面积131,997.52㎡合宗考虑，约199亩1.11.2居住用地土地面积131,997.52㎡居住用地容积率（地上）居住用地容积率（地上+地下）二、总建筑面积1.191.402185,010.24157,031.24㎡㎡㎡㎡㎡2.11.地上计容建筑面积地上建筑面积（包括架空层）

157,031.242.1.12.1.21）：容积率建筑面积2）：架空层157,031.240.0002.22.地下建筑面积27,979.00㎡2.2.11）：汽车车库27,979.000.00㎡㎡25㎡/个3）：住宅主楼投影地下建筑面积优先分摊2.2.22.2.3负一层负二层0.000.00㎡㎡3三、可售面积150,260.98㎡总户数住宅建筑面积底层裙房150,160.98100.00㎡㎡1142全一期四、非可售面积（地上计容面积）46,770.26㎡其他配套物业配套6,169.78600.48㎡㎡5五、其他规划指标建筑密度（32%）占地面积5.15.25.331.41%41,458㎡㎡住宅占地面积39,167.85配套公建在住宅投影外占地面积5.42,290.09㎡5.55.6机动车停车数114205.6.15.46.2其中：地上（访客车位额外算）地下1,142注：地下面积应按照当地规定进行测算，应包括车位、人防、设备、配套用房等面积金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN体块模型图BlockModel金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN功能分布Functional

Distribution199亩地块户型配比表户型四面宽户型L型户型合计实际套数实际套数比90.0%营销需求户数比90%1,02811410.0%10%1,142100.0%100%4F叠拼:总套数：998户套数比：87.39%6F叠拼:总套数：144户中叠套数比：4.2%图例：四面宽叠拼住宅L型叠拼住宅幼儿园配套金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN方案一容积率1.190是否能提升？上8层？增6层！提升6层占比密度32%建筑高度控制20M增加8F不可行满足容积率最大化金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN提案三：突破极限Proposal

Three测算：南侧4组团最后一排4F楼栋增加至6F，户数增加80户间距加大损失户数36户（9栋4层）实际户数增加44户建筑面积约提升：44*130㎡=5720㎡4面宽4F+6F排布（4组拉结）容积率：1.190密度：31.41%平均层数：4.10方案特点：局部4F变6F结论：极限增加6F产品，容积率最大化金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN方案二：容积率最大化彩色总平面图Color

General

Layout总建筑面积;191552.33㎡住宅面积：155608.72㎡容积率：1.231密度：30.46%平均层数：4.10总户数：1186户四面宽占比：90.36%L型叠拼占比：9.64%中叠户型占比：11.79%金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN经济技术指标EconomicAnd

Technical

Indicators199亩地块经济技术指标表(方案二)序号项目名称数量单位备注1一、总土地面积131,997.52㎡㎡合宗考虑，约199亩1.11.2居住用地土地面积131,997.52居住用地容积率（地上）居住用地容积率（地上+地下）二、总建筑面积1.231.452191,552.33162,495.33㎡㎡㎡㎡㎡2.11.地上计容建筑面积地上建筑面积（包括架空层）

162,495.332.1.12.1.21）：容积率建筑面积2）：架空层162,495.330.0002.22.地下建筑面积29,057.00㎡2.2.11）：汽车车库29,057.000.00㎡㎡25㎡/个3）：住宅主楼投影地下建筑面积优先分摊2.2.22.2.3负一层负二层0.000.00㎡㎡3三、可售面积155,708.72㎡总户数住宅建筑面积底层裙房155,608.72100.00㎡㎡1186全一期四、非可售面积（地上计容面积）46,786.61㎡其他配套物业配套6,169.78616.83㎡㎡5五、其他规划指标建筑密度（32%）占地面积5.15.25.330.46%40,213㎡㎡住宅占地面积37,917.48配套公建在住宅投影外占地面积5.42,295.54㎡5.55.6机动车停车数118605.6.15.46.2其中：地上（访客车位额外算）地下1,186注：地下面积应按照当地规定进行测算，应包括车位、人防、设备、配套用房等面积金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN功能分布Functional

Distribution199亩地块户型配比表户型实际套数实际套数比90.4%营销需求户数比90%四面宽户型1,072114L型户型9.6%10%合计1,186100.0%100%4F叠拼:总套数：802户套数比：67.62%6F叠拼:总套数：384户中叠套数比：11.79%图例：四面宽叠拼住宅L型叠拼住宅幼儿园配套金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN体块模型图BlockModel金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN方案二全四面宽产品容积率最大化，但全为4面宽，常规叠院如何体现产品力？

如何保证去化？增加爆点户型！是否还可继续提升？相同占地面积，是用在进深上还是面宽上？金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN提案三：突破极限Proposal

Three营销输入条件要求：叠拼产品需满足2开间面宽需求建筑面积（㎡）套数占比面宽

标准层层数

高（米）交付标

单价区间（元/控制总价金额（万元）类型户型溢价手段梯户比车位配比准㎡）下叠不小于130㎡，上叠不小

三居叠拼120㎡（毛坯）上下叠送花园、上叠送露台，赠送客厅挑空。下叠花园面积不少于30㎡，上叠不少于20㎡，上叠露台面积不小于20㎡90%10%2开间2开间3.23.21T2/2T2毛坯185-225225-2701：1于120㎡15500-17500下叠不小于155㎡，上叠不小

四居于145㎡叠拼150㎡（毛坯）1T2/2T2毛坯1：1设设露台卫厨房餐厅厨房

卫卫

卧室

卫卫公共空间公共空公共空间衣帽卧室餐厅客厅衣帽书房书房客厅卧室阳台阳台阳台露台4.3M2.6M3.4M3.5M2.9M3.6M3.4M3.1M3M下叠上叠下叠1层上叠2层营销要求：四面宽产品寻求突破：五面宽产品爆点诉求：尝试5面宽产品，增加户型爆点金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN提案三：突破极限Proposal

Three强排测算增加6F强排测算5面宽4F排布（4组拉结）5面宽4F+4面宽6F排布（4组拉结）排布结论排布结论容积率：1.065容积率：1.187密度：30%密度：30.05%平均层数：3.65（不满足）方案特点：全5面宽不节地、密度超规范要求平均层数：4.01(满足要求)方案特点：增加4面宽6层，提升容积率结论：5面宽全4F强排，容积率较低；增加4面宽6层产品及5面宽6层，提升容积率金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN降本是否已是极限？从地库设置方式寻求突破口金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN提案三：突破极限Proposal

Three张家口城市管理规定：顶板高于室外地面1.5M以上时建筑面积按水平投影计算常规地下车库建安成本：4000元/平方米覆土2.2M地上车库建安成本：2500元/平方米；经核实，车库计容需增加配套费，张家口为170元/㎡地库面积约30000㎡3.8m因场地高差，地库顶板高于南侧室外地面地下车库成本：4000*30000=1.2亿元地上车库成本=（2500+170）*30000=0.8亿元3.8M-2.2M=1.6M成本减少0.4亿元结论：因场地高差原因，地下室的做法如果按常规做与覆土之下，并且不参与容积率计算，则会增加地下室开挖的土方量。本项目容积率远未达到规划要求，地下室面积参与计算不会对规划指标产生影响，故让地下空间顶板高于室外地面1.6M,按水平投影计算计容面积，能提升建筑密度，同时也可以降低项目成本.金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN彩色总平面图Color

General

Layout方案三：产品提升，密度容积率中和总建筑面积;184671.8㎡容积率：1.187住宅面积：149752.76㎡密度：30.05%平均层数：4.01总户数：1122户五面宽占比：73.44%四面宽占比：17.65%L型叠拼占比：8.91%中叠户型占比：12.30%金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN经济技术指标EconomicAnd

Technical

Indicators199亩地块经济技术指标表(方案三)序号项目名称数量单位备注1一、总土地面积131,997.52㎡㎡合宗考虑，约199亩1.11.2居住用地土地面积131,997.52居住用地容积率（地上）居住用地容积率（地上+地下）二、总建筑面积1.191.402184,671.80156,621.80㎡㎡㎡㎡㎡2.11.地上计容建筑面积地上建筑面积（包括架空层）

156,621.802.1.12.1.21）：容积率建筑面积2）：架空层156,621.800.0002.22.地下建筑面积28,050.00㎡2.2.11）：汽车车库28,050.000.00㎡㎡25㎡/个3）：住宅主楼投影地下建筑面积优先分摊2.2.22.2.3负一层负二层0.000.00㎡㎡3三、可售面积149,852.76㎡总户数住宅建筑面积底层裙房149,752.76100.00㎡㎡1122全一期四、非可售面积（地上计容面积）46,769.04㎡其他配套物业配套6,169.78599.26㎡㎡5五、其他规划指标建筑密度（32%）占地面积5.15.25.330.05%39,670㎡㎡住宅占地面积37,380.00配套公建在住宅投影外占地面积5.42,289.68㎡5.55.6机动车停车数112205.6.15.46.2其中：地上（访客车位额外算）地下1,122注：地下面积应按照当地规定进行测算，应包括车位、人防、设备、配套用房等面积金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN鸟瞰图Aerial

View金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN实体模型图Aerial

View金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN场地高差处理方案Aerial

View场地南北高差30m，如何结合方案平整场地是项目的重点金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN场地高差处理方案Aerial

View原始地形高差图613.00➢

规划道路南北高程高差为20m。➢

场地内部南北高程高差为30m。➢

场地南北向长度为430m。629.27619.35628.59615.13➢

场地南北侧局部平地、中间坡地。626.69621.66613.00623.10场地的南侧与规划道路的高差接近平整最长处长度约为128m,面积约3.0万㎡。620.28613.12620.28中段为坡地，坡度约为8%度，整体长度220m,面积约为9.2万㎡。611.72北侧局部为山顶平地，长度75m,面积约为1.1万㎡。603.93606.52602.50599.50金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN场地高差处理方案Aerial

View场地处理方向方向一：沿着等高线消除场地高差关系方向二：不沿等高线南北向消除场地高差关系优点：沿等高线处理高差整个高差层级与地质地貌结合度高缺点：1.犹豫地形南低北高，主要土方在北侧，沿等高线切北侧场地对建筑排布不利。优点：相对护坡节省成本，有利于建筑排布缺点:

与场地地形地貌结合度降低2.受限于场地的特殊属性，场地土方工程没有减少，护坡长度增加，增加成本。总结：通过与专业的土方设计单位的测算平衡，建议场地的坡度关于以直线型台地消除高差为最优方案金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design场地高差处理方案一均匀做6m的台阶消除高差616.0m624.0m618.0m通过测算场地建筑与周边道路的高差需要联通顺畅，故找坡范围在20-24m之间高差测算需要处理的高差值为24m，均匀的在场地上分台阶处理，每个台阶对应的高差关系为6m，整体从南到北处理掉24m的高差关系。612.0m606.0m599.5m24m16m18m12m6m-0.5m相对标高找坡示意图高差关系台阶太大，不利于场地内部道路系统组织，不合理。金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design场地高差处理方案二均匀做3m的台阶消除高差616.0m621.0m618.0m通过测算场地建筑与周边道路的高差需要联通顺畅，故找坡范围在20-24m之间615.0m612.0m高差测算需要处理的高差值为21m，均匀的在场地上分为4个大台阶处理，再在每个大台阶分裂成两部台阶，每部台阶的高差关系为3m，整体从南到北处理掉21m的高差关系。609.0m606.0m603.0m599.5m21m18m16m15m12m9m6m3m-0.5m相对标高找坡示意图高差关系处理有改善，均质分布不利于产品的排布，不是最优方案。金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design场地高差处理方案三均匀做3m的台阶消除高差616.0m623.6m623.0m622.4m620.8m617.0m通过测算场地建筑与周边道路的高差需要联通顺畅，故找坡范围在20-24m之间高差测算需要处理的高差值为23.6m，均匀的在场地上分为4个大台阶处理，再在每个大台阶分裂成三部台阶，每部台阶的高差关系为0.6/0.6/0.6/3.8m，整体从南到北处理掉23.6m的高差关系。616.4m615.8m612.0m611.4m610.8m610.2m606.4m605.8m605.2m604.6m599.5m23.6m0.6@3m20.8m0.6@3m

17m16m0.6@3m6.4m12m-0.5m相对标高找坡示意图高差关系处理合理，大小台阶结合，小高层处理组团内部，大高层处理组团间高层，最优方案。金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design组团内部高差处理区域组团外部高差处理区域组团间间距较大，场地处理高差为3.8，组团内间距较小，场地处理高差为0.6m，整体顺应等高线排布，最大化的优化场地及成本。金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计组团内部找坡区域组团间找坡区域JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design121北部山顶最高部位的地形处理剖面土方平整高程基本与原始高程相等幼儿园区域地形特殊，此位置高程看似较大，其实土方量不多。2基础回填区域挖方区域1-1剖面图中部坡地位置的剖面，建筑选取场地土方较小区域入手，紧贴原始场地高程，最大量的减少土地开挖，此处为挖方区。基础回填区域挖方区域2-2剖面图原始场地高差线平整场地后高差线金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design4山底平坡谷地区域，此处的原始场地较为平整，利用基础下挖的区域结合处理地下室，整体属于低开挖区域。33挖方区域43-3剖面图场地的纵向剖面，基本高差处理逻辑还是符合原始场地的地形高差走势，山顶做挖方，山底回填，平衡整体场地。挖方区域基础回填区域4-4剖面图金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design5

6场地的纵向剖面，基本高差处理逻辑还是符合原始场地的地形高差走势，山顶做挖方，山底回填，平衡整体场地。挖方区域基础回填区域5

65-5剖面图场地的纵向剖面，基本高差处理逻辑还是符合原始场地的地形高差走势，山顶做挖方，山底回填，平衡整体场地。挖方区域基础回填区域6-6剖面图金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design77北侧利用与道路的高差关系，结合场地找坡，在沿路一侧设置配套用房，配套用房沿路设置两层，层高3.2m，对面为山体公园。7-7剖面图金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design土方挖填方区域场地北部高差大，不利于建筑的排布，需要挖土与周边道路找关系，故挖土多。南部基本为谷底平地，与道路高差一样，需要堆土做地下室及建筑的基础埋深，故需要回填。中部地区坡度在消除最高和最低高差之后，结合现状，仅需要做微地形整改处理即可。挖方区域微平整区域填方区域金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design地库分析出库出入口➢

每个组团内部可以解决组团内部的停车位，停车约为198,解决198户停车➢

每户的入户方式均为公共客梯上地面，从地面院子入户➢

每个组团内部设置一个出入口，每组组团地库通过连通道链接，节省一个出入口金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design组团地库图纸组团链接口出库出入口地库出地面楼梯地库停车区域地库道路地上住宅金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN竖向设计Vertical

Design地库剖面方式一地库剖面方式二总结：1.本项目的地库做法为计容做法，地库顶板高于室外基准地坪1.6m，可以按照剖面二的方式建设，做全明地下室，自然通风，减少设备高度，按此方式地库高低可以节省0.7m，减少通风设备，达到降低成本的目标。2.考虑到本项目的人防问题，按照方式二做，人防需要异地建设，经过征询，人防异地建设费用为1200元/㎡，结合上部地库成本分析，成本也是地与全埋地下方案。金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN规划结构分析Planning

Structure

Analysis公园景观节点公园景观节点三进空间洗礼，层层递进强调十字中轴礼序·讲究庄重典雅仪式感多园组团缔造，丰富多彩公园景观节点营造多个组团花园空间景观活力环，层层串联串联多景观空间节点公园景观节点金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN礼序轴线Axis

Of

Ritual

Preface中心庭院泛会所泛会所喷泉广场中心庭院入口广场礼仪主轴金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN礼序轴线Axis

Of

Ritual

Preface景观礼仪中轴效果展示19M35M30M19M35M景观礼仪中轴:打造富有节奏、韵律、典雅、大气的中式礼序轴线金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN交通分析TrafficAnalysis布置原则：车行道路优先布置于地块外环，尽可能减少对内部动线影响，北侧和东侧为人车混行出入口，南侧为形象出入口PPPPPP图例：小区出入口幼儿园出入口形象出入口地面停车PPP地库出入口规划道路车行流线人行流线金茂·张家口下花园区A1-1、A1-2地块项目概念方案设计JINMAO·

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DESIGN