高层住宅+酒店居住区规划设计方案

长沙融创会展上东区

A22、A31、A35、A36

地块项目方案比选目录CONTENTS010203谈BC觅MA论PR04

PL解05

PL论示FA0607筑DE融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT2+

毗邻江面融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT5URBANCOMMUNIT

Y城市、社区与公园共融的序PARK融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT3视线分析丨VIEW

ANALYSIS150m100m50m东

EAST南

SOUTH西

WEST北

NORTH东

EAST视界的高度决定看世界的角度场地向浏阳河望去，只有一栋

50

米正在修建会议中心对视野有所遮挡，当视线高度达到

75m

左右时视野无遮挡，场地四周现状并无高层建筑，视野良好。融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT54每条伟大的城市河流都孕育过卓越的人文艺术水岸和河岸生活美学打造滨江绿脉生活美学融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT6都市语境国际

+

开放

+

当代

+

商务

+

宜居给我们带来无尽的遐想...城市地标，由点及面，引爆全城City

landmark,

from

point

to

surface,

detonate

the

whole

cityDOCKLANDSLONDONYALE

TOWNVANCOUVERSINGAPThe

Corniche

豪华公寓The

ARC·世博壹华利融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT7都市语境国际

+

开放

+

当代

+

商务

+

宜居给我们带来无尽的遐想...城市地标，由点及面，引爆全城City

landmark,

from

point

to

surface,

detonate

the

whole

city融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT项目愿景丨

DESIGN

VISION我们的愿景是依托“高铁枢纽

+

会展经济

+

滨江绿脉”优势打造公园社区

+PLUS融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT8更大的庭院视野更新的产品体验更独特的"PLUS

"可以是什么？更尊贵的归家体验

更时尚的立面造型

更私属的礼制空间

更细腻的融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT9效果渲染丨RENDERINGS花园+PLUS精致建筑，花园公馆，文脉、自然、建筑三位一体，建筑融于景，并成为和谐的Exquisite

architecture,

Garden

Mansion,

context,

nature

and

architecture

are

three

in

one.

Architecture

is

integrated

into

the

landscape

and

becomes

a

harm融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT10效果渲染丨RENDERINGS公建化

+PLUS温暖阳光，渲染了最和谐的建筑外观与空间的气氛Warm

sunshine,

rendering

the

most

harmonious

architectural

appearance

and

space

atmosphere融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT11效果渲染丨RENDERINGS精致+PLUS一进广亮大门，以高品质住宅回应生活态度Once

entering

Guangliang

gate,

respond

to

life

attitude

with

high

quality

residence融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT12效果渲染丨RENDERINGS礼制空间

+PLUS二进影壁，酒店式入口，归家的极致体验。Two

in

the

movie

wall,

hotel

style

entrance,

the

ultimate

experience

of

returning

home.融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT13效果渲染丨RENDERINGS公园里+PLUS三进庭院，大视野，大间距，打造恬静舒适中央花园融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECTThree

in

courtyard,

large

vision,

large

space,

create

a

peaceful

and

comfortable

Central

Garden14效果渲染丨RENDERINGS归家人性体验

+PLUS四进抄手游廊，通达四方，打造无伞归家空间融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECTFour

in

hand

reading

corridor,

accessible

to

all

directions,

creating

a

home

space

without

umbrella15效果渲染丨

RENDERINGSIP

属性

+PLUS退台山谷，源于曼哈顿河边生活美学融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECTFrom

Manhattan

River

Life

Aesthetics16效果渲染丨RENDERINGSIP属性+PLUS自由通达、且充满人气和活力的设计造就丰富社区融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECTFree,

accessible,

popular

and

dynamic

design

creates

a

rich

community17效果渲染丨RENDERINGS化繁为简

当代笔挺

通过建筑形式的创新

提升建筑周边价值Converting

Complexity

to

Simplicity,Contemporary

Biting

Enhances

the

PeripheralValue

of

Architecture

through

Innovation

ofArchitectural

Form融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT18效果渲染丨RENDERINGS精致笔挺

端庄典雅

当代大气

不失创新Refinement,

elegance,

elegance,

contemporaryatmosphere

and

innovation融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT19效果渲染丨RENDERINGS中轴花园、挺拔建筑有趣公寓构成奢华型舒适社区Central

axis

garden,

tall

and

straight

buildings

and

interesting

apartments

constitute

a

luxurious

and

comfortable

community融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT20效果渲染丨RENDERINGS简洁有力、挺拔英气的体量赋予了新的都市气息融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECTThe

simple,

powerful

and

vigorous

volume

gives

a

new

urban

flavor21效果渲染丨RENDERINGS精致地上大堂，志要高华，趣要淡泊，巧藏于拙，用晦而明融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECTSeven

in

one

on

the

ground

lobby,

ambition

to

be

high,

fun

to

be

indifferent,

clever

hiding

in

clumsiness,

with

obscure

and22效果渲染丨RENDERINGS通过建筑形式的创新

提升建筑周边价值融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECTContemporary

Biting

Enhances

the

Peripheral

Value

of

Architecture

through

Innovation

of

Architectural

Form23鸟瞰图丨RENDERINGS方案一方案二中轴大尺度花园与建筑一同打造公园居住宅Central

axis

large

scale

garden

and

building

together

to

build

Park

House02觅市MARKET融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT25商业市场现状：据湖南世联行市场知识中心统计，2019

年，长沙商业

-

商铺面积库存持续累积，截止

2019

年

12

月，商业商铺库存面积为

611

万㎡，出清周期近

35

年！“供过于求，去化困难”融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT27市场研究丨MARKET

RESEARCH长沙商铺商铺产品严重供过于求，市场遇冷，去化困难，去化周期高达35年！商铺供过于求，成交砍半；市场遇冷，去化困难2019

年累计供应

55

万㎡，同比

+23%，成交

17

万㎡，成交砍半，市场遇冷，去化困难；供销仍旧以社区商业为主，芙蓉万国城

MOMA、佳兆业云顶梅溪湖、保利天禧等项目去化较理想。供过于求商铺库存去化压力大，去化周期长达35年自2018年起，长沙商铺库存面积持续累积，截止到

2019年12月，库存面积为611万㎡，出清周期近36年。2019年长沙各区商铺供销2018.01-2019.12长沙商铺库存面积月度趋势图供过于求库存囤积项目附近雨花区，商铺供求关系最失衡！融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT28公寓市场现状：据湖南世联行市场知识中心统计，2019

年，长沙商业公寓趋势：成为商业重要的去化手段，小面积成主流，大户型产品出现。市场供应量迎来爆发式增长，产品同质化严重。未来强调纯居住属性，拼产品、拼科技、拼服务成为创新趋势。“小面积、低门槛产品成主流”融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT29市场研究丨MARKET

RESEARCH长沙商业公寓公寓产品供过于求，市场竞争激烈，库存激增，去化周期近两年半公寓成交量微涨，2019陷入竞争红海，单项目去化放缓2019年累计供应

231万㎡，同比增加

69%，成交126万㎡，同比增加

10%，供销比从

1.18

攀升至

1.86，剪刀差加大，持续有新项目入市，竞争红海，而成交量与18年基本持平，单项目去化速度放缓。供过于求公寓库存激增，出清周期要近两年半2019年库存面积累积速度加快，增加百万方，截止到2019年12月，库存面积为325万㎡，出清周期为31.5个月。2019年长沙各区商铺供销2018.01-2019.12长沙商业公寓库存面积月度趋势图竞争激烈库存激增项目附近雨花区，公寓市场竞争最激烈！融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT30市场研究丨MARKET

RESEARCH市场总结公寓产品的品质是本项目立足长沙市场的关键因素！普通住宅“稳”字当头，供销平衡；商铺去化困难，商业指标转换为公寓为佳；公寓产品同质化严重，市场竞争加剧，产品创新或将成为关键公寓与住宅价差缩小，低门槛产品为主流拼产品、拼科技、拼服务融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT31商品房市场现状：据湖南世联行市场知识中心统计，2019

年，长沙商品住宅面积段需求：面积

90

㎡以下产品吸引力持续下降，市场占比压至

1

成。面积

120

㎡以上产品成交占比持续上涨，市场占比

5

成，同比提升

9%。“房票紧张，客户趋向一步到位”融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT32市场研究丨MARKET

RESEARCH长沙普通住宅普通住宅产品供销平衡，去化周期1年，其中面积120㎡以上产品吸引力持续上涨长沙普通商品住宅供销比1.07：1.00，市场平衡2019

年累计供应

1077

万㎡，同比

+7%，成交

1004

万㎡，同比增加

1%，市场平稳；受客户亲睐的高性价比项目频频放量，其成交量成

19年成交量主要支柱；芙蓉区供应项目增加，但供应量同比下滑

61%，成交同比下滑39%；自2017年起，库存面积上扬，截止到2019年12月，长沙普通住宅库存面积为1013万㎡，出清周期为1年。供销平衡120㎡以上产品成交占比持续上涨面积90㎡以下产品吸引力持续下降，市场占比被压缩至1成；政策持严之下，可选范围内客户趋向于一步到位，面积

120

㎡以上产品占比

5

成，同比提升9个百分点。120

㎡产品成交占五成2011-2019年长沙商品住宅按面积段成交套数比融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT33？在如此严峻的市场竞争压力之下，如何提高去化量，增加竞争力？Under

such

severe

market

competition

pressure,How

to

improve

the

quantity

of

desaturation

and

increathe

competitiveness?融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT34五大策略DESIGN

STRATEGY公寓、住宅、商业、规划、成本五大设计策略，深度定制长沙专属产品设计APARTMENT,

RESIDENTIAL

AND

COMMERCIAL

DESIGN

STRATEGIES,

IN-DEPTH

CUSTOMIZED

CHANGSHA

EXCLUSIVE

PRODUCT

DESIGN公寓策略

住宅策略

商业策略

规划策略

成本策略HOUSING

STRATEGYAPARTMENT

STRATEGYBUSINESS

STRATEGYBUSINESS

STRATEGY复式创新三梯入户立面公建次小化住宅化社区化

阔绰花园高溢价

中轴礼制高赠送

人车分流高货值低总价高品质快去化极小化MINIMIZATION融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT35市场竞品丨COMPETITOR

PRODUCTS成熟竞品集中市区周边市场尚未成型本案竞品主要集中在浏阳江西侧六公里内公寓、公寓+住宅楼盘信息共20个其中公寓楼盘7个公寓+住宅楼盘13个SITEThe

competing

products

in

this

caseare

collected

，including

20

apartmentsand

apartments

+

residential

buildingswithin

six

kilometers

from

the

west

sideof

Liuyang

RiverIncluding

7

apartments

and

13apartments

+

residential

buildings融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT37市场竞品丨COMPETITOR

PRODUCTS

住宅明昇壹城万科魅力之城明昇壹城金轮星光名座万科魅力之城建筑形式：板楼

塔楼（低，多，小高，高，超高层）

建筑形式：板楼

（低，多，小高，高，超高层）

建筑形式：板楼

塔楼（高层）开发商：湖南湘诚壹佰置地有限公司售价：1.2万元/m²建筑面积：1400000㎡容积率：3.00开发商：长沙明昇发展有限公司售价：1.33万元/m²建筑面积：1200000㎡容积率：3.51开发商：长沙翡翠金轮置业有限公司售价：0.95万元/m²建筑面积：197335㎡容积率：4.50绿地长沙城际空间站恒大国际广场SITE金轮星光名座金晟年华金晟年华恒大国际广场绿地长沙城际建筑形式：板楼

塔楼（高层）开发商：湖南金晟天华实业有限公司售价：0.73万元/m²建筑形式：板楼

塔楼

（高层，超高层）开发商：恒大地产集团长沙公司售价：待定建筑面积：575000㎡容积率：4.76建筑形式：板楼

塔楼（高层，超高层）开发商：长沙翡翠金轮置业有限公司售价：1.2万元/m²建筑面积：103479㎡建筑面积：986962㎡容积率：2.20容积率：4.23融创会展上东区建筑方案比选38RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT市场竞品丨COMPETITOR

PRODUCTS

住宅万科魅力之城明昇壹城住宅80~95m²95~110m²110~125m²125~140m²140m²以上绿地长沙城际空间站2室1厅1卫

77㎡3室2厅2卫

101㎡3室2厅2卫

112㎡4室2厅2卫

126㎡万科魅力之城恒大国际广场主力户型：二居，三居，四居SITE均价：1.2万/m²金轮星光名座3室2厅1卫

93㎡3室2厅2卫

106㎡3室2厅1卫

96㎡3室2厅2卫

102㎡3室2厅1卫

101㎡3室2厅2卫

：113㎡3室2厅2卫

120㎡4室2厅2卫

125㎡3室2厅1卫

109㎡4室2厅2卫

：131㎡4室2厅2卫

：146㎡明昇壹城主力户型：

三居，四居，五居金晟年华均价：1.33万

/m²2室2厅1卫

80㎡2室2厅1卫

80㎡2室2厅1卫

79㎡金轮星光名座主力户型：二居，三居均价：0.95万/m²4室2厅2卫

141㎡万科魅力之城金轮星光名座恒大国际广场明昇壹城金晟年华金晟年华主力户型：

二居，三居，四居均价：0.73万/m²恒大国际广场主力户型：二居，三居均价：待定3室2厅2卫

120㎡4室2厅

2卫

141㎡5室2厅2卫

172㎡绿地长沙国际空间站主力户型：三居，四居均价：1.2万/m²绿地长沙国际空间站融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT39竞品分析丨COMPETITION

ANALYSIS

住宅户型面积段

100-130m²

左右主力户型为

3

居，4

居竞品楼盘多为高层，超高层

T3

较多，T3

的接受程度更高。产品

结构规划

特点排布方式较多以行列式，点式布局，

竞品容积率均较高各竞品楼盘均为中庭景观，产品多元，舒适性高。各竞品楼盘都优先考虑良好的南面朝向都尽可能创造景观空间秩序朝向

景观万科魅力之城明昇壹城金轮星光名座金晟年华恒大国际广场项目名称住宅配置面积（m

2）房型面积（m2）房型面积（m2）房型面积（m2）房型面积（m2）房型面772室1厅1卫3室2厅2卫3室2厅2卫4室2厅2卫983室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅2卫80962室2厅1卫3室2厅1卫2室2厅2卫802室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅2卫792室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅1卫101112126106131146102125141101109120低层

多层

小高层

高层

超高层

低层

多层

小高层

高层

超高层高层高层高层

超高层均价1.2万/㎡中庭无大景观40%3.002T3户，2T4户1.33万/㎡中轴景观0.95万/㎡中轴景观36.72%4.501.1万/㎡中庭大花园24.1%5.65待定中庭大景观32.4%4.761.33万/㎡6.00内部景观绿化率容积率几梯几户溢价点55%3.512T3户，2T4户教育，娱乐资源丰富2T3户2T4户2T3户教育，娱乐资源丰富教育，娱乐资源丰富//融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT40市场竞品丨COMPETITOR

PRODUCTS

公寓明昇壹城万科魅力之城明昇壹城金轮星光名座万科魅力之城建筑形式：板楼

塔楼（低，多，小高，高，超高层）

建筑形式：板楼

（低，多，小高，高，超高层）

建筑形式：板楼

塔楼（高层）开发商：湖南湘诚壹佰置地有限公司售价：1.2万元/m²建筑面积：1400000㎡容积率：3.00开发商：长沙明昇发展有限公司售价：1.33万元/m²建筑面积：1200000㎡容积率：3.51开发商：长沙翡翠金轮置业有限公司售价：0.95万元/m²建筑面积：197335㎡容积率：4.50恒大国际广场SITE金轮星光名座佳兆业云顶都汇碧桂园印象佳兆业云顶都汇恒大国际广场碧桂园印象建筑形式：板楼

塔楼（高层）开发商：湖南永域置业有限公司售价：1.1万元/m²建筑面积：284000㎡容积率：5.65建筑形式：板楼

塔楼

（高层，超高层）开发商：恒大地产集团长沙公司售价：待定建筑面积：575000㎡容积率：4.76建筑形式：塔楼（高层，超高层）开发商：湖南鸿桂房地产开发有限公司售价：1.3万元/m²建筑面积：193800㎡容积率：6.00融创会展上东区建筑方案比选41RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT市场竞品丨COMPETITOR

PRODUCTS

公寓万科魅力之城明昇壹城公寓25~40m²40~55m²55~70m²70~85m²85m²以上1室1厅1卫

39㎡万科魅力之城恒大国际广场主力户型：

一居SITE均价：1.2万/m²金轮星光名座1室1厅1卫

40㎡1室2厅1卫

47㎡3室2厅2卫

：55㎡佳兆业云顶都汇明昇壹城主力户型：

一居，二居，三居碧桂园印象均价：1.33万

/m²1室1厅1卫

38㎡1室1厅1卫

32㎡1室1厅1卫

34㎡2室2厅1卫

60㎡金轮星光名座主力户型：一居，二居均价：0.95万/m²2室1厅1卫

41㎡万科魅力之城金轮星光名座恒大国际广场明昇壹城佳兆业云顶都汇主力户型：

一居，二居均价：1.1万/m²1室1厅1卫

45㎡2室2厅1卫

67㎡2室2厅1卫

87㎡恒大国际广场佳兆业云顶都汇碧桂园印象主力户型：二居，三居均价：待定1室1厅1卫

31㎡2室1厅1卫

62㎡2室2厅

1卫

75㎡碧桂园印象主力户型：一居，二居均价：1.3万/m²融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT42竞品分析丨COMPETITION

ANALYSIS

公寓户型面积段

33-65㎡左右主力户型为

1

居，2

居竞品楼盘多为高层，超高层，平层公寓较多，也有部分

LOFT公寓。产品

结构规划

特点排布方式较多以行列式，点式布局，

竞品容积率均较高各竞品楼盘均为中庭景观，产品多元，舒适性高。各竞品楼盘都拥有良好的周边的资源配套都尽可能创造商业氛围，商务办公教育娱乐资源丰富资源

配套万科魅力之城明昇壹城金轮星光名座佳兆业云顶都汇恒大国际广场项目名称公寓配置面积（m

2）39房型1室1厅1卫面积（m2）房型面积（m2）房型1室1厅1卫2室2厅1卫面积（m2）房型1室1厅1卫2室1厅1卫面积（m2）房型面4047551室1厅1卫1室2厅1卫3室2厅2卫38603241344567871室1厅1卫1室1厅1卫1室1厅1卫2室2厅1卫低层

多层

小高层

高层

超高层

低层

多层

小高层

高层

超高层高层高层高层

超高层均价内部景观绿化率容积率特点1.2万/㎡中庭无大景观40%1.45万/㎡中庭大花园55%0.95万/㎡中轴景观36.72%4.501.1万/㎡中庭大花园24.1%待定中庭大花园32.4%1.33万/㎡3.003.515.654.766.00平层公寓教育，娱乐资源丰富平层公寓，LOFT教育，娱乐资源丰富平层公寓平层公寓，LOFT商务氛围活跃平层公寓,公寓住宅化教育，娱乐资源丰富溢价点/融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT4303论地BASE融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT44基地区位丨BASE

LOCATION长沙绕城高速“一主两副六组团”湖南金融中心Hunan

Financial

Center马栏山视频文创产业园Malan

mountain

CreativeIndustrial

Park高铁枢纽+会展经济“双引擎"梅溪湖副中心城市主中心Meixi

Lake

Sub

CenterMain

City

Center作为东部板块核心的高铁会展新城，是未来人口增量的主要集聚地，未来城市新功能的核心载体，未来城市经济新的增长极。SITE高铁会展板块岳麓山国家大学科技城High

speed

rail

Exhibition

AreaYuelushan

NationalUniversity

Science

andTechnology

City黄兴HuangxingAs

the

core

of

the

eastern

plate,the

high-speed

rail

exhibition

new

cityis

the

main

gathering

place

of

futurepopulation

increase,南部新城Southern

New

Townthe

core

carrier

of

new

urban

functions

andthe

new

growth

pole

of

urban

economy

inthe

future.中国,湖南省CHINA,HUNA融创会展上东区建筑方案比选45RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT周边交通丨PERIPHERAL

TRAFFIC紧临长沙南站交通可达性极高长沙汽车北站“区域交通核心地段"长沙汽车西站长沙汽车东站项目基地位于长沙会展片区，高铁新城经济区的辐射区域交通可达性强长沙火车站Changsha

railway

stationSITE距高铁南站仅1.9km；距长沙火车站8.1km；距长沙汽车东站4.4km；距黄花国际机场14.4KM长沙高铁南站Changsha

south

high

speed

railway

stationThe

project

base

is

located

in

Changshaexhibition

area,

radiated

by

high-speedrail

New

Town

Economic

Zone,

with

strongregional

traffic

accessibility5KM长沙汽车南站It

is

only

1.9km

away

from

South

highspeed

railway

station，

8.1km

away

fromChangsha

railway

station，4.4km

fromChangsha

east

bus

station

and

14.4kmfrom

Huanghua

International

Airport10KM15KM融创会展上东区建筑方案比选46RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT周边交通丨PERIPHERAL

TRAFFIC毗邻两条地铁线人民东路站跨区域交通便捷“交通可达性强"长沙大道站栗塘站周边临近地铁2，4号线距离光达站仅500M；距离高铁长沙南站仅1.5KM乘机场磁浮快线，地铁四号线山湾公园站半小时内可到达机场SITE平阳站距京港澳高速出入口3.5KM，可快速到达黄花国际机场光达站长沙南站杜花路站Approach

Metro

Line

2

and

line

4500m

from

Guangda

station

and

1.5kmfrom

Changsha

south

high

speed

railwaystation杜家坪站Get

to

the

airport

within

half

an

hour

byairport

maglev

Express3.5km

from

the

entrance

and

exit

of

BeijingHong

Kong

Macao

expressway,

and

it

canreach

Huanghua

International

Airportquickly融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT47周边配套丨SURROUNDING

LANDSCAPE临河览景坐拥湖山“景观资源丰富"自然生态风景，宜居宜住项目西侧1KM

是魅力公园文化雕塑公园（规划）河间岛沙湾公园浏阳河及河间岛，周边有魅力中央公园、长沙沙湾公园、社区运动公园（规划）SITE边山森林公园等公共绿地亲子活力公园（规划）Natural

ecological

landscape,1km

to

the

west

of

the

project

is

LiuyangRiver

and

Hejian

Island,

surrounded

byCharming

Central

Park，Changsha

ShawanPark,

Bianshan

Forest

Park

and

other

urbangreen

spaces.边山森林公园融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT48周边交通丨PERIPHERAL

TRAFFIC湖南农业大学未来商圈潜力巨大湖南农业大学医院规划国际会展中心，配套逐步健全托溪小学平阳商业广场魅力之城小学项目周边大型商业、湘娃幼儿园保利MALL恒大国际广场教育资源及医疗资源配套建设中基地临近长沙国际会展中心，发展潜力巨大，亟待产业升级启新小学湖南省体育中心小学规划用地高塘坪SITE小学规划用地长沙国际会议中心（在建）商业办公用地（规划）武广新城Large

commercial,

educational

and

medicalresources

are

few,

and

the

existingresources

are

low

level.长沙国际会展中心（在建）湖南省职业体育学院南雅中学The

base

is

close

to

Changsha

InternationalConvention

and

Exhibition

Center,

which

hasgreat

development

potential

and

needs

tobe

upgraded达多多幼儿园医院规划用地武广新都谷医堂中医馆黎郡小学雨花中学融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT49长沙市第二社会福利院场地解读丨

SITE

ANALYSIS居住价值分析（1

＞

2

＞

3

＞

4）商业价值分析A22A221A31A36A311A3532A35A36居住价值高居住价值中居住价值低商业价值高商业价值中商业价值低A22、A31、A35、A36

地块三周临路，易于打造沿街商业。A22

地块用地方正，长宽比适宜，易于营造居住氛围，有较不错的居住品质。金桂路与上湾西路为城市主干道，较难形成商业氛围。金桂路与上湾西路一侧商业价值较低，庭院内部商业价值最低。A31

地块用地大，有条件作出南北双庭院，提升居住品质。因此该地块居住品质为最高。A36

地块长宽比适宜，可以设置独立的居住组团，但东侧有噪音影响，且内庭院较小。A35

地块虽然为商住地块，居住价值低，但观景价值高，居住品质尚佳。沿光达路一侧位于规划城市服务轴线上，且易与西侧地块形成底商互动，商业价值最高。融创会展上东区建筑方案比选50RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECTSWOT

分析丨SWOT

ANALYSIS优势

STRENGTH劣势

Weakn位于长沙东部高铁新城，受新城建设辐射带动距地铁二、四号线换乘站光达站500米距长沙南高铁站2千米周边建设未落地，片区配套资源尚未居住、商业氛围较弱对内、对外交通便利西临浏阳江，高处尽览江面风光坐拥阔绰江景视野机遇

Opportunity挑战

Threa未来商业融入，吸引周边客群毗邻会展，地块居住、商业热度高周边片区资源有限，短期观望客群浏阳河西侧成熟竞品多，产品竞争新城建设需要周期，地块热度有待周边居住片区尚未成型，基地可力争片区居住标杆起点融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT5104解意PLANNING

ANALYSIS融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT52基地现状PLANNING

CONDITIONS周边设施待完善国展路、金桂路已开通，上湾西路高架桥建造中，其余道路待开通。光达路Surrounding

facilities

to

be

improvedGuozhan

road

and

Jingui

road

have

beenopened.

The

viaduct

of

Shangwan

West

Roadis

under

construction,

and

other

roads

are

tobe

opened.融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT53用地指标丨LAND

INDEXN地块指标用地面积容积率绿地率建筑密度商住比用地性质居住数值23728.31㎡4.5034%30%N08-A2240%：60%商住用地120m限高非居住用地面积容积率绿地率建筑密度商住比用地性质居住180m26687.54㎡4.50A2234%30%N08-A31N08-A35N08-A3640%：60%商住用地120m限高非居住用地面积容积率绿地率建筑密度商住比用地性质限高150m14183.67㎡3.5030%A3135%100%商业用地75m用地面积容积率绿地率建筑密度商住比用地性质居住23537.66㎡4.5034%30%40%：60%商住用地120mA35

A36限高非居住150m酒店公寓：以小面积段为主，配置高溢价产品，提高得房率，增强类住属性高层住宅：以首置和首置改为主业态产品梯户比户型

(

㎡

)功能配比户型参考1053*2*23*2*250%标准化A22/A31高层2T4H115-12030%

区域创新产品130-1353+1*2*2

20%

区域创新产品3.1m

平层//30-45（主力

30）35-55（主力

35）//30%70%//公寓融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT4.5mloft55建筑退线丨

BUILDING

CONTROL

LINE1.

建筑退距按地区分类控制。项目用地退距分析3.1.2

建筑间距控制分为主城区与主城区其它以外的城区。主城间距区：东二环（东）、南二环（南）、湘江（西）、浏阳河（北）合围区域。其他间距区：主城间距区以外区域依据项目位置，及以往经验，该项目大可能按其他间距区退距超高层建筑退线高层建筑退线低多层建筑退线用地红线项目地块北面、南面按主要朝向退线项目临近城市道路宽度大于

46

米道路：金桂路、上湾西路。项目临近城市道路宽度没有大于

26

米小于

46

米的道路。项目临近城市道路宽度小于

26

米道路：光达路、太平北路、学院西路。注意：商业建筑需在建筑退距的基础上加退

4

米。融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT56建筑面宽丨NORMATIVE

INTERPERTATION沿街商业面宽总和因道路宽度不一样而不同沿街商业面宽总和分析项目用地含有三块商住混合用地，临道路商业面宽总和需按照

2018

长沙市城市规划管理技术规定

3.5.10.1

条控制。项目临近城市道路宽度大于

46

米道路：金桂路、上湾西路。项目临近城市道路宽度没有大于

26

米小于

46

米的道路。项目临近城市道路宽度小于

26

米道路：。光达路、太平北路、学院西路。沿街道路商业面宽总和控制表商业面宽总和限制长度（小于）43.85地块道路道路宽度(M)沿路长度(M)比例金桂路光达路49.520146.15145.730%50%30%50%30%50%30%50%30%50%50%50%72.8551.7384.7138.4890.9952.2452.7840.7067.8791.8192.96A22上湾西路后塘路48172.43169.41128.27181.97174.12105.56135.68135.73183.62185.9120金桂路49.520光达路A31A36上湾西路学院西路金桂路482048光达路20学院西路太平北路2020融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT57建筑面宽丨NORMATIVE

INTERPERTATION阳台面积≤

50

米的居住建筑＞

50

米的居住建筑居住建筑L

≤

70mL

≤

70mS2S1≤

50

米的非居住建筑＞

50

米的非居住建筑非居L

≤

70mL

≤

60mS3S2

S3Sn阳台面积总和不得大于套内除阳台面积的

10%阳台面积总和不得大于本层建筑面积的

2%建筑电梯（S2+S3+....+Sn）/2

≤

0.1S1（S2+S3+....+Sn）/2

≤

0.02(S1+S2+....+Sn)凹阳台≤

12

层的高层住宅＞

50

米的非居住建筑S2S1S2S1电梯数≥

2

台，一台电梯服务≤

60

户电梯数≥

4

台S3S3因规范未明确表示凹阳台计全面积，以及实际项目报建经验，默认凹阳台与凸阳台一样为半面积计算。融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT58建筑间距丨NORMATIVE

INTERPERTATION建筑平行布置时建筑山墙间距高层住宅L

≥

14m高层商业建筑南北向间距高层住宅高层H2H2南北向间距L

≥

29+0.1HL

≥

29+0.1HL

≥

20mL

≥

10m高层住宅高层住宅高层商H1=100m,L

≥

39mH1=100m,L

≥

39m高层住宅高层住宅H1H2H1H2低多层商住宅低多层商业建筑南北向间距南北向间距当建筑山墙宽度大于

18M

时不能以山墙间距控制，应以垂直间距控制建筑间距L

≥（29+0.1H）/2+1.2H/2L

≥

1.2H，且≥

10mH1=100m,H2=9m，L

≥

24.9mH1=9m,L

≥

10.8mL

≥

0.7(29+0.1H）高层商业建筑高层板式住高层住宅低多层商业建筑H1H2H1H2H1H2H1=100m,L

≥

27.3m高层商业建筑南北向间距高层商业建筑L

≥

0.7(29+0.1H）高层住宅高层板式住高层商业建南北向间距H1H2H1=100m,L

≥

27.3mL

≥

1.1H，且≥

12mL

≥

0.8(29+0.1H)H1=100m,L

≥

31.2mH1=9m,L

≥

12mL

≥

0.6(29+0.1H）高层商业建筑高层商业建筑低多层商业建筑H1H1H1H2融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECTH1=100m,L

≥

23.4m59广场设计丨

SQUARE

DESIGN场地竖向设计交通流量较大的公共建筑，城市重要景观节点及特殊地段需要在主干道或道路交叉口设置广场根据长沙市城市规划管理技术规定

3.6.1.2

条地下室，半地下室顶板标高高出临近道路不大于

0.3

米的建筑空间计入地下层，不计密度。因此建议将地库抬高以减少地块开挖土方量。不抬高地库

:场地覆土负一层地库地块单独配置广场：不抬高地库，场地标高与市政道路标高相差不多，土方量较大。地块用地面积配置比例需配置广场面积A22A31A36A35共计23728.3126687.5423537.6614183.6788137.186%6%6%8%1423.701601.251412.261134.695571.90抬高地库：广场面积总和

=5571.90场地覆土负一层地库综合配置广场：项目用地面积共计

88137.18

㎡，配置比例为

4%广场面积总和

=(S

+SA22+SA22+S

)*4%=88137.18*4%=3525.48A22A22通过计算，可以得出结论：综合配置广场面积小于单独配置广场面积。根据长沙实际项目情况，项目包含多个地块的可以综合配置广场，减少需配置广场的面积，因此建议广场面积综合配置抬高地库，场地标高会高于市政道路

0-1.8

米，有利于减少土方成本。融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT60限制条件丨

RESTRICTIVE

CONDITIONN加油站高架桥高架桥：地块

A31

内有高架桥穿过，需进行

25M

建筑退线，且对两侧住宅有视觉和噪音影响。幼儿园幼儿园幼儿园A22加油站：住宅地块

A22

北侧为二级加油站规划用地，需进行

12M

建筑退线。且将对住宅品质有一定影响。小学A31A36变电站变电站：商业地块

A31

东南侧为变电站规划用地，需进行

12M

建筑退线，对商业、公寓有辐射影响。A35幼儿园：金桂路与上湾西路交叉口东北角有幼儿园，在满足日照前提下，对地块

A31

的规划有一定影响。融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT6105论策PLANNING

DEDUCTION融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT65项目难点1

公寓住宅

4:6，如何合理布局公寓与住宅？2

项目东侧及北侧已成型，如何规避本案对周边的日照影响？3

道路红线宽度小于

26

米，商业面宽占用地红线临路总长度的

50%；道度大于

26

米，商业面宽占用地红线临路总长度的

30%，如何充分利用规范合理布局商业，形成完整界面？4

公寓占比较大，如何创造溢价，提升项目去化率？5

住宅如何突破市场常规产品，增加溢价空间？6

地块

A22

与

A31

之间有高架桥，A31

地块东南侧有配电站，如何规避不利因素7

住宅地块整体尺度相对较小，如何打造中央大景观高端盘？融创会展上东区建筑方案比选66RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT？在限制条件众多的情况下，如何实现多地块联动，打造领航居住理想的高端大盘？融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT67多维度打造领航住区规划配套

产品

立面

景观

成本人性服务

居家归属创新产品

依地铸就极简奢华

品质立面生态社区

全龄场所领航品质

城市花园融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT68设计思考丨DESIGN

THINKING商业产品选择COMMERCIAL

PRODUCT

SELECTION商业产品去化速度：商业产品销售均价：公寓公寓2.5年14000元/㎡20000

元

/

㎡2F商铺1F商铺2F商铺1F商铺35年去化速度：公寓＞＞一层商铺＞二层商铺销售均价：一层商铺＞二层商铺＞公寓商业产品公寓指标最大化，利于商业产品快销售高周融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT69设计思考丨DESIGN

THINKING公寓选址APARTMENT

LOCATIONA22地块：NA.优点：临城市主干道，昭示性强，利于打造连续的城市界面。C规划绿地B.优点：临城市次干道，昭示性较好。缺点：占据西侧规划绿地的观景视野，且住宅紧邻城市主干道，影响住宅品质。ABC.缺点：占据西侧规划绿地的观景视野，远离城市主干道，昭示性差。A是公寓选址的最佳位置CA31地块：AA.优点：临城市主干道，昭示性强，利于打造连续的城太平小学市界面。变电站B.优点：利于住宅组团布置。BC.缺点：不利于住宅组团布置，后期管理成本较高。A、B均是公寓选址的最佳位置CAA36地块：规划绿地BA.优点：临城市主干道，昭示性强，利于打造连续的城市界面。B.优点：临城市次干道，昭示性较好；缺点：住宅紧邻城市主干道，噪音影响住宅品质。C.缺点：不利于住宅组团布置，后期管理成本较高。A是公寓选址的最佳位置长沙国际会议中心规划商业用地规划商业用地公寓落位于金桂路西侧最佳，利于打造连续城市界面融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT70设计思考丨DESIGN

THINKING公寓强排理论推导THE

STRONG

LINE

OF

REASONING指标计算（以A31地块为例）公寓落位（两栋公寓）公寓落位（一栋公寓）用地指标总建面：14.6万㎡公寓公寓商住比4：6扣除配套与底商公寓指标住宅公寓公寓总面积：47300㎡限高100m层高3.6m住宅住宅公寓规划形态可能性公寓一栋公寓住宅标准层1752㎡两栋公寓标准层876㎡融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT71设计思考丨DESIGN

THINKING商业选址COMMERCE

LOCATIONN规划绿地太平小学变电站上位规划沿光达路轴线为城市功能服务轴，未来城市服务功能将聚集于光达路两侧。南侧为规划商业用地，沿光达路布置本案商业为最佳选择。规划绿地长沙国际会议中心规划商业用地规划商业用地商业落位于光达路两侧，借力城市功能服务轴融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT72规划生成丨DESIGN

DEVELOPMENT强排穷举，货值PKEXHAUSTIVE

PLANNINGT2+T3T2+T3T2+T3T4T4住

宅公

寓住

宅公

寓住

宅公

寓住

宅公

寓住

宅公

寓·

完整中央大花园·

完整中央大花园·

楼栋数多，中央庭院空间局促·

楼栋数多，中央庭院空间局促。·

全点式排布，透空感强，空间舒适·

住宅公寓分区明确，便于管理·

A36

地块公寓遮挡北侧住宅的风险大。·

功能分区明确，空间秩序感强·

L型公寓封堵城市界面，后期管理不便单价建筑总面积197482.12107543.1661938.8211206.8货值单价建筑总面积197536.3256260货值单价建筑总面积197582.1297524.1671943.7311316.8货值单价建筑总面积197602.5162826.6货值单价建筑总面积197412.5155723.06111766.7213296.8货值高层公寓（平层）公寓（LOFT）商业92001,816,835,504.001,236,746,340.00774,235,250.00224,136,000.004,051,953,094.00高层公寓（平层）公寓（LOFT）商业92001,817,334,144.00646,990,000.001,358,912,500.00327,356,200.004,150,592,844.00高层公寓（平层）公寓（LOFT）商业92001,817,755,504.001,121,527,840.00899,296,625.00226,336,000.004,064,915,969.00高层公寓（平层）公寓（LOFT）商业92001,817,943,092.00722,505,900.001,334,584,000.00219,859,600.004,094,892,592.00高层公寓（平层）公寓（LOFT）商业92001,816,195,092.00640,815,190.001,397,084,000.00265,936,000.004,120,030,282.00115001250020000115001250020000115001250020000115001250020000115001250020000108713106766.7210992.98378188.8116367.81378877.13合计378170.9合计合计378366.81合计合计378199.09×√××融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT73规划生成

PLAN

DEDUCTION中轴礼制打造城市景观绿轴构筑地块景观大中庭融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT74规划生成

PLAN

DEDUCTION活力街区引入城市活力商业街迎合城市功能服务轴融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT75最终方案规划生成

PLAN

DEDUCTION核心花园

南北连接

品质社区景观一体

品质

T4

观景公寓规划方案一规划方案二四联地块，多重核心，中央景观最大化南北轴线，一整大盘超高层公寓，俯瞰城市生活独栋住宅，轻享卓越生活品质核心大景观，凝聚客户归属感社区入口，城市会客厅礼制院落，给顾客提供优越社区品质融创会展上东区建筑方案比选RONGCHUANG

ARCHITECTURALDESIGROJECT76规划总图丨

MASTER

PLAN规划方案一四地块方案总指标表项目用地面积总建筑面积计容建筑面积单位㎡㎡㎡㎡数据备注132.21亩88137.18464732.68382433.57197326.32高层住宅总建筑面积20万平方米5‰，超出部分3‰物业管理用房㎡2328.00沿街商铺㎡㎡㎡㎡16367.811051.6856260.00108713.00其中避难层计容部分公寓式酒店（平层）公寓式酒店（LOFT）垃圾站公厕㎡㎡155.50231.26其中地上不计容建筑面积㎡㎡㎡5453.001472.003981.00社区服务用房其中避难层不计容部分地下室㎡㎡76846.1123273.1954863.11应建人防面积地上总建筑面积*6%住宅户数*1.5*3.2+非住宅面积*6%*0.5其中必建人防面积非人防车库建筑密度绿地率容积率住宅总户数住宅总人数停车位㎡14862.25㎡%%——户人个个个个61983.8621.23%34%4.3415975110255335821963913.2人/户地面停车位地下停车位人防车位非人防车位其中地下停车位人防38㎡/辆个1804规划总图丨

MASTER

PLANA22地块方案指标表A31地块方案指标表项目单位㎡数据备注项目单位数据备注规划方案一分地块指标用地面积总建筑面积23728.31130532.91106777.4035.59亩用地面积总建筑面积㎡㎡㎡26687.54146693.96120093.9340.03

亩㎡计容建筑面积㎡计容建筑面积高层住宅高层住宅

㎡㎡633737719.

2.

484

㎡㎡721914875.

5.

376物业管理用房沿街商铺㎡587.00总建筑面积20万平方米5‰，超出部分3‰物业管理用房沿街商铺㎡761.00总建筑面积20万平方米5‰，超出部分3‰避难层计容部分㎡㎡㎡㎡㎡539.6811520.0026880.0050.00避难层计容部分㎡㎡㎡㎡㎡0.0033400.0011690.0060.00其中其中公寓式酒店（3m平层）公寓式酒店（4.5mLOFT）垃圾站公寓式酒店（3M）公寓式酒店（LOFT4.5M）垃圾站公厕50.00公厕50.00其中其中地上不计容建筑面积㎡㎡1973.000.00地上不计容建筑面积㎡㎡1472.000.00架空层架空层社区服务用房㎡㎡㎡㎡0.00社区服务用房㎡㎡㎡㎡1472.000.00其中其中避难层不计容部分1973.0021782.516525.02避难层不计容部分地下室20