西安高层居住区规划设计方案

西安云玺领峯项目规划设计方案评审会投资决策会规划方案内审会在2020.6.8召开规划方案内审会01032020.4.13投资决策评审会通过23天33天决议：总部营销及设计中心与城市公司需要重新对于本项目市场情况深入分析、车位收入重新计算、竞争对手进行持续跟踪02产品定位会2020.5.6日产品定位会通过决议：1、项目定位：西安TOP级板块-西部硅谷新派大境阔居豪宅；2、户型配比：143㎡三室占比45%，168㎡四室占比45%，185㎡四室占比10%；；3、产品策略：本案主打大平层产品形态及健康价值+智能化。事项跟踪项目操盘思路策划会会议决议事项跟踪表序号会议决议事项计划完成时间责任部门完成情况进度说明（未到期事项进度及已完成事项结果）1推货批次需再一次深化，提升产品溢价5月30日营销已完成2整体营销策略需加强，提升圈层营销5月30日5月30日营销营销已完成已完成对比定位会，整体售价提升，去化周期短，比较激进，需夯实；34销售节点，活动铺排不清晰，客户挖掘深度不够整体产品亮点，定位不够突出，需深化5月30日5月30日营销营销已完成已完成567891011指标对比投决会版

定位会版

方案会版投决会版（㎡）定位会版（㎡）方案会版（㎡）差值（方案会版-定位会版）西安云玺领峯项目备注总用地面积总建筑面积35800.00140490.00100240.0035800.00140490.00100240.0035751.30143822.64100103.64-48.703332.64-136.36用地面积减少48.70m2总建面增加3439.37m2（未包含架空层及非机动车库）地上建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积100240.00100240.0095934.00100103.6495630.94-136.36计入面积减少136.36m295934.0013542.00-303.060.00减少洋房小高层中高层高层10426.184662.7966151.979593.004797.003206.001266.700.0010426.18-8150.21-2579.030.00增加7-9层小高层减少8150.21m2减少2579.03m2商品房廉租房23230.0044772.009593.004797.003206.001100.000.0012813.0068731.009593.004797.003206.001100.000.00其中政府回购免费配建0.00商业配套用房其他0.00无变化166.700.00配套增加166.70m2（增加消防控制室，物业面积增加）地下建筑面积普通地下室面积40250.004056.003651.602447.3030095.103540250.001866.003685.60955.3043719.003469.00-1866.00-817.812088.334064.481.5地下面积增加3293.13m2(未包含非机动车库)减少人防地下室人防区车库面积普通车库面积2867.793043.6337807.5836.5增加其中减少33743.1035增加增加单车位指标可售比67.15%10942.784.81%67.15%11397.764.83%65.39%13793.455.65%-1.77%2395.680.82%可售比降低1.77%增加净利润（万元）销售净利率增加核心指标分项信息项目名称西安云玺领峯项目分项信息项目名称西安云玺领峯项目分项信息项目名称西安云玺领峯项目分级分档A级人车分流形式人车分流洋房：0.19

；小高0.18

；高层：0.17窗地比招商臻观府、天地源项目非人防地库对标细项地段3.8米3.8米层高(米)地下室层高门窗材质阳台门断桥铝合金人防地库层西安高新板块门窗栏杆高(米)断桥铝合金玻璃门地下室是否含储藏室售卖，产软件新城、高新及部分大城南区域的高支付力客群,此类客群注重生活品质及产品力。无地下储藏室权情况地库阳台栏杆材质

金属扶手+玻璃栏板地库排布柱网形式及结构形式覆土梁板结构客群概况1.5米护窗栏杆材质连廊栏杆材质方矩管无50mm厚C25细石混凝土找平

，

1.5mm厚环氧砂浆地坪（哑光面）高层2.5万元/

；中高㎡㎡车库地面详细做法售价层2.6万元/

；洋房3万元/

；㎡外立面百叶材质铝合金百叶现代简约真石漆石材毛坯或精装精装门禁系统wifi覆盖报警系统（入侵报警系统（园区、户内）、漏水报警系统、

园区入侵报警系统、燃气泄露报警器、高温报警器、

燃气泄露报警器烟雾报警器）有建筑风格大面材料基座材质门头材质线条材质社区wifi覆盖143、168：2000/平198：3000元/平全精装交房标准可售比65.39%综合单位车位平均占车库面积外墙36.5（平米/车位）可售比户型石材一键断电紧急求助按钮电梯楼层控制招梯功能有有有有科技类地上车位占比非机动车车位设置143平大高户型5%地下夹层70.85%72.42%75.24%74.2%铝板建筑屋面面层做

非上人平屋面（正置屋面法式屋面）得房率（此处为代表户型，实际以具体楼型为准）168平大高户型195平大高户型168平小高户型195平洋房户型智能家居系统（灯光、窗帘控制等）有地下至地上三层楼梯面层做法智能信报箱信报箱智能能快递柜、自助售卖机等装修封闭楼梯间水泥砂浆赶光压实其他园区增值配套（硬件）80.761234项目简要概况产品定位简介报建沟通情况规划设计方案7

健康科技住宅设施8

市政条件分析目

录9示范区设计财务成本测算风险提示101156竞品和差异化景观精装策划PA

RT

1项目简要概况

城市区位

周边情况

规划条件

优劣分析城市区位交通情况：地块东侧规划云水三路，南侧规划天谷三路，西侧规划地铁12号线、规划云水四路，北侧现状高新第十九小学、规划天谷二路，区域交通规划十分便捷。基地位于西安高新区西安高新区已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口，成为我国发展高新技术产业的重要基地。

距离西三环800米。

区域道路系统完善，交通便利。住宅54亩容积率≤2.8SITESITE现场周边情况地块情况：地块四至：东至：云水三路；西至：云水四路；南至：天谷三路；北至：高新第十九小学。内部现状：目前地块为净地，无地上建筑物。地铁3号线（二期）配套情况：核心教育资源，小学—初中年龄段教育体系（高新第十九小学、高新第四初级中学），紧邻海康威视研发基地。SITE海康威视研发基地高新第十九小学

区域现阶段优质学区教育资源完善，同时依据政府规划，未来几年发展潜力具大。

区域周边路网通达，未来地块南侧规划有王府井商业街区。主要规划条件规划条件：高新第19小学用地面积：35752.4平方米用地性质：二类居住用地容积率：2.81-6层退线7-9层退线10-18层退线19层以上退线用地红线建筑密度：20%绿地率：35%SITE计容建筑面积：100106.72平方米配套要求：商业服务3206㎡；物业用房：200㎡；社区务站600㎡；卫生服务站200㎡；公厕50㎡；变电室50㎡建筑高度：≤80米S=35752.4㎡项目优势：交通便利；紧邻商业、教育配套项目劣势：周边建设相对滞后；周边道路尚未完善地块价值分析居住价值分析商业价值分析最高较高一般最高较高一般PA

RT

2产品定位简介

项目整体定位

项目产品组织

项目产品建议项目整体定位愿景：酒店化与定制化的配套服务，奢享性的空间尺度规划层面产品层面KEY

WORDSKEY

WORDS尊贵感奢享感舒心归家内向型花园仪式感营造尊贵典雅高端享受酒店式管理户配指标对比定位会版城市公司重新签字版内审会版产品面积套型总面积序号高层套数22122113套数比42.83%42.83%2.52%2.52%9.30%面积比产品户数占比产品户数占比面积比14316814316818538.76%

3160345.53%

3712814318637.50%14318237.30%31.60%16819520610449641.53%20.97%100.00%168195合计19810848840.57%22.13%100.00%41.98%26.42%100%2.28%2.68%185921848770中高134810.75%516

100.00%

100.00%

81544根据城市公司开会沟通会议纪要，重新确认户配项目产品建议

产品建议：户型建议立面及建筑建议园林建议

电梯独立入户；外立面采用现代简约建筑风格，公建化立面，定义现代轻奢品质生活；立面材料主要运用石材、铝板、超白玻。营造高级住宅氛围。

酒店化精品社区，加强安全管理，营造高级入户体验

洋房产品做到南向四开间；

户型设计实现赠送率最大化，增加产品价值力；

提升户型得房率；打造集中中轴景观带，形成景观冲击；

园区内可利用楼座间组团空间打造全龄健身设备及邻里交互中心，增强邻里互动。PA

RT

3报建沟通情况总图布局、立面造型、配套设置以及消防相关要求均跟相关政府部门沟通无异议。高新54亩地块项目规划沟通反馈123初步沟通规划局同意本地块风貌为现代风格。初步沟通规划局同意本项目目前总图形态。全区采用公建化立面形象。4地下室不得设储藏间，如设置需要同时配建储藏间车位。5678环网室需设置在地上。需满足《城市居住区规划设计标准》相关规定。住房保障处同意总图上公租房位置，公租房与，要求公租房户均为75㎡，保证客厅、卧室分别都有独立采光。集团营销坚持做阳台，后跟城市公司拉通，做调研，不做客厅阳台，只做功能性阳台。PA

RT

4规划设计方案

设计理念

效果展示

产品推导

总平面指标

户型设计

立面设计

地库设计PART1

设计理念设计理念设计理念设计理念PART2

效果展示效果展示-鸟瞰图效果展示-沿街透视图效果展示-沿街透视图效果展示-单体效果图PART3

规划推导1.本案痛点2.本案推导3.多方案对比规划推导-用地条件规划条件：用地面积：35751.30平方米（53.63亩）容积率：2.8小学用地建筑密度：≤20%60m绿地率：≥35%住宅用地住宅用地停车指标：机动车：245m用地红线普通住宅：

≥1.2辆/100㎡非普通住宅（＞144㎡）：

≥1.3辆/100㎡商业服务设施：≥

1.3辆/100㎡租赁型保障房：≥

0.8辆/100㎡非机动车：GX3-35-19地块项目基地PROJECT

SITE1-6层退线7-9层退线145m基地面积：35751.30㎡容积率：2.8建筑密度：≤20%绿化率：≥35%建筑限高：80m普通住宅:≥

1.0辆/100㎡非普通住宅（＞144㎡）：

≥0.4辆/100㎡)商业服务设施：≥

3.0辆/100㎡租赁型保障房:≥

2辆/户10-18层退线19层以上退线60m其他配建设施：≥

2.5辆/100㎡配套要求：1.公共管理与服务设施2.市政公用设施3.商业服务设施40m周边用地情况：南侧为王府井商业用地（已规划）：西侧住宅用地（已规划）；北侧为十九小学（已规划）；东侧为住宅用地（已规划）龙泉驿区中医医院（已规划）王府井商业规划推导-用地条件小学用地退界要求：南侧：住宅用地60m住宅用地(w＞30米）：H≤24米：≥15米H≥24米：≥20米西侧东侧：245m用地红线1-6层：≥5米SITE1-6层退线7-9层退线145m7-9层：≥8米10-18层退线19层以上退线10-18层：≥10米19层以上：≥12米60m北侧：1-3层：≥4.5米4-9层：≥10米10-18层：≥12.5米19层以上：≥15米40m龙泉驿区中医医院（已规划）王府井商业规划推导-用地条件小学用地60m住宅用地住宅用地245m用地红线SITE1-6层退线7-9层退线145m110m10-18层退线19层以上退线60m222m高层（＞19）中高层（7-9）且满足日照且满足日照40m高层（＞19）中高层（7-9）龙泉驿区中医医院（已规划）王府井商业高层与高层间距中高层与中高层间距规划推导-多方案比较方案一方案二方案三方案四户配方案2户配户数175205106方案3户配户数188212106方案4户配户数20021985产品143168（170）185（198）户数182200108490占比户型143168(175)185(192)占比户型143168185占比户型143168185占比37.14%40.82%22.04%100.00%36.01%42.18%21.81%100.00%37.15%41.90%20.95%100.00%39.68%43.45%16.87%100.00%486506504酒店化大堂，中轴礼序院落安置房位于西北角安置房位于东南角户数最多安置房位于西北角安置房位于东南角，报批风险低168产品占比较高143占比较高PART4

总平面指标1.方案总图2.经济技术指标3.规划分析总平面图整体规划以中轴对称为逻辑，在场地与城市中，营造院落式规划理念，将花园包裹进场地内，形成内向型花园。经济技术指标综合经济技术指标单位总建筑面积：146156.64

㎡项目数量备注总用地面积总建筑面积架空层面积计容建筑面积35751.30

平方米146156.64

平方米1232.00

平方米100103.64

平方米95630.94

平方米5475.22

平方米9613.75

平方米66151.97

平方米地上建筑面积：100103.64

㎡（不包含架空层1232㎡）住宅面积：

95630.94㎡（商品房：81240.94㎡，公租房14390㎡）配套面积：

1266.7㎡住宅建筑面积洋房地下建筑面积44821㎡人防车库面积：

5911.42㎡小高层高层其中公租房（25F)配套面积14390平方米1266.7613206平方米平方米

不少于600㎡平方米

不少于200㎡其中非人防车库面积：

37807.58

㎡非机动车停车：1102㎡（夹层设置）社区服务卫生服务物业288平方米

不小于总建筑面积的千分之二，且不小于200㎡其中公厕变电室51.250平方米

不小于50㎡平方米建筑密度：19.84%容积率：2.8消防控制室58.5平方米商业3206.00

平方米44821.00

平方米地下建筑面积可售比：65.39%单车位指标：36.5㎡/辆地下非机动车库1102.00

平方米

5、9#楼夹层设置43719.00

平方米地下机动车库其中其中其中人防车库非人防区5911.42

平方米37807.58

平方米其中户数商品房公租房居住人数机动车停车数商品房车位688488户户户人辆20022021260包含每户0.08个访客车位，其中商品房40个，公租房16个103216059辆辆辆辆辆辆辆辆辆辆辆-非普通住宅1.3辆/100㎡，普通商品房1.2辆/100㎡租赁房0.8辆/户配比表公租房车位商业及配套车位特殊车位业态大高面积段143168195168195户数182142805628面积户数比37.30%29.10%16.39%11.48%5.74%面积比25.65%24.46%15.97%9.60%商业服务设施1.3辆/100㎡98个出租车位，1个装卸车位其中访客车位12辆，包含特殊车位9辆，商业服务42辆25677.9824487.3315986.669613.75地面停车位地下停车位人防车位非人防车位非机动车停车地上非机动车位地下非机动车位容积率6311971561041577485292.8其中其中小高洋房5475.225.47%其中公共自行车车位48辆，折减480辆5、9#楼夹层设置公租房14390.004472.70100103.6414.38%4.47%地上计容配套商业合计建筑密度绿地率19.84%35%--488100.00%100.00%规划分析-社区落位空间层级社区前场后厅中厅前厅-宾至中厅-水涧堂侧厅-竹书堂后厅侧厅侧厅侧厅侧厅前厅人文轴景观轴规划分析-流线分析`市政道路出入闸门快递及物业动线车行及消防动线人行动线访客以及自行车动线垃圾收集动线出租车动线规划分析-主入口流线分析落客区车行及消防动线人行动线市政道路道闸门禁快递物业办公动线大堂面积390㎡规划分析-品质型社区落位地上大堂空间示意地上大堂归家流线地下大堂空间示意地下大堂归家流线规划分析-落地性技术分析配套分析（一）建设项目配套设施建筑面

1266.7㎡积A、社区服务

613㎡B、卫生服务

206㎡变电室不小于总建筑面积的千分之二，且不小于200㎡C、物业D、公厕288㎡51.2㎡1F、2F为配套用房1F、2F为配套用房E、变电室50㎡（二）地下室建筑面积及层数44821㎡43719㎡5911.42㎡37807.58㎡1102㎡2层其中：1、地下机动车库1.1、地下人防车库面积人防车位数156辆非人防车位数1041辆夹层设置1.2、地下非人防车库面积2、地下非机动车库规划分析-落地性技术分析停车分析机动车总停车位1260辆其中地上停车位63辆公共自行车位48辆非机动车停车位1009辆停车原则：机动车部分布置于地上非机动车地上设置48个公共自行车位，折减480，地下夹层设置529辆商品房访客车位12辆地面非机动车停车区域地面机动车停车位地库出入口地上停车位19辆地上停车位23辆出租车车位8辆非机动车停车库出入口机动车停车库出入口规划分析-落地性技术分析消防分析消防道路环形布置保证中心花园的完整性消防登高面消防车道回车场城市道路消防车出入口规划分析-落地性技术分析产品分析配比表户数182198108产品143168195占比37.30%40.57%22.13%100.00%488公租房商业143户型168户型195户型规划分析-落地性技术分析日照分析日照情况：方案中住宅与学校均满足日照规范7H≤日照时间6H≤日照时间＜7H5H≤日照时间＜6H4H≤日照时间＜5H3H≤日照时间＜4H2H≤日照时间＜3H1H≤日照时间＜2H日照时间＜1H计算规则：1、当绿地边界与城市道路邻接时，应算至道路红线；当与居住解放附属道路临接时。应算至路面边缘；当与建筑物临接时，应算至距房屋墙角1.0m处；当与围墙、院墙临接时，应算至墙角。2、当集中绿地与城市道路邻接时，应算至道路红线；当与居住解放附属道路临接时，应算至距路面边缘1.0m处；当与建筑物临接时，应算至距房屋墙角1.5m处；3、商业沿街面5m内不算绿地。4、车位植草砖30%计入绿地。绿地面积

绿地率规划要求12512㎡

35%≥35%绿地范围PA

RT

5竞品和差异化

项目周边畅销户型调研

项目周边畅销户型分析项目周边畅销户型调研招商臻观府招商臻观府建面：16.5万㎡产品：高层

小高售价：25000-35000元/㎡（精装）竞争板块图中铁建招商臻观府本案中铁建中铁建高新天谷雅舍建面：27.4万㎡产品：高层售价：31000-32000元/㎡（精装房）建面：16.3万㎡产品：高层

小高售价：28000-容积率：2.8物业类型：高层、小高均价：25000-35000元/㎡容积率：2.8物业类型：小高层、高层均价：28000-35000元/㎡高新天谷雅舍35000元/㎡（精装）苏宁云著天地源天地源建面：27.9万㎡产品：高售价：25000-35000元/㎡（精装

）天地源高新天谷雅舍容积率：2.8物业类型：高层均价：31000-32000元/㎡容积率：2.8物业类型：高层均价：25000-35000元/㎡项目周边畅销户型分析畅销户型分析竞品楼盘天地源项目户型图面积户型149㎡3+1房2厅2卫160㎡3+1房2厅2卫200㎡4房2厅3卫

南北通透，南向宽阳台

厨房空间小

主卧卫生间尺度小

南北通透，南向宽阳台

餐客一体

双套设计

景观大阳台

套房暗卫

豪华主卧套特点

主卧衣帽间尺度小项目周边畅销户型分析畅销户型分析竞品楼盘招商臻观府户型图面积户型140㎡3房2厅2卫168㎡4+1房2厅2卫185㎡4+1房2厅3卫

客餐一体

南四面宽

飘窗赠送

豪华主卧套

南北通透

南五面宽

飘窗赠送

豪华主卧套

南向五面宽，南北双阳台

独立玄关特点

中西厨设计

豪华主卧五件套户型功能性提升酒店化与定制化的配套服务，奢享性的空间尺度1.横向超大面宽，宽景客厅2.豪华主卧套，步入式衣帽间3.电梯独立入户，私人电梯厅4.独立玄关设置，增加收纳空间户型分析【143户型】竞品产品我司产品143户型类型：3+1房2厅2卫户型特征：

功能空间合理，南向四面宽

独立玄关入户，独立电梯厅

豪华主卧套，飘窗赠送

“U”型厨房独立电梯厅

产品面宽优势不足户型结构户型朝向户型面宽140-3房2厅2卫四面宽朝南13m143-3+1房2厅2卫四面宽朝南12.7m面积段户型类型南开间数

南向总面宽

客厅面宽

主卧面宽

次主卧面宽

厨房面积6200

3000主卫件套套间数得房率赠送面积赠送率入户门型143

3+1房2厅2卫宽厅41270035007.033167.80%12.238.38%

单套门1200户型分析【168户型】竞品产品我司产品168户型类型：4+1房2厅2卫户型特征：

功能空间合理，南向五面宽

独立玄关入户，独立电梯厅独立电梯厅豪华主卧套，步入式衣帽间，飘

窗赠送

“U”型厨房户型结构户型朝向户型面宽168-4+1房2厅2卫五面宽朝南15.6m168-4+1房2厅2卫五面宽朝南16m面积段户型类型南开间数

南向总面宽

客厅面宽

主卧面宽

次主卧面宽

厨房面积6300

3200主卫件套套间数得房率赠送面积赠送率入户门型168

4+1房2厅2卫宽厅51600035007.63173.22%12.967.75%

单套门1200户型分析【195户型】竞品产品我司产品195户型类型：4+1房2厅3卫户型特征：

功能空间合理，南向五面宽独立电梯厅

独立玄关入户，独立电梯厅

豪华主卧套，步入式衣帽间，主卫五件套，飘窗赠送

设置双套间，家政间功能更完整户型结构户型朝向户型面宽185-4+1房2厅3卫五面宽朝南17m195-4+1房2厅3卫五面宽朝南17.2m面积段户型类型南开间数

南向总面宽

客厅面宽

主卧面宽

次主卧面宽

厨房面积6600

3400主卫件套套间数得房率赠送面积赠送率入户门型195

4+1房2厅3卫宽厅51720039009.145271.19%10.485.31%

单套门1200配置级配143㎡（大高）168㎡（大高）195㎡（大高）3+1房2厅2卫4+1房2厅2卫4+1房2厅3卫

功能空间合理，横向四面宽

独立玄关入户，独立电梯厅

豪华主卧套，飘窗赠送

功能空间合理，横向五面宽

独立玄关入户，独立电梯厅

豪华主卧套，步入式衣帽间，飘窗赠送

功能空间合理，横向五面宽

独立玄关入户，独立电梯厅

豪华主卧套，步入式衣帽间，主卫五件套，飘窗赠送

设置双套间，家政间功能更完整面宽级配户型设计注重产品之间的梯级关系同时根据规划景观合理分配资源户型级配表产品类型

面积段（

）㎡套型总面宽（m）

朝南开间数

客厅（m）

主卧面宽（m)

次卧面宽（m)

厨房面积（

)㎡1433+1房2厅2卫4+1房2厅2卫4+1房2厅3卫4+1房2厅2卫4+1房2厅3卫12.716455556.26.36.46.46.63.53.53.83.73.937.037.488.477.488.57大高1681951681953.23.33.33.416.816.617.2小高洋房注：尺寸均为轴线尺寸舒适尺度分析客厅主卧厨房公卫开间净尺寸6000进深4300开间净尺寸3300进深3300开间净尺寸3600进深1700开间净尺寸1550进深2800143户型43002800170036003300330060001550开间净尺寸6100进深5400开间净尺寸3400进深3100开间净尺寸3800进深1700开间净尺寸1500进深320032005400168户型170038003100340061001500开间净尺寸6300进深6100开间净尺寸3600进深3200开间净尺寸4100进深1800开间净尺寸1600进深340061003400195户型180040003200350063001600餐厅形式对比方案一方案二（营销建议

）与方案一相比，方案二餐厨形成回游动线，中央布置岛厨，提高餐厅整体奢华感，提升使用感受产品展示大高【143+143】首层平面图产品展示大高【143+143】标准层平面图产品展示大高【168+168】首层平面图产品展示大高【168+168】标准层平面图产品展示大高【195+195】社区交流空间休闲活动空间首层平面图产品展示大高【195+195】标准层平面图产品展示大高【143+168】首层平面图产品展示大高【143+168】标准层平面图产品展示小高【168+168】首层平面图产品展示小高【168+168】标准层平面图产品展示洋房【195+195】首层平面图产品展示洋房【195+195】标准层平面图产品展示公租房【80+60】标准层平面图商铺划分原则：用足沿街展示面无塔楼剪力墙落位区域，尽量划成大面积段一拖二商业商业总面积一层商业面积二层商业面积商铺间数3206㎡1858㎡1348㎡20间层高5.9+3.9160㎡以下180㎡-200㎡200㎡以上14间5间1间一拖二商铺产品展示覆土厚度：1.5m负一层：3.8m负二层：3.8m401.80400.90401.25401.002.8m3.8m3.8m3.8mPART6

立面设计立面解析-形体生成逻辑切割加折板顶部标识立面解析-立面选型立面设计-鸟瞰图立面设计-沿街透视图立面设计-沿街透视图立面设计-楼王效果图立面设计-住宅大堂透视立面设计-南立面立面设计-材料索引浅色铝板金色网面铝板(logo标识)咖啡色型材木纹铝板灰色真石漆（近玻璃色）灰色铝板（近玻璃色）浅色铝板米白色花岗石深灰色金属框木纹铝板米白色花岗石透明中空玻璃立面设计-材料索引浅色铝板深灰色金属嵌条咖啡色型材咖啡色型材灰色真石漆（近玻璃色）木纹铝板灰色真石漆（近玻璃色）灰色铝板（近玻璃色）咖啡色型材浅色铝板立面设计-节点大样灰色真石漆（近玻璃色）立面设计-企业元素顶部企业回形纹归家大堂logo标识大堂入口门把手logo标识楼栋号logo标识PART7

地库设计1.设计原则2.地库平面图地库停车分析机动车位总数1260

辆631197

辆地上停车其中辆地下停车5.5m6m5.5m2.5m地库采用大柱网加小柱网的形式，为提升品质，车道为6米，车位为2.5x5.5，满足大中型车的需求地下室范围地库平面图地下总面积：44821㎡地下非机动车库1102㎡地下机动车库：43719㎡其中：出入口人防区车库面积：

5911.42㎡非人防区车库面积：37807.58㎡非机动车库：1102㎡总停车数：1197辆其中：人防区域：156辆非人防区域：1041辆其中：标准车位数：1083辆子母车位：76个（1.5个车位折算）单车位指标（包含设备用房）：36.5㎡/辆普通车位字母车位地下大堂地下一层平面图PA

RT

6景观精装策划

大区景观方案示意品质生活范本-和心家园CentralGarden有自豪感的Full-ageactivities让人瞩目的小区入口JOYOUSMarkedbasement有温暖感的MassMovement充满惊喜的Doublelobbyhome有质感的小区HARMONY入户convenient小路HEALTHY大堂quality景观设计理念景观设计理念大区核心生活互动---一条充满惊喜的小路品质生活范本-和心家园RefinedhousetypeFourdimensionalMarkedbasement有温暖感的Doublelobbyhome有品质感的有设计感的充满匠心的地库Comfortable全装修System入户convenient大堂qualityDoublelobby

home有品质感的大堂公区精装设计理念及方案示意首层、地下双大堂设计增加归家仪式感步行＆车行，都为您准备一个宽敞、明亮、舒适的大堂步行入园开车入库首层电梯厅地下电梯厅电梯轿厢

标准层电梯厅玄关单元入口地下光厅首层大堂地下大堂公区精装设计理念及方案示意首层、地下双大堂设计增加归家仪式感步行＆车行，都为您准备一个宽敞、明亮、舒适的大堂乳胶漆吊顶石材墙面不锈钢及乳胶漆吊顶不锈钢电梯厅瓷砖墙面瓷砖地面瓷砖地面Marked

basement有温暖感的入户公区精装设计理念及方案示意标准层公区水暖井及消火栓暗藏设计，并设置LOGO把美观、把整洁留给您，这是我们共同的家园3000K温暖光源，增强归家氛围水电井及消火栓暗藏设计,整洁美观地下车库设计理念及方案示意地下车库入单元口位置光厅设计，增加客户归家仪式感永远留着一盏灯为您照亮回家的路，在大堂外、在车库里、在电梯厅顶面金属板+射灯墙面涂料同地库材质“四维”精装Fourdimensional充满匠心的全装修StorageHommizationHealthyIntellectualization收纳人性化健康智能化安心细心匠心慧心PeaceAttentiveOriginalityWisdom2000标准意向图片2000标准意向图片3000标准意向图片3000标准意向图片“四维”精装Storage收纳细心Attentive3大颜值收纳系统

“有礼”的玄关收纳体系中厨美食研究收纳体系卫生间收纳的美好日常

“有礼”的玄关收纳体系——玄关柜收纳Pa

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1

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柜

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纳中厨美食研究收纳体系——橱柜收纳P

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柜

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纳卫生间收纳的美好日常——洗手柜收纳Part3/4-卫浴+镜柜收纳主卧收纳超级衣帽间——衣柜男

士

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帽

间女

士

衣

帽

间“四维”精装Hommization人性化匠心Originality6大性能体系6大性能体系-户型版块6大性能体系-健康版块6大性能体系-智能版块6大性能体系-舒适版块6大性能体系-舒适版块6大性能体系-安全版块6大性能体系-精工版块PA

RT

7健康科技住宅设施健康科技住宅竞品分析|

智能化对标本案营销需求部位

序号健康科技配置金茂府中海·云锦东方苏宁云著×本案建议12智能家居新风系统√√√集中除霾新风机除霾新风机除霾新风机除霾+灭菌风机34户内净水系统户内安防系统前置净水+末端净水前置净水+末端净水×前置过滤+末端净水√√√√5卫生间净暖机常规产品常规产品常规产品空气净化模块，除尘除菌6可视对讲系统√√√常规产品×√7视频监控系统常规产品远程监控、陌生人识别远程监控、陌生人识别8社区外环境检测公区消毒灭菌系统单元自动门系统梯控系统×√×9×公区灭菌设备×健康电梯1011121314151617×√×√常规产品联动可视对讲×联动可视对讲，户内呼梯社区停车场车牌识别系统安防AR智能眼镜室外背景音乐系统智慧社区APP√×√√√√√√√√√×√√×√√√××√×社区WIFI覆盖×物业设备监控系统×对标西安市场的未央金茂府、中海·云锦东方，均为主打健康科技类住宅产品，其中“云锦东方”

为中海地产基于华为云打造的首个5G社区，是西安市场健康科技类住宅的标杆产品。通过竞品分析，本案区位内的直接竞品“苏宁云著”应用智能化水平较低，属于一般常规配置，本案结合当下疫情特殊情况和营销需求，配置健康科技住宅元素，领先区位内竞品，为销售提供卖点，助力产品力提升

。“健康科技4S社区”重点关注健康、科技两大主题包含四大体系，多项健康科技元素，围绕与人体关系密切的空气、水、光、健康、舒适、精神层面探索建筑环境与人体健康的关系健康

科技System1：智行System2：健康System3：安全System4：舒适人脸识别可视对讲系统智能门锁系统降噪同层排水系统家庭安防系统电子围栏系统智能灯光、窗帘室内环境监测系统（可燃气体探测、溢水探测、CO2浓度探测）室内除霾灭菌新风系统前置过滤末端净水系统地板辐射采暖系统智能电梯系统车辆无感通行系统智慧自动门系统访客管理系统远程监控系统陌生人轨迹追踪智能场景、手机控制园区背景音乐系统园区WIFI覆盖系统社区信息发布系统电梯紫外线杀毒系统电梯灭菌新风系统智能门禁系统电子巡更系统注：红色为户内配置，蓝色为园区配置健康科技住宅全场景无感、无接触通行从归家动线着手，借助先进技术和设备，实现从大门与车库，单元门、电梯归家全程0接触的智慧通行无触碰社区•

通过人脸识别自动开启门禁，联动电动开启单元门，无需手动开门•

单元门禁联动呼叫电梯降至首层迎接，无需手动呼梯•

进入电梯，自动为您选择所在楼层，无需手按•

还可以通过人脸识别呼梯，解放双手。S1-智行小区入口出行黑科技单元门电梯间•

车行：车牌自动识别无感通行无需停车刷卡•

人行：通过人脸识别等通过自动闸机智慧通行无触碰一键呼梯智能门锁访客邀约

如有亲朋来访，可用手机发送二维码至访客，亦可通过云对讲直接联系物业，远程开门。朋友来访登记不再繁琐，手机授权访客车辆进入并通知主人，无需繁琐沟通。人性化的访客管理，是对宾至如归的最好诠释。

车牌快速识别，出行畅通无阻

。

智能门锁，提供人脸识别、指纹、蓝牙、APP、密码等更加快速、便捷、安全的开锁方式，健康科技住宅S2-健康健康科技带来和美生活新风·净水·温度·洁净·安静除霾灭菌新风系统前置过滤末端净水系统地板辐射采暖同层排水系统设备管井设置前置过滤，厨房设置净水设备，对水质过滤，保障饮水健康极致除霾，配置杀菌和环境监测模块地暖分室控温，个性定制每个房间温度杜绝漏水漏气的卫生间隐患解决下层住户睡眠噪音问题健康科技住宅电梯杀菌净化风机轿厢紫外线杀菌灯浴室杀菌净暖机智能健康电梯系统智能健康卫生间净暖机

在浴室潮湿不通风的环境下，很容易产生异味，病菌等有害物质，尤其天冷洗澡时，加大感冒的风险，给家人带来健康隐患。

升级卫生间净暖机，内置空气净化模块：可净化浴室常见的金黄色葡萄球菌，还有效去除PM2.5.呼吸之间尽享健康与洁净

经轿厢杀菌净化风机杀菌净化过的空气不断替换着电梯轿厢内的空气,保持轿厢内空气的低菌净化状态.

通过进风口的紫外线灯对即将进入轿厢的空气进行杀菌,通过负离子发生器产生臭氧和负离子进入轿厢,臭氧对轿厢内的空气进行二次杀菌,负离子对轿厢内的尘埃进行沉降,从而保障安全的轿厢环境.健康科技住宅【出入口身份确认7x24h保障】：通过人脸识别、刷卡等方式开启智能门禁，访客视频身份确认管理，杜绝陌生人。【电子围栏7x24h保障】：外墙设置电子围栏，24小时保障业主的安全，阻挡不法分子进入。S3-安全打造全场景五重安防体系为生活穿上超强铠甲【社区警戒7x24h保障】

：园区内无死角监控系统，支持业主远程APP观看。通过人脸识别摄像头可追踪陌生人轨迹。【社区动态7x24h保障】：设立巡更系统，园区保安按路线对小区巡逻，实时的了解小区动态。【家庭安全7x24h保障】：家中人员遇到困难时可随时通过紧急按钮联系物业寻求帮助，燃气泄漏时及时报警处理，家中监控可以随时远程查看。健康科技住宅智慧起居智能灯光、窗帘，场景控制、环境调节离家模式

8:30

A.M回家模式

5:30

p.MS4-舒适打造屋内智能家居系统享受尊贵、仪式感的生活用餐模式

6:30

p.M智能窗帘智能面板、手机APP、智能语音音箱

客厅为彰显主人尊贵品味，设置智能灯光控制系统，配合不同的场景体验，可通过手机APP，智能语音音箱，实现对照明灯光的远程、本地开光控制，随心调节灯光亮度，冬天的深夜、清晨，无需离开温暖的被窝，也无需关灯后再摸索爬上床，同时，保留住宅内原有的手动开关，多种操作形式搭配使用，既保障了家庭原有生活的习惯，也满足了多种使用场景的需求。

通过环境监测模块可自动依据室内环境调节风机运行，让业主空气无忧健康科技住宅S4-舒适打造便捷、休闲的社区享受舒服、温馨的生活社区服务中心智能快递柜园区WIFI覆盖背景音乐广播信息发布解决业主生活中遇到的各种困扰，保障业主生活便捷、顺利解决网络购物最后一公里的配送问题，让业主购物无忧在园区内随时畅享网络生活，轻享快乐时光。阳光明媚的午后、轻松的音乐，让您身心放松，生活解压。社区动态即使获取，了解最新社区政策、物业信息。PA

RT

8市政条件分析市政条件分析此处可接入电力热力以及雨水污水管道此处可接入雨水污水管道SITE项目用地市政条件较为完备，四周皆可接入市政管网。但考虑到用地南高北底，因此建议给水位于南侧，排水位于北侧。此处可接入给水管道地质条件分析初勘孔位图地质条件分析基础持力层选择：黄土状土：150KPa，粉质粘土：500KPa（桩端阻力特征值）。地质条件分析拟建场地地势较为平坦，整体由西向东缓降，局部覆盖有填土，地面高程介于399.00～402.34m之间。地貌单元属皂河冲积平原Ⅰ级阶地。场地内无地裂缝和其它不良地质作用，适宜建筑。西安市抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第二组，场地类别为Ⅱ类。抗浮情况分析：根据初勘报告，抗浮水位为389.00,经估算基础底标高为391.00左右，底板厚度暂按250mm的抗水板考虑，地下室范围不存在整体抗浮问题。基础形式：场地地基础条件较好，高层部分拟采用CFG桩复合地基+筏板基础，洋房部分拟采用换填基地+筏板基础。序号户型层数25F/23+2F20+2F19+1F14F处理方式CFG桩复合地基CFG桩复合地基CFG桩复合地基CFG桩复合地基换填垫层桩径（mm）

有效桩长（m）桩间距（m）混凝土等级备注1234566400400400400/18181818/1.41.51.61.9/C30C30C30C30/7+2F换填材料采用1:9水泥土。换填材料采用1:9水泥土。7F换填垫层////2F商业换填垫层////采用独立基础，基础下做1米水泥土换填，做法同上。PA

RT

9示范区设计示范区设计借

用

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生示范区设计示范区设计示范区设计售楼处功能：占地面积：5492.41平方米建筑面积：1879.77平方米加建面积：293.77平方米停车面积：约685.19平方米景观面积：4807平方米水景面积：约1319平方米绿化及铺装面积：约3488平方米售楼处首层为接待展厅部分，二层为VIP接待与办公部分。东侧样板间一二层皆为样板间。示范区设计停车场地17入口广场铺装入口林间水景入口对景景墙231465

迎宾入口大堂5水上漫步6849小区入口展示1110732花园小路8开敞活动草坪9休闲水景10镜面水景11示范区设计示范区体验动线：停车场

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落客区—林间水景

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售楼处

—样板房样板间售楼处示范区主要强调酒店度假式的高品质生活体验感，丰富看房流线上的趣味性和体验感。停车场到售楼处：75米落客区图例人行流线车行流线围挡示范区设计示范区设计示范区设计示范区设计示范区设计示范区设计示范区设计售楼处精装意向平面1F⑤③⑧⑨④⑥⑩⑪⑫⑬⑦①②1.前台接待大厅2.休息等候区3.水吧8.艺术楼梯区9.儿童活动区10.景观走廊4.影音室11.样板间大厅12.168样板间13.195样板间5.企业及区位展示6.沙盘区7.洽谈区售楼处精装意向平面2F④⑥①⑦③②⑤1.艺术楼梯区2.休息等候区3.VIP洽谈室4.财务室5.艺术楼提取6.休息等候区7.143样板间精装售楼处平面-方案一售楼处二层平面图样板间/办公二层平面图售楼处一层平面图样板间/办公一层平面图首访动线复访动线办公动线4713111.接待2.品牌展示3.影音室4.设备间5.艺术过厅6.

沙盘12356107.区位沙盘8.洽谈区9.水吧区10.旋转楼梯11.VIP15288912.营销办公室13.储物间售楼处一层平面图1079661.旋转楼梯2.儿童区58