押题宝典房地产估价师之估价原理与方法高分题库附答案

押题宝典房地产估价师之估价原理与方法高分题库

附精品答案

单选题（共40题）

1、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）。

A.房地产净收益按一固定数额逐年递增

B.房地产净收益按一固定数额逐年递减

C.房地产净收益按一固定比率逐年递增

D.房地产净收益按一固定比率逐年递减

【答案】A

2、肝“五声”归属于

A.呼

B.笑

C.歌

D.哭

【答案】A

3、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。

A.土地总价

B.土地单价

C.楼面地价

D.商品房价格

【答案】C

4、某宗房地产，己知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%,

房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%,建筑物资本化率为

8%,则该房地产的价格为（）元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400

【答案】C

5、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升

或者卜降，并且各期上升或卜降的幅度比率大致接近，则宜选用（）进行测算。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

【答案】B

6、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是

（）O

A.因抵押贷款需要,对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

【答案】C

7、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预

计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50

万元。日前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该

商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A.536

B.549

C.557

D.816

【答案】A

8、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）止常市场价格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.无法确定

【答案】A

9、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。

A.估价作业期间的某日

B.实地查勘估价对象期间的某日

C.估价报告出具日期

D.估价报告出具后的某日

【答案】D

10、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和（）对其价

值有着重大影响。

A.房地产相邻关系的限制

B.房地产权利的限制

C.房地产政府监督

D.银行利率

【答案】A

11、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明

确界定。

A.实物状况

B.基本状况

C.权属状况

D.区位状况

【答案】B

12、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程

费的10%,管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建

成本的4%,投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%,销售税费为重

新购建成本的6%,该房地产的重置价值为（）万元。

A.6280

B.6365.92

C.6419.73

D.6817.14

【答案】C

13、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。

A.价格

B.租金

C.潜在毛收入

D.净收益

【答案】A

14、某成片荒地面积lkm2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成

本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2的开发经营期为1

年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应

计成本是（）兀/小2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

【答案】C

15、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15

万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房

地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.280

B.285

C.290

D.295

【答案】A

16、下列与报酬率性质不同的名词是（）。

A.利息率

B.折现率

C.内部收益率

D.空置率

【答案】D

17、下列哪项不是治标与治本的运用方法

A.急则治其标

B.缓则治其本

C.标本兼治

D.先安未受邪之地

【答案】D

18、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属

于（）方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制

【答案】D

19、下列不属于估价委托人的义务的是（）。

A.根据自己的需要提出估价结果

B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料

C.协助估价师搜集估价所必耍的资料

D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责

【答案】A

20、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为

79.6乐74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%^98.1%（以2002年1月1日为

100%）o其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2,对其作交易

日期修正到2004年10月1E的价格为（）元/m2。

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242

【答案】B

21、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕

些前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为（）万

元。

A.600

B.900

C.1500

D.1800

【答案】C

22、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是

A.人自身是一个统一的整体

B.人与自然环境是一个统一整体

C.自然环境是一个有机整体

D.人与社会环境是一个统一整体

【答案】C

23、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于

（）。

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

D.经济折旧

【答案】C

24、履行必要的估价程序是（）的基本要求。

A.完成估价项目

B.评定估价机构

C.评定估价师水平

D.确定估价结果

【答案】A

25、房地产权益以（）为基础。

A.房地产权利以外因素的限制情况

B.其他房地产权利的限制情况

C.额外的利益或好处

D.房地产权利

【答案】D

26、“（）则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消

矣。”

A.忧

B.思

C.悲

D.恐

【答案】C

27、提出“四气五昧”药性理论是

A.《难经》

B.《黄帝内经》

C.《神农本草经》

D.《伤寒杂病论》

【答案】C

28、下列不属于心与肾之间关系的是

A.水火既济

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】D

29、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2,容积率为

2,受让人需按照受让价格3嬲纳契税等税费，则土地成本为（）万元。

A.824

B.924

C.844

D.944

【答案】A

30、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。

A.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率一投资带来的优惠率

B.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+投资带来的优

惠率

C.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿

一投资带来的优惠率

D.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补

偿率一投资带来的优惠率

【答案】D

31、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格

往往（）。

A.偏高

B.正常

C.偏低

D.不正常

【答案】C

32、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2,交易税费均由卖方

负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按

正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元

/m20

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

【答案】A

33、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可

比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2乐估价对象的房地产状况

优于标准房地产状况，价格高1%,若改为直接比较，则可比实例相对于估价对

象状况下的得分为（）。

A.105

B.97

C.98

D.103

【答案】B

34、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为

79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%.92.5%、98.1%（以2002年1月1日为

100%）o其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元小2,对其作交易

日期修正到2004年10月1E的价格为（）元/成。

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242

【答案】B

35、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年

1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%,则

该土地的价值为（）万元。

A.1562.89

B.1652.89

C.1502.63

D.1520.63

【答案】C

36、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A.用益物权

B.担保物权

C.抵押权

D.租赁权

【答案】A

37、比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③

建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状

况调整；⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（）。

A.③②©©⑥⑦①

B.②③④⑤⑥⑦①

C.③④⑤⑥⑦

D.①©②④⑤⑥⑦

【答案】C

38、某住宅的建筑面积为120nl2,买卖合同约定成交价为10000元/m2,价款分

两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承

担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付

合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%,则对其建立

比较基础后的总价为（）万元。

A.90.19

B.95.85

C.113.77

D.124.15

【答案】C

39、成本法中一般不计息的项目是（）。

A.管理费用

B.销售费用

C.开发成本

D.销售税费

【答案】D

40、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重

新购建成本的方法称作（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】B

多选题（共20题）

1、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑结构

C.容积率

D.土地使用权来源

E.土地用途

【答案】AC

2、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%,余款由银行贷款支

付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%,按月等额偿还本息。则关于房地

产价格的说法，正确的有（）。

A.该房地产的实际价格等于名义价格

B.该房地产的名义价格为50万元

C.该房地产的实际价格为50万元

D.该房地产的实际价格高于50万元

E.该房地产不存在名义价格

【答案】ABC

3、房地产租赁包括（）。

A.土地使用权出租

B.房屋租赁

C.土地租赁

D.互换

E.用房地产作价出资

【答案】ABC

4、下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。

A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫购买的交易

C.人为哄抬价格的交易

D.对交易对象有特殊偏好的交易

E.相邻房地产未合并的交易

【答案】ABCD

5、比较法中，房地产区位状况比较修正的内容包括（）修正。

A.繁华程度

B.临街状况

C.容积率

D.使用年限

E.周围环境

【答案】AB

6、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建价格相当于账面价值

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

【答案】CD

7、在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以

有变动，是由（）引起的。

A.特质性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求E应急性

【答案】BCD

8、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。

A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报

酬率

C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

【答案】AB

9、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】AB

10、某套期房住宅的套内建筑面积为120m2,套内墙体面积为20nl2,分摊的共

有建筑面积为30m2,套内建筑面积的购买单价为15000元/m2,购买人采用的

付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，

正确的有（）。

A.使用面积的购买单价为12500元/m2

B.建筑面积的购买单价为12000兀/m2

C.名义价格为180万元

D.实际价格为180万元

E.现房价格低于180万元

【答案】BCD

11、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其

中通常低于其市场价值的有（）。

A.投资价值

B.抵押价值

C.快速变现价值

D.现状价值

E.残余价值

【答案】BC

12、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

【答案】ABC

13、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的

有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】BC

14、实际估价中，估价对象范围的界定包括（）的界定,

A.实物构成范围

B.权益范围

C.空间范围

D.时间范围

E.影响范围

【答案】ABC

15、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范

围内的有（）。

A.二次装修时所铺的木地板

B.可拆卸的水净化处理设备

C.嵌入式固定衣柜

D.随建筑配置的中央空调系统

E.摆放在室内的沙发

【答案】ACD

16、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差

异，其可能的原因有（）。

A.隐含的估价对象范围不同

B.参数选取不合理

C.估价作业日期不同

D.价值类型选取不合理

E.选用的估价方法不切合估价对象

【答案】AB

17、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】BC

18、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括

（）0

A.待开发房地产的价值

B.待开发房地产取得的税费

C.续建开发成本

D.销售费用

E.销售税金

【答案】ABCD

19、下列属于建筑物实物因素的有（）。

A.开间.进深.楼层

B.电梯.中央空调.集中供热

C.通风.采光.日照

D.风格.色调

E.层高.朝向

【答案】BCD

20、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】AB

大题（共10题）

一、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10月1日起

计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万

元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿

还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得

知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、

560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报

酬率为8%。请计算该商场20：3年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件

下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购

买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购

买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定

优先受偿权下的市场价值一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未

设立法定优先受偿权下的市场价值一（己抵押贷款余额/社会一般贷款成数）一

其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值

抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计

值500万元，收益期限为40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年

偿还额600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押

价值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（万元）

二、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，

选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下

表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民

币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率

2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人

民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民

币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=60m2/0.72=

83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分

的价值=112万元―3.5万元=108.5万元可比实例B1）统一计价单位

6.61X16.5万美元=109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下

的价格二卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1-

7%）=117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元

港市+1.2=95.833万元人民币（解释：囚为价格变动指数是以人民币为

基准的，取实际成交日的汇率）

三、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为

40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结

构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市

场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空

置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占

租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑

物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（万元）：（2）总运营费用：

030X12+1075.2X8炉446.02（万元）；（3）年净收益：a=A—01075.2

-446.02=629.18（万元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（万元）；（4）土地总价：340000/4X2100=2100

（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

四、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，己知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3乐改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%0根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2乐补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房-批发市场)第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元报课咨询电话：

契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71万元

五、某幢写字楼，土地面积4000nf,总建筑面积为9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目〜2047年10月1日。现在获

得类似的40余年土地使用权价格为5000元/户，建筑物重建成本为3000元/

m2,建筑物自然寿命为60年，有效年龄为io年。其他的相关资料如下；(1)

门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更

换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万

元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8

万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数

为9年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字

楼相比，每月增加能耗800元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投

产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失

为7万元。(4)该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬

率为8%。(5)假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10

月1日的折旧总额和现值。

【答案】

六、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，

取得40年商业用地土地使用权，己知改造期为1年，改造建设成本及管理费用

为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费

用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2•天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴

地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600也；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3乐改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/成，现状容积

率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价

为4000元/成；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面

地价下降2初补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根

据上述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)

【答案】假设开发法方案一：(从旧厂房到批发市场)从第2—11

年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值

V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[l-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能转售。)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元

契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建设成本及

管理费用=1000X26400/(14-15%)0.5=2461.81万元营销费用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71万元旧厂房的价值VO=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(万元)

七、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600成：预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房-批发市场)第一年净租金收益=

3X365X26400X60%义(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元

契税=（补地价+旧厂房价值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71万元

八、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为

40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结

构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70机根据市

场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空

置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占

租金收入的8%,该房地产现时土