物业管理理论与实务-12第十二章

第一节风险管理理论一、风险理论〔一〕风险的定义〔二〕风险的类型〔三〕风险产生的条件和本钱1．风险产生的条件2．风险产生的本钱〔一〕风险的定义从管理角度来说，所谓"风险"，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。此定义给出了构成风险的3个特征：〔1〕风险的负面性。〔2〕风险的不确定性。〔3〕风险的可测性。〔2〕风险的不确定性不确定性又表现在以下4个方面：风险发生频率的不确定性，风险发生时间的不确定性，风险发生空间的不确定性，风险导致的损失程度的不确定性。〔二〕风险的类型〔三〕风险产生的条件和本钱1．风险产生的条件〔1〕有形的客观因素。〔2〕无形的主观因素。2．风险产生的本钱〔1〕有形的客观因素〔2〕无形的主观因素指由于人的道德心理因素而引发的损害因素。如人的恶意行为、不良行为或无意疏忽过失而引发的损失，

2．风险产生的本钱风险本钱是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。只有对每一风险本钱有所了解，才能选择本钱最小的方式，有效地控制风险的发生①防范、分散或转移风险的费用；②风险带来的损失及处理费用；③风险的社会本钱。二、风险管理理论〔一〕风险管理的定义

〔二〕风险管理的步骤

1．风险的识别

2．风险评估

3．风险的控制

4．检查评估与调整

〔一〕风险管理的定义〔二〕风险管理的步骤通常来说，风险管理的整个过程可以分成识别，评估，控制，检查与调整4个步骤。1．风险的识别风险的重要特征是它的不确定性和潜在性风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。方法通常有：问卷调查、财务报表分析、审查组织的相关数据和文件、对设备和设施的自检、企业内外专家咨询等。运用这些方法的目的不在于重温过去的损失，而在于分析未来损失的可能性。2．风险评估应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率以及损害程度，既包括直接损害程度，又包括间接损失程度。风险评估的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。风险发生的频率以及损害程度的估算不仅要考虑标的物遭受单一风险的频率和损害程度，而且要考虑标的物遭受多种风险的频率和相应的损害程度。例：某种风险发生概率风险程度概率损失的价值综合概率火灾0.10.20.30.55000万元3000万元1000万元0.020.030.05飓风0.40.20.40.45000万元3000万元1000万元0.080.160.16暴雨水灾0.50.30.73000万元1000万元0.150.35综合概率＝发生概率×程度概率3．风险的控制〔1〕主动防止〔2〕预防与抑制是指直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。损失的预防是指消除或减少引起损失的原因。损失的抑制是指风险事件发生时，为减轻损失的严重程度所采取的行动。预防与抑制的区别在于前者施之于事前，后者施之于事中。损失的预防措施有物理性质方面的控制也有人们行为方面的控制。〔3〕自担与保存是指人们经过对风险的评估，自己准备要承担某项风险的局部以至全部损失。自担与保存的选择，取决于当事人本身的财务状况和各种风险的发生频率及损失幅度。〔3〕自担与保存〔3〕自担与保存自担局部损失，如房屋业主对自己的房子或设备投保低于原价值的财产险，一旦投保的风险事件发生，投保人不能获得全部损失值的赔偿，其中损失的一局部就由投保人自己来承担。〔2〕风险损失发生必须是意外的、不可抗力的，但损失结果又必须是可以确定的。〔3〕风险损失是适度的、可经营的和符合经济原那么的。

〔一〕最大诚信原那么〔二〕可保利益原那么可保利益还必须符合以下3个条件：事实上的利益既包括现有的利益，也包括基于现有利益而产生的期待利益。现有利益可以表现为物业财产的损失，期待利益可以表现为由于营业中断而造成利润损失等。可保利益原那么的意义在于：〔三〕损害补偿原那么确立损害补偿原那么的意义在于〔四〕近因原那么〔五〕代位追偿原那么1．投保人的义务〔1〕如实告知义务。〔2〕"危险增加"通知义务。〔3〕出险通知义务。〔4〕防灾减损的义务。〔5〕及时交付保费的义务。〔1〕如实告知义务以下行为属违反告知义务：一是不申报，是由于投保人不知该事实的重要性而漏报；二是错报，投保人所报的内容与事实不符，但不属于有意为之；三是隐瞒，是指投保人成心不申报重要情况；四是欺骗，是指投保人成心作错误的申报。〔1〕如实告知义务〔2〕"危险增加"通知义务〔4〕防灾减损的义务〔四〕索赔概念及程序2．索赔程序〔1〕分散意外损失。〔2〕利于善后工作。第三节物业管理的风险管理

一、物业管理风险分析二、风险的原因分析及对策〔一〕物业管理风险原因分析〔二〕物业管理企业风险管理对策。一、物业管理风险分析〔一〕市场风险〔经济风险〕〔二〕法律风险〔三〕财产风险〔四〕责任风险〔五〕人身风险〔一〕市场风险〔经济风险〕1．盲目扩张带来的风险2．不了解经济规律带来的风险3．恶性低价竞争带来的风险这种工程通常存在的问题有居民缴纳物业管理费的意识差；物业设备能耗严重、质量差；开展商与业主的纠纷不清；管理费过低等。恶性低价竞争带来的风险世界上没有免费的午餐，任何效劳都是需要本钱的，任何资本都是要求回报的，任何企业都是必须盈利的。低价恶性竞争的结果：结果不是导致企业严重亏损，就是不得不降低效劳标准、减少效劳工程，不管那一种情况出现，都将导致物业管理委托人的不满，而最终导致该企业出局。〔二〕法律风险1．业委会行为不标准带来的风险2．物业管理费属性不清带来的风险3．物业管理企业权限不清带来的风险1．业委会行为不标准带来的风险我们知道，物业管理公司在新接一个楼盘的初期投入很大，如果，被随意炒鱿鱼，给物业管理企业那么将带来经济上和管理上的很大损失。2003年公布的?物业管理条例?中规定"业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事日程、选聘和解聘物业管理企业……的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。"这一条款对降低这种风险起到了积极的作用。2．物业管理费属性不清带来的风险我国目前实行的是另外两个原那么，即“定额支付，盈亏自负〞。各地政府又公布了一系列规定，如要求物业管理企业定期向业主公布账目，业主对物业管理公司的账目要进行审计，要求对预收的物业管理效劳费用按实结算，多余局部予以退还等，使得物业管理企业无所适从。业主的要求会越来越高，这些要求的满足又是在不增加管理费用的情况下提出3．物业管理企业权限不清带来的风险物业管理企业对自己权限的不了解，没有行使这些权限或超越这些权限，都将给自己带来风险。物业管理企业的权限来源于两方面：一方面是政府的法律法规的授予，另一方面是物业管理委托合