滨海高层居住区规划设计投标方案

招商碧桂园启东区协兴港项目投标方案设计Design

ofTender

SchemeforXiexingPortProjectinQidongDistrict2019.03.04效果展示效果展示效果展示效果展示效果展示效果展示效果展示0

1

02

03

04

05

06项目背景总体规划一期设计产品设计造型设计示范区PreliminaryanalysisProjectdesignProductdesignDesignProductsShapedesignPromoterregion区位分析交通分析环境分析区位总结案例分析上位规划规划总图规划理念规划条件强排比选商业分析周边竞品产品策略产品展示时尚海港风情渔港其他意向总平面平面图立面设计项目背景BASIC

RESEARCH区位分析交通分析环境分析区位总结LocationvalueTraffic

analysisEnvironmentalanalysisLocationSummary区位价值Locationvalue基地位于启东市东部一线临海，靠近上海，位置优越基地范围东海基地位置南通一期协兴港核心城区苏州上海启东市基地区位启东位于上海北部，受国际大都市辐射，基地位于启东市东部一线临海，地理位置优越。基地东侧为国家级渔港的协兴港，横向协兴河将地块划分为南北两部分。地块东南侧直接临海，海景视线丰富。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计启东旅游规划thexiexingHarbourplan协兴港—国家一级渔港，将打造以“漫城、漫港、漫乐园”为主题的旅游度假区吕四港旅游增长极SITE汇龙镇旅游服务中心圆陀角旅游增长极启隆北湖旅游增长极XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计交通分析Traffic

analysis上海

2h

通勤圈，区域交通便捷，主要人流从地块西南而来南通兴东国际机场东海启东城东客运站已有城市支路规划道路上海虹桥国际机场规划铁路人流来向上海浦东国际机场已有城市道路区域交通微观交通Traffic

analysisTraffic

analysis基地紧邻南通市和上海市，周边三个机场环绕，且距离上海通勤时间为

1.5h，据启东市区通勤时间

0.5h。地块西侧过河高架未形成，基地主要人流来向是西南方向，西侧以南通为主，南向以上海为主。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计周边概况Surroundingsituation地处滨海度假区地段，生活配套缺乏，需项目自身完善南通大学启东校区南通大学启东校区协兴港协兴港启东汽车客运站黄金海岸风景区恒大海上威尼斯东海医院黄金海岸风景区恒大海上威尼斯配套分布publicUtilities基地位于东部滨海距市区的公共设施较远，距客运站

17.5KM，东海医院

8.4

公里。北侧为南通大学启东校区。本项目周边生活配套缺乏，配套需自身完善。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计周边现状Surroundingsituation项目可与协兴港文旅资源共享，滨海景观资源丰富，朝东朝南均可看海朝东视线景观朝南视线景观西南视线景观基地西侧视线景观黄海基地西北视线景观协兴港基地北侧视线景观海景资源景观绿化周边资源Surroundingstatus基地西侧是协兴港，定位为国家一级渔港，规划打造一个文旅为主题的港口。可与本案一期商业主题相结合形成聚集效应。地块东侧直接临海，拥有丰富的海景资源。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计区位总结LocationSummary区位总结地段——处于城市滨海文旅开发热土，周边地区尚未开发交通——现状道路需完善，客群导入需要强力拉动配套——周边配套缺乏，需自我完善规划——政府重点打造区域，未来潜力大环境——地处一线临海，海景资源丰富，现状环境稍显杂乱需整治文旅大盘，生态资源佳，未来潜力巨大XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计规划设计PLANNING

DESIGN案例分析上位规划规划总图规划理念CaseanalysisUpperplanPlanningMasterChartPlanningconcept?如何打造滨海郊区大盘XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计滨海小镇风情打造南通启东·恒大海上威尼斯XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计案例分析caseanalysis多维度塑造娱乐度假村十大航母级配套：8.5

万㎡白金七星海景酒庖5.6

万㎡国际会议中心2.2

万㎡饮食中心2.6

万㎡娱乐中心1.5

万㎡健康中心0.4

万㎡商业中心2.3

万㎡运劢中心3.5

万㎡羽毛球中心4.4

万㎡网球中心日内瓦小高层千岛湖伴海洋房QiandaoLakeAccompaniedOceanHouseGenevaJuniorHighLevel1.4

万㎡儿童娱乐中心十大航母级配套区To

pTe

nCarrierClassComplementaryAreas安大略双拼私宅OntarioDualPrivateHouses贝加尔湖亲海私宅LakeBaikalPrivateHouse高层加达尔湖双拼私宅LakegadarDoublePrivateHouse贝加尔湖亲海私宅LakeBaikalPrivateHouseXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计成熟的滨海商带打造山东青岛·万达星光岛XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计案例分析caseanalysis特色配套规划打造滨海大盘滨海步行街SeasidePedestrianStreet酒吧街BarStreet国际秀场InternationalShow剧院Theatre星级酒店Starratedhotel国际医院、学校Internationalhospitalsandschools游艇中心Yachting

Center居住组团housingclusterXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计活力时尚风情海港打造广东深圳·欢乐海岸城XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计案例分析caseanalysis各具特色的主题营造滨海欢乐城SOHO

办公及公寓SOHOOfficeandApartment曲水湾QuShuiWan华·会所HuaClub欢乐海岸购物中心HappyCoastShoppingMall度假酒店ResortHotel椰林沙滩housingcluster水秀剧场ShuiXiuTheatreXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计滨海郊区大盘多注重风情感及主题塑造那本案该如何定位？漫港、漫城、漫乐园海洋文化新港国际知名旅游度假区XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计规划详解Planninganalytical重点打造一期及东侧地块商业Commercial仓储Storage行政办公商业CommercialOffice居住ResidentialXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计规划总图PlanningMasterChartXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计塑造渔港主题的风情度假区休闲娱乐运动体验渔港文化主题乐园沉浸式体验水上运动滨海步道网红拍照杜卡地林荫彩虹跑文艺展览音乐喷泉音乐艺术节特色书店特色餐饮特色手工业文化演艺业态创新XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计规划详解Planninganalytical两极拉动

整体提升星云之境Nebula绿野花语Greenflower彩虹跑道Rainbowrunway探秘乐园Theypark水上运动Watersports花园别墅Gardenvilla金色海岸GoldCoast渔港文化主题乐园Themepark音乐喷泉Musicfountain风情港湾Amorousfeelingsoftheharbour精神雕塑sculpture风情商业街commercialstreetXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计?作为首期地块该如何打造形象展示舞台XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计规划条件Planningconditions容积率高

日照难度大总用地面积：131019㎡计容建面：

287000

㎡建筑密度：容积率：绿化率：≤

25%1.0-2.5≥

35%居住用地面积：109819

㎡住宅商业住宅用地：

109819㎡计容建面：274547.5㎡建筑密度：

≤

18.2%容积率：2.5商业用地面积：21200

㎡道路红线住宅＜

24

米，建筑退界线住宅≤

18

层，建筑退界线商业用地：

21200㎡计容建面：

14000㎡住宅＞

18

层，建筑退界线建筑密度：容积率：≤

60%0.6-0.8控制线：已有道路规划道路1、住宅退沿海滨路建筑道路红线根据建筑高度确定。2、住宅区容积率高日照难度大XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计时尚海港风情XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计欧洲小镇

滨海渔港XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计渔港风情

度假体验XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计一期设计PLANNING

DESIGN规划条件强排比选商业分析PlanningconditionStrongparallelismBusinessanalysis基地情况Basesituation价值分析Value

analysis住宅地块价值分析①处基地中心海景和中心花园景观最好价值最高②东南和西南由于靠近南面可看海商业价值较好，北侧中间有北侧水景商业价值较好3③西北由于规划高架影响，东北由于东侧基地高层影响价值最低2东侧高层遮挡UpperEastside3高架中心花园elevatedCentralGarden212住宅价值123XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计任务书解读MissionStatement任务书解读高

层

占

比30%-40%1299

户X6X

750-55

㎡55-T8高

层

占

比50%-60%2042

户70

㎡?90+75-T8高

层

占

比10%

以内371

户X

585-90

㎡90+75-T6按

指

标

资源排布144

户X

144别墅

120

㎡XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计极限强排

货值推算strengthplatoon

Value

estimationXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计原方案强排Originalplanstrongrow原方案强排部分日照未过日照

0

小时≥

1

小时≥

2

小时≥

3

小时≥

4

小时≥

5

小时≥

6

小时XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计高难度日照下，如何形成标准化快推，控总价Howtoforma

standardizedfastpushandcontrolthetotalpriceunderdifficultsunshine强排推导Site

analysis全高层布局L

型布局U

型布局地块内全高层布局高层沿北侧西侧呈

L

型布局高层沿北侧西侧及东侧呈

U

型布局推荐指数优点：推荐指数优点：推荐指数优点：①中心花园大缺点：①没有溢价①与东侧地块形成整体形态缺点：①高层观海视线受遮挡②日照不过①高层看海视线最优②高层占地少，别墅量大，溢价高③高层分两边设置，日照容易通过②观海视线严重受遮挡高层建筑面积

:269010

㎡高层建筑面积

:254370

㎡联排建筑面积

:14280

㎡高层建筑面积

:252282

㎡联排建筑面积

:17640

㎡XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计强排推导Site

analysis高层

U

形布局下的几种方式比较此处日照不过此处日照不过两侧高侧面向海同方向转动两侧高层呈环抱式反方向转动仅西侧高层面向海转动推荐指数

不推荐优点：①两侧高层看海视线均好缺点：推荐指数

不推荐优点：①空间形态较好缺点：推荐指数优点：①看海视线较好②空间形态较好①影响内部日照①不利气候对别墅区影响大XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计强排推导Site

analysis中部为洋房产品中部为叠加产品中部为联排产品内部布置洋房及两栋

18F内部布置

4F

叠加及

2

栋

18F内部布置

3F

联排及

4

栋

18F推荐指数缺点：①中部布置洋房，看海视线不佳②洋房溢价低推荐指数优点：①有一定的溢价且量大②整体形态较好推荐指数优点：①高溢价②整体形态较好高层建筑面积

:220050

㎡洋房建筑面积

:48960

㎡高层建筑面积

:235685

㎡叠加建筑面积

:34000

㎡高层建筑面积

:252282

㎡别墅建筑面积

:17640

㎡XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计根据推导，我们得出了两个方案Fromthederivation,wegottwoschemes强排推导Site

analysis城市甲板海岸丽港外侧U型布置27F

内部布置3F联排及4栋18F外侧U型布置27F

内部布置4F叠加及2栋18F住宅总建筑面积

:269010

㎡高层建筑面积

:252282

㎡27F

面积

:217722

㎡住宅总建筑面积

:269010

㎡高层建筑面积

:235685

㎡27F

面积

:218405

㎡18F

面积

:34560

㎡18F

面积

:17280

㎡别墅建筑面积

:17400

㎡叠加建筑面积

:34000

㎡XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业分析Businessanalysis商业分析Businessanalysis商业地块交通解读2人流入口Entrance人流入口Entrance1人流入口Entrance人流入口分析机动车入口选址原因：原因：将主要人流入口布置在海滨路一侧，充分利用海景观面①号选址距道路交叉口

70M，交通便利②号选址位于道路街角交叉口，不利于通行XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计售楼处分析SalesOfficeAnalysis启动区设于西南街角更有利于形象展示2启动区选址Sales

department启动区选址1Sales

department售楼处落位分析高低①号选址位于道路交叉口，交通便利，紧邻滨海路，充分利用海景观面②号选址缺点前期住宅施工围挡过长，造价高，且无前场场地XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业测算Commercialmeasurement？商业面积总量6000㎡商业

A300m15m100m单线平铺，进深

25M，面宽

400M基地面宽

300M，导致多出

100M面宽多出的量堆置于平铺的两侧，形成端头

2F将平直的体量进行弯折，立面更富有动态XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业测算Commercialmeasurement内外铺均分的形式未充分挖掘商业价值200m15m15m200m设计成内街形态，进深

15m面宽

400m拆分成两列，每列

200m进行形态拆分，北侧四块南侧两块XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业测算Commercialmeasurement增大沿街价值高的商业体量商业

B200m10m20m200m设计成内街形态，进深分为

10m，20m拆分成两列，每列

200m进行形态拆分，北侧四块南侧两块进一步将体量破碎化，形成肌理化XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计公寓测算Apartmentcount？公寓面积总量8000㎡公寓

A10m10m66.67m66.67m层数

7F

扣除一层商业

,

剩余

6

层进深

10m两栋均分

133.33m

面宽，每栋

66.67m为了使南面立面更富有动态，形成弯折的形态配合商业的布局，形成新的形态XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计公寓测算Apartmentcount尝试点式布局，空间灵动公寓

B10m10m10m44.44m44.44m44.44m层数

7F

扣除一层商业

,

剩余

6

层进深

10m两栋均分

133.33m

面宽，每栋

66.67m将中间一栋退后，形成组团形态配合商业的布局，形成新的形态XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计公寓测算Apartmentcount所有公寓量布置为一栋，对住宅影响大27F15m20m不控制楼层

使得成为点式公寓为减少遮挡，降低楼层数，增大单层面积XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计方案推导Programmederivation全外街商业模式的方案，形成城市甲板商业

A将商业与公寓组合公寓

AXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计方案推导Programmederivation街区式商业模式，形成海港风情小镇商业

B将商业与公寓组合公寓

BXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计城市甲板海岸丽港CoastalharbourCityDeck城市甲板CITY

DECK效果展示住宅方案一Housinganalysis总图指标Total

indicators启东协兴港项目1号地块（住宅用地）经济指标项目规划总用地单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-设计方案指标109819.0143166.0274542.6269682.217400.0252282.24860.41516.3647.2备注总建筑面积地上建筑面积（计容面积）住宅面积别墅其中高层03配套面积物业用房养老用房总建面4‰20-30㎡/百户30㎡/百户50㎡/个其中社区用房公厕970.980.0其中消防控制室小区配电房门卫6060-80㎡1500.036.012㎡/个快递服务用房地下建筑面积容积率50.0104528.82.5121101总建筑密度占地面积户数%18%㎡户㎡%20147.1367702人防面积绿地率10021.635.0总建筑面积7%机动车停车数辆辆3236地上停车数162地上停车5%其中其中08地下停车数辆辆辆辆30745539146地

下停车95%非机动车停车数配套用房非机动车位3.0辆/100㎡2.0辆/101㎡住宅非机动539410031207060901

社区主入口02

社区大堂03

社区次入口04

主题广场05

海滨商业06

海滨公寓07

高层住宅08

别墅住宅050409101112社区入口中轴景观中心花园配套设施XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计终极度假，滨海风貌效果展示日出观海，红霞破晓规划亮点规划结构

:Site

analysis景观礼仪轴+生态宜居环XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计户型分布户型分布

:Householddistribution户型配比表类型高层产品57户数12881932312总户数3532145占比36%55%9%建筑面积

总建筑面积

占比73506.161506962808027%56%10%6%78269682.1690联排别墅120145100%17400户型配比分布55户型78户型90户型55Type

ofhouseholdType

ofhouseholdType

ofhousehold㎡㎡㎡7890联排户型

PlatoonXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计视线分析视线分析

:Sightanalysis27F

看海景观27F

看海景观27F

看海景观3F

及以上可观海界面11F

及以上可观海界面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计视线分析视线分析

:Sightanalysis27F

看海景观18F

看海景观18F

看海景观3F

及以上可观海界面18F

及以上可观海界面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计视线分析视线分析

:Sightanalysis27F

看海景观27F

看海景观10F

看海景观3F

及以上可观海界面18F

及以上可观海界面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计规划分析Planninganalysis流线分析：消防分析：本小区实现完全的人车分流消防登高场地满足消防扑救的要求车行流线地下车库CarCirculationUndergroundParking社区出入口

CommunityEntrance消防流线Fire

rescueline消防回车场地Firefield消防登高场地

FireclimbingvenuesXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计规划分析Planninganalysis建筑朝向：地库分析：27°27°38°27°27°42°高层

A高层

B高层

C别墅地库范围及出入口住宅兼顾朝向与景观地库范围线

Fire

rescueline地下车库入口

UndergroundParking西侧高层

A

布局为东偏北

42°东侧高层

A

布局为东偏北

27°高层

B

和高层

C

布局为东偏北

27°别墅布局为东偏北

27°XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计日照分析日照分析

:Sunshineanalysis日照时间日照

0

小时

Zerohoursofsunshine≥

1

小时≥

2

小时≥

3

小时≥

4

小时≥

5

小时≥

6

小时≥

1hour≥

2hour≥

3hour≥

4hour≥

5hour≥

6hourXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业方案一Businessanalysis效果展示效果展示效果展示效果展示效果展示商业规划Businessplanning两个聚落、两个广场、一条沿商观海线通过波浪形曲线形成

350m

商业观海线文旅广场Center

Square码头文化聚落Enter

Square内街广场Center

Square海滨文化聚落Enter

SquareXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计空间尺度Spatialscale不同尺度聚落广场，空间体验多样海滨文化聚落内街休闲广场CenterSquare码头文化聚落文旅广场CenterSquareEnterSquareEnterSquare交通节点交通节点交通节点交通节点交通节点交通节点是XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业元素Businesselement现代手法

渔港元素海滨元素的传承现代元素的延续创意元素的穿插海滨元素的提取，使商业标志性地理位置元素凸显

运用玻璃幕墙、铝板等现代材料，让建筑整体造型

局部运用创意视觉标识系统，自发性注入街区延展轻盈整洁

设计，与传统元素对话XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业平面Commercialplane全年龄、全天候的商业活力潮流青年9:00

清食早餐

10:30

时尚美妆

12:30

情调西餐15:00

文艺书吧17:00

电子娱乐21:00

美容

SPA23:00

音乐静吧家庭亲子活力老年9:00

主题早餐10:30

儿童乐园7:20

养生早餐

10:00

文艺茶馆12:00

亲子餐厅14:30

亲子阅读12:00

传统美食16:30

戏水乐园14:30

时光艺廊19:30

玩具乐园20:00

曲艺文化XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业平面Commercialplane商业平面二层XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计公寓视线Apartmentlineofsight公寓拥有绝佳看海视线XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计面朝大海，春暖花开享受生活，推窗观海海岸丽港COSTAL

HARBOR鸟瞰图鸟瞰图住宅方案二Housinganalysis总图指标Total

indicators启东协兴港项目1号地块（住宅用地）经济指标项目规划总用地单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-设计方案指标109819.0143166.0274545.2269684.834000.0235684.84860.41516.3647.2备注总建筑面积地上建筑面积（计容面积）住宅面积03别墅其中高层配套面积物业用房养老用房总建面4‰20-30㎡/百户30㎡/百户50㎡/个其中1202社区用房公厕970.90180.0其中消防控制室小区配电房门卫6060-80㎡1500.036.012㎡/个11快递服务用房地下建筑面积容积率50.0104529.82.5总建筑密度占地面积户数%18%08㎡户㎡%19388.23588人防面积绿地率10021.635.0总建筑面积7%机动车停车数辆辆323610地上停车数162地上停车5%其中其中地下停车数辆辆辆辆30745540146地

下停车95%1203非机动车停车数配套用房非机动车位3.0辆/100㎡2.0辆/101㎡07住宅非机动5394060901

社区主入口02

社区大堂03

社区次入口04

主题广场05

海滨商业06

海滨公寓07

高层住宅08

别墅住宅09

社区入口10

中轴景观11

中心花园12

配套设施0405XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计户型分布户型分布

:Householdtypedistribution户型配比表类型高层叠墅产品57户数12881752276总户数3316272占比39%53%8%建筑面积

总建筑面积

占比74188.81366562484028%51%9%78269684.890125272100%3400013%户型配比分布55户型78户型90户型55Type

ofhouseholdType

ofhouseholdType

ofhousehold㎡㎡㎡7890叠加户型

SuperpositionXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计视线分析视线分析

:Sightanalysis视线界面3F

及以上可观海界面11F

及以上可观海界面18F

及以上可观海界面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计规划分析Planninganalysis流线分析：消防分析：本小区实现完全的人车分流消防登高场地满足消防扑救的要求车行流线地下车库CarCirculationUndergroundParking社区出入口

CommunityEntrance消防流线Fire

rescueline消防回车场地Firefield消防登高场地

FireclimbingvenuesXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计规划分析Planninganalysis建筑朝向：地库分析：27°27°38°27°42°高层

A高层

B高层

C洋房住宅兼顾朝向与景观地库范围及出入口西侧高层

A

布局为东偏北

42°地库范围线

Fire

rescueline地下车库入口

UndergroundParking东侧高层

A

布局为东偏北

27°高层

B

和高层

C

布局为东偏北

27°洋房布局为东偏北

27°XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计日照分析日照分析

:Sunshineanalysis日照时间日照

0

小时≥

1

小时≥

1≥

2≥

3≥

4≥

5hourhourhourhourhour≥

2

小时≥

3

小时≥

4

小时≥

5

小时≥

6

小时≥

6hourXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业方案二Businessanalysis效果展示效果展示商业规划Businessplanning两个聚落、两个广场、一条沿商观海线一条

300m

商业内街和一条

180m

观海商业外街文旅广场Center

Square码头文化聚落Enter

Square海滨文化聚落Enter

SquareXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计空间尺度Spatialscale不同尺度聚落广场，空间体验多样海滨文化聚落码头文化聚落文旅广场CenterSquareEnterSquareEnterSquare交通节点交通节点交通节点交通节点交通节点交通节点是XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计空间尺度Spatialscale多样的体验空间XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业元素Businesselement小镇风情

古典元素海滨元素的传承古典元素的转译雕塑元素的穿插XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业平面Commercialplane商业平面一层XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业平面Commercialplane商业平面二层XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计公寓视线Apartmentlineofsight公寓拥有绝佳看海视线XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计产品设计PRODUCT

DESIGN周边竞品产品策略产品展示PeripheralcompetitionProductstrategyProductpresentation周边竞品Competingproducts以基地周边

30KM范围作为同一板块来分析市场竞品

,

主要有

5

个楼盘奥莱缤纷广场伊顿蓝庭4恒大海上威尼斯阳光城海悦府20km10km伊顿蓝庭4伊顿公馆3阳光城海悦府2奥莱缤纷广场2伊顿公馆结论：基地附近十公里内在售竞品较少，部分竞品集中在

20KM

外的市区。恒大海上威尼斯5ChanXgieshx

iangRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

长协

沙兴

路港

项

目

设

计

方

案TOPWAY

DESIGN拓

维

设

计周边竞品Competingproducts其中有三个楼盘产品与本项目面积段相似50m²~70m²75m²~95m²100m²~120m²125m²~145m²奥莱缤纷广场阳光城海悦府80m²（两房两厅一厨一卫）100m²（三房两厅一厨两卫）104m²（三房两厅一厨两卫）117m²（

三房两厅一厨两卫）125m²（三房两厅一厨两卫）142m²（四房两厅两厨一卫）伊顿公馆143m²（三室两厅一厨两卫）ChanXgi

eshx

ian

gRPooardt

Project

Concept

PlanningStylingdesign保招

利商

长协

沙兴

路港

项

目

设

计

方

案造

型

设

计周边竞品Competingproducts主要竞品为恒大海上威尼斯50m²~70m²75m²~95m²100m²~120m²125m²~145m²伊顿蓝庭60m²（两房一厅一厨一卫）143m²（四房两厅一厨两卫）恒大威尼斯102m²（三房两厅一厨一卫）126m²（三房两厅一厨两卫）51m²（一房一厅一厨一卫）88m²（三房两厅一厨一卫）93m²（三房两厅一厨两卫）结论：从竞品户型面积段分析：奥莱缤纷广场，伊顿蓝庭，恒大海上威尼斯均可作为项目竞品；从竞品辐射范围分析：恒大海上威尼斯为项目竞品。综上所述：恒大海上威尼斯为项目竞品。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型分析Apartmentanalysis重点分析恒大高层三个面积段产品51m²（一房一厅一厨一卫）88m²（三房两厅一厨一卫）93m²（三房两厅一厨两卫）特点：楼盘较早，户型布局较传统，不能完全满足现状需求；平面结构不整齐；赠送面积少；作为沿海度假定位的户型，产品度假感体现的不够明显。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计依据竞品分析，得出我们产品策略Accordingtotheanalysisofcompetitiveproducts,wedrawourproductstrategy产品策略一：度假风情厌倦城市的躁动，来感受阳光、沙滩、大海的气息XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计产品策略二：度假风情大面宽宽景阳台，将每一片海域尽收眼底XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计产品策略三：南北通透每一个户型都能实现南北通透，让海风轻抚每一个角落XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计产品策略CIityImpression产品策略四：多重赠送1、宽景阳台设计2、设备平台改造为房间3、挑空可改造为房间改造后改造前4、庭院赠送5、露台赠送6、飘窗赠送XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计²57m

户型身在海边，流连忘返²55m

，一个异乡人梦中的天堂，一个漂泊者远方的归宿，当你挎上背包来到这，看着天上的云向北去，海上的船往南开，你会不会有这样的想法，我可不可以不走，让时光停留在此刻，就停留在这海边

...XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression²57m

户型

(

一室一厅一卫

)户型展示户型分析度假感豪华套卫客厅卧室回游南向两面宽南向双阳台南北通透XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression²57m

户型标准层平面得房率

75%XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计²78m

户型碧海蓝天，悠闲适意²75m

，是温馨的港湾，透过窗户，将房间外的一切景象尽收眼底。明媚的阳光射进房间，整个房间都沉浸在一片温暖之中，柔和的色调仿佛朦胧的雾霭，含蕴而暧昧。在阳光的晕染中，整个房间显得柔美、空灵、悠闲

...XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression产品升级78

㎡户型改造后78

㎡户型改造前改造前后对比升级点赠送设备平台面积，增大房间面积XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression户型特点南向两面宽宽景阳台南向横厅南北通透独立玄关餐客厅一体化设备平台赠送XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression²78m

户型标准层平面得房率

76%ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

长协

沙兴

路港

项

目

设

计

方

案Planninganddesign规

划

设

计²90m

户型面朝大海，春暖花开²,90m

是幸福的所在，因为我有一所房子，面朝大海，春暖花开。昨天告诉我，不要忘记曾经的痛苦与欢乐，今天告诉我，要珍惜当下的生活，明天告诉我，还要继续努力和拼搏。但在此刻，我只想做个简单、幸福的人，因为我有一所房子，面朝大海，春暖花开

...XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression产品升级90

㎡户型改造后90

㎡户型改造前改造前后对比升级点设备平台赠送，增大房间面积XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression户型特点南向两面宽宽景阳台南北通透U

形厨房飘窗赠送设备平台赠送餐客厅一体化XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression²90m

户型标准层平面得房率

78%ChanXgieshx

iangRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

长协

沙兴

路港

项

目

设

计

方

案TOPWAY

DESIGN拓

维

设

计与恒大户型对比Apartmentdesign户型对比CIitycomparison竞品对比本案

/57

㎡户型恒大

/51

㎡户型竞品对比升级点1、引入酒店豪华套卫，打造温馨、浪漫的度假风情2、宽景阳台，创造最大角度观景3、南北通透，保持室内空气流通4、平面结构整齐，满足标准化的要求XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型对比CIitycomparison竞品对比本案

/78

㎡户型恒大

/88

㎡户型竞品对比升级点1、独立玄关，增加入户体验2、南向两面宽，增大采光面ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

PlanningPlanninganddesign保招

利商

长协

沙兴

路港

项

目

设

计

方

案规

划

设

计户型对比CIitycomparison竞品对比90

㎡户型改造前93

㎡户型改造前产品对比升级点大飘窗赠送，增加赠送面积U

形厨房，增加操作空间ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

PlanningPlanninganddesign保招

利商

长协

沙兴

路港

项

目

设

计

方

案规

划

设

计别墅产品Low-riseApartmentProducts²120m

联排户型幸福的瞬间往往都是那么简单，是一家人围在一起吃饭，是一个人坐在吧台上悠闲享受，是屋顶上两个人牵手的平淡，也是院里的那一方小菜园。我们应该珍惜这幸福的点滴，因为在这里，有天、有地、有自己，更有那弥漫在四周海的气息

...户型展示CIityImpression120

㎡联排首层平面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression户型特点餐客厅一体大宽厅大面积赠送南北通透大庭院XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression120

㎡联排二层平面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression120

㎡联排二层平面南北通透独立家庭室挑空赠送南北露台赠送XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression120

㎡联排三层平面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression120

㎡联排三层平面豪华卧室南北通透南北露台南北露台赠送XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression120

㎡联排各层平面庭院赠送

50.04

㎡露台赠送

5.5

㎡露台赠送

5.75

㎡挑空赠送

10.85

㎡露台赠送

4.2

㎡露台赠送

4.35

㎡一层平面二层平面三层平面联排别墅建筑面积

120

㎡，实得面积

200.69

㎡，附赠率

67.2%XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计²120m

叠加户型当你站在自家的小院里，看着屋内家人的欢笑，听着院外鸟儿的啼叫，你也许无法想象自己的家只有百平之大，但你不必怀疑，因为在这里你拥有的是整个大海的无边无际

...户型展示CIityImpression120

㎡户型下叠一层平面图二层平面图XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression户型特点南向四面宽飘窗赠送一层南北通透私家庭院景观阳台一层平面图二层平面图XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression户型分析赠送分析入户流线分析赠送分析下叠入户流线下叠入户流线下叠庭院赠送

31.56

㎡飘窗赠送

2.28

㎡下叠建筑面积

120

㎡，实得面积

153.84

㎡，附赠率

28.2%ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

长协

沙兴

路港

项

目

设

计

方

案Planninganddesign规

划

设

计户型展示CIityImpression120

㎡户型上叠三层平面图四层平面图XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression户型特点南向四面宽飘窗赠送南北通透露台赠送景观阳台私家庭院XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

协

兴

港

项

目

设

计

方

案产

品

设

计户型展示CIityImpression入户流线分析上叠入户流线入户流线ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

长协

沙兴

路港

项

目

设

计

方

案Planninganddesign规

划

设

计户型展示CIityImpression户型分析赠送分析飘窗露台

11.22

㎡上叠庭院赠送

19.24

㎡飘窗赠送

2.28

㎡上叠建筑面积

120

㎡，实得面积

155.02

㎡，附赠率

29.18%飘窗赠送

2.28

㎡ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

长协

沙兴

路港

项

目

设

计

方

案Planninganddesign规

划

设

计公寓产品ApartmentProducts户型展示CIityImpression40

㎡户型二层平面图一层平面图ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

长协

沙兴

路港

项

目

设

计

方

案Planninganddesign规

划

设

计户型展示CIityImpression户型特点预留双钥匙挑空赠送南北通透二层平面图一层平面图ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

长协

沙兴

路港

项

目

设

计

方

案Planninganddesign规

划

设

计造型设计Stylingdesign时尚海港风情渔港其他意向FashionableseaportStylefishingportOtherIntention时尚度假海港·风格风格推演Stylededuction关键字度假时尚线性极致度假现代时尚利落线性XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计商业效果商业效果高层效果高层效果别墅效果别墅效果材料分析Modellingofresidentia玻璃

Glass0101淡蓝色LOW-E

玻璃02涂料

Coating02米白色真石漆03金属

Metal03深灰色金属铝板XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch项

目

设

计欧洲海港小镇·风