青岛新中式高层居住区规划设计方案

青

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展鸟瞰区位方案户型立面效果示

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示图背景推导平面沿街透视基地分析概念生成户型策略立面意向效果展示鸟瞰图沿街透视胶

保州

利1-3前期分析区位背景基地分析胶

保州

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。SITE青海湖路农场路配套分析1

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G少海湿地公园PGMS6KMS+火用地条件用地条件解读1-3号地块统一设计，总用地面积14.6万平米。地块沿海尔大道和兰州东路不允许开车机动车出入口，不允许设置沿街商业地块内部增设一条L形的车行道路连接潮州路和扬州支路，解决大地块内部的交通压力。12DK1~3总用地面积

145929㎡容积率

1.0<x≤1.8建筑密度

<28%3绿地率

>30%基地解读1.海尔大道与兰州东路车流噪音大，对住宅品质影响较大2.沿潮州路与扬州支路，靠近附近居住区，商业价值大3.地块中心位置远离城市道路，环境清幽，居住价值大高高低商业价值低

住宅价值2邻近城市高级道路，噪声影响大13市场趋势房地产市场背景粗放时代式微，房企竞争白热化,进入品质PK新纪元银根收紧，资金成本升高地价高横，政府限价限购应对策略高端产品的元素降维打击保时捷卡宴的最强卖点就是有“保时捷”这家超级跑车品牌的历史，它对高性能、安全、纯种跑车的操控性追求均做的非常彻底保时捷将推出中型级别的SUV车型，这款车型将定名为Cajun，定位低于卡宴。锁定客群,

设定策略在当下房地产行情下行，销售滞缓的大环境下改善的去化明显好于豪宅刚需的去化明显好于改善我们的策略减小户型面积控制户型总价规划设计方案推导概念生成胶

保州

利地块规划设计策略

Designstrategy——

规划排布策略产品模数提取：110㎡洋房（三面宽）

15700/㎡项目地块：1.8的容积率平均层数=（容积率/覆盖率）1.8/28%=6.421.9M层日照条件：内2外2128㎡洋房（四面宽）

15700/㎡140㎡洋房（四面宽）

15700/㎡退间距按《青岛市城乡规划管理规定》26.9M限高：60米货值单价：根据定位报告提供28.5M项目地块：28%建筑密度105㎡小高层（三面宽）

14200/㎡120㎡小高层

(三面宽）

14200/㎡21.2M40M9F11F强排海选多种可能性展示覆盖各种组合可通过货值、产品、空间形态一排除！11F+18F11F+14F11F+14F+18F11F+14F+18F地块规划设计策略

Designstrategy——

规划排布策略经多方案强排比选得出：组合方式×

√高品质高层组团，货值较低全9F洋房全11F洋房11F+18F11F+14F容积率做不足×√√√11F+14F+18F（L形布置）货值较高，空间感较差容积率不足11F+14F+18F(组团布置)货值较高，空间感较差货值最大保证小区品质，多样化产品打造，降低风险，提升项目去化速率地块规划设计策略

Designstrategy——

规划排布策略14F+11F策略18F+11F策略住宅总货值：37.86亿住宅总货值：38.74亿D.有利于节约地下车库面积A.极限利用基地可建设用地，空间感受拥堵B.洋房、高层组团均无景观资源C.兵营式排布，不符合规划要求D.货值低A.理论货值最大化B.沿海尔大道受噪音影响户数最少C.洋房错位排布，满足日照且节省间距货值高受城市噪音影响户数少错位排布，间距小地库经济性优地块规划设计策略

Designstrategy——

规划排布策略高层“L”形布置策略高层“南北分区“策略住宅总货值：38.28亿住宅总货值：38.19亿D.货值较低E.高层单边布置，不利于地下车库排布A.沿街天际线单一，城市形象较差B.东侧受城市噪音影响户数最多C.高层无组团，品质差A.洋房、高层组团布置，景观资源丰富

C.城市天际线丰富，城市形象好B.组团布置利于物业管理天际线变化，城市形象好空间形态好高层组团布置，品质高利于社区管理和分期开发尊崇传统东方礼序的空间结构曹魏邺城——中国古代城市规划“里坊”的起源，盛唐长安城规划的雏形国人心中的礼序空间，不仅是建筑规制，更是精神家园，意味着楼居的传统与诗意。“邺城东西七里，南北五里”城有七门：南垣三门，中曰中阳门，东曰广阳门，西曰凤阳门；东垣为建春门；西垣为金明门；北垣二门，东曰广德门，西曰厩门。“四坊十二巷”广德门“花月坊”“海晏坊”金名门建春门“松风坊”“茗月坊”中阳门总图及经济技术指标经济技术指标项目数值单位备注总用地面积145929.00㎡总建筑面积地上计容建筑面积住宅面积365748.31262672.20250832.2042840.00㎡㎡㎡㎡17层住宅建筑面积其中11F小高层住宅建207992.20㎡筑面积9班幼儿园建筑面积商业建筑面积3960.005253.002627.00㎡㎡㎡地上总建面的2%地上总建面的1%公共配套面积其中地上总建面的3‰，不小于100物业管理用房788.02㎡㎡其中社区居委会办公用房地上总建面的2‰，不小于100525.34㎡㎡㎡包含养老、托幼等社区服务项目社区服务用房1073.64其中换热站变电室90.0060.0040.0050.00㎡㎡㎡㎡不小于90㎡公厕每千人6-10㎡垃圾收集点地下建筑面积103076.11㎡人防地库非人防地库住宅地下室23622.1260762.0018692.0020.40%1.80㎡㎡㎡其中建筑密度≤28%1≤容积率≤1.8≥30%容积率绿地率31.2%人防面积绿地面积总户数23622.1245529.852068㎡㎡户户户17F小高层11F洋房374其中169490㎡以下每户设0.8个车位；90㎡-144㎡每户设1.2个车位，144㎡以上每户设0.2个车位；商业建筑没100㎡设1.0个车位；幼儿园设1.0辆/㎡机动车停车位2574辆地下停车位人防车位2574675辆辆辆人防车位35㎡/个普通车位32㎡/个其中非人防车位1899开放空间户型分布建筑面积业态户型细分面积比例（

）㎡小三房三房三房10512013541.7%47.6%10.7%178502040045901701703445%45%9%小高层住宅小计4284012320118272

92475020

68237488100%5%55%40%大四房四房三房1401281106.0%57.5%36%11F洋房小计205612

1694

100%110洋房128洋房140洋房105+120中高层商业+配套9班幼儿园流线分析城市道路车行流线步行流线景观轴线商业流线入口大堂车库入口消防分析城市道路消防登高场地消防车出入口消防车道日照分析《青岛市城乡规划管理技术规定》：每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过4个时，其中宜有两个以上获得日照，获得日照时数不应低于大寒日累计2小时。经日照计算，所有住宅均满足日照时间的要求图例然而，货值固然重要但是规划、空间、组团体验能够带来品质的提创造楼盘与品牌的隐形溢价因此，我们提出了第二种可能性总图及经济技术指标经济技术指标项目数值单位㎡备注总用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅面积145929.00367895.15262672.20250832.2069360.00㎡㎡㎡17层住宅建筑面积㎡14F小高层住宅建筑面35280.00㎡㎡积其中11F小高层住宅建筑面146192.20积9班幼儿园建筑面积商业建筑面积3960.005253.002627.00㎡㎡㎡地上总建面的2%地上总建面的1%公共配套面积其中地上总建面的3‰，不小于100㎡物业管理用房社区居委会办公用房社区服务用房788.02525.341073.64㎡㎡㎡其中地上总建面的2‰，不小于100㎡包含养老、托幼等社区服务项目其中换热站变电室90.0060.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡不小于90㎡公厕40.00每千人6-10㎡垃圾收集点地下建筑面积人防地库50.00105222.9522929.1267381.8414912.0020.40%1.80其中非人防地库住宅地下室建筑密度容积率≤28%1≤容积率≤1.8≥30%绿地率31.2%人防面积绿地面积总户数22929.1245529.852202㎡㎡户户户户17F小高层612其中14F小高层11F洋房336125490㎡以下每户设0.8个车位；90㎡-144㎡每户设1.2个车位，144㎡以上每户设0.2个车位；商业建筑没100㎡设1.0个车位；幼儿园设1.0辆/㎡机动车停车位2761辆地下停车位人防车位2761655辆辆辆住宅车位人防车位35㎡/个普通车位32㎡/个其中非人防车位2106空间结构的优化两轴+四核心户型分布建筑面积业态

户型细分面积比例（

）㎡小三房高层洋房

三房三房10512013546.3%47.1%6.6%321303264045906936080080788487260306272346125726166650%44%6%100%46%49%5%小计大四房四2%47.4%4%洋房三房小计166188

1254

100%110洋房128洋房140洋房105+120中高层105+120中高层商业+配套9班幼儿园“坊为礼”入口府门

一见倾心“场为迎”迎宾大道

荣耀归家“门为客”入户公馆

引人归来“巷为承”移步换景

以景结情“宅为和”贵胄门庭

尊贵入户归家流线日照分析《青岛市城乡规划管理技术规定》：每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过4个时，其中宜有两个以上获得日照，获得日照时数不应低于大寒日累计2小时。经日照计算，所有住宅均满足日照时间的要求图例产品策略户型平面户型策略胶

保州

利洋房产品洋房户型-

南北通透-

方正双厅-

南向三开间-

核心筒满足新消规要求全赠送半赠送110㎡洋房标准层户型

P

K一期110㎡户型本案110㎡户型入户方式更为舒适南向卧面宽更舒适宽景阳台KO点：面宽增加300，细节优化更到位。洋房户型128㎡洋房标准层全赠送

-

南北通透-

方正双厅半赠送-

南向四开间-

核心筒满足新消规要求户型

P

K一期128㎡户型本案128㎡户型入户方式更为舒适主卧步入式衣帽间主卧面宽更舒适宽景阳台KO点：主卧套更舒适；方正双厅更规整；细节优化更到位。洋房户型140㎡洋房标准层户型

P

K一期140㎡户型本案140㎡户型双阳台整体面宽增加400主卧面宽更舒适宽景阳台KO点：总面宽更大更舒适；方正双厅更规整；细节优化更到位。高层产品高层户型-

独梯入户-

南北通透-

方正双厅-

南向三开间-

核心筒满足新消规要求全赠送半赠送建筑面积：121.46㎡标准层得房率：82.55%3房2厅2卫层高2.9M赠送面积：9.78

㎡。105㎡高层标准层高层户型户型平面—(105面积段)南向观景阳台2

南北通透十字厅布局2+1灵活可变空间1户型特点双卧室朝南34高层户型-

独梯入户-

南北通透-

方正双厅-

南向三开间-

核心筒满足新消规要求全赠送半赠送建筑面积：121.46㎡标准层得房率：82.55%3房2厅2卫层高2.9M赠送面积：9.78

㎡。120㎡高层标准层户型

P

K120㎡标准化户型本案120㎡户型独梯入户，更显奢华全明卫设计南向次卧面宽更舒适宽景阳台KO点：独梯入户；方正双厅更规整；全明卫设计。高层户型高层120+105+105+120户型平面—(105面积段)建筑面积：103.42㎡标准层得房率：86.53%3房2厅2卫层高2.9M赠送面积：6.65㎡。6.5米超宽大阳台12

南北通透十字厅布局2+1灵活可变空间4户型特点豪华主卧套3户型平面—(120面积段)建筑面积：118.02㎡标准层得房率：86.53%3房2厅2卫层高2.9M赠送面积：7.36㎡。6.8米超宽大阳台12

南北通透十字厅布局2+1灵活可变空间4户型特点豪华主卧套3设计的价值在于——寻找解决事情的最优办法因此，我们通过反复的排布调整与优化找到了第三种兼顾货值与空间的方案——纯洋房社区——策略：户型升级，满足日照前提下进一步提升洋房品质与总量DDAB扉页AAABAABCBCCCBB常规做法产品建议产品建议首层叠加洋房增加高溢价户数，送大花园，送地下室，同时解决二层销售抗性的方式，增加二层销售单价。底层住户附送地下室，和一层花园，增加底层溢价保证首层叠加洋房增的同时，增加顶层小积小，总价低；多附策略：两种手法减小日照间距1：底墅户型保证上叠日照满足，减少日照间距。2：顶层退台布置小户型，避免顶层日照遮挡，减少日照间距。顶层110户型顶层110户型标准128户型底墅140户型标准128户型底墅140户型总图及经济技术指标经济技术指标项目数值单位㎡备注总用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅面积145929.00368815.65262672.20250832.20㎡㎡㎡其中11F洋房住宅建筑面积

250832.20㎡9班幼儿园建筑面积商业建筑面积3960.005253.002627.00㎡㎡㎡地上总建面的2%地上总建面的1%公共配套面积地上总建面的3‰，不小于100㎡物业管理用房788.02㎡其中地上总建面的2‰，不小于100㎡社区居委会办公用房社区服务用房525.34㎡㎡其中包含养老、托幼等社区服务项目其中1073.64换热站变电室90.0060.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡不小于90㎡公厕40.00每千人6-10㎡垃圾收集点地下建筑面积人防地库非人防地库住宅地下室建筑密度容积率50.00106143.4525874.9257008.5323260.0020.40%1.80其中≤28%1≤容积率≤1.8≥30%绿地率31.2%人防面积绿地面积总户数25874.9245529.852002㎡㎡户户11F洋房200290㎡以下每户设0.8个车位；90㎡-144㎡每户设1.2个车位，144㎡以上每户设0.2个车位；商业建筑没100㎡设1.0个车位；幼儿园设1.0辆/㎡机动车停车位2521辆地下停车位人防车位2521739辆辆辆人防车位35㎡/个普通车位32㎡/个其中非人防车位1782创新11F洋房户型创新洋房设计策略：大面宽，小进深——南向全四开间设计，附加值最大化。1-2层叠加别墅设计(送南北院子、送地下室）——增加贴地性户数，送大花园，送地下室，同时解决二层销售抗性的方式，增加二层销售单价。顶层小户型平层（送大露台）——不影响日照，最大化增加洋房货量；面积小，总价低；多附送，赠送南北大露台。解决顶层销售抗性，提高销售单价。独梯入户，双流线——增强用户的私密性。提升仪式感，品质感。多方式面积赠送——车库赠送、庭院赠送、露台赠送、飘窗赠送，增加实际使用面积。户型分布建筑面积

面积比（㎡）户型细分面积（㎡）套数比业态套数大四房

140

12.6%

30240

216

11%洋房

四房三房125

45.1%

108000

864

43%11042%

101420

922

46%239