某商用物业管理手册

某商用物业管理手册

目录

一.工程物业部组织人员架构图4

1.人员架构4

2.人员岗位编制依据5

二.部门职责说明6

三.物业工程管理制度7

1.开闭店管理制度：7

2.安全巡逻制度：7

3.物品出入管理制度：7

4.红外报警管理制度：8

5.燃气报警管理制度：9

6.押款管理制度：10

7.停车场管理制度：11

8.消防安全检查制度：11

9.动火作业管理制度：12

10.监控（消控）中心管理制度：13

11.消防设备（器材）管理制度：14

12消防器材、设施维护管理：15

13.物业工程人员消防管理制度：19

14.设备机房巡检管理制度：19

15.变电所停送电刀闸管理制度：20

16.防火卷帘管理制度：22

17.电梯安全管理制度;23

18.设备（房）巡检管理制度:24

19.水泵维保管理制度:25

20.变配电柜设备维修保养管理制度：26

21.给排水系统保养管理制度：27

22.安防设备维保管理制度：28

23.空调维修保养管理制度：30

24.消防系统维保管理制度：33

25.电梯维保管理制度：34

26.维修技术人员安全管理制度：35

27.照明设备维修保养管理制度：39

部门职责说明

2.1物业工程部经理

人员岗位编制依据

一、筹备期

1.负责商场安装工程施工进度跟踪；质量把控、验收；款项办理工作。

2.负责商场公共区域装修工程进度跟踪，施工协调，装修质量把控，验

收，款项办理工作。

3.负责部门人员架构的编制，人员职责岗位划分，人员筹备组建，面试、

培训，部门工作流程建立。

4.负责对接建设工程部，做好设施设备接管、验收、建档工作。

5.负责商户进场图纸审核，资料建档，费用收取，装修过程把控，安全

管理，竣工验收工作；二装期间商场成品保护工作。

6.负责商场运营前设施设备的验收接管调试工作。

7酒己合招商部做好招商及商户进场房屋交付工作；做好商场内空置房管

理工作。

8.做好市容、公安、交通、环保部门的外联工作。

9.负责商场装修期间施工现场人员、物品、施工安全管理工作。

10.负责商场开业前保洁开荒、绿植摆放工作。

二、运营期

1.负责商场消防安全管理工作。

2.负责商场设施设备运行维修保养工作；商户报修处理。

3.负责商场内营运秩序安全管理工作。

4.负责商场卫生清洁管理工作。

5.负责商场内空置房清洁、安全管理工作。

6.负责广场车辆安全管理工作。

7.配合各部门做好开店、闭店管理工作。

8.负责部门人员日常管理，培训，考核工作。

9.做好物业外联及商户、客户物业服务工作。

10.负责消防、公安、市容、交通、卫生部门对接外联工作。

三.物业工程管理制度

1.开闭店管理制度：

（待广场确定经营时间，物业工程部联合广场运营部共同制定广场开店

闭店流程，物业需要根据运营时间建立此项制度）。

2.安全巡逻制度：

L按照规定时间、路线进行消防安全、治安情况、卫生情况、经营秩

序、公共区域的设施设备等检查，发现问题及时处理并上报作好记录。

2、遇有紧急情况，应迅速赶到事发地点，实施对应预案。

3、在巡视过程中，对不文明行为予以制止，遇可疑人员，委婉加以询

问，通知监控重点盯防并积极应对上传。

4、检查各种运营设施是否正常，包括自动扶梯、照明灯、橱窗照明等

情况。

5、对各餐饮后堂，进行例行巡视，防止出现安全隐患。

6、检查本处各岗位状况,及时应对并上传。

7、每次巡逻结束之后，第一时间进行录入，并在《巡逻记录表》上，

进行情况阐述。

8、如在巡逻过程中出现巡更点漏巡时，应立即进行补巡并在《巡逻记

录表》上做出阐述。

9、如因处理突发事件或执行临时性工作任务而未按规定时间进行巡逻

的，应采取临时性措施并在《巡逻记录表》中予以阐述。

3.物品出入管理制度：

1、万吉广场所有大件物品（主要是施工作业工具、器件物品、大型办公

设备等）外出必须持有物业工程管理部开具的《物品出入审批单》且由

其负责人签字后方可外出（特殊情况除外）。

2、大件物品出入应在指定通道进出，未经物业工程部特别核准，不得

由广场主门进出。

3、送配货车辆，必须在指定地方装载和卸运，不得影响广场消防通道

其它车辆和行人正常通行。

4、物品搬运时不得出现拖、拉、滚等可能造成地面损坏或存在安全隐

患的行为。

5、万吉广场商家物品外出，应由商场主管签字确认，且在《物品出入

审ftt单》上注明物品外出时间、日期、物品名称、数量、出货地点，逾

期作废。

6、物业现场安全管理员必须对《物品出入审批单》上所写内容进行核

实，才予以放行。放行后，在《物品出入审批单》上签字注明日期、时

间。

7、所有大件物品搬运，不得使用各种电梯进行运输。

8、所有《物品出入审批单》，由物业工程部及时回收存档。

4.红外报警管理制度：

1、监控值班人员在发现监视屏上红外报警出现时（监控室警铃也同时

启动），应立刻（第一时间）通报现场安全班长（或其指定现场安全管

理员）至报警现场。

2、监控录像设备搜寻事发现场并做摄像记录。

3、现场处理

3.1、误报

3.2、如现场发现有人或异物进入红外警戒区，应立即采取如下应急措

施：

注：如经常性出现现场无异常情况而红外报警未自动消除，监控中心值

班人员应联系工程处进行处理，使之处于正常状态。

5.燃气报警管理制度：

1、监控值班人员发现燃气主机报警时（警铃启动），应立刻（第一时

间）通报现场管理处当值领班（或其指定现场管理员）至报警现场。

2、监控值班人员应密切观察燃气报警泄漏数值，并通报现场检查人员。

3、现场处理

3.1、操作不当漏气

3.2、如现场发现管道漏气，应立即采取如下应急措施：

注：如用户操作不当报警，现场人员电磁阀无法复位，或复位后不能正

常供气的情况下，应联系工程处进行处理，保证用户正常用气。

6.押款管理制度：

L收银台送款

1.1、由需押款收银台电话通知监控，监控告知当值现场管理领班。

1.2、现场管理当值领班通知押款人员迅速到位,并由押款人员与收银

员现场确认收银包数量,收银包由收银员保管。

1.3、押款前，押款人员应内线电话告知监控。

1.4、监控人员收到押款信息后，立即调整监控探头在监控范围内跟进

整个押款过程。

1.5.押款到达各现场管理各固定岗位时，各岗位管理人员应做好协防。

1.6、收银员将收银包投入保险柜前，在押款人员的监督下必须保证收

银包完好。

1.7、经确认完好后，收银员将收银包投入保险柜，押款人员及收银员

共同签字确认，锁门离开。

2、财务至银行送款

2.1.财务部电话通知监控，监控告知当值现场管理当值领班。

2.2、现场管理当值领班通知押款人员迅速到位。

2.3、财务人员上车后，押款人员方能上车。

2.4、到达目的地后,待车辆停稳后，押款人员先下车，观察周围无异

常情况后，财务人员携款下车。

2.5、到达银行内部时，押款人员于门口等待财务人员至办理结束。

3、注意事项

3.1、押款工作安全责任人为当值现场安全班长。押款前，当值现场管

理领班应提前做好其他岗位人员工作安排。当押款有特殊要求时，应做

出特殊安排。必要时，应安排两名押款安全员同往，押款时携带橡皮棍。

3.2、押款应指定责任心强、入职时间一年以上、工作中认真负责，人

员作为押款安全员，如遇特殊情况调换押款安全员时，必须由当班现场

管理处领班同意。

3.3、押款时，当押款人员为二人时，则应一人在前，一人在后，收银

员居中间，负责将收银员安全送至财务；若押款人员为一人时，则应与

收银员并行。徒步至银行时，押款安全员应行走在财务人员后方携款包

~Mo

3.4、押款人员在押款过程中应严格按照规定路线行走，严禁私自改变

送款路线，押款期间，严禁从事任何与送款无关的事情，若发生异常现

象，积极对应，及时上传。

3.5、为确保款项安全送款时，押款人员及收银员不得携带私人包裹。

3.6、严格做好保密工作，不得向外人泄露内部工作情况。

7.停车场管理制度：

1、本停车场与车主之间是车位有偿使用关系，收取费用是车位使用费，

不承担车辆被盗、损坏、物品保管等责任。

2、泊车后，请关闭引擎,拉好刹车，收好倒车镜，锁好车门、车厢，

贵重物品请随身携带，停车场不提供此项安全保管服务。

3、入场取卡，出场返回。请仔细阅读并保管停车卡，停车卡请勿放于

车内，若车主丢失泊车卡，需凭有效证件和车辆权属证明取车，并赔偿

泊车卡制作费20元。

4、请将车辆有序泊位，不要挤占车道、车位。凡进入停车场的车辆，

必须服从管理指挥，凡扰乱停车场正常管理秩序的车辆所造成的一切后

果均由停车人负责。

5、进入停车场内限速每小时5公里。停车场实行人车分道，按规定路

线行进，谨慎驾驶。

6、车辆内不得携带易燃、易爆或剧毒及其它危险物品，以确保停车场

安全。

7、本停车场仅限小型客车使用，三吨以上货车不得进入。

8、不得在停车场从事泊车以外的其它活动。

9、车场管理员收取停车费不给发票属贪污行为,本车场有权追究相关

人员责任。

8.消防安全检查制度:

1、现场管理检查人员应认真负责，检查过程中不留死角，确保无消防

安全隐患；对火险隐患，应做到及时发现，登记立案，抓紧整改落实。

2、现场管理每日进行二次安全防火检查，发现问题及时解决并做好记

录，当超出本部门权限时，应及时上报并跟进上级批示之落实。

3、每月对主力店、次主力店组织一次消防联合检查，发现问题及时知

会相关部门且应跟进处理结果，当超出本部门权限时，应及时上报并跟

进上级批示之落实。

4、每月对商户进行一次安全用电、消防器材使月情况等安全检查，发

现问题及时知会相关商户且应跟进处理结果

5、汇总及总结消防安全检查工作，且作为《月度管理报告》附件形式

呈报。

6、恰逢重大节假日及重大事件，应对全商场进行消防安全检查，要点

如下：

6.1、主要检查防火制度措施是否落实；

6.2、消防器材是否全部符合要求;

6.3、用电、用气安全情况；

6.4、是否有重大火险隐患，是否有完整的安全防火检查记录等；

6.5、对因客观原因不能及时整改的，应采取应急措施确保安全。

7、现场管理应设专人负责接待政府消防安全检宜部门对商场的安全检

查，及对检查中出现问题的整改跟进等事宜。

8、检查消防重点区域，应定点、定人、定措施制度。

9、定期、不定期检查消防档案、消防培训、演练计划、年度消防演习

报告等落实工作。

10、定期总结消防工作，特别是对事故信息的分析，宣传教育培训工作

应不间断地进行。

9.动火作业管理制度：

1、『万吉广场』区域内所有类型的动火作业施工，必须经物业工程管

理部批准并办理动火许可证后，方可施工。

2、在动火作业时，必须采取妥善之防护措施，并有专人监督。

3、动火操作完毕后，应及时清理现场。

4、在重要经营区域动火作业的，必须由物业工程管理部派专人现场监

督。

5、动火作业前，作业单位（个人）应落实"八不"规定：

6、防火、灭火措施不落实不动火；

7、周围环境易燃易爆杂物未清除不动火；

8、易燃结构未安装安全防火措施不动火；

9、凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗涮洁净的不动火；

10、凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器及管道不动火；

11、凡存储过易燃易爆物品的场所，未排除危险的不动火；

12、高空焊接或切割作业时，下方可燃烧未清理或无安全防护措施的不

动火；

13、未配备相应的灭火器材不动火。

14、动火作业时，必须遵守〃四要"规定：

14.1、动火前要指定现场安全负责人；

14.2、现场安全监督员、动火操作员发现不安全因素，要立即停止动火；

14.3、发生火灾事故时，要及时补救；

14.4、动火作业人员要严格遵守安全操作规程,存证上岗。

15、动火作业完成后，操作人员必须做好〃一清"规定：彻底清理现场

排除火灾隐患后，方可离开现场。

10.监控（消控）中心管理制度：

1、监控（消控）中心实行专职人员24小时值班制度。

2、监控（消控）人员必须具有高度的工作责任心，认真负责完成安全

监控（消控）任务，及时掌握各种信息，对监控（消控）过程中发现的

情况及时进行处理和上报。

3、监控（消控）人员必须保守秘密，不得将监控系统功能、监控（消

控）情况向他人透露，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容和

翻录。

4、监控（消控）当值人员不得擅自离岗，个人需处理事务时，应征得

当值领班的同意并在有人顶岗时方可离开。

5、严禁外人进入监控（消控）中心，未经许可，当值人员不得接待任

何来访者。如因工作需要必须由部门负责人批准，并对进入人员进行登

记。

6、查阅相关资料须凭相关凭证。

7、监控（消控）中心内严禁吸烟、存放易燃、易爆等危险品，并配备

用灭火器械。保持室内环境的清洁卫生。

8、遇火灾、燃气报警、电梯困人、治安事件等突发事件按相关预案实

施。

9、实施对各个报警装置、电视监控区域的监控,包括：消防、喷淋、

烟感报警系统、燃气报警系统及电梯监控视屏系统等。正常状态下每两

小时记录一次。

10、爱护和管理好监控（消控）室的各项装配和设施，严守各项设备使

用操作规程，确保监控（消控）系统的正常运作。

11、监控（消控）中心内的电话属专用报警、调度联系电话，非工作状

态下严禁使用值班电话。

12、监控（消控）中心设备出现故障时，及时上传、报修。

11.消防设备（器材）管理制度：

L『万吉广场』的消防设施（设备）由安徽万吉投资管理有限责任公

司物业工程管理部负责检查、保养及管理。

2、未得到物业工程部批准，仟何人不得擅自动月、移动、拆卸消防设

施（设备）。

3、现场管理应严格执行《消防安全检查制度》，每日对室内消防栓箱、

灭火器分别进行一次例行检查，每月对自动灭火系统、火灾自动报警系

统及防排烟系统进行检查，定期对各种消防设施（设备）进行检查，发

现问题及时上传并跟踪落实解决。

4、现场管理应严格执行各消防设施（设备）操作规程。

5、工程人员应严格执行《消防设施（设备）维保制度》,定期对各种

消防设施（设备）进行例行维修、保养。

6、现场管理严格执行消防器材领用、灭火器配发登记工作。

7、严禁在消防水喷淋上悬挂物品，消防接合器周围2米以内不得堆放

物品。

8、各消防疏散楼梯，消防通道内不得堆放物品

9、现场管理员要掌握各种消防设施的性能、数量及摆放位置，能熟练

操作各种消防设施。

10、违反《消防设备（器材）管理制度》者，根据《消防安全奖惩制度》，

视情节轻重予以处理，直至追究法律责任。

12消防器材、设施维护管理：

1、消防设施维护管理,消防器材是指灭火器、干沙箱、等器材。消防

设施是指建筑物内的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、防火门、

防火卷帘、室内消火栓、室外消火栓、高位水箱、水泵接合器、警铃等

固定设施。消防安全标志是指与消防有关的文字、图案等。

1.1、非火灾情况下，任何部门和个人都不准使用、试用和玩耍消防器

材、消防设施和安全标示。特殊情况确需使用时，需经消防管理部门许

可。

1.2、严禁占用消防通道，堵塞安全出口；严禁圈占、堵塞消火栓、灭

火器等消防器材和消防设施，保证通道出口畅通，消防器材处于随时可

用状态

1.3、严禁擅自挪用、拆除、停用消防设施和器材，对破坏消防设施、

器材的标示行为予以严肃处理，造成严重后果的送交公安部门处理，并

号召全体人员检举破坏消防器材、设施的标示行为。

1.4、由专职人员对消防器材和消防设施的使用情况进行日常巡检，按

照消防器材和消防设施的性能要求，每日、每月或每年进行一次检查,

对达不到标准的消防器材和消防设施及时更换或维修。

2、火灾自动报警系统（主机）的定期检查

2.1、每日检查

2.2、月度试验f口检查

2.3、年度试验和检查（每年二次）

2.4、自动喷水灭火系统的定期检查

1）水源的水量和水压。

2）消防泵控制电源。

3）报警阀各部件的工作状态。每天巡检一切供水总控制阀、报警控制

阀及配件，进行外观检查，保证系统处于无故障状态。

4）自动充气装置的工作状态（如气压水罐、增压水罐）。

2.5、定期检查

每月检查一次喷头外观，喷头外表应清洁，尤其是感温元件部分，对轻

质粉尘可用空气吹除或用软布擦净；对含有污垢的喷头应将其分批拆换,

集中清理，但不能用酸碱溶液或热水洗擦。

每月检查一次室外阀门井中的控制阀，保证阀门处于开启状态。对报警

阀进行开阀检验,观察阀门开启性能和密封性能，以及水力警铃、延迟

器的性能。此试验可通过末端装置进行。如发现阀门开启不通畅或密封

不严，可拆开阀门检查，视情况调换阀瓣密封件。对安装的压力表要定

期检验。

检查系统管路有无腐蚀渗漏，湿式系统管路内的水应定期排空、冲洗。

对水雾系统管路中的过滤装置应定期清扫。如发现管路中有沉积物，应

进行冲洗。

每月检查一次贮存消防用水的水池、消防水箱，核对水位以及消防水不

被他用的技术措施，发现故障，及时进行修理。检查消防泵的启动、吸

水、流量和扬程,利用报警控制阀旁的泄放实验阀进行一次供水试验，

验证系统供水能力。

2.6、年度检查

2.7、室内消火栓系统定期检查

1）消火栓和消防卷盘供水闸阀不应有渗漏现象。

2）消防水枪、水带、消防卷盘及全部附件应齐全良好，卷盘转动灵活。

3）消火栓箱及箱内配装的消防部件的外观无破损、涂层无脱落，箱门

玻璃完好无缺。

1）报警按钮、指示灯及控制线路功能正常，无故障。

2）消火栓、供水阀门及消防卷盘等所有转动部位应定期加注润滑油。

2.8、消防安全疏散设施的定期检查

消防安全疏散设施包括疏散通道、安全出口、疏散楼梯、防火门、防火

卷帘门、疏散指示、应急照明灯具等设施。应按照有关规范配备相应数

量的消防安全疏散设施,并建档管理。

1）每日对安全疏散设施进行巡查，发现有以下问题之一的，应立即整

改。

2）占用疏散通道。

3）堵塞安全出口。

4）锁闭疏散门。

5）在疏散楼梯上堆放物品。

6）破坏、覆盖、挪用疏散指示标示、应急照明灯具。

2.9、月度检查

2.10、灭火器材的检查

每日应对灭火器进行检直，确保其始终处于完好状态。

1）检查灭火器铅封是否完好。

2）检查压力表指针是否在绿色区域，如指针在红色区域，应查明原因，

检修后重新灌装。

3）检查可见部位防腐层的完好程度，轻度脱落的应及时补好，明显腐

蚀的应送消防专业维修部门进行耐压试验，合格者再进行防腐处理。

4）检查灭火器可见零件是否完整；有无变形、松动、锈蚀（如压杆）和损

坏，装配是否合理

5）检查喷嘴是否通畅，如有堵塞应及时疏通。

1海半年应对灭火器的重量和压力进行一次彻底检杳，并应及时充填。

2）对干粉灭火器每年检查一次出粉管、进气管、喷管、喷嘴和喷枪等

部分有无干粉堵塞，出粉管防潮堵、膜是否破裂。筒体内干粉是否结块。

3）灭火器应进行水压试验，一般5年一次。化学泡沫灭火器充装灭火

剂两年后，每年一次。加压试验合格方可继续使用，并标注检查日期。

4）检查灭火器放置环境及放置位置是否符合设计要求，灭火器的保护

措施是否正常。

13.物业工程人员消防管理制度：

1、各机房责任人必须严格遵守岗位职责，禁止外来人员进入重点防火

部位及作业区域。

2、操作人员必须经有关部门考核合格后，持有操作证方可独立上岗操

作。

3、严格遵守《电工操作规程》、《电工安全安装规程》。

4、按规定检查供电设施、设备，不准带病运行,发现电线绝缘层老化

或过负荷，接触电阻过大等隐患应及时整改。

5、严格控制临时线路之负载量，熔断装置应按额定容量安装，不得随

意加大，如熔丝两次熔断应立即查明原因，不得强行送电。

6、不准乱拉、乱接临时电线或随意增设电气设备，不符合规定的电气

设备拒绝安装。

7、经常保持工作场所整洁，不得在机房从事无关事宜，不得堆放易燃

物品，禁止吸烟，不得使用明火。

8、需动用明火作业的，要办妥动火许可证后方可作业，严格执行《动

火作业安全管理规定》。

9、不得随意挪用消防设施，发现损坏、遗漏及时报告。

10、发现火警及时报告，应保证消防水泵正常运作，并组织重要设备的

保护疏散工作。

11、懂得常用灭火器材的使用方法和电气火灾的扑救技能。

14.设备机房巡检管理制度：

1、设备（房）巡视时间周期和巡视频次根据相关设备的维保制度进行；

2、对应不同的设备（房）特性，对其技术状态和运行状态采取定期的

日常巡检和点检；

3、按设备的运转部位、内容进行的设备巡视，〃观察”系统的运行状

态，以确保其处于良好状态；

4、对重点设备，或处于备用设备，采取点检管理，以确保全面掌握设

备的各种状况，揭示其状态变化的一般规律和特殊规律，及时发现设备

隐患，实现预知性检修；

5、巡检主要内容：

听：设备运行声音是否正常，和以前声音进行比较有否过大或过小；

看：电流表、电压表、温度表、压力表等表计与平时是否相同，是否有

明显的变化；

查：现场的装置性违章和习惯性违章；

测：测量转动设备的温度、电流等变化情况。

闻：有无绝缘漆的焦味，有无燃气泄漏的气味；

6、注意事项

6.1、进入设备机房应遵循《钥匙管理制度》；

6.2、遇到拿不准的情况时，及时上报；

6.3、除非特殊情况，不得做改变运行方式、启停设备等工作（点检除

外）；

6.4、巡检时应携带必要的工具；

6.5、对设备巡检情况应如实填写在巡检表里；

6.6、对高压配电设备（房）巡视应注意：

15.变电所停送电刀闸管理制度：

1、倒闸操作的顺序必须按下列顺序操作：

1.1、停电：拉闸操作必须按照开关、刀闸的顺序依次操作；

1.2、送电：合闸操作必须按刀闸、开关的顺序进行，严防带负荷拉合

刀闸。

2、刀闸操作必须由两人执行，其中一人对设备较为熟者做监护，另一

人操作。

3、每张操作票只能填写一个操作任务。

4、开始操作前，应认真填写《万吉广场高压配电房停送电操作单》，

并对其需操作的设备（设备名称、编号和位置）及操作顺序进行核对,

操作中应认真执行监护制。由监护人发布操作命令和操作命令。

5、在操作过程中，必须按《万吉广场高压配电房停送电操作单》填写

的JII页序逐项操作，每操作一次应检查无误后作一个"V"记号，直至全

部操作完毕。

6、刀闸操作《万吉高压配电房停送电操作单》必须由主管签字，并根

据《万吉广场高压配电房停送电操作单》实行操作。突发事故时，可不

用《万吉广场高压配电房停送电操作单》，但应执行监护制度，作好操

作记录并补写《万吉广场高压配电房停送电操作单》。

7、拉合开关的单一操作可不用操作票，但必须填写（或者补写）《停

送电工作申请单》且记录在《工作日记》里。

8、对操作有疑问或不利于安全时应立即停止操作并立即报告当值工程

领班。

9、在正常操作过程中，如发生异常情况或误操作时应立即停止操作，

并报告上级，只有在事故直接威胁人身和设备安全时，方可先采取必要

措施（如切断电源进行触电急救或灭火等），事后立即报告有关部门。

10、操作过程中由桑作人员应严格执行《高压配电房停送电操作规程》。

11、对特殊事项，需要停、送电的，由诉求部门填写《停送电工作申请

单》并经核准后，予以实施。一般维修，由物业工程经理予以核准；牵

涉到经营的，由合肥万吉广场总经理予以核准。

12、下列项目应填写操作单内

12.1、应拉合的开关、闸刀、熔丝等相应的直流回路；

12.2、检查开关闸刀的位置；

12.3、电缆尾线的拆开和接上；

12.4、继电保护自动装置的停用和合上,继电保户定值得更改；

12.5、临时接地线的装拆（包括验电、放电）；

12.6、检查接地线是否拆除；

12.7、检查负荷分配；

12.8、摇测绝缘;

12.9、安装或拆除控制回路或电压互感回路的保险丝；

12.10、切换保护回路和检验是否确无电压。

16.防火卷帘管理制度：

1、操作前准备工作

1.1.查看卷帘门下有无物品，防止卷帘门降落时发生意外；

1.2、检查防火卷帘门组件是否完好，包括手动操作按钮是否完好、导

轨有无变形、电机架有无松动；

13.检查控制箱电源是否到位、电压是否符合要求。

2、现场手动测试操作

2.1、完成操作前准备工作；

2.2、采用专用钥匙打开手动操作按钮箱，首先进行点动测试电机、传

动链条及直流抱闸系统运行是否正常；

2.3、根据测试要求按下手动操作箱"上、下"行按钮；手动测试时现

场严禁离人；

2.4、如果防火卷帘到达限位位置后不能自动停止，应立即按下〃停止〃

按钮，防止卷帘门反卷造成损坏；

2.5、对上下限位进行调整并重新测试直至达到安全要求；

2.6、查看消防主机反馈信号及地址码是否正确。

3、远程手动测试操作

3.1、完成现场手动测试操作；

3.2、现场、消控安排专人,并配置即时通讯；

3.3、消控（远程）人员发出运行指令，并保持与现场通讯畅通；

3.4、一旦防火卷帘发生意外（异响），现场人员立即按"停止〃按钮，

不得送手，并通知消控人员进行复位（解除运行指令）处理。

3.5、查明原因，在确俣安全的前提下，再次进行操作。

4、远程测试操作

5、完成远程手动测试操作；

6、测试前，卷帘现场、卷帘门主控制断路器、消控人员必须安排专人

职守，并配置即时通讯；

7、测试时，一旦防火卷帘发生意外（异响），现场人员立即通知主控

人员进行断电操作处理。

8、现场人员通知消控人员发出停止运行指令。

9、查明原因，在确保安全的前提下，再次进行操作。

9.L测试内容

9.2、消防卷帘测试，必须按照消防维保制度进行定期的维护保养，以

期达到正常使用状态。

17.电梯安全管理制度；

1、电梯操作人员必须经劳动部门专业培训，取得操作证后方能独立操

作。

2、开启厅门进入轿箱时，必须检查轿箱所处位置，确认在本层后，方

可进入轿箱。

3、电梯正式使用前，应先将电梯上下视运行数次，检查安全开关、抱

闸、厅轿门帘锁、层楼指示器、报警等各装置，均无异常现象，方可投

入运行使用。

4、电梯运行时，电梯操作人员不得擅自离开工作岗位。如需离开，必

须切断电源开关，关闭轿门。

5、安全窗、安全门，是电梯在运行途中发生故障或停电时，用来疏散

乘客的重要设施。电梯正常运行时，不准开启安全窗装运超长物件。

6、轿箱未停稳，不准打开轿门，严禁在轿门或厅顶门敞开的状况下，

用检修速度作正常行驶，更不得短接厅门或轿门电气联锁作正常运行。

7、电梯运行必须用手来操作手柄或按钮开关，不准用身体的其他部位

代替手操作，不得利用限位开关，门锁开关控制轿箱运行。

8、电梯运行操作中，不准突然改变运行方向，如须改变方向，应先停

车。

9、电梯使用完毕后，应将轿箱停在基站，并将轿箱电源切断，关闭厅

门。

10、在电梯运行过程中，应按相关维保制度进行日常性的巡视。

18.设备（房）巡检管理制度：

1、设备（房）巡视时间周期和巡视频次根据相关设备的维保制度进行；

2、对应不同的设备（房）特性，对其技术状态和运行状态采取定期的

日常巡检和点检；

3、按设备的运转部位、内容进行的设备巡视，”观察〃系统的运行状

态，以确保其处于良好状态；

4、对重点设备，或处于备用设备，采取点检管理，以确保全面掌握设

备的各种状况，揭示其状态变化的一般规律和特殊规律，及时发现设备

隐患，实现预知性检修；

5、巡检主要内容：

听：设备运行声音是否正常，和以前声音进行比较有否过大或过小；

看：电流表、电压表、温度表、压力表等表计与平时是否相同/是否有

明显的变化；

查：现场的装置性违章和习惯性违章；

测：测量转动设备的温度、电流等变化情况。

闻：有无绝缘漆的焦味，有无燃气泄漏的气味；

6、注意事项

6.1、进入设备机房应遵循《钥匙管理制度》；

6.2、遇到拿不正的情况时，及时上传；

6.3、除非特殊情况，不得做改变运行方式、启停设备等工作（点检除

外）；

6.4、巡检时应携带必要的工具;

6.5、对设备巡检情况应如实填写在巡检表里；

6.6、对高压配电设备（房）巡视应注意：

现象。

19.水泵维保管理制度：

消防泵、稳压泵给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵及增压

泵等，一般采取自行维护，针对不同的水泵应该对于巡检应该有侧重点。

1、潜水排污泵

1.1、每日巡视所有负层排污泵，在雨季时增加一次巡视，外围沉降井

排污泵一周巡视两次，巡视内要点如下：

2、每月手动开启外围沉降井，查看水袋是否有破损现象；

3、每年两次将外围沉降井内排污泵升起、检查轴封内有无杂物，如有

应清理；

4、每年对负层积水坑内的淤泥清洁一次；

5、如潜水排污泵积水坑长期处于干枯状态，应每两月对积水坑内进行

灌水，并手动运行排污泵，查看运行是否正常；

6、空调水泵

6.1、空调运行时每日一次进行巡视检查各类水泵，巡视主要内容如下:

6.2、根据实际水泵运行时间，每一至二年对水泵进行一次大修保养：

6.3、检查维修水泵的电机绝缘、轴承、叶轮、平衡和密封等；

6.4、保持阀门和水泵配件或轴心防漏封口处于良好状态，清洁及添加

润滑油脂于阀门轴心；

6.5、视情况每年对泵体刷一次油漆；

6.6、空调水泵在非运行季节时应每月点动两次；

注：冷却水泵在环境温度会低于0℃时，必须将泵内的水全部排空，以

免冻裂泵体。

7、消防泵

7.1、每日巡视一次消防泵（喷淋泵、消火栓泵）巡视要点如下：

7.2、查看消防泵运行指示是否为原应设定状态；

7.3、检查控制柜各种指示灯是否正常；

7.4、检查电压是否正常；

7.5、检查管网压力是否正常。

7.6、每月对消防泵进行二次测试点动，点动时特别注意超压保护，谨

防发生事故（安全起见可将进出口阀门关闭）；

7.7、每年检查轴承的润滑油油位情况，缺油时要及时添加，使用钙基

脂或7019#高级轴承脂。

7.8、每年检查一次地脚螺栓，发现有松动的应该及时紧固；

7.9、每年检查一次水泵金属轴封是否漏水量过大（不超过30ML/H）,

如漏水量过大应更换金属轴封；

7.10、检查维修水泵的电机绝缘、轴承、叶轮、平衡和密封等；

7.11.视情况每年对泵体刷一次油漆（红色）。

20.变配电柜设备维修保养管理制度：

1、高压配电房变配电设备

1.1.日常维保

1.2、周期性（每季度）维保

13周期性（每年）维保

2、现场（楼层）配电柜/箱

楼层配电柜主要根据防火分区进行设置，每个防火分区设置一个现场配

电房。

2.1.配电柜/箱日常维保

1）配电柜/箱外观是否整洁；

2）配电柜/箱锁具是否正常；

3）配电柜/箱内计量表具运行是否正常；

4）配电柜内母排颜色是否正常；

5）配电柜/箱指示灯运行是否正常运行。

1）每月测试一次现场配电柜/箱漏电保护器动作是否正常；

2）每月校验一次配电箱内电子定时器的基准时；

3）每月检查外围配电箱，查看有无腐蚀、内部接线端子是否紧固。

1）每季度对楼层所有室内外配电柜/箱螺丝紧固一次；

2）每季度对楼层配电柜/箱进行一次除尘；

3）每季度视情况对外国配电箱进行一次防腐、出新。

21.给排水系统保养管理制度：

1、给水

1.1、日常营业时，应加强巡视，查看各种洁具是否漏水、损坏,若有

应及时进行维修/更换。

1.2、晚间闭店时，应检查各种水阀是否关闭，若有损坏，应及时进行

维修/更换。

1.3、每年11月份检查一次室外给水管道保温，如有破损应及时修补。

1.4、每年对地下环型管网的各控制阀门进行润滑、试验一次，以确认

阀门是否完好，若有损坏，应及时进行维修/更换。

1.5、每年对各卫生间给水总阀门进行润滑、试关一次，以确认是否完

好，如不能正常关闭应及时更换。

1.6、每两年应对大口径的水表（DN50以上）进行一次更换，以确保计量

的准确性。

2、排水

2.1、若遇大风和大暴雨或者雨季前后，严格执行相关规程，巡视各室

内外排水管、积水盆（槽）和沉降井等情况，发或问题及时解决。

2.2、楼顶所有雨水沟每月清扫一次，夏季每周一次（由保洁配合）；

2.3、所有楼道雨篷雨水管每月一次检查，并清扫雨篷的垃圾，六、七、

八、九月份，每月两次检查；

2.4、室外排水沟检查井每月检查一次，如有淤泥、沉淀物及时进行清

理；

2.5、室内外化粪池清污三个月清理一次（结合实际情况随机清理）；

2.6、外围隔油池每月检查两次，如沉淀物较多应及时进行清理；

2.7、在进入冬季后（11月份）每周检查一次室外主排水管道，查看是否

有脏堵现象（如管道水位超过1//3则需进行疏通）；

22.安防设备维保管理制度：

1、监控操作平台（环境）

1.1、每周检查一次各监控视频分配器、协议转换器、硬盘录像机的连

接线与电源线；

1.2、每月两次擦拭电视墙，操作平台无积灰，保证监控室室内环境卫

生；

1.3、每季度清理一次电脑主机的内部灰尘，此项工作由物业知会信息

中心进行操作；

1.4、监控室内温度应控制在+5℃〜+35℃相对湿度应控制在10%~

80%。

2、监控主机、探头、显示器

2.1、每周检查一次监视器图像，清晰度调整；

2.2、每月检查一次主机电源插座；

2.3、每月检查一次探头接线柱；

2.4、每月清洁一次摄像机罩和护镜玻璃，并根据需求对摄像机角度进

行调校；

2.5、每月检测一次输出视频信号（主要查看监控主机图像是否清晰）；

2.6、每月测试一次云台控制；

2.7、每季度检查一次云台电源变压器输出电源；

2.8、每季度一次检查云台内部视频线、电源线、控制线；

2.9、每周擦拭一次监视显示器；

2.10、每周检查一次显示器电源线、连接线连接是否牢固。

3、红外报警

3.1、每周测试一次红外报警扬声器工作状况；

3.2、每月检查一次接线是否牢固；

3.3、每月对查看一次红外对射角度是否符合安防需求；

3.4、每月检查一次周界红外报警的接线桩头；

3.5、每两个月检查一次红外探测器内部电路板是否受到腐蚀;

3.6、每季度测试一次输出电压是否正常(DC12V)

3.7、每季度测试一次周界红外报警的灵敏度，灵敏度直接影响周界报

警的状态。在夏季时可将灵敏度。

4、调高，冬季时可将灵敏度调低，具体调节方法如下；

4.1、打开无线探测器的前盖，找到电路板上的四孔插座；

4.2、将短路块插入四孔插针的不同位置；

4.3、将短路块插入L方向探测灵敏度最低;

4.4、将短路块插入H方向灵敏度增高；

4.5、将短路块拔掉不用时灵敏度最高；

5、度测量一次周界报警的内置蓄电池电压是否正常(不得低于12V,如

低于此值应更换同型号的蓄电池)

6、试电停电超过4小时应将周界无线红外发射器关闭，防止因过分放

电而损坏蓄电池；

7、门禁系统维保制度

7.1.每周对电磁门进行强行试开一次，确认磁性是否满足安防需要；

7.2、每周一次查看、调整电磁锁位置；

7.3、每月测试一次变压器输出电压是否正常（DC24V）;

7.4、每月紧固一次门禁系统的连接螺栓；

7.5、每月测试一次电磁门报警系统是否正常。

注：操作第四项时，注意用力不可太大，防止螺栓断裂。

23.空调维修保养管理制度：

1、中央空调主机保养

1.1、溪化锂吸收式制冷机组，其维修保养应聘请具有资质的专业公司

或在拥有专业资质公司进行。具体维保内容如下（由专业公司进行）：

1.2、机组日常维保内容如下（由操作人员进行）：

1）澳化锂吸收式机组在制冷运行季节，应随时确保机组内真空度，应

将真空度保持在20mmHg以内。

2）非运行季节每月抽一次真空，每次抽真空时间不少于两小时。

3）采暖季节每月抽两次真空。

注：抽真空必须将主机停止运行，机组冷却后进行抽真空。

2、在制冷结束后需将所有的冷积水旁通至吸收器内，以保证溟化锂溶

液不结晶，具体操作参照《中央空调制冷主机手动操作规程》

3、所有冷冻水、冷却水管道阀门在每年的3月份、11月份分别进行润

滑加油。对于管道蝶阀需将齿轮盖打开加注黄油，对于长期不动的阀门

需进行来回盘动几次；

4、新风处理机组/风机盘管保养

4.1、新风末端风机

1）控制柜指示灯灯是否正常；

2）机房内地面、设备表面、墙面卫生；

3）机房内清洁工具是否摆放整齐；

4）机房照明设备是否正常；

5）机房内排水设施是否正常；

6）变频器运行正常，频率设定是否正常。

1）风管的渗漏、保温；

2）风量调节阀位置；送回风口开启、关闭灵活度。

1）检查风机叶轮积尘情况、电机、噪音，并清扫叶轮风扇积尘；

2）检查冷凝水水管积水盘并清扫；

3）各种手动阀、电动风量调节阀和电动阀；

4）各连接件（部位）螺栓紧固，防锈处理。

5、风机盘管

5.1、每年3月份将所有的末端盘管风机水过滤器全部进行一次拆除冲

洗；

5.2、每年3月、11月份将所有的回风过滤网拆除后，用清水冲洗干净，

对封闭式回风空调，适时增加清洗频次。

5.3、每2年将盘管风机电机拆除后，对涡轮风机内积尘进行清扫,同

时采用涤尘清洗表冷器翅片，并采用清水冲洗。

6、冷却塔保养

6.1、冷却塔运行期间每天巡视四-五次，非运行期间每月巡视两次；

6.2、二周检查一次风机叶片与轮毂的连接紧固情况及叶片角度是否变

化；

6.3、布水盘、集水盘和出水口视情况每月清淤一次；

6.4、每月停机检查一次减速箱中的油位，油量不足及时加油。

注：当冷却塔累计运行2000h后（约两年）,不论油质如何必须更换。

6.5、每年3-4月和11月底进行一次检查保养，主要内容：冷却塔风机

（轴承、噪音、震动、电机绝缘和齿轮油更换等）、阀门、过滤器、积水

盘、填兖料及外观油漆等，各连接部位的螺栓紧固，防腐。布水盘及填

料、壳体内杂物清理，积水盘淤泥清理。

6.6、填料每年清洗一次，发现有损坏要及时填补或更换；

6.7、风楣由承使用的汩脂每年添加一次；

6.8、电机的绝缘每年检测一次；

6.9、冷却塔钢结构件视情1-2年进行一次除锈刷漆防腐工作；

6.10、每年露天线缆桥架检查一次；

6.11、每年露天水管保温检查。

注：在冷却塔停用期间，将冷却塔集水盘和室外部分冷却水系统中的水

全部放掉，以免冻坏设备和管道。

7、分体空调维保制度

7.1、视情况，每年的3月份对室外机冷凝器采用清水进行冲洗；

7.2、每年的6月份，进行试运行，紧固线桩并测量运行电流(铭牌额定

内)；

7.3、每年5月份、11月份将室内机的过滤网拆卸，清洗。在工作环境

不佳的情况下，适当增加清洗频次。

7.4、注：在试运行过程中，如电流值小于额定电流，应采用压力表测

量低压回气压力是否正常(0.45Mpa),如低于此值应加灌F22氟利昂,

直至压力达标。如在冬季冲罐氟利昂必须将四通换向阀线拆除后方可进

行；不管在任何季节，冲罐氟利昂都必须在压缩机运行下进行。

24.消防系统维保管理制度：

L消防主机维保

1.1、严格执行相关操作规程。

1.2.每月检查消防主机接线桩头是否松动，终端设施地址码登记情况。

1.3、每季度进行一次主机除尘。

1.4.每天进行一次主机自检,查看火警、故障、动作信号等情况。

2、消防栓维保

2.1、消防栓泵维保，参照相关制度执行。

2.2、每月检查室内消火栓栓头是否漏水，开关是否灵活，组件是否完

整。

2.3、每季度对屋面试验消火栓进行放水试验，并试用消火栓按钮，启

动消防泵。

2.4、每年两次对消火栓阀杆采用化学凡士林进行润滑。

2.5、每年11月份对所有室外消火栓保温情况进行查看，发现有破损的

应立即进行更换或整修，防止冬季将管道冻裂。

2.6、每年一次全面检查各消火栓阀芯橡胶。

3、烟感系统维保

3.1、每周对公共区域内的烟感查看一次，查看是否有松动、脱落、电

源是否正常。

3.2、每季度采用炊烟方式分层（区域）抽检测试一次烟感的灵敏度（一

般情况下，抽检数量不低于该区域总量的30%）,核对烟感的地址码。

4、防火卷帘维保

4.1、严格执行相关操作规程。

4.2、每两个月对防火门进行抽查一次，现场查看卷帘门手动起降一次，

查看机械传动、限位、编码是否正常（抽检数量不低于总量的15%）。

4.3、每季度远程点对点进行测试，测试包括以下内容：

5、喷淋系统维保

5.1、消防喷淋泵维保，参照相关制度执行。

5.2、每月检查一次消防水池,确认水位。

5.3、每月对消防供水控制阀门检查。

5.4、每月对消防泵作二次启动试运转点动。

5.5、每月检查一次喷头，清除障碍物，发现不正常的喷头及时更换。

5.6、每两个月用末端试水装置对水流指示器作一次检查，确认报警正

常。

5.7、每季度对消防水泵接合器接口及附件检查一次，确认接口是否完

好、无渗漏、主件齐全。

5.8、每季度对湿式报警阀旁通供水阀进行一次供水试验，确认报警正

常。

6、声光讯响维保

6.1、每月分楼层检查所有声光报警器。

6.2、每季度分楼层测试声光动作情况，并检查弱电井接线。

7、消防电话维保

7.1、每月分楼层检查所有消防电话,测试通话效果，要求通话清晰、

无杂音。

7.2、每季度检查一次消防电话通讯质量。

8、防排烟维保

8.1、每月对正压送风机及排烟风机的现场和远程启动，测试风机是否

运行正常。

8.2、每季度对远程点对点测试一次排烟阀是否能够正常开启。

8.3、每两年一次对排烟阀机械部位进行润滑一次。

9、应急电源（指示标识）

9.1、每月对各消防通道应急照明灯具外观、工作状态进行检查。

9.2、每两个月检查一次，各应急疏散指示牌外观以及照度。

9.3、每季度测试一次，消防应急UPS蓄电池放电时间（放电时间不得

低于15分钟）。

9.4、每季度测试一次，商场内部消防应急灯具放电时间（放电时间不

得低于25分钟）。

25.电梯维保管理制度：

1、垂直电梯

1.1.每日两次巡视电梯机房,要点如下：

2、扶梯

2.1、每日对坡道梯进行两次巡视，巡视要点如下：

2.2、在维保公司进行维修保养时，工程应进行专项跟进，同时查看坡

梯的基坑卫生是否清洁。

26.维修技术人员安全管理制度：

1、电工安全操作

1.1、电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使

用的工具绝缘性能良好。

1.2、绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验,如发现有裂纹

或漏气，不得使用。

1.3、绝缘鞋不准裸足穿用。

1.4、在作业场，检修低压线路和设备时，必须停电进行。总闸必须挂

有〃有人工作，禁止合闸〃的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。

1.5、各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先逐

步停负荷开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）；送电时，先送

隔离开关，后逐步送负荷开关（即先供电点后用电点）。

1.6、尽可能不要带电作业，如必须带电工作时，采取可靠的安全措施

（如要有专人监护等）。

1.7、在带电检修或操作电气设备时，首先要全身隔离，不准用湿手或

带油、湿手套触摸电气设备。

1.8、在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业。

1.9、严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交班过程中有事故

发生，应停止交接。由交班人员负责事故，接班人员协助。

1.10.电工应掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。

1.11.如发现有人触电，应立即切断电源。如来不及切断电源且为低压

应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源。如为高压，则必须想尽一

切办法切断电源。然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽

快和医院联系。

1.12、手持电动工具使用，性能必须安全可靠,电源供应侧必须由有合

格漏电开关保护，防止触电和机械伤人。

2、水暖工安全操作

2.1、熟悉各种管道的走向，阀门作用。对压力表、水表、安全阀、水

位表、排污阀是否处于完好状态应有充分的了解。

2.2、对公共场所、地面开挖、开槽、窖井口作业时应做好围护和明显

标志，夜间作业应有障碍指示及照明。

2.3、高空作业和登高作业，应系合格安全带，穿好防滑软底鞋，严禁

穿高跟鞋或拖鞋作业，地面应有明显安全标示及围护防止高空坠落物伤

及他人。

2.4、手持电动工具性能应安全可靠，并有漏电开关保护。

2.5、使用机械作'IV时设备应稳定，传动部位应有防护罩接地，接零可

靠。

3、万能工安全操作

3.1、木工等机械安全装置有效可靠，防护装置齐全。

3.2、高空作业和登高作业应系合格安全带，穿好防滑软底鞋，严禁穿

高跟鞋及拖鞋作业，地面明显安全及应有围护，防止高空坠落物伤及他

人。

3.3、手持电动工具，性能应安全可靠并有漏电开关保护。

3.4、玻璃作业时应注意划伤，搬运时应用合格工具及应注意滑落或伤

及身体。

3.5、泥工在公共场所地面作业时，应有围护并有明显标志，晚上作业