某房地产开发质量手册

某房地产开发质量手册

质量手册

手册编号：_________________

手册版本编号：_________________

发放号：_________________

受控状态：_________________

编制：日期2014年2月10日

审批:日期2014年2月25日

贵州黔蒙房地产开发有限公司

—

文件编号质量手册目录章/节/号0.1

版本页次1

章节标题页码版本

0.1手册H录1

0.2颁布令2

0.3任命书3

1.0企业概况4

1.1组织结构图7

1.2质量体系结构图8

1.3职责描述9

1.4质量职责分配表14

2.0手册说明与管理15

3.0质曷方针，质量目标18

4.0质量管理体系19

5.0管理职责31

6.0资源管理38

7.0产品实现40

8.0测量、分析与改进52

附件：1、产品实现过程图（即：房地产开发流程图）

2、作业文件目录

3、质量记录清单

4、质量目标分解表

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号0.2

版本颁布令页次1

本公司根据IS09001：2008《质量管理体系一一要求》编制完成了《质量手册》

第一版，现予以批准颁布实施。

本手册是公司质量管理体系的法规性文件，是指导公司建立并实施质量管理体系

的纲领与行动准则。公司全体员工务必遵照执行。

总经理:

二0一四年二月五日

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号0.3

版本任命书页次1

为了贯彻执行IS09001：2008《质量管理体系一一要求》，加强对质量管理体系运

作的领导，特任命先生继续担任公司管理者代表。

管理者代表的职责是：

1.确保质量管理体系过程得到建立、实施与保持；

2.组织内部质量审核，向总经理报告质量管理体系业绩与改进的需求；

3.协助总经理做好管理评审及相应的纠正与预防措施的实施工作；

4,促进满足顾客要求意识的形成；

5.就质量管理体系有关事宜与外部方进行联络。

总经理:

二0一四年二月五日

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号

企业概况1.0

版本页次1

贵州黔蒙房地产开发有限公司成立于2011年4月，落户于威宁县，是一家以房

地产开发与物业管理为主的企业，注册资金200万人民币。

目前，公司拥有一支集投资决策、财务操纵、工程管理、营销策划、房产销

售、行政管理、人力资源开发等于一体的专'也门类齐全、管理能力强、业务经验丰富

的职工队伍。公司设置了9个专业管理部门：行政人事部、财务部、进展部、合同预

算部、工程部、材料设备部、市场策划部、销售部与国际俱乐部，并聘请了威宁县一

流的律师事务所担任常年法律顾问。公司现有骨干员工近人，其中90%以上的员工

具有大专以上文化程度，中级职称人员占15%以上。公司完善的薪酬福利体系、科学

的人才培养制度、合理有效的激励机制、广阔的企'业进展前景与良好的企业形象等，

对行业人才极具吸引力。

公司开发的黔蒙天河时代广场，占地亩，总建筑面积约万m2,该工程是威

宁县政府2011年招商引资项3,也是威宁县的核心项目之一。

黔蒙天河时代广场，建筑规划设计由著名的华西建筑设计有限公司担纲。建筑视

在建筑技术及材料运用方面，使用断桥隔热铝合金窗框、中空浅镀膜玻璃等高新材料

与技术。高档精装修成品房、双层架空景观大堂，地下车库；既彰显了尊贵生活、高

尚的品质，又符合房地产进展方向。

黔蒙天河时代广场分三期开发。一期总建筑面积约12万平方米于2013年8月开

盘销售，并于2014年8月、10月与12月分期竣工并交付使用，实现了一次性交房

99%,制造了威宁县的交房奇迹；目前一、三期约万平方米正在建设中，一期时代

广场、1-5号楼分别于2013年12月与2014年8月成功交付业主，交房率达到100册

后续项目也正在储备中。

随着项目开发的不断深入，公司在威宁县房地产市场屡创奇迹，即：第一个当年

筹建公司、当年拿地、当年开工建设的企业；第一个在威宁处女地一一火车站口岸上

启动项目与销售产品，并以高品质产品定义该片区物业价值的企业；第一个大面积推

出成品房的企业;

黔蒙天河时代广场的“贴身管家式”物业管理服务模式，首先在建筑规划阶段得

到了保证，一期楼栋首层全部架空，设有单元入户礼宾大堂，大堂内设置专门的礼宾

服务台，业主足不出楼，即可解决诸多生活与服务需求。其次，“贴身管家式”物业

管理服务模式在人力资源配置上得到保证，除客户中心外，每100户业主配置7名专

职客务主任，该配置是威宁县最高水平。在2013年12月进行的一次一期、业主对物业

服务的满意度调查中，平均满意度达到99.13%o

公司的产品品质与企业形象得到行业与社会高度认同，公司秉承“高效、务实、

团结、创新”的企业精神，努力实现“打造一流品牌，建构优质团队”这一企业目标,

并潜心于改善威宁县的居住环境，提高威宁县的住宅品质，努力制造出经济效益、社

会效益、环境效益多赢的良好局面，为企业的长远进展打下坚实的基础。

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号1.1

版本组织结构图页次1

常务副总副总经理

营销总监工程总监

合

材

市

行

发

同

料

场

政

销财

展

预

设

策

人

务

算

备

划

事

售部

部

部

部

部

部部

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号1.2

版本质量体系结构图页次1

最高管理者

管理者代表

市

材

行

工销进合

场

料

政

同

策

设

人

程售展预

划

备

事

算

部

部

部

部部部部

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号1.3

版本职责描述页次1

L3.l.总经理

1.3.1.1全面负责公司的日常工作，组织贯彻国家、行业主管部门关于质量工作的方

针、政策、法令与标准。

1.3.1.2以顾客为关注焦点，制订本公司的质量方针与目标，批准质量手册，对本公

司质量保证体系的建立、实施、完善与保持承担决策责任。

1.3.1.3公司组织结构设置与调整、职责分配、资源配置的决策。

1.3.1.4任命管理者代表并授权，确保质量管理部门独立行使职权。

1.3.1,5定期组织管理评审。

1.3.1.6确保建立、实施与保持质量管理体系。

1.3.1.7确保整个组织关注顾客要求，向全体员工传达满足顾客与法律法规的重要

性。

1.3.2.行政人事部

1.3.2.1行政管理职能

1.3.2.1.1负责做好后勤保障工作与口常行政事务工作，为正常运转提供必要的工作

条件。

1.3.2.1.2负责做好印章、证件等管理工作，做好文件资料、技术档案等的立卷、归

档、保管工作，及时为各部门提供所需的档案资料。

1.3.2.1.3负责组织编写或者修订的各项管理制度。

1.3.2.1.4负责做好固定资产与低值易耗品的管理工作。

1.3.2.1.5负责车辆的调派、管理、保养、维修等，确保及时、安全、高效地用车。

1.3.2.1.6负责做好公司的前台接待、安全保卫与公司公共区域的保洁工作。

1.3.2.1.7负责做好员工食堂及员工公寓的管理。

1.3.2.1.8负责图书的管理、购置、调配、供给等事项。

1.3.2.1.9负贡报刊的整埋、分发。

1.3.2.1.10负责企业文化建设。

1.3.2.1.11对公司决策决议、管理制度、工作计划等的实施情况进行落实、监督、

检查与跟进。

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号1.3

版本职责描述页次2

1.3.2.2人力资源管理职能

1.3.2.2.1根据公司的经营目标拟定员工需求计划，并及时进行人才招聘、甄选、储

备，确保人才供给。

1.3.2.2.2根据公司进展目标，制订与实施年度培训计划，并对部门培训进行督促检

查与评估。

1.3.2.2.3制订与不断完善绩效考核办法，组织实施绩效考核，并对绩效考核的效果

进行评估。

1.3.2.2.4制订员工薪酬、福利方案，并及时向公司提供市场薪酬信息。

1.3.2.2.5及时核算员工工资，并及时为员工办理各项保险。

1.3.2.2.6负责员工关系管理。

1.3.2.2.7人事档案的立卷、归档、保管、提供等工作。

1.3.2.3质量体系建立、实施、保持、推进管理职能

1.3.231负责IS09001：2008质量管理体系的建立、实施、保持与改进工作。

1.3.2.3.2向管理者代表报告质量体系的运行情况。

1.3.2.3.3协助管理者代表做好内部审核、管理评审及相应纠正措施的实施工作。

1.3.2.3.4负责质量体系文件的编制、实施工作。

1.3.2.3.5负责公司质量体系有关事宜及与第三方认证机构的联络工作。

1.3.2.4网络信息管理

1.3.2.4.1负责公司计算机网络管理与日常保护工作，保证网络的正常运行。

1.3.2.4.2负责自动办公系统的建设、保护与管理。

1.3.3.市场策划部

1.3.3.1负责项目市场调研工作，及时提交市场调研报告与可行性报告。

1.3.3.2参与拟订楼盘营销计划。

1.3.3.3制订并实施项目推广计划。

1.3.3.4负责公司外网建设工作。

1.3.3.5协助企业文化建设。

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号1.3

版本职责描述页次3

1.3.4.销售部

1.3.4.1根据公司经营计划，编制年度、季度、月度或者阶段性的销售计划，并组织

实施计划。

1.3.4.2熟悉市场动态，及时搜集、整理、反馈市场信息，为公司决策层提供真实、

有效的决策根据。

1.3.4.3定期提交各类销售报表，做好销售数据的统计分析。

1.3.4.4完善销售服务体系，规范合同管理建设，建立健全客户档案。

1.3.4.5负责本部门人员的素养培训与业务培训。

1.3.4.6参与项目的宣传推广工作。

1.3.4.7负责办理已成交客户的产权手续及其他售后服务工作。

1.3.4.8配合财务部完成签约客户的款项清理与催收工作。

1.3.4.9配合物管公司及有关部门完成交房工作。

1.3.5.进展部

1.3.5.1负责开发项目的立项、开发报建等工作。

1.3.5.2负责项目水、电、气的申报。

1.3.53负责公司的政府事务的协调工作。

1.3.5.4负责企业营业执照及资质等的年审工作。

1.3.6.合同预算部

1.3.6.1组织、参与工程招投标工作，办理招标手续，编制招标文件，参与评标、议

标，编制评标报告，发放中标通知书，签订工程承包合同。

1.3.6.2负责工程造价预控与工程结算审核工作。

1.3.6.3提供工程资金投资计划与用款计划。

1.3.6.4按合同约定审核与放款工程预付款、进度款与结算款等。

1.3.6.5配合材料设备部做好材料设备询价、确认价格等工作。

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号1.3

版本职责描述页次4

1.3.6.6参加设计交底，施工图会审，深入现场，及时熟悉掌握在施工程序与工程造

价有关的情况，积极参与工程现场计量工作。

1.3.6.7负责工程造价分析及资料归档管理。

1.3.6.8做好供方调查与评价工作。

1.3.7.材料设备部

1.3.7.1根据项目进度与公司要求保证材料、设备及有关物资的供应。

1.3.7.2为公司提供材料价格资讯，成为公司的“价格信息中心”。

1.3.7.3积极配合公司招投标工作，为招标、评标及结算等提供价格根据。

1.3.7.4参与规划现场存料场地及其他临设等的位置。

1.3.7.5结合现场情况，制定现场材料管理规划及管理制度。

1.3.7.6汇总编制要紧材料一次性用料计划、构配件加工订货计戈I］、市场采购计划等。

1.3.7.7搞好材料定额管理工作，建立健全各项工程材料台帐及限额领料手续。

1.3.7.8掌握材料使用去向，加强对材料使用的监督及操纵；按月份统计消耗及库存

情况，按时上报分管领导。

1.3.7.9抓好材料节约工作，拟订与监督实施材料节约奖的办法。

1.3.7.10负责工地急用材料的调配事项。

1.3.7.11负责工程竣工后各项材料的收尾工作。在规定的时间内，组织好料具的回收、

调剂、退转场工作，有关材料方面的债权债务的清理工作及有关资料的汇总、交

接、存档等工作。

1.3.8.工程部

1.3.8.1负责公司开发项目的规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计的设计协

调工作；

1.3.8.2负贡各设计阶段的设计任务书编号；

1.3.8.3负责各设计阶段设计成果内部审查；

1.3.8.4负责组织施工图设计交底，并督促完善交底纪要；

1.3.8.5负责工程实施过程中设计变更的处理；

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号1.3

版本职责描述页次5

1.3.8.6负责项目面积测绘工作；

1.3.8.7向进展部提供项目报建等有关工作中的技术支持；

1.3.8.8参与项目招投标工作并负责有关技术标准的编写；

1.3.8.9参与项目重要技术方案讨论；

1.3.8.1()组织新技术、新材料的应用与推广。

1.3.8.11参与公司开发建设项目的可行性论证，并提出技术论证建议。

1.3.8.12根据公司的中、长期目标制定工程实施计划与本部门的工作计划，并负责贯

彻实施。

1.3.8.13参与考察各勘察、设计、监理、施工单位及其它有关承包商与供应商的情况,

开结合本工程的实际情况提出建议供公司管理层决策。

1.3.8.14协助进展部办理工程的各项建设手续。

1.3.8.15全面负责工程的质量与进度操纵，配合合同预算部进行工程的造价操纵与合

同管理工作。

1.3.8.16参与工程招投标工作，并负责技术标的编制与评定工作。

1.3.8.17负责制定工程检查、验收与签证程序及各类现场管理制度并贯彻执行。

1.3.8.18负责审查工程的各项施工方案、施工组织设计与进度计划，并负责督促实施。

1.3.8.19协调处理参与工程建设各单位的关系，保证工程的顺利进行。

1.3.8.20参与协调与政府有关部门及社会机构的关系，为工程的顺利进行制造良好的

社会环境。

1.3.8.21根据项目的实际情况提出合理化建议，优化设计、节约投资。

1.3.8.22负责组织工程竣工验收工作。

1.3.8.23负责组织将已验攻合格的物业与有关资料移交物业管理公司。

1.3.8.24负责本部门工程档案的建立与完善。

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号1.4

质量职责分配表

版本页次1

最高管理行政合同材料市场

只能部门销售工程进展

管理者代人事预算设备策划

体系要求部部部

层表部部部部

4.1总要求▲

4.2文件要求▲

4.2.3文件操纵▲△▲△△△△

4.2.4质量记录的操纵▲△△△△△△

5.1管理承诺▲△△△△△△△△

5.2以顾客为关注焦点▲△△△△△△△△

5.3质量方针▲△△△△△△△△

5.4策划▲▲△△△△△△△

5.5职责权限与沟通▲▲△△△△△△△

5.6管理评审▲△△△△△△△△

6.1资源提供▲

6.2人力资源▲△△△△△△

6.3基础设施▲△▲

6.4工作环境▲△▲△△△△

7.1产品实现的策划△▲△△▲

7.2与顾客有关的过程▲△△

7.3设计与开发△▲△△

7.4采购△▲▲△

7.5生产与服务提供△▲▲▲▲△△

7.6监视与测量装置的操纵▲

8.1总则▲

8.2.1顾客满意▲△△

8.2.2内部审核△▲▲△△△△△△

8.2.3过程的监视测量▲△▲△△△△

82.4屿测1△▲△△△

8.3不合格品操纵△▲△

8.4数据分析▲△△△△△

8..5改进▲▲

8.5.2纠正措施▲△▲△△△△

8.5.3预防措施▲△▲△△△△

要紧责任上

有关责任4

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号2.0

版本手册说明与管理页次1

2.1.引用标准

2.1.1IS09001：2008《质量管理体系——基础与术语》

2.1.2IS09001：2008《质量管理体系——要求》

2.2.术语

本手册使用IS09001：2008《质量管理体系一一基础与术语》的术语与定义

2.3.定义

2.3.1进展商：又称开发商，是针对某一房地产项目，从事开发、建设经营的企业。

2.3.2房地产业：即从事土地与房屋开发、建设、经营的行业。

2.3.3开发（前期工作）：包含土地征用、申报计划、拆迁安置、委托规划设计、取

得各类证照的申报、审验等各项工作。

2.3.4建设施工工作：包含招标工作、配套工程申办与施工质量管理工作。

2.3.5房地产经营：包含土地使用的出让、转移、抵押、房屋买卖、租赁、抵押等经

营活动及市场信息收集工作。

2.3.6银行按揭：购房业主在交付一定比例的购房款后，以所购房屋作为抵押，同时

由开发商对银行提供担保，由银行向业主提供长期贷款，作为其应付开发商购房

款的行为。

2.3.7业主：房屋的所有权人。

2.3.8客户：泛指与开发商进行房屋与土地交易的对象。

2.3.9商品房：本公司用于对外出售、出租及抵押的房屋。

2.3.10产品：本公司进行房地产开发活动或者过程的结果。

2.3.11竣工验收：施工单位将通过法定质量管理部门验收合格的房屋向本公司移交

的过程。

2.3.12房屋交付：本公司将竣工验收合格的商品房向业主或者客户交付使用的过程。

2.4.适用范围

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号2.0

版本手册说明与管理页次2

2.4.1本手册是公司质量管理的纲领性文件，描述的质量管理体系要求适用于公司承

担的各类房地产开发项目。包含可行性研究、前期工作、建设施工、竣工验收、

房屋交付与销售全过程。

2.4.2本手册向业主与全社会展示本公司对所开发建设项FI的质量保证能力，是使业

主对本公司销售的商品房质量及承诺的服务建立信任的保证能力。

2.4.3本手册向第三方认证公司的审核与认证提供根据。

2.5.特别说明

2.5.1由于本公司不具备建筑物设计资源，关于7.3章设计与开发是通过合格供方

一一设计院进行，公司将参与适合阶段的评审来实现确保满足规定要求。因此

7.3.3条设计与开发的输出由供方完成，标准7.3.6条设计与开发确认根据国家

法规规定，由政府相应的职能部门组织有关方参加确认。

2.5.2公司建设工程的施工是通过选择合格供方一一建筑工程公司与监理公司来实现

施工过程的监控管理,因此标准7.5生产与服务的提供均委托监理公司对施工全

过程进行具体的监督管理，公司将按照国家的现行建设工程强制性标准的有关条

文要求通过监理公司对所有建设工程承包方进行监督管理,并按照监理合同负责

对具体实施监督管理工作的监理公司进行监督管理。

2.6.手册的管理

2.6.1职责

2.6.1.1管理者代表负责组织质量手册的拟制、实施、修订与操纵。

2.6.1.2总经理负责质量手册的审批。

2.6.2手册编号、手册版本编号、发放号与章节版本编号

2.6.2.1手册编号与版本编号在手册封面与每一页中给出，手册版本编号与章节版本

编号按手册与章节的编制年份拟定，而手册发放号从1开始，按阿拉伯数字1、

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号2.0

版本手册说明与管理页次3

2、……顺序递增。

2.6.2.2当质量手册累积修改超过6次，将重新公布手册，手册版本编号、章节版本

号将随之修订。

2.6.3发放操纵

2.6.3.1发出的手册分为受控与非受控两种。

2.6.3.2经总经理同意，能够向公司以外的单位发放非受控文件。这些副本不作统一

的编号，当手册修改时，将不再对其进行跟踪操纵。

2.6.4手册的修改

2.6.4.1手册需要修改时，由管理者代表修改有关章节，修改的章节须经总经理审批。

经批准修改的章节、手册封面页、手册目录须同时更新。

2.6.4.2假如手册版本编号无须更换，则由行政人事部管理人员将批准更换的章节发

给有关的受控副本持有人，并收回旧版章节。

2.6.4.3收回的旧版章节，由行政人事部管理人员视情况统一销毁或者加盖红色“作

废”印章后重新利用，旧版章节的正本由行政人事部管理人员加盖红色“作废”

印章后，永久储存。

2.6.5定期审核

公司管理层应在定期进行的管理评审会议上，对手册进行审核，确保手册持续的

习惯性与有效性，以满足公司规定的质量方针与目标。

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号3.0

版本质量方针、质量目标页次I

3.1.企业宗旨：

高效、务实、团结、创新

3.2.质量方针：

打造一流品牌，建构优质团队，全员共创颠峰。

3.3.质量目标：

1、商品房按期交付率100%;

2、顾客投诉处理及时率100机

备注：（1）顾客投诉处理及时是指在72小时内就投诉事件的处理情况回复顾客。

3.4.各部门目标（见附件4）

每年1月下达各部门年度质量目标。

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号4.0

版本质量管理体系页次1

4.1质量管理体系的总要求

公司按照IS09001：2D08标准的要求建立质量管理体系，将其形成文件，加以实

施与保持，并持续改进其有效性。为此应做到下述要求：

4.1.1公司对质量管理体系所需要的过程进行识别，并编制相应的程序文件、作业流

程及有关的管理制度,这些过程能够是从识别顾客需求到顾客评价的大过程，也

能够是具体的质量活动的子过程；

1）公司对质量管理体系所需要的过程进行识别，以过程方法识别质量管理体系所

需的过程，包含部格外包过程；

•产品实现过程的识别：根据本公司房地产开发的过程，公司编制了产品实现过

程识别图。

•管理过程的识别：公司质量管理体系要紧包含一个直接过程与三个间接过程。

一个直接过程即房地产开发的产品实现，三个间接过程即管理职责，资源管理、

测量、分析与改进。直接过程与间接过程相互关联，并相互作用，构成了质量管

理体系运行的PDCA循环。

•外包过程的识别：本公司外包程序要紧有：地质勘测、项目设计、工程施工、

工程监理服务、广告等。公司通过选择合格的供方并对供方进行监控来实现的.

2）明确了程序操纵的方法及程序之间相互顺序与接口关系，通过识别、确定、监

视、测量、分析等对过程进行管理；

3）对过程进行管理的目的是实施质量管理体系，实现公司的质量方针与目标；

4）对过程进行监视、测量与分析，采取改进措施，是为了实现所策划的结果，并

进行持续的改进。

4.2质量管理体系文件要求

4.2.1本公司的质量管理体系义件包含：

1）质量手册（含程序文件）；

2）管理标准、规范、作业指导书、质量记录。

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号4.0

版本质量管理体系页次2

笫一层次

第二层次

质量手册是质量体系中最高层次的文件，规定公司质量方针、描述质量体系各项

要求，是公司有关质量管理的纲领性文件。程序文件是明确规定各有关质量活动的途

径。质量记录是向顾客与第三方展示质量体系运行的客观证据。

第二层次文件可分为两类：

a.各部门工作标准、规范，作为各部门运行质量管理体系的常用实施细则：包

含管理标准（各类规章制度、工作流程等），工作标准（工作说明书、岗位说明书等

等），技术标准（国家有关的法律法规、规范、质量操纵规范等），部门质量记录等；

b.针对特定项目编制的质量计划等。

4.2.2质量手册

行政人事部负责组织编制质量手册，经管理者代表审核、总经理批准后予以发放

实施，质量手册的内容包含：

a）质量方针与质量目标；

b）公司组织结构与部门职责描述；

c）质量管理体系的范恺，对IS09001标准裁剪的具体内容与理由说明；

d）对质量管理体系程序文件的概括说明或者引用；

e）质量管理体系过程及其相互关系的描述；

f）有关手册定期评审、修改与操纵的规定。

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号4.0

版本质量管理体系页次3

4.2.3文件操纵

文件操纵程序

(QP4.2.3-01)

1、目的

本文件规定了对公司质量活动有关的文件编制、审批、分发、更换、管理、处理

进行有效操纵，以保证公司质量体系运行的各个场所能使用有效的文件版本。

2、范围

本文件适用于公司与质量活动有关的文件管理工作。

3、职责

3.1行政人事部负责质量体系文件的编制、发放、修改、换版与作废文件回收与

标识的归口管理，负责本程序的编制并组织实施，组织对现有质帚体系文件的定期评

审；负责外来的及内部与质量有关的行政文件的操纵；

3.2合同预算部负责工程合同、协议、统一定额文件的操纵；

3.3工程部负责标准类文件，包含国家、行业地方标准，规程、规范、图集(图

样、图纸、标准图集、规范、规程等)的拟稿/收集、发放、更换或者回收、标识的

操纵。

3.4工程部负责施工专用文件实施、变更的操纵，确保不使用作废文件；

3.5管理者代表负责对文件操纵的有效性进行监控与评价，确保文件的有效性。

4、工作程序

4.1受控文件分类

4.1.1质量体系文件：指公司《质量手册》、《程序文件》、《作业文件》等；

4.1.2标准类文件：指国家与地方政府颁布发行的有关房地产开发的法规、规范、

标准、规程、统一定额，与企业自行制定技术标准等;

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号4.0

版本质量管理体系页次4

4.1.3施工专用文件：指施工组织设计、施工方案、施工图、设计变更、工程合同等;

4.1.4与质量有关的行政管理文件：指上级下达的与质量有关的各类制度、办法及公

司年度质量目标等；

4.1.5上述文件能够是书面的，也能够电子媒体形式存在；

4.2文件的编制、审批、公布与评审

4.2.1《质量手册》《作业文件》的编制、换版由管理者代表主持，行政人事部具体组

织编制。

《质量手册》由管理者代表审核，公司总经理批准公布。

《作业文件》由部门负责人审核，管理者代表或者总经理批准。

4.2.2「程合同由合同预算部拟稿.经有关部门及分管领导审核后，总经理批准：

4.2.3公司自行制定的工程标准类文件由工程部审核，分管领导批准。

4.2.4项目质量计划由现场代表编制，工程部经理审核，分管领导批准；

4.2.5管理者代表每12个月至少一次组织对质量文件进行评审，以便对质量文件持续

适宜与有效性作出评价，对文件是否修订或者换版作出决定。

文件若重新修订或者更新并再次批准，批准按照4.2.1-4.2.5执行。

4.3文件标识及编号

4.3.1质量体系文件类按规定进行编号；质量体系文件分发前，由行政人事部统一在

封面以“01、02……”标识分发序号，关于与质量体系有关的部门及领导发放的

文件,加盖“受控”印章；

4.3.2受控文件以“受控”印章做为标识。作废而需要作为资料保留的文件,应加盖“作

废”印章，以免与有效版本混淆而被误用。外来失效规范、规程标准等，应加盖

“作废”印章。

4.3.3质品于册的编号

QM—QM

质量:手册代号

公司名称缩写

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号4.0

版本质量管理体系页次5

4.3.4程序文件编号

QP—XXX—XX

-顺序号

质量体系标准号

------------------程序文件代号

例：QP—4.2.3—01

4.3.5作业文件编号

QW—XX—XX—XX

।-顺序号

___________________年号

_______部门代号

__________________作业文件代号

4.3.6质量记录编号

4.3.6.1由质量手册产生的质量记录编号

QR—XXX—XX

।-----------------顺序号

-------------------------质量体系标准号

--------------------------质量记录代号

例:QR-4.2.3-01

4.3.6.2由各部门产生的质量记录编号

QR—n—XX

顺序号

部门代号

部门代号：

行政人事部：XZ销售部：XS进展部：EZ材料设备部：CS

工程部：GC市场策划部：CH合同预算部：HT

4.3.6.3技术文件按部门类别、年号、工程名称进行编号。

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号4.0

版本质量管理体系页次6

4.3.6.4使用国家行业部门的表格，从其编号。

4.4文件的印制与发放。

4.4.1经审定批准的文稿，由行政人事部负责印制，应确保文件保持清晰、易于识别；

4.4.2各类文件由本程序第3.0条规定的责任部门确定其发放范围，报分管领导或者

总经理批准后发放，确保在使用处获得适用文件的有效版本；

4.4.3行政人事部负责按“文件发放登记表”将文件发至各单位，各单位领件人签名

领取；公司各部门则要紧通过综合信息管理平台公示文件或者传阅文件；

4.4.4如文件是通过纸质形式传递，各部门领到文件，则需分类登记在“收文登记表”

中，并及时转发有关人员传阅，传阅情况需记录。

45电子新闻稿件公布按照《综合信息管理平台新闻公布流程》执行八

4.5文件的更换

4.5.1文件需要更换时，由文件更换人员或者部门填写“文件更换申请单”说明更换

原因与更换内容。对重要技术参数的更换，应附有关的技术验证资料或者记录。

4.5.2文件更换建议由部门负责人审核，并签注意见，按原审批级别履行批准手续，

注明生效日期。

4.5.3文件的更换务必考虑对其它文件可能造成的影响，必要时，应对所建议的更换

内容以会议或者传阅文件的形式，由归口管理部门组织有关部门进行更换影响评

估，以协调文件的更换，避免争议，达成共识。

4.5.4文件更换若只涉及原文件的一部分，由归口管理部门将更换部分印制好，附在

更换通知上，按4.4.2发放。收文部门的文员将其附在原文件后。

4.5.5质量体系文件更换可按文件更换通知规定要求进行手写更换或者换页，进行换

页修改应变换修改页中修改码做为标识。文件更换后填写“文件更换记录表”，再下

发更换记录。

4.5.6质量体系文件更换若涉及原文件的要紧内容，或者经多次更换（最多不超过6

次）而影响其执行时，则做为归口管理部门应重新制定版本下发，并将原版文件

收回。

4.5.7如文件是通过纸质形式发放，作废时则按“文件发放登记表”的发放数量收回,

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号4.0

版本质量管理体系页次7

由行政人事部组织统一销毁，需做资料保留的作废文件应向文件主管部门提出申

请，同意后再加盖“作废”标识并登记。

4.6文件的管理

4.6.1文件需复卬或者外借时，须根据《档案管理流程》，经总经理批准后，由文件

管理部门填写“档案借阅登记表”后发放；文件归还时，要检查文件有无破旧，

并注明已归还记录，归还日期。

4.6.2文件如有破旧影响正常使用，要及时向归口管理部门提出，由归口管理部门换

发新文件，旧文件收回，新文件仍沿用原注册号。

4.6.3文件丢失，由归口管理部门换发新文件，给予新注册号.旧注册号注销。

4.6.4行政人事部负责归档储存所有版本的质量体系文件与更换记录。

4.6.5以电子媒体形式存在的文件资料，应按上述要求受控，计算机软件应有备份，

并建立目录。

4.7外来标准类文件的管理

4.7.1外来规范、规程等标准类文件要进行登记，对其适用性由总工程师审批。

4.7.2对其适用性已进行审批的外来规范、规程等标准文件，由要紧使用部门确定分

发范围,按4.4.2与4.4.3条的规定来收放。

4.7.3公司各部门定期、不定期编制并发放《现行外来标准、规范、规程、图集一览表》。

4.7.4外来的设计图纸，由工程部登记并做好分发或者借阅记录。

4.7.5外来的行政文件由行政人事部登记并做好分发或者借阅记录。

4.8作废文件的处理

4.8.1受控的质量体系文件持有者收到关于文件作废的《内部通启》后，应立即按要

求停止使用、及时上交、注销文件。

4.8.2针对具体工程项目编制的施工质量技术文件随工程竣工实施归档储存。

4.8.3关于失效的文件，若因某种原因需要保留时应加盖“作废”印章。

4.9传真文件管理按照《传真管理流程》执行。

4.10档案管理按照《档案管理流程》执行。

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号4.0

版本质量管理体系页次8

5、有关文件

5.1《文件签发管理流程》

5.2《综合信息管理平台新闻公布流程》

5.3《传真登记发放流程》

5.4《档案管理流程》

5.5《公文管理制度》

5.6《合同管理办法》

6、质量记录

6.1《文件发放登记表》

6.2《文件收文登记表》

6.3《文件更换申请单》

6.4《文件更换记录》

6.5《现行外来标准、规范、规程、图集一览表》

6.6《档案借阅登记表》

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号4.0

质量管理体系

版本页次9

4.2.4质量记录

质量记录操纵程序

(QP4.2.4-01)

1、目的

本程序规定「质量记录的操纵职责与要求，包含质量记录的填写、更换、收集、

编目、归档、贮存、保管与处理，以证明工程质量与施工过程或者活动符合规定要求,

并为质量体系有效运行提供必要的证据。

2、范围

本程序适用于本公司所有质量记录的操纵。

3、职责

3.1行政人事部负责汇总编制质量记录清单；

3.2各部门负责各自质量记录的操纵与管理；

3.3管理者代表对质量记录操纵的有效性进行监督、检查与评价。

4、工作程序

4.1质量记录类型及标识

4.1.1质量记录是直接或者间接地证实工程或者产品是否满足规定要求与质量体系有

效性运行的证据；

4.1.2质量记录能够是文字形式的，也能够是电子媒介的形式，如光盘等，行政人事

部编制并更新本公司质量记录清单，规定各类质量记录的填写，使用部门与储存

期限；

4.1.3质量记录使用表格名称及编码标识，按《文件操纵程序》要求标识。

4.2质量记录的填写要求

4.2.1各类表单、报告应按规定格式印制或者复制，其格式更换务必通过审批并报行

政

人事部备案;

贵州黔蒙房地产开发有限公司

文件编号章/节/号4.0

版本质量管理体系页次1()

4.2.2质量记录应按规定格式及时填写，工程质量记录须与工程进度同步。签姓名应

填全名，不得省略或者由他人代签，应具有可追溯性；

4.2.3记录内容填写应真实、准确、信息、数据完备，务必字迹清晰、图表清淅，如

需审批或者传阅的，应履行手续；

4.2.4以计算机软件形式存在的质量记录为防止丢失，应有备份；

4.2.5凡需要传递的质量记录，应按规定途径传递，有关责任者应保证记录及时传递

到有关部门与人员手中。

4.3质量记录的更换由原记录入或者授权人执行，更换处使用划改且务必签名或者盖

章，必要时应说明更换原因。

4.4质量记录的管理

4.4.1各部门负责本部门质量记录的收集、分类、编目、整理、标识、贮存、保管；

4.4.2工程技术资料在每个工程完工后，整理编目并装订成册，工程竣工验收后送行

政人事部归档储存，其它质量记录在每次活动完成后或者按年/季/月收集整理、

编目归档；

4.4.3各部门的质量记录汇总，不得散存于个人手中。

4.4.4质量记录应妥善保管与保护，以防止变质，损坏或者丢失及未经授权的存取或

者更换、质量记录的贮存应分柜分层，排列系统，填写归档文件登记表，以便于

文件的查阅，档案管理还应做到“三清”（档案室、档案柜、案卷（袋）清洁）、

“三无”（无虫蛀、无鼠咬、无