房地产项目评估总结

坪丰农副产品市场项目前期分析报告一、项目概况

1、项目名称遵义坪丰农副产品综合批发市场

2、项目建设单位遵义红四方房地产开发有限责任公司

3、项目位置（四至范围）位于东联线，北接现有项目商住部分，南靠铁路供电段，西邻火车站，东面为东联线主干道。

4、项目周边现状北面现有项目正处于施工阶段，部分住宅物业已进入认筹阶段，市场消化情况较好。项目地块中心位置是传统下坪丰市场的主要区域，商家毗邻，以食品批发和副食经营为主，经营状况非常好，项目的市场定位也是基于该区域成熟的市场基础。西面临火车站的住宅区，属铁路家属房，居住人群以铁路职工为主，区内道路的商铺主要经营为社区类服务性商业。东联线沿线目前主要经营为大中型机械设备、机电产品、烟花爆竹，少部分餐饮和便民服务。总体而言，项目周边的商业氛围较弱，商业布局较杂乱，且整体经营规模和档次较低。5、项目性质及主要特点本项目定位于农副产品批发市场，商业体量较大，住宅大部分为还房，商大于住。由于商业部分体量较大，并且北面项目的商业体量已达到12万㎡，市场容量有限，招商工作会非常困难。若改变定位方向，定位为机电产品市场，根据目前遵义市的机电专业产品市场的招商情况来看，均不甚理想。因此，项目的商业定位和招商，是决定项目成功与否的最重要因素。二、经济效益分析1、初始经济效益分析.方案1项目经济技术指标规划地界总面积34439㎡（实用32439㎡）规划建筑总面积122619.42㎡（地下一层未计入容积率）容积率3.48建筑占地面积/建筑密度30%住宅建筑面积93424.32㎡商业建筑面积29195.1㎡住宅户数约940户绿地率%停车位有产权/户外/还房面积住宅37160.1商业10000投资回报分析—建设总成本项目金额（万元）单价（元/m2）备注1土地费用5500/32439㎡土地契税165/32439㎡拆迁费、过渡费5500//2地质勘测费857122619.42㎡×7元/㎡3前期建筑设计42㎡×15元/㎡4建安费主体183921500122619.42㎡×1500元/㎡水、电、气管网、通讯、电视给排水、通风及消防智能化设施5城市建设配套费426商：50住：30商：146住：2806节能减排费用988122619.42㎡×8元/㎡7建筑工程质监费、价格调节基金2.4工程造价的0.013%183920000×0.000138定额测定费小区景观绿化、污水处理费18工程造价的0.1%183920000×0.0019规划局技术服务费5.81.832439㎡×1.8元/㎡10环评报告6.10.5122619.42㎡×0.5元/㎡11人防费1031/973+5812气象局防雷费141.2122619.42×1.2元/㎡13规划局放线费9.7332439㎡×3元/㎡14建设局审图费9.7332439㎡×3元/㎡15工程监理费9.7332439㎡×3元/㎡16交易手续费9.7332439㎡×3元/㎡17水、电增容、增压736122619.42㎡×6元/㎡18预售许可证及产权办理费494122619.42㎡×4元/㎡19工程质量检测费91工程造价的5‰183920000×0.00520电梯费330/扶梯4×15，升降9×30六建设总成本32008.1全摊：2610元/㎡分摊至销售面积：1563/㎡经济预算投资回报分析—销售收入：（以下为实际销售面积、除开还房面积）项目建筑面积（m2）平均价格（元）备注总计住宅56264.224200产品附加值+稀缺性+2年区域长势23631商业19195.17000区域商业成形+区域发展合理回报周期13436合计75459.32//37067经济预算投资回报分析—投资总成本项目金额（万元）备注建设总成本32008.1/管理费用360按建安成本2%计提营销推广、招商费用550按销售收入的1.5%税费4448按销售收入的12%财务费用1839.2按建安成本的10%公关及不可预见费用100/投资成本总额39305单方综合成本分摊至单位面积：3225元/㎡分摊至单位销售面积：5241元/㎡项目金额（万元）备注投资总成本39549.9/销售总收入35730/销售利润-3819.9/销售利润率/销售利润÷销售总收入总投资利润率/销售利润÷投资总成本经济预算投资回报分析—收益情况此方案是为了保证项目在规划布局上充分满足日后经营要求和合理业态规划的基础上，保障招商率和销售率，因此商业部分的体量控制在3万㎡左右，从以上分析可以看出，项目的整体投资是入不敷出，是不具备投资价值的。2、初始经济效益分析.方案2项目经济技术指标规划地界总面积34439㎡（实用32439㎡）规划建筑总面积172887.72㎡（地下三层未计入容积率）容积率3.48建筑占地面积20000㎡建筑密度61%住宅建筑面积72887.72㎡商业建筑面积产权40000㎡+期权60000㎡住宅户数约728户绿地率%停车位有产权/户外/还房面积住宅37160.1商业10000投资回报分析—建设总成本项目金额（万元）单价（元/m2）备注1土地费用5500/32439㎡土地契税165/32439㎡拆迁费、过渡费5500//2地质勘测费1217172887.72㎡×7元/㎡3前期建筑设计费25915172887.72㎡×15元/㎡4建安费主体259331500172887.72㎡×1500元/㎡水、电、气管网、通讯、电视给排水、通风及消防智能化设施5城市建设配套费718商：50住：30商：500住：2186节能减排费用1388172887.72㎡×8元/㎡7建筑工程质监费、价格调节基金3.3工程造价的0.013%259330000×0.000138定额测定费小区景观绿化、污水处理费26工程造价的0.1%259330000×0.0019规划局技术服务费5.81.832439㎡×1.8元/㎡10环评报告8.60.5172887.72㎡×0.5元/㎡11人防费330/130+20012气象局防雷费201.2172887.72×1.2元/㎡13规划局放线费9.7332439㎡×3元/㎡14建设局审图费9.7332439㎡×3元/㎡15工程监理费9.7332439㎡×3元/㎡16交易手续费9.7332439㎡×3元/㎡17水、电增容、增压1036172887.72㎡×6元/㎡18预售许可证及产权办理费454112887.72㎡×4元/㎡19工程质量检测费129工程造价的5‰259330000×0.00520电梯费270/扶梯6×15，升降6×30六建设总成本39313.5全摊：2274元/㎡分摊至销售面积：1563/㎡经济预算投资回报分析—销售收入：（以下为实际销售面积、除开还房面积）项目建筑面积（m2）平均价格（元）备注总计住宅35727.624200产品附加值+稀缺性+2年区域长势15005商业1-3F5700012000综合月租金50元/㎡，以20年承租为限推算单位售价。3000㎡配套用房68400商业4-5F400005000楼层高、单价较低层为低20000合计132727.62//103405经济预算投资回报分析—投资总成本项目金额（万元）备注建设总成本39313.5/管理费用518按建安成本2%计提营销推广、招商费用3619按销售收入的3.5%税费12408.6按销售收入的12%财务费用2593.3按建安成本的10%公关及不可预见费用200/投资成本总额58652.4单方综合成本分摊至单位面积：3392元/㎡分摊至单位销售面积：4419元/㎡经济预算投资回报分析—收益情况项目金额（万元）备注投资总成本58652.4/销售总收入103405/销售利润44752.6/销售利润率43.27%销售利润÷销售总收入总投资利润率76.30%销售利润÷投资总成本此方案是结合连英公司的整体规划所出，从分析上可以看出，项目的投资回报率是非常可观的，是具备投资价值的。但作为房地产项目的投资，究其根本是对市场的投资，任何项目的规划和定位，都不能脱离市场，尤其是商业地产，正所谓“项目未动，招商先行”，如此大体量的商业，能否满铺经营是个难题，能否被市场认可其价值，吸引投资者进行置业投资，更是无法确定的。项目地块所涉及的拆迁过渡等问题，同样是非常困难，项目运作的周期无法确定，资金成本固然升高。因此，建议公司对此项目的投资持慎重态度。遵义红四方房地产开发有限责