养老产业经营方式和特色

目录1

国外养老产业经典案例2

美国养老产业分析3

日本养老产业分析4

中国养老产业现状及建议

经营模式及特点代表楼盘美国、英国：配套设施齐全的全龄化大型老年社区建筑规模大，俱乐部多样，开设的课程和组织的活动超过80种以上。完善的配套设施及功能区划分

太阳城中心、凤凰城新加坡：一般兴建在成熟的社区中公寓户型一般分为35㎡和45㎡，为1位或2位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构标准的特殊化考虑。港北新城欧洲：独立公寓

建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。建筑元素的集合处理让老年公寓不显孤独。荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓

经营模式及特点丹麦：自助养老社区（DIY）环境优美，设计得当

老人们可以做自己想做的事，聊天、钓鱼、养花、个性化的小手工艺车间、小农场.....老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务。

日本：住宅产品

老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。

（无障碍设施的、具有看护性质的、能和家人共同生活的老龄人住宅产品）罗威：异地养老、跨国发展养老产业

先后在西班牙南部开设大型养老公寓单击添加副标题德国：老年住宅与养老院相结合

德国老年产业体系社会住宅体系（老年住宅）内部多为无障碍设计；政府为老人住房采取补贴措施；生活援助：房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件养老院体系一种接近住宅形式的养老院；在规划上，社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。单击添加副标题二、美国养老产业分析需求端与供给端互补需求端：“三支柱”的退休养老金体系：政府主导的社会保障金、雇主主导的企业退休金、个人主导的退休储蓄账户采用轻资产扩张，以Home-Instead为主的加盟模式毛利率高达40%。两种方式：生活照料型居家护理、医疗康复型居家护理专业护理机构类似于中国的养老地产，地产+服务模式。是由开发商、运营商、投资商共同构建的一个完整的金融生态系统，分工合作。

开发商根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，并按照事先约定的价格卖给运营商或者投资商投资商主要有3类，REITs（主导）、私募基金和非营利性组织。投资收益：本质上依靠物业出租获得租金收益，纯租赁模式的收益率表现优于托管模式和合资模式。运营商类似于酒店管理公司，靠品牌优势和规模效应盈利。美国养老地产运营模式主要有3种：净出租模式、委托经营模式以及租赁+经营模式。提供高等级的康复护理服务。专业养老护理团队养老社区供给端——三大细分领域居家养老三、日本养老产业分析三个层次的养老保险制度，保证了基本养老保障。养老产业定位：重点发展的支柱型行业“养老院经济”产业链（很多日本老人会选择住在养老院，政府、企业和非盈利组织均可建设养老设施）政府：主要提供基本福利范围内的养老设施，包括短期居住型、长期居住型、疗养型、健康恢复型等企业或非营利组织：个性化的商业养老院（比如，看护型养老院主要供身体不便和患病老人入住;住宅型养老院供身体状况正常的老人居住，当老人需要看护服务时，企业提供临时看护服务;健康型养老院类似宾馆，院方只负责打理老年人的日常家务。）十分注意专业化细节，如住宅居室设计、家居用品设计、餐饮配备、看护和服务人员培训等。由于每一个专业问题都涉及更为深入的细分领域，养老院的主办方往往将这些细节外包给专门企业。因此养老设施社会化建设和运营的过程，带动了一大批“老人用品专卖”、“老年餐饮专营”、“老人之家管理咨询”、“养老服务人员培训”等行业企业的发展，催生出一个以养老设施为核心的“养老院经济”产业链。日本现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动。主推“小规模多机能的社区养老”——这样的社区养老院，床位一般在20~30张，提供的服务是“多机能”的：可以是24小时的入住照顾，也可以是白天的日托服务或居家上门服务。

日本的养老地产：老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。主导地位：“服务型高龄者住宅”日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目；是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房，平均入住率达78.2%运营政府补贴民间建，只租不售，进行开发的多是民营资本公司，而非医疗机构主导；硬性规定和完善配备。三、日本养老产业分析制度创新的与时俱进日本养老服务体系服务内容与手段多样化具有较全的产品种类三大痛点：政策乏力、产业链不全、一才难求相比需求而言，现有机构提供的养老服务相对单一，大规模的仍以养老地产为主，投资主体为地产、保险类企业现有主要养老地产模式开发→运营→管理对于开发商，租金回报率低，租金制的回报率甚至低于无风险收益养老住宅相对偏僻，入住费用高，制约入住率服务内容和手段相对有限中国养老地产的三种理性模式：面向高收入人群：养老社区是理想的，因为其服务相对完善，但价格也更高。中等收入群体：建议在居住区中配建适量老人住宅、老年公寓。同时可根据社区规模配建社区老年人日间照料中心、社区型养老院，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。低收入老年人：应当在政府保障性住房中配建适量的老人住宅或公寓四、中国养老产业现状养老产业盈利模式挖掘：政府加大对养老的投入准备把握细分领域、满足老人的实际需求1、培养专业化的养老运营团队，提供更为细致的服务内容与措施2、充分发挥社区日间照料服务及居家辐射功能，提供托老、上