现代大都会小高层+洋房投标方案

天津静海项目·万达销售物业T

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Y规划方案设计PLANNINGCONCEPTSCHEME2019-2020年我司最新天津项目业绩华润宝坻区项目2019-2020年我司最新天津项目业绩蓝光津南区项目2019-2020年我司最新天津项目业绩蓝光津南区项目目录五四三二一示范区设计立面意向方案设计前期分析设计策略1前期分析PRE-PHASE

ANALYSES用地区位基地位于静海区核心区，地处天津西南部、北京东南部、素有“津南门户”之称，是“京沪走廊”重镇。距离天津市区约25公里，距离雄安新区约72公里，距离北京约90公里。北京唐山廊坊天津雄安新区25KM50KM75KM100KM基地渤海沧州用地区位基地周边有四条交通要道，两条高速路直连北京上海和天津沧州，距离静海站和静海汽车站约3公里，交通便利。周边配套齐全。静海北环线影院SITE静安区政府津文线静海站静海汽车站自然资源配套设施高速路静海县医院高铁线用地条件北华路基地周边目前北盛路为规划道路，其余为现状路。东侧1.1公里处朝阳道设有公交车站，交通相对便利。公交车站已开通道路未开通道路用地条件住宅A地块：用地面积：83276㎡容积率：

1.8建筑密度：≤28%绿化率：

≥40%规划限高：36M物管及配套用房：0.5万㎡（含1800㎡商业网点，可办理产证，作为二手房交易）停车位：满足住宅部分1.2辆/户，商业部分0.7辆/100㎡，物管及配套用房0.4辆/100㎡

(地上车位占比：住宅户10％配套商业车位+配套用房车位）用地条件住宅C地块：用地面积：93418㎡容积率：

1.8建筑密度：≤28%绿化率：

≥40%规划限高：36M物管及配套用房：0.5万㎡（含1800㎡商业网点，可办理产证，作为二手房交易）停车位：满足住宅部分1.2辆/户，商业部分0.7辆/100㎡，物管及配套用房0.4辆/100㎡

(地上车位占比：住宅户10％配套商业车位+配套用房车位）用地条件B1地块（菜市场）：用地面积：4609.5㎡容积率：

1.5B2地块（文化设施）：用地面积：5475.1㎡容积率：

1.5建筑密度：≤50%绿化率：

≥20%规划限高：54M建筑密度：≤30%绿化率：

≥35%规划限高：54M用地条件ASITEACBBDDC用地条件居住价值分析商业价值分析居住价值一般居住价值高商业价值低商业价值高2设计策略D

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Y如何确定我们的产品？竞品分析春曦书院高低配社区容积率：2.2绿城春熙明月高低配社区容积率：1.8绿城春熙云峰全洋房社区容积率：1.3筑境高低配社区容积率：2.0在售竞品多为高低配产品竞品分析90㎡(南向两面宽三居室)115㎡（南向三面宽三居室）120㎡（南向三面宽南北通透）135㎡（南向三面宽四居室）本案户型竞品春曦书院90㎡绿城春熙明月113㎡春曦书院123㎡筑境137㎡(南向两面宽两居室)（南向两面宽三居室）（南向三面宽南北不通透）（南向三面宽，三居室）本案户型在面宽及格局上均优于在售竞品如何实现洋房最大化？策略一：塔板结合三大优点1、节省南北间距：高宽比小于等于1的高层和多层，南北间距按照高度的1.61倍控制高宽比大于1的高层，南北间距按照面宽的1.2倍控制因此，塔板结合（高宽比大于1的高层加多层）能够按照多层控制间距，实现建筑面积最大化2、节省东西间距：高层与相邻建筑最小间距不应小于14m，多层之间最小间距不小于8m因此，塔板结合（高层加多层）能够用多层部分控制8m间距3、利用极限楼宽：多层最大连续面宽不大于80m，高层最大连续面宽不大于50m因此，塔板结合（高层加多层）能够用80m的最大连续面宽依据《天津市建筑工程规划管理技术标准（试行）》5.2.6高宽比大于1:1的高层建筑与其被遮挡的朝向为南偏东或者南偏西≤30度居住建筑的计算间距为高层建筑在被遮挡朝向方向的遮挡面宽度的1.2倍。高宽比大于1:1的高层建筑与其被遮挡的朝向为南偏东或者南偏西＞30度的居住建筑的计算间距为高层建筑在被遮挡朝向的遮挡面宽度的1倍。高宽比小于或者等于1:1的高层板式建筑与其被遮挡居住建筑的间距应满足本节5.2.1条要求。（高度的1.61倍）5.2.7多、低层居住建筑与相邻多、低层建筑最小间距不应小于8m，与相邻高层建筑最小间距不应小于14m；高层居住建筑与相邻建筑最小间距不应小于14m。3.5.3居住建筑沿城市主干道布置时宜符合以下规定：1、建筑高度小于等于27m的住宅建筑最大连续面宽投影不大于80m；2、高度大于27m且小于等于54m的住宅建筑最大连续面宽投影不大于50m；3、高度大于54m的住宅建筑其主要朝向投影面宽不大于35m。节省南北间距塔板结合（高宽比大于1的高层加多层）能够按照多层控制间距，实现建筑面积最大化节省东西间距塔板结合（高层加多层）能够用多层部分控制8m间距利用极限楼宽塔板结合（高层加多层）能够用80m的最大连续面宽策略二：面宽用足两大法宝1、减少楼栋数量：每一排楼栋数量越少，珍贵的面宽资源浪费越少2、减少水平间距：错位布置，减少侧向间距的水平宽度，以斜向间距代替水平间距减少楼栋数量六栋楼（十二单元）——间距合计52m两单元相拼，产品品质高五栋楼（十二单元）——间距合计32m塔板结合，楼栋减少，面宽增加20m侧向间距减少可增加单体面宽，进而提升洋房量减少水平间距水平布置（十二个单元）——水平间距合计36m塔板结合，水平间距减少错位布置（十三个单元）——水平间距合计16m错位布置，水平间距减少，面宽增加20m水平间距减少可增加单元数，进而提升洋房量A地块洋房面积：85046㎡（洋房面积占比59%）A地块C地块洋房面积：96840㎡（洋房面积占比59.5%）C地块120洋房135洋房三大系统提升规划品质系统一：空间系统1、中心景观——通过错位布置加大局部南北间距形成中心景观33.449.0系统一：空间系统2、空间节奏——通过错位布置增强组团围合感错动空间形成丰富的景观层级系统二：服务系统A、C地块人行入口形成南北轴线，在公园、商业用地和文化设施用地之间形成东西轴线，构成区域生活服务中心，通过人流聚集带动南北侧商业价值。A地块人行出入口C地块人行出入口系统三：交通系统利用规划道路解决地面停车及地库出入口，内部无停车位，提升区内品质产品面宽加大的规划探讨上一版规划采用了两面宽90及三面宽135产品，还可以做什么样的产品？三面宽90四面宽135探讨一：90三面宽、135三面宽作为小高占比50%的产品，是全区最多的户型，如何实现快销？可采用超越竞品的三面宽90产品A地块洋房面积：64260㎡（洋房面积占比45%）C地块洋房面积：60660㎡（洋房面积占比38%）90小高层105小高层115小高层120洋房135洋房探讨二：90三面宽、135四面宽135作为全区最大的产品如何体现最高品质？可采用超越竞品的四面宽135产品A地块洋房面积：47250㎡（洋房面积占比33%）C地块洋房面积：48780㎡（洋房面积占比31%）商业需要做到2层，且接近总建筑面积的10%90小高层105小高层115小高层120洋房135洋房90两面宽90三面宽90三面宽135三面宽135三面宽135四面宽洋房总量约59.5%，总货值高洋房总量约40.5%，货值减少洋房总量约32.5%，货值较低规划紧张，景观资源少规划形态好，布局合理规划紧张，景观资源少商业均做二层，商业价值低√3方案设计CONCEPTUAL

DESIGN规划篇A地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%数值83276.00206585.57149896.80144219.6085046.0059173.60460.001740.003477.2056688.7731350.6425338.131260备注

规划总图洋房小高其中其中其中变电站换热站物管及配套用房商业网点地下建筑面积人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数居住人数基底面积建筑密度容积率

40323.2人/户

≤28%

≥40%23239.1127.91%1.8

%绿地率40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商机动车停车位辆1763业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；地上停车位地下停车位辆辆辆辆1581605780

其中普通停车位其中人防停车位825非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆775地上停车位辆辆388387

其中地下停车位项目C地块经济技术指标表单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%数值93418.00236768.94168152.40162788.0096840.0065948.00460.001740.003164.4068616.5432793.4535823.091422备注

用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅洋房小高变电站换热站物管及配套用房商业网点地下建筑面积人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数居住人数基底面积建筑密度容积率绿地率其中其中其中

45513.2人/户

≤28%

26050.3627.89%1.8

%40%≥40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；机动车停车位辆1984地上停车位地下停车位辆辆1721812

其中其中非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆864地上停车位地下停车位辆辆432432

体块图体块图体块图A地块规划总图A地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%数值83276.00206585.57149896.80144219.6085046.0059173.60460.001740.003477.2056688.7731350.6425338.131260备注

洋房小高其中其中其中变电站换热站物管及配套用房商业网点地下建筑面积人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数

居住人数基底面积建筑密度容积率40323.2人/户

≤28%

≥40%23239.1127.91%1.8

%绿地率40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配机动车停车位辆1763套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；地上停车位地下停车位辆辆辆辆1581605780

其中普通停车位其中人防停车位825非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位地上停车位辆775辆辆388387

其中地下停车位产品分布类型

户型户数

户数合计

分类户数比120洋房396274298146146126059.10%40.90%50.51%24.75%24.75%67013590小高

105115590合计

1260图例:120洋房户型135洋房户型90小高户型105小高户型115小高户型配套分布图例:商业网点配套服务用房变电站换热站交通分析小区人车分流，沿东西方向主路设置停车位，内部为人行路（消防道路）。图例：城市道路用地内规划道路社区内车行流线社区内人行流线小区主出入口地下车库出入口消防分析图例：城市道路用地内规划道路消防流线消防扑救场地消防车出入口停车分析小区停车位设置于东西方向内部规划道路两侧方向，可实现人车分流。地面停车158辆图例：城市道路用地内规划道路地下车库出入口地面停车位景观分析公园绿地组团景观组团景观中心景观组团景观组团景观组团景观组团景观中心景观组团景观图例：组团景观城市景观一级景观节点二级景观节点景观轴日照分析本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用《众智日照软件》进行分析测算。计算标准日：大寒日计算条起止时间（真太阳时）8:00~16:00计算点经纬度：东经117°10′

北纬39°08′住宅-大寒日：8:00~16:00受影面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时图例：1小时日照时间2小时日照时间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间C地块规划总图C地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%数值93418.00236768.94168152.40162788.0096840.0065948.00460.001740.003164.4068616.5432793.4535823.091422备注

洋房小高其中其中其中变电站换热站物管及配套用房商业网点地下建筑面积人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数

居住人数基底面积建筑密度容积率45513.2人/户

≤28%

≥40%26050.3627.89%1.8

%绿地率40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；

机动车停车位辆1984地上停车位地下停车位辆辆1721812其中其中非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆864地上停车位地下停车位辆辆432432

产品分布类型

户型户数

户数合计

分类户数比120洋房438328320166170142257.18%42.82%48.78%25.30%25.91%76613590小高

105115656合计

1422图例:120洋房户型135洋房户型90小高户型105小高户型115小高户型配套分布图例:商业网点配套服务用房变电站换热站交通分析小区人车分流，沿东西方向主路设置停车位，内部为人行路（消防道路）。图例：城市道路用地内规划道路社区内车行流线社区内人行流线小区主出入口地下车库出入口消防分析图例：城市道路用地内规划道路消防流线消防扑救场地消防车出入口停车分析小区停车位设置于东西方向内部规划道路两侧方向，可实现人车分流。地面停车172辆图例：城市道路用地内规划道路地下车库出入口地面停车位公园绿地景观分析组团景观组团景观中心景观组团景观组团景观组团景观组团景观中心景观组团景观组团景观图例：城市景观一级景观节点二级景观节点景观轴日照分析本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用《众智日照软件》进行分析测算。计算标准日：大寒日计算条起止时间（真太阳时）8:00~16:00计算点经纬度：东经117°10′

北纬39°08′住宅-大寒日：8:00~16:00受影面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时图例：1小时日照时间2小时日照时间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间地库设计A地块：C地块：本层建筑面积56688㎡;本层建筑面积68616㎡;本层停车位1605辆本层停车位1812辆户型篇小高层产品选型90小高层户型亮点：·三居室设计，满足多空间需求·北侧两居室可合并，满足个性居住需求·明卫设计，干湿分离9090标准层平面图户型标准层技术指标套内建筑面积（含阳台全面积）78.66户型编号房型套型建筑面积

得房率91.28

0.86标准层建筑面积90三室两厅一卫182.56产品选型105小高层户型亮点：·三居室两卫设计，提升品质·主卧套可与北面卧室合并105105形成南北通透主卧套·独立玄关设计·全明卫设计标准层平面图户型标准层技术指标套内建筑面积（含阳台全面积）户型编号房型套型建筑面积

得房率标准层建筑面积105三室两厅两卫91.4105.240.87210.47产品选型115小高层户型亮点：·主卧套可与北面卧室合并，形成南北通透主卧套115115·明餐厅·独立玄关设计·全明卫设计，一卫干湿分离标准层平面图户型标准层技术指标套内建筑面积（含阳台全面积）户型编号房型套型建筑面积

得房率标准层建筑面积115三室两厅两卫102.49115.830.88231.65洋房产品选型135洋房（方案1/方案2）户型亮点：·四室两厅两卫配置·主卧套设计，附设衣帽间135135·北侧两居室可合并，满足个性居住需求·餐厅洄游空间·独立玄关设计·全明卫设计标准层平面图户型标准层技术指标套内建筑面积（含阳台全面积）户型编号房型套型建筑面积

得房率标准层建筑面积135四室两厅两卫122.45135.370.90270.74产品选型135洋房（方案3/方案4）户型亮点：·四室两厅两卫配置135135·双主卧设计·主卧套设计，附设衣帽间·北侧两居室可合并，满足个性居住需求·独立玄关设计标准层平面图户型标准层技术指标套内建筑面积（含阳台全面积）户型编号房型套型建筑面积

得房率标准层建筑面积135四室两厅两卫125.07136.090.92272.18产品选型120洋房户型亮点：·主卧套可与北面卧室合并，形成南北通透主卧套·明餐厅120120·独立玄关设计·全明卫设计，一卫干湿分离标准层平面图户型标准层技术指标套内建筑面积（含阳台全面积）户型编号房型套型建筑面积

得房率标准层建筑面积120三室两厅两卫108.49121.060.90242.11计容面积与销售面积计容面积与销售面积的主要差别目前方案均按照户型为全计容进行计算。天津的特殊规定：1、计容面积阳台计算半面积，销售面积阳台计算全面积2、最终测绘面积（销售面积）与报规面积（计容面积）差值不能大于3%因此阳台面积不可能做的太大，单