现代典雅住宅建筑方案及设计投标方案

销售物业A-8、A-9地块建筑方案及深化设计2021.03目录01050607项目展示产品设计立面策划技术图纸020304项目背景分析规划分析规划方案1项目展示全区鸟瞰全区彩平首开区鸟瞰26F南透视26F北透视18F南透视大堂内庭景观沿街大门透视沿街透视2项目背景分析项目背景分析宏观区位哈尔滨长春沈阳北京天津济南石家庄上海广州长春市地处东北的地理中心，是著名的中国老工业基地，是新中国最早的汽车工业基地和电影制作基地，有“东方底特律”和“东方好莱坞”之称，

“一带一路”北线重要节点城市。项目背景分析中观区位临河街净月潭公园生态西街长长高速生态大街新城西街SITE新立城水库本案位于净月经济开发区，城市外拓主要发展方向之一，区位优势突出。项目东侧紧邻城市东部快速路，道路系统无缝对接城市核心区域，具备良好的对外通达性。项目背景分析中观区位净月潭国家森林公园生态景观带万达影视基地SITE1KM0.5KM新立城国家水利风景区基地东邻生态景观走廊（规划），西邻万达影视城（规划），未来拥有良好的城市景观。基地紧邻伊通河，靠近国家水利风景区、国家森林公园，拥有良好的自然景观。项目背景分析中观区位市区人流来向临河街净月区人流来向净月潭公园生态大街万达影视基地丙六路SITESITE新立城水库项目外部交通主要通过生态大街与临河大街引入，基地西侧紧邻轻轨线，交通较为便利。项目背景分析基地现状万达广场爱国小学丰收小学生态景观带万达影视基地轻轨四号线伊通河新城乙三路临河街规划小学项目西侧莲花岛影视休闲文化园项目南新立城水库方向项目北侧规划用地项目东侧规划用地新立城水库伊通河复华未来世界新城乙三路生态大街临河街F项目背景分析分析小结S■地块周边道路直通城市干道，并临近地铁站■西侧城市景观带、北侧景观诃通廊优势Strength出行便捷景观资源好配套完善■项目基地配套完善，北侧万达茂、西侧影视基地，临近学校W■地块紧邻轻轨线，受轨道交通影响较大，东侧受到学校轻微干扰噪音污染心理影响劣势Weakness■西侧邻220V高压线走廊机遇OpportunityO发展机遇市场需求■城市浓厚的影视文化背景;长春电影制片厂，中国长春电影节■作为东北核心城市，客户需求量较大T市场挑战城市形态挑战Threats■市场有需求，相应也存在市场竞争。■在城市形态的控制要求下，做土地价值最大化利用。3规划分析规划设计条件用

地

红

线建筑控制线绿化带控制线新

城

丙

路绿化带控制线公共绿地中小学用地建筑控制线用

地

红

线临河街丁三十街建设用地建设用地117941平方米87215平方米容积率1.80-2.23容积率1.80-2.25中小学用地270M住宅用地15m

9mA-8地块

住宅配套公共服务设施建筑面积占地上总建A-9地块

住宅配套公共服务设施建筑面积占地上总建住宅用地新城丙六路丁三十街临河街5m4m4m5m不利影响景观利用

价值分析

城市形态UNFAVORABLELANDSCAPERESOURCESPRODUCTVALUEFACTORSMO如何最大化避免轻轨、学校的影响？如何最大化利用周边自然资源？如何最大化实现地块价值？实围绕这四点核心问题，我们该如何整合空间不利影响景观利用

价值分析

城市形态UNFAVORABLELANDSCAPERESOURCESPRODUCTVALUEFACTORSMO如何最大化避免轻轨、学校的影响？如何最大化利用周边自然资源？如何最大化实现地块价值？实核心策略：轻轨、学校影响最小化规划分析轻轨影响分析轻轨站轻轨四号线生态大街规划小学轻轨站生态西街临河街影响程度高低基地西侧紧邻轻轨线，东侧紧邻学校，基地东西两侧受影响最大。不利影响景观利用

价值分析

城市形态UNFAVORABLELANDSCAPERESOURCESPRODUCTVALUEFACTORSMO如何最大化避免轻轨、学校的影响？如何最大化利用周边自然资源？如何最大化实现地块价值？实核心策略：城市景观带最大化利用规划分析景观价值净月潭森林公园万达影视基地生态大街东地块生态绿带视线通廊伊通河西地块影视基地视线通廊生态西街临河街景观绿廊景观价值高低新立城水利风景区基地东西两侧具有良好的一线观景视野，基地中部可以形成错缝观景的二线观景视野。规划分析策略分析策略分析不利影响

景观利用NEGATIVEEFFECTSLANDSCAPE

UTILIZATION规划分析策略分析策略分析轻轨、学校影响分析景观价值分析叠加分析规划分析策略分析策略分析区域1策略：区域2策略：■减少楼栋数及受轻轨、学校影响的户数，拉开间距为基地内部提供更好的观景视廊。■地块内部区域形成围合空间，实现景观溢价，同时为二线观景提供条件。区域3策略：■基地中部区域景观价值区域受轻轨、学校影响较小，溢价较高，适合多布置高层产品。规划分析策略分析规划的整体格局：高低错落，空间围合，景观渗透不利影响景观利用

价值分析

城市形态UNFAVORABLELANDSCAPERESOURCESPRODUCTVALUEFACTORSMO如何最大化避免轻轨、学校的影响？如何最大化利用周边自然资源？如何最大化实现地块价值？实核心策略：价值最大化规划分析产品价值策略两种空间组合形式对比——货值对比18F+27F布局形态27F布局形态面积面积27F高层(1.5万元/㎡)18F高层(1.6万元/㎡)33万平万平27F高层(1.5万元/㎡)43.5万平万平10.518F高层(1.6万元/㎡）0货值货值货值66.3360360亿元户货值65.25648亿元户受轻轨影响户数受学校影响户数受轻轨影响户数受学校影响户数户648户轻轨、学校对货值折减轻轨、学校对货值折减亿元-0.8265.48亿元亿元-1.4763.78（1000元/平折减）（1000元/平折减）折减后货值折减后货值亿元27F高层占比76.32%27F高层占比100%27+18F布局受轻轨及学校影响户数相对少；错位式布局提升地块中间住户观景通透性27F布局受轻轨以及学校影响户数较多规划分析产品价值策略两种空间组合形式对比——天际线对比18层+27高层26高层规划分析产品价值策略两种空间组合形式对比——天际线对比18层+27高层26高层根据前期分析，场地解读，多维度衡量，推导出18层+27高层为最优方案规划分析方案优点方案优点：■空间形态好，天际线变化丰富■东西地块整体性好■观景户数多，景观利用充分■轻轨、学校影响户数最少■中央大景观空间，景观品质高不利影响景观利用

价值分析

城市形态UNFAVORABLELANDSCAPERESOURCESPRODUCTVALUEFACTORSMO如何最大化避免轻轨、学校的影响？如何最大化利用周边自然资源？如何最大化实现地块价值？实核心策略：丰富的天际线变化规划分析天际线分析SITESITE4规划方案规划方案首开区总平面图A-8地块经济指标类别总用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅面积单位

备注117941.0365617.1263008.4247307.513150.41462.5㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/配套商业其中物业服务用房社区服务用房652.8养老服务用房435.2地下不计容建筑面积人防地下室面积102608.713150.0其中非人防地下室面积

89458.7容积率2.2313.3%2397240建筑密度总停车位地面停车位地下停车位%个个个其中2157A-9地块经济指标类别面积单位

备注总用地面积总建筑面积87215.0277343.7㎡㎡地上计容建筑面积196233.75㎡住宅184504.79811.71109.4484.8㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡配套商业其中物业服务用房社区服务用房养老服务用房323.2地下不计容建筑面积81109.959812人防地下室面积其中其中非人防地下室面积

71297.95㎡容积率2.2514.2%1796180建筑密度总停车位地面停车位地下停车位%个个个A-8地块A-9地块1616规划方案产品分布图A8地块89㎡户型

/占比24.0%目标配比

20.00%110㎡户型

/占比

37.0%目标配比

40.00%125㎡户型

/占比30.0%目标配比30.00%143㎡户型

/占比

9.0%目标配比

10%A9地块89㎡户型

/占比22.0%目标配比

20.00%110㎡户型

/占比

39.0%目标配比

40.00%125㎡户型

/占比26.0%目标配比30.00%143㎡户型

/占比

13.0%目标配比

10%规划方案消防及流线分析l消防车流线回车场登高扑救场地地下车库出入口主要人行流线规划方案景观分析核心景观景观轴线规划方案日照分析日照分析•

日照准则:住宅的卧室、起居室的日照应当满足大寒日不低于2小时的标准;幼儿园中的活动室及寝室的日照,应当满足冬至日不低于3小时的标准•

分析软件:众智日照12.0•

日照分析结论:本方案满足日照要求（部分楼座一二层做

配套用房）图例1小时2小时3小时4小时5小时6小时5产品设计产品设计竞品分析生态大街轻轨四号线及延长线华润万象府万科翡翠公园亚泰华府伟峰东域保利和光尘樾中海阅麓山大众春江明月华润崑崙御华润净月薹本案金盛未来城红星观棠源筑国信南山一类竞品二类竞品产品设计竞品分析华润崑崙御95㎡：2室2厅1卫2个面宽109㎡：3室2厅1卫3个面宽126㎡：3室2厅2卫3个面宽保利和光尘樾125㎡：3室3厅2卫3个面宽140㎡：3室2厅2卫3个面宽75㎡：2室2厅1卫2个面宽90㎡：2室2厅1卫2个面宽118㎡：3室2厅2卫3个面宽中海阅麓山138㎡：3室2厅2卫3个面宽118㎡：3室2厅2卫3个面宽129㎡：3室2厅2卫3个面宽148㎡：3+1室2厅2卫3个面宽169㎡：4室2厅3卫4个面宽产品设计竞品分析华润万象府108㎡：3室2厅1卫3个面宽133㎡：3室2厅2卫3个面宽115㎡：3室2厅2卫3个面宽万科翡翠公园100㎡：3室2厅1卫2个面宽140㎡：4室2厅2卫3个面宽亚泰华府90㎡：2室2厅1卫2个面宽120㎡：3室2厅3卫3个面宽130㎡：3室2厅2卫3个面宽产品设计竞品分析三房为市场主力，二房/四房作为补充二居主力：90-99㎡，三居主力：130-139㎡、100-109㎡，四居主力：140-149㎡竞品市场：在售竞品供求热点产品：130-139㎡大三居

>140-149㎡四居

>100-109㎡小三居

>90-99㎡二居；主力面积与总价：二居主力80-99㎡，总价100-109万；三室一卫主力100-109㎡，总价150-159万，三室两卫主力130-139㎡，总价180-199万；竞品项目多以学区、品牌等为主要卖点；多为新中式建筑风格搭配现代园林，精装交房项目较多；待售市场：待售住宅产品中，两房供应占比达全部待推货量的41%，其中主力供应90-99㎡，占比49%；三房供应占全部推货量47%，其中主力供应120-129㎡三居，占比16%。保证面宽基础上

同时提升附加值产品设计户型分析设备平台、阳台面积计算差异说明1.设备平台按全面积计算：依据《长春市建设项目容积率及建筑面积规划管理规定》第七条规定：“主体结构外的空调室外机搁板（箱）不计算建筑面积，单独布置的不得超过1.0平米，集中布置的不得超过3.0平米。”设备平台处于结构主体内，按全面积计算。2.依据《长春市建设项目容积率及建筑面积规划管理规定》第五.1条规定：

“主体结构外阳台进深不得超出2.0米（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离），其单个水平投影面积不得超出10.0平方米；住宅套型主体外阳台总面积不得超出套型面积的10%”，按规定，阳台面积需减小3.保温应计容。依据国标《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013第3.0.24条“建筑物的外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积”，所以户型计算暂按120mm厚保温层计入容积率（参照长春车城项目）。4.根据长春市规划局文件和《建筑工程建筑面积计算规范》，装饰阳台面积计算。与建筑物不相连通的装饰性阳台，无墙体维护结构，进深不大于0.9米时，不计入建筑面积，否则按阳台计算建筑面积。凸（飘）窗突出建筑外墙面不得超过0.6米，并应在申报方案文本中提供凸（飘）窗详图产品设计户型分析原标准户型存在的问题设备平台按全面积计算，单户面积将增加约2.8㎡。设备平台按全面积计算，单户面积将增加约3.8㎡。飘窗进深需减少，最大为600。飘窗进深需减少，最大为600。阳台结构投影面积大于10㎡，按规定需减小。阳台结构投影面积大于10㎡，按规定需减小。如果把北面设备平台算全面积，加上120mm保温的面积户均增加面积7-9平方米产品设计户型分析125+110户型

独立玄关

南向双阳台

户型方正

南北通透

设备平台面积赠送

主卧套间标准层平面图户型编号户型结构套内面积（

）建筑面积（㎡）得房率赠送合计（

）㎡㎡户

型125A110A3房2厅2卫3房2厅1卫95.5783.35126.76110.5675.39%75.39%9.498.76亮

点HU

XING

LIANG

DIAN产品设计户型分析110+90户型

独立玄关

南北通透

设备平台面积赠送标准层平面图户型编号户型结构套内面积（

）建筑面积（㎡）得房率赠送合计（

）㎡㎡户

型110A90A3房2厅1卫2房2厅1卫83.2266.74112.9390.5773.69%73.69%8.917.08亮

点HU

XING

LIANG

DIAN产品设计户型分析143+143户型

独立玄关

南向双阳台

户型方正

南北通透

设备平台面积赠送

主卧套间

装饰阳台面积赠送标准层平面图户型编号户型结构套内面积（

）建筑面积（㎡）得房率赠送合计（

）㎡㎡户

型亮

点143A4房2厅2卫106.38142.7177.01%13.19HU

XING

LIANG

DIAN产品设计户型分析125+125户型

独立玄关

南向双阳台

南北通透

设备平台面积赠送

主卧套间标准层平面图户型编号户型结构套内面积（

）建筑面积（㎡）得房率赠送合计（

）㎡㎡户

型亮

点125A3房2厅2卫93.95126.0377.14%8.81HU

XING

LIANG

DIAN产品设计户型分析110+110户型

独立玄关

南向双阳台

南北通透

设备平台面积赠送

装饰阳台面积赠送标准层平面图户型编号户型结构套内面积（

）建筑面积（㎡）得房率赠送合计（

）㎡㎡户

型亮

点110A3房2厅2卫83.79112.4075.71%10.78HU

XING

LIANG

DIAN产品设计样板间室内意向89㎡内装风格：现代简约产品设计样板间室内意向110㎡内装风格：现代时尚产品设计样板间室内意向125㎡内装风格：简欧产品设计样板间室内意向143㎡内装风格：新中式6立面策划长春万达销售物业整体住宅区【立面策划】2019.08目录

/CONTENTS010203策划理念地块分析城市界面04总结策划理念01时光走廊是时光藏在电影中—————还是电影留住了时光长春印象长春是国家历史文化名城，曾是伪满洲国首都，具有众多历史古迹、工业遗产和文化遗存，是近代东北亚政治军事冲突完整历程的集中见证地。见证了老工业城市的兴衰。被称为“东方底特律”。建筑中被欧洲俄国影响，逐渐融入欧洲沙俄特色。时光走廊现代风格现代风格纯现代风格的区域塑造现代精神，整体立面风格体现工业气质，简约，大气，去风格化。.2000年代

典雅风格典雅风格现代典雅主义建筑风格源于西方,是现代主义与古典主义的折衷和融合。1980年代

美式大都会1980美式大都会ART-DECO源自于美国，电影也源自于美国，代表了工业文明，也代表了新时代的曙光。经典欧洲风情经典

欧洲风情复古欧洲风格，包含了法式田园风格，法式宫廷风格，德式哥特风格，俄罗斯拜占庭风格。经典，繁琐，奢华。电影

时光

都会体现在建筑风格上

密不可分时光走廊现代风格典雅风格1980美式大都会经典欧洲风情电影

时光

都会体现在建筑风格上

密不可分地块分析02现代风格

万达茂时光走廊2020年代

现代风格2000年代

典雅风格文旅影视基地1980年代

美式大都会经典欧洲风情—哥特经典欧洲风情—拜占庭城市界面03现代风格

万达茂时光走廊从影视基地

到

现代风格的万达茂，住宅区的展示界面，随着年代感有风格的渐变。大都会到现代文旅影视基地经典欧洲风情天际线万达茂长春市天际线的特点为，连续可读、主体明确、高低起伏、特征鲜明四项原则。大都会文旅影视基地销售物业整体住宅区，遵循这四项原则，高低搭配，不光形成丰富的城市展示界面，也给小区留出了视线通廊。到现代经典欧洲风情长春市总结04欧洲风情—拜占庭欧洲风情—俄式建筑主要以拜占庭风格为主，特点为华丽，精致，细腻，注重装饰，色彩丰富。欧洲风情—拜占庭欧洲风情—俄式建筑主要以拜占庭风格为主，特点为华丽，精致，细腻，注重装饰，色彩丰富。欧洲风情—拜占庭重要节点，如入口商业等节点区域。更加体现风情特色。欧洲风情—哥特风欧洲风情—德式，意式建筑主要以哥特风格为主，特点为挺拔，高耸，注重装饰，以频繁使用纵向延伸的线条为其一大特征。欧洲风情—哥特风重要节点，如入口商业等节点区域。更加体现风情特色。大都会大都会，源自于美国，电影也源自于美国，这里代表了工业文明，也代表了新时代的曙光。大都会重要节点，如入口商业等节点区域。更加体现特色。典雅典雅主义建筑风格源于西方，是现代主义与古典主义的折衷和融合。它与现代古典主义有非常多的类似之处。色彩运用方面稳重、大方。重视比例和三段论，基部多用石材。典雅重要节点，如入口商业等节点区域。更加体现特色。现代现代主义也称功能主义，是工业社会的产物，其最早的代表是建于德国魏玛的包豪斯学校。现代重要节点，如入口商业等节点区域。更加体现特色。7技术图纸技术图纸总平面图A-8地块经济指标类别总用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住