电梯管理手册

电梯管理手册

电梯管理概述

电梯设备的技术含量较高，要搞好电梯设备的管理，首先要

了解电梯的基本结构和使用性能，能依据电梯的性能确定出相宜

电梯的管理方案。

一、电梯设备概述

电梯设备是高层建筑中垂直方向的有效运输设备。电梯是靠

电力拖动的一个可以运载人或物的轿厢，在建筑井道中的导轨上

作垂直的升降运动的设备。电梯一般由五部分组成：井道和机房、

传动部分、升降部分、安全装置、掌握部分。

(1)井道和机房

井道和机房是电梯正常运行所要求的房屋建筑部分。井道由

围壁、顶板及底坑围成一个容纳电梯轿厢和对重的有限空间，在

每个层站开有出、入口。机房用来安装曳引机、电控屏、限速器

等。机房可以设置在井道的顶部，也可设置在井道底部。设置在

井道底部时称为曳引机下置式，该方式的电梯结构较复杂，对井

道尺寸要求大，所以只有在机房无法顶置时采用。机房必需有足

够的面积、高度、承重能力及良好的通风条件。顶板上是机房的

状况下，它是值班工人工作的地方。所以顶板都是封闭型的，将井

道与机房完全隔离。底坑一般深入地面，用于安装缓冲器、限速

器钢丝绳张紧装置。因为深入地面要求有排水设施。

(2)传动部分

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传动部分即曳引机，主要由电动机和钢索组成。一般安装在

机房的顶部，它通过钢丝绳牵引轿厢及对重。曳引机由蜗轮减速

箱、绳轮、电机、靠背轮、抱闸、底座等组成。高速无齿轮直流

电梯曳引机，由电机直接带动绳轮,无减速箱装置，其余部件相同。

(3)升降设备部分

升降设备部分包括轿厢、对重、门厅和导轨。轿厢是容纳物

体和乘客的箱体，对重是用来平衡轿厢重量的。门厅是每一层楼

的电梯门口装的门，门上有机械锁和电气接点。客梯多采用自动

开关门，是由轿厢门上的开门刀带动厅门上橡皮轮辘来完成的，

而轿厢门是由轿厢门二的开关门装置驱动的。导轨是轿厢上下移

动所走的轨道。

(4)安全装置

安全装置由降速装置和电气安全设备组成。降速装置主要有

限速器和缓冲器。限速器是掌握轿厢速度的设备。当轿厢达到极

限速度时，轿厢限速器开头动作，并作用于安全钳上迫使它夹住

导轨，刹住轿厢。缓冲器是电梯的最终安全保护。它安装在电梯

井道底坑内，位于轿厢和对重的正下方。当电梯向上或向下运动

中，由于钢丝断裂、抱闸制动力不足或者掌握系统失灵而使轿厢

超越终端层站时，缓冲器则起到缓冲作用，避免电梯撞底或冲顶，

确保乘客的安全。电气安全设备是指电梯掌握系统中实现安全保

护的电气元件。依据国家标准GB7588和GB10058中的规定，对电

梯供电电源、轿厢超速、轿厢上下端站及极限位置、厅门锁与轿

厢门的电气连锁以及全部电气设备外壳接地等方面必需实行电

气保护。电气安全装置通常包括：

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①设置在机房内的电梯主开关，可切断骄厢照明及通风、轿

顶电源插座、火灾报警、机房和滑轮间照明以及井道照明等全部

供电电路。

②熔断器和热继电器用作曳引电机的短路及过负荷保护。

③相序继电器作断相和错相保护。

④称重装置可作电梯的超重保护。

⑤行程开关是电梯运行端站减速及端站限位保护。

⑥电梯门安全触板带动连锁开关或光电传感器、感应式近门

传感器，掌握开关门电机，防止电梯夹人、夹物。

⑦电梯全部金属设备外壳接地，以防触电事故。

(5)掌握部分

掌握部分主要指电气掌握设备和必要的线路。电梯的操纵掌

握系统结构及其掌握方式标志着我国电梯的发展水平，我国目前

使用的电梯按其操纵方式分类有按钮掌握电梯、信号掌握电梯、

集选掌握公司工程部的电梯管理员，依据电梯的性能和运行状

况制定出电梯巡察管理制度。并监督机房值班人员执行。

①值班人员每日对电梯的主要部位巡察一次。

②巡察时按要求的内容专心巡察检查。

③准时处理巡察口的问题，并做好巡察记录。

(2)巡察内容

机房值班人员巡案应留意：曳引机是否有噪声、异味，是否烫

手；轴承螺栓是否松动;减速箱的油位、油色是否正常，连轴器是

否牢固牢靠；指示仪表、指示灯、各继电器动作是否正常；变压器、

电抗器等是否过热；制动器是否正常；曳引轮、曳引绳、限速器等

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是否正常；通讯设施、标示牌、盘车手轮、开闸扳手等救援工具

是否放在指定位置；电梯运行有无振动，开关门是否顺畅；底坑限

速器是否正常。

(3)巡察中发觉不良状况的处理

当巡察中发觉不良状态时，机房值班人员应准时采取措施进

行调整。假如问题严重则应准时报告公司工程部主管，协同主管

进行解决。整修时应严格遵守《电梯修理保养标准》。

二、异常状况处置管理

当电梯工作中出现异常状况时，司梯人员和乘梯人员都要冷

静，保持清醒的头脑，以便寻求比较安全的解决方案。

(1)发生火灾时的处置

①当楼层发生火灾时，电梯的机房值班人员应马上设法按动

“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后,

疏导乘客快速离开轿厢。电话通知工程部并拨打119电话报警。

②井道或轿厢内失火时，司机应马上停梯并疏导乘客离开,

切断电源后用干粉灭X器或1211灭火器灭火。同时，电话通知工

程部。若火势较猛就应拨打119电话报警，以便保证高层建筑内

的人员和财产安全。

(2)电梯遭到水浸时的处置

电梯的坑道遭水浸时，应将电梯停于二层以上；当楼层发生

水淹时，应将电梯停于水淹的上一层，然后断开电源总开关并马

上组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。用摇

表测试绝缘电阻，当达到标准后，即可试梯。试梯正常后，才可投

入使用。

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三、电梯机房的管理

电梯机房值班人员，在公司工程部电梯管理员的领导下工作。

电梯管理员负责制定电梯机房的管理制度。机房值班人员严格执

行电梯机房管理制度。

(1)电梯机房管理制度

①非机房工作人员不准进入机房，必需进入时应经过公司工

程部经理同意，在机房人员的伴随下进入。

②机房应配足消防器材，免放易燃易爆物品。

③每周打扫一次机房卫生，保持机房清洁。

④为防止不必要的麻烦，机房要随时上锁。

(2)交接班制度

①正常时,按时交接班。交班人员应向接班人员讲清当日电

梯的运行状况，接班人员应查看《电梯设备巡察记录》、工具等，

确认无误后在运行巡察记录上签名。

②当遇到接班人员未到岗时，交班人员不得离岗。应请示工

程部电梯管理员寻求解决。③电梯发生事故后，未处理完时，应

由交班人员连续负责事故的处理，接班人员协助处理。四、电梯

的档案管理

为了解电梯的整体状况，工程部以高层楼宇为单位建立电梯

档案。电梯的档案包括：电梯的原理图、安装图、《电梯设备巡察

记录》、《电梯设备修理记录》等项内容。档案中的《电梯设备巡

察记录》，由机房值班组长每月初整理成册，交工程部电梯管理员

保管。

第四节电梯的修理管理

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电梯的使用为人们开发利用空间供应了便利。电梯的普及,

又为城市的富强供应了有利条件。但是电梯也会发生故障，故障

时又给人们带来不便。加强电梯的修理管理，使电梯快速排解故

障，恢复电梯正常运行，是特别必要的。搞好电梯修理的管理就是

建立《电梯修理保养的标准》和相应的电梯修理管理制度，确保

(电梯修理保养标准》的顺畅实施。

一、电梯修理保养标准的建立

物业公司工程部的电梯管理员，依据国家标准和公司辖区内

的电梯状况制定《电梯修理保养标准》。留意制定标准时不要和

国家标准相抵触。下面是某公司制定的《电梯修理保养标准》。

(1)机房

①机房通风良好,温度在5~4(TC之间，相对湿度不大于85%,

保证没有雨水浸入。

②机房的干粉灭X器应保持正常压力。

③机房的紧急救援操作规程、留意事项齐全，并挂在明显处。

④轿厢平层标志清楚可见。

⑤机房门锁良好，告示牌清楚挂于惹眼处。

⑥机房电源、插座良好。

⑦机房不得住人,应保持清洁。

⑧曳引轮对铅垂线的偏差小于2.0mm,曳引轮绳槽与导向轮

绳槽平行度偏差小于l.Ommo

⑨限速器调整部位应有铅封，非劳动局专业人员禁止调整。

⑩限速器绳槽、轴套等磨损在允许范围内(参照GB5972—86)

运行时无异常声音。

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11限速器、安全开关敏捷牢靠。

12限速器-安全钳-安全开关联动牢靠。

13曳引轮标出的运行方向清晰。

14各轴承敏捷，运行时无异常声音，温度不高于80℃,1

作250(f3000h后更换新油。

15导体各相间前相地之间绝缘良好，电气设备外壳接地良

好。

16供电电压波动在±7%范围内，频率波动±2%范围内。

17制动装置制动良好,轿厢以额定速度空载上行至行程上

部范围内断电时，应能完全停止。制停距离不大于250cm。

18电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂

于墙上，不得他用。

19曳引轮绳槽磨损离V型槽底4~5nmi时，应更换。

(2)井道与轿厢

①上下限位开关敏捷。

②弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm,顶面间隙⑵5±1.5)mmo

③绳头组合固定符合GB7588——87.923标准。

④各钢丝的平均张力、轿厢导轨顶面距离偏差符合标准。

⑤对重块压板固定结实，不得有锈。

⑥轿顶照明、急停开关、检修操纵开关正常。

⑦轿厢安全窗敏捷、开关动作牢靠。厅门机械电气联锁牢靠。

⑧轿门的安全触板及光电保护敏捷牢靠。

⑨告示牌明显清洁、报警装置正常。

⑩指令、呼唤、选层、定向等装置精确无误。

⑶底坑

保养参照GB7024.1—86。

二、电梯的修理保养制度

为使电梯安全运行，需要对电梯进行经常性的维护、检查和

修理。电梯管理员和电梯机房值班电工负责电梯发生故障时的紧

急修理工作，公司工程部主管负责电梯故障修理的组织监控工作,

并负责建立电梯修理管理制度。电梯修理管理制度主要包括：

(1)月修理保养制度

主要检查各种按钮是否敏捷，开关是否正常，有无噪声和异

味，限速制动元件是否牢靠。检修完成后填写《电梯月修理保养

记录》。

(2)季修理保养制度

 ；针对机房内的主要设备进行检修。如检查曳引电机

运行时，有无异常噪声；减速机是否漏油，减速机和曳引电机的温

升是否超标；曳引电机制动器是否牢靠；速度反馈装置的反馈信

号有无变化，掌握柜的电气元件动作是否牢靠；限位开关的动作

是否牢靠。检修完成后填写《电梯季度修理保养记录》。

(3)年修理保养制度

每年对电梯的整机运行性能和安全设施进行一次检查。整机

性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪声、运行速度和平层精

确度。安全设施包括超速保护，断相、错相保护，撞底缓冲装置，

超越上下限位置的保护，金属外壳接地状况，设备绝缘状况。有条

件的物业公司可自行组织修理，也可托付获得政府管理部门颁发

电梯修理许可证的单位进行修理。整机检修完成后应填写《电梯

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年修理保养记录》。

(4)电梯故障处理制度

电梯管理员和电梯值班电工，接到电梯故障的通知后，在

.5min内到达现场。依据现场状况作出正确推断，并对电梯被困人

员进行解救。查看故障现象、分析故障原因，依据状况进行故障

处理。对于一般故障，处理后填写《电梯修理记录》，如表4-7-5

所示。电梯的重大故障应由公司工程部负责清电梯公司的技术人

员进行修理，并经劳动局专业人员检验合格方可使用。

(5)不定期保养修理

物业管理公司不定期对电梯保养修理状况进行检查,发觉问

题视其状况蜴予责任人教育、批评或惩罚。

三、电梯常见故障的检查和排解

电梯出现故障后，电梯修理人员应能快速、精确的推断故障

的所在，准时排解故障。电梯的故障可分为矶械故障和电气系统

故障。

L机械系统的故障和排解

机械系统的故障比较少见，但机械系统发生故障时，造成的

后果却较严重。所以，作好日常的维护保养，削减机械系统故障是

电梯管理的主要任务之一。

(1)机械系统的常见故障

①润滑系统的故障。由于润滑不好或润滑系统某个部件故障,

造成转动部位发热或抱轴现象，使滚动和滑动部位的零件损坏。

②机件带伤运转。忽视了日常的预检修，未发觉机械零件的

转动、滑动和滚动部件的磨损,使机械零件带伤工作，造成电梯故

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障，被迫停机修理。

③连接部位松动。电梯的机械系统中，有很多部件是由螺栓

连接的，运行过程中，日于振动等原因使螺栓松动、零部件移位造

成磨损或撞毁机械零件，被迫停机。

④平衡系统的故障。当平衡系数与标准要求相差较远时，会

造成轿厢蹲底或冲顶，限速器、闸瓦动作，被迫停机。

(2)机械系统常见故障的预防与修理

加强电梯的维护和保养是削减或避免电梯机械故障的关键，

对机械故障的出现起到预防作用。一是要准时润滑有关部件；二

是要紧固螺栓。做好这两项工作，机械系统的故障就会大大削减。

发生故障后，修理人员要向司乘人员了解故障时的状况和现

象。若电梯还能运行,修理人员应到轿厢内亲自掌握电梯上下运

行数次，通过眼看、耳听、鼻闻、触摸等实地考察、分析和推断，

找出故障部位，并进行修理。修理时,应根据有关文件的技术要求

和修理步骤，专心地把故障部件进行拆卸、清洗、检查、测量。

符合要求的部件重新安装使用，不符合要求的部件一定要更换。

修理后的电梯，在投入使用前必需经过专心的调试和试运行后，

才能投入使用。

电梯轿厢被安全钳卡在导轨上,使其不能上下移动是电梯的

一种特有故障。出现这种故障后，必需用承载能力大于轿厢重量，

挂在机房楼板上的手动葫芦(导链)把轿厢上提150mm左右，一般

状况下安全钳可复位。然后，渐渐放下轿厢,撤去手动葫芦，把上

梁的安全钳开关复位，机房的限位开关复位。经过这样的处理，

一般电梯可恢复运行。但是，必需查明故障原因，采取相应的措施,

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并修复导轨卡痕后，才能交付使用。

2.电气系统的故障和检修

电梯出现的故障多为电气系统故障，而且绝大多数是掌握系

统故障。造成电器系统故障的原因主要是早期生产的电梯配套元

器件如继电器，基本上是一般机床电器元件，其技术指标不适应

电梯的要求；另外有些厂家对元器件筛选不