现代都市-传统中式住宅投标方案

123456技术图纸项目背景规划策略方案一方案二产品设计立面策划极限尺度公园庭院深深深几许PART

1项目背景PROJECT

LPCATION万达广场长春站万达广场长春西站万达广场市政府万达广场净月潭SITE新立湖

项目基地位于吉林省长春市净月高新技术产业开发区。

净月高新技术产业开发区的定位为长春市高新技术产业与旅游文化产业集中发展区，以科技、金融、文化第三产业为核心3构建区域产业体系，区域经济快速发展，人口数量与质量双重提高。LOCATION

RESOURCES轻轨四号线丙五十一路公交站丁三十街生态大街临河街新城乙一路新城丙六路SITE新城乙二路新城乙二路轻轨站新城乙三路

基地四周除东侧现状生态大街之外，其余道路均为待建规划路。

基地东北侧现有347路公交站。4

规划中的长春轻轨四号线终点站位于地块西南侧，交通非常便利。SURROUNDINGLANDSCAPE

RESOURCES生态大街净月潭国家森林公园SITE生态大街新立湖国家水利风景区

项目基地东北侧8.2km为净月谭国家森林公园，南侧3.3km为新立湖国家水利风景区，均具有很高的景观价值。

项目基地东侧的生态大道两侧绿化面积充足，为本案带来丰富的景观资源。5PERIPHERAL

FACILITIES规划万达酒店群规划小学规划万达茂规划中学规划影视基地配套商业设施规划中学规划小学规划中学规划小学SITE

项目基地北侧2km内规划有长春万达茂和万达酒店群，东侧有配套商业设施群，可以满足绝大部分商业资源需求。

项目基地东侧2km内规划有多所中小学，且拟引进长春市排名前三的学校，教育资源极佳。

项目基地附近医疗设施较为缺乏，日常就诊及高级医疗的便利性不足。6区域竞品分布MARKETANALYSIS华润崑崙御保利和光尘樾中海阅麓山华润崑崙御中海阅麓山SITE保利和光尘樾

周边竞品均处净月片区，为近期开售、开发规模较大、容积率相近的品牌房企；

周边竞品与本案产品存在一定的竞争。

均为有部分小高层产品。PART

2规划策略PLANNING

CONDITIONS

规划指标：轻轨站•

总用地面积：A8地块:117941㎡

(176.91亩）A9地块:87215㎡

(130.82亩）•

容积率：高压供电线路新

城

丙

六

路A8地块:地上≥1.8且≤2.23；地下≤0.87A9地块:地上≥1.8且≤2.25；地下≤0.93•

建筑密度：≤20%16m28mA8地块28mA9地块45班中学54班小学•

绿化率：≥35%临河街202m269m生态西街•

用地性质：二类居住用地•

建筑限高：≥36m且≤80m；配套用房无下限•

停车位指标：建筑控制线建筑山墙控制线户建筑面积≤90㎡0.8辆/户绿化带控制线用地红线90㎡＜户建筑面积≤144㎡

1.2辆/户144㎡＜户建筑面积≤200㎡

1.5辆/户轻轨站户建筑面积＞200㎡•

商业占比：5%2.0辆/户20mSWOT

ANALYSIS优势劣势周边：西侧临近高压走廊、轻轨，东侧临近学校区位：净月开发区，环境优质配套：万达茂、酒店等大型商业配套，周边规划有多所中小学校商业：相对较长的商业街动线体量：项目体量巨大，规模效应显著品牌：万达——中国商业地产领头羊S

WO

T机遇挑战高容积率：是否有可能规划部分小高层产品，避免产品类型单一周边：短时间内周边配套不成熟交通：规划中的轻轨站紧邻首开区配套：有机会引进优质教育资源10居住价值分析ANALYSIS

OF

RESIDENTIAL

VALUENOISENOISENOISE居住价值较高居住价值一般居住价值较低11TYOPOLOGY

CHOICE独单元T4户型T6户型边户过多浪费土地中户更多双单元T4户型对规划形态更有利同长春公司营销咨询，客户对T6产品无抗性宽度过大12PART

3

方案一极限尺度公园13方案一总平面图GENERALL

AYOUT全26层14方案一技术指标ECONOMICINDEX地块八经济技术指标面积地块九经济技术指标面积全地块经济技术指标面积类别单位备注类别单位备注类别单位备注总用地面积总建筑面积117941

㎡总用地面积总建筑面积87215

㎡总用地面积总建筑面积205156

㎡599030

㎡459242

㎡432595

㎡22912

㎡

5%343000

㎡263008

㎡247764

㎡13100

㎡

5%256030

㎡196234

㎡184831

㎡9812

㎡

5%地上计容建筑面积住宅地上计容建筑面积住宅地上计容建筑面积住宅配套商业配套商业配套商业其中

物业服务用房社区服务用房养老服务用房地下不计容建筑面积1052

㎡

千分之4655

㎡

30㎡/百户437

㎡

20㎡/百户79992

㎡13150

㎡66842

㎡2.2316%2498

辆其中

物业服务用房社区服务用房养老服务用房地下不计容建筑面积785

㎡

千分之4484

㎡

30㎡/百户322

㎡

20㎡/百户59796

㎡9812

㎡49984

㎡2.2516%1873

辆其中

物业服务用房社区服务用房养老服务用房地下不计容建筑面积1837

㎡

千分之41139

㎡

30㎡/百户759

㎡

20㎡/百户139788

㎡22962

㎡116826

㎡2.24人防地下室面积非人防地下室面积人防地下室面积非人防地下室面积人防地下室面积非人防地下室面积其中其中其中容积率建筑密度总停车位容积率建筑密度总停车位容积率建筑密度总停车位16%4371

辆地面停车位地下停车位328

辆

13%2170

辆地面停车位地下停车位251

辆

13%1622

辆地面停车位地下停车位579

辆

13%3792

辆其中其中其中方案一鸟瞰图BIRD'S-EYEVIEW16方案一功能及户型分布FUNCTIONANDHOUSEHOLDDISTRIBUTION8#地9#地综合计算8952083262420824%38%29%10%31262454613019%39%34%8%83222%38%31%9%1101251431456117033817方案一住宅空间尺度分析SPATIAL

SCALEANALYSIS

OFRESIDENTIAL

BUILDINGS50m68m66m65m65m76m68m70m60m64m65m68m307m300m66m77m88m95m88m75m18方案一空间结构与层次SPACE

ANALYSIS1.城市客厅3.中心景观21354454.组团景观32.社区大堂215.入户大堂19方案一景观分析图LANDSCAPE

ANALYSIS活力园亲子园康养园20生态园方案一交通分析图TRAFFICANALYSIS地面停车579辆住宅车行流线住宅人行流线商业车行流线地面停车位21经过反复尝试，本项目有条件采用部分小高层产品但层数的降低、密度增加，带来空间尺度的缩减我们如何在相对均质的尺度下做出丰富的空间感受？22PART

4

方案二庭院深深深几许23TYPOLOGY

CHOICE不论是皇族贵胄，还是寻常百姓院落是中国人最传统的居住空间24空间生成S

PATIAL

GENERATION上部住宅还原现代都市生活底层空间映射传统中式空间结构25方案二总平面图GENERALL

AYOUT26方案二技术指标ECONOMICINDEX地块八经济技术指标面积地块九经济技术指标面积全地块经济技术指标面积类别单位备注类别单位备注类别单位备注总用地面积总建筑面积地上计容建筑面积小高层117941

㎡总用地面积总建筑面积地上计容建筑面积小高层87215

㎡总用地面积总建筑面积地上计容建筑面积小高层205156

㎡600298

㎡459242

㎡103372342770

㎡263008

㎡40670

㎡257528

㎡196234

㎡62702高层配套商业物业服务用房社区服务用房养老服务用房207032

㎡13150

㎡

5%1052

㎡

千分之4662

㎡

30㎡/百户442

㎡

20㎡/百户79762

㎡

38㎡/辆15500

㎡高层配套商业物业服务用房社区服务用房养老服务用房122129

㎡9812

㎡

5%785

㎡

千分之4484

㎡

30㎡/百户322

㎡

20㎡/百户61294

㎡

38㎡/辆10360

㎡高层配套商业物业服务用房社区服务用房养老服务用房329161

㎡22962

㎡

5%1837

㎡

千分之41146

㎡

30㎡/百户764

㎡

20㎡/百户141056

㎡25860

㎡其中其中其中地下不计容建筑面积人防地下室面积地下不计容建筑面积人防地下室面积地下不计容建筑面积人防地下室面积其中其中其中非人防地下室面积容积率64262

㎡非人防地下室面积容积率50934

㎡非人防地下室面积容积率115196

㎡2.242.232.25建筑密度总停车位17%2519

辆建筑密度总停车位17%1868

辆建筑密度总停车位17%4387

辆地面停车位地下停车位420

辆

17%2099

辆地面停车位地下停车位255

辆

14%1613

辆地面停车位地下停车位675

辆

15%3712

辆其中其中其中方案二鸟瞰图BIRD'S-EYEVIEW28全地块鸟瞰图BIRD'S-EYEVIEW29方案二沿街透视PERSPECTIVE30功能及户型分布FUNCTIONANDHOUSEHOLDDISTRIBUTION8#地9#地综合计算8954091856019024%42%25%9%32459453016420%37%33%10%86423%40%29%9%1101251431512109035431PERSPECTIVE32PERSPECTIVE33方案二住宅空间尺度分析SPATIAL

SCALEANALYSIS

OFRESIDENTIAL

BUILDINGS66m67m74m85m68m78m78m70m62m78m66m82m64m65m62m74m34空间结构与层次SPACE

ANALYSIS1.城市客厅3.社区会所554.社区街巷323

21664

555564562.社区大堂5556.入户大堂5.组团景观35空SPACE

ANALYSIS36空间结构与层次SPACE

ANALYSIS3738空SPACE

ANALYSIS39空间结构与层次SPACE

ANALYSIS40组图景观分析图LANDSCAPE

ANALYSIS活力园亲子园康养园41生态园ENTRANCELOBBY42UNDERGROUND

LOBBY43COMMERCIALDESIGN城市级配套中心万达广场1KM区域级配套中心44商业规划COMMERCIALDESIGN一层平面二层平面45COMMERCIALDESIGN46利用学校策略SCHOOL&RESIDENTAIL办公教学区居住区日常教学使用非教学时间使用共享校园:教学时间师生专用；非教学时间社区居民共享，提高设施利用率。47交通分析图TRAFFICANALYSIS地面停车675辆住宅车行流线住宅人行流线商业车行流线地面停车位48地库BASEMENTPARING地下建筑面积141056㎡停车3712辆地库出入口地库出入口地库出入口地库出入口地库出入口地库出入口BASEMENTPARING全高层方案小高层方案超大尺度中央景观空间丰富天际线变化丰富货值高50PART

5产品设计户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISB1B1125㎡（T2）标准层户型编号户型类型建筑面积套内面积阳台面积公摊面积阳台占比公摊率实际可售面积B1三室二厅二卫122.6294.3710.5328.258.58%23.04%127.892.2652户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS125㎡（T2）首层53户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS125㎡（T2）顶层54户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISA1A1143㎡（T2）标准层户型编号户型类型建筑面积套内面积阳台面积公摊面积阳台占比公摊率实际可售面积A1四室二厅二卫134.46104.3710.8530.098.07%22.38%139.893.6755户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS143㎡（T2）首层56户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS143㎡（T2）顶层57户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISC1B3C1

B3110+125㎡（T4）标准层户型编号户型类型三室二厅二卫三室二厅一卫建筑面积120.51套内面积90.48阳台面积10.36公摊面积30.03阳台占比8.60%公摊率24.92%24.92%实际可售面B3C1122.58113.492.16581.87111.5383.749.6427.798.65%户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+125㎡（T4）首层59户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+125㎡（T2）顶层60户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISA2B2B2A2143+125㎡（T4）标准层户型编号户型类型建筑面积套内面积110.23阳台面积10.57公摊面积32.18阳台占比7.42%公摊率实际可售面A2B2四室二厅二卫三室二厅一卫142.40122.5422.60%22.60%143.58124.833.75612.0794.8511.1627.699.10%户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS143+125㎡（T4）首层62户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS143+125㎡（T4）顶层63户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISC2

D1D2

D2C2D1110+89+89㎡（T6）标准层户型编号户型类型三室二厅一卫两室二厅一卫两室二厅一卫建筑面积111.0291.61套内面积84.46阳台面积9.79公摊面积26.56阳台占比公摊率实C1D1D28.82%6.80%6.08%23.92%23.92%23.92%113.4792.4691.592.091.731.736469.706.2321.9291.1669.355.5421.81户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+89+89㎡（T6）首层65户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+89+89㎡（T6）顶层66户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISB4

C3C3

C3C3

B4110+110+125㎡（T6）标准层户型编号户型类型三室二厅二卫两室二厅一卫建筑面积118.59套内面积90.79阳台面积10.36公摊面积27.81阳台占比8.73%公摊率23.45%23.45%实B4D1119.34110.132.161.8767109.3883.749.6425.658.82%户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+110+125㎡（T6）首层68户型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+110+125㎡（T6）顶层69PART

6立面策划SWOT

ANALYSIS符合万达设计标准符合长春地域性格符合定位客群审美符合立面发展趋势营造多样城市风貌SWOT

ANALYSIS底商立面标准住宅立面标准住宅及底商立面需符合万达设计标准、材料标准等72SWOT

ANALYSIS全部地块采用一种立面风格审美单调乏味量大等于廉价不利风貌协调现代系大都会系新典雅系采用多种相近的立面组合新亚洲系符合多元审美稀少等于珍贵风貌协调灵活用地面积：112.96公顷（约1694.5亩）建筑面积：248.52万平方米共计12个地块采用多种相近风格的立面，形成多样的城市新风貌73SWOT

ANALYSIS东方底特律东方好莱坞现代化先锋园林城市长春一汽长春电影制片厂第一辆“解放”北国春城融入长春地域特色，符合长春地域性格作为老工业基地，长春人更沉稳厚重74SWOT

ANALYSIS35-45岁三口之家30-35岁新婚燕尔25-30岁单

普遍高等教育

审美更为多元

思想更为开放

愿为品质买单符合定位主力客群的审美特征75SWOT

ANALYSIS大都会现代风格新典雅新现代系大都会系新典雅系奠定项目高端形象包容的现代时尚高端形象再提升独立匹配长春城市风格、结合万达品牌形象、遴选当下主流风格，76CITYINTERFACE大都会

源自纽约，线条洗练又保持了古典建筑的经典元素，符合万达的立面设计标准；

开窗比例易控，符合长春地域气候特征，落地性强；

高贵典雅形象，符合万达品牌形象，主力客群接受度高。城市界面沿街底商77CITYINTERFACE新中式

简练整洁的线条组织，以中国传统建筑的横向三段式统筹整体的比例关系，符合万达的立面设计标准；

稳重大气的中式韵味，更符合中国人的主流审美，更能体现本土的雍容华贵。城市界面沿街底商78CITYINTERFACE现代风格

北侧与万达茂形成呼应，现代时尚的；

立面简洁干净，符合极简的年轻化审美趋势；

风格包容性强，适合在一期高端定位基础上，增加产品对更广泛客群的适应性。城市界面沿街底商79CITYINTERFACE新典雅

强调竖向线条及节奏感，造型硬朗挺拔而不琐碎，符合极简主义审美；

高贵典雅的气质，有利于对项目高端形象的再度提升。城市界面沿街底商80CITYINTERFACE新亚洲

将现代简约与亚洲地域特色相杂糅，多具备较大的挑檐，具备东方审美的高贵气质；

竖向同为三段式，立面简洁大气，有少量符号化装饰，符合万达的立面设计标准；

位于城市绿化带东侧，自成一组，较为独立。城市界面沿街底商81通过相近风格的合理搭配形成即表情丰富，又和谐统一的城市形象82PART

7技术图纸全区总平面图MASTERPLAN84方案一消防分析图FIREENGINESANALYSIS85方案二消防分析图FIREENGINESANALYSIS86立剖面图ELEVATION@SECTION小高层125立面87立剖面图ELEVATION@SECTION小高层143立面88立剖面图ELEVATION@SECTION110+125

T4立面89立剖面图ELEVATION@SECTION89+110

T6立面90立剖面图ELEVATION@SECTION110+125

T6立面91立剖面图ELEVATION@SECTION商业街立面92立剖面图ELEVATION@SECTION商业街立面93立剖面图ELEVATION@SECTION小高层剖面高层剖面94方案一日照分析SUNSHINEANALYSIS依据《长春市建筑日照分析管理规定》，对平面和立面进行日照分析，该工程建成后，住宅单体按照大寒日上午8：00-16：00，8个小时时间段为有效时间段，幼儿园、托老所按照冬至日9：00-15：00时，6个小时时间段为有效时间，计算得出结果如下：（1）依据《长春市建筑日照分析管理规定》，允许百分之一户数日照不足2H，且所有窗户均满足2H日照为该户满足大寒日2H日照标准。（2）方案二满足《长春市建筑日照分析管理规定》，8#地块有20户不满足2H日照，9#地块有12户不满足2H日照，均符合《长春市建筑日照分析管理规定》标准。（3）此结果经过众智日照测算图例0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h957-8h方案二大寒日2H日照等时线图方案二日照分析SUNSHINEANALYSIS依据《长春市建筑日照分析管理规定》，对平面和立面进行日照分析，该工程建成后，住宅单体按照大寒日上午8：00-16：00，8个小时时间段为有效时间段，幼儿园、托老所按照冬至日9：00-15：00时，6个小时时间段为有效时间，计算得出结果如下：（1）依据《长春市建筑日照分析管理规定》，允许百分之一户数日照不足2H，且所有窗户均满足2H日照为该户满足大寒日2H日照标准。（2）方案二满足《长春市建筑日照分析管理规定》，8#地块有9户不满足2H日照，9#地块有13户不满足2H日照，均符合《长春市建筑日照分析管理规定》标准。（3）此结果经过众智日照测算图例0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h967-8h方案二大寒日2H日照等时线图全地块日照分析SUNSHINEANALYSIS依据《长春市建筑日照分析管理规定》，对平面和立面进行日照分析，该工程建成后，住宅单体按照大寒日上午8：00-16：00，8个小时时间段为有效时间段，幼儿园、托老所按照冬至日9：00-15：00时，6个小时时间段为有效时间，计算得出结果如下：（1）依据《长春市建筑日照分析管理规定》，允许百分之一户数日照不足2H，且所有窗户均满足2H日照为该户满足大寒日2H日照标准。（2）全方案均满足《长春市建筑日照分析管理规定》，所有地块日照不足2h户数均不足百分之一。图例0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h977-8h方案二大寒日2H日照等时线图日照分析报告SUNSHINEANALYSIS98日照分析报告SUNSHINEANALYSIS99日照分析报告SUNSHINEANALYSIS100日照分析报告SUNSHINEANALYSIS101日照分析报告SUNSHINEANALYSIS102日照分析报告SUNSHINEANALYSIS103日照分析报告SUNSHINEANALYSIS104日照分析报告SUNSHINEANALYSIS105日照分析报告SUNSHINEANALYSIS106日照分析报告SUNSHINEANALYSIS107日照分析报告SUNSHINEANALYSIS108日照分析报告SUNSHIN