征收评估方案

征收评估方案一、总则1.目的：为规范[项目名称]征收评估工作，保障征收工作顺利进行，维护被征收人的合法权益，根据相关法律法规和政策规定，制定本方案。2.依据：本方案依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等相关法律法规及政策文件制定。3.适用范围：本方案适用于[项目名称]规划范围内国有土地上房屋征收评估活动。

二、评估机构及人员1.评估机构选定：由房屋征收部门通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式，从具备相应资质的房地产评估机构中选定评估机构。组织被征收人在规定时间内协商选定评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构。2.评估机构资质要求：具有房地产评估一级资质。近三年内无不良记录，在业内具有良好的信誉。配备足够数量的注册房地产估价师，估价师应具备丰富的征收评估经验。3.评估人员要求：评估人员应具备注册房地产估价师资格证书。遵守职业道德规范，保守被征收人的商业秘密和个人隐私。定期参加专业培训，不断提高业务水平。

三、评估流程1.前期准备：评估机构组建评估项目组，明确项目负责人及各成员职责。收集与征收评估相关的资料，包括征收范围图、房屋产权资料、土地性质资料、规划设计条件等。对征收范围内房屋进行现场勘查，了解房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、装修状况等。2.评估方法：根据被征收房屋的实际情况，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等一种或多种方法进行评估。市场法：适用于同类房地产有较多交易实例的情况，通过对可比实例的交易价格进行修正调整，确定被征收房屋的价值。收益法：适用于有收益或潜在收益的房屋，通过预测房屋未来的收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点，确定房屋价值。成本法：适用于新开发建设的房屋或缺乏交易实例的房屋，通过求取房屋在评估时点的重新购建价格，扣除折旧，确定房屋价值。假设开发法：适用于具有开发或再开发潜力的房屋，通过预测房屋开发完成后的价值，扣除后续开发建设的必要支出及应得利润，确定房屋价值。3.价值评估：评估人员根据选定的评估方法，对被征收房屋进行具体评估计算。对评估过程中涉及的参数选取、数据计算等进行详细记录，形成评估工作底稿。评估机构内部组织审核，对评估结果的准确性、合理性进行审核把关。4.评估报告出具：评估机构在规定时间内出具评估报告，评估报告应包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、评估结果报告、评估技术报告、附件等内容。评估报告应加盖评估机构公章，并由至少两名注册房地产估价师签字。评估报告应在征收范围内进行公示，公示期不少于[X]个工作日。公示期间，评估机构应安排专人负责解答被征收人的疑问。5.异议处理：被征收人对评估结果有异议的，应在公示期内书面提出。评估机构应在收到异议后[X]个工作日内，对异议进行核实处理，并书面答复被征收人。被征收人对评估机构的答复仍有异议的，可以在收到答复后[X]个工作日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应在收到鉴定申请后[X]个工作日内，对评估报告进行鉴定，并出具书面鉴定意见。鉴定结果作为最终评估结果。

四、评估内容1.房屋价值评估：对被征收房屋的价值进行评估，包括房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、房屋用途、建筑结构、装修状况等因素对房屋价值的影响。评估房屋的土地价值，根据土地性质、土地用途、土地使用年限等因素确定土地价值。2.附属物及构筑物评估：对房屋附属的车库、地下室、阁楼、庭院等附属物进行评估。对房屋外的围墙、大门、水井、化粪池、道路、绿化等构筑物进行评估。3.室内装饰装修评估：对被征收房屋室内的装饰装修进行评估，包括地面、墙面、顶棚、门窗、厨卫设施等装修项目的价值。评估时应区分可移动装修和不可移动装修，可移动装修由被征收人自行拆除，不可移动装修计入房屋价值。4.其他评估：对因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失等进行评估。对被征收房屋占用范围内的国有土地使用权价值进行评估。

五、评估时点1.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。2.因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失等评估时点为征收补偿协议签订之日。

六、评估费用1.评估费用由房屋征收部门承担，评估费用标准按照国家有关规定执行。2.评估机构应在评估合同签订后[X]个工作日内，向房屋征收部门提交费用预算报告，经审核后按照合同约定支付评估费用。

七、工作纪律与监督管理1.工作纪律：评估机构和评估人员应严格遵守法律法规和职业道德规范，公正、公平、客观地开展评估工作。不得与被征收人串通，损害国家和其他当事人的合法权益。不得泄露在评估过程中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私。2.监督管理：房屋征收部门负责对评估机构和评估人员的评估工作进行监督管理，定期检查评估工作进展情况。建立评估机构和评估人员信用档案，对违反规定的评估机构和评估人员进行记录，并依法予以处理。接受社会监督，设立举报电话和邮箱，对