高纬环球-沈阳太原街综合体项目初步定位与特色建议

沈阳工程初步定位与特色建议1.0沈阳整体概况及未来规划图1.1：沈阳在中国的地理位置河西新区东北地区图1.2：沈阳的行政区划1.0沈阳整体概况及未来规划图1.3：沈阳市户籍人口增长及预测河西新区图1.4：沈阳市人口与其他城市比照〔2006年〕预测年份总人口数户籍人口流动人口2007881752.31292008920.6768.11532009960.2783.91762010999.8799.720020151197.8878.7319表1.1：沈阳市人口未来总量预测单位：万人1.0沈阳整体概况及未来规划1.2.2GDP情况GDP沈阳GDP持续快速增长，增长率高于北京水平，2006年为16.5%，实现GDP2483亿元；虽然目前沈阳GDP仅相当于北京8年前的水平，但其将持续强劲的增长势头，预计到2021年，其GDP将接近北京2005年的水平〔北京GDP在2005年增加了一些第三产业的产值，而沈阳没有增加〕，真正进入大都市的行列从右图1.6可以看出，2006年沈阳GDP水平在五个北方城市中处在第三位，仅次于大连；GDP增长率与大连一样，增长最快，沈阳在东北三省的开展位置位列前名；河西新区图1.6：沈阳GDP与其他城市比照〔2006年〕图1.5：沈阳与北京市GDP增长比照及预测1.0沈阳整体概况及未来规划图1.7：沈阳与北京市人均GDP增长比照河西新区1.0沈阳整体概况及未来规划河西新区图1.10：沈阳市固定资产与其他城市比照〔2006年〕1.0沈阳整体概况及未来规划图1.12：沈阳与北京实际利用外资增长比照河西新区图1.13：沈阳市实际利用外资与其他城市比照〔2006年〕图1.11：沈阳实际利用外资各主要行业比例1.0沈阳整体概况及未来规划图1.14：沈阳与北京人均可支配收入增长比照1.2.5人均可支配收入情况自2001年以来，沈阳城市居民人均可支配收入一直保持缓慢增长，2006年为11651元，与北京相比，差距较大，刚刚到达北京2001年的居民人均可支配收入水平；从右图1.15可以看出，2006年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，平均可支配收入水平表现一般；虽然目前沈阳的人均可支配收入水平较低，但其2006年比2005年可支配收入增加了15%，预计未来增长率还将会持续在15%以上，到2021年，沈阳的人均可支配收入将到达24471元，超过北京目前水平，居民生活将进一步提高；预计在经济强劲增长的支持下，沈阳居民收入在未来有较大的上升空间河西新区图1.15：沈阳市人均可支配收入与其他城市比照〔2006年〕1.0沈阳整体概况及未来规划图1.17：沈阳与北京人均消费性支出增长比照及预测1.2.6人均消费性支出情况2006年，沈阳人均消费性支出为8670元，与北京相差较大，刚刚接近北京2001年的水平，在东北地区的几个主要城市中也不是很高，低于大连和长春，略高于哈尔滨，消费能力表现一般；从以下图1.16可以看出，沈阳人均可支配收入的增长要高于消费性支出的增长水平；虽然目前沈阳的消费水平不高，但未来随着经济结构的进一步调整，就业的进一步改善和居民收入的继续增长，居民消费能力也将会快速跟进，预计到2021年，沈阳人均消费性支出将到达北京目前的水平，从而促进商业的开展；河西新区图1.18：沈阳市人均消费性支出与其他城市比照〔2006年〕图1.16：沈阳人均可支配收入和消费性支出增长情况1.0沈阳整体概况及未来规划1.2.7社会消费品零售总额情况沈阳社会消费品零售总额与北京相比较低，2006年为1048.7亿元，仅是北京10年以前的水平，但沈阳的人口总数也要比北京少，所以实际平均到每个人头上的社会消费品零售额为14905元，根本到达北京2000年的人均社会消费品零售水平；虽然沈阳的社会消费品零售总额无法与北京相提并论，但其最近两年的增长率水平都比北京高，并且未来将会继续增长，预计到2021年人均消费品零售总额将到达25608元，到达北京2005-2006年之间的水平从右图1.20可以看出，2006年，虽然沈阳的社会消费品零售总额与北京无法相对，但在东北三省的主要几个城市中位居首位，可见沈阳的商业已经是东北地区消费者的首要购物目的地；预计未来随着沈阳居民收入水平的提高和预期的改善，社会消费品零售总额将进一步增长，从而带动各类商业设施面积的需求河西新区图1.20：沈阳市消费品零售总额与其他城市比照〔2006年〕图1.19：沈阳与北京人均消费品零售总额增长比照及预测1.0沈阳整体概况及未来规划图1.21：沈阳人均消费支出构成比例〔2006年〕1.2.8人均消费支出构成情况2006年，沈阳人均消费支出中所占比例最大的是食品，占到37%，其次是医疗保健、娱乐、教育、文化效劳、居住和衣着支出。超市业态在商业类型中仍占主导地位从图1.22沈阳与北京2006年人均消费构成比照来看〔其它三个城市暂时没有详细数据〕，其中在食品、医疗保健和居住方面所占比例比北京高，可见沈阳居民生活还未到达小康水平，居民的消费还是主要集中在生活根本必须品上其次，在衣着方面的消费比例与北京相同，所占比例为10%，可以看出沈阳人在穿着上比较讲究，对高档品牌服饰有一定的需求未来随着沈阳居民收入的增加，人们在餐饮、休闲娱乐和文化设施方面的消费将会有所增加河西新区图1.22：沈阳与北京的人均消费支出构成比例〔2006年〕1.0沈阳整体概况及未来规划图1.24：沈阳国际旅游人数增长情况1.2.9旅游开展情况2001-2006年，沈阳国际和国内旅游人数一直平稳增长，非典以后，每年都以两位数字在增长，2006年，国际旅游人数到达40万人次；从沈阳国际游客来源地看，最主要来源于韩国、日本、台湾和香港；2005年，来沈阳旅游的韩国人几乎占到一半的比例，到达49%，大局部为商务旅游。虽然来沈阳的欧美人仕较少，但日韩人仕的所占比例大，商务客人较多，同样对高档酒店和效劳式公寓有所需求。河西新区图1.23：沈阳国际游客构成情况〔2005年〕图1.25：沈阳国内旅游人数增长情况1.0沈阳整体概况及未来规划图1.26：沈阳在中部城市圈的区位1.3城市规划1.3.1辽宁中部城市圈2005年4月7日，沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭7城市市长共同签署?辽宁中部城市群〔沈阳经济区〕合作协议?；“辽宁中部城市圈〞以沈阳为中心，在半径150公里范围内囊括了阜新、铁岭、抚顺、本溪、鞍山、丹东、营口、锦州等八个外围城市，形成了一个以沈阳为龙头的城市圈；以沈阳为中心，铁路、高速公路网连通了城市圈中所有的城市，陆路交通非常兴旺。沈阳依靠其行政、交通中心的优越地位，在金融、贸易及物流等方面均发挥着核心作用；随着七城市合作协议的签署，沈阳的开展将得到周边城市更多的配合支持，将会带来更多周边城市人群来沈阳购物或寻求开展，从而为沈阳的房地产和商业的进一步繁荣提供更大的需求量河西新区本项目1.0沈阳整体概况及未来规划图1.27：沈阳金廊银带规划位置河西新区本工程金廊银带1.0沈阳整体概况及未来规划图1.28：沈阳地铁规划1.3.3地铁规划沈阳规划建设五条地铁线路，东西方向和南北方向各两条，以及一条环线地铁，线网总长度182.5公里；目前地铁一号线和二号线已经开工建设，预计于2021年正式投入运营，然后开工建设地铁三号线和四号线，五号线最后建设；本工程在地铁一号线上，到2021年，沈阳市居民到达太原街商圈将非常快捷，等到未来三号线通车后，将使太原街的通行能力更加便利；沈阳地铁网络的建设，将进一步增加居民出行的便利性，有利于扩大沈阳中心地带和周边区域的联系，为中心地带的物业开展提供更多的需求支持河西新区1.0沈阳整体概况及未来规划1.0沈阳整体概况及未来规划2.0地块分析五里河北站本工程图2.1：工程位置图2.0地块分析2.2地块根本情况用地条件工程占地22651.32平米，容积率不大于8.0，地上建筑面积181210.56平米。地块建筑密度不大于60％，绿地率不小于15％，南部地块建筑高度不高于150米，中部地块建筑高度不高于100米，北部地块建筑高度不高于80米。工程用地为商业用地，使用年限为40年。工程用地南北向呈狭长分布，中间被南一马路、邵阳路分割成三个地块。用地整体呈长方形，便于利用；地块分割成三个小地块，不利于一层商业人流的联动，但另一方面加大了工程商业局部的展示面。地块目前除南部的长途汽车客运站尚未拆迁，其他局部已拆迁平整，暂时作为长途汽车的停放点。可视性本工程虽然不临中华路，但工程西北部的建筑高度低，从中华路西侧看，商业上部建筑具有较好的可视性；由于工程的东北部、东部和南部有较多高层建筑遮挡，可视性相对一般。图2.2：地块现状图2.0地块分析2.3地块周边土地用途置地广场文新国际商贸国际万达一期太原北街新世界一店正大广场中兴大厦金碧辉煌美美表2.3：周边显著物业图2.0地块分析2.0地块分析2.4区域交通条件南一马路南二马路天津南街咸阳路太原南街中华路B本项目中山公园地铁1号线DBD公交车站地铁车站南五马路胜利街南京街中山路BD太原街中华路P停车场PPPP南一马路北二马路南二马路民主路天津街LL停车诱导显示屏LLLL图2.4：区域交通条件图2.0地块分析道路交通太原街商圈道路交通存在的主要问题是，其他区域进入商圈的道路不通畅，商圈内部道路过于拥挤狭窄，停车位数量缺乏。作为西部进入太原街商圈的主要道路北二马路，在铁西区段路宽40米，太原街段仅8-16米，平均路宽12米，造成堵塞。由东部进入的中华路，为由东向西单行，车流多，交通压力大；另外由于中华路两侧商业、酒店多，而缺乏舒适的过街天桥或者地下通道，红绿灯设置多，进一步加剧拥堵；近年地铁1号线建设，使得交通拥堵进一步恶化。太原街商圈内的支路网较多，但有较多的路网被隔断成断头路。目前太原街为步行街，胜利大街、中华路上有沈阳站，二者有如城市道路交通的2个“端点〞，使得整个太原街区域内的纵向和横向连接被中断，道路不能相贯穿，交通问题随之而来。太原南街有较多的小商品市场和长途汽车站，人流、车流混杂，导致交通拥堵。同时，太原街商圈内较多支路路宽仅有几米，无法通车，如邵阳路、北安街等。由于太原街属于沈阳档次较高的商圈，较多客户为自驾车客户，恶化的交通问题与日益增加的商场相冲突；未来北二马路〔和平区段〕将拓宽至30米；长途汽车站合并移至南二马路和南三马路间，并将南三马路拓宽至22米；同时还将北二马路、南三马路、民族路、同泽街等四条路的电线杆拔掉，电力和电信设备下地。这一系列措施将增加太原街商圈的可达性，提升太原街商圈的整体吸引力，也将为本工程带来更多的共享客流。如果能将中华路两侧设置一些带有电梯的过街天桥或者舒适明亮的地下通道，减少红绿灯，尤其是太原南街和太原北街之间；将缓解中华路交通压力，进一步增强太原街的吸引力，也有利于中华路两侧的人流循环流动。2.0地块分析本工程附近的咸阳路为12米；太原南街为22米；未来南二马路改单行为双行，拓宽至四车道约30米；南一马路拓宽至22米；天津街为12米，如果能争取拓宽至4车道。如果这些规划措施能实施，并且提供充足的停车位，本工程将成为商圈消费者进入太原街的南部首选通道。同时也需注意的是，由于工程西部为多个批发市场和小商品市场，道路拓宽后，工程与西部的胜利街连通仍然较困难，未来进出本工程预计将主要通过工程东侧道路；其中南一马路和南二马路将成为连接工程与南京街的重要通道；天津街成为连接工程与中华路的重要通道。进入本工程，预计铁西区、于洪区等西部人群主要通过南五马路、南京街；东部人群主要通过中华路，南一马路可作为中华路的重要备用道；南部和北部人群主要通过南京街；出本工程，预计铁西区、于洪区等西部人群主要通过南五马路和南京街，或者中华路和胜利路；东部人群主要通过中华路和中山路；南部和北部人群主要通过南京街；2.0地块分析停车位停车位少也是制约太原街进一步开展的重要因素；为缓解此问题，政府规划建设停车诱导电子显示屏和增建停车楼。根据规划，未来将建设多个停车诱导电子显示屏，分别位于中华路与南京街〔12平米大〕、同泽街〔2平米大〕、兰州街〔2平米大〕以及昆明街〔2平米大〕交口处，以及天津街与北二马路交汇处。主要集中在中华路和太原街北侧，本工程作为大型综合体，应争取在南部建设一个电子显示屏。以下为太原街现有和未来的主要停车场所，如果规划能完全实施，未来区域的停车位将比现在大约一番，将极大缓解区域停车难的问题。主要停车处位置总车位对外提供车位中兴商业大厦中华路360286万达商业广场中华路500378商贸饭店中华路5555百利保大厦中华路450143五洲商业广场太原北街650350黄金广场同泽街与北一马路东南370370地上停车场22处184184现有合计－25691766中兴西停车楼兰州街与北一马路西南700700五洲东停车楼同泽街与北一马路西北800800海悦南停车楼汉口街900900本项目北咸阳路北n.an.a未来合计－49694166表2.1：区域主要停车场所情况2.0地块分析线路名称起点站终点站项目周边站246方凌路南一马路文化宫223和泰东方园南一马路文化宫225东塔机场南一马路文化宫152沈阳理工大学沈阳北站文化宫523五爱市场南一马路文化宫103五爱市场长客西站太原街203沈阳北站艳粉新村太原街207鹏利广场沈阳工业大学太原街220沈阳站沈阳东站太原街237和睦路铁西广场太原街240世纪联华超市马路湾太原街261张士开发区中山公园太原街263泉院小区市交通医院太原街501五爱市场沙岭太原街表2.2：工程周边主要公交线路2.0地块分析2.5工程优劣势分析优势工程处于市级商业圈内，可以充分分享成熟商圈的人流和影响力；本工程为大型综合工程，商业规模大，可以开发成集购物、餐饮、娱乐的shoppingmall，由于现有纯购物的百货公司。劣势工程不临主干道，可视性一般，交通条件一般，不利于工程整体向高档次冲击；工程处于太原街南部，相对而言，商业气氛弱，初期不容易获得零售商的认可；工程西南部有多个批发市场和小商品市场，人流混杂，道路交通秩序乱，对本工程打造高档工程有所冲击；时机工程开业时能享受地铁通车、道路拓宽、停车位增多等带来的众多利好因素；沈阳虽然目前经济开展快，但与北京仍有较大差距，待工程开业时，沈阳与北京的差距将获得较大的缩减；威胁区域内伊势丹、万达广场二期和美美百货的方案开业，将极大的增加工程之间的竞争程度；中街、五里河和北站区域的恒隆中街工程、华润万象城、新世界展览中心等众多大型中高档商业的建设，将截留太原街商圈的消费者。3.0商业市场3.1商业供给根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市区和郊区零售、餐饮效劳和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等。虽然总面积大，但有较大局部为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供给为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6万平米和人均0.295平米水平。虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈阳春天等采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱乐少，也并未完全带来消费体验的改变。万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能算购物中心。从整体看，在沈阳经济快速开展推动下，沈阳的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空间。图3.1：商业比例图3.0商业市场3.2商圈分布由于本工程未来开展方向主要是购物中心，竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主要对购物中心和百货加以研究，批发市场、家居建材市场和底商将不是此次的研究重点。根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区域，沈阳目前有以下6大商圈：太原街商圈中街商圈北站商圈五里河商圈北行商圈铁西商圈浑南虽然是未来开展的一个重要区域，但目前由于人气不旺，开展的主要是底商配套、专业市场等类型，在此不将期作为主要商圈研究。以下将对上述商圈进行分析。由于太原街商圈将在区域市场里着重介绍，在整体市场中不进行详细分析。图3.2：商圈分布图五里河北站太原街本项目中街铁西北行市级商圈区域商圈社区型商圈3.0商业市场表3.1：商圈主要特征商圈名称商圈地位位置现有百货购物中心（平米）主要特征太原街市级商圈和平区391,400以中华路和太原街为主；成熟商圈，聚集有7个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚；历史悠久，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井；不仅是沈阳人购物目的地，还是周边城市高档购物的目的地，辐射沈阳和周边城市。中街市级商圈沈河区大东区439,000以中街步行街和小东路为主；成熟商圈，聚集有5个百货和购物中心，以兴隆大家庭和新玛特为代表；历史悠久，但档次为中档和中高档，缺乏高档项目；有较多服装小商品市场，消费群体主要以沈阳中等收入人群为主，品牌货单价不高，无国际一二线品牌，类似于北京的西单。北站区域型商圈沈河区和平区91,000依托于北站的商务办公区得到发展；并不是成熟商圈，还处在发展起步阶段，目前只有一个卓展购物中心；未来随着北站金融商贸开发区的发展，具有一定的发展潜力；除吸纳北站商务区的商务人群，还将吸引部分其他区域的人群，主要是北部区域。五里河区域型商圈和平区沈河区15,000依托于五里河区域的高档居住氛围和近年新发展起来的浑南中高档居住区；处于发展的起步阶段，目前只有一个西武百货；未来发展主要依托于五里河高档居住、商务办公以及浑南居住氛围的发展；主要吸纳南部的购物需求；北行社区型商圈皇姑区30,000主要为周边社区提供便利的服装服饰购物场所，辐射范围局限于皇姑区内；商业氛围一般，目前只有千盛百货，为中等档次；由于区域商务和居住氛围发展慢，又缺乏辐射影响力，商业发展慢；铁西社区型商圈铁西区45,000主要为周边区域提供便利的购物场所，主要辐射铁西区和于洪区部分；商业氛围一般，目前有铁西百货和铁西友谊购物中心，档次为中档；由于铁西原有工业项目迁出，腾地发展住宅项目，未来人口增长快，有较好发展前景，但依然主要服务周边区域。3.0商业市场中街商圈中街商业主要分布在中街－小东路两侧，分为东段、中段、西段。中段和东段以临街品牌店和百货、购物中心为主，商业气氛浓厚；西端以服装小商品市场和珠宝首饰店为主，有较多烂尾楼和待拆迁的平房，商业气氛差。中街现有商业供给62万平米，其中百货购物中心70.8％，其余为超市、电器、服装小商品市场。在现有的百货购物中心中，档次稍高的是沈阳商业城、新玛特和罕王百货，但以国内品牌和港澳台品牌为主，缺乏国际一二线品牌。其他的商业档次低，引进的主要是外贸店形式的自有品牌，与街边店的档次类似，例如兴隆大家庭就有较多的品牌货单价在1000元以下，根本属于五爱市场的升级版或者延伸版。中街整体档次不高，吸引的人群整体收入水平低，高档品牌和国际时尚品牌在此区域开展空间小，it就由中街兴隆大家庭迁往太原街的东舜百货。由于其货单价低，满足了占城市绝大局部的中低收入人群需求；同时局部外贸店，虽然无品牌效应，但能较快拷贝国际一些流行元素，满足年轻时尚人群需求。加上步行街逛街的便利，吸引了较多的客流。整体而言，中街整体档次不高，但符合绝大局部中低收入人群的需求，拥有较大的客流量。项目名称位置开业时间规模类型沈阳商业城中街路212-214号199179,000百货公司沈阳春天时装之苑中街199740,000购物中心兴隆大家庭中街路115号2001197,000购物中心沃尔玛鹏利分店大东区小东路200126,000专业店-超市新玛特购物休闲广场中街2002100,000百货公司苏宁电器中街店大东区小东路1号200312,000专业店-电器流行前线中街200410,000服装小商品市场国美电器中街店正阳街88号200411,000专业店-电器都会名城(伊都锦)中街235号20055,000百货公司0101流行馆罕王百货中街路205号200523,000百货公司沈阳春天大舞台店中街路168号200515,000服装小商品市场1世界朝阳街2号200512,000专业店-家具金利来运动汇中街20055,000专业店-体育产品大东北文化城大东区小东路200560,000专业店-文化用品时代美美购物中心中街路189号200620,000服装小商品市场运动源中街20065,000专业店-体育产品现有合计－－620,000－商业城世界名牌折扣商城中街200710,000名品折扣广场SC南华置业中街项目时代美美东侧2009N/AN/A日神广场大东区小东路2009N/AN/A新鹏利广场大东区小东路2009N/AN/A沈阳恒隆地产中街项目中街2009121,000购物中心海堰里地块项目凡亚商厦东侧200960,000购物中心嘉濠大厦中街N/A80,000购物中心力宝太阳广场中街N/A100,000购物中心未来合计－－991,000－表3.2：中街主要商业工程3.0商业市场未来中街的商业开展主要是向东和向西延伸，提高整个中街的商业气氛，但是预计其商业档次整体提升不大。从未来供给看，商业供给主要集中在烂尾楼的改造。处于西段的海堰里地块、SC南华置业中街工程，以及烂尾楼嘉濠大厦和正昌太阳广场，局限于楼的自身条件和西段的商业气氛，预计商业档次难有较大提升。东段的新鹏利广场和烂尾楼日神广场预计其商业档次主要是现有新玛特的延伸，档次也不会有太大的延伸。中街未来真正有可能提升整体商业档次的是恒隆中街工程，即原烂尾楼嘉阳广场的重建工程。由于工程开发商实力雄厚，自身拥有较多高档品牌资源渠道，较有可能打造成沈阳西部的一个中高档工程。从未来看，中街已形成的以中等收入人群为主的特征，短期内较难改变，制约未来高档工程的开展空间；另外，中街周边拥堵的交通，也将会成为限制其进一步开展的重要因素。3.0商业市场表3.3：北站主要商业工程项目名称位置开业时间规模类型家乐福沈阳北站店北站一路39号199920,000专业店-超市轩琴家居名城沈河区北站路200220,000专业店-家居喜来居名家居广场北站店沈河区友好街7号200230,000专业店-家具家居乐购超市广宜街店沈河区广宜街2号200520,000专业店-超市卓展购物中心北京街7-1号200691,000百货公司光达大厦北站路与友好街交汇处200720,000底商-配套商业现有合计－－201,000－汇宝国际沈河区惠工街10号200730,000底商-配套商业希尔斯联邦北站家乐福东北角200725,000底商-配套商业明城盛都空间王市府大道与广宜街交汇处200825,000底商-配套商业华府天地购物中心一期惠工广场西2008240,000购物中心银河国际北京路,北京站街200830,000底商-配套商业新世纪商务大厦市府大路2008N/A底商-配套商业东森总部商务广场商业街市府大街256号200820,000商业街东森总部商务广场市府大街256号200815,000专业店-超市新世纪地产北市项目市府大路2009N/AN/A华府天地购物中心二期惠工广场西2012*N/AN/A东北世贸广场团结路北，友好街西2011*N/AN/A新华国际金融中心市府广场2012*90,000购物中心环球国际大厦北站敬宾街西2012*N/A购物中心沈阳国际金融中心友好街东，惠工街北2011*N/AN/A恒隆地产斗姆宫项目市府广场南2010*150,000购物中心未来合计－－826,000－3.0商业市场五里河商圈五里河区域作为商圈知名是由于三好街数码产品市场，三好街内包含了赛博、百脑汇、东软等大型数码产品市场。从右表可以看出，区域内百货、购物中心等服装服饰、餐饮、娱乐商业设施极少。对于普通服装服饰商户而言，该区域属于一个极其不成熟的商圈，成熟的时间需要4－5年。由于该区域一直是高档住宅和高档酒店集中区域，喜来登和万豪等酒店内原来聚集有局部高档品牌，依托于此区域形成的高档气氛，西武百货落户于此区域。相对于南部区域快速开展的住宅市场，区域缺乏配套的商场，区域的百货和购物中心具有一定的开展前景，尤其是中高档的商业。虽然区域的商业具有一定的开展前景，但区域由于处于城市的南部，偏离城市的中心区，并不能成为城市的商业消费目的地，预计未来辐射的将主要是南部居住和商务办公人群。未来区域的供给量并不是很大，而且供给将主要集中在4-5年后。其中，沈阳华润万象城处于区域内较成熟的北部，交通条件好，而且自身具有较成熟的运营经验，具有较好的开展前景。表3.4：五里河主要商业工程项目名称位置开业时间规模类型赛博数码广场诚大店三好街20026,500专业店-电脑百脑汇三好街90号甲200328,000专业店-电脑易购大厦三好街200310,000专业店-摄影器材家乐福文化路店文化路桥200420,000专业店-超市百利家居五里河店文化路桥200425,000专业店-家具家居苏宁电器三好街店三好街20056,000专业店-电器赛博数码广场裕宁店三好街200613,000专业店-电脑东软电脑城三好街200640,000专业店-电脑盛华苑一期青年大街165号20068,000底商-配套商业五里河城一二期五里河体育场北侧200657,000底商-配套商业西武百货青年大街200715,000百货公司现有合计－－228,500－昌鑫置地广场-华联百货青年大街200750,000百货公司芳宾国际青年大街20075,000名店街盛华苑二期青年大街200712,000底商-配套商业皇朝万鑫青年大街200850,000N/A东北传媒文化广场青年大街金廊7号地段2009N/AN/A沈阳世茂五里河广场原五里河体育场2011后N/AN/A新世界国际会展中心浑河桥北端2011后140,000购物中心沈阳世纪金城昌鑫置地广场东面2009后N/A购物中心沈阳华润万象城文艺路南2011后N/A购物中心未来合计－－485,500－3.0商业市场项目名称位置开业时间规模类型铁西百货兴华南街16号195315,000百货公司中国家具城铁西九路1993100,000专业店-家居建材东方家园保工店保工北街200221,000专业店-家居建材乐购超市南八中路200320,000专业店-超市铁西友谊购物广场兴顺街50号200330,000百货公司维华商业广场沈辽中路与兴华南街交汇处200430,000小商品批发市场家乐福金牛店沈辽中路200420,000专业店-超市麦德龙铁西兴工街200411,000专业店-超市陶林居兴顺街7号200562,600专业店-家居建材领秀家居购物广场大业路3号200560,000专业店-家居建材百安居沈新东路27号200513,000专业店-家居建材家具城油漆涂料市场兴顺街北四路200525,000专业店-油漆涂料家具城橱柜门业精品城铁西九路200518,000专业店-橱柜门业香江家居国际博览中心建设大道保工南街交汇处2006200,000专业店-家居建材衡颐（沈阳）陶瓷城保工北街15号200662,000专业店-陶瓷建材广大美居世家建设东路29号200620,000专业店-家居荣富汽配北二东路17号200620,000专业店-汽配中兴运动休闲广场兴华街20068,000专业店-运动休闲家得宝建设中路52号200615,000专业店-家居建材华润万家超市建设中路52号20078,000专业店-超市现有合计－－758,600－3.2.4铁西商圈表3.5：铁西主要商业工程项目名称位置开业时间规模类型鑫丰国际云峰北街道2号200716,000底商-配套商业君临天下兴峰北街34号甲1号200720,000底商-配套商业力天江南春城兴工北街29号200738,000底商-配套商业腾飞天丰大厦兴华南街31号200710,000底商-配套商业海韵广场兴工北街64甲200712,000底商-配套商业新玛特铁西店兴华南街37号200870,000百货公司富雅豪临兴工北街32号200810,000底商-配套商业巴塞罗那云峰街36号200816,000底商-配套商业保利百合花园云峰北街13号200825,000底商-配套商业荣成罗曼春天兴华南街85号200815,000底商-配套商业第九街区铁西区九路,兴顺街200815,000底商-配套商业四季嘉园二期景星北街与北四路交汇处200811,000底商-配套商业宜家家居北二路200850,000专业店-家居红星美凯龙北二路2008100,000专业店-家居建材铁西万达广场项目兴华南街2009N/AN/A第一城建设大路2009N/AN/A纺织服装城步行街北二路201097,000商业街沈阳国际服装城北二路2010270,000专业市场沈阳国际纺织城北二路2010190,000专业市场南方时尚购物广场兴顺街N/A40,000N/A未来合计－－1,763,6003.0商业市场铁西商业主要分布在兴顺街、兴华街和南六路。现有商业供给75.9万平米，其中90％以上的供给为家居建材城和超市此类专业店。仅有铁西百货和铁西友谊购物中心两个百货，供给量为4.5万平米，占比6％。从区域现有商业看，家居建材市场集中，辐射全市。但百货商场数量少，服装服饰购物场所少，档次中等，主要吸纳周边的居住人群，辐射范围小。由于区域工业厂房区拆迁腾地，有较多用地供给，住宅市场进入快速开展时期。由于未来区域将有大量的人流迁入，区域的商业获得更好的开展时机，新玛特方案进入铁西。从区域未来供给看，区域未来将增加100.5万平米。家居建材和批发市场等专业市场依然是未来供给的主体，占比70.3％；其次是住宅的底商配套，占比18.7％。从区域未来商业开展来看，区域商业具有较好的开展时机，但商业仍然是专业市场和效劳于周边区域的中等档次的百货。3.0商业市场北行商圈北行商圈位于皇姑区，北起崇山中路，南至岐山中路的长江街南段。区域现有大型商业供给约16万平米，相对于其他商圈，供给总量小。从区域大型商业类型看，主要是超市、电器和普通百货，主要效劳于工程周边社区的居住人群和北部的学生人群。由于区域住宅和办公物业缺乏重要推动，开展相对慢，在没有大量中高收入的居住和办公人群的支撑，区域商业开展较缓慢。从目前的工程规划看，未来区域没有大型的商业工程供给，商业供给将主要集中在底商。整体而言，该商圈主要是效劳于周边社区的居住人群，属于社区型商圈。从未来来看，区域仍然延续这种特征。表3.6：北行主要商业工程项目名称位置开业时间面积商业类型乐购超市黄河南大街78号200020,000专业店-超市华联超市皇姑区长江街

200230,000专业店-超市国美电器北行店长江街20027,000专业店-电器千盛百货皇姑区长江街99号

200630,000百货公司居然之家沈阳店黄河大街200673,000专业店-家具家居现有合计－－160,000－3.0商业市场一线品牌分布AIGNER喜来登AQUASCUTUM新世界一店、卓展ArmaniCollezioni新世界一店、西武、万豪Autason新世界一店、卓展BALLY新世界一店、卓展balenciaga新世界一店BURBERRY新世界一店、中兴CalvinKleinCollection新世界一店、中兴CANALI新世界一店、中兴、喜来登Cartier卓展CERRUTI1881新世界一店、卓展DAKS新世界一店、卓展Dunhill新世界一店、中兴、西武、卓展D&G喜来登、秋林ErmenegildoZegna新世界一店、西武、卓展、喜来登ESCADASPORT新世界一店、卓展、中兴FENDI卓展GUCCI卓展、秋林Gieves&Hawkes新世界一店、卓展HugoBoss新世界一店、中兴、卓展Kent&Curwen卓展、新世界一店LOEWE卓展Lloyd中兴LV西武一线品牌分布MARINARINALDI新世界一店MAXMARA新世界一店MARELLAMAXMARA卓展MaxmaraWeekend卓展MAX&CO新世界一店、中兴Montblanc中兴、卓展、商贸、秋林、新玛特Moschino秋林OMEGA中兴、卓展、秋林PAULSHARK新世界一店、中兴、西武、商贸poloralphlaurent中兴PRADA西武、秋林Rolex西武、大公名表城SalvatoreFerragamo西武、商贸S.T.Dupont中兴、新世界、卓展swarovski新世界一店和二店、卓展TOD'S新世界一店、西武TRUSSARDI新世界一店VERSACE新世界一店、中兴、西武Versace（sport）秋林verri秋林vertu中兴、大公名表城3.3沈阳主要一、二线品牌分布表3.7：沈阳主要一二线品牌分布二线品牌分布aigle卓展BMWLifestyle新世界一店CalvinKleinJeans新世界一店、百胜、罕王FolliFollie卓展JaegerLeCoultre秋林LANCEL新世界一店、西武LIU.JO西武LONGINES中兴、卓展、秋林Marisfrolg新世界一店Marlboro新世界一店、中兴michelrene'新世界一店PATRIZIAPEPE新世界一店、西武PennyBlack新世界一店、卓展PIOMB新世界一店、西武PORTS新世界一店、西武PorscheDesign新世界一店rado秋林TISSOT中兴、卓展TommyHilfiger新世界一店、卓展3.0商业市场从国际一二线品牌分布来看，主要分布在太原街、北站和五里河商圈，中街数量极少。在所列举的44个一线品牌中，86.4％的品牌在太原街有布点，45.5％的品牌在卓展有布点，29.5％的品牌在西武有布点。在所列举的19个二线品牌中，84.2％的品牌在太原街有布点，31.6％的品牌在卓展有布点，26.3％的品牌在五里河商圈有布点。从上述统计来看，高档品牌最主要的选择区域是太原街，其次是北站的卓展，再次是西武。本工程位于高档气氛浓厚的太原街，开展档次较高的商业有较好的时机；但将面临主要来自北站和五里河商圈的竞争。同时中街作为市级商圈，是全市的消费目的地，在中等档次和中高档次品牌上与太原街具有较大的直接竞争关系。未来本工程面临的竞争主要来自于太原街、北站、五里河和中街的竞争。3.0商业市场3.4本工程未来面临的主要竞争工程目前已存在的竞争对手主要为百货公司，虽然局部有餐饮和娱乐配套，但比例低。针对这局部竞争对手，本工程主要竞争策略是通过提高餐饮、娱乐比例，提供更好的室内环境，为消费者提供更新的消费体验。未来的竞争对手主要为购物中心，但有较多工程的开发时间将较长，开业时间晚于本工程。针对未来新增竞争对手，本工程的主要竞争策略是一方面在开发时间上超越竞争对手，另一方面充分利用太原街作为市级商业圈已有的成熟商业气氛，在业态上、品牌和设计上更新颖，超越竞争对手。未来太原街内新增竞争对手仍然主要是百货，置力商城虽然为购物中心，但由于其规模小，在业态的多样性和丰富性上将会劣于本工程。针对未来众多竞争对手，本工程的主要竞争策略是一方面加快开发进度，一方面利用规模优势，使工程内的业态更加丰富，设计更新颖，带来更新的消费体验，另一方面利用处于成熟商圈优势，在吸引全新的知名时尚品牌，打造新的品牌概念店。表3.8：未来主要竞争工程商圈项目名称位置开业时间规模类型北站卓展购物中心北京街7-1号200691,000百货公司华府天地一期惠工广场西2008240,000购物中心新华国际金融中心市府广场2012*90,000购物中心恒隆地产斗姆宫项目市府广场南2010*150,000购物中心五里河西武百货青年大街200715,000百货公司新世界国际会展中心浑河桥北端2011后140,000购物中心沈阳华润万象城文艺路南2011后N/A购物中心中街沈阳商业城中街路212-214199179,000百货公司新玛特休闲购物广场小东路2002100,000百货公司罕王百货中街路205号200523,000百货公司恒隆地产中街项目中街2009121,000购物中心太原街中兴商厦太原北街1987100,000百货公司新世界一店中华路19958,400百货公司新世界二店中华路200011,000百货公司沈阳美美百货中华路200722,700百货公司置力商城中华路西段200752,000购物中心伊势丹百货太原北街200830,000百货公司3.0商业市场3.0商业市场3.6经营情况商场名称2006营业额（千元）建筑面积（平米）营业面积（平米）坪效（元/月/平米）新世界一店和二店720,43619,40011,6405,158中兴商厦2,453,346100,00060,0003,407铁西百货786,94525,00015,0004,372沈阳商业城1,148,48879,00047,4002,019沈阳联营665,70460,00028,0001,981兴隆大家庭1,284,525197,000108,350988从各商场2006年经营情况看，定位高档的新世界一店、二店，以及综合的中兴商厦坪效较高，在3000元/月/平米以上。铁西百货由于区域缺乏类似工程供给，创造了较高的坪效。沈阳商业城和沈阳联营作为老百货，虽然树立了一定的市场影响力，但由于品牌不够新潮时尚，坪效一般，在2000元/月/平米左右。兴隆大家庭虽然整体营业额高，但实际坪效并不高，仅在1000元左右。主要由于其定位较低，品牌货单价低，虽然销量大，但实际创造的坪效并不高。整体而言，定位高档、综合、新潮时尚的商场坪效相对更高。3.0商业市场一二线品牌平均月营业额(万)商场面积（㎡）BURBERRY80新世界一店200BURBERRY90-100中兴N/Adunhill50-60中兴N/ABOSS100新世界一店150CERRUTI188130-40卓展N/AGUCCI60-70卓展N/AGIEVES&HAWKES60新世界一店60ARMANI120-130新世界一店250MAX&CO20+新世界一店150BALLY100新世界一店100Autason60卓展N/A法国都彭30卓展N/APATRIZIAPEPE40-50新世界一店60JOAN&DAVID16新世界一店60MAXMARA80-100新世界一店150iBLUES60-100新世界一店80ck20-30中兴N/A宝姿30新世界一店N/AM.TSUBOMI20-30新世界一店N/ATOMMYHILFGER20新世界一店803.6经营情况时尚品牌平均月营业额(万)商场面积（㎡）LEO15-20新世界一店40KOOLAI20+新世界一店60TeenieWeenie20+新世界二店60衣恋15-20新世界二店80ochirly40-50新世界二店100淑女屋10+新世界二店50例外20+新世界二店40DIKENI20-30中兴N/A艾法利.约翰20-40中兴N/ABossSunwen20-22中兴N/AWolsey30中兴N/AWolsey30-40卓展N/ABOGNER10-20卓展N/AC·R10-20卓展N/A马克华菲30-40卓展N/A杰克·琼斯20卓展N/A杰克琼斯40-50万罕王N/A马克华菲25-35罕王N/AINBASE30多万罕王N/A摩根(MORGAN)50万左右罕王N/AU2/G200030万左右罕王N/A百丽40多万罕王N/A3.0商业市场从国际一二线品牌营业额来看，普遍在60万元/月以上，局部高达100万元以上，市场表现较好。相对而言，档次稍低的品牌月销售额在20-30万元。从不同商场表现来看，较成熟的中兴和新世界一店市场表现好于新开业的卓展。目前卓展类似品牌的月营业额大约为新世界一店和中兴的一般左右，如果在相同的扣点下，卓展目前实际折合的租金要比新世界一点和中兴低。从一般国际时尚品牌来看，月销售额普遍在20-40万之间。相对而言，以时尚定位为主的罕王百货，品牌月销售额具有较高的水平。从品牌表现来看，高档品牌和时尚定位为主商场内的时尚品牌具有较好的销售表现。如果一线和二线品牌以18％的扣点套算租金，较成熟的新世界一店一二线品牌租金在15-60元/月/平米之间，平均在30元/月/平米左右。相应的新开业的卓展此类品牌租金套算只有15-25元/月/平米。如果时尚品牌以20％的扣点套算租金，较成熟的新世界二店的时尚品牌租金在12-30元/月/平米之间，平均租金在20元/月/平米左右。3.0商业市场3.6整体市场结论从沈阳的商业供给来看，大型的百货和购物中心供给量较小，相比于北京，人均百货和购物中心面积更小。而且缺乏较新消费体验的购物中心，沈阳的商业存在较大的提升时机。相比较现有的几个商圈，只有中街、北站和五里河商圈可与太原街相竞争。但中街档次局限于中等档次水平，不利于支撑高档和全新国际时尚品牌。北站和五里河商圈虽然高档商业有一定的市场开展机遇，档并不象太原街具有全市的辐射范围，市场容量小，限制其进一步开展。从商场的市场表现来看，定位于较高档、综合的商业具有较好的市场表现。相对而言，档次较低的商场虽然能带来更多的人流，但坪效表现不佳。从品牌的销售额看，高档品牌和定位于时尚商场内的时尚品牌具有较好的销售额表现。4.0写字楼市场4.1整体市场商圈分布沈阳写字楼分布比较分散，没有完全形成写字楼密集区域；根据写字楼所处区位及客户的类似性，可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。沈阳写字楼主要分布在北站商务区、太原街和五里河区域。具体分布如右图：北站商圈：含北站以南至市府广场周边区域；为政府规划的金融商贸开发区。太原街商圈：含中华路两侧的南京街和和平大街区域；聚集有较多国际知名制造类公司以及商贸物流公司。五里河商圈：含彩电塔以南至浑河区域，包含三好街；是沈阳重要的IT和高科技企业聚集区。其他区域：除上述区域写字楼相对集中以外，铁西、皇姑和中街等区域也分布有少量写字楼和商务公寓。但由于这些区域供给量小，分布极分散，档次普遍不高，在此不做详细分析。浑南区域虽然是沈阳未来开展的重点，但由于目前处于开展初期，缺乏商务气氛，配套不成熟，短期难以开展成成熟的商圈。青年大街虽然为规划金廊，但其尚未形成连贯的商务带，目前工程开发根本在北站、太原街和五里河三大商圈内。太原街五里河北站图4.1：沈阳主要商圈分布4.0写字楼市场图4.2：沈阳主要商圈写字楼比例图4.3：沈阳主要商圈写字楼供给趋势4.0写字楼市场从写字楼供给类型看，三大商圈中甲级写字楼占比为24％，约41万平米，共9个，平均规模为4.6万平米；总体供给量不大，而且工程单体体量小，有较大局部为单栋建筑，缺乏其他物业的有利支持，而且局部建设时间早，设计上具有缺陷。三大商圈中乙级写字楼约77.3万平米，占比约43％。其中，2000年以前的写字楼为33.1万平米，占乙级写字楼的42.8％，这局部写字楼较大局部由于维护差，建设较早，设备设施配置落后且老化，品质不高。在所有办公物业中，商务公寓供给约56.2万平米，占比高达32％，比例较高。其中有较大局部早期设计为居住功能，根据市场的选择，转变成为以办公为主的商务楼，随着市场的开展，很难满足开展壮大公司的需求。产品特征图4.4：沈阳主要商圈各类写字楼比例4.0写字楼市场从硬件水平和客户品质综合来看，目前沈阳最好的写字楼是城市广场、华新国际和总统大厦，这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言，北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户，外资比例小。目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题：城市广场：电梯位置不明显，大堂不气派，候梯时间长，内部和外部装修档次不高；华新国际大厦：远离市中心区域，停车位配备缺乏，内部设施陈旧老化，局部单元出售；总统大厦：外立面造型优美、华美；但电梯数量和停车位少，监控探头数量缺乏；方圆大厦：过于追求独特的造型，不符合甲级写字楼所要求的庄重感，而且也造成使用率低；由于目前写字楼普遍品质不高，有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公，如喜来登酒店、商贸酒店、辽宁宾馆等星级酒店，租户既可享有酒店高档次的形象，又能享有优良的效劳。由于目前最优质的写字楼品质与北京、上海等比存在较大差距，从长远来看，难以满足日益开展的市场需求。吸引开发商推出品质更高的写字楼，如北方传媒大厦，更生态的玻璃幕墙系统、3.5米/秒的快速电梯、大厦内的挑空花园等。相比而言，北京局部乙级写字楼已推出室内挑空花园，甲级写字楼更是在此根底上设置高挑空大堂、更生态的空调系统、更灵活的网络地板等，物业管理均为国际知名公司。一般优质写字楼仅是在平面布局、电梯配置以及公共空间的装修上等区别于住宅，但仍然存在有较多的缺陷；如写字楼层高仅有3.3米、电梯数量缺乏且梯速慢、空调系统落后、不重视物业管理效劳、散卖等。而占近年供给主要局部的商住公寓，由于设计之初较多是以居住公寓的使用功能设计，作为办公物业，存在较多缺陷。例如居住和办公人群的冲突、不利于连通的单元分割、缺乏灵活性的室内布线、不够开放的门禁、较慢的梯速等；整体而言，沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷，具有较大的提升空间。4.0写字楼市场北站商圈北站商圈位于沈阳的北部，包含惠工广场周边和市府广场周边。区域为市政府机构集中区域，以市政府和大型国有企业为根底，区域逐渐形成商务办公集中区。目前区域内共有办公物业60.8万平米，总供给量虽然不小，但目前缺乏顶级的写字楼，而且入住企业主要为国内企业。区域客群主要以金融、制造业、效劳业为主。目前区域缺乏高档酒店等商务配套，现有的凯莱酒店和格林酒店物业老化，难以满足高端商务客户的需求；同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需求，不符合办公人群的需求。整体而言，目前区域的商务配套缺乏。区域内办公物业相对集中，路网较完善兴旺，办公环境相对较好。区域作为政府规划的金融商贸开发区，由于政府的大力推动，区域的影响力在逐渐上升。项目名称位置级别入住时间建筑面积入住率远东大厦南京北街21号乙级19931350094％新华国际大厦市府广场北侧乙级19942600075％高登国际大厦青年大街乙级19972800070％许兄弟大厦北京街21号乙级19991016895％新港澳大厦北站路51号乙级20012700050％金厦广场大西路187号甲级20027400079％方圆大厦悦宾街1号甲级20034800095％中韩大厦惠工街124号甲级20044000085％奉天银座友好街19号

商务公寓20052577680％光达大厦北站路与友好大街交汇商务公寓200512000050％嘉兴国际商务公寓北站路146号商务公寓20051300075％嘉兴国际写字楼北站路146号乙级200520000财富中心E座北站路55-59号甲级20064500070％财富中心CD座北站路55-59号乙级20069000070％汇宝大厦B座中山路395号乙级20074064320％表4.1：北站商圈写字楼供给4.0写字楼市场财富中心入驻公司代表行业公司举例金融东亚银行中美大都会人寿新家坡大华银行沈阳乾元亨通投资有限公司中期嘉合期货经纪公司制造特灵空调长安福特马自达美国舒克工业投资集团沈阳北新节能设备有限公司中国石油东北化工销售公司沈阳市邦杰辰信通讯有限公司三雄·极光照明贸易万雄集团辽宁省总商会钢铁贸易商会沈阳凯西（国际）贸易有限公司其他分众传媒沈阳紫气东来文化票务有限公司恒隆地产世博外语学校总部沈阳翔瑞航空服务有限公司方圆大厦入驻公司代表行业公司举例房地产沈阳华锐集团韩国(株)利尔利己集团沈阳办事处金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司中原（沈阳）物业代理有限公司沈阳高原建筑装修有限公司金融太平人寿保险有限公司辽宁分公司韩国中小企业银行有限公司沈阳分行中国人寿保险股份有限公司第四营销部沈阳融信国有资产管理经营有限公司黑龙江恒通拍卖有限责任公司沈阳办事处日本三菱东京日联银行股份有限公司制造霍尼韦尔东北技术服务中心

蒂森克虏伯电梯五矿钢铁沈阳有限公司伊藤忠商事（株）沈阳事务所顾问服务辽宁恒信律师事务所沈阳分所辽宁维权律师事务所杜塞尔多夫展览有限公司沈阳欧昊美境外就业服务有限公司派特森英语方圆分部其他沈阳纵横通信网络工程有限公司沈阳宏生堂绿色生物工程有限公司岚山嵌入系统(沈阳)有限公司沈阳安娜贸易有限公司表4.2：财富中心客户类型示意表4.3：方圆大厦客户类型示意4.0写字楼市场五里河商圈五里河商圈位于城市的南部，写字楼主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内。三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。同时，由于距离东北大学近，以及IT公司多，区域也成为IT相关科技公司办公的首选之地。IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大局部企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内；少局部大品牌制造商对写字楼品质要求较高，选择在华新大厦办公。由于区域处于城市的南部边缘，出行本钱高，生活配套缺乏，且IT产业聚集特征明显，实力雄厚的非IT类企业不愿在此办公。同时，近年由于三好街数码市场的剧烈竞争，数码产品代理商户的利润空间下降，对高品质写字楼的需求不高。近年由于辽宁电视台的扩租，以及未来辽宁日报的迁入和会展中心的投入使用，区域的文化、影视、会展类的行业特征将会有所突出。项目名称位置级别入住时间建筑面积入住率物产科贸大厦三好街54号乙级19994200090％华新国际大厦青年大街219号甲级20003300095％信息产业大厦三好街乙级20003960085％百脑汇科技大厦三好街乙级20035200090％奉天硅谷大厦三好街商务公寓20031600085％金科大厦文化路19号乙级20033130085％地王国际大厦文艺路春河巷16号乙级20041900070％中润·国际三好街18号乙级20043000065％五里河城五里河体育场北侧乙级20055000050％艾特国际公寓三好街30号商务公寓200511000065％昌鑫置地广场青年大街西320号乙级20064600020％北方国际传媒大厦青年大街165号甲级20074000070％表4.4：五里河商圈写字楼供给4.0写字楼市场华新国际租户代表行业租户代表IT华为3Com技术有限公司沈阳办事处英特尔（中国）沈阳办事处清华同方股份有限公司辽宁办事处IBM驻沈阳分公司爱普生(中国)有限公司沈阳分公司惠普公司制造业富兰格电力技术有限公司沈阳分公司上海国泰密封材料有限公司施耐德电器（中国）有限公司沈阳办事处UT斯达康（中国）有限公司沈阳办事处艾睿(Arrow)电子中国有限公司沈阳办事处沈阳北方交通工程机械飞利浦（中国）沈阳办事处设计业阿特金斯国际有限公司沈阳办事处新加坡胜科工程建筑唐阁设计策划有限责任公司其他佳和房地产开发有限公司宝芳家纺科技公司沈阳双鼎制药有限公司远中租赁有限公司百脑汇科技大厦行业租户代表IT北方电脑金正网络沈阳天和信息技术有限公司兴和软件北京汉邦高科数字技术有限公司沈阳分公司沈阳市兴达科技开发有限公司沈阳市高思博影视制作中心沈阳万众联达科技有限公司沈阳迅时网络科技有限公司益佰电脑回收维修华美新科技制造天驰设备南海山特电源其他北商咨询辽宁省因私出入境中介机构行业协会沈阳大航海咨询顾问有限公司羽嘉商贸百脑汇科技大厦表4.5：华新国际大厦客户类型示意表4.6：百脑汇大厦客户类型示意4.0写字楼市场4.0写字楼市场写字楼需求状况全市平均入住率为71％。其中太原街以其核心的地理位置和传统办公商圈的影响力，吸引了商贸企业以及各类企业的销售分部，平均入住率为76％，处于各商圈最高水平。五里河区域由于有良好的IT和科技需求支撑，入住率相对较高；但由于处于城市南部边缘，出行不便利，影响了新写字楼对其他行业公司的吸引力，导致新写字楼空置率较高，拉低了平均入住率水平。北站区域由于未充分开展，原有的办公物业入住率不高，再加上新入住物业较低的入住率，使得平均入住率处于最低水平，仅为68％。从不同品质写字楼入住率看，城市广场、总统大厦、华新国际大厦和方圆大厦等沈阳最优质写字楼，由于自身良好的市场影响和效劳等因素，维持在95％以上的高入住率，优质写字楼表现为较好的需求。新入市的写字楼虽然品质有所提高，但由于较大局部采取高定价策略，相当于老办公楼租金的两倍，对在老办公楼内的优质企业吸引力不大。这局部楼宇的需求主要来自新进入沈阳的企业、实力雄厚的国有企业以及关联企业，入住率在75％以下。一些老办公物业由于办公客户在过去几年业务开展慢，较少扩租面积，在与其他楼宇的性价比没有巨大差距情况下，迁出的少，维持有较高的入住率，局部楼宇入住率可到达85％以上。随着沈阳写字楼品质的逐渐提高，在租金没有太大提升的情况下，预计老写字楼的优质客户会期望入驻性价比更高的新写字楼。表4.5：主要商圈入住率比较4.0写字楼市场目前入住沈阳的外资企业和省外知名企业多为办事处，主要负责东北区域的销售任务，较多不具备管理、研发和人事等职能，对写字楼需求面积从50-300平米，局部在800平米以上，其需求的面积随着销售额的增长而增长。外资公司普遍采取租赁写字楼，而很少购置写字楼。这些外资公司对写字楼的需求分为四大类：实力雄厚且对品质要求较高、人数不多的公司选择在四五星级酒店内办公人数较多，且对办公品质要求较高的公司通常会迁出酒店，选择顶级的写字楼办公，扩大面积，降低租金；局部驻沈人数少，为兼顾办公品质和交通便利性的公司，会选择在面积分割较小的3星级酒店办公。局部进入沈阳较早的外资公司，由于习惯了原有的办公环境，而且扩租面积慢，在没有外部推动因素下，仍然留在老旧的办公楼内。这局部公司是未来新增供给的重要需求来源。从现有已入住外资公司来看，面积扩租速度相对较慢，外资公司新增写字楼需求主要来自新进入沈阳公司的需求。近年由于企业的改制，局部大型企业和集团由自建办公楼转为向市场购置，但这局部数量相对较少。虽然有较多写字楼前期采取整租整售，但实际成交案例较少。沈阳需求增长速度最快的属沈阳当地的中小企业，这局部企业在沈阳经济快速开展过程中，获得了良好的开展机遇，开展速度快，需求面积不断扩大。4.0写字楼市场项目名称商圈位置入住时间写字楼面积备注希尔斯联邦北站北站路115、117号200724390－银河国际北站北京街51号200730000－华府天地一期北站惠工广场西200818900总建面40万平米沈阳财富中心A座北站北站路55，57，60号200970000－新华国际金融中心北站市府广场北侧201270000总建面35万平米东北世贸广场北站财富中心南2011N.A总建面34万平米东森总部商务广场北站市府大路256号2008N.A总建面26万平米华府天地二期北站惠工广场西2012N.A总建面150万平米环球国际大厦北站北站敬宾街西201268000总建面16万平米沈阳国际金融中心北站金融商贸开发区的C13号地块2011N.A总建面25万平米恒隆市府广场北站市府广场南侧N.AN.A总建面80万平米领先国际城太原街沈河区青年大街市委对面200840000－曼哈顿观邸太原街和平区中华路69号200820113－万达广场二期太原街太原南街2010N.A－泰宸·湖畔佳园五里河南五马路183号200752000－皇朝万鑫五里河青年大街390号200750000－东北传媒文化广场五里河原五里河体育场北201080000总建面25万平米新世界会展中心五里河南二环路与青年大街交汇西南2010后100000总建面70万平米五里河.世贸广场五里河原五里河体育场N.AN.A总建筑面积160万平米，公建60％华润万象城五里河文艺路与青年大街交汇西南N.AN.A总建筑面积45万平米，公建70％表4.7：主要商圈未来写字楼供给4.0写字楼市场未来开展展望随着东北经济的腾飞，东北区域的市场容量也将快速增长，东北区域将更受到重视，将使更多公司在东北设立销售分部，同时原有公司也将随着销售额增长而扩大需求面积。随着WTO的实施，中国对外资在中国业务的限制将越来越少，吸引更多的外资公司进入；沈阳作为外资公司进入东部区域的窗口，将吸引更多的外资公司进入，尤其是俄罗斯、日本、韩国等临近国家的企业。随着外资公司在沈阳业务的拓展和更多外资公司的进入，办公客户对写字楼品质要求越来越高，促进写字楼品质的提升，增加高端写字楼的需求。同时，随着沈阳大型企业改制成功以及国际化程度提高，将会更加注重办公物业的形象，增加高档写字楼的需求。随着沈阳和周边抚顺、鞍山等城市的融合，将吸引更多辽宁乃至东北其他城市的企业在沈阳设立管理总部，拓展沈阳的写字楼需求。沈阳经济的快速开展，最大办公需求增长将来自于中小企业；随着中小企业的开展壮大，将有更多企业要提升企业形象，脱离商住公寓，选择形象更好的写字楼。4.0写字楼市场4.0写字楼市场4.2区域市场根据写字楼的聚集性和客户来源的类似性，在此将写字楼的区域研究范围如下：东至和平大街沿线，南至南五马路，西至胜利大街，北至市府路。区域供给编号项目名称位置级别入住时间建筑面积租金售价入住率1鸿源大厦南京南街乙级199515000790只租75%2鸿运大厦和平北大街乙级199514000850只租75%3联营物业大厦南京南街1甲乙级199640000850只租85%4亚贸中心中山路111号乙级199653527888880093%5东宇大厦和平南大街2号乙级199940000900只租92%6城市广场南京北街206号甲级1999328261600只租95%7中兴商业大厦中华路乙级200022000650只租85%8华利大厦和平北大街28号乙级200344000850只租90%9总统大厦和平北大街69号甲级2004770001350只租95%10海润·国际南京南街270号商务公寓200418000750888835%11商贸国际太原南街88号商务公寓200460000400449080%12新华大厦中山路70号商务公寓200530000800660085%13腾龙商务公寓同泽北街25号商务公寓200516000700830070%14年华国际大厦市府大路55号商务公寓200648748700646040%15SOHO新天地中华路121号商务公寓200634000600600045%16海悦城市广场城市广场后面甲级2007200001400只租20%17曼哈顿观邸中华路69号乙级200820113未售8500未售18沃达广场太原北街甲级2009n.an.an.an.a19万达广场二期太原南街乙级n.an.an.an.an.a甲级乙级商务公寓1未来供应2345678910111213141516171819本项目表4.8：区域写字楼供给图4.6：区域写字楼分布图4.0写字楼市场4.0写字楼市场价格区域甲级写字楼租金在1350-1600元/平米/年〔使用面积〕