当涂县水墨兰庭项目商业部分营销方案

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7、8月份营销方案[水墨兰庭工程商业局部营销方案]2025/3/191现状1展望2定位3执行4目录2025/3/192引子——商业地产开发流程——我们的课题——水墨兰庭的商业商业地产盈利模式——2025/3/193商业地产开发的关键：

是在前期的市场调研和工程定位上。

没有准确的市场调研分析，不可能有正确的结果，就不可能对工程进行科学的定位和规划，更不可能会有工程操作的成功！市场调研工程定位商业规划工程招商建筑设计工程建设工程销售开业运营商业地产开发流程2025/3/194我们的课题——“水墨兰庭〞的商业水墨兰庭——带动新城版块的龙头，当涂新城的核心区域2006年—2021年，经过近3年的开发，区域住宅已初具规模，商业刚刚启动因交通和商业配套的问题，入住率还不高，未形成生活气氛商业，是已经摆在开发商面前必须解决的课题——规划中有近3万平米的商业产品，此问题迟早都要解决假设生活配套不便利，会影响后期住宅的开发销售时代超市20年租赁，商业价值未能完全表达水墨兰庭和当涂新城，都需要一个真正的商业中心！2025/3/195开发商的利润点来源招商销售经营管理支撑点产品市场经营者消费者后期经营与管理2025/3/196现状12025/3/197工程情况工程区域——当涂县新城区工程占地——105亩(70000平方米),紧邻政府新办公区及大型市政公园;总建面积——96957平方米公交系统——目前有0路、202路公交路线将方案开通。周边配套——2个市政公园、1个幼儿园、1所小学、1个医院、1个五星级酒店、2个大型购物中心。2025/3/198工程区位——新城区本案2025/3/199工程情况——商业规划指标关键词——2.56万平商业总建筑面积2.56万平米，位于当涂新城的商业中心。关键词——1.6万平

根据地块规划指标，规划将有近1.6万平米的集中商业。关键词——200米

商业街自西向东总长达200多米，可精确至212米。关键词——3条

根据商业规划，将有一条沿路商业街，一条内街,一条沿公园特色商业街。2025/3/1910时代超市临街商铺商业步行街临街商铺2025/3/1911时代超市临街商铺商业步行街苏果超市政府办公区规划市政公园农工商超市临街商铺星级酒店2025/3/1912给我们的启示区域开展潜力……商业集中地……根底设施完善……人口聚集地……这些原因都成就了水墨兰庭的商业升值前景；同时存在区域内的商业竞争。2025/3/1913展望22025/3/1914当涂向北——2025/3/1915北部新城区——北部新区含有：一个政务中心二个市政公园多个居住区连接老城区干道系统二个大型购物中心工程位置——连接点核心2025/3/1916根据市政规划，本工程所在位置与北部新城的关系是“核心〞的关系；政府的规划定位决定了工程的辐射范围；根据政府的规划，北部新城是政府近期开展的重点，而本工程所在的中心正是现阶段的重点；本区域商业将会成为新城真正的商业中心。水墨兰庭商业的价值——规划定位2025/3/1917定位32025/3/1918优势〔S〕1、工程处于新城核心商圈，附近大商业密集，苏果、规划中大型商业等知名商场环绕；2、新区政府行政中心，行政办公与商务消费3、工程是一个综合性的商业规划，兼容了步行街、沿街店、大型超市的商业格局；4、中国品牌零售商时代超市强势进驻；5、位于当涂新城开展的中心区，商业潜力巨大；劣势〔W〕1、区域为开发初期，城市配套缺少；2、整个工程临主干道展示面不充分，弱化了街铺价值点；3、新的市政公园在规划中，尚未全面实施，人气缺乏；4、地块尚属前期开发阶段，市场陌生；5、本县整体经济不高，消费能力受限；6、本区域商业以超市为主，其他商业业态均不成熟[工程SWOT分析]2025/3/1919[初步定位]工程是目前当涂最大的商业工程，如何包装这个商业街，采用新概念、新思维给予消费者新的形象，在众多在建和即将建设的类似工程中脱颖而出将成为整个营销的关键。因此，我们提出新城MALL这一商业形态打造当涂第一流的商业街这条街应当是：以大型购物主力店、大型卖场为核心的购物、、休闲、娱乐为一体的主题式商业街2025/3/1920[工程商圈定位]特别说明——商圈的属性商业中心定位——以休闲化为主的商业中心〔休闲、娱乐、餐饮为主体〕；以购物为主的商业中心以社区配套为主的商业中心以特殊功能、主题性、特色化为主的商业中心以专业市场为主的商业中心辐射区域定位——社区型区域型广域形2025/3/1921[工程商圈定位]工程所在商圈定位——定性辐射区域商业定位功能性商业区域型以购物及休闲化为主的商业中心2025/3/1922集中式商业群：大型购物中心特色化商业街：大中型独立商铺+临街小型商业[工程商业定位]商业局部商业定位——其商业是相互带动相互促进的；通过定位与商业类别不同形成差异化。2025/3/1923[工程功能定位]本工程商业面积为2.5万余平方米，其功能规划的主要目的：一是增加工程价值；二是商业局部可以成为工程内小环境的配套局部；三是集聚人气。根据我司招商实力及多年商业操作经验，我司建议本工程商业局部按照以下两种模式运作。模式面积主力店模式16000平方米步行商业街9600平方米2025/3/1924[工程市场定位]本工程市场定位理解为当涂未来中心、是整合品牌商业资源的，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的，超级复合式商业步行街,拥有当涂最成规模的商业街。当涂一站式购物中心

2025/3/1925[工程定位依据]商业定位原那么：根据工程自身特点，发挥工程优势、躲避工程劣势，由市场导向而填补商圈市场空白点，引导市场而激发潜在需求，改变商业格局。经过前期竞争分析，我们得出本案各方面竞争主导性策略，并进而总结出本案的商业定位。竞争策略：以商业空间的多元化与组合性区隔于其它物业，树立唯一性；以符合商业开展趋势区隔小型经营业态的直接比照与竞争，树立前瞻的权威性；以一站式购物休闲步行街的营造树立排他性。商业成立根底：以地段为开展趋势基点，充分整合周边资源及发挥一些不可能转移的优势资源〔如商业地段优势、新城规划优势〕，并尽可能衔接与替代临近街区及工程。2025/3/1926[业态选择]本案的商业选择在根本确定的定位情况下，可利用公开对外发出招商通告，通过对应征的意向商家的梳理，进一步验证本案定位的可行性，为后续的调整提供市场依据，同时积累意向商家，做到工作、方案、执行、管控等环节心里有数。项目市场依据可行性%休闲娱乐城当涂很少有什么休闲消费场所，但在选择娱乐项目方面，应注意当涂的整体消费能力，并且不能引进与本案定位偏离的娱乐项目，建议引进如量贩式ＫＴＶ５０品牌鞋的专卖店当涂很少有各种品牌鞋的专卖店，但是对于当涂来讲，有一定的消费能力７０美食广场、餐饮以当涂人的消费行为来看，当涂人对吃比较看重，如本案能引入中大型餐饮，将能进一步提升本案的商业氛围，并可加以中低档次各地风味美食集合吸引购物人气８０大型超市虽然本案周边以已有一家大型的购物超市，但集中度越高生意会更为走旺，对其他超市形成竞争压力。90时尚专卖取广义时尚，做噱头与表现可以90富人沙龙当涂很小，有钱人互相都认识，从发展角度说是需要一个综合性的高尚私人俱乐部，可以考虑引入商业街用作噱头可以健身当涂目前没有上档次的健身馆，作为未来发展需要有可行性，但还是比较适合引入商业街３０我们用以下表格来筛选进入商业街的商业可行性。2025/3/1927[业态分布规划]工程整体业态分布规划图：

C：家居、家饰、社区配套AAD：时尚专卖E时代超市AA以A为代表的四个点进行先期招商，从而为后期的销售与招商提供有利的保障。业态以具有典型代表的休闲、餐饮为主B在A区块顺利招商之后及时跟进，业态以特色餐饮、快餐、西餐为主C效劳于周边的社区，提供便利效劳为主：如便利店、药店、美容美发等D时尚动感为主题，结合E区块购物所吸引的人气，为年轻一族提供效劳，充分表达动感活力、娱乐的主题，如：影院、KTV、电玩吧等B：特色休闲、餐饮、文娱街2025/3/1928[销售方式选择]1、主力店〔时代超市〕模式销售方式：整体出租，产权式销售整体出租即一次性租出所有商业。然后进行产权式商铺销售将商业的价值全部表达。此模式为甲方建议2025/3/19291、主力店〔时代超市〕模式[销售方式选择]此模式销售风险与回避

2025/3/19301、主力店〔时代超市〕模式[销售方式选择]〔2〕返租期满后产权分散带来的风险在返租期满后，分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营将必然成为矛盾。开展商在承租期满后，从工程本身营销的角度看，其已经完成了对业主的承诺。但与时代超市的租约并未完成，为了更好地实现商业的销售价值，开展商需提前解决好这一问题，不要为将来的商场经营留下后遗症。此模式销售风险与回避

2025/3/19312、步行街模式[销售方式选择]2025/3/1932执行42025/3/1933一、招商实施方案2025/3/193435符合业态规划的经营商户当涂区域知名品牌商户全国连锁品牌直营店、加盟店全国连锁餐饮、休闲、家居家饰餐饮、休闲、家居家饰、工艺品、电子产品精品百货、社区综合服务配套招商范围2025/3/1936第三步骤流动商户招商第二步骤根底商户招商根底商户影响力和号召力不及主力商户，但其面积需求相对较大，在物业整体之业态组合中必不可少；根底商户租金往往是主力商户的3~6倍，其租金总和是工程的主要利润来源。

核心主力店先行，辅助店随后的原那么餐饮、休闲、零售工程优先，辅助工程配套的原那么第一步骤主力商户招商招商步骤2025/3/1937招商排期：根据实际情况，本工程商业物业招商主要目的是为工程提升知名度并保证商业物业的顺利销售。品牌培育启动市场完成主力店的意向签订，为项目商业物业增加推广卖点商户开业及持续销售期主力商户意向签订D区节点商户意向签订及筹备主力店进驻B、C区招商全面开售主力商户装修期及开售强销期招商及筹备期持续销售及招商品牌培育启动市场完成D区节点商户意向签订，开始D部分销售筹备工作品牌塑造强势入市住宅交付前1-3个月内，签订主力店进驻合同品牌维护持续销售各项卖点展示，持续销售、招商品牌提升促进销售主力店及基础商户的进驻提升项目商业价值，各类推广活动的开展，广告的发布，全面展开销售攻势2025/3/1938二、宣传造势2025/3/1939[推广名建议]命名原那么：区域辐射优势——建议工程案名突出本工程区域辐射性，强调本工程中心区地位优势。工程商业格局优势——强调集合购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、住宅及办公等城市经济资源运营一体化的全新商业概念。2025/3/1940时代·中央广场时代:时代超市，工程品牌主力店;中央:“商圈核心〞形象[推广名建议]广场:是“城市名片〞、是“工程标志〞，是“消遣之始〞。2025/3/1941[工程推广语]新中心·首席一站式购物公园2025/3/1942一、准备期：市场形象导入、“颠覆传统商业〞系列时代超市签约仪式当涂城市及商业开展方向顶峰研讨会连续12天颠覆系列新闻报导[阶段性营销活动]2025/3/1943二、1期认筹：市场形象深入、“英雄所见略同〞系列成立当涂首个六星级商业效劳会其他主力店签约仪式千万富翁XXX与你相约“时代中央广场〞[阶段性营销活动]2025/3/1944三、1期销售：市场形象强化、“平安持续的升值驱动力〞系列其他主力店签约仪式工程现场推荐会时代超市购物会员卡派送商场终身VIP卡限量派送[阶段性营销活动]2025/3/1945造势切入点：新中心、最好的购物公园最好的购物公园——大规模商业集中地主力店及次主力店业态规划及运营管理新中心——政府规划人口、住宅速增[宣传造势]2025/3/1946三、营销策略2025/3/1947[营销推广思路]本案面临的问题：工程在集中投放期市场投放量较大，预期价格将高于区域其他在售商业工程；虽位处核心商圈，周边商业却刚刚启动欠缺商业气氛，商家经营培育需一定周期；虽有品牌商家明确了进驻意向，但同区域整体商业除超市外的其他业态商业气氛差，存在一定的负面影响；区域内将同期推出大型商业，其体量对本案有一定程度影响，并且分流本工程目标客户。2025/3/1948[营销策略]2025/3/1949策略１、招商先行策略招商先行，带动销售。整体招商先行，发动次主力店战略，在销售过程中将有号召力的商家分三批签约，在不同销售阶段制造活动热点。第一次签约主要迎合招商，启动市场；第二次签约引发销售认筹；第三次签约与开盘一起整体将带动销售、推进招商。[工程推售策略]2025/3/1950策略２、分期销售策略作为区域市场标杆性商业、本工程进入市场需要形成抢购气氛，有利于后期难点铺位的消化，建议一期推出铺位选择较易销售铺位。本工程商业体量较大、考虑到市场消化能力，原那么上建议分两期推出，假设二期认筹不理想那么将二期分批开盘，有利于消化难点铺位。[工程推售策略]2025/3/1951[工程推售策略]2025/3/1952策略４、集中销售策略认筹积累一定数量诚意客户、通过解筹集中销售；解筹当天按抽签顺序决定选铺优先顺序；为了促进早期就形成购卡狂潮，在认筹期不同时间段采取不同优惠力度。一期开盘前诚意客户积累800批以上。认筹诚意金5000元/张、认筹期间按时间分段优惠：2021年X月X日--2021年X月X日诚意认购客户可享受3％额外优惠折扣；2021年X月X日--2021年X月X日诚意认购客户可享受2％额外优惠折扣；2021年X月X日--2021年X月X日诚意认购客户可享受1％额外优惠折扣。2021年X月X日一期开盘[工程推售策略]20