新中式洋房+叠墅居住区工程规划设计方案

无锡马山项目概念规划设计C

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N霍普丨大野工作室

·

OnoArchitecture

Studio/ONOAS目录壹

贰项目解读案例分析叁肆设计策略方案详解效果展示

|Renderings效果展示

|Renderings效果展示

|Renderings效果展示

|Renderings无锡印象殿堂级·佛教圣地拈花湾&灵山大佛国家级·旅游胜地国家5A级旅游景区

太湖&灵山&三国影视&鼋头渚瑰宝级·百万亩太湖山水相连、水天一色郭

毕

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处休闲·度假气候宜人&空气清新&环境优美&远离喧嚣壹项目解读一池太湖水半部江南史《太湖》文徽明岛屿纵横一镜中，湿银盘紫浸芙蓉。谁能胸贮三万顷，我欲身游七十峰。天远洪涛翻日月，春寒泽国隐鱼龙。中流仿佛闻鸡犬，何处堪追范蠡踪？交通规划

|TRANSPORTATION3层面交通改善从孤岛到枢纽•

宜马快速+S2城际线，连接滨湖区中心•

宜马快速+S2城际线，连接机场与高铁•

苏锡常南部高速，缝合“宜溧金武”与“苏锡沪”板块•

地处长三角，环太湖核心S2城际交通苏州、上海方向宜马快速通道苏锡常南部高速（湖底隧道）杭州方向区域：连接长三角核心，辐射苏南腹地的门户协作区上位规划

|SUPERIOR

PLANNING规划结构：马山连接长三角核心，辐射苏南腹地的门户协作区，定位为无锡西花园及太湖休旅度假区，并确立了“一岛、双核、三环”发展新目标一岛：马山国际健康旅游岛双核：国际知名的生命健康产业高地、国内一流的旅游度假康养胜地三环：环太湖城市客厅、长三角生态花园、国际化宜居城镇历史科技文化湖岸文化中心本案位置TOD综合体SITE康养度假生态休闲度假地块位于规划重点发展片区核心位置区位分析

|LOCATIONANALYSIS•

本案距无锡站20km（35mins），无锡南站34k（40mins），无锡东站34km苏南硕放国际机场29km（50mins）无锡阳山桃

花

源惠山国家森林公园无

锡

站常州武进站凤凰山盆景园林生态园无锡南站太湖鼋头渚风景区无锡蠡湖国家湿地公园本案位置滨湖区无锡雪浪山生态景观园龙寺生态园灵山小镇拈

花

湾灵山大佛区位交通

|TRANSPORTATION•

本案据市区车程40分钟左右，2021年将开通湖底隧道，车程缩短至15分无锡市区方向常州方向SITE1KM2.5KM太

湖苏州方向视线分析

|VIEW

ANALYSIS•

本案紧邻太湖，南眺灵山大佛，北望太湖仙岛、鼋头渚、三国水浒景区华藏寺HuazangTemple阖闾城遗址Helu

City

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岛Taihu

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渚Yuantouzhu三

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区Shuihu

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Spot太湖Taihu

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地块内部平整，有利于项目成本的控制；•

地块外部，景观资源丰富，已有两条市政道路，保障了工程的正周边现状

|SURROUNDING

SITUATION123251436456核心资源灵山大佛拈花湾河景&绿带

太湖湖底隧道该项目不是孤立的城市住宅项目，而是完整旅居度假文化链条上的一个点，同时湖底隧道直达市区借助灵山大佛及拈花湾的旅游资源及湖底隧道利好带动项目人气，让项目融入旅居文化链及城市规划贰案例分析案例分析

|CASE

ANALYSIS他山之石

乌镇阿丽拉·集养老、健康、旅游于一体案例分析

|CASE

ANALYSIS游食住娱案例分析|CASE

ANALYSIS案例·启示1

2

3

4模式借鉴创意先行复合功能氛围打造规划打造网红IP吸引带动客群精益求精日经济+夜经济=旅游观光+休闲度假+高端服务+特色美食对休闲度假的深度挖掘以及细节展现=组团格局+景观空间+精神内核+度假氛围匠人精神叁设计策略设计策略

|DESIGN

STRATEGY借势借助片区资源共同塑造整体知名度太湖、灵山大佛、拈花湾、三国影视、鼋头渚设计策略

|DESIGN

STRATEGY借名利用紧邻地块景点塑造项目特色太湖&灵山设计策略

|DESIGN

STRATEGY借景湖景&河景&绿带&远山远山湖景绿带河景有效借助周边的湖景、河景、远山、绿带，资源最大化利用同时有效把绿化以及水资源引入到项目内，以达到和谐共生的状态设计策略

|DESIGN

STRATEGY造景全景观房&度假感受叠拼度假感洋房大花园设计策略

|DESIGN

STRATEGY造名打造绿城无锡名片度假名片生态名片文化名片城无锡现代度假大盘

无锡首个生态大盘

现代网红示范区

绿城无设计策略

|DESIGN

STRATEGY项目策略PROJECT

STRATEGY借势借名借景造景造名肆方案详情规划条件

|PLANNINGCONDITIONS规划条件：湖山路与常青路交叉口东北侧地块

用地：迎晖路陆马公路西侧，常青路北侧，湖山路东侧，迎晖路南侧431M

容积率：＞1.0，且≤1.5

限高限宽：住宅建筑≥6层且≤11层，其中多层控制区≤6层50m用地面积：138206㎡容积率：1.5建筑密度：35%绿化率：30%限高：住宅建筑≥6层且≤11层，其中多层控制区≤6层50m陆马公路

配套：社区卫生服务站一处建筑面积不小于150平方米；商业服务，建筑面积不小于1300平方米，其中净菜超市一处，建筑面积不小于300平方米；居家养老用房一处，建筑面积不小于380平方米；居委会一处，建筑面积不小于500平方米；物业管理用房不小于总建筑面积的4‰；文化活动用房一处，建筑面积不小于510平方米，文化活动场地占地不小于860平方米，其中包含标准球类活动场地一处；公厕一座，建筑面积不小于60平方米；垃圾收集站一座；示范区景观区域6000平方米；地下会所建筑面积约800平方米机动车出入口≥2个常青路437M

需考虑地块南侧在建小区对本项目日照影响用地红线建筑控制线多层控制区规划条件

|PLANNINGCONDITIONS营销输出湖山路与常青路交叉口东北侧户型：小高层1058（50%）三开间朝南、双阳台128

（50%）迎晖路3.5开间朝南、双阳台叠墅上叠145上下五开间，大露台，上人屋面中叠155上下五开间，转角大阳台下叠155上下五开间，带园子，不带地下室叠墅组团上叠145上下五开间（大露台+上人屋面）中叠155上下五开间（转角大阳台）下叠155小高层组团1058（50%）三开间朝南（双阳台）128（50%）陆马公路中央景观轴3.5开间朝南（双阳台）2.示范区选址：沿常青路地块中段上下五开间（带园子+不带地下室）设计导向：根据《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）3.2.5低多层、小高层建筑日照间距规定,小高层住宅间距计算方式L=i·H且L≥20m（H为建筑高度，i为日照间距系数1.31），低多层住宅间距计算方式L=i·H且L≥12m（H为建筑高度，i为日照间距系数1.31），3.2.3.3条文规定不同方位角日照间距折减系数换算，本案方位角控制在大于15度~≤60度，折减系数为0.9，最终间距L=0.9*H*I常青路8月底开放印象剑桥售楼处（租赁）11月底前开放项目示范区2021年一季度年末开盘开放会所8.10述标可开机动车口位置时间线客群定位

|CUSTOMER

ORIENTATION马山镇、周边镇以及市区常年工作在市区及周边乡镇下城区及首置首改客户城市新贵长三角投资客自住为置业目的。常年生活在马山周边地区，有浓厚的地缘情节，熟悉周边的区域环境，再次置业不想远离现有居住地。首置客户需求面积在108-128平三/四房，为子女购房分户、单身或新婚夫妻购置新房。改善客户需求面积在128-165平四房，看中周边自然资源，看好政府未来的板块规划，对于产品品质、户型功能及社区配套要求较高，与现有住区相比舒适性有显著提升。关注重点为社区及产品品质、户型功能尺寸、周边配套、价格等在市区商业商务区、马山区附近工作，已有一定的存款积蓄，或父母给予了一定的经济支持，想提升居住品质，手里普遍拥有一套及以上房产，希望享受马山优越的自然资源，同时兼顾通勤时间，看好湖底隧道开通后马山区区域的未来发展的无锡及新无锡人，多为企业中高层领导以及个体工商户，对居住品质有一定追求，需求面积在125-168平三/四房。关注重点依次为区位环境、交通、配套、总价、户型功能等抓住目前世界经济低谷的以及对通货膨胀区”开通湖底隧道后直通市区的潜力，考125~135平左右三房，以投资或度假为主，关注重点依次为总价、区域发展、交通、客群定位

|CUSTOMER

ORIENTATION高层同价面积差市区

OR

马山3W总价1.8W70㎡

210万

115㎡90㎡

270万

150㎡100

㎡

300万

160

㎡120

㎡

390万

200㎡160

㎡

480万

260㎡立面规划产品示范区FacadePlanProductDemonstration

area规划生成方案对比|PLANGENERATION多方案比选多轮反复推敲规划生成方案对比|PLANGENERATION控制户型面积段与南侧项目平行最小面积段与地块平行两排洋房货值：40.76亿元货值：41.15亿元货值：41.05亿元货值：42.15亿元无规划格局内部空间弱楼栋15.35°-合理利用间距9折

顺应场地，最大利用土地资源理论货值最大,规划格局较弱无组团及绿轴&快速报批存风险有大盘感，高层三拼较多有大盘感，高层三拼较多合理提升面积段与南侧项目平行与地块平行极致货值-单排洋房全叠拼货值：41.22亿元货值：41.07亿元大盘气质，与南侧肌理一致大盘气质&顺应场地角度超大花园+超尺度示范区与设计条件不符&大盘感略弱，

与设计条件不符&叠拼占比过大高区无组团&快速报批存风险去化存风险&快速报批存风险超大花园+中轴示范区规划生成方案对比|PLANGENERATION从周边条件及现场出发，示范区的选址对优示西侧范昭示性佳与低区结合度较弱&地下会所位置深人行流线过长,且需建桥铺设时间节点不可控区·选址策略北侧非主要人流来向且置于北侧易损住宅量建桥铺设会有延长示范区开放时间的可能南侧昭示性佳与高地区结合度高，结合地下会所同步打造，均好性好，有快速建造的条件陆大规划亮点壹

洋墅相融·大盘气质贰

超大花园·量身打造叁肆伍陆合理分区·人车分流四代住宅·引领潮流鱼龙百变·包罗万象快速报批·步步为赢总图分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS一轴·两院洋墅相融·相隔方案解读

|UNSCRAMBLE

壹轴景观视觉通轴将南北几个地块有机的串联起来使项目与周边建筑及景观在城市肌理上相得益彰同时有利报批通过城市绿轴视觉通廊

·规划串联方案解读|UNSCRAMBLE两种产品·独立成区

两院洋墅两分·各成分区总图分析

|GENERAL

LAYOUTANALYSIS大盘气质·儒雅风范总图分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS超大花园·全景视野总图分析

|GENERAL

LAYOUTANALYSIS因地制宜·量身打造根据户型面积分配景观资源，兼顾景观均好性，达到户户有景，景观资源最大化湖景房房】160户

【河景房】245户

【花园房】1025户115

（小高）125

（小高）（小高,东西厅）135135140（小高,角厅）（叠墅）155

（叠墅）城市绿带·河景引入总图分析

|GENERAL

LAYOUTANALYSIS酒店叠墅·度假体验酒店式空间布局

·打造完美叠墅区体验【洋房】河景房245户

湖景房160户

花园房1025户

100%景观房【叠墅】酒店式格局+酒店式配套+酒店式体验

100%酒店式度假体验总图分析

|GENERAL

LAYOUTANALYSIS酒店叠墅·度假体验酒店式空间布局

·打造完美叠墅区体验【洋房】河景房245户

湖景房160户

花园房1025户

100%景观房【叠墅】酒店式格局+酒店式配套+酒店式体验

100%酒店式度假体验[交友会所][琴棋会所]总图分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS以人为本·邻里共生小高层组团中心区域利用架空层，将园区各个景观中心串联，形成一步一景一主题的散步动线，同时架空层形成视线通廊，很好形成了视线通廊，使室外景观相互串联、渗透；叠墅区通过组团的有效错位形成邻里交流空间，行走在小区中能够体会到空间尺度和景观的自然过渡；营造出自然的生态居住空间[儿童乐园][健身会所][休闲会所][观景会所]图例：首层架空景观视线通廊[书画会所]散步流线总图分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS合理分区·人车分流图例：图例：城市道路城市道路地库出入口消防登高场地机动车流线消防道路人行入户流线总图分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS四代住宅·引领潮流总图分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS内部造景·外部引景地库指标

|BASEMENT鱼骨布局·极致停车地库指标地库面积：72468㎡车位数：需配建2066个图中车位2166个（预留5%车位）单车指标：29.9个/㎡（不含走道、赠送地下室）地下一层平面图地库设计要点

|BASEMENTB叠墅区”鱼骨式“停车，脱开主楼，保证入户的同时减少开挖。A小高层区设置65%车位，叠墅区设置35%车位。充分利用小高层区地下空间。叠墅区开通一条贯通车道让地库行车流线“大环通”，保证行车体验，提升品质。C分区管理流线通畅叠墅6F叠墅6F地下室赠送地下室赠送地下车库地下室赠送剖面示意地下车库设计要点地库设计策略

|BASEMENT把控成本·提高效率231优化行车流线，缩减地库面积。优化剪力墙，提高主楼下方停车效率结合墙柱结构，使停车单元模块化。车库坡道设置于地库边缘，减少对内部流线的干扰。•

车库内“大环线”行车流线。•

地库内主环线串联每栋主楼，入户更加便捷，行车体验极佳，•

剪力墙结合车位布置，进一步提高停车效率*常用柱子大小为600X600方柱，常用柱网8100X8100（8400X8400）大柱网。

结构柱减小到400X600，柱网开间压缩至7900，每柱跨压缩200mm。•

车库内“大环线”行车流线。•

地库内主环线串联每栋主楼，入户更加便捷，行车体验极佳，

基地宽度每100M，每柱跨增加一个停车位，每一组停车单元可增加2个停车位。•

标准停车单元模块化。•

结合上部建筑合理布置结构墙柱。以上这些·还不够

！！！总图分析|GENERALLAYOUTANALYSIS鱼龙百变·包容万象可增加小高层面积约7530㎡，小高层户均可减10㎡高层可转化-3F院墅7000㎡，货值可增加1750W（约减少高层2个单元）高层可转化-6F叠拼14000㎡，货值可增加约3500W（约减少高层5个单元）总图分析|GENERALLAYOUTANALYSIS快速报批·步步为赢丰富的城市界面+精致的城市展示+舒适的城市绿廊高层可转化-6F叠拼14000㎡，货值可增加约3500W（约减少高层5个单元）方案解读

|规划理念公园休闲十八湾湿地公园三湾文化遗址阖闾城遗址博物馆太湖风光滨水宜居太湖SITE十里明珠堤科技产业园堤岸景色净心养性欢乐堤岸生命科学园生物医药谷旅游度假太湖疗养院拈花湾小镇亲子休闲太湖国家旅游度假区灵山景区洗涤心灵运动娱乐太湖高尔夫俱乐部方案解读

|节日活动节日活动打造全年节日活动·打造人气旅居目的地漫山花海儿童节赏月节万圣节圣诞节春节APR四月JUN六月AUG八月OCT十月DEC十二月FEB二月春夏秋三月五月七月九月十一月一月MARMAYJULSEPNOVJAN服装节音乐节水车节重阳节灯节新年四季·精彩国内最丰富多彩的四季度假胜地春_踏青夏_避暑秋_山景冬_赏雪SPRINGSUMMERAutumnWINTER亲子活动、户外运动、四季赏景、宗教朝拜、避世求静总平面图|MASTER湖山路与长青路交叉口东北侧（XDG-2020-47号）地块指标方案一类型指标备注总用地面积其中138206.00㎡138206.00㎡0.00㎡项目建设用地面积代征道路用地代征河道面积代征绿地面积0.00㎡0.00㎡总建筑面积280690.50㎡207309.00㎡203182.50㎡32822.50㎡22088.00㎡37127.00㎡6660.00㎡34125.00㎡6105.00㎡31200.00㎡5365.00㎡27690.00㎡0.00㎡地上建筑面积（计容）住宅面积115.0㎡洋房125.0㎡135.0㎡180.0㎡175.0㎡165.0㎡160.0㎡145.0㎡140.0㎡叠拼公租房配套用房2826.50㎡物业管理用房居家养老用房社居委用房561.50㎡地上总建筑面积的4‰,50%地下其中380.00㎡规划条件，配置一处，建筑面积不小于380㎡500.00㎡规划条件，配置一处，建筑面积不小于500㎡150.00㎡规划条件，配置一处，建筑面积不小于150㎡60.00㎡规划条件，配置一处，建筑面积不小于60㎡社区卫生服务站公共厕所其中其中《环境卫生设施设置标准》，建筑面积不小于垃圾收集站80.00㎡80㎡消防控制室开闭所门卫120.00㎡240.00㎡15.00㎡配电房720.00㎡社区商业网点及便利店，建筑面积不小于1300㎡，含净菜超市300㎡商业1300.00㎡地下建筑面积物业73381.50㎡561.50㎡文体活动用房车库面积人防车库非人防车其中

库510.00㎡72310.00㎡单车指标35㎡22459.00㎡总建筑面积的8%其中45068.40㎡单车指标35㎡非机动车库(设置于4782.60㎡主楼投影下）架空层0.00㎡1430户734户占总户数51.33%696户占总户数48.67%33964.96㎡总户数其中小高叠墅住宅建筑占地面积建筑密度绿地面积绿地率24.58%建筑密度不大于35%41461.80㎡30.00%绿地率不小于30%1.501.0＜R≤1.52066辆容积率机动车停车位数地上地下2066辆591辆1475辆2657辆其中人防车库其中非人防车库非机动车停车位数地上其中地下（主楼投影下）2657辆暂未考虑公共自行车位可售面积比72.85%（住宅建筑面积+商业）/总建筑面积日照分析

|SUNLIGHTANALYSIS方案一大寒日有效日照累计不少于2小时N00小时1小时123456782小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时分析软件：天正日照标准名称：无锡市建设项目日照分析技术管理规定地理位置：无锡，东经：120度18分、北纬34度35分有效时间：大寒

8:00~16:00、冬至

9:00~15:00（真太阳时）时间间隔：1.0-5.0分钟有效日照时数统计方式：累计时间段经行分析，但小于30分钟的时间段不得累计满窗设置：沿线分析或窗户分析，最大窗宽2.0m结论:地块内居住建筑满足大寒日2小时日照要求效果展示

|Renderings效果展示

|Renderings总平面图|MASTER方案二湖山路与长青路交叉口东北侧（XDG-2020-47号）地块指标类型指标138206.00㎡备注总用地面积其中项目建设用地面积代征道路用地代征河道面积代征绿地面积138206.00㎡0.00㎡0.00㎡0.00㎡总建筑面积281643.00㎡207309.00㎡203195.00㎡97525.00㎡105670.00㎡0.00㎡地上建筑面积（计容）住宅面积洋房叠拼公租房配套用房11F6F2814.00㎡总建筑面积的4‰，其中地下占50%规划条件，配置一处，建筑面积不小于380㎡规划条件，配置一处，建筑面积不小于500㎡规划条件，配置一处，建筑面积不小于150㎡物业管理用房居家养老用房社居委用房社区卫生服务站公共厕所564.00㎡380.00㎡500.00㎡150.00㎡60.00㎡其中其中规划条件，配置一处，建筑面积不小于60㎡《环境卫生设施设置标准》，建筑面积不小于80㎡垃圾收集站80.00㎡其中消防控制室开闭所配电房120.00㎡240.00㎡720.00㎡社区商业网点及便利店，建筑1300.00㎡面积不小于1300㎡，含净菜超市300㎡商业地下建筑面积地下车库面积73384.00㎡72310.00㎡单车指标35㎡16660.72㎡地上总建筑面积的8%52850.28㎡人防车库非人防车库非机动车库(设置于主楼投影下）其中其中2799.00㎡单车指标1.8㎡总建筑面积的4‰，其中地下物业管理用房564.00㎡占50%规划条件，配置一处，建筑面积不小于510㎡文体用房510.00㎡架空层住宅950.00㎡1472户总户数其中洋房叠拼782户占总户数53.13%690户占总户数46.88%33939.58㎡24.56%建筑密度不大于35%41461.80㎡建筑占地面积建筑密度绿地面积绿地率30.00%绿地率不小于30%1.501.0＜R≤1.52066辆容积率机动车停车位数地上0辆全地下地下2066辆438辆单车指标38㎡1628辆其中人防车库非人防车库其中非机动车停车位数1555辆地上0辆全地下1555辆其中地下（主楼投影下）（住宅建筑面积+商业）/总建筑面积可售面积比72.61%日照分析

|SUNLIGHTANALYSIS方案二大寒日有效日照累计不少于2小时N00小时1小时123456782小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时分析软件：天正日照标准名称：无锡市建设项目日照分析技术管理规定地理位置：无锡，东经：120度18分、北纬34度35分有效时间：大寒

8:00~16:00、冬至

9:00~15:00（真太阳时）时间间隔：1.0-5.0分钟有效日照时数统计方式：累计时间段经行分析，但小于30分钟的时间段不得累计满窗设置：沿线分析或窗户分析，最大窗宽2.0m结论:地块内居住建筑满足大寒日2小时日照要求效果展示

|Renderings效果展示

|Renderings总图指标|GENERALCHARTINDICATORS方案壹方案对比方案贰昭示·度假轴线·气质无锡绿地·望湖墅府格局大气·右隐左尊鱼龙百变·恢弘展示立面规划产品示范区FacadePlanProductDemonstration

area规范解读

|STANDARD阳台飘窗露台挑高空间位置（计1/2面积的规定）（不计面积的规定）（不计面积的规定）（不计面积的规定）户型面积大于144平方米（含144平方米）户型面积小于144平方米的住宅，当其建筑的顶层（或退台部分）设有居住、

住宅内起居室（厅）设置挑高空间的，“套内凸（飘）窗水平投影面积总和"

办公等使用功能用房和部分露台时，露

当挑高空间不大于“套内水平投影面”大于5平方米时，超出部分的差值计入

台的女儿墙高度须控制在1.5米以下，同

10％时，按照一层建筑面积计入核定建核定建筑面积。进深（墙体外边线至凸

时不宜设置构架、构筑物进行围合。露

筑面积。当住宅内设置的挑高空间大于阳台进深大于2.1米或“套内阳台结构底板水平投影面积总和"与“套内水平投影面积"的比值大于12％的，按照阳台结构底板水平投影面积计入核定建筑面积规定（飘）窗外边线）大于0．9米的凸台四周的维护结构（设施）高度均超过

“套内水平投影面''10％和户型面积小于1（飘）窗，按照其水平投影面积计入核

1.5米的，按照露台水平投影面积的1/2面

44平方米的住宅内设置挑高空间的，其定建筑面积积计入核定建筑面积挑高空间并入建筑物自然层按照水平投影面积计入核定建筑面积。无锡市规划局文件《建筑面积与容积率计算规定》补充规定（三）无锡市规划局文件《建筑面积与容积率计算规定》补充规定（三）无锡市规划局文件《建筑面积与容积率计算规定》补充规定（三）无锡市规划局文件《建筑面积与容积率计算规定》补充规定（三）规范解读采用a.露台女儿墙高度需控制在1.5米以下b.女儿墙超1.5米，按一半面积计容a.户型建筑面积大于144时，起居厅内挑空10%，不计容b.户型建筑面积小于144时，挑空部分需计容a.阳台最大进深2.1米b.阳台最大占比12%c.超过部分全计容a.飘窗总面积最大5㎡b.飘窗最大进深0.9米c.超过部分全计容√√√√竞品分析

|PRODUCT

ANALYSISS

I

TE华君湖湾花园金轮湖晓兰庭

华君·湖湾花园总建筑面积：261171㎡容积率：1.6绿地率：43％物业类型：

11F小高

6F洋房

5F叠墅总户数：1434户型面积段：107-143

㎡均价：14000~15000元/

㎡开盘时间：2020.11.11

金轮·湖晓兰庭总建筑面积：123398㎡容积率：1.05绿地率：40％物业类型：3层联排、5层叠墅和6层叠墅户型面积段：141~153

㎡均价：联排均价24000元/

㎡，叠拼均价20000元/

㎡开盘时间：2020.03.03竞品分析

|PRODUCT

ANALYSIS

华君·湖湾花园

金轮·湖晓兰庭洋房产品（11F小高）南厅三面宽叠墅产品（5F）两面宽叠墅产品（5F/6F）两面宽

上下两层WE产品

几面宽朝南

？华君：叠墅与洋房的产品力较弱；金轮：3F联排较多，少部分叠墅产品竞品分析

|PRODUCT

ANALYSIS

金轮·湖晓兰庭类型：叠墅（5F）下叠面积：148㎡类型：叠墅（5F）上叠面积：150㎡配置：3室2厅3卫配置：3室2厅3卫赠送：地下室、庭院、挑空赠送：庭院、露台、挑空类型：叠墅（6F）下叠面积：148㎡类型：叠墅（6F）中叠面积：148㎡类型：叠墅（6F）上叠面积：148㎡配置：3室2厅3卫赠送：地下室、庭院、挑空配置：3室2厅3卫赠送：挑空配置：3室2厅3卫赠送：挑空竞品分析

|PRODUCT

ANALYSIS

华君·湖湾花园类型：小高层（11F）面积：143㎡类型：小高层（11F）面积：138㎡配置：3室2厅2卫面宽：3面宽配置：3室2厅2卫面宽：3面宽类型：小高层（11F）面积：122㎡配置：3室2厅2卫面宽：3面宽类型：小高层（11F）面积：107㎡配置：3室2厅2卫面宽：3面宽类型：小高层（11F）面积：115㎡配置：3室2厅2卫面宽：3面宽产品级配

|PRODUCT

ANALYSIS产品级配：洋房115m²125m²135m²-A135m²-B三房两厅两卫三面宽四房两厅两卫四面宽四房两厅两卫四房两厅两卫三~四面宽三~四面宽产品级配表客餐厅主卧开间次卧1次卧2面积段户型总面宽

总长度

总进深书房开间

进深进深

开间

进深

开间

进深×1151253室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅2卫3面宽4面宽10.513.211.512.812.611.415.212.64.06.66.84.510.84.64.97.23.53.63.73.73.74.34.64.73.03.03.13.14.04.03.93.93.0

2.93.0

3.2

√3.0

2.7

√3.0

3.0

√洋房产品135A135B3.5面宽3.5面宽产品级配

|PRODUCT

ANALYSIS产品级配：叠墅下叠-160㎡中叠-㎡上叠-143㎡四房两厅三卫五面宽四房两厅三卫五面宽三房两厅两卫五面宽产品级配表客餐厅主卧开间次卧1次卧2面积段户型总面宽

总长度

总进深书房开间

进深进深

开间

进深

开间

进深上叠-143中叠-160下叠-1603室2厅2卫4室2厅3卫4室2厅3卫5面宽5面宽5面宽16.416.416.49.79.79.76.56.56.57.37.37.33.53.53.57.37.37.33.43.43.44.04.04.0--

√叠墅产品3.0

4.0

√3.0

4.0

√产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS产品-135A典雅奢华产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS135平米四房5满足家人的所有需求①

视觉大空间，视线多方位拉长2②

180°无遮挡视野，享受无敌景观环抱客厅③

超长揽景飘窗，缔造一个明朗的家④

阔景双阳台，居家私密阳光房⑤

灵活书房空间，适应不同场合及生活模式⑥

私梯入户，享墅级品质生活1⑦

主卧套间，保证私密生活空间637135-A4户型135A

4房2厅2卫115

3房2厅2卫房型套内面积（不含阳台）

阳台面积（计算一半）

套数

套内面积小计

户型面积

总套内面积

总建筑面积

得房率108.989.95.766.4811114.6696.38135.1113.6211.04248.7384.85%产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案135产品对标产品

华君·湖湾花园类型：洋房面积：138㎡配置：3室2厅2卫面宽：3面宽类型：洋房面积：143㎡配置：3室2厅2卫面宽：3面宽产品优势

三面宽周正方厅

全明单梯入户

南向3.5开间

大主卧套间产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS开敞灵活空间视觉大空间

约40平米，5.7米*6.8米宽阔大方厅

洄游空间，一个星级酒店般开阔的家产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS产品-135B轻奢典雅产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS135平米四房轻奢豪宅梦触手可及①

视觉大空间，视线多方位拉长②

洄游空间，提高空间使用效率及趣味性③

270°度假级无遮挡视野，享受无敌景观环抱客厅④

中西厨房，为生活增添滋味56⑤

灵活书房空间，适应不同场合及生活模式⑥

双主卧套间，保证私密生活空间5217135-B3户型房型套内面积（不含阳台）

阳台面积（计算一半）

套数

套内面积小计

户型面积

总套内面积

总建筑面积

得房率135B

4房2厅2卫115B

3房2厅2卫114.2295.617.566.3011121.78101.91135.6113.5223.69249.1589.78%产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案135产品对标产品

华君·湖湾花园类型：洋房面积：138㎡配置：3室2厅2卫面宽：3面宽类型：洋房面积：143㎡配置：3室2厅2卫面宽：3面宽产品优势

三面宽周正方厅

270°转角大阳台，无敌视野

南向3.5开间

双主卧套间产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS景观大阳台

270°采光面，安静明亮居家空间

约16米长超豪华阔景揽景大阳台，绝佳视觉体验产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS视觉大空间洄游空间

270°采光面，安静明亮居家空间

约16米长超豪华阔景揽景大阳台，绝佳视觉体验产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS125产品品质温馨产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS125平米四房舒适简约轻生活时代，享绝佳视野①

私梯入户，享受更大的面积，更高的性价比。②

视觉大空间，南向方厅，尽享家庭娱乐与休闲。③

中西厨房，双流线入户；煮饭洗菜互不干扰，享受烹饪乐趣。④

洄游空间，提高空间使用效率及趣味性316⑤

主卧套间，宽敞卧室，精细化收纳，明亮卫浴，尽享休息娱乐。⑥

双孩房，迎合二孩时代，孩童互不干扰。425125户型135A

4房2厅2卫125

3房2厅2卫房型套内面积（不含阳台）

阳台面积（计算一半）

套数

套内面积小计

户型面积

总套内面积

总建筑面积

得房率108.997.75.677.7111114.57105.41134.6123.9219.98258.5385.09%产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案125产品对标产品

华君·湖湾花园类型：小高层（11F）面积：122㎡配置：3室2厅2卫面宽：3面宽产品优势

四面宽

单梯入户

南向大横厅

空间更方正产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS单梯入户南向双开间方厅

豪华私密单梯入户体验

约55平，6.0米*9.2米方厅，空间自由组合度高产品分析

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ANALYSIS双流线入户南向双开间方厅

豪华私密单梯入户体验

约55平，6.0米*9.2米方厅，空间自由组合度高产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS115产品经济舒适产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS115平米三房面积虽小却可以承载我所有的梦想2①

私梯入户，享受更大的面积，更高的性价比。②

封闭U型厨房，煮饭洗菜互不干扰，享受烹饪乐趣。③

西厨西餐厅，家庭烹饪互动，尽享家庭乐趣。④

主卧套间，宽敞卧室，精细化收纳，明亮卫浴，尽享休息娱乐。⑤

7米阔景双阳台，极致视野，缔造一个明朗的家。314115-A5户型135A

4房2厅2卫115

3房2厅2卫房型套内面积（不含阳台）

阳台面积（计算一半）

套数

套内面积小计

户型面积

总套内面积

总建筑面积

得房率108.989.95.766.4811114.6696.38135.1113.6211.04248.7384.85%产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案115产品对标产品

华君·湖湾花园产品优势类型：小高层（11F）面积：115㎡配置：3室2厅2卫面宽：3面宽

南向双阳台，南北通透

单梯入户

功能更全

空间更方正产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS单梯入户奢华主卧套间阔景双阳台

豪华私密单梯入户体验

阔景双阳台，居家私密阳光房产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS叠墅产品定制豪宅产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS下叠-160㎡赠送面积高达

140㎡一层平面图二层平面图户型房型套内面积套型面积本层套内总面积

本层套型总面积

得房率

本栋套数

赠送庭院赠送户内挑空赠送阳台赠送地下室赠送露台赠送面积下叠A

4房2厅3卫

132.20中叠B

4房2厅3卫

132.20上叠C

3房2厅3卫

116.56161.9722141.3634.920.0013.0010.0570.555.55140.51161.97142.80761.865933.40581.62%13.000.0010.055.0338.280.000.0096.2532.8727.84产品分析

|PRODUCT

ANALYSISA-1A-赠送南庭院/下沉庭院41.3㎡下叠A1-下层下叠A2-下层A-1A-挑空改造13㎡阳台赠送10.05㎡下叠A1-上层下叠A2-上层产品分析

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ANALYSIS本案下叠产品对标产品

金轮·湖晓兰庭A-1下叠A1-下层类型：叠墅（5F）下叠面积：148㎡类型：叠墅（6F）下叠面积：148㎡配置：3室2厅3卫配置：3室2厅3卫赠送：地下室、庭院、挑空赠送：地下室、庭院、挑空A-1产品优势

五面宽

南向双阳台

南向大横厅

空间更方正下叠A1-上层产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS中叠-160㎡赠送面积高达

97㎡三层平面图四层平面图户型房型套内面积套型面积本层套内总面积

本层套型总面积

得房率

本栋套数

赠送庭院赠送户内挑空赠送阳台赠送地下室赠送露台赠送面积下叠A

4房2厅3卫

132.20中叠B

4房2厅3卫

132.20上叠C

3房2厅3卫

116.56161.9722141.3634.920.0013.0010.0570.555.55140.51161.97142.80761.865933.40581.62%13.000.0010.055.0338.280.000.0096.2532.8727.84产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS赠送南庭院/下沉庭院赠送南庭院/下沉庭院34.92㎡34.92㎡B-1B-1中叠B1-下层B-1B-2中叠B2-下层挑空改造13㎡阳台赠送10.05㎡中叠B1-上层中叠B2-上层产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案中叠产品对标产品

金轮·湖晓兰庭B-1B-1中叠B1-下层类型：叠墅（6F）中叠面积：148㎡配置：3室2厅3卫赠送：挑空B-1产品优势

五面宽

南向双阳台

南向大横厅

赠送庭院中叠B1-上层产品分析

|PRODUCT

ANALYSIS中叠-143㎡赠送面积约

33㎡五层平面图六层平面图户型房型套内面积套型面积本层套内总面积

本层套型总面积

得房率

本栋套数

赠送庭院赠送户内挑空赠送阳台赠送地下室赠送露台赠送面积下叠A

4房2厅3卫

132.20中叠B

4房2厅3卫

132.20上叠C

3房2厅3卫

116.56161.9722141.3634.920.0013.0010.0570.555.55140.51161.97142.80761.865933.40581.62%13.000.0010.055.0338.280.000.0096.2532.8727.84产品分析

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ANALYSISC-1C-赠送阳台5.03㎡上叠C1-下层上叠C2-下层赠送北露台17.79㎡C-C-1赠送南露台10.05㎡上叠C1-上层上叠C2-上层产品分析

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ANALYSIS本案上叠产品对标产品

金轮·湖晓兰庭C-1类型：叠墅（5F）上叠面积：150㎡配置：3室2厅3卫赠送：庭院、露台、挑空上叠C1-下层类型：叠墅（6F）上叠面积：148㎡C-1配置：3室2厅3卫赠送：挑空产品优势

五面宽

南向双阳台

南向大横厅

赠送南北露台上叠C1-上层何止于此MORE

THAN

THESE产品分析

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ANALYSIS提升入户体验、增加面宽一部电梯三部电梯1.上叠中叠送入户庭院2.上叠中叠独立入户3.上叠中叠可连接地下室中叠上叠上叠中叠中叠上叠中叠上叠上叠中叠下叠下叠产品分析

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ANALYSIS下叠——一层平面灵动方厅私家庭院一层平面图阳台(投影面积)挑空赠送露台赠送庭院赠送92.43得房率套型面积96.42实得面积188.85下叠A下叠B7.056.7586%24.0552.11132.32208.48产品分析

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ANALYSIS下叠——二层平面入户花园灵动方厅私家电梯私家庭院二层平面图阳台(投影面积)挑空赠送露台赠送庭院赠送得房率套型面积96.42实得面积188.85下叠A下叠B7.056.7592.4352.1186%24.05132.32208.48产品分析

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ANALYSIS中叠——三层平面轻奢套房南向四房三层平面图阳台(投影面积)挑空赠送24.05露台赠送庭院赠送28.32得房率套型面积136.38实得面积188.75中叠A中叠B6.756.7586%24.0528.32140.15192.52产品分析

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ANALYSIS中叠——四层平面入户花园灵动方厅私家电梯私家庭院四层平面图阳台(投影面积)挑空赠送24.05露台赠送庭院赠送得房率套型面积136.38实得面积188.75中叠A中叠B6.756.7528.3228.3286%24.05140.15192.52产品分析

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ANALYSIS中叠——五层平面轻奢套房南向四房五层平面图阳台(投影面积)挑空赠送24.05露台赠送53.22庭院赠送得房率套型面积145.49实得面积197.86上叠A上叠B6.75028.3228.3286%20.883.23133.92183.04产品分析

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ANALYSIS中叠——六层平面超大屋顶露台六层平面图阳台(投影面积)挑空赠送24.05露台赠送53.22庭院赠送得房率套型面积145.49实得面积197.86上叠A上叠B6.75028.3228.3286%20.883.23133.92183.04产品分析

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ANALYSIS一部电梯模式1F2F3F4F5F6F套型面积98.09阳台（全面积）挑空赠送露台赠送庭院赠送96.55实得面积194.64214.89155.10得房率下叠A下叠B中叠A中叠B上叠A上叠B7.056.756.756.756.750134.6124.0524.0524.0524.0520.86.756.756.7553.725.0356.23131.05131.05136.53119.0284%155.10160.58139.82四代住宅·引领潮流置身于繁忙都市生活中，每天人来人往，车水马龙，繁华之下，却有种挥之不去的疲惫和无力，渴望放松，追求一处放空自己的居所，成了一种梦寐以求的生活方式。隐于世如何在繁华的都市中寻找一处独善其身的居所？隐于野是最直接的方式，将林泉野径引入到地处喧闹市区的住所当中，将“世”与“野”完美结合，是我们追求的最高品质第四代住宅居所隐于世户型隐于世户型隐于世户型1F隐于世户型2F隐于世户型面积：135平方米梦想的假期是为心灵寻找一所休共享时光静好255m花园阳台，也是客、餐厅空间的视觉延展餐厨一体，与客厅惬意互动睁眼观日出闭眼听蛙鸣1体47%每个角落都放出安逸每天生活都像首诗6.4M超大面宽客厅，占整面宽比例56%全面宽阳台，1