做账实操-房屋买卖涉及到哪些税费

做账实操做账实操-房屋买卖涉及到哪些税费在中国，房屋买卖涉及的税费较为复杂，通常由买卖双方根据政策规定各自承担。以下是主要税费的总结，分为卖方和买方两部分：一、卖方需缴纳的税费

1.增值税及附加税普通住宅（如商品房）：房产证满

2

年：免征增值税。房产证未满

2

年：按成交价或评估价的

5%缴纳增值税。非普通住宅（如商铺、写字楼）：1

/18做账实操按（成交价－原购买价）×5.6%（增值税

5%

+

附加税0.6%）。附加税：包括城市维护建设税（7%/5%/1%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），通常为增值税的

12%（部分城市有减免）。2.个人所得税若房产证满

5

年且为家庭唯一住房（“满五唯一”）：免征。其他情况：按差额的

20%：即（成交价－原购买价－合理费用）×20%。或按核定税率

1%3%：多数城市按成交价的

1%3%直接征收。3.土地增值税（仅针对非住宅）个人销售住宅暂免征收。2

/18做账实操非住宅（如商铺）按增值额实行

30%60%累进税率。3

/18二、买方需缴纳的税费1.契税住宅：首套房：≤140

㎡：成交价×1%；>140

㎡：成交价×1.5%。二套房：≤140

㎡：成交价×1%；>140

㎡：成交价×2%。做账实操三套及以上：多数城市按

3%。非住宅（商铺、写字楼）：成交价×4%。2.印花税个人买卖住宅免征。非住宅按成交价×0.05%。4

/18三、其他费用1.登记费：住宅

80

元/套，非住宅

500

元/套。2.

评估费

：贷

款购房时

需评

估，费用

通常

为评估价

的0.1%0.5%。3.中介费：一般为成交价的

1%3%（买卖双方协商承担比例）。做账实操4.公共维修基金：部分城市新房需缴纳（购房款的

2%3%）。5

/18四、特殊情形赠与或继承：可能涉及契税（3%）和公证费，但个人所得税通常免征（未来出售时若不满五唯一需按差额

20%补税）。法拍房：买方需承担卖方税费（需提前核实）。政策性住房（如经适房）：需补缴土地出让金（通常为成交

价的

10%）。主要法律依据：《国家税务总局关于公布《纳税人转让不动

产增值税征收管理暂行办法》的公告》国家税务总局关于公布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告做账实操国家税务总局公告

2016

年第

14

号6

/18国家税务总局制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自

2016

年

5

月

1

日起施行。特此公告。国家税务总局2016

年

3

月

31

日纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一条

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改

征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36

号）及现行增值税有关规定，制定本办法。第二条

纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。做账实操房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。7

/18第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其

2016

年

4

月

30

日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得

的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照

5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）一般纳税人转让其

2016

年

4

月

30

日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照

5%的征收率计算应纳税额。纳税

人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（三）一般纳税人转让其

2016

年

4

月

30

日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除做账实操不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照

5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（四）一般纳税人转让其

2016

年

4

月

30

日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照

5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（五）一般纳税人转让其

2016

年

5

月

1

日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款

和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照

5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（六）一般纳税人转让其

2016

年

5

月

1

日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照

5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向8

/18做账实操机构所在地主管国税机关申报纳税。9

/18第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以

取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照

5%的征收率计算应纳税额。（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照

5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。第五条个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照

5%的做账实操征收率计算应纳税额。10/18（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照

5%的征收率计算应纳税额。个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管

地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；

其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。第六条其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产

购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：做账实操应预缴税款=（全部价款和价外费用不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%第七条其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规

定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。第八条

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除

不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。11

/18做账实操第九条

纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管

地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。12

/18纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第十条

小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具

增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。第十一条

纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。第十二条

纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过

6

个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。会计做账流程做账实操一、原始凭证处理收集与审核：整理发票、收据、银行对账单等原始凭证，检查合规性（如签字、金额一致性、税务监制章等）。分类整理：按业务类型分类，作为做账凭证编制的依据。二、编制做账凭证根据原始凭证或原始凭证汇总表填制做账凭证，记录业务日

期、摘要、科目、金额等信息，需经财务负责人审核签字。三、登录账簿日记账：按收付做账凭证登录现金日记账和银行存款日记账。明细分类账：根据做账凭证逐笔登录明细账，反映各科目明细变动。总账：通过科目汇总表或直接逐笔登录总账，汇总所有经济业务。四、科目汇总与试算平衡定期（如每

5

天、15

天或月末）汇总做账凭证，编制科目汇总表，确保借贷平衡后登录总账。五、期末处理计提与摊销：计提固定资产折旧（借：管理费用/制造费用，贷：累计折旧）。13

/18做账实操摊销待摊费用（如开办费）。税费处理：根据业务计提税金及附加（如城建税、教育费附加）。损益结转：将损益类科目发生额转入本年利润（借：收入类科目，贷：

本年利润；借：本年利润，贷：成本费用类科目）。计算并计提企业所得税（借：所得税，贷：应交税费；借：

本年利润，贷：所得税）。六、对账与结账对账：核对账实、账账、账证是否相符（如银行存款对账单与日记账比对）。结账：在会计期末结出各账户余额，标注“本月合计”或“本年累计”，划红线区分。七、编制财务报表根据总账和明细账编制资产负债表、利润表、现金流量表等，确保数据准确完整。八、纳税申报依据账簿和报表数据申报增值税、企业所得税、个人所得税等税种。九、凭证归档将做账凭证按顺序装订成册，妥善保存备查。附注说明14

/18做账实操小企业简化处理：业务量较少时可直接根据做账凭证登录总账，省略明细分类账。信息化管理：使用财务软件可自动化完成凭证汇总、账簿登录及报表生成。出纳工作流程一、资金收付管理现金收付收现：根据会计岗提供的收据或发票收款，核对金额、经手人签名后加盖财务结算章，登记现金流水账并传递凭证至会计。付现：审核付款凭证（如费用报销单），确认领款人签字后付款，并在原始凭证上加盖“现金付讫”章。银行收付收款：通过网银查询到账款项，核对付款账号及金额，开具收款收据并加盖“银行收讫”章。付款：通过网银或支票支付款项（如预付货款），核对账户信息并登记支票领用簿，加盖“银行付讫”章。15

/18做账实操二、日常报销与借款处理16

/18费用报销整理并粘贴发票、收据等