现代高层+叠墅居住区规划设计方案

新鸿·乐清柳市镇浃底村地块项目方案设计Xinhong·YueqingLiushitownJiadivillageplotprojectdesign2021.0701

02

03

04

05

06前期分析

规划策略

规划设计

示范区打造

产品设计立面策略风格意向Styleintention区位分析Location

analysis控规解读Interpretation

ofregulatory

planning总图展示General

show示范区总平General

layoutofdemonstrationarea产品策略Product

Strategy配套分析Matching

analysis立面意向Facadeintention户型落位Locationofhouse

type产品展示Product

demonstration解题思路Problemsolvingstrategie示范区立面Elevationofdemonstrationarea交通分析Traffic

analysis流线分析Streamline

analysis解题策略Problemsolvingstrategies周边现状Statusquo

ofthe

base日照分析SunshineanalysisSWOT分析SWOT

analysis市场分析market

analysis地库平面Basement

plan推盘逻辑Push

logic区位分析Location

analysis配套分析Matching

analysis01交通分析Traffic

analysis基础分析周边现状Statusquo

ofthe

baseSWOT分析SWOT

analysis区位分析Locationanalysis乐成街道城南街道柳市镇北白象镇区位分析天罗山顶Locationanalysis苏吕柳州客运中心柳州镇政府柳州市税务分局柳州市海关大楼SITE项目位于温州市乐清市柳市镇，属于镇区核心地段，未来发展潜力巨大。柳市镇随着重大项目建设逐步落地，居住价值得到进一步凸显。配套分析Matching

analysis3352类型配套设置1.精益中学12教育资源2.柳市镇第一中学3.柳市小学2.2KMSITE141.乐清市第三人民医院2.体育馆（规划中）3.现代广场1生活配套景观配套4.体育馆5.恒隆广场1.西凰屿生态公园交通分析Traffic

analysis交通环境较好，地块北面靠近溪桥路，距离南面主干道中心大道约200米，整体路网四通八达SITE周边现状Statusquoof

thebase东侧：体育馆（规划），山南侧：民房北侧：溪桥路，民房西侧：长江路，空地地块现状地块周边多为民房，城市界面较差；临靠大道，交通便利SWOT分析SWOT

analysis威胁优势STRENGYTHSTHREATS1.上坤新隆·云溪风华、上坤&津西博远地块、瑞鑫·卓越城三个项目即将入市，体量共计约33万方，未来竞争压力大；2.市场容量不高，地块体量较大，去化周期拉长；1.地块方正，便于排布；2.地块交通环境较好，整体路网四通八达；3.地块周边有一定配套基础；（外部因素）（内部因素）机会劣势OPPORTUNITIESWEAKNESSES1.地块东侧的体育馆目前规划中，预计下半年开工，1.地块周边庙宇距离近且影响面较大（天王殿）；修建后，板块能级得以提升，地块周边形象面拉升控规解读Interpretation

ofregulatory

planning解题思路Problemsolvingstrategie02规划策略解题策略Problemsolvingstrategies市场分析market

analysis推盘逻辑Push

logic控规解读Interpretationof项目位于乐清市柳市镇浃底村，位于新风路南侧和长江路东侧，用地面积7.45公顷。regulatoryplanning项目位置：乐清市柳市镇浃底村，东为18米规划道路；南为12米规划路；西为24米规划道路；北为40米规划道路。幼儿园柳市新民农贸市场碧桂园桃李东方苑地块设计

用地面积74493.62㎡，容积率2.5，条件：

计容建筑面积186234.05㎡，建筑密度27%，绿化率35%，建筑限高54米，商住用地性质体育中心（规划中）项目地块备注：

（1）住宅建筑高度14米以上，建筑高度54米以下且住宅层数不小于4层（2）其中养老助残服务用房建筑面积≥800㎡；社区卫生服务用房建筑面积≥150㎡；3000㎡≤商业建筑面积≤4000㎡；社区文化服务中心建筑面积≥500㎡；（合计约4450㎡）天王殿（3）车行出入口方位：地块东侧、南侧、西侧西凰屿生态公园乐清市第三人民医院用地面积容积率建筑密度建筑限高计容面积27%14≤H≤542.5186234.05㎡74493.62㎡控规解读Interpretationof沿路商业价值较好，内部最差，地块东北角商业价值最优，后期可服务本小区与天王殿游客。regulatoryplanning幼儿园碧桂园桃李东方苑体育中心（规划中）商业价值由高到低天王殿西凰屿生态公园乐清市第三人民医院控规解读Interpretationof地块中心居住价值最好，紧邻地块周边无优质景观regulatoryplanning幼儿园碧桂园桃李东方苑体育中心（规划中）居住价值由高到低天王殿西凰屿生态公园乐清市第三人民医院解

题

思

路方案思考如何在该板块实现产品溢价如何树立新鸿乐清轻奢宅配新标杆推盘+解题优化总图布局及产品功能，实现全方位溢价打造大尺度中心景观长廊解题策略Problemsolving

strategies中央景观核心资源落位最优化全方位溢价极致面宽用地较为方正周边资源有限利用自身资源楼王体系楼栋错位视野最佳打造极致中央大花园极致内求解题策略Problemsolving

strategies全18F排布楼栋密集，逻辑欠缺资源利用不足18F+11F排布满容条件下三面宽11F产品力不足日照不过全18F排布资源利用充足空间秩序感强局部楼栋超面宽√只有这些还不够H

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客

群客

户

价

值

如

何

体

现市场分析Market

analysis碧桂园·桃李东方苑容

积

率：2.50建筑类型：高

层楼盘风格：现代简约建筑风格140㎡

4室2厅2卫190㎡

4室2厅2卫115㎡

3室2厅2卫市场分析Market

analysis瑞鑫·卓越城容

积

率：2.50建筑类型：高层楼盘风格：现代建筑风格99㎡

3室2厅2卫128㎡

4室2厅2卫89㎡2+1室2厅2卫市场分析Market

analysis旭信·雍尚园容

积

率：2.50建筑类型：高层楼盘风格：现代中式建筑风格128㎡3+1室2厅2卫138㎡

4室2厅2卫104㎡2+1室2厅2卫推盘逻辑客群总结Push

logic主要客户人群：——诉求：改善型，自住型为主外来客户+地缘自住客户购买动机：·区域前景50区域前景可期，“四个柳市”建设逐步兑现是置业的首要因素301010·客户人群·

区域发展下带来的外来务工客户、经商客户（新柳市人）地缘刚需型客户新柳市客户23

主城自住型客户4

高端投资客户1交通便利、品质生活便捷·舒适教育·舒适教育·配套品质·前景看中地段、价格、品质等；FASHION·COMFORTABLEEDUCATION·COMFORTABLEQNAUITY·COST-EFFECTIVEINFRASTRUCTURES·CONVENIENT乡镇居住品质较差、刚需居住需求、结婚需求等推盘逻辑客群分析Push

logic客户目标客群◼

一般为名下无房或拥有一套住宅物业；◼

25-40岁的中青年群体，一般家庭成员3-4个；◼

主要看重地段、价格、品质等；◼

乡镇居住品质较差、刚需居住需求、结婚需求是其换房的主要因素。推盘逻辑客群理解Push

logic认知上◼

轻奢不仅停留在物件上BEYOND

OBJECT◼

摒弃‘传统居所’思维THINKING◼

追求纯粹的细节感知DETAIL推盘逻辑客群理解Push

logic心理上◼

现代时尚的审美品味TASTE◼

美学文化的情感需求EMOTION◼

文化理念的社会认同RECOGNITION花园式的纵深式的科技型的价值感的居住场所景观纽带智慧空间建筑立面总图空间景观纽带户型设计立面设计总图展示General

show户型落位Locationofhouse

type03规划设计流线分析Streamline

analysis日照分析Sunshineanalysis地库平面Basement

plan75M整

体

策

略

SPACE

DESIGN大面宽策略WIDE

VIEW塔楼尽量沿基地周边布置打造极致化面宽产品，优于市场现有产品，结合场地资源打造独特观景产品景观资源最大化Form

a

good

atrium

space

to

maximize

the

visualdistance

and

landscape

quality

of

each

house,appreciate

the

Atrium

within,

the

appearance

of

therive核心配套私密级小组团极致景观长廊软硬件设施齐全超大尺度，共享空间私密性，少数人的专属空间方案一总平面图MASTER

PLAN总图特点PRODUCTS

ADVANTAGES内部景观利用最优面宽极致化产品力最优花园尺度最优示范区展示面佳地库经济性最优方案一经济技术指标Technical

andeconomicindicators温州柳市镇浃底村经济技术指标地块济技术指标表(方案一)项目数量74493.62248339.4573.09%186234.05177517.29137037.340480.04000.0000.0004716.76800.00150.00500.000.00单位㎡备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)总用地面积总建筑面积可售比规划条件㎡总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积计容建筑面积㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅建筑面积高层错跃其中商业3000㎡≤S≤4000㎡幼儿园配套用房养老助残服务用房社区卫生服务用房社区文化服务中心体育健身场地物管用房规划条件，（地上计容住宅总建筑面积的2‰配置养老用房且≥300㎡）规划条件规划条件其中不少于0.3㎡/套配建室内场地或不少于0.9㎡/套配建室外场地地上总计容的7‰配置1310.0080.00消控室估算开闭所150.001350.00200.00176.7662105.4062105.45826.0044439.4011840.000.000.00062105.402.5023.71%1766511665估算配电房估算风井、排烟井公共文化设施用房估算住宅总套数，不少于0.12㎡/套配建，且应不少于50㎡非计容面积=地上非计容面积+S1非计容建筑面积架空层面积地库主体范围面积（S1)非机动车库面积2.0㎡/个其中普通车库面积人防区车库面积地面总建筑面积的7%S2*0.7高层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7多层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7S=S1+S2*0.7非地库主体范围塔楼投影面积高层洋房其中全地下面积（S)容积率建筑密度建筑占地面积R≤2.5%㎡㎡≤27%（住宅建筑净密度≤22%)住宅商业以及配套其中6000㎡绿地率住宅总户数总人数建筑层数机动车停车位35.00%147347141-18F16740%户人层个个个个个≥35%3.2人/户限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4层）地面机动车位地下机动车位非人防车位人防车位16741362312其中其中单车位指标37.1（S1-扣减面积）/地下车位数

集团限额要求备注：扣减面积=赠送业主的面积+特殊扣除赠送37.1㎡/个

设备房面积特殊设备房：除常规的水池水泵房，变配电房及发电机房外，特殊条件或其中其中地域要求情况而设的设备房；未扣除赠送37.10291354㎡/个

S1/地下车位数非机动车停车位个个个住宅非机动车停车位商业及物业用房非机动车停车位2859户型落位Locationofhousetype产品类型要求面积段（㎡）95（2+1房2厅2卫）108（3房2厅2卫）125（3+1房2厅2卫）140（3+1房2厅2卫）160（4房2厅3卫)户数户数比966.5%24.2%50.0%16.8%356737248高层/小高层362.4%1473100.0%图例：95户型108户型125户型140户型160户型商业及配套配电房流线分析Streamlineanalysis图例：城市道路消防车流线消防出入口回车场登高场地日照分析Sunshineanalysis日照满足大寒日2小时要求图例：0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时地库平面Basementplan目前示范区下方用于停车，为满足一层地库要求。方案二总平面图MASTER

PLAN总图特点PRODUCTS

ADVANTAGES内部景观利用较优面宽极致化产品差异化花园尺度较优地库经济性较优方案二经济技术指标Technical

andeconomicindicators温州柳市镇浃底村经济技术指标地块济技术指标表(方案二)项目数量74493.62249563.7572.73%186234.05177512.43145312.432200.04000.0000.0004721.62800.00150.00500.000.00单位㎡备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)总用地面积总建筑面积可售比规划条件㎡总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积计容建筑面积㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅建筑面积高层错跃其中商业3000㎡≤S≤4000㎡幼儿园配套用房养老助残服务用房社区卫生服务用房社区文化服务中心体育健身场地物管用房其中规划条件，（地上计容住宅总建筑面积的2‰配置养老用房且≥300㎡）规划条件规划条件不少于0.3㎡/套配建室内场地或不少于0.9㎡/套配建室外场地地上总计容的7‰配置1310.0080.00消控室开闭所配电房估算估算估算估算150.001350.00200.00181.6263329.7063329.75996.0045493.7011840.000.00风井、排烟井公共文化设施用房非计容建筑面积架空层面积地库主体范围面积（S1)住宅总套数，不少于0.12㎡/套配建，且应不少于50㎡非计容面积=地上非计容面积+S1非机动车库面积2.0㎡/个其中普通车库面积人防区车库面积地面总建筑面积的7%S2*0.7高层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7多层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7S=S1+S2*0.7非地库主体范围塔楼投影面积高层洋房0.000其中全地下面积（S)容积率建筑密度建筑占地面积63329.702.5023.71%17665116656000R≤2.5%㎡㎡㎡%户人层个个个个个≤27%（住宅建筑净密度≤22%)其中住宅商业以及配套绿地率住宅总户数总人数建筑层数机动车停车位35.00%1514≥35%48443.2人/户1-18F限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4层）1707地面机动车位地下机动车位非人防车位人防车位01707其中其中1395其中312产品类型要求面积段（㎡）户数96户数比6.3%单车位指标37.195（S1-扣减面积）/地下车位数

集团限额要求备注：扣减面积=赠送业主的面积+特殊108125140160504684230033.3%45.2%15.2%0.0%扣除赠送37.1㎡/个

设备房面积特殊设备房：除常规的水池水泵房，变配电房及发电机房外，特殊条件或地域要求情况而设的设备房；高层/小高层未扣除赠送非机动车停车位37.1029980㎡/个

S1/地下车位数个个住宅非机动车停车位商业及物业用房非机动车停车位其中1514100.0%2998个方案三总平面图MASTER

PLAN总图特点PRODUCTS

ADVANTAGES示范区位于街角内部景观利用最优面宽极致化产品力最优花园尺度最优地库经济性最优方案三经济技术指标Technical

andeconomicindicators温州柳市镇浃底村经济技术指标地块济技术指标表(方案三)项目数量74493.62248339.4573.09%186234.05177517.29137037.340480.04000.0000.0004716.76800.00150.00500.000.00单位㎡备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)总用地面积总建筑面积可售比规划条件㎡总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积计容建筑面积㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅建筑面积高层错跃其中商业3000㎡≤S≤4000㎡幼儿园配套用房养老助残服务用房社区卫生服务用房社区文化服务中心体育健身场地物管用房其中规划条件，（地上计容住宅总建筑面积的2‰配置养老用房且≥300㎡）规划条件规划条件不少于0.3㎡/套配建室内场地或不少于0.9㎡/套配建室外场地地上总计容的7‰配置1310.0080.00消控室开闭所配电房估算估算估算估算150.001350.00200.00176.7662105.4062105.45826.0044439.4011840.000.00风井、排烟井公共文化设施用房非计容建筑面积架空层面积地库主体范围面积（S1)住宅总套数，不少于0.12㎡/套配建，且应不少于50㎡非计容面积=地上非计容面积+S1非机动车库面积2.0㎡/个其中普通车库面积人防区车库面积地面总建筑面积的7%S2*0.7高层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7多层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7S=S1+S2*0.7非地库主体范围塔楼投影面积高层洋房0.000其中全地下面积（S)容积率建筑密度建筑占地面积62105.402.5023.71%17665116656000R≤2.5%㎡㎡㎡%户人层个个个个个≤27%（住宅建筑净密度≤22%)其中住宅商业以及配套绿地率住宅总户数总人数建筑层数机动车停车位35.00%1473≥35%47143.2人/户1-18F限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4层）1674地面机动车位地下机动车位非人防车位人防车位01674产品类型

要求面积段（㎡）户数户数比其中1362其中单车位指标3129596356737248366.5%24.2%50.0%16.8%2.4%37.1（S1-扣减面积）/地下车位数

集团限额要求备注：扣减面积=赠送业主的面积+特殊108扣除赠送37.1㎡/个

设备房面积特殊设备房：除常规的水池水泵房，变配电房及发电机房外，特殊条件或高层/小高125其中其中地域要求情况而设的设备房；层未扣除赠送37.10291354㎡/个

S1/地下车位数140160非机动车停车位个个个住宅非机动车停车位商业及物业用房非机动车停车位28591473100.0%示范区总平General

layoutofdemonstrationarea04示范区打造示范区立面Elevationofdemonstrationarea123SITE示范区总图-SITEPLAN展示区用地面积：5000平示范区建筑面积：1600平230M精神堡垒123沿街广场入口广场5467停车场商业36M售楼处后场庭院42M策略一：用足展示面，营造街角广场和入口广场，体现项目品质感和展示性示范区动线分析人行流线车行流线1236547策略二：示范区建筑采用大面宽，大广场，营造简洁大气，识别性强的城市形象CO（联合）+LIFE（生活体系）示范区功能定位示范区建筑面积：1600平去销售化思维美好生活方式运营延伸家的半径，七大场景搭建未来社区体验中心策略三：可持续性售楼处示范区功能定位美学生活示范馆示范区功能定位美学生活示范馆示范区功能定位美学示范馆示范区功能定位美学示范馆示范区空间意向策略四：沉浸式生活空间体验城市客厅-红酒品鉴会城市客厅-主题车展05产品设计产品策略Product

Strategy产品展示Product

demonstration产品策略ProductStrategy周边竞品主力户型分析碧桂园桃李东方120㎡

3室2厅2卫89㎡

2+1室2厅2卫120㎡

3室2厅2卫140㎡

4室2