个人理财课程商铺分类XXXX1225

商业房地产商业街商铺专业市场类商铺：社区类商铺：商务楼、写字楼商铺：底商：购物中心商铺：交通设施商铺：产权式商铺：商业房地产的种类（八类）1、商业街商铺

商业街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。按照经营商品类型，可划分为：专业商业街商铺（如三里屯酒吧街商铺）和复合商业街商铺（王府井商业街商铺）。商业房地产的种类（八类）1、商业街商铺分类:专业商业街商铺和复合商业街商铺

好处:经营的灵活性使得商业街保持较高的换铺率，不但使商业街的经营更有新意，也增强了对消费者的吸引力，还抬高了商业街的租金。

商业房地产的种类（八类）1、商业街商铺特点经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气。从运营成本的角度看，专业商业街符合市场规律和竞争规律；经营商品的品种简单，其规划设计的复杂程度较低，因此不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，而最终导致整个项目营运产生问题的情况。商业房地产的种类（八类）1、商业街商铺特点复合商业街经营没有统一性、协调性，不符合竞争规律。规划设计的难度较高。商业街具备良好的投资特性，升值的潜力也比较大，成为商铺投资者的首选。商业房地产的种类（八类）商业步行街商铺1，地段，交通是首要的2，开发商对于业态的规划，定位很重要3，整个商业街是否实行统一管理4，商业街的推广有无完整的计划5，同一地段商业街是否过于雷同6，商业街的商业主题7，商业街的社会主题8，最佳业态组合，40%购物30%餐饮30%休闲娱乐商业房地产的种类（八类）2、专业市场类商铺：“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售的商业楼宇，大多数是多层建筑，但有些是单层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场商铺。按照经营商品的复合程度，可以分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场如碧溪家居广场的商铺、综合市场商铺如万通新世界商品交易市场等。商业房地产的种类（八类）2、专业市场类商铺：分类超市、大卖场、家居主力店、药材批发市场、图书交易市场等专业市场商铺、综合市场商铺

好处投资门槛低，在市场经营状况好的情况下，商铺的售价和租金都有较大的增长空间，投资回报率非常高。

商业房地产的种类（八类）2、专业市场类商铺：风险：存在较大的风险与较大的投资回报率，一旦市场的运营出现问题，商铺的价格就会一落千丈，这种情况下，即便降低租金也不会扭转经营状况，因此投资风险就会加大，甚至可能血本无归。商业房地产的种类（八类）2、专业市场类商铺：特点：鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。商业房地产的种类（八类）3、社区类商铺：

社区商铺是位于住宅社区的商铺，其经营服务对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些商铺可以直接对外营业，但多数属于铺位形式。商业房地产的种类（八类）3、社区类商铺：分类社区零售商业和社区服务商业如：便利店、中小型超市、药店、小卖部等好处社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。特点餐饮业在社区商业中占绝对优势商业房地产的种类（八类）1、零售业，便利店是亮点。2、服装与饰品行业，突破平庸3、餐饮美食，理性发展4、洗衣行业，稳中求胜5、汽车养护，潜力巨大6、家装行业，良性发展7、房产中介，诚信是关键8、美容美体，专业是保障9、银行网点，长期收益保障10、文具、书店。十大热门商铺投资项目4、商务楼、写字楼商铺：如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等商务用途建筑里面用于商业用途的商业空间，如北京王府饭店地下世界顶级品牌精品廊等。商业房地产的种类（八类）4、商务楼、写字楼商铺：好处：定位精准、垄断性强是商务楼商铺的一大特点。先天性的在客源上有一定的保证，而且其价格仅是写字间的水平。商业房地产的种类（八类）4、商务楼、写字楼商铺：特点：建筑条件与商务楼写字间没有区别，只有用途不一样而已。开发商也不会标明哪里是商用性质的商铺，哪里是纯办公性质的写字间。所以，位于商务楼中的商铺没有具体的分类，仅是经营品类上的不同而已。商业房地产的种类（八类）5、底商：

是指位于住宅、写字楼、酒店等底层的商业铺位。各类底层商铺是目前市场上投资者极为关注的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。商业房地产的种类（八类）5、底商：种类：住宅底商和商务类底商

好处：投资少，风险不大，资金回笼较快。

风险：经营具备一定的排他性。

特点：规模小、与所在建筑联系紧密、能提供方便快捷的服务是底商商业的最大特点。商业房地产的种类（八类）6、购物中心商铺：

购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。鉴于该类项目规模庞大，发开复杂，所以投资风险也比较高。商业房地产的种类（八类）7、交通设施商铺：

如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，如北京站附近的商业或位于上海地铁站中的商铺。在大中城市之中，交通设施商铺也指城市中的大型公交站的换乘站点即交通枢纽，如北京东直门，西直门交通枢纽站商业。因为交通设施周围有较大的人流，所以交通设施商铺受到很多投资者的青睐。商业房地产的种类（八类）7、交通设施商铺：分类：交通设施内部商铺和交通设施外部商铺。风险：低风险特点：高售价、高回报和低风险商业房地产的种类（八类）8、产权式商铺标准：业态；交通；客流量；项目规划的合理性；周边地产的用地规划；停车场好处：产权的交易不影响商户的经营。风险：受建筑体量的影响，其经营所面临的风险较大，投资时慎重考虑。案例：无锡的服装市场和宁波老龚买的产权式商铺

商业房地产的种类（八类）8、产权式商铺特点

运营管理特点：在购物中心需要出售产权式商铺的时候，多采用带租约销售或委托统一招商管理的模式。投资者拥有商铺产权，但是不会参与商铺的招商。商业房地产的种类（八类）1、产权式商铺的四大优势

1）进入门槛较低

2）投资回报稳定

3）减缓资金压力4）降低经营成本产权商铺投资利好与风险分析2、产权式商铺存在的三大风险

1）开发模式的风险

2）经营不善的风险

3）承诺担保的风险产权商铺投资利好与风险分析3、产权式商铺规避风险的原则

产权式商铺作为新生的商业地产模式，可谓是“优势与风险并存，利益与矛盾交织”

1）了解开发商的实力

2）调查经营管理水平3）明晰产权分割情况产权商铺投资利好与风险分析两种不同的概念：1，指开发商在销售商铺的同时，自己或通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，投资者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。2，指开发商将超市，百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割（柜台），不划分功能区域销售给多个业主，并在一定期限包租，投资者无法自行经营。慎买虚拟产权式商铺1，招商造势的陷阱2，假的社区商业陷阱3，专家的陷阱4，无效招商的陷阱5，管理商的陷阱6，回购的陷阱7，假的“统一管理”的陷阱8，返租期的陷阱9，担保的陷阱10，媒体的陷阱商铺投资“十大陷阱”1，商铺投资的稳定性特点（承租户对商铺的装修投资，赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性）2，商铺增值的特点3，商铺投资回报率高（公寓-别墅15%-20%。住宅6%-8%。商铺仅租金10%-15%，甚至20%）4，商铺的投资潜力（一般商铺与住宅的价格之比还远达不到成熟市场情况下1：5---1：4的比率）5，商铺可出租，可经营，方式灵活。商铺投资的潜质1、了解规划，回报率达到8%左右2、证件齐全3、选择商铺，还考虑它的价格因素，商业氛围，位置，人流量，适宜经营的业态等。4、使用率5，了解商铺产权内容购买商铺的标准6，查看开发商是否具备“五证”《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《房屋销售（预售）许可证》居住用地70年；工业用地50年；教育，科技，文化，卫生，体育用地50年；商业，旅游，娱乐用地40年7，全面了解产权具有那些权利购买商铺的标准8、进行商铺投资，首先要过资金关9、老城商铺与新区商铺风险各有不同10、商业讲究成形成市，买铺要看商业气氛，买商铺也要借力（选择靠近大型商场和餐厅的地方买，商业气氛很容易做旺起来）11、选择在大型居住区内投资有保障12、选择有特定升值前景的区域和领域，会取得意想不到的升值效果。购买商铺的标准1，商业生地，商家不会入住。2，区域商业面积过大，新商业难以开业。3，商铺售价太高，导致租金拉高，商铺难以出租。4，商业用房结构有问题。“商铺”变“伤铺”四大忌1，转让借口不诚实2，行业风险要注意3，商铺租金契约要确定4，经营模式有个性5，盘加盟店需考量6，人力资源管理很重要7，保持业务上的人脉8，商铺内硬件需要注意9，警惕财务纠纷10，注意有无假帐“盘店”要注意的十点风险1，对投资回报的估算不具有法律效力2，对商铺经营范围和市场定位的宣传难以受到约束3，售后包租涉嫌违法4，要约定套内面积误差的处理方式5，一层变两层有风险6，承租人的权利不容忽视7，铺位尽量不买8，土地使用年限应为四十年9，物业管理要重视10，有特殊要求的商铺商铺投资法律问题勿忽视1、租金回报率分析法。公式：（税后月租金-每月物业费）X12/购买总房价比值越大，越值得投资。优点：考虑了租金，房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。弊端：未考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。此外，对按揭付款不能提供具体的分析。投资商铺收益率的计算2，租金回报率法公式：（税后月租金-按揭月供款）X12/（首期房款+期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金，价格和前期主要投入，比租金回报法使用范围更广，可估算资金回收期的长短。弊端：未考虑前期的其他投入，资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具投资商铺收益率的计算1，贷款条件

1）借款人年龄在18-65周岁之间，具有完全民事行为能力

2）借款人具有稳定的职业和收入，信用良好2，借款额度和期限

1）贷款额为评估价值的50%2）贷款期限最长不得超过10年商铺抵押贷款政策商铺投资二十一条1、商业位置：①商业旺区②高档住宅区③写字楼（消费集中）④俱乐部⑤酒店⑥公园⑦除前6点外，不要在其它地方2、人流量——决定升值空间 做人口调查：5、5、5、 人均收入3000——5000元以上， 步行5—10分钟内， 5万人口数量。商铺投资二十一条3、交通便利现代都市可选择：①地铁站口

②公交站口

③人行多的地方

切记不可选死胡同商铺投资二十一条4、广告一定要有门面广告,从广告统计证明，路牌广告占了广告成功率的90%。（除了两个城市：HK，东京，因为行人都是匆忙行走）“绿色”是广告中最抢眼的颜色在租金允许的情况下，租一处一楼小，二楼大的房（从风水角度讲是——引水上楼台）并且感觉更高档，另外，一楼，二楼门面最好成落地玻璃（广告效果很吸引人），直接，生动，面积大，活的广告效应。商铺投资二十一条5、门前有（留住脚）的空位门前的马路最好是双行道。若是单行道，招牌要相向而立，门前有要有遮挡栏杆。商铺投资二十一条6、不要选高层（楼层）一楼非二楼，二楼非三楼：每上一层楼，人流损失25%，有电梯例外。商铺投资二十一条7、选方向不要选单行道或者“丁”字路口，向着人流车流的方向，避开遮挡物，如树。商铺投资二十一条8、大门的方向《开间》立正门，不设偏门立前门，不设后门开双门；单门挡掉一半生意（双门商业，单门住家）商铺投资二十一条9、停车位条件允许情况下，有必要设立人流量的确10%以上。商铺投资二十一条10、装潢与设备新房，老房，若水、电、空调齐全，可节约5—6万（30%）成本商铺投资二十一条11、签约年期：三---五年（每年按物价增长指数递增5-8%）商铺年回报率应在5%以上，在3—5年内的租金回报无法支撑5%以上的租金年回报率，就意味著租金定价低，租金的成长性不高。商铺投资二十一条12、房型关键长方型最好，利用率高柱子少，两边有通道，可设立花景房顶高，大气，空气好圆形，正方形，方形最差，难布局商铺投资二十一条13、查明房屋使用权及业主欠债情况 实力查档商铺投资二十一条14、出租率，开业率最好要有达１００％商铺投资二十一条15、经营管理商铺重在经营，地段好而没有良好的团队长期管理经营，直接会影响投资收益。目前选择好的经营者对商铺投资是越来越重要。商铺投资二十一条16、回报率（百分之八以上）稳定、持续、高回报、长期获利对投资最重要商铺投资二十一条17、经营业态（是否限制）是否限制商铺投资二十一条18、首期越少越好，期限越长越好商铺投资二十一条19、政策、趋势、规划前景，直接关系到商铺投资的价值空间，走向好的产业给商铺带来无限的回报。商铺投资二十一条20、成熟带租约商区商铺投资二十一条21、产权自主性独立产权可自由支配（街铺受欢迎的最大理由）选择产权独立，经营自主性高的商铺有利投资者支配商铺投资二十一条1、位置（地点、所在城市的地段级别、及周边五星级酒店名称）2、周边业态（商场、餐饮、娱乐、银行、人流量）3、交通状况（地铁站口、公交站点、周边道路）4、周边同类物业的情况（租金标准、出租率、销售价格）写字楼投资四十八条A、商业环境5、楼宇名称6、楼宇外观(照片)7、楼宇内部装修标准（大堂、走道、电梯）(照片)8、楼层位置（总楼层及所属楼层）9、物业建筑面积10、物业实用面积11、物业实用率12、物业经营业态限制写字楼投资四十八条B、物业相关(1)13、物业收费（水、电）14、租客名单15、租客入驻率及开业率16、大门朝向及门口空位空间17、房屋结构（户型、层高、室内是否有柱子）18、电梯品牌及数量19、空调开放时间及收费标准20、是否提供广告位置(尺寸)21、电话线及网络情况22、停车位数量（地上，地下）23、消防情况24、保安巡逻B、物业相关(2)写字楼投资四十八条25、产权证自主性26、开发商及实力27、物业管理公司（是否有管理其他知名物业）28、业主情况29、楼盘使用情况

竣工时间开盘时间楼龄使用年限剩余年限30、物业售价（每平方米单价）31、物业总价C、资产相关(1)写字楼投资四十八条32、首付比例及价格33、月供34、月租金35、现金流36、交易费用37、出租回报率38、是否带租约C、资产相关(2)写字楼投资四十八条39、近五年的租金情况2004200520062007200840、近五年的房价增幅2004200520062007200841、近五年的物业变化20042005200620072008C、资产相关(3)写字楼投资四十八条42、目前租客品质描述43、贷款银行44、贷款年限45、贷款利率46、银行评估价格47、市场定位48、是否可改装、改建C、资产相关(4)写字楼投资四十八条写字楼：杠杆最大化（公司品牌、人脉、信用