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房地产定价方法与策略2

第6章房地产营销管理案例美国纽约Tishman房地产公司市场营销目标：使美国人确信居住乡村别墅是优裕生活的一部分；强化Tishman乡村别墅的形象及市场占有率；美国纽约Tishman房地产公司宣传目标：撰写有关乡村别墅的报道，在一流杂志及报纸的休闲娱乐版发表；从医学角度指出乡村别墅的环境对身体健康大有裨益分别针对年轻人市场、退休市场、政府机关及各种团体拟出特定的宣传方案。房地产广告指房地产企业按照一定的预算方式，支付一定的费用，通过一定的媒体将商品信息传送给广大目标顾客的一种沟通方式。二、房地产广告确定目标市场和购买者动机制定广告方案所需的5MMissionMoneyMessageMediaMeasurement提供信息诱导购买提醒使用1、确定广告目标根据广告目标的不同，广告类型分为：用于市场的开拓阶段，为建立初步需求服务的信息性广告；为特定品牌培植选择性需求的说服性广告；为提醒顾客使用某产品的提醒性广告。量力而行法制定广告预算的方法确定广告预算的依据是所能拿出的资金数额即在其他市场营销活动都优先分配给经费之后，尚有剩余时再供广告之用。此法简单易行，但完全忽视推广对销售量的影响，会导致推广支出超量或广告支出不足。竞争对等法根据市场中的竞争企业来调整、平衡本企业的广告预算，以保持竞争优势。竞争对手的市场占有率为25%，它的广告费总额为500万元，则其每1%的市场占有率花费广告费：500÷25％＝20万元本企业下年度预计的市场占有率为30%，则广告费应花费：20×30＝600万元选择广告媒体应考虑的因素目标沟通对象的媒体习惯如普通低价房，把一般工薪阶层作销售对象，就没有必要在价格昂贵的白领杂志上做广告，而应选择大众性的报纸、电视、网络及广播等传播手段。产品特性如高级写字楼多采用向公司主管直接邮寄楼盘资料的方式；有的楼盘面向海外，则可在国际互联网上推出。信息类型如广告仅宣传明日活动，须在电台或报纸上做广告。成本一、房地产定价方法1、成本导向定价法（1）成本加成定价法开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加上一定比例的利润单位价格＝单位成本×(1+目标利润率)÷(1-税率)目标利润率＝单位利润÷单位成本单位利润＝单位价格－单位成本－单位税金6.2房地产定价方法与策略2、购买者导向定价法（1）认知价值定价法房地产开发商根据购买者对物业的认知价值制定价格。（2）价值定价法要求价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。3、竞争导向定价法（1）领导定价法处于市场领导地位的开发商可以采取领导定价法。（2）挑战定价法定价比市场领导者的定价低，但其开发的物业在质量上与市场领导者的相近。（3）随行就市定价法开发商按照行业同类物业的平均现行价格水平定价。谢谢3月-2516:39:4316:3916:393月-

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